房地產(chǎn)融資論文

房地產(chǎn)融資論文論文常用來(lái)指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描繪學(xué)術(shù)研究成果的文章，它既是討論問(wèn)題進(jìn)行學(xué)術(shù)研究的一種手段，又是描繪學(xué)術(shù)研究成果進(jìn)行學(xué)術(shù)溝通的一種工具。論文一般由題名、作者、摘要、關(guān)鍵詞、正文、參考文獻(xiàn)和附錄等部分組成。論文在形式上是屬于議論文的，但它與一般議論文不同，它必須是有本人的理論系統(tǒng)的，應(yīng)對(duì)大量的事實(shí)、材料進(jìn)行分析、研究，使感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)。摘要:房地產(chǎn)融資方式渠道狹窄,機(jī)構(gòu)單一,對(duì)銀行的高度依靠性,這些情況存著極大的金融風(fēng)險(xiǎn),由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng),資金的回收期也長(zhǎng),其間存在諸多不可知的風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的盈利性和安全性極大的影響著銀行的貸款安全,在這種情況下,近年來(lái)我國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)為房地產(chǎn)融資開(kāi)拓了一條新的途徑,它的諸多的特性恰好適應(yīng)了目前我國(guó)房地產(chǎn)融資難的狀況,文章通過(guò)借鑒國(guó)外REITS發(fā)展的狀況,對(duì)我國(guó)REITS的發(fā)展提出了一些建議。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);信托基金;應(yīng)用研究一、國(guó)外REITS的發(fā)展概述。房地產(chǎn)信托基金對(duì)于我國(guó)來(lái)講是一個(gè)新生兒,而在國(guó)外已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史,十分是美國(guó)、德國(guó)、加拿大等國(guó)家,房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITS),是一種專營(yíng)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資基金,它通過(guò)向證券市場(chǎng)發(fā)售可自由流通的受益憑證,集聚諸多中小投地資者的資金,然后憑借本身專業(yè)的投資理念介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組合,最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者,它本質(zhì)上是一種投資金信托型投資基金。美國(guó)是目前REITS發(fā)展最完善的國(guó)家之一,其運(yùn)營(yíng)方式一般分為三個(gè)階段:第一階段是成立籌資階段,這時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金按照法律規(guī)定成立,并在證券市場(chǎng)掛牌交易,并通過(guò)證券市場(chǎng)向各大中小投資者發(fā)售房地產(chǎn)信托投資收益憑證,以獲取資金;第二個(gè)階段是房地產(chǎn)投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益的投資項(xiàng)目當(dāng)中,并將實(shí)際管理當(dāng)中的工作分包給一些專業(yè)的承包商來(lái)完成,進(jìn)而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入;最后一個(gè)階段是利潤(rùn)分配階段,廣大中小投資者憑本人的收益憑證按時(shí)領(lǐng)取股利,分配紅利,當(dāng)然可以以通過(guò)證券的流動(dòng)性在市場(chǎng)上通過(guò)低買高賣來(lái)獲取投機(jī)利潤(rùn),它與以往的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目相比具有下面顯著的優(yōu)勢(shì)。(一)政府的稅收優(yōu)惠。美國(guó)政府對(duì)REITS免收所得稅,其規(guī)定是把利潤(rùn)的90%以上分給股東以后,只針對(duì)個(gè)人征收個(gè)人所得稅,在基金的層面上是不收稅的,在初期很多公司就是為了避稅而成立REITS,稅收上的便利是推動(dòng)其發(fā)展的主要推動(dòng)力。(二)廣大中小投資者進(jìn)入的門檻低。美國(guó)的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000美元,而REITS每股通常都低于25美元,合適廣大投資者。(三)REITS據(jù)有跟股票一樣的變現(xiàn)性和流動(dòng)性。REITS能夠在證券交易市場(chǎng)交易,在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行買賣,而且其投資回報(bào)率具有穩(wěn)定性,由于其專業(yè)化人才管理和風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制,使得其投資種類能夠進(jìn)行有效的組合,選擇不同地區(qū)和不同類型房地產(chǎn)物業(yè),有效的分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),使其獲得較高的利潤(rùn)回報(bào)。(四)REITS與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況無(wú)關(guān)。大部分投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目,而且融通的資金是表外的資金性質(zhì),其收益只與項(xiàng)目的詳細(xì)情況有關(guān),而與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況無(wú)關(guān)。REITS收益的;主要源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,而不是來(lái)自于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流,大大消除了信息不對(duì)稱對(duì)廣大中小投資者的影響。二、我國(guó)REITS目前的發(fā)展?fàn)顩r。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速,卻存在房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象,國(guó)家在這種情況下采取了宏觀調(diào)控的措施,逐步緊縮銀根,開(kāi)發(fā)商想通過(guò)借款的方式融資壁壘越來(lái)越大,而且近幾年來(lái),隨著我國(guó)商品房預(yù)售制度問(wèn)題的涌現(xiàn),要求改預(yù)售為現(xiàn)售的呼聲越來(lái)越高,而房地產(chǎn)依托投資基金被看作是一個(gè)很好的彌補(bǔ)融資手段,在我國(guó)如今發(fā)展的也陷入了窘境。我國(guó)目前發(fā)行的主要是單一債權(quán)類信托,這種信托的流動(dòng)性不是很強(qiáng),在市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)集中爆發(fā),因而遭到了證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格限制。20xx年10月,銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的212號(hào)文件中,新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金依托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須四證齊全,自有資金超過(guò)35%,同時(shí)具有二級(jí)以上的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等一系列門檻,就是為了控制這種單一的債權(quán)類的信托。在這種情況下,一方面是在宏觀調(diào)控的作用下,房地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)一步收縮,越發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將本人的閑置資金投入房地產(chǎn)共享高額的收益,但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結(jié)果是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資越來(lái)越依靠銀行,各種尋租現(xiàn)象層出不窮,一旦出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)影響到整個(gè)金融體系的安全與穩(wěn)定,也會(huì)造成與之相關(guān)的企業(yè)如施工,咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻由于沒(méi)有渠道投入而白白閑置資源,造成了貧富差距的進(jìn)一步加大。目前,我國(guó)應(yīng)該借鑒和模擬國(guó)外REITS的發(fā)展情況,我國(guó)REITS(房地產(chǎn)投資信托基)和國(guó)外的發(fā)展主要存在下面主要區(qū)別:國(guó)外是信托基金持有人通過(guò)持有基金而間接擁有REITS所投資的房地產(chǎn),是權(quán)益買賣行為;而國(guó)內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資實(shí)際上是一種債權(quán)關(guān)系,靈敏性比擬小。中國(guó)房地產(chǎn)信托集合不能超過(guò)200份合同,而國(guó)外在這方面則沒(méi)有明顯限制。國(guó)外REITS能夠轉(zhuǎn)讓,而且能夠在資本市場(chǎng)交易且沒(méi)有持有期限,不能夠贖回;而我國(guó)的信托基金計(jì)劃不具有基金性質(zhì),還不能算是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品,缺乏流動(dòng)性,有本金歸還的安排,有一般為3年的歸還期。收益途徑和收益方式方面,REITS的收益途徑主要;于REITS持有不動(dòng)產(chǎn)的出租收益,收益與經(jīng)營(yíng)管理水平直接聯(lián)絡(luò);而信托計(jì)劃中信托持有人只能獲得固定收益,且收益與風(fēng)險(xiǎn)是不對(duì)稱的。國(guó)外的REITS與股票類似,其作為資本市場(chǎng)的交易工具,是資本市場(chǎng)資源配置的表現(xiàn)終端,而REITS則相當(dāng)于是房地產(chǎn)的資本市場(chǎng)終端,房地產(chǎn)行業(yè)整合與資源配置的工具,而我國(guó)的信托計(jì)劃不具備這樣的功能。三、我國(guó)REITS發(fā)展形式的建議。(一)規(guī)模不宜太大。由于我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金剛剛起步,缺乏相關(guān)的發(fā)展經(jīng)歷,所以基金規(guī)模不宜太大。規(guī)模太大對(duì)REIT的管理參謀公司要求就高,而且監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管也將存在一定的難度;規(guī)模太小又不利于建立有效的投資組合,不能有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。所以根據(jù)發(fā)需求建立適度合理的基金規(guī)模對(duì)權(quán)益型有限期—自我償付式REIT來(lái)講非常重要。另外其期限應(yīng)以10—15年為佳。(二)權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的資金籌集方式,應(yīng)以公募為主。由于目前我國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金還處在探索階段,假如大量采用私募方式籌資不利于REIT的規(guī)范發(fā)展,也不利于保護(hù)投資者利益。而公募方式由于有較嚴(yán)格的規(guī)定且在募集時(shí)受主管部門的嚴(yán)格審批,所以更符合現(xiàn)階段發(fā)展權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的要求。(三)REIT就其組織形式而言,可分為公司型和契約型兩種。公司型的REIT是根據(jù)（公司法）的要求組成的具有獨(dú)立法人資格的投資公司,契約型的REIT則是以信托契約為基礎(chǔ)構(gòu)成的代理投資行為,基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊,就發(fā)展權(quán)益型有限期—自我償付式REIT而言,假如REIT的規(guī)劃比擬大,投資領(lǐng)域也比擬廣,就應(yīng)采用公司型組織形式,由于這有助于對(duì)基金資產(chǎn)的集中管理和規(guī)范操作。假如REIT的規(guī)模較小,業(yè)務(wù)投資又具有一定的專業(yè)性,那么可采用契約型組織形式,由于其更有利于風(fēng)險(xiǎn)控制。(四)REIT可分為封閉式基金和開(kāi)放式基金。開(kāi)放式REIT不斷發(fā)行新股票并將其銷售給投資者,同時(shí)用經(jīng)營(yíng)收入來(lái)購(gòu)買額外的房地產(chǎn)。而封閉式REIT在發(fā)行原始股票和購(gòu)買資產(chǎn)之后,則不再進(jìn)一步發(fā)行股票,其現(xiàn)存股票的價(jià)值完全取決于REIT資產(chǎn)組合的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的投資項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)且需較強(qiáng)的穩(wěn)定性,而且開(kāi)放式REIT在發(fā)行新股時(shí)必須對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估以確定股價(jià),屢次的評(píng)估又比擬困難(十分是權(quán)益REIT),所以封閉式更合適其發(fā)展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益(一般為5%)或資產(chǎn)的折舊所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)購(gòu)買額外的資產(chǎn)。(五)投資管理。較好的投資管理不但有利于REIT本身的發(fā)展,也會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)新鮮的血液,改善目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上一些不良的發(fā)展?fàn)顩r,使我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)走向“雙贏〞。根據(jù)國(guó)外經(jīng)歷,將REIT的資金以股權(quán)的形式投入未上市的房地產(chǎn)公司可有效地改善其資本構(gòu)造,降低高負(fù)債經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);投資于實(shí)物性的資產(chǎn);REITS的主要業(yè)務(wù)國(guó)家應(yīng)限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等,其投資范圍也要有一個(gè)比擬明確的規(guī)定