鄭東新區(qū)高鐵商務區(qū)市場調(diào)研

鄭東新區(qū)——高鐵站前商務區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)

在分析城市的思路中理解項目地塊的價值區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解地塊價值的戰(zhàn)略理解項目發(fā)展市場定位城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)龍子湖高校園區(qū)科技物流園區(qū)商住物流區(qū)高鐵商務區(qū)中央商務區(qū)（CBD）中央政務區(qū)（CGD）市政辦公區(qū)鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)項目地塊地塊價值的理解角度

項目地塊位于金水東路以南，心怡路以東，現(xiàn)狀用地為平地，總用地面積170畝。對于本項目的規(guī)劃，我們將基于價值視角下，充分理解地塊價值，從而做出符合城市，符合市場的規(guī)劃建議。我們分別將從城市視角，發(fā)展趨勢，地產(chǎn)市場，區(qū)域背景四個角度來審視項目的地塊價值，尋找地塊的發(fā)展與定位方向。

新一輪的發(fā)展進程：中原城市的崛起武漢濟南合肥西安太原中原地區(qū)位于中國中部，是核心區(qū)域之一中原城市有著悠久的歷史和廣闊的發(fā)展前景中原地區(qū)的發(fā)展地位有著承上啟下的作用中原地區(qū)的崛起是中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的有利支撐區(qū)位：鄭州為中原地區(qū)城市群的核心交通：鄭州為中原地區(qū)的交通樞紐中心城市：中原六省的省會城市為核心組成中心：鄭州為中原各城市的聚焦中心城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市地位在區(qū)域發(fā)展中凸顯鄭州的核心地理優(yōu)勢使其成為中原地區(qū)乃至全國的交通樞紐中心。鄭州處于中原地區(qū)的核心地理位置為其帶來了較大發(fā)展時機。鄭州處于多條鐵路和國道的交匯處，城市戰(zhàn)略價值大。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機場的新鄭國際機場與國內(nèi)外30多個城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔貨物轉(zhuǎn)運站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個省會城市地位優(yōu)勢明顯城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景

經(jīng)濟的發(fā)展推動新一輪的需求擴張

鄭州房地產(chǎn)投資情況第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速發(fā)展為城市功能的轉(zhuǎn)型打下了基礎，也帶來了消費需求的轉(zhuǎn)變。鄭州市房地產(chǎn)市場的投資增速從2003年后開始趨緩，但仍然維持在20%以上。房地產(chǎn)投資的增加從側(cè)面反映了經(jīng)濟增長勢頭良好，人民收入增加。

鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展狀況（億元）2003200420052006200720082009城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景私營企業(yè)增長迅速，鄭州已吸引越來越多的私營企業(yè)和外資企業(yè)。鄭州從第一、二產(chǎn)業(yè)主導的城市向現(xiàn)代都市發(fā)展，領導性城市已逐步形成圖1：鄭州私營企業(yè)年注冊量（2005-2007）200520062007圖2：鄭州外資企業(yè)年注冊量（2005-2007）200520062007城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的突飛猛進第一產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)實力與比重規(guī)模相對不足。2008年，在第二產(chǎn)業(yè)中，增長最大的幾個行業(yè)分別是非金屬礦產(chǎn)加工業(yè)和煤炭開采業(yè)等。可以看出對鄭州經(jīng)濟增長貢獻最大的還是傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)的帶動下增長勢頭明顯。工業(yè)、貿(mào)易、物流、建筑業(yè)是鄭州市的主要行業(yè)，商貿(mào)服務行業(yè)比重高，工業(yè)發(fā)展相對薄弱。2004-2008鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)200420052006200720082004200520062007城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變帶動動城市定定位的變變更重工業(yè)城城市以第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主的城市市，如長長春服務性城城市多為旅游游城市或或后花園園城市，，如泰山山、深圳圳領導性城城市以第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主導，大大力發(fā)展展城市服服務業(yè)，，如上海海、北京京產(chǎn)業(yè)型城城市以生產(chǎn)型型產(chǎn)業(yè)為為主的城城市，如如東莞鄭州作為為中原地地區(qū)的核核心鄭州作為為全國性性的交通通樞紐中中心鄭州作為為經(jīng)濟迅迅猛發(fā)展展的省會會城市鄭州作為為第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高速速發(fā)展的的城市鄭州的城城市目標標必定是是引領中中原地區(qū)區(qū)發(fā)展的的核心城城市鄭州的城城市功能能必定是是以發(fā)展展服務、、辦公、、核心商商業(yè)為主主的城市市鄭州城市市定位：：領導性性城市城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景定位的思思考：城市定位位的轉(zhuǎn)變變催生新新一輪價價值機會會的實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)位：核核心的地地理位置置使其成成為中原原地區(qū)核心心城市：中中原區(qū)域域核心地地位推動動城市的的快速崛起起經(jīng)濟：快快速崛起起的勢頭頭帶動了了整個城城市的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變催生生城市功能能的轉(zhuǎn)變變城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市定位位對本地地塊的啟啟示區(qū)域房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀理解地塊價值值的戰(zhàn)略略理解項目發(fā)展展市場定定位城市角度度發(fā)展趨勢勢區(qū)域市場場區(qū)域背景景典型項目啟示區(qū)域市場場分析重點個案案分析前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)中心組團團東移北擴城市規(guī)劃劃格局——北擴東移移的發(fā)展展戰(zhàn)略，，西向、、南向發(fā)發(fā)展相對對受到工工業(yè)區(qū)及及鐵路制制約。鄭州建成成區(qū)的格格局還主主要集中中在中心心組團，，以組團團集中模模式為主主，呈滾滾動發(fā)展展態(tài)勢；；城市格局局受西側(cè)側(cè)京廣線線和南側(cè)側(cè)隴海線線的分割割，鄭州州市實行行的是““北擴東東移”的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，如如果要完完成特大大城市的的發(fā)展目目標，必必須拉大大城市框框架；由于鄭州州北向受受到黃河河制約，，西向、、南向受受到老工工業(yè)區(qū)和和鐵路等等因素的的影響，，城市的的主要發(fā)發(fā)展方向向為向東東；從長期來來看，鄭鄭東新區(qū)區(qū)發(fā)展定定位以商商務投資資區(qū)為主主，北區(qū)區(qū)定位于于居住科科技文化化及旅游游度假區(qū)區(qū)。城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市的發(fā)發(fā)展需求求格局的的轉(zhuǎn)變東移和高高鐵帶來來的城市市變化——新商務CBD和高鐵商商務區(qū)的的形成鄭東新區(qū)區(qū)鄭州向東東發(fā)展鄭鄭東新區(qū)區(qū)已成城城市發(fā)展展定局，，而高鐵鐵站的建建設大大大推動了了城市向向東的發(fā)發(fā)展，格格局新區(qū)區(qū)未來發(fā)發(fā)展必定定向好?。∫苍S在04、05年鄭州人人還對高高鐵商務務區(qū)的發(fā)發(fā)展保持持懷疑的的時候，，到09年高鐵的的建設已已使得人人們對區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展充滿滿信心?。〉壳班嵿崠|新區(qū)區(qū)由于缺缺乏產(chǎn)業(yè)業(yè)人口支支撐，生生活娛樂樂配套缺缺乏，現(xiàn)現(xiàn)最大問問題是人人氣嚴重重不足，，這也是是政府致致力解決決的問題題，但這這是城市市新區(qū)發(fā)發(fā)展的通通病和必必經(jīng)階段段！范圍：西西起107國道，東東至京珠珠高速公公路，北北起連霍霍高速公公路，南南至機場場快速路路，規(guī)劃劃面積約約150平方公里里，人口口260萬，在20~30年建完；；截止08年底，完完成固定定資產(chǎn)投投入約400億元，在在建和建建成房屋屋面積1500多萬平方方米，城城市配套套日趨完完善；CBD3.45平方公里里范圍建建設基本本完成，，已實現(xiàn)現(xiàn)10通標準，，基本滿滿足入住住需求。。截止07年底，東東區(qū)入住住人口達達到20萬人；高鐵站的的開工建建設，大大大推進進了鄭汴汴一體化化的進程程，進一一步加快快鄭東新新區(qū)發(fā)展展進程；；高鐵商務區(qū)城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景鄭州正由由單核城城市中心心向多核核模式發(fā)發(fā)展舊中心大型居住住區(qū)新中心城市中心心由單核核模式向向雙核模模式轉(zhuǎn)變變，擴大大了城市市范圍政府的導導向讓城城市新中中心的形形成趨勢：問題：城市老中中心功能能陳舊，，輻射范范圍有限限城市新中中心人氣氣不足，，整體成成熟尚需需時日模式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變使得得城市的的輻射范范圍擴大大，影響響力進一一步加強強，為今今后城市市快速的的擴張和和發(fā)展打打下了好好的基礎礎城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景北擴東移城市中心位于發(fā)展展軸上，，享受城城市發(fā)展展的最大大紅利城市的東東移成為為鄭州發(fā)發(fā)展的主主軸之一一：項目所在在的區(qū)域域為城市市高鐵新新城，是是未來城城市發(fā)展展的核心心區(qū)域。。項目所在在的區(qū)域域為城市市新中心心的CBD商務區(qū)輻輻射區(qū)域域，區(qū)域域的地位位優(yōu)勢明明顯。項目所在在區(qū)域的的城市地地位處于于上升期期，未來來有較好好的發(fā)展展前景。。項目位置高鐵站的的建成，，真正的的開啟了了鄭州的的另一扇扇“城市之門門”，未來城城市的集集成中心心，一切切將蜂擁擁而至。。而項目目位于城城市新中中心高鐵鐵商務區(qū)區(qū)核心，，成為連連接城市市新CBD區(qū)的樞紐紐，城市市戰(zhàn)略位位置明顯顯。高鐵站城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景定位的思思考：城市定位位的轉(zhuǎn)變催催生新一一輪價值機會會的實現(xiàn)城市：城城市的擴擴張和高高鐵站的的建成將將帶來新新的城市中心的的形成以以及中原原核心輻輻射范圍圍的擴大大土地：中中心城區(qū)區(qū)的土地地稀缺，，土地價價值不斷斷上升中心：中中心核心心區(qū)域在在發(fā)展中中擴大價值：價價值體現(xiàn)現(xiàn)出發(fā)展展的重要要性和必必然性城市發(fā)展展帶來的的探討：：城市發(fā)展展趨勢決決定了地地塊崛起起的必然然性城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市發(fā)展展對本地地塊的啟啟示區(qū)域房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀理解地塊價值值的戰(zhàn)略略理解項目發(fā)展展市場定定位城市角度度發(fā)展趨勢勢區(qū)域市場場區(qū)域背景景典型項目啟示區(qū)域市場場分析重點個案案分析前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)鄭東新區(qū)區(qū)鄭東新區(qū)區(qū)市場主主要由兩兩大版塊塊組成：：鄭東中中央商務務區(qū)、鄭鄭州高鐵鐵站前商商務區(qū)，，本地塊位于于高鐵站前前商務區(qū)內(nèi)內(nèi)，是位于于鄭州未來來新的經(jīng)濟濟核心區(qū)，，地塊價值值有很大程程度的提升升潛力。鄭東中央商商務區(qū)鄭州高鐵站前商務區(qū)區(qū)二七商圈（市中心））建材物流商圈城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景城市模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變中的飛飛速發(fā)展CBD區(qū)高鐵商務區(qū)迅猛發(fā)展下下鄭東新區(qū)區(qū)房產(chǎn)板塊塊分化出不不同的特性性基本形成了了城市區(qū)域域發(fā)展最快快、檔次最最高的物業(yè)業(yè)水平，價價格和物業(yè)業(yè)類型明顯顯突出；城市格局發(fā)發(fā)展受政府府政策影響響巨大！城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景鄭東新區(qū)板板塊分析：：標桿的CBD板塊和熱點點的高鐵商商務區(qū)城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景站前商務區(qū)區(qū)已經(jīng)成為為鄭東新區(qū)區(qū)發(fā)展的標標志性熱點點之一，隨隨著政府部部門的搬遷遷、市政設設施的日益益完善，各各個品牌項項目紛紛落落戶于此，，該區(qū)域項項目已經(jīng)成成為鄭東新新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價格走向向的風向標標之一。隨隨著區(qū)域項項目紛紛開開工建設，，地段的生生活成熟度度及價值潛潛力也大大大提升，該該區(qū)域顯然然已成為鄭鄭東新區(qū)最最重要的精精英人士聚聚集區(qū)。綠地·新客碼站前廣場中豪·匯景灣SOHO新干線正商東方港灣城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景特點：規(guī)劃劃前景好、、區(qū)域潛力力大、價格格上升速度度快、客層層購買力強強隨著區(qū)域價價值的躍升升，項目地地塊的稀缺缺性漸顯東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)坐擁巨大腹腹地——城市的東擴擴使得鄭東東新區(qū)形成成了眾多大大型的中高高端房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)，大量的的住宅樓在在此板塊新新建，將成成為本項目目的巨大腹腹地城市發(fā)展主主方向——項目位于鄭鄭州新中心心的核心位位置，屬于于城市發(fā)展展的主方向向，高鐵及及CBD的崛起必然然將帶動區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)升級與消消費升級。。城市土地稀稀缺——城市中心土土地資源的的緊缺，使使得本項目目地塊更顯顯彌足珍貴貴，同時由由于地塊緊緊臨高鐵站站，獨一的的區(qū)位條件件更顯示了了地塊的稀稀缺性。城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景定位的思考考：城市定位的轉(zhuǎn)變催生生新一輪價值機會的實現(xiàn)發(fā)展的理解解：城市發(fā)展趨趨勢決定了城市市崛起的必必然性板塊發(fā)展帶帶來的探討討：板塊：鄭東東新區(qū)帶動動高鐵區(qū)域域的發(fā)展成交量：核核心區(qū)域帶帶動次級區(qū)區(qū)域發(fā)展：板塊塊之間的發(fā)發(fā)展不平衡衡趨勢：中心心區(qū)域的土土地減少，，使得未來的開發(fā)區(qū)區(qū)域移向城城市外圍房產(chǎn)板塊的的發(fā)展凸顯顯未來中心心地塊的核核心價值城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展對本地地塊的啟示示區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀理解解地塊價值的的戰(zhàn)略理解解項目發(fā)展市市場定位城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景典型項目啟示區(qū)域市場分分析重點個案分分析前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)項目所在的的城市行政政區(qū)為城市市新核心鄭鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)中原區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)鄭東新區(qū)為為鄭州城市市未來行政政中心，新城核心的的聚集區(qū)。鄭東新區(qū)開開發(fā)力度處處于城市領頭羊的地地位鄭東新區(qū)在在房地產(chǎn)板塊塊的劃分中擁擁有核心的的CBD板塊和高鐵商務區(qū)區(qū)板塊。鄭東新區(qū)的的城市地位是是其他區(qū)域域所無法比比喻的。城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景跨越式發(fā)展展體現(xiàn)出價價值變遷鄭東新區(qū)是是未來鄭州州市乃至中中原六省的的商務核心心鄭東新區(qū)有有著兩大影影響中原的的核心板塊塊，CBD板塊和高鐵鐵商務區(qū)板板塊。鄭州政府和和省機關都都要搬遷至至此，新的的行政商務務核心區(qū)已已經(jīng)逐漸形形成。由于政府及及政策的導導向影響，，未來該區(qū)區(qū)域?qū)R集集中原大多多數(shù)經(jīng)濟及及各大行業(yè)業(yè)龍頭企業(yè)業(yè)，中原核核心的地位位更加穩(wěn)固固。高鐵站的建建成將形成成鄭州新的的城市之門門，以更高高效、更齊齊全的對中中原進行配配套服務。。城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景鄭東新區(qū)二七區(qū)管城區(qū)中原區(qū)依托省機關關，市委區(qū)區(qū)域配套成成熟，商務氛圍濃濃交通便利，，是政治、、經(jīng)濟中心心商業(yè)、辦公公、居住氛氛圍最濃厚厚的區(qū)域定位未來城市CBD核心區(qū)域，，城市熱點點區(qū)域政策導向和和城市發(fā)展展趨勢目前區(qū)域價價值凸現(xiàn)區(qū)域多為老老城區(qū)，規(guī)規(guī)劃功能落落后；品質(zhì)質(zhì)不高，硬硬件設施和和軟件條條件較差區(qū)域發(fā)展都都較為滯后后以工業(yè)區(qū)和和老的住宅宅區(qū)為主，，改變可能能性較低區(qū)域價值劃劃分：鄭東東新區(qū)位于于鄭州城市市頂端區(qū)域現(xiàn)狀城市核心城城區(qū)未來城市中中心城市老城區(qū)區(qū)金水區(qū)城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景房產(chǎn)板塊的的發(fā)展凸顯顯未來中心地地塊的核心心價值定位的思考考：城市定位的轉(zhuǎn)變催生生新一輪價值機會的實現(xiàn)發(fā)展的理解解：城市發(fā)展趨趨勢決定了城市市崛起的必必然性區(qū)域探索帶帶來的思考考：區(qū)域：城市市未來核心心區(qū)域作用：城市市發(fā)展的領領頭羊價值：城市市核心價值值的凸顯發(fā)展：核心心規(guī)劃推動動發(fā)展板塊的價值值：區(qū)域的價值值地位決定定了項目升級的的必然性城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場地塊價值的戰(zhàn)略理解區(qū)域背景區(qū)域發(fā)展對對本地塊的的啟示城市視角：鄭州的經(jīng)經(jīng)濟處于高高速的發(fā)展展階段，為為項目帶來來機遇發(fā)展趨勢：地塊位于于城市發(fā)展展主方向決決定了地塊塊崛起的必必然性地產(chǎn)市場：地塊對城城市土地資資源的占有有愈顯地塊塊的稀缺性性區(qū)域背景：鄭東新區(qū)區(qū)的發(fā)展要要求項目地地塊的升級級與功能重重新定位居住形態(tài)商務形態(tài)消費形態(tài)+項目地塊分分析項目的戰(zhàn)略略發(fā)展方向向規(guī)劃的使命命——種種的理由由讓我們不不得不認真真地對待項項目地塊，，我們將通通過對區(qū)域域居住形態(tài)態(tài)，商務形形態(tài)與消費費形態(tài)的研研究，結(jié)合合地塊自身身條件來尋尋找適合我我們的戰(zhàn)略發(fā)展方方向頌唐觀點——對本地塊價值的理解在區(qū)域房地地產(chǎn)現(xiàn)狀中中尋找項目地地塊的價值值區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀理解解地塊價值的的戰(zhàn)略理解解項目發(fā)展市市場定位典型項目啟示區(qū)域市場分分析供需分析價格走勢品牌升級市場潛力重點個案分分析個案分析推廣手段客群分析生活習性區(qū)域市場特特征：區(qū)域域市場云集集了鄭州現(xiàn)現(xiàn)階段較為為代表性的的樓盤，綜綜合性項目目占據(jù)了一一定的比例例，也代表表了該區(qū)域域房地產(chǎn)市市場發(fā)展的的趨勢，大大量的品牌牌開發(fā)商的的成功導入入推動了品品質(zhì)和價值值的提升。。高鐵商務務區(qū)成為了了鄭州房地地產(chǎn)開發(fā)最最活躍的區(qū)區(qū)域之一。。而之前的的良好規(guī)劃劃和宏觀經(jīng)經(jīng)濟的持續(xù)續(xù)向好，使使得投資和和二次置業(yè)業(yè)行為在近近1-2年內(nèi)集中爆爆發(fā)，使得得市場需求求猛增；但但投資行為為的增長，，導致了區(qū)區(qū)域許多樓樓盤的人氣氣不足。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩旺旺，居住形形態(tài)升級加加速區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析供需分析區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析價格走勢2009年鄭東新區(qū)區(qū)商品房整整體成交均均價長期穩(wěn)穩(wěn)定在5000—6000元/㎡區(qū)間，市市場長期呈呈供不應求求關系，銷銷售量波動動較小，除除年初1、、2月份銷銷量偏低外外，全年大大部分月份份銷售量在在12.5萬㎡以上。。量價持續(xù)上上升的杠桿桿效應將促促成“富人區(qū)”的形成，同時也引領領了鄭州高高端消費的的方向！土地供應緊縮、地價上漲、片區(qū)區(qū)域價值提升；市場需求旺盛，供應仍顯不足；人口大省的單核城市對周邊地市的“首位”效應吸引；以前房價基數(shù)不高；房地產(chǎn)水平高速發(fā)展；預計這一增長勢頭會持續(xù)發(fā)展！房價持續(xù)走高的原因：區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析品牌升級大量外地開開發(fā)商進駐駐鄭州也從從另一方面面說明鄭州州房地產(chǎn)市市場發(fā)展向向好；鄭州未來隨隨城市擴張張進程的加加快，城市市的吸聚力力將進一步步加強，外外地客戶置置業(yè)趨勢仍仍將持續(xù)加加強。隨著鄭東新新區(qū)建設展展開，外地地的國內(nèi)知知名開發(fā)商商如“天津津順馳”、、“浙江綠綠城”、““上海綠地地”、“奧奧園”、““上海中凱凱”、“升升龍”等陸陸續(xù)進入鄭鄭州市場外地客戶受受鄭州省會會城市良好好城市配套套的吸引，，外地購買買構(gòu)成鄭州州房地產(chǎn)購購買力的半半壁江山，，占到5成以上購房人群漸漸趨年輕化化，購房觀觀念開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。外地一流開開發(fā)商的進進駐拉高鄭鄭州市場的的整體水平平，帶來新新的開發(fā)理理念，奠定定鄭東房地地產(chǎn)開發(fā)在在鄭州的整整體地位。。品牌開發(fā)商商的進入大大大提升人人們對居住住環(huán)境的要要求鄭東新區(qū)富人區(qū)轉(zhuǎn)移老城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析市場潛力居住形態(tài)的的轉(zhuǎn)移與富富人區(qū)的形形成隨著鄭州城城市的東擴擴，鄭州的的居住形態(tài)態(tài)發(fā)生變化化，人口正正在轉(zhuǎn)移，，其中鄭東東新區(qū)正利利用其價格格的門檻逐逐漸向高端端居住區(qū)發(fā)發(fā)展。項目向住宅宅與商務發(fā)發(fā)展具備可可行性項目地塊若若以普通住住宅和商業(yè)業(yè)為主要發(fā)發(fā)展方向，，可行性較較高但對區(qū)區(qū)域貢獻度度低，考慮慮到地塊的的稀缺性，，我們認為為更應以高端住宅和和特色商務務為主要發(fā)發(fā)展方向，從而最大大程度提高高土地價值值。鄭州居住形形態(tài)的轉(zhuǎn)移移與富人片片區(qū)的形成成區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展對于本本地塊的啟啟示地塊傾向于于以高端住住宅和特色色商務為主主的發(fā)展方方向，但必必須進一步步對特色商商務的可行行性及發(fā)展展提升形式式進行近一一步探討??！目前國家新新政對于鄭鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影影響并不是是那么明顯顯，作為中中原經(jīng)濟核核心的鄭州州有著充足足的房地產(chǎn)產(chǎn)客群，而而樓市的價價格也是上上漲的較為為理性，房房地產(chǎn)項目目主要依靠靠良好的地地段和產(chǎn)品品來迎合市市場需求，，而在潛力力十足的鄭鄭東新區(qū)高高鐵商務區(qū)區(qū)受到了市市場的熱捧捧現(xiàn)象將會會繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)，給本地地塊成功運運作提供了了有力的信信心支撐。。高鐵商務區(qū)呈現(xiàn)出供需兩旺，居住形態(tài)升級加速的特點住宅市場的巨大潛力凸顯升級的持久性量價持續(xù)上升的杠桿效應將促成“富人區(qū)”的形成鄭東新區(qū)引領高端消費方向品牌開發(fā)商的進入將提升對居住環(huán)境的需求鄭州居住形態(tài)的轉(zhuǎn)移與富人片區(qū)的形成區(qū)域市場特征區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀理解解地塊價值的的戰(zhàn)略理解解項目發(fā)展市市場定位典型項目啟示區(qū)域市場分分析供需分析價格走勢品牌升級市場潛力重點個案分分析個案分析推廣手段客群分析生活習性132456789101112131、綠地·原盛國際；；2、美盛中心心；3、正商東方方港灣；4、飛馬國際際地塊；5、龍升地塊塊；6、綠地·新客碼站前前廣場；7、中央特區(qū)區(qū)；8、中豪·匯景灣；9、高速·奧蘭花園；；10、東方鼎盛盛時代；11、旭日龍園園；12、SOHO新干線；13、聚龍城德德國印象區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析個案分析區(qū)域呈現(xiàn)群群雄逐鹿，，百花齊放放態(tài)勢綠地·原盛國際區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析個案分析該項目為高高鐵商務區(qū)區(qū)內(nèi)較早進進行開發(fā)的的純商務辦辦公項目，，但產(chǎn)品面面規(guī)劃的十十分豐富，，從5A辦公到創(chuàng)業(yè)業(yè)型辦公，，從國際星星級酒店到到酒店式公公寓，從娛娛樂休閑到到主流精品品餐飲商業(yè)業(yè)，充分體體現(xiàn)了優(yōu)越越的整體功功能，產(chǎn)品品面也是適適合于不同同階層的需需求，加之之抓住了先先前的市場場空白點，，成功的完完成了銷售售。綠地·原盛國際辦公戶型MONO戶型戶型點評：：主力戶型為為150平米戶型區(qū)間在在230-300平米辦公面積區(qū)區(qū)間適合中中小型企業(yè)業(yè)購買，很很好的控制制了總價，，把客源層層范圍擴大大。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析個案分析項目于2008年開始推盤盤，以“新新客站·地鐵口”作作為其主推推廣核心，，以鄭東新區(qū)新新商務價值值的訴求來來引導客群群，主要針針對生意人人、中小企企業(yè)及部分分投資客。該項目距距離新客站站僅500米，在推廣廣上無論是是品質(zhì)度還還是推廣形形象上都要要高于區(qū)域域內(nèi)其他項項目，其價價格也穩(wěn)定定上漲。項目集“商商業(yè)、辦公公、酒店””于一體，，由8座寫字樓總總計30萬㎡，1座2萬㎡國際星星級酒店（（由綠地集集團與喜達達屋（STARWOOD）聯(lián)合打造造國際星級級酒店——雅樂軒酒店店），以及及6萬㎡大型高高端餐飲娛娛樂商業(yè)中中心組成。。辦公+酒店+商業(yè)，多種種業(yè)態(tài)科學學規(guī)劃，互互利共生，，寫字樓入入駐公司為為商業(yè)和酒酒店帶來強強大消費力力，商業(yè)（（名流餐飲飲區(qū)）為商商務款待提提供饕餮之之地，星級級酒店既提提供商務洽洽談場地，，又便于接接待商務伙伙伴，體現(xiàn)現(xiàn)商務誠意意，三大業(yè)業(yè)態(tài)形成強強大產(chǎn)業(yè)合合力，締造造鄭州新城城市核心區(qū)區(qū)純商神話話。項目規(guī)劃特特色項目營銷策策略分析項目綜合分分析該項目與CBD項目而言檔檔次略遜一一籌，因此此在價格上上也體現(xiàn)出出其相對優(yōu)優(yōu)勢（7243元/㎡）。項目作為38萬方的大型型城市綜合合體，以辦辦公、星級級酒店、美美食和商業(yè)業(yè)完美結(jié)合合，在短短短2年內(nèi)基本去去化完畢，，且區(qū)位與與金水東路路地塊相鄰鄰，在前期期的定位和和操作上有有著相當大大的參考價價值。綠地·原盛國際區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析個案分析中豪·匯景灣區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析個案分析該項目依靠靠自然河道道打造水岸岸居住生活活，而大面面積的贈送送讓其產(chǎn)品品競爭力十十足，該項項目是區(qū)域域內(nèi)少數(shù)幾幾個品質(zhì)樓樓盤之一，，加之靠近近綠地·原盛國際商商業(yè)配套，，獲得了區(qū)區(qū)域行政機機關等高收收入人群的的熱捧。中豪·匯景灣項目戶型分分析特點：多贈送：90—170㎡多樣戶型，，創(chuàng)新90㎡兩房變?nèi)浚?20㎡兩房變四房房，贈送面面積達40㎡。大面寬、多多采光戶型功能齊齊全、靈活活多變區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析個案分析項目是“CBD中央商務區(qū)區(qū)、CGD中央政務區(qū)區(qū)、新東站站商圈”的的黃金結(jié)點點，暢享CBD商務區(qū)、政政務區(qū)行政政核心配套套資源，享享七里河一一線河景。。經(jīng)典ArtDeco建筑特征，，將藝術(shù)美美與實用美美合二為一一。采用世世界上最先先進的排水水技術(shù)---同層排水，，酒店式入入戶大堂，，并引入皇皇室管家服服務模式，，多重資源源配置締造造世界級灣灣區(qū)的居住住享受。項目規(guī)劃特特色項目綜合分分析該項目與本本案地塊相相鄰，為大大型住宅為為主的項目目，其主要要針對區(qū)域域內(nèi)公務員員等高收入入人群進行行定向投放放，居稱該該項目一期期已被預訂訂完畢。該項目住宅宅體量屬于于大型，且且戶型具有有很強的市市場競爭力力，贈送面面積較大，，性價比很很高，將來來勢必和本本案產(chǎn)品有有直接的競競爭，但其其產(chǎn)品對本本案而言有有很大的參參考價值。。中豪·匯景灣區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析個案分析區(qū)域項目規(guī)劃劃定位主要作作為高鐵商務務配套及為政政府機關搬遷遷作為定向住住房供應，而而推廣上基本本以“高鐵”、“地鐵”帶來的未來國國際化的便捷捷生活為主要要訴求點，成成為了全鄭州州甚至中原的的熱點，大量量吸引了中部部各類客群的的目光，整個個區(qū)域也隨之之越來越成熟熟，現(xiàn)階段體體現(xiàn)出了較大大的投資傾向向。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析推廣手段未來配套、投投資價值成為為了該區(qū)域廣廣告的主要訴訴求點區(qū)域客源特征征：區(qū)域現(xiàn)階階段體現(xiàn)出的的客源較為豐豐富，質(zhì)量較較高的企事業(yè)業(yè)單位行政人人員和周邊外外來私營業(yè)主主在購買過程程中充分體現(xiàn)現(xiàn)出了較強的的購買力和對對于高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品的需求度度，他們成為為了該區(qū)域購購房的主體，，而這些也是是本項目未來來的目標客源源。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析客群分析有著較強購買買力的客群相相對應的就是是對高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品的需求度度從客源總量來來看區(qū)域的客客源層非常豐豐富，支撐了該版塊塊能夠成為鄭鄭州樓市的熱熱點區(qū)域之一一，無論是樓樓盤數(shù)量、還還是市場供需需量都位于鄭鄭州前列。從客源層次來來看區(qū)域的客客源層非常飽飽滿，有購買SOHO新干線公寓的的低端客源；；有購買中央央特區(qū)、高速速·奧蘭花園等項項目的中端客客源；也有購購買綠地·原盛國際的高高端客源；每每個層次的房房源都有充足足的客源支撐撐。從需求目的來來看區(qū)域的客客源層比較均均衡，低總價剛性需需求客源支撐撐了各樓盤中中小戶型跑量量，奧蘭花園園、中豪·匯景灣等項目目則擁有大量量改善型需求求客源支撐。。新客站及地地鐵給區(qū)域則則吸引了很多多的投資性需需求客戶。從客源來源來來看區(qū)域的客客源層范圍很很廣，區(qū)域周邊大量量的建材市場場帶來的豐富富的剛性需求求客源層，可可以稱之為“新鄭州人”，而眾多政府府機關及其配配套部門則形形成改善型需需求，而日漸漸成熟的配套套和發(fā)展?jié)摿αt吸引了大大量的市區(qū)客客戶，而周邊邊所屬原縣鎮(zhèn)鎮(zhèn)則有很多遷遷居到該區(qū)域域的需求。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析客群分析生活習性的變變化帶動商務務形態(tài)的提升升生活消費形態(tài)態(tài)正逐漸由購買經(jīng)濟向體驗經(jīng)濟升級第一代第二代第三代第四代第五代第六代馬路店鋪大棚時代獨立店鋪大百貨商場超市大賣場時代Shoppingmashoppingcenter發(fā)展歷程經(jīng)營模式生活消費形態(tài)態(tài)露天為市、沿沿街為場，，擺地攤、以以臨時攤攤位以“大棚”基基本設施加上上粗放式的管管理手扶梯梯升堂堂入室室圍繞繞某一一區(qū)域域，自自然集集中形形成獨獨立店店面大型室室內(nèi)市市場，，完備備設施施的商商場式式環(huán)境境和完完善服服務，，統(tǒng)一一管理理構(gòu)筑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜綜合服服務平平臺，，內(nèi)部部主要要以精精品店店形式式構(gòu)成成，檔檔次、、環(huán)境境和平平臺均均升級級良好的的購物物環(huán)境境，先先進的的購物物理念念和綜綜合的的購物物服務務，使使平臺臺進一一步升升級高品質(zhì)質(zhì)體驗驗式消消費，，滿足足精神神層面面上的的需求求百貨購購物時時代，，滿足足生活活需求求為目目的自主購購物時時代，，滿足足購物物消費費的需需求簡單的的物流流平臺臺競爭爭激烈烈簡單的的物品品交換換消費費時代代生活必必需消消費為為主區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析生活習習性小結(jié)：：區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的供供銷較較為旺旺盛，，而知知名開開發(fā)商商大量量進入入，也也表明明物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)將長長期處處于不斷升升級狀狀態(tài)；；量價的的持續(xù)續(xù)上升升，充充分體體現(xiàn)該該區(qū)域域高消消費能能力和和房地地產(chǎn)市市場的的巨大大潛力力，也也進一一步促進鄭鄭東““富人人區(qū)””的逐逐漸形形成；；從客源源而言言，高高鐵商商務區(qū)區(qū)的客客戶總總量非非常豐豐富，，大大大支撐撐了區(qū)區(qū)域市市場房房地產(chǎn)產(chǎn)的供供銷平穩(wěn)發(fā)發(fā)展；；生活消消費習習性由由消費費經(jīng)濟濟向體體驗經(jīng)經(jīng)濟的的升級級印證證了發(fā)發(fā)展高高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)的必必然性性和時時效性性。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析頌唐觀觀點：：高鐵商商務區(qū)區(qū)市場場發(fā)展展前景景和潛潛力是是相對對看好好，但但同時時也面面臨著著規(guī)劃劃高品品質(zhì)物物業(yè)超超越現(xiàn)現(xiàn)有物物業(yè)的的必然然性。。而國國家新新政對對于房房地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)調(diào)控，，對于于區(qū)域域市場場而言言影響響相對對較小小，我我們認認為區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場在未未來1-2年內(nèi)將將呈現(xiàn)現(xiàn)緩慢慢增長長態(tài)勢勢。本地塊塊有著著明顯顯的后后開發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢，可可以很很好的的獲取取市場場機會會點，，吸取取成功功經(jīng)驗驗，總總結(jié)失失敗教教訓，，抓住住市場場空白白點，，迎合合客群群的需需求，，通過過差異異化的的產(chǎn)品品規(guī)劃劃，對對區(qū)域域功能能進行行完善善和補補充，，最大大程度度的提提升項項目價價值，，從而而爭取取利潤潤最大大化。。區(qū)域重重點個個案的的不同同發(fā)展展經(jīng)驗驗給本本地塊塊的啟啟示區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀狀理解解地塊價價值的的戰(zhàn)略略理解解項目發(fā)發(fā)展市市場定定位典型項目啟示區(qū)域市市場分分析供需分析價格走勢品牌升級市場潛力重點個個案分分析個案分析推廣手段客群分析生活習性著名的的升龍·曼哈頓頓的成功功，讓讓頌唐唐進一一步把把握到到了市市場未未來的的發(fā)展展趨勢勢，并并看到到了啟啟示與與方向向。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析升龍·曼哈頓頓區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析物業(yè)形形態(tài)的的多樣樣化和和高端端化大大大提提升了了項目目的品品質(zhì)度度和價價值，，也豐豐富了了項目目的客客層，，同時時通過過良好好的市市場口口碑促促進各各個物物業(yè)形形態(tài)的的銷售售。升龍·曼哈頓頓規(guī)劃設設計該項目目為燕燕莊村村改造造項目目，位位置較較好，，位于于內(nèi)環(huán)環(huán)線內(nèi)內(nèi)或挨挨近內(nèi)內(nèi)環(huán)線線，交交通便便利，，周邊邊配套套齊全全，有有著較較多潛潛在客客戶；；項目目體量量較大大，總總建面面積均均在86萬㎡，，開發(fā)發(fā)之初初，即即引起起社會會廣泛泛關注注。項目集集住宅宅、公公寓、、商業(yè)業(yè)、酒酒店、、辦公公于一一體的的大型型城市市綜合合體項項目。。建成成后為為該區(qū)區(qū)域集集高檔檔居住住、智智能辦辦公、、主題題商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)為一一體的的復合合性建建筑群群。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析該項目目把住住宅、、公寓寓、商商業(yè)、、辦公公及酒酒店從從高起起點進進行規(guī)規(guī)劃設設計，，通過過各個個物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)的高高品質(zhì)質(zhì)標準準進行行打造造，加加之商商業(yè)成成功的的進行行精品品化運運營，，形成成了區(qū)區(qū)域乃乃至鄭鄭州市市場標標桿性性的綜綜合體體項目目，而而項目目整體體也成成為了了所在在區(qū)域域商圈圈核心心。升龍·曼哈頓頓景觀設設計大體量量高層層現(xiàn)代代簡潔潔形式式建筑筑，為為升龍龍的主主流，，以現(xiàn)現(xiàn)代簡簡潔為為主，，并不不追求求多樣樣的變變化，，而在在于客客戶的的接受受度及及成本本控制制。容積率率較高高、綠綠化率率較低低是該該樓盤盤面臨臨的共共同問問題，，樓盤盤建筑筑設計計中引引入“住宅雙雙地面面”的概念念，住住宅雙雙地面面指的的是住住宅及及酒店店式公公寓住住戶可可以通通過地地面大大堂及及位于于商業(yè)業(yè)裙樓樓上的的空中中花園園層進進入每每棟樓樓的門門廳，，即建建設屋屋頂花花園，，增大大綠化化面積積，提提升宜宜居性性。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析豐富富的的景景觀觀特特色色可可以以提提升升項項目目居居住住品品質(zhì)質(zhì)，，給給客客群群心心理理增增加加好好感感升龍龍·曼哈哈頓頓戶型型設設計計兩房104.23㎡三房130㎡四房150㎡戶型型設設計計多多遵遵從從市市場場主主流流熱熱銷銷戶戶型型設設計計，，戶戶型型面面積積主主要要居居于于30-160㎡㎡，一一房房到到四四房房俱俱全全，，戶戶型型較較為為中中規(guī)規(guī)中中矩矩，，且且多多有有贈贈送送面面積積，，易易被被客客戶戶接接受受。。戶戶型型功功能能區(qū)區(qū)間間分分布布上上，，力力求求保保證證通通風風與與采采光光的的需需要要，，并并且且通通過過露露臺臺與與飄飄窗窗等等提提高高性性價價比比。。該該項項目目戶戶型型中中60㎡㎡以下下的的一一房房占占據(jù)據(jù)了了相相當當大大的的比比例例，，這這是是因因為為鄭鄭州州市市城城中中村村改改造造項項目目強強制制性性開開發(fā)發(fā)60㎡㎡以下下的的戶戶型型30%。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析具有有競競爭爭力力的的產(chǎn)產(chǎn)品品將將大大大大提提升升項項目目的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢而升升龍龍·曼哈哈頓頓的的成成功功讓讓頌頌唐唐看看到到了了本本案案的的市市場場機機會會：：對對產(chǎn)產(chǎn)品品細細節(jié)節(jié)的的合合理理提提升升獲獲得得了了市市場場很很好好的的認認同同；；商商業(yè)業(yè)的的精精品品化化運運作作，，大大大大提提升升利利潤潤空空間間；；主主流流戶戶型型的的設設計計，，客客戶戶認認可可度度高高。。讓讓頌頌唐唐看看到到本本案案作作為為鄭鄭東東新新區(qū)區(qū)新新興興的的城城市市綜綜合合體體項項目目未未來來如如何何產(chǎn)產(chǎn)生生高高價價值值的的發(fā)發(fā)展展方方向向。。頌唐唐觀觀點點：：

城城市市綜綜合合體體受受到到市市場場的的熱熱捧捧是是現(xiàn)現(xiàn)代代房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展的的一一個個趨趨勢勢，，客客戶戶對對于于綜綜合合型型社社區(qū)區(qū)的的需需求求也也越越來來越越高高，，如如何何在在未未來來幾幾年年內(nèi)內(nèi)市市場場競競爭爭中中大大幅幅度度的的提提升升城城市市綜綜合合體體的的價價值值將將是是我我們們現(xiàn)現(xiàn)在在所所要要預預先先考考慮慮的的，，我我們們必必須須用用發(fā)發(fā)展展的的眼眼光光提提前前做做好好準準備備；；

城城市市中中、、高高端端客客源源購購房房需需求求是是引引領領市市場場發(fā)發(fā)展展的的動動力力，，想想要要讓讓項項目目獲獲得得更更好好的的發(fā)發(fā)展展，，就就必必須須將將目目光光放放在在中中、、高高端端客客源源上上，，他他們們具具有有很很強強的的超超前前性性、、可可塑塑性性和和購購買買潛潛力力，，我我們們需需要要對對其其深深度度挖挖掘掘；；

城市市綜綜合合體體的的優(yōu)優(yōu)勢勢就就是是能能夠夠同同時時規(guī)規(guī)劃劃多多種種類類型型的的物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)，，可可以以充充分分豐豐富富項項目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，而而同同時時擁擁有有區(qū)區(qū)域域最最高高品品質(zhì)質(zhì)的的住住宅宅，，最最具具檔檔次次的的商商務務辦辦公公，，及及最最具具特特色色的的商商業(yè)業(yè)，，將將勢勢必必能能夠夠成成為為區(qū)區(qū)域域最最具具有有影影響響力力和和競競爭爭力力的的項項目目，，然然后后利利用用其其影影響響力力大大力力吸吸引引人人流流，，影影響響區(qū)區(qū)域域人人群群的的居居住住及及消消費費習習慣慣，，力力爭爭成成為為區(qū)區(qū)域域的的核核心心商商圈圈。。啟示：如如何把地地塊價值值充分提提升和爭爭取利潤潤最大化化是我們們將要重重點思考考的問題題。而提高項項目整體體定位，，提高產(chǎn)產(chǎn)品綜合合競爭力力，是本本項目領領先未來來市場的的基礎。。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀理解典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析升龍·曼哈頓的的成功給給本地塊塊的啟示示綜合分析析結(jié)論給予項目目地塊一一個正確確的標簽簽區(qū)域房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀理解前期定位位策略思思考地塊價值值的戰(zhàn)略略理解項目發(fā)展展市場定定位項目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略地塊價值值分析地塊價值值研究地塊價值值定位地塊價值值體現(xiàn)地塊形象象體現(xiàn)地塊形象象定位地塊全新形象地塊全新模式典型項目啟示區(qū)域市場分析重點個案分析城市角度發(fā)展趨勢區(qū)域市場區(qū)域背景時間正在在改變著著一切，，鄭東新新區(qū)的發(fā)發(fā)展顛覆覆了傳統(tǒng)統(tǒng)的城市市新城發(fā)發(fā)展軌跡跡，而區(qū)區(qū)域內(nèi)各各項目也也一遍遍遍刷新著著地產(chǎn)銷銷售記錄錄。我們們不斷的的問自己己，寄予予對這塊塊土地的的厚望，，我們將將如何創(chuàng)創(chuàng)造新的的奇跡？？高鐵站站的規(guī)劃劃建造，，政府機機關的逐逐步東遷遷，由此此產(chǎn)生了了一個新新的商業(yè)業(yè)居住聚聚集區(qū)，，新涌現(xiàn)現(xiàn)的地鐵鐵軌道、、外環(huán)線線重新定定位著區(qū)區(qū)域特性性，新的的高鐵商商圈已然然閃現(xiàn)，，我們也也有能力力成為下下一個高高鐵新城城地產(chǎn)的的代言。。項目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)整體策略略：從項目規(guī)規(guī)劃條件件、利潤潤目標出出發(fā)，占占位區(qū)域域市場的的主流中中高端，，超越綠綠地·原盛國際際，以應應對綠地地站前項項目及美美盛中心心項目，，住宅產(chǎn)產(chǎn)品設計計優(yōu)于中中豪·匯景灣，，針對區(qū)區(qū)域改善善型客戶戶群體，，在城市市未來價價值和區(qū)區(qū)域發(fā)展展核心價價值引領領下，通通過自身身產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)造項目目核心競競爭力，，樹立區(qū)區(qū)域形象象新高度度。項目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)可行產(chǎn)品品類型：：高檔酒店店寫字樓（（高度受受到限制制）酒店式公公寓精品商業(yè)業(yè)可行產(chǎn)品品類型：：32層高層主主流產(chǎn)品品面積90-150㎡㎡小公寓30-50㎡高鐵站政府機關關所在地地站前廣場場站前廣場場居住區(qū)地鐵站商務配套商務配套居住區(qū)用地性質(zhì)質(zhì)：商業(yè)業(yè)金融面積：69356.62㎡容積率：：不超過過4建筑高度度：低于于100米綠化率：：大于30%用地性質(zhì)質(zhì)：居住住面積：45138.96㎡容積率：：不超過過3.5建筑高度度：低于于100米綠化率：：大于30%商務配套套城市形象象便捷生活活都市住區(qū)區(qū)核心價值值項目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)居住區(qū)區(qū)域價值值：高鐵鐵新城城市新門門戶中原流通通核心規(guī)劃高起起點品質(zhì)高要要求居住形態(tài)態(tài)研究——項目地塊塊位于高高端居住住區(qū)域，，擁有巨巨大的居居住腹地地與潛在在高收入入人群，，因此高高端居住住可行性性很高。。但從地地塊住宅宅價值最最大化角角度出發(fā)發(fā)，建議議以高端端住宅為為主，附附帶部分分社區(qū)商商業(yè)，提提升區(qū)域域居住價價值。商務形態(tài)態(tài)研究——鄭州商務務形態(tài)正正在升級級，從原原有的簡簡單辦公公需求向向兼投資資與品牌牌的復合合需求逐逐漸升級級。但從從辦公集集聚效應應來看，，本項目目不屬于于城市現(xiàn)現(xiàn)階段商商務主流流發(fā)展方方向，但但緊臨金金水東路路城市主主干道，，因此可可以規(guī)劃劃少量的的特色商商務，形形成差異異化的商商務消費費形態(tài)。。消費形態(tài)態(tài)研究——鄭州消費費形態(tài)正正向體驗驗經(jīng)濟升升級，但但在很長長一段時時間內(nèi)將將依舊呈呈現(xiàn)集中中布局的的態(tài)勢，，同時項項目周邊邊有綠地地·原盛國際際大體量量集中商商業(yè)存在在，因此此本項目目定位應應以特色色與體驗驗消費為為發(fā)展方方向。以高端住住宅為主主的發(fā)展展方向，，可配合合少量社社區(qū)商業(yè)業(yè)可規(guī)劃一一定量的的特色與與創(chuàng)意寫寫字樓及及SOHO公寓等商商務形態(tài)態(tài)商業(yè)發(fā)展展方向應應該以特特色與體體驗消費費為核心心發(fā)展方方向++不同形態(tài)態(tài)的物業(yè)業(yè)發(fā)展方方向項目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)以休閑、、消費為為驅(qū)動，，以特色色商務、、商業(yè)為為配套，，以高端端住宅為為核心的的代表鄭鄭州未來來生活方方式的“國際商務務復合生生活共同同體”通過對本本地塊區(qū)區(qū)域的地地段價值值和發(fā)展展前景分分析本地塊區(qū)區(qū)域價值值定位為為：本地塊是是城市向向東發(fā)展展的橋頭頭堡，位位于高鐵鐵商務區(qū)區(qū)的核心心價值地地段。本地塊將將是城市市居住、、商務、、消費形形態(tài)轉(zhuǎn)變變的引領領者，是是城市發(fā)發(fā)展和區(qū)區(qū)域增長長和動力力源。價值定位位項目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)

城市復合合功能區(qū)區(qū)隨著城市市發(fā)展、、文明進進步，城城市核心心功能由由傳統(tǒng)的的行政、、商業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槲奈幕⑿菪蓍e、商商務。城城市核心心區(qū)也由由傳統(tǒng)的的行政、、商業(yè)中中心轉(zhuǎn)變變?yōu)榧奈幕?、休休閑、商商務、商商貿(mào)于一一體的綜綜合功能能區(qū)。復復合是一一種綜合合的意思思，將多多種功能能進行集集合，以以客戶體體驗為目目標，重重新定義義鄭州體體驗消費費時代。。利用高鐵鐵和地鐵鐵的雙軌軌道影響響力，聚聚集城市市最高端端的商業(yè)業(yè)、商務務活動，，并賦予予時空內(nèi)內(nèi)涵，反反映城市市最高尚尚、最時時尚便捷捷的商務務生活，，以客戶戶體驗為為出發(fā)點點，迎接接鄭州軌軌道商務務的到來來。

城市軌道道商務時時空國際商務務復合生生活共同同體：特特色文化化場館、、特色商商務、高高級酒店店、精品品商業(yè)街街、休閑閑街區(qū)、、高檔住住宅項目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)區(qū)域運營營，構(gòu)建建城市未未來Urbanmarketing,creatingthefutureofcity全新形象——建立核心國際際特色商務區(qū)區(qū)飛速發(fā)展中的的高鐵新城、、中原經(jīng)濟核核心CBD——都市形象界面面繁華新城未來來意向項目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)未來軌道商務務生活新城——居住價值界面面便捷商務新時時空生活全新模式——全新的工作方方式、全新的的生活方式、、全新的消費費方式創(chuàng)意思考合作工作居住享受生活休閑娛樂購物消費項目發(fā)展市場定位前期定位策略思考項目整體發(fā)展戰(zhàn)略地塊價值分析地塊價值研究地塊價值體現(xiàn)地塊形象體現(xiàn)承載著未來鄭鄭州的核心城城市功能成為鄭州一張張“新的城市市名片”城市高尚休閑閑、文化生活活引導者城市高檔的特特色商業(yè)活