中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)格局、重點(diǎn)企業(yè)、SWOT分析及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)格局、重點(diǎn)企業(yè)、SWOT分析及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)一、物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析1、全國(guó)高標(biāo)庫(kù)新增供應(yīng)現(xiàn)狀我國(guó)物流設(shè)施近年來(lái)雖已取得長(zhǎng)足發(fā)展，但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，整體規(guī)模相較我國(guó)龐大經(jīng)濟(jì)體量和人口規(guī)模而言仍然很小。截至2019年末，我國(guó)人均物流地產(chǎn)面積僅0.7平米，橫向?qū)Ρ热毡荆?.0平米）、美國(guó)（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亞（1.6平米），人均設(shè)施面積與歐美、日本等發(fā)達(dá)市場(chǎng)相比差距仍較大；據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年第一季度全國(guó)高標(biāo)庫(kù)新增供應(yīng)200.79萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)低于2020年第四季度的767.18萬(wàn)㎡，主要受春節(jié)假期影響，各地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目交付延期等原因，其中西部地區(qū)新增42.28萬(wàn)㎡，中部地區(qū)新增20.33萬(wàn)㎡，東部地區(qū)新增138.18萬(wàn)㎡。2、全國(guó)高標(biāo)庫(kù)新增供應(yīng)中開(kāi)發(fā)商類(lèi)型分布從開(kāi)發(fā)商類(lèi)型來(lái)看，2021年第一季度新增供應(yīng)高標(biāo)庫(kù)中專(zhuān)業(yè)物流地產(chǎn)占比最高，占比44.26%，其中萬(wàn)緯、易商、豐樹(shù)表現(xiàn)相對(duì)亮眼；其次是商貿(mào)企業(yè)，占比29%；咨詢(xún)企業(yè)、綜合物流與基金機(jī)構(gòu)分別占比16.36%、6.42與3.94%。二、物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析1、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。目前我國(guó)物流地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)為市占率在10%以上，其中普洛斯是中國(guó)境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位，2020年市場(chǎng)份額占比28.5%；第二梯隊(duì)為市占率在5%-10%之間，代表企業(yè)有萬(wàn)緯、寶灣、宇培、豐樹(shù)，2020年市場(chǎng)份額分別占比8.0%、6.5%、5.7%與5.2%。第三梯隊(duì)為市占率在2%-5%之間，代表企業(yè)有嘉民、安博、平安、易商等。2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析1）全國(guó)主要地區(qū)倉(cāng)庫(kù)租金情況從全國(guó)32個(gè)主要城市倉(cāng)庫(kù)平均租金來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年4月東部地區(qū)倉(cāng)庫(kù)平均租金（32.18元/㎡·月）高于西部（23.81元/㎡·月）、中部（22.93元/㎡·月）、東北（22.67元/㎡·月）地區(qū)。相較3月，東北地區(qū)倉(cāng)庫(kù)平均租金有所上漲，增幅為4.22%；東部、中部、西部地區(qū)倉(cāng)庫(kù)平均租金有所下降，降幅分別為5.72%、4.55%、2.47%。北京、上海、深圳倉(cāng)庫(kù)平均租金仍然領(lǐng)跑全國(guó)，均高于40元/㎡·月。相較3月，三個(gè)城市倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)穩(wěn)定，倉(cāng)庫(kù)平均租金波動(dòng)不大。2）全國(guó)主要地區(qū)倉(cāng)庫(kù)空置率情況從全國(guó)32個(gè)主要城市倉(cāng)庫(kù)空置率來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年4月東北地區(qū)倉(cāng)庫(kù)空置率（20.02％）遠(yuǎn)高于中部（12.30%）、西部（11.96%）、東部（9.57%）地區(qū)。相較3月，西部地區(qū)倉(cāng)庫(kù)空置率有所下降，降幅為6.28%；東北、中部、東部地區(qū)倉(cāng)庫(kù)空置率相對(duì)穩(wěn)定，升（降）幅變化在±1個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)。倉(cāng)庫(kù)空置率較高的城市為大連、重慶，均高于25%。相較3月，兩個(gè)城市倉(cāng)庫(kù)空置率相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)不大。倉(cāng)庫(kù)空置率較低的城市為蘇州，低于3.84%。相較3月，蘇州倉(cāng)庫(kù)空置率波動(dòng)不大，市場(chǎng)穩(wěn)定。3）國(guó)家物流樞紐建設(shè)數(shù)量區(qū)域分布截止到2020年底，國(guó)家發(fā)改委和交通運(yùn)輸部共公布兩批次的國(guó)家物流樞紐建設(shè)名單，總計(jì)45個(gè)國(guó)家物流樞紐，其中山東和廣東分布最多，分別為4個(gè)，反映出該地區(qū)的區(qū)位經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和交通優(yōu)勢(shì)突出，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)條件較好，也是目前物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)。4）全國(guó)主要地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)用地成交情況（面積與均價(jià)）各地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)用地成交面積對(duì)比來(lái)看，2021年第一季度全國(guó)重要物流節(jié)點(diǎn)城市倉(cāng)儲(chǔ)用地成交主要分布在鄭州、天津、上海、成都、長(zhǎng)春、重慶，成交數(shù)量分別為9起、9起、7起、7起、6起與6起。其中倉(cāng)儲(chǔ)用地成交總面積排前三的城市為天津、成都與上海，成交面積為77.55萬(wàn)㎡、63.12萬(wàn)㎡與54.05萬(wàn)㎡。2021年第一季度全國(guó)重要物流節(jié)點(diǎn)城市倉(cāng)儲(chǔ)用地成交均價(jià)前三城市分別為廣州、上海與西安，成交均價(jià)分別為0.17萬(wàn)元/㎡、0.15萬(wàn)元/㎡與0.10萬(wàn)元/㎡。其中廣州、西安成交均價(jià)相較于2020年第四季度小幅上漲，漲幅分別為0.08萬(wàn)元/㎡與0.06萬(wàn)元/㎡，而上海成交均價(jià)有所下降，降幅為0.10萬(wàn)元/㎡。三、物流地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)分析1、普洛斯普洛斯（GLP）是全球領(lǐng)先的專(zhuān)注于物流、不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、金融及相關(guān)科技領(lǐng)域的投資管理與商業(yè)創(chuàng)新公司，普洛斯中國(guó)是其在中國(guó)境內(nèi)開(kāi)展現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和物流相關(guān)業(yè)務(wù)的平臺(tái)。普洛斯中國(guó)主要產(chǎn)品為現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流園，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括倉(cāng)儲(chǔ)物流園的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和倉(cāng)儲(chǔ)物流園的物業(yè)管理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年普洛斯?fàn)I業(yè)收入為11.49億美元，同比增長(zhǎng)16.1%，歸屬于公司股東凈利潤(rùn)為9.52億美元，同比增長(zhǎng)17.4%。普洛斯中國(guó)在投資管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富，截止到2020年底，普洛斯在中國(guó)境、內(nèi)外募集并運(yùn)行7支專(zhuān)門(mén)投資于中國(guó)的私募基金，這些基金資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)1300多億元人民幣，衍生的基金管理規(guī)模突破百億美元級(jí)別，年獲取的基金管理費(fèi)也達(dá)到億美元級(jí)別，由此推動(dòng)普洛斯在中國(guó)的快速擴(kuò)張。2、萬(wàn)緯萬(wàn)緯物流成立于2015年，專(zhuān)注于高標(biāo)庫(kù)的投資、開(kāi)發(fā)選址、招商運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理等全流程業(yè)務(wù)，尤其在冷鏈領(lǐng)域布局較多。隨著業(yè)務(wù)逐步成熟，萬(wàn)緯物流新增項(xiàng)目權(quán)益比例逐步提升，近三年穩(wěn)定于90%左右。截至2020年上半年，萬(wàn)緯物流累計(jì)開(kāi)業(yè)建筑面積616萬(wàn)方，服務(wù)客戶(hù)超850家，涵蓋電商、快遞快運(yùn)、制造業(yè)、餐飲及零售商超等行業(yè)。2020上半年，萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目收入同比+36.9%至8.3億元，物流業(yè)務(wù)已初具規(guī)模。3、嘉民嘉民集團(tuán)主要采取“持有+開(kāi)發(fā)+管理”的業(yè)務(wù)模式，專(zhuān)注于為客戶(hù)提供高質(zhì)量、可持續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)與解決方案，投資領(lǐng)域包括商務(wù)辦公園區(qū)、工業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)配送中心等。當(dāng)前公司資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)516億澳元，主要分布于亞洲和澳大利亞。近年來(lái)公司基金管理收益逐年上升，F(xiàn)Y20基金管理EBIT增至5.1億澳元，占總EBIT的比重達(dá)34%。注：公司財(cái)年自7月1日起至次年6月30日止。注：公司財(cái)年自7月1日起至次年6月30日止。4、寶灣寶灣物流控股有限公司，是深圳市新南山控股（集團(tuán)）股份有限公司與中國(guó)南山開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司共同投資成立的高端物流設(shè)施投資平臺(tái)。公司成立于2011年7月，注冊(cè)資本25億元人民幣，發(fā)展至今，已在中國(guó)40+個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市戰(zhàn)略性布局了70+座高端綜合物流園區(qū)，規(guī)劃在建及成熟運(yùn)營(yíng)物流設(shè)施總面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，構(gòu)筑了規(guī)模強(qiáng)大的物流設(shè)施服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年寶灣物流營(yíng)業(yè)收入為11.8億元，同比增長(zhǎng)22.9%，歸母凈利潤(rùn)為9.2億元，歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)主要原因是成功發(fā)行類(lèi)REITs，實(shí)現(xiàn)投資收益。截至2020年末，寶灣物流在全國(guó)范圍內(nèi)擁有并管理69個(gè)智慧物流園區(qū)，較2019年增加6個(gè)；運(yùn)營(yíng)和管理倉(cāng)儲(chǔ)面積共460萬(wàn)平方米，同比增加35.3%；倉(cāng)庫(kù)平均使用率為92.7%，較2019年增加1個(gè)百分點(diǎn)。八、物流地產(chǎn)行業(yè)SWOT分析SWOT分析法是用來(lái)確定企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，從而將公司的戰(zhàn)略與公司內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)地結(jié)合起來(lái)的一種科學(xué)的分析方法。自物流地產(chǎn)引進(jìn)我國(guó)以來(lái)，物流地產(chǎn)已經(jīng)成為物流業(yè)中的重要一環(huán)。從當(dāng)初的萌發(fā)期到如今的火熱期，物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷過(guò)起伏，由最初的外商獨(dú)霸到如今的“百家爭(zhēng)鳴”，國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)。目前我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展主要優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅如下：如何打造優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)格局，進(jìn)而降低市場(chǎng)空置率、有效應(yīng)對(duì)現(xiàn)有物流市場(chǎng)上土地供不應(yīng)求的情況，成為了各地區(qū)政府和企業(yè)的主要目標(biāo)，通過(guò)對(duì)我國(guó)物流地產(chǎn)企業(yè)SWOT分析，主要做出以下建議：九、物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1、“倉(cāng)店一體化”“倉(cāng)店一體化”模式以門(mén)店為中心，門(mén)店既是小型“生鮮超市”，又是線(xiàn)上配送的倉(cāng)儲(chǔ)中心。隨著消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，即時(shí)消費(fèi)供給的本地化趨勢(shì)也越來(lái)越明顯，很多線(xiàn)上銷(xiāo)售的產(chǎn)品并不需要純電商的倉(cāng)庫(kù)遠(yuǎn)距離發(fā)貨，從靠近消費(fèi)者的最近實(shí)體店發(fā)貨反而成為更節(jié)省成本且更便捷的配送方式。而“倉(cāng)店一體化”的配送，也將在擴(kuò)大線(xiàn)上服務(wù)范圍的同時(shí)，提高門(mén)店的坪效。比如盒馬生鮮就是典型的倉(cāng)店一體生鮮電商。線(xiàn)上訂單通過(guò)自動(dòng)傳送帶傳至配送倉(cāng)，做合并訂單、打包，確保10分鐘之內(nèi)完成揀貨裝箱，然后交給配送員統(tǒng)一送出，做到門(mén)店附近3公里范圍內(nèi)可實(shí)現(xiàn)最快30分鐘送達(dá)?！白詈笠还铩钡呐渌托枨蟛粩嗌?jí)和完善過(guò)程將會(huì)促進(jìn)“倉(cāng)店一體化”成為物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)之一。2、智慧化+自動(dòng)化2020年，智慧物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)力，智慧物流園區(qū)、智慧港口、智能倉(cāng)儲(chǔ)基地、數(shù)字倉(cāng)庫(kù)等一批新基建投入，促進(jìn)“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”的物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系加快布局建設(shè)，未來(lái)物流園區(qū)智慧化、自動(dòng)化將成為行業(yè)重要發(fā)展方向。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生的物流需求持續(xù)增長(zhǎng)，在未來(lái)一段時(shí)間，物流地產(chǎn)將持續(xù)蓬勃發(fā)展，彌補(bǔ)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量不足的現(xiàn)狀，提升中高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的比例。由于物流行業(yè)處理量大、流程相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)，智慧化、自動(dòng)化手段可以大幅提升物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，降低經(jīng)營(yíng)成本，因此智慧物流地產(chǎn)將成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，成為物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作的重點(diǎn)。3、公募REITs帶來(lái)歷史性機(jī)遇公募REITs的正式落地?zé)o疑給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)歷史性的機(jī)遇，物流地產(chǎn)也不例外。首先，REITs的正式落地將會(huì)豐富物流地產(chǎn)的退出渠道，形成“投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、退出”的可持續(xù)性閉環(huán)。對(duì)于資產(chǎn)持有人快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資有著非常重要的作用。其次，REITs有助于物流地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，可以成為物流資產(chǎn)定價(jià)的“錨”。大宗市場(chǎng)的交易價(jià)格與REITs市場(chǎng)的定價(jià)將會(huì)有趨同性和內(nèi)生相關(guān)關(guān)系。因此，REITs的落地將會(huì)有助于穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，并且推動(dòng)投資者進(jìn)行長(zhǎng)期價(jià)值投資。最后，REITs的股息收益率和股價(jià)升值，以及對(duì)投資人的吸引力，在很大程度上取決于其底層資產(chǎn)組合在整個(gè)生命周期內(nèi)的積極資產(chǎn)管理。因此隨著公募REITs的落地和推廣，底層資產(chǎn)管理的重要性也將日益凸顯。公募REITs即將開(kāi)啟不動(dòng)產(chǎn)資管的新篇章。而作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)升級(jí)的重要基礎(chǔ)設(shè)施，物流地產(chǎn)將成為這一篇章中的重要序曲，吹響中國(guó)資管新時(shí)代的號(hào)角。4、“十四五”發(fā)展目標(biāo)改革開(kāi)放40多年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，而物流地產(chǎn)作為商業(yè)的血管，也隨之高速發(fā)展。2021年是中國(guó)十四五規(guī)劃的開(kāi)局之年，在《國(guó)民經(jīng)濟(jì)