項(xiàng)目銷售(商業(yè)地產(chǎn)知識(shí))課件

商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)

商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)◆商鋪基礎(chǔ)知識(shí)◆商鋪投資的優(yōu)勢(shì)◆商鋪投資收益率的計(jì)算方式◆案例分析◆溝通技巧商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪基礎(chǔ)知識(shí)1、臨街鋪：作為營(yíng)商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立櫥窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。

2、商場(chǎng)鋪：在大型建筑物內(nèi)分間多個(gè)獨(dú)立營(yíng)商的物業(yè)，由于商鋪吸引人流量，自身內(nèi)部有經(jīng)營(yíng)主題，與自然街道的臨街鋪截然不同。3、現(xiàn)鋪：已交付使用的商鋪，客戶交付部分或全部房款后即可使用，稱之為現(xiàn)鋪。商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪基礎(chǔ)知識(shí)8、使用面積（凈面積）：除磚墻外，實(shí)際商鋪內(nèi)可以使用到的面積。

9、公攤面積：公共場(chǎng)所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設(shè)施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分配給商戶的。10、銀行按揭：是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。11、進(jìn)深：商鋪的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的商鋪或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪基礎(chǔ)知識(shí)12、開間：在商鋪設(shè)計(jì)中，商鋪的寬度是指一間商鋪內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。13、層高：商鋪的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層商鋪的高度。。14、凈高：商鋪的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪基礎(chǔ)知識(shí)15、契稅：是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，商鋪買賣，商鋪贈(zèng)與，商鋪交換等。16、得房率：是指可供商戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。17、毛坯房：商鋪內(nèi)墻面、地面、天花僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理及任何裝飾。商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)1、穩(wěn)定性：相對(duì)于股市、債券等，其穩(wěn)定性是其他很多投資渠道所不能比擬的，而大多數(shù)投資者認(rèn)為，投資商鋪可以獲得穩(wěn)定的收益；

2、能長(zhǎng)期升值：從投資者的角度，認(rèn)為物業(yè)是會(huì)長(zhǎng)期升值的；

3、具有高回報(bào)率：住宅回報(bào)率一般只有4％～6％，而商鋪的回報(bào)率可達(dá)8％～12％，對(duì)投資者具有誘惑力；

4、具有投資潛力：

商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)商鋪投資者的類型分析

1、專業(yè)的商鋪投資商：擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，做大型商鋪投資，購(gòu)買商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商；

2、小型商鋪投資商：擁有一定的閑散資金，適宜個(gè)人。

商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)商鋪選擇的六大要素：

人氣，位置和交通，鋪型設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，商業(yè)承載量，升值潛力。

商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)1、證券投資風(fēng)險(xiǎn)大，投資回報(bào)低

商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，與商鋪投資相比，證券投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)較低。商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)2、寫字樓投資供需飽和，升值空間有限

目前市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫字樓升值空間有限，投資對(duì)資金的要求比較高。對(duì)于一個(gè)供需均衡或飽和的市場(chǎng)，其投資靈活性值得商榷。商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)3、住宅投資風(fēng)險(xiǎn)加大，收益小

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為5%左右，商鋪的投資收益率約為8%～12%。近兩年中國(guó)的住房漲幅較大，政府正在進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，投資住宅風(fēng)險(xiǎn)日益加大，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)現(xiàn)象，“拐點(diǎn)論”沸沸揚(yáng)揚(yáng)被炒熱，市場(chǎng)仍處于觀望氛圍濃烈，投資住宅很容易被套勞。商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)商鋪投資收益率的計(jì)算租金回報(bào)率分析法

公式：稅后月租金×１２/購(gòu)買商鋪總價(jià)

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)投資回報(bào)率＝每月租金收益×12/購(gòu)房總價(jià)。案例分析：周先生買下了的商鋪，面積20平方米（建面），售價(jià)30萬(wàn)元，按照目前這區(qū)域商鋪的月租金是110元/平方米（建面）。那么，我們現(xiàn)在以每月租金2200元計(jì)算，那他的投資回報(bào)率將是多少呢？

租金回報(bào)率=220*12/300000=8.8%商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)

租金年回報(bào)率=220*12/300000=8.8%那么該商戶回收投資本金的時(shí)間是多長(zhǎng)？商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)以年租金遞增8%計(jì)算客戶在未來(lái)10年的收益2200X12X(1+1.08+1.16+1.24+1.32+1.4+1.48+1.56+1.64+1.72)=

359040商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)商鋪投資的優(yōu)勢(shì)以年租金遞增6%計(jì)算客戶在未來(lái)10年的收益2200X12X(1+1.06+1.12+1.18+1.24+1.3+1.36+1.42+1.48+1.54)=

335280商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)貸款的操作基本流程

貸款申請(qǐng)貸款調(diào)查貸款審查貸款審批簽訂借款合同及相關(guān)協(xié)議和法律文本貸款發(fā)放貸后管理貸款收回商業(yè)地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)

問題：

向陽(yáng)購(gòu)買B區(qū)商鋪一間，

建筑面積：22平方米，

建筑售價(jià)：15000元/平米，

租金