九江某項(xiàng)目前期產(chǎn)品整合報(bào)告

前言：在與**置地及**設(shè)計(jì)院初步會商，并概略明確項(xiàng)目定位與產(chǎn)品組合之后。再以市場相關(guān)數(shù)據(jù)與研究結(jié)論所印證，我司進(jìn)行多輪研討與會商之后，撰寫本報(bào)告。以期為項(xiàng)目產(chǎn)品定位、定型與定性提供充足依據(jù)與明確方向。從而打造出針對市場需求，應(yīng)對市場競爭的，具有較強(qiáng)生命力的產(chǎn)品。有效達(dá)成開發(fā)商與投資商對資本擴(kuò)容與增值的企業(yè)目的?！静呗云恳?、項(xiàng)目概況項(xiàng)目座落：項(xiàng)目坐落于**大道、**路交匯處。項(xiàng)目總用地面積：58562.22平方米。項(xiàng)目容積率：3.2。項(xiàng)目總建筑面積：約187399平方米。項(xiàng)目建筑密度：45%項(xiàng)目綠地率：28%項(xiàng)目建筑間距系數(shù)：1：1H項(xiàng)目情況概述：項(xiàng)目所處**大道，東西向貫穿九江市南沿，九江火車站坐落其上。為九江的門戶道路與城市景觀道路。路幅寬擴(kuò)，交通流量巨大，多路公交車均行使其上，私車與公共交通抵達(dá)度較高。項(xiàng)目西側(cè)**路，為新辟市政道路，尚未完全竣工。過**大道后，即中斷。不具備良好的通行條件與人流導(dǎo)入能力。項(xiàng)目所處區(qū)位緊鄰九江傳統(tǒng)景觀區(qū)域——南湖，但由于相鄰建筑等客觀原因，幾乎無法滿足實(shí)質(zhì)意義上的觀景要求。且不屬于固有高尚區(qū)域——“體院”范圍。因此，在地段性與景觀性方面，支撐“豪宅”定位乏力。二、項(xiàng)目SWOT分析2.1項(xiàng)目客觀優(yōu)勢分析項(xiàng)目整體優(yōu)勢分析所在區(qū)位優(yōu)良，交通抵達(dá)便捷項(xiàng)目緊鄰**大道，此路為6車道的城市景觀快速道，且橫貫九江南部，并與多條交通干道相銜。通過**路，可順暢連通廬山南路。并與九江市核心街區(qū)，間接締結(jié)形成，快速有效的放射型車行交通網(wǎng)。同時(shí)，項(xiàng)目周邊道路即設(shè)有8路公交車站，亦可便捷達(dá)成與九江各處的公共交通締結(jié)。故，項(xiàng)目整體外部交通設(shè)施與道路網(wǎng)資源豐富，使項(xiàng)目具備良好的外部交通條件。相鄰關(guān)系較好，便于多類營建項(xiàng)目東鄰九江市現(xiàn)市政府，即使其未來搬遷，其土地也應(yīng)以住宅或商辦類用途為主。不會對未來項(xiàng)目住宅使用造成影響。而項(xiàng)目北側(cè)為市政府宿舍，同為居住類物業(yè)，且居住人群固定，素質(zhì)較高。對項(xiàng)目未來居住亦不會造成影響。地塊西側(cè)，部分為商務(wù)酒店其他為擬建住宅小區(qū)。與本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性相同。故，項(xiàng)目所處環(huán)境及其相鄰關(guān)系，有利于項(xiàng)目進(jìn)行住宅類產(chǎn)品與小體量商業(yè)建設(shè)。項(xiàng)目住宅優(yōu)勢分析地塊縱深充裕，便于私密化產(chǎn)品構(gòu)筑項(xiàng)目南北向進(jìn)深達(dá)300米以上，東西向進(jìn)深達(dá)200米以上。且非沿街面均相鄰私密、低噪音物業(yè)。故項(xiàng)目擁有充足腹地，進(jìn)行對私密性要求較高的高檔住宅類產(chǎn)品營建。結(jié)合部分具有屏蔽作用的，外沿建筑物構(gòu)筑。將使項(xiàng)目內(nèi)部物業(yè)具備更高的私密性與獨(dú)享性。毗鄰主力商業(yè)，生活采買便捷項(xiàng)目相鄰**路與廬山路交匯處，距項(xiàng)目約5分鐘步行路程。計(jì)劃新建并招引大型生活類賣場——沃爾瑪。該賣場素以貨品齊全、價(jià)格低廉、消費(fèi)環(huán)境有序著稱。待其開業(yè)后，將以其良好的品類組合與消費(fèi)環(huán)境，滿足項(xiàng)目業(yè)主與住戶幾乎所有生活類商品與食品的采買所需。定量商業(yè)配置，提升居住品質(zhì)項(xiàng)目控制性詳規(guī)中，設(shè)定項(xiàng)目將劃出部分面積進(jìn)行商業(yè)設(shè)施構(gòu)筑。對于總建筑體量達(dá)到18萬平方米的大型住宅小區(qū)而言，配置獨(dú)立自主的商業(yè)服務(wù)體系勢在必行。且，鑒于項(xiàng)目將進(jìn)行高檔居住性物業(yè)建設(shè)的想定，項(xiàng)目理應(yīng)配置部分非盈利或低盈利性服務(wù)設(shè)施，進(jìn)行基本會所體系組織。而商業(yè)服務(wù)體系的搭建與配備，將使項(xiàng)目可以弱化獨(dú)立會所設(shè)施，并將大量的會所服務(wù)功能融入商業(yè)服務(wù)體系中，借助商業(yè)部分的經(jīng)營特性，降低會所運(yùn)營成本。達(dá)成短期建設(shè)成本降低，與長期的運(yùn)營成本控制的目的。緊鄰城市景觀帶，便于高檔住宅構(gòu)筑項(xiàng)目地塊南為九江城市景觀道，北面九江景觀水系——南湖。雖為“名湖國際”與“供電局宿舍”所阻，導(dǎo)致多數(shù)單元無法欣賞北向湖景。但項(xiàng)目地塊仍屬九江高檔住宅板塊。故，于產(chǎn)品規(guī)劃階段，強(qiáng)化內(nèi)部景觀體系設(shè)計(jì)，達(dá)成內(nèi)部圣景遠(yuǎn)勝外的效果。單體排布時(shí)注意充分利用主要景觀面間隙，盡量增多景觀單元量。由此達(dá)成內(nèi)外皆有景的效果。緊鄰九江重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，子女就讀方便項(xiàng)目近鄰九江重點(diǎn)小學(xué)——湖濱小學(xué)，與重點(diǎn)中學(xué)二中。項(xiàng)目未來居住者子女均可入讀，由此可吸納部分九江下屬縣市學(xué)齡青少年的父母選購本項(xiàng)目。項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢分析毗鄰主力商業(yè)，吸納消費(fèi)力具有可能前文所述，項(xiàng)目近鄰未來九江市最大生活類產(chǎn)品賣場——沃爾瑪?？梢灶A(yù)見該賣場開業(yè)后，必將吸納大量九江市南部甚至其他區(qū)域消費(fèi)客群來此采買。雖然，項(xiàng)目西側(cè)**路與**大道落差巨大，且未完全開通。但勢必有部分居住于**大道以南的消費(fèi)者將途經(jīng)本項(xiàng)目。故，項(xiàng)目仍可針對該部分客群消費(fèi)目的、習(xí)性設(shè)置商業(yè)設(shè)施。實(shí)現(xiàn)相關(guān)商業(yè)部分的商業(yè)價(jià)值。高尚住宅區(qū)內(nèi)，消費(fèi)力旺盛項(xiàng)目總建筑體量達(dá)18余萬平方米預(yù)計(jì)約有2000戶左右的常住居民量。且，本項(xiàng)目未來常住居民皆屬于高素質(zhì)、高收入人群，具備較為充沛的消費(fèi)潛力。由此，將對項(xiàng)目未來商業(yè)部分運(yùn)營，提供較好的消費(fèi)潛量支撐。2.2項(xiàng)目客觀劣勢分析項(xiàng)目整體劣勢分析地塊落差劇烈，提高設(shè)計(jì)難度項(xiàng)目地塊呈現(xiàn)南高北低的地勢，南側(cè)陡峭，北側(cè)平緩，南北高差十余米。且地塊東南角有不規(guī)則平土臺，與**大道標(biāo)高基本齊平。由此導(dǎo)致項(xiàng)目內(nèi)部地勢極為復(fù)雜。以有效控制成本為前提，勢必應(yīng)該控制土方開挖量、回填量與架空層建設(shè)面積等，拉平地塊內(nèi)部標(biāo)高措施的采用。因此，項(xiàng)目標(biāo)高控制等豎向設(shè)計(jì)尤為重要，且難度頗高。市政路作為規(guī)劃條件，影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目控制性詳規(guī)中，規(guī)定項(xiàng)目地塊內(nèi)必須設(shè)置一條12米寬度的市政道路，以銜接**大道與**路。不論該道路如何排布與擺放，均將影響項(xiàng)目地塊完整性與地塊內(nèi)部的私密性與獨(dú)享性。存在飛地，影響土地利用率項(xiàng)目地塊東北角，鄰市政府與市府宿舍處，約有1000平方米左右的不規(guī)整區(qū)塊。此處，因間距、退界等原因無法進(jìn)行正常住宅物業(yè)建設(shè)。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，應(yīng)著重考慮，如何對其經(jīng)濟(jì)利用，創(chuàng)造效益，避免浪費(fèi)土地價(jià)值。項(xiàng)目住宅劣勢分析幾無景觀條件，使頂級豪宅缺乏先天條件豪宅所極度依賴的固有客觀條件可以總結(jié)為：地段、景觀、產(chǎn)品力。雖然，項(xiàng)目距離北向景觀——南湖較近，但中間尚有市府宿舍、名湖廣場及供電局宿舍。且項(xiàng)目南北進(jìn)深較大，除北側(cè)建筑外，項(xiàng)目其他單體均為項(xiàng)目自身所遮蔽。因此，項(xiàng)目大部分單元均與湖景無緣。由此，項(xiàng)目高檔住宅定位將因景觀型缺乏，稍顯乏力。50%小戶型構(gòu)筑，使項(xiàng)目定位2級分化受國家基本政策所限，項(xiàng)目總建筑面積的一半，將進(jìn)行90平方米以下住宅類產(chǎn)品的營建。而項(xiàng)目其他部分將進(jìn)行高標(biāo)產(chǎn)品營建。而二類產(chǎn)品，因目標(biāo)客群層面的不同，必將導(dǎo)致推廣方式、訴求點(diǎn)，乃至項(xiàng)目整體形象樹立上的迥異。由此，勢必導(dǎo)致項(xiàng)目推廣費(fèi)用、周期的迭增，與推廣效果下降。南高北低地形與相鄰道路關(guān)系，影響項(xiàng)目產(chǎn)品排布對于住宅類產(chǎn)品而言，南向?yàn)槠渲饕牟晒饷?、通風(fēng)面。而項(xiàng)目在高容積率限定下，又面臨地塊南高北低的地形，項(xiàng)目北側(cè)住宅低區(qū)部分的采光通風(fēng)，勢必受到一定影響。而地塊南面又緊鄰城市干道，固有噪音粉塵污染決定項(xiàng)目高回報(bào)部分無法排布于此。所以，項(xiàng)目整體規(guī)劃需要解決的核心問題，即為項(xiàng)目地塊落差解決、產(chǎn)品組合與各產(chǎn)品單體擺放。毗鄰大型賣場，人流噪音影響未來，項(xiàng)目所鄰沃爾瑪賣場，其日均消費(fèi)量、人流量巨大。除此以外，其每日物流吞吐量亦十分驚人。由此產(chǎn)生的噪音污染與人流干擾，對項(xiàng)目進(jìn)行高標(biāo)產(chǎn)品營建，也會造成一定影響。高容積率，低生態(tài)化項(xiàng)目容積率高達(dá)3.2，建筑密度也達(dá)到了45%，而綠地率僅為28%。由此數(shù)據(jù)而言，項(xiàng)目無法做到九江目前通行的低密度生態(tài)型小區(qū)，而向都心級住宅靠攏。而且，九江市民對多層產(chǎn)品青睞度極高，而項(xiàng)目的高容積率，使項(xiàng)目建設(shè)高層，乃至超高層成為必然。由此，勢必犧牲部分對項(xiàng)目地段青睞依舊的客群。2.2.3項(xiàng)目商業(yè)劣勢分析大落差，影響消費(fèi)人流順暢導(dǎo)入項(xiàng)目鄰**大道部分，落差達(dá)到10余米，且坡度陡峭，理應(yīng)采用架空層拉平與**大道落差。而高于**路的架空層部分，如不規(guī)劃上行動線，則，無法實(shí)現(xiàn)消費(fèi)人流導(dǎo)入。勢將影響該部分商業(yè)價(jià)值。大商業(yè)，截流大量消費(fèi)量前文有述，項(xiàng)目毗鄰大型生活類賣場——沃爾瑪。該賣場雖可為項(xiàng)目住宅部分提供強(qiáng)大的生活服務(wù)機(jī)能，但由于其經(jīng)營門類多樣，品類覆蓋面極廣，且兼容若干業(yè)態(tài)。故，該類賣場對周邊商業(yè)具備強(qiáng)大的殺傷力。而項(xiàng)目本身所處區(qū)位，不支持高檔消費(fèi)品零售業(yè)。而餐飲服務(wù)業(yè)于左近的廬山路、青年路也有大量配備。因此，項(xiàng)目無法進(jìn)行此類高毛利商業(yè)體系組織。故，項(xiàng)目雖毗鄰大型商業(yè)設(shè)施，也無法運(yùn)用其強(qiáng)大吸納力，達(dá)成大體量高毛利商業(yè)設(shè)施構(gòu)建?，F(xiàn)有商業(yè)氛圍貧乏項(xiàng)目所鄰**大道與**路，現(xiàn)有商業(yè)氛圍匱乏。因此，幾無任何消費(fèi)客群具有來此消費(fèi)的習(xí)慣。則，項(xiàng)目商業(yè)部分運(yùn)營將“新起爐灶”，進(jìn)行該區(qū)域從未有過的商業(yè)形態(tài)的構(gòu)筑。市場風(fēng)險(xiǎn)與難度頗大。2.3小結(jié)“成亦蕭何，敗亦蕭何”。項(xiàng)目地塊地形賦予項(xiàng)目進(jìn)行高檔物業(yè)營建的可能。同時(shí)，項(xiàng)目地塊地勢，導(dǎo)致項(xiàng)目營建成本的飆升。如何通過合理規(guī)劃，有效控制項(xiàng)目地坪等高的建設(shè)成本，將十分重要。同時(shí)，必須認(rèn)識到，項(xiàng)目地勢的大落差，雖然導(dǎo)致項(xiàng)目額外成本支出，但同樣應(yīng)為落差，在合理規(guī)劃與優(yōu)秀景觀設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目不須額外投資，即使項(xiàng)目整體景觀具有透視性與立體性。“成亦蕭何，敗亦蕭何”。項(xiàng)目毗鄰沃爾瑪，雖可借由其分流得到部分客群消費(fèi)量，但該類客群均為目的性消費(fèi)客群。其主要的消費(fèi)場所及消費(fèi)力均為沃爾瑪所吸納與消化。故，項(xiàng)目商業(yè)部分雖可坐視人流如織，但實(shí)際可轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力，并進(jìn)而轉(zhuǎn)化為商業(yè)價(jià)值的消費(fèi)客群乏量。2.4項(xiàng)目市場機(jī)會大勢有利與有力九江人民收入增長帶動了消費(fèi)需求膨脹，其中住宅消費(fèi)總量的快速增長說明了當(dāng)?shù)貪撛诘淖》啃枨笳谙驅(qū)嶋H住房需求轉(zhuǎn)換。而受到地價(jià)上漲的影響以及近年來全國通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)走勢，越來越多的人對未來房價(jià)上漲預(yù)期值較大，造成開發(fā)商惜售，購房需求卻持續(xù)放量的市場情況。同時(shí)，持續(xù)房價(jià)的持續(xù)上漲，也打破了部分持幣觀望者的疑慮，使購房人群進(jìn)一步擴(kuò)到，加劇房產(chǎn)市場向有利于賣方的方向滑動。同時(shí)，九江房地產(chǎn)價(jià)格有力上揚(yáng)，就2006年而言，數(shù)據(jù)漲幅為35%，實(shí)際漲幅已突破70%。而九江當(dāng)?shù)卣矊?xiàng)目開發(fā)出臺了預(yù)留20%房源不可銷售的地方政策，進(jìn)一步加劇供應(yīng)與需求產(chǎn)生失衡的狀態(tài)，這種政府“惜售”行為再次抬升了房價(jià)，而消費(fèi)者面對日漸上漲的房價(jià)也無法持幣觀望，只能盡早購房。在此有力漲幅與有利的大環(huán)境中，項(xiàng)目進(jìn)行有限受控的高價(jià)位產(chǎn)品運(yùn)營是極為可行的。低端競爭中的高端入市九江樓盤在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃等方面與大城市相比有很大的差距。而項(xiàng)目主要競爭個(gè)案，如：名湖廣場、南湖國際、東磁麗景等項(xiàng)目，均未進(jìn)行較為全面的產(chǎn)品力配備與設(shè)定，僅依靠先天固有的景觀、地段等作為項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。因此，在產(chǎn)品力提升而言，項(xiàng)目是有一定的發(fā)揮空間的，加上項(xiàng)目自身的特點(diǎn)優(yōu)勢，可塑性較強(qiáng)，在物業(yè)管理、智能化、細(xì)節(jié)規(guī)劃等方面上產(chǎn)品應(yīng)提升自身競爭力，創(chuàng)造突破市場的機(jī)會點(diǎn)。區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)空白的合理利用項(xiàng)目所必需建設(shè)的小面積產(chǎn)品，在九江雖有供應(yīng)，但由于其為非主流產(chǎn)品。因此，其供應(yīng)量較小，且產(chǎn)品綜合品質(zhì)不高。該類項(xiàng)目大多數(shù)僅以價(jià)格、內(nèi)裝修與地段區(qū)位等為其賣點(diǎn)。而尚未將社區(qū)功能性配套與軟性服務(wù)品質(zhì)提升，作為項(xiàng)目整體產(chǎn)品力架構(gòu)搭建的一部分。為本項(xiàng)目進(jìn)行高服務(wù)化、高配置的公寓類產(chǎn)品運(yùn)營，預(yù)留市場虛席。大體量，大優(yōu)勢項(xiàng)目18余萬方超大體量，不但可憑借其實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)、高配置、高服務(wù)的項(xiàng)目定位。更可藉由此“三高”，通過有效的市場營銷，有利廣告推廣。與市場之上，樹立項(xiàng)目高檔大盤形象，結(jié)合開發(fā)商有利形象樹立。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的快速良好去化。2.5項(xiàng)目市場威脅大體量，大威脅項(xiàng)目18余萬方超大體量，勢必導(dǎo)致整體開發(fā)周期冗長。在漫長的開發(fā)周期中，不可預(yù)期之政策類變更與市場大勢變化。均將對項(xiàng)目造成無法預(yù)估的影響，這是大型地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營所無法避免。大商業(yè)，大影響項(xiàng)目控制性詳規(guī)列明，項(xiàng)目商業(yè)體量應(yīng)占總建筑面積的二成。而項(xiàng)目所處區(qū)位、相鄰道路關(guān)系無法滿足大型主力性商業(yè)設(shè)施經(jīng)營的條件。同時(shí)，九江市現(xiàn)有商圈基本可以滿足現(xiàn)有城市消費(fèi)力與消費(fèi)需求。故，無法通過補(bǔ)缺型商業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)習(xí)慣的培養(yǎng)與消費(fèi)力的吸納。同時(shí)，沃爾瑪對零售型與部分餐飲類商業(yè)，殺傷力巨大。直接響項(xiàng)目商業(yè)部分定位與未來經(jīng)營。故，項(xiàng)目商業(yè)部分如構(gòu)筑龐大體量，則缺乏龐大消費(fèi)潛量支撐，無法實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。則，必將無法高速保值的達(dá)成銷售。必將影響項(xiàng)目投資回收與收益。大市場，大影響雖然說項(xiàng)目周邊土地稀缺性較大，但從土地計(jì)劃供應(yīng)上而言，還有近500畝土地的出讓。同時(shí)，南湖國際整體體量較大，麗景灣則隨時(shí)會上市銷售。因此市場競爭壓力還是相對較大。由于九江外來消費(fèi)力不足，房產(chǎn)不同其他消費(fèi)品，選擇性購買群體隨產(chǎn)品供應(yīng)情況呈下降趨勢遞減，因此搶占市場先機(jī)就尤為重要。故，本項(xiàng)目應(yīng)以提升自身產(chǎn)品力為前提，抓住市場契機(jī)，盡早入市，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，取得項(xiàng)目最終的開發(fā)成功。與豪宅地段的一線之隔在九江市民心目中，一流的地段應(yīng)屬原“老市委”區(qū)域，二流的地段應(yīng)屬甘棠湖與南湖周邊區(qū)域。而沿江區(qū)域則略勝于本項(xiàng)目區(qū)域。而前文所述，項(xiàng)目與南湖間隔較遠(yuǎn)。故，項(xiàng)目在地段屬性上，無法與上述景觀性豪宅相抗衡。故，項(xiàng)目必須在其他方面推陳出新，適當(dāng)拔高，以其達(dá)到與其他優(yōu)秀地段物業(yè)抗衡的目的。42畝地的產(chǎn)品威脅項(xiàng)目**路東側(cè)“時(shí)代豪邸”項(xiàng)目，在房型設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，采用“薄板”結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了房型面寬與面積控制的雙優(yōu)，且各房型功能分區(qū)合理，均具有飄窗與入戶花園。房型賣點(diǎn)非常明顯，由于其房型面積控制得當(dāng)，總價(jià)相對合理，對本項(xiàng)目具有較大威脅。而其整體進(jìn)度較快，將直接分流本項(xiàng)目部分客群，對項(xiàng)目未來銷售影響較大。三、項(xiàng)目整體戰(zhàn)略制定云棲機(jī)構(gòu)認(rèn)為本項(xiàng)目發(fā)展商企業(yè)戰(zhàn)略并不僅是將項(xiàng)目簡單得去化盡凈，實(shí)現(xiàn)資本回收及其運(yùn)作收益。而是要在資本良性運(yùn)作的前提下，實(shí)現(xiàn)資本收益最大化與快速化、企業(yè)品牌的締造與升華。3.1項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域特性、市場關(guān)系及項(xiàng)目地幅特征，綜合考量項(xiàng)目初步規(guī)劃及開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略。我司認(rèn)為，本地塊進(jìn)行高檔地產(chǎn)項(xiàng)目營建勢在必行，且具備開發(fā)潛力。但必須指出，就項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)結(jié)合我司周密調(diào)研結(jié)果所顯示之區(qū)域供求特性，及本報(bào)告SWOT中已闡明的市場機(jī)會與威脅，云棲機(jī)構(gòu)認(rèn)為：本項(xiàng)目的成功開發(fā)應(yīng)充分憑借整體市場大勢走旺，加諸區(qū)域市場看好。而項(xiàng)目地塊本身并不具備明顯的客觀先天優(yōu)勢。在此大前提，項(xiàng)目所受到的競爭壓力，將主要來源于區(qū)內(nèi)競爭個(gè)案，尤其是具備較強(qiáng)景觀性的個(gè)案。因此，應(yīng)從項(xiàng)目地塊客觀條件出發(fā)，在明確項(xiàng)目目標(biāo)客群之后，進(jìn)行有針對性產(chǎn)品力提升，與新型規(guī)劃形態(tài)導(dǎo)入。以期預(yù)先通過產(chǎn)品的差異化，避免與區(qū)域內(nèi)個(gè)案的直接競爭。同時(shí)，運(yùn)用領(lǐng)先強(qiáng)化的產(chǎn)品為坐點(diǎn)，抗衡競爭個(gè)案在景觀地段上的優(yōu)勢，利用項(xiàng)目產(chǎn)品力層面的領(lǐng)先性。采用針對控投的營銷推廣手段，實(shí)際促進(jìn)銷售。從而，對競爭個(gè)案、市場未知風(fēng)險(xiǎn)，乃至政策變更，進(jìn)行規(guī)避與消弭，并占得市場先機(jī)。對于房型設(shè)計(jì)合理的項(xiàng)目，除采用更為精良的戶型與之抗衡外，更應(yīng)在營銷周期上與之相錯(cuò)，同階段推出產(chǎn)品類型、面積段上與之相錯(cuò)。避免正面、硬性競爭。3.2項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目整體開發(fā)體量較大，開發(fā)周期漫長，屬于較為典型的大型地產(chǎn)個(gè)案，必須通過漫長的整體運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)其資金回籠與擴(kuò)容。在以滾動開發(fā)為大前提下，于各階段中，開發(fā)商對資金回籠預(yù)期均有不同要求，項(xiàng)目產(chǎn)品組合與其開發(fā)運(yùn)營順序也須與之配合。故，在項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行初期運(yùn)營時(shí)，其企業(yè)階段性戰(zhàn)略，必將以保量且快速的回籠資金與獲取收益為其戰(zhàn)略要點(diǎn)。只有快速完成初期部分的有效去化，取得擴(kuò)容資本。方可快速展開后續(xù)工程，實(shí)現(xiàn)資本鏈、現(xiàn)金流的快速有效運(yùn)作與持續(xù)遞增。并降低財(cái)務(wù)成本，規(guī)避不可預(yù)見之市場危機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資利潤率的最大化。為達(dá)成該戰(zhàn)略要點(diǎn)，則必須針對主力目標(biāo)客群遴選針對性產(chǎn)品類型。并通過價(jià)格杠桿降低購買門檻，通過營銷推廣吸納充足客源，通過產(chǎn)品賣點(diǎn)堅(jiān)定購買信心，由此確保銷售價(jià)格的堅(jiān)挺，與銷售速率的不斷提升。同時(shí)，可通過“低端到高端”的產(chǎn)品組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整盤價(jià)格的“低開高走”，滿足項(xiàng)目初期的市場破冰與項(xiàng)目后期的資本最大化。并將部分服務(wù)性、功能性物業(yè)擺放于項(xiàng)目“低端”產(chǎn)品部分。一則可以就近解決該部分物業(yè)使用者夜間采買所需；二則，可以降低該類物業(yè)經(jīng)營對“高端”住宅部分居住環(huán)境的影響；三則，先期建成，先期昭示。利用該類功能性物業(yè)強(qiáng)大的服務(wù)機(jī)能，為項(xiàng)目“高端”住宅部分銷售提供充裕的產(chǎn)品力支撐與說服力。鑒于區(qū)域預(yù)售制度的日趨完善，與執(zhí)行力度的不斷加大。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)伊始，即應(yīng)考慮項(xiàng)目各部分未來銷售順序。將各部分產(chǎn)品按預(yù)期銷售順序排布。結(jié)合分期施工、滾動開發(fā)順序與時(shí)間節(jié)點(diǎn)，妥善安排項(xiàng)目銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目分批銷售，避免“惜售”行為的發(fā)生。3.3項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略針對有效客群，控制廣告投放費(fèi)用遴選有效廣告投放陣地與時(shí)段，針對項(xiàng)目目標(biāo)客群進(jìn)行項(xiàng)目廣告推廣。提升項(xiàng)目廣告投放效率，確保項(xiàng)目穩(wěn)定去化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目銷售價(jià)格的有力支撐。同時(shí)控制廣告投放頻度，有效控制項(xiàng)目營銷費(fèi)用支出。達(dá)到“少投高產(chǎn)”。進(jìn)一步提升項(xiàng)目投資回報(bào)空間。大氣度，長引導(dǎo)，久蓄勢，薄發(fā)對于項(xiàng)目如此高檔次，大體量，區(qū)位較好的個(gè)案，即是在項(xiàng)目前期不進(jìn)行大量媒介投放與推廣動作。也將吸引業(yè)內(nèi)，乃至意向購買人群的關(guān)注。故，項(xiàng)目前期，應(yīng)以樹立基本市場形象為目的，僅維持少量少量概念廣告與戶外pop投放。制造市場懸念，吸引市場關(guān)注即可。并階段性發(fā)布軟廣與公眾稿，維持市場關(guān)注。并結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度，逐漸加大信息量，輔以項(xiàng)目售樓處提早設(shè)立延長項(xiàng)目引導(dǎo)期。拉長項(xiàng)目客戶積累周期，并于其中對項(xiàng)目產(chǎn)品、訴求、定價(jià)等進(jìn)行充分試探。為項(xiàng)目開盤傾銷創(chuàng)造良好條件。3.4戰(zhàn)略補(bǔ)充項(xiàng)目整體產(chǎn)品規(guī)劃的難點(diǎn)在于項(xiàng)目復(fù)雜的地勢。而我司認(rèn)為，項(xiàng)目地勢與落差，如妥善運(yùn)用，將賦與項(xiàng)目獨(dú)特的景觀型與便捷性。而如果采用架空層設(shè)計(jì)，則可降低原有地下車庫的土方開挖量與施工成本。故，采用何種方式進(jìn)行豎向布置，各標(biāo)高之間的相互組合，以及如何與景觀系統(tǒng)相結(jié)合。將是項(xiàng)目維持高檔次，達(dá)成項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。鑒于項(xiàng)目周邊環(huán)境不具備商業(yè)氛圍，短期內(nèi)不具備較高的商業(yè)價(jià)值，無法達(dá)成快速保值去化。故，項(xiàng)目商業(yè)部分建設(shè)，應(yīng)以“服務(wù)社區(qū)，提升社區(qū)功能性”為其第一目的。盡量壓縮商業(yè)部分面積，減少資金固化率。而后期，待項(xiàng)目整體成形或周邊商業(yè)氛圍濃郁之時(shí)，可再行將其發(fā)售。遵循項(xiàng)目“由低到高”的產(chǎn)品組合與開發(fā)順序。小面積產(chǎn)品與商業(yè)部分靠**大道排列項(xiàng)目，大面積高檔產(chǎn)品靠北側(cè)排列。建議分為四期開發(fā)，自**大道區(qū)域逐步向北推進(jìn)：一期以沿**大道區(qū)域?yàn)橹鳎a(chǎn)品為小面積公寓與商業(yè)配套組群；二期向北延伸，進(jìn)行中小面積產(chǎn)品構(gòu)筑結(jié)合少量商業(yè)設(shè)施，并于該階段完成所有商業(yè)設(shè)施的建設(shè)。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤逐漸擴(kuò)大的同時(shí)，為后期高品質(zhì)產(chǎn)品入市做鋪墊，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目檔次與產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型與過渡；第三期產(chǎn)品以剩余地塊靠**路區(qū)域?yàn)橹鳎M(jìn)行大綠化，中大戶型的高端產(chǎn)品構(gòu)建，借助項(xiàng)目前二期產(chǎn)品良好銷售勢頭與市場口碑積累，進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品檔次提升與利潤最大化擴(kuò)容；第四期以靠近市府區(qū)域?yàn)橹?，利用其地塊完整性與其位置優(yōu)勢，進(jìn)行項(xiàng)目最高檔產(chǎn)品建設(shè)。針對項(xiàng)目生活商服配套較少的客觀劣勢，項(xiàng)目應(yīng)通過少量會所設(shè)施建設(shè)與適量商業(yè)設(shè)施構(gòu)筑予以解決。并于項(xiàng)目實(shí)際工作展開之時(shí)即開始商業(yè)部分定向招商，并于項(xiàng)目銷售過程中取得定向商家之意向書，以期徹底打消購房者隱憂，堅(jiān)定購買決心。針對項(xiàng)目未來將有部分客群購買動因，為解決子女就學(xué)。項(xiàng)目于部分共建配套中，設(shè)置多功能廳等設(shè)施。便于未來延請知名教師、藝術(shù)家，定期為青少年進(jìn)行輔導(dǎo)與培養(yǎng)。由此增強(qiáng)對該類客群的吸引力。項(xiàng)目整體規(guī)劃風(fēng)格乃至規(guī)劃形態(tài)，應(yīng)明顯有別于現(xiàn)有市場競爭個(gè)案，以期做到有效的產(chǎn)品差異化。項(xiàng)目整體營銷節(jié)奏應(yīng)奉行“快捷高效”原則，通過縝密的市場造勢樹立項(xiàng)目市場形象，吸引市場關(guān)注，壓縮買氣，并在開盤于強(qiáng)銷期內(nèi)，予以完全引發(fā)，實(shí)現(xiàn)短期快速去化與新品快速推出相結(jié)合，以避免競爭個(gè)案采取反制措施。四、項(xiàng)目目標(biāo)客群分析4.1商業(yè)客群定位根據(jù)本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之綜合特征及定位，結(jié)合周邊商業(yè)現(xiàn)狀，云棲機(jī)構(gòu)認(rèn)為本案商業(yè)部分的目標(biāo)客群是由三個(gè)層面組成，即投資客群、商業(yè)經(jīng)營者、終極消費(fèi)客群。商業(yè)投資客群特質(zhì)近年，由于市民收入不斷增長，加諸房地產(chǎn)市場逐漸升溫，行情看好。使房地產(chǎn)投資逐漸成為市民投資理財(cái)?shù)闹饕緩街弧６虡I(yè)地產(chǎn)投資比重亦呈現(xiàn)上升趨勢，但相較其他物業(yè)投資而言乃有一定差距。其原因在于一般地段商鋪回報(bào)情況難以估計(jì)，而黃金商業(yè)區(qū)或主題型商業(yè)租賃情況雖然絕佳，但天價(jià)般的總價(jià)效應(yīng)正好與回報(bào)相抵，令投資客望而卻步。通常對于商鋪物業(yè)，投資客多會選擇入手價(jià)相對低廉的高檔生活區(qū)內(nèi)商業(yè)，希望通過其蘊(yùn)涵的巨大消費(fèi)量，實(shí)現(xiàn)“回報(bào)”。因此，商鋪單位的面積及總價(jià)將決定投資客介入的數(shù)量與速度。投資客吸納基礎(chǔ)本案能吸引投資客介入基礎(chǔ)在于，本項(xiàng)目臨近在建中大型主力商業(yè)——沃爾瑪賣場，同時(shí)自身住宅體量龐大孕育較強(qiáng)消費(fèi)總量。且本區(qū)域乃至本市商鋪?zhàn)饨鹦星樯蠞q，將帶來空前的商機(jī)，產(chǎn)品的絕對號召力使商業(yè)前景頗為樂觀。但是，必須注意的是，雖然本項(xiàng)目的確具有遠(yuǎn)期的地段升值、投資回報(bào)的潛力。但是目前項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍極度匱乏，沃爾瑪?shù)倪\(yùn)營將直接消化掉區(qū)域大部分零售型購買力，而青年路與廬山南路上現(xiàn)有的龐大餐飲集群。也將影響本項(xiàng)目餐飲業(yè)種的遴選面。綜上所述，項(xiàng)目短期內(nèi)對投資客群不具備充足吸納能力，但在沃爾瑪與**路雙邊商業(yè)皆開業(yè)運(yùn)營之后，區(qū)域整體商業(yè)氛圍提升，消費(fèi)人流增加，商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)之后，方具備吸納投資客群的可能?？腿簛碓幢臼蟹秶鷥?nèi)投資客群；外省市投資客或經(jīng)濟(jì)水平較高的城市；港、澳、臺三地客群職業(yè)及年齡構(gòu)成客群主要職業(yè)及年齡構(gòu)成如下：專業(yè)投資集團(tuán)或基金管理集團(tuán)；企業(yè)高級管理層；私營企業(yè)主；專業(yè)商場運(yùn)作公司藝界名人或相關(guān)高收入從業(yè)人員；股市大戶或其他渠道的專業(yè)炒家；海外國際人士或新式投資地產(chǎn)；港、澳、臺同胞投資地產(chǎn)；投資客年齡較大，一般在35-65歲之間。投資心理分析客群主要看好本案的商業(yè)地段、產(chǎn)品規(guī)劃的遠(yuǎn)景利好，未來居住者所孕育的較高消費(fèi)潛力。這群投資客眼光獨(dú)到，投資意識長遠(yuǎn)。一般都擁有自住或投資用的住宅物業(yè)，擁有地產(chǎn)購置經(jīng)驗(yàn)并對商業(yè)經(jīng)濟(jì)分析能力較強(qiáng)，了解商業(yè)運(yùn)作體系。但是在基本投資實(shí)力范圍內(nèi)，資金實(shí)力參差不齊，卻具有“少投高產(chǎn)”的普遍心態(tài)。由于商鋪的投資比住宅投資難以估計(jì)投資回報(bào)，回報(bào)率不直觀，影響因素較多。往往希望“眼見為實(shí)”，對于需要長期培養(yǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，投資總額的大小直接影響其投資行為的實(shí)施與否。在某種程度上，對前景與總價(jià)之間的權(quán)衡后者占的比重更大。但項(xiàng)目在遠(yuǎn)期利好基本確定的前提下，底價(jià)發(fā)售基本是不可能的，因此，項(xiàng)目在前期是不可能直接銷售給投資客群的。此外，本案商鋪的投資者極有可能進(jìn)而成為本項(xiàng)目住宅樓、服務(wù)式公寓的住客或投資客。經(jīng)營客群客群屬性經(jīng)營客群與終極消費(fèi)客群一樣，同屬本案商業(yè)設(shè)施的使用者，但是經(jīng)營客群與消費(fèi)客群的需求屬性與訴求上又有一定區(qū)別。首先，經(jīng)營客群可能是本案商鋪的直接或間接的（經(jīng)過投資客出租）租用者，是建筑物的使用者；其次，經(jīng)營者經(jīng)營的商品與本項(xiàng)目的整體商業(yè)環(huán)境組成一個(gè)消費(fèi)供應(yīng)體系，共同為另一個(gè)使用者即消費(fèi)者提供消費(fèi)服務(wù)?？腿航M成經(jīng)營客群組成主要如下：專業(yè)休閑娛樂場所經(jīng)營者，如：桌球、網(wǎng)吧等；會所及俱樂部的經(jīng)營機(jī)構(gòu)；大中小型餐飲店；品牌餐飲連鎖經(jīng)營者；寵物診所等；中、小型休閑餐飲經(jīng)營者；美容、美發(fā)店；小型便利超市連鎖經(jīng)營者；其他小型的提供起居、休閑、娛樂服務(wù)的經(jīng)營者；銀行及其他市政、金金融設(shè)施。畫廊、家居用品、手手工服飾、精精美飾品；經(jīng)營客群與其他客客群不同，存存在雙向選擇擇的過程。一一方面，經(jīng)營營客群選擇本本項(xiàng)目有一個(gè)個(gè)經(jīng)選過程；；另一方面，本本案在招商過過程中將根據(jù)據(jù)自身的商業(yè)業(yè)定位及業(yè)態(tài)態(tài)布局對經(jīng)營營客群的經(jīng)營營內(nèi)容、品牌牌、品質(zhì)等進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格篩選選。經(jīng)營者心理分析作為經(jīng)營者，首要要考慮的是商商機(jī)。商機(jī)直直觀表達(dá)便是是地段現(xiàn)狀及及未來發(fā)展、客客流量、產(chǎn)品品本身的商業(yè)業(yè)環(huán)境與商業(yè)業(yè)聚集效應(yīng)。另另外，商業(yè)設(shè)設(shè)施的環(huán)境、品品質(zhì)、檔次、規(guī)規(guī)模等也是其其考慮的要素素，必須與其其經(jīng)營內(nèi)容、品品牌或檔次相相符，并與消消費(fèi)客群消費(fèi)費(fèi)能力相符。對對于一個(gè)成熟熟且精干的經(jīng)經(jīng)營者，在上上述商業(yè)要求求匹配的前提提下，對于商商鋪?zhàn)鈨r(jià)與未未來經(jīng)營回報(bào)報(bào)之間的比率率權(quán)衡往往放放于較次要的的位置。對于經(jīng)營客群的吸吸納，商業(yè)定定位、商業(yè)布布局及定點(diǎn)招招商、運(yùn)作策策略乃至商鋪鋪面積、位置置、設(shè)施設(shè)備備等在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)中的體現(xiàn)現(xiàn)尤為重要。終極消費(fèi)客群客群組成本案的終極消費(fèi)客客群便是項(xiàng)目目未來業(yè)主與與周邊常駐市市民，甚至包包括部分周邊邊院校、政府府機(jī)構(gòu)的消費(fèi)費(fèi)客群。消費(fèi)行為意愿由于本案最初的消消費(fèi)客群及客客群主力絕對對是項(xiàng)目自身身的未來業(yè)主主與使用者，因因此行為意愿愿將以項(xiàng)目自自身為范例展展開。項(xiàng)目檔次決定項(xiàng)目目未來居住者者消費(fèi)水平與與購買力總體體水平相對較較高。九江人人民具有追求求現(xiàn)代購物消消費(fèi)環(huán)境的意意愿，有追求求時(shí)尚追趕潮潮流的渴望，消消費(fèi)潛力很大大。另外，從從九江近年步行街、大中大乃至青年路、廬廬山南路商圈圈的蓬勃發(fā)展展可以看出，九江人不但購買力強(qiáng)盛，且對休閑娛樂設(shè)施的熱衷與向往。九江人逛街的行為較明顯，步行街對其吸引力較大。三類客群的關(guān)系消費(fèi)客群是本案的的終極消費(fèi)者者。其需求水水平與需求意意愿直接影響響本產(chǎn)品自身身之外的經(jīng)營營客群種類的的選擇性吸納納。而由產(chǎn)品品和經(jīng)營客群群共同組成商商業(yè)購物環(huán)境境與場所則決決定了消費(fèi)客客群的數(shù)量。消消費(fèi)客群數(shù)量量反作用經(jīng)營營客群、影響響其經(jīng)營壽命命及經(jīng)營收益益甚至是整個(gè)個(gè)商業(yè)建筑的的經(jīng)營壽命及及收益。而商商業(yè)部分及經(jīng)經(jīng)營客群的經(jīng)經(jīng)營壽命與收收益又進(jìn)而影影響到投資客客群的回報(bào)與與投資鋪面的的升值潛力。在這個(gè)過程中，三三個(gè)目標(biāo)客群群對本案日后后經(jīng)營的影響響力看似是投投資客群最弱弱，但正是他他們是實(shí)現(xiàn)銷銷售去化、項(xiàng)項(xiàng)目成本回籠籠及創(chuàng)造收益益的主力。4.2高檔住宅客客群定位毋庸質(zhì)疑，本案的的目標(biāo)客群一一定是市域性性客群為主的客群結(jié)結(jié)構(gòu)體系。而而九江下轄縣縣市客群的流流入可能性也也會產(chǎn)生，但但絕非主力。結(jié)結(jié)合項(xiàng)目深入入市場調(diào)研所所得，項(xiàng)目住住宅部分客群群分析如下：：4.2.1客群群構(gòu)成政府機(jī)關(guān)中級及以以上公務(wù)員購購房；銀行、證券等機(jī)構(gòu)構(gòu)員工購房；；民營或集體企業(yè)廠廠長、領(lǐng)導(dǎo)購購房；事業(yè)性單位、機(jī)關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)購房；；私營業(yè)主購房；股市大戶及近期回回報(bào)豐厚者；；少量本區(qū)域原居民民，依靠多年年積蓄購房；；4.2.2客群群年齡構(gòu)成本案以市域客群為為主，其中本本區(qū)域及相鄰鄰區(qū)域客群占占大部分。由由于本案的高高價(jià)位，則必必對購買力要要求較高，而而消費(fèi)者的財(cái)財(cái)富積累與年年齡必然有關(guān)關(guān)，同時(shí)，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目市場場調(diào)研數(shù)據(jù)判判斷。本案的的購房者年齡齡結(jié)構(gòu)較大，主主力范圍可能能在35-50歲之間，其其家庭結(jié)構(gòu)處處于滿巢階段段中后期，家家中上有高堂堂下有妻兒，子子女年齡在15-25歲左右，房房型需求主力力為三房二廳廳。4.2.3購房房特征根據(jù)上述分析，本本案客群絕大大多數(shù)為非首首次購房。對購房置業(yè)業(yè)有一定心得得，多數(shù)處于于“更新?lián)Q代”“品質(zhì)提升”性的購買動動機(jī)。該類客群對對于產(chǎn)品的地地段、品質(zhì)較較為挑剔。而其家庭結(jié)結(jié)構(gòu)決定，其其對項(xiàng)目周邊邊的功能性配配套設(shè)施具有有較高要求，尤尤其是學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院等。而由由于其年齡層層次與工作性性質(zhì)，決定其其對于項(xiàng)目氣氣質(zhì)與品質(zhì)均均有較高要求求，以期彰顯顯其身份。4.3小面積部分分目標(biāo)客群分分析4.3.1目標(biāo)客客群來源及構(gòu)構(gòu)成投資客群高效益國企高級白白領(lǐng)、中層管管理者；政府機(jī)關(guān)中級及以以上公務(wù)員私營企業(yè)主；文藝界人士，如演演藝、繪畫等等；IT行業(yè)高收階層；海歸派人士；在其他大城市打工工，回九江投投資的客群——此類客群文化程度度較高，見多多識廣，思維維敏捷，樂于于接受新鮮事事物，事業(yè)成成功活潑干練練。其較關(guān)心心物業(yè)品質(zhì)、價(jià)價(jià)值空間、投投資前景及地地段保值功能能。自用客群及租客分為租用與自住兩兩類，其在構(gòu)構(gòu)成上較為相相似。自由職業(yè)者，不用用限定上下班班時(shí)間，真正正的“夜游神”。SOHO一族，依依靠現(xiàn)代化的的辦公室設(shè)備備及互聯(lián)網(wǎng)打打造個(gè)人工作作室。單身公寓，“鉆石石王老五”棲身之所。公司出資，為外國國或外地員工工租用宿舍。工薪族的二人愛巢巢。——對面積大小不在乎乎，夠用就可可。他們是城城市里真正的的雅皮士，活活潑精干，作作風(fēng)灑脫，事事業(yè)成功，享享受生活，時(shí)時(shí)尚不羈，格格調(diào)高雅，喜喜歡精彩生活活。他們對交交通關(guān)注，對對生活娛樂機(jī)機(jī)能關(guān)注，對對智能化關(guān)注注，對商務(wù)支支持關(guān)注，對對家政服務(wù)關(guān)關(guān)注?！井a(chǎn)品篇】一、項(xiàng)目規(guī)劃定位位1.1項(xiàng)目整體規(guī)劃定位位根據(jù)戰(zhàn)略選擇以及及市場情況，結(jié)結(jié)合地塊實(shí)際際形態(tài)，確定定本案項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃定位：功能化配套復(fù)合型型景觀現(xiàn)代高檔居住社區(qū)區(qū)定位詮釋：功能化配套——以以服務(wù)未來項(xiàng)項(xiàng)目使用者為為目的，所配配備的大體量量商業(yè)配備與與獨(dú)享性服務(wù)務(wù)設(shè)施配套，將將使項(xiàng)目具備備充足且全面面的住居功能能性。復(fù)合型景觀——項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)合高低低落差，輔助助以不同高度度的架空層，形形成南高北低低的階梯狀下下落架空層。結(jié)結(jié)合假山石、石石照壁、跌瀑瀑與垂直藤蔓蔓植物，一反反九江現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目的平面景景觀，構(gòu)筑成成具有大量垂垂直景觀的復(fù)復(fù)合型景觀帶帶，創(chuàng)造項(xiàng)目目獨(dú)具賣點(diǎn)?，F(xiàn)代高檔居住社區(qū)區(qū)——明確項(xiàng)目目檔次，應(yīng)采采用高標(biāo)準(zhǔn)建建材配備、精精良房型設(shè)計(jì)計(jì)，注重細(xì)節(jié)節(jié)面面俱到，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高檔檔定位。且須須加大項(xiàng)目智智能化設(shè)施配配備水平與種種類，結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)代簡約的外外立面設(shè)計(jì)，使使項(xiàng)目具有時(shí)時(shí)代韻律感。1.2項(xiàng)目高檔住宅部分分規(guī)劃定位根據(jù)既定戰(zhàn)略方針針，本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)之初即應(yīng)滿滿足項(xiàng)目“產(chǎn)品差異化”之先決條件件。通過合理理定位使本項(xiàng)項(xiàng)目高檔住宅宅部分的開發(fā)發(fā)設(shè)計(jì)、功能能引進(jìn)、設(shè)施施提供以詳細(xì)細(xì)而明確的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，避免實(shí)實(shí)際產(chǎn)品與市市場需求及理理想產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)的偏高以產(chǎn)產(chǎn)生大量不必必要的浪費(fèi)。由由此，則項(xiàng)目目住宅部分定定位為：具強(qiáng)大生活機(jī)能支支撐，高功能能性服務(wù)化，高高私密安全型型，高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)代景觀住宅宅。定位詮釋：具有強(qiáng)大生活機(jī)能能支撐的———前文所述，本本項(xiàng)目需進(jìn)行行一定體量商商業(yè)生活服務(wù)務(wù)配套設(shè)施營營建，以滿足足項(xiàng)目未來居居住者日常生生活所需，與與一定的休閑閑娛樂要求，以以便消弭區(qū)域域現(xiàn)有商業(yè)服服務(wù)設(shè)施匱乏乏的客觀劣勢勢。其具體應(yīng)應(yīng)涵蓋會所與與商業(yè)兩大部部分，會所主主要提供以無無償服務(wù)為主主的社區(qū)娛樂樂服務(wù)與配套套。商業(yè)部分分需提供超市市、銀行、郵郵局及餐飲娛娛樂等有償服服務(wù)與配套。以以期為未來社社區(qū)居民提供供較為完善的的服務(wù)與配套套。高功能性、服務(wù)化化——以項(xiàng)目商商業(yè)部分功能能結(jié)合會所功功能構(gòu)筑及功功能性綠化構(gòu)構(gòu)筑為內(nèi)涵，結(jié)結(jié)合服務(wù)型物物業(yè)管理為外外延，使項(xiàng)目目具備在功能能性配套設(shè)施施設(shè)計(jì)及運(yùn)用用上更具人性性化，更符合合潛在消費(fèi)客客群心理需求求及日常所需需。高私密安全型———該部分物物業(yè)周邊盡量量減少商業(yè)部部分營建量，以以避免嘈雜人人流對該部分分物業(yè)影響。同同時(shí)，結(jié)合地地勢地形，合合理設(shè)置架空空層，規(guī)劃人人車行動線，做做到人車分流流，實(shí)現(xiàn)該區(qū)區(qū)域地面無車車化。并結(jié)合合紅外周界、磁磁卡門禁、窗窗磁門磁等技技防手段，加加諸人防巡邏邏，進(jìn)一步提提升項(xiàng)目私密密與安全性。高標(biāo)準(zhǔn)——完美來來自于細(xì)節(jié)，項(xiàng)項(xiàng)目以高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)豪宅為定位位，內(nèi)外兼修修，注重細(xì)節(jié)節(jié)。于小至大大堂擺設(shè)、電電梯內(nèi)裝，大大至建筑立面面與景觀設(shè)計(jì)計(jì)，均需體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目豪宅氣氣度?，F(xiàn)代景觀住宅———采用簡約現(xiàn)現(xiàn)代的立面風(fēng)風(fēng)格，利用簡簡單的線條色色塊的組合運(yùn)運(yùn)用，突現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)代感。結(jié)結(jié)合時(shí)尚的外外立面用色與與新型保溫材材料，使項(xiàng)目目呈現(xiàn)出有別別于區(qū)域其他他項(xiàng)目的建筑筑單體風(fēng)格。加加諸以結(jié)合地地勢營建的跌跌落式景觀布布局，具備精精致化的近距距離景觀享受受，滿足未來來使用者對物物業(yè)要求不斷斷提高的潛在在趨勢。1.3項(xiàng)目小面積住宅部部分規(guī)劃定位位從項(xiàng)目整體檔次設(shè)設(shè)定出發(fā)，以以市場固有存存在客群量及及其各自分層層比例出發(fā)。將將項(xiàng)目小面積積住宅類產(chǎn)品品以70平方米為分界界線，劃分為為2類產(chǎn)品，即即服務(wù)型公寓寓類產(chǎn)品與小小面積公寓類類產(chǎn)品。以期期在有效拓大大客群覆蓋層層面的基礎(chǔ)上上，控制此二二部分套數(shù)，從從而控制銷售售周期。根據(jù)服務(wù)型公寓部部分特性，其其規(guī)劃定位為為：共享性、功能化、投資性、高服務(wù)化公寓。定位詮釋：共享性——鑒于該該類產(chǎn)品屬于于嚴(yán)控面積的的住宅類產(chǎn)品品，因此，單單套之內(nèi)往往往不具備充足足的社交空間間。所以，可可以結(jié)合每層層電梯間設(shè)置置小型交流共共享平臺與休休憩空間。滿足未來使使用者對該類類空間的需求求，弱化抗性性，提升賣點(diǎn)點(diǎn)。功能化——該類物物業(yè)為項(xiàng)目已已部分，所有有的商業(yè)設(shè)施施與部分會所所服務(wù)機(jī)能均均可享受，使使其具備超越越其他一般小小面積物業(yè)的的功能性配套套水平。投資性——有效的的面積控制，降降低投資門檻檻，吸納更多多投資者入市市，并明確項(xiàng)項(xiàng)目的投資第第一性。高服務(wù)化公寓——明明確項(xiàng)目使用用性質(zhì)為住宅宅類物業(yè)，并并提供較高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的酒店式式物業(yè)管理與與服務(wù)。根據(jù)小面積公寓部部分特性，其其規(guī)劃定位為為：高服務(wù)、高配置、全全功能公寓定位詮釋：高服務(wù)——與服務(wù)務(wù)式公寓同樣樣享受較高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的酒店式式物業(yè)管理與與服務(wù)。高配置——該類物物業(yè)為項(xiàng)目組組成部分，所所有的商業(yè)設(shè)設(shè)施與部分會會所服務(wù)機(jī)能能均可享受，使使其具備超越越其他一般小小面積物業(yè)的的功能性配套套水平。全功能——具有與與其他項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅相同同的內(nèi)部功能能性配置，滿滿足普通居家家所需的所有有功能性空間間需求。1.4項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)劃劃定位根據(jù)商業(yè)部分特性性，其規(guī)劃定定位為：具備高度人文氣息息及景觀效應(yīng)應(yīng)的，集娛樂樂、休閑、購購物、餐飲、等等多種服務(wù)功功能為一體的的泛會所定位詮釋：具備高度人文氣息息及景觀效應(yīng)應(yīng)——商業(yè)建筑筑需與區(qū)域風(fēng)風(fēng)貌相溶。本本案作為高檔檔社區(qū)中的一一部分，其更更應(yīng)具備人文文與精粹歷史史的氣息。延延用九江市所所擁有的悠久久歷史文化底底蘊(yùn)，與項(xiàng)目目景觀節(jié)點(diǎn)、小小品乃至建筑筑細(xì)部，予以以點(diǎn)綴之。使使本案的商業(yè)業(yè)散發(fā)現(xiàn)代商商業(yè)氣息之余余，更具備了了中國文化的的精髓。集娛樂、休閑、購購物、餐飲、旅旅游等多種功功能為一體———在以強(qiáng)大大針對性為前前提下，內(nèi)容容豐富，包容容性強(qiáng)是本案案商業(yè)最吸引引人的地方。體體現(xiàn)商業(yè)的綜綜合性，為項(xiàng)項(xiàng)目未來居住住者提供全面面的生活機(jī)能能服務(wù)。與此此同時(shí)，各功功能間的有機(jī)機(jī)結(jié)合與互相相關(guān)系是規(guī)劃劃中必須注意意的，商業(yè)布布局尤顯重要要。同時(shí)必須須融入娛樂休休閑設(shè)施與服服務(wù)場所，增增加商業(yè)的休休閑性，制造造重復(fù)消費(fèi)的的良好經(jīng)營氛氛圍。泛會所——將大大量低毛利甚甚至少量純服服務(wù)性設(shè)施，融融入項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分中。結(jié)結(jié)合其他商業(yè)業(yè)部分經(jīng)營，使使該類服務(wù)型型設(shè)施產(chǎn)生一一定的經(jīng)濟(jì)效效益，降低其其后期養(yǎng)護(hù)成成本。而，其其他商業(yè)部分分也將運(yùn)用其其服務(wù)技能為為項(xiàng)目使用者者服務(wù)，達(dá)到到會所的功能能。二、項(xiàng)目整體規(guī)劃劃布局建議2.1項(xiàng)目地塊人流車行行動線分析項(xiàng)目作為**板塊塊的高檔綜合合居住型個(gè)案案，未來社區(qū)區(qū)內(nèi)人車流動動線規(guī)劃尤為為重要。項(xiàng)目目南側(cè)**大道，為為九江市級交交通干道，車車行速度較快快且公交站點(diǎn)點(diǎn)皆設(shè)置于其其上，交通抵抵達(dá)度高。而而**路，為新新拓寬之城市市道路，尚未未完全貫通，且且與**大道存在在落差無法達(dá)達(dá)成快捷有效效的連接。而而項(xiàng)目地塊控控制性詳規(guī)中中要求，項(xiàng)目目地塊內(nèi)將設(shè)設(shè)置一條市政政道路連接***大道與**路。將在在一定程度上上破壞項(xiàng)目區(qū)區(qū)塊完整性，降降低地塊土地地利用率。且且導(dǎo)致項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部人車流動動線過于交集集，影響項(xiàng)目目未來私密性性。在此前提下，預(yù)先先對地塊進(jìn)行行人流分析與與道路網(wǎng)排布布，將對項(xiàng)目目各產(chǎn)品合理理排布，并使使其各自取得得最佳人群導(dǎo)導(dǎo)入導(dǎo)出能力力最佳化。從從而使個(gè)產(chǎn)品品獲得最佳的的使用效果。按照項(xiàng)目與周邊道道路相鄰關(guān)系系，與相鄰公公交站點(diǎn)位置置考慮，項(xiàng)目目主要人流導(dǎo)導(dǎo)入面應(yīng)在***大道區(qū)段段。**路近**大道區(qū)段段可作為項(xiàng)目目輔助人流導(dǎo)導(dǎo)入面，**公司設(shè)定之?dāng)M擬建市政道路路的擺放位置置與走向，我我司認(rèn)為，在在確保地塊完完整性與土地地利用上，均均為最優(yōu)設(shè)計(jì)計(jì)，應(yīng)予以肯肯定。項(xiàng)目主要車行導(dǎo)入入面可設(shè)置與與擬建規(guī)劃道道路中，結(jié)合合架空層或地地下車庫完成成項(xiàng)目“人車分流”。地塊**路北段可作為為項(xiàng)目輔助車車流導(dǎo)入導(dǎo)出出面，便于北北向出行人車車流的導(dǎo)出。地塊**大道與***路中段均均設(shè)置入口廣廣場，提升地地塊入口的目目視標(biāo)定與彰彰顯小區(qū)品質(zhì)質(zhì)，實(shí)現(xiàn)外部部人流導(dǎo)入。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃道路路與市政府相相鄰路段的中中部設(shè)置小區(qū)區(qū)入口廣場，實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃道路路向項(xiàng)目區(qū)塊塊車流疏導(dǎo)與與滲透。小區(qū)泊車采用地下下停車為主，只只在車行出入入口處少量布布置地面停車車帶，減少區(qū)內(nèi)內(nèi)車行流量，凈凈化區(qū)內(nèi)交通通環(huán)境。**路與**大道道之間高差10米，可考慮于**路中段廣廣場與**大道中段段廣場之間配配置人行通道道，結(jié)合地勢勢高差，將人人流引入該區(qū)區(qū)域中，為該區(qū)域開放放型商業(yè)，提提供人流支撐撐。2.2項(xiàng)目地塊規(guī)劃布局局與功能分區(qū)區(qū)2.2.1項(xiàng)目豎向向布置建議項(xiàng)目地塊整體落差差較大，約在在10-11米左右，且地地形復(fù)雜，內(nèi)內(nèi)部高差亦不不同。而地形形走勢為南高高北低，對住住宅類產(chǎn)品排排布有一定影影響。而按照照控制性詳規(guī)規(guī)要求，將配配置以一定量量商業(yè)設(shè)施，而而商業(yè)部分對對高差及人行行抵達(dá)度均有有較高要求。所所以，項(xiàng)目整整體規(guī)劃的難難點(diǎn)，即在于于“合理的豎向向設(shè)計(jì)，對項(xiàng)項(xiàng)目地形高差差的合理利用用”。項(xiàng)目10-11米落差差，應(yīng)采用架架空層方式予予以解決。但但從成本、效效果及投資回回報(bào)角度考量量，不建議采采用滿鋪方式式，構(gòu)筑項(xiàng)目目架空層。應(yīng)應(yīng)采用層層下下降，退臺形形式，構(gòu)建本本項(xiàng)目架空層層區(qū)域。以期期達(dá)到，控制制架空層面積積，壓縮成本本與減少不可可售面積的目目的。近**大道區(qū)域，設(shè)設(shè)置3層架空層，結(jié)結(jié)合其上的商商業(yè)設(shè)施構(gòu)筑筑成1層地面，1層地下架空空的復(fù)式商鋪鋪。近**路中段廣場，設(shè)設(shè)置2層架空，其其上可設(shè)置單單層大跳高，或或雙層商鋪，其其單體高度與與近**大道商鋪鋪高度相等，保保證目視效果果整齊劃一。而2層架空區(qū)域商鋪1層地，應(yīng)與3層架空商鋪的底層地坪標(biāo)高一致。項(xiàng)目整體均設(shè)置11層架空層，以以保證項(xiàng)目整整體標(biāo)高一致致，且由于該該層架空層，可可免建地下車車庫，降低造造價(jià)成本。同同時(shí)，車輛進(jìn)進(jìn)入小區(qū)范圍圍，即可駛?cè)肴爰芸諏又?，達(dá)達(dá)成真正意義義上的人車分分流。各建筑單體間的架架空層，可局局部做大開孔孔，并于開孔孔處實(shí)行綠化化造景，在大大區(qū)域垂直景景觀優(yōu)秀的基基礎(chǔ)上，滿足足各樓棟小區(qū)區(qū)內(nèi)的垂直景景觀體系建設(shè)設(shè)。同時(shí)，也也可滿足日間間架空車庫與與架空部分商商業(yè)區(qū)的光照照要求。原則上，項(xiàng)目天際際線應(yīng)遵循“南低北高，東東低西高”的方針。于3層架空區(qū)域域，項(xiàng)目住宅宅主樓高度應(yīng)應(yīng)在24層左右。向向北逐漸拔升升，住宅主樓樓高度應(yīng)在30層左右。由由于項(xiàng)目東南南側(cè)位平土臺臺，因此，單單體高度應(yīng)在在20層左右。2.2.2項(xiàng)目平面面功能分區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品組合分別別為：配套服服務(wù)型商業(yè)集集群、高檔住住宅組群、高高檔服務(wù)式公公寓與小面積積公寓，4大類產(chǎn)品。鑒鑒于各類產(chǎn)品品間存在不同同的硬件需求求，并對周邊邊環(huán)境存在不不同，甚至相相互制約的要要求。因此，在在項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃布局時(shí)，本本著“求同存異，謀謀求利益最大大化”的原則，將將高利潤產(chǎn)出出類產(chǎn)品有效效排布，并綜綜合考量各產(chǎn)產(chǎn)品建筑立面面差異，合理理組織。從而而通過，項(xiàng)目目各產(chǎn)品功能能組合，加諸諸合理立面形形態(tài)，為形成成城市中央生生活圈提供根根本的成立條條件。在明確項(xiàng)目整體人人流分布之后后，遵循業(yè)已已明確的項(xiàng)目目整體戰(zhàn)略與與產(chǎn)品組合之之后。項(xiàng)目整整體規(guī)劃布局局建議如下：：該商業(yè)部分沿***大道路段排排布，并于***路近**大道處集集中擺放，結(jié)合內(nèi)內(nèi)部動線設(shè)置置，形成商業(yè)業(yè)功能型板塊塊。該區(qū)域以以開放型商業(yè)業(yè)為其具體形形態(tài)，內(nèi)部動動線作為該商商業(yè)區(qū)域的內(nèi)內(nèi)街與予以規(guī)規(guī)劃。**大道中段段廣場與***路中段廣場場，為項(xiàng)目商商業(yè)部分的主主入口廣場。項(xiàng)目住宅部分分為為3類，即：服服務(wù)式公寓、小小面積住宅與與高檔住宅部部分。從產(chǎn)品品各自的硬性性要求，與相相互之間的兼兼容性考慮。建議服務(wù)式公寓排布于項(xiàng)目地塊西南區(qū)域，開放式商業(yè)之上。小面積住宅擺放于項(xiàng)目地塊東南區(qū)域。高檔住宅部分?jǐn)[放于地塊北側(cè)腹地，確保高標(biāo)住宅部分達(dá)成私密、幽靜、雅致的生活環(huán)境，并形成“離塵不離城”的生活感受。項(xiàng)目整體區(qū)域內(nèi)，結(jié)結(jié)合架空層布布置，堅(jiān)決實(shí)實(shí)現(xiàn)人車分流流。南側(cè)**大道中段段廣場僅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)南部人人流導(dǎo)入與開開放商業(yè)板塊塊消費(fèi)人流導(dǎo)導(dǎo)入；西側(cè)**路中段廣廣場，滿足小小區(qū)高檔住宅宅部分人流導(dǎo)導(dǎo)入，與輔助助的車輛入庫庫。東側(cè)規(guī)劃劃路中段廣場場，主要為車車流入口，輔輔助完成人流流導(dǎo)入的作用用。為提升項(xiàng)目用地合合理性，盡可可能增大項(xiàng)目目土地利用率率，并兼顧區(qū)區(qū)內(nèi)動線排布布合理性與集集中大型景觀觀系統(tǒng)構(gòu)建。建建議項(xiàng)目整體體建筑單體排排布不必完全全遵循正南正正北向排布。以以地塊邊線走走向?yàn)榧±恚M(jìn)進(jìn)行整齊劃一一的單體排布布。各建筑單單體做出適當(dāng)當(dāng)弧度的，使使小區(qū)規(guī)劃具具有多變性，并并使部分解決決朝向問題。項(xiàng)目整體景觀系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)置采用中中央景觀與分分散景觀相結(jié)結(jié)合的方式。于于項(xiàng)目各區(qū)塊塊分別設(shè)置景景觀節(jié)點(diǎn)，采采用水體、枯枯山石、坡地地等表現(xiàn)手法法，進(jìn)行多層層次景觀展示示。同時(shí)，景景觀節(jié)點(diǎn)亦是是人流匯聚節(jié)節(jié)點(diǎn)，提高其其實(shí)際使用性性。并于項(xiàng)目目中設(shè)置東西西走向的景觀觀中軸，將主主要景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)予以有效串串聯(lián)，增加其其系統(tǒng)性與完完整性。項(xiàng)目目分散景觀即即采用各樓棟棟之間的景觀觀予以表現(xiàn)與與滿足，結(jié)合合部分道路綠綠化與廣場綠綠化。結(jié)合高低落差，布布置垂直景觀觀，如假山石石、跌落瀑、下下沉式廣場等等，營建九江江唯一的復(fù)合合式景觀小區(qū)區(qū)。三、項(xiàng)目商業(yè)布局局建議3.1商業(yè)業(yè)態(tài)布局局原則根據(jù)前文分析，***大道與**路相交處處為整體商業(yè)業(yè)中的“黃金區(qū)塊”。南向至沃爾爾瑪采購人群群，歸途均須須經(jīng)過該區(qū)域域，結(jié)合服務(wù)式公公寓自身所具具備的龐大居居住者，且**大道中段段廣場作為人人流的集散地地，未來人流流的匯聚與疏疏導(dǎo)均將由此此區(qū)塊完成，人人流量最大，商商業(yè)價(jià)值較明明顯。故，在商業(yè)布布局中，將主主力消費(fèi)商業(yè)業(yè)以及利潤產(chǎn)產(chǎn)出率最高的的商業(yè)，布局局在黃金區(qū)塊塊內(nèi)，從而充充分利用消費(fèi)費(fèi)人流，提高招商成成功率。而定定點(diǎn)招商或如如餐飲等輔助助商業(yè)，則可可沿商業(yè)內(nèi)街街布局，利用用其強(qiáng)大的人人流吸納力度度，完成人流流的向內(nèi)吸納納，提升區(qū)域域商業(yè)整體價(jià)價(jià)值。另外，根據(jù)本案商商業(yè)一、二層層互動的特征征，一、二層層商業(yè)原則上上豎向采取同同類商業(yè)布局局。而休閑娛娛樂與餐飲（如如快餐、小吃吃）在整個(gè)商商業(yè)內(nèi)的穿插插，則使每個(gè)個(gè)業(yè)態(tài)形成無無形的線索，通通過人流的休休閑意愿，令令整個(gè)商業(yè)的的人流運(yùn)作起起來。商業(yè)部分布局，難難免存在商業(yè)業(yè)“死角”，即人流抵抵達(dá)不便，商商業(yè)價(jià)值較低低的區(qū)域。將將部分會所功功能引入該區(qū)區(qū)域中，同樣樣能豐富項(xiàng)目目商業(yè)部分的的服務(wù)機(jī)能，也也可避免該類類商業(yè)閑置。同時(shí)，引入大量輔輔助性生活類類配套商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，以形成成對住宅、服服務(wù)式公寓類類產(chǎn)品的功能能支撐，進(jìn)而而演化成價(jià)格格支撐。利用用其充沛的使使用與居住客客群，為該部部分商業(yè)提供供良好的消費(fèi)費(fèi)潛量，從而而形成價(jià)值的的互動與相互互促進(jìn)。3.2商業(yè)業(yè)態(tài)布局示意意3.2.1一、二層層商業(yè)布局建建議A區(qū)：社區(qū)服務(wù)及會會所板塊（2000㎡）該區(qū)域作為項(xiàng)目主主要的社區(qū)服服務(wù)類板塊，1層主要設(shè)置以中大型、低毛利、高品質(zhì)服務(wù)型商業(yè)為主。例如：商務(wù)簡餐、咖啡廳唯宜。二層設(shè)置大型多功能廳，可定期舉辦業(yè)主活動，節(jié)假日組織業(yè)主子女定期自修，可以邀請九江名校老師開展各類培訓(xùn)輔導(dǎo)班等。一二層入口處，設(shè)設(shè)置共享大堂堂，以便項(xiàng)目目初期將此作作為售樓處前前場使用。B區(qū)：社區(qū)配套板塊塊（2500㎡）該區(qū)域作為項(xiàng)目配配套商業(yè)區(qū)域域，設(shè)置以小小型標(biāo)準(zhǔn)超市市、美容美發(fā)發(fā)、水果超市市、寵物商店店、鮮花店、面面包房等商業(yè)業(yè)設(shè)施。并配以銀行行、郵局、診診所等公建服服務(wù)設(shè)施。部分商業(yè)可利用其其地下架空層層區(qū)域，作為為其經(jīng)營空間間或后場操作作空間。C區(qū)：餐飲休閑類板板塊（3000㎡）采用組團(tuán)形式薈萃萃休閑餐飲及及中型餐飲的美美食購物步行行街，采用內(nèi)內(nèi)街形式獨(dú)立立成區(qū)。按照照類型分區(qū)經(jīng)經(jīng)營。每個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)部臨時(shí)時(shí)劃分小型商商輔，以中型型餐飲為主，休閑餐餐飲與主題餐餐飲為輔。如如：商務(wù)簡餐餐、牛扒館、豆豆撈坊等。D區(qū)：娛樂休閑板塊塊（2000㎡）為滿足向C區(qū)塊吸吸納充足餐飲飲人流，在區(qū)區(qū)塊內(nèi)，也應(yīng)應(yīng)適當(dāng)構(gòu)筑一一定體量的餐餐飲商業(yè)，完完成人流導(dǎo)入入。故，該部部分可少量設(shè)置：：街頭咖啡吧吧、pizza外賣專送、泡泡沫紅茶坊、小小食店、鮮果果吧等餐飲設(shè)設(shè)施。同時(shí)，輔輔以健身會館館、武道館、SPA、網(wǎng)吧、書吧、桌球房等設(shè)施。該部分1層以小面積鋪面為主，原則上大體量商業(yè)應(yīng)設(shè)置與2層區(qū)域。并于1層需預(yù)留入口大堂3.2.2其他注意意點(diǎn)休閑及娛樂設(shè)施切切忌與色情等等灰色商業(yè)聯(lián)聯(lián)系。鑒于項(xiàng)項(xiàng)目體量大，推推案周期長，市市場負(fù)面消息息對本案影響響巨大，因此此，在經(jīng)營與與招商方面理理定要剔除不不正當(dāng)?shù)?、不不健康的商業(yè)業(yè)欄目。追求求健康、陽光光式消費(fèi)是招招商定位的主主題。利用快餐店、冷飲飲、小吃等在在各商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)的分散穿插插設(shè)置與定點(diǎn)點(diǎn)招商，令商商街人氣在分分區(qū)之內(nèi)通過過這些店的吸吸引而流動起起來。這些店店面盡快確定定位置及其招招商對象，針針對其要求進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)設(shè)施施與設(shè)備的設(shè)設(shè)置。這些店店可以定點(diǎn)招招商甚至自主主加盟。其中中，一些店甚甚至可以設(shè)置置于二層。中型餐飲、小型標(biāo)標(biāo)超招商必須須在銷售前盡盡快確定，這這關(guān)系銷售開開展時(shí)商業(yè)氣氣氛的襯托。利用優(yōu)惠的租金價(jià)價(jià)格，培植商商業(yè)街的文化化氛圍?？啥c(diǎn)招商書書店、報(bào)亭、字畫畫古玩店等。各商業(yè)分區(qū)應(yīng)是“互溶”的。也就是是說，在每個(gè)個(gè)分區(qū)的邊沿沿與銜接處，商商業(yè)欄目可以以有一定的穿穿插，以確保保步行街的商商業(yè)有統(tǒng)一性性整體性與流流暢感。鑒于于目前項(xiàng)目尚尚處在概念性性設(shè)計(jì)階段，因因此，暫無法法針對商業(yè)部部分進(jìn)行細(xì)致致的業(yè)態(tài)業(yè)種種規(guī)劃與分析析。故，具體體的商業(yè)布局局與鋪位設(shè)定定，將于下期期報(bào)告中予以以體現(xiàn)。四、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)深化建議4.1項(xiàng)目交通組織與動動線布局建議議項(xiàng)目物業(yè)具備2種種使用性質(zhì)，4種產(chǎn)品類型型，且各部分分均具有較大大體量，由此此產(chǎn)生的大量量車流人流。且且各產(chǎn)品對人人流車流控制制要求不一，如如不進(jìn)行合理理的動線規(guī)劃劃布局，將使使項(xiàng)目內(nèi)部交交通效率大幅幅降低，甚至至影響各部分分物業(yè)的正常常使用與經(jīng)營營。因此，項(xiàng)目必須奉奉行“人車分流”的原則，于于項(xiàng)目關(guān)鍵區(qū)區(qū)域設(shè)置地下下車庫入口，實(shí)實(shí)現(xiàn)“車流即刻入入庫”的原則，而而高檔住宅產(chǎn)產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)“乘人員地下下車庫直接入入戶”。同時(shí)，各各商業(yè)組群可可通過內(nèi)街與與支路進(jìn)行連連同，便于各各組群間的商商氣滲透。在在此前提下，項(xiàng)項(xiàng)目交通組織織與動線布局局建議如下：：項(xiàng)目動線分2個(gè)層層次，分別為為地下架空層層與地面道路路。地下動線主要各住住宅產(chǎn)品與商商業(yè)部分設(shè)置置地下架空停車位與車道道，結(jié)合民防防硬性指標(biāo)予予以完成。從從而在大程度度上實(shí)現(xiàn)地面面無車化的“人車分流”態(tài)勢。地面動線，主要包包括規(guī)劃市政政道路與小區(qū)區(qū)內(nèi)人行道路路。市政規(guī)劃劃道路將行駛駛外來車流，但但可通過路面面施工工藝結(jié)結(jié)合減速帶等等設(shè)施的設(shè)置置，實(shí)現(xiàn)車流流量的減少。而而各組團(tuán)商業(yè)業(yè)內(nèi)部，以步步行街結(jié)合商商業(yè)內(nèi)街的形形式實(shí)現(xiàn)人流流動線的貫通通。住宅部分分內(nèi)部，尤其其是高檔住宅宅內(nèi)部，將僅僅排布人行道道路4.2商業(yè)部分4.2.1步行街街本案商業(yè)由一條商商業(yè)步行街串串聯(lián)所有商業(yè)業(yè)板塊，同時(shí)各各商業(yè)板塊內(nèi)內(nèi)部也有多條條商業(yè)內(nèi)街予予以貫穿，達(dá)達(dá)成內(nèi)部商氣氣與人流的貫貫通。對于步步行街與內(nèi)街街，其既是商商業(yè)內(nèi)的主要要人流導(dǎo)向及及步行干道，更更是商業(yè)街景景氣程度的象象征。越是好好的商業(yè)，越越是人流熙攘攘，就越是受受到歡迎，人人人趨之若鶩鶩。步行街必必須人為地創(chuàng)創(chuàng)造喧囂甚至至是擁擠感，這這樣才能令人人流向二層或或其他支路分分流，才能使使步行街紅火火。因此，云棲建議，整整條步行街一一定是串聯(lián)各各處景點(diǎn)及商商業(yè)分區(qū)的干干道，但是街街寬平均應(yīng)在在8-10米左右，板塊塊內(nèi)與主題商商業(yè)內(nèi)的商業(yè)業(yè)內(nèi)街，寬度度在4-6米左右。另外，商業(yè)街仍需需考慮設(shè)置統(tǒng)統(tǒng)一的非機(jī)動動車停放點(diǎn)。且且必須在商業(yè)業(yè)內(nèi)足量設(shè)置置設(shè)備用房，后后勤用房。4.2.2凈空55米的商鋪為了能提升商鋪的的價(jià)值，抵消消其與臨街商商鋪的位置差差異，從而令令商業(yè)盡快去去化，建議將將商鋪層高提提升至5-5.4米的高度，以以增加商鋪立立體空間的利利用率。增加層高的另一個(gè)個(gè)好處便是在在商鋪的外立立面解決了廣廣告位的設(shè)置置問題，為商商業(yè)街創(chuàng)造附附加的經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)。4.2.3商業(yè)建筑外觀根據(jù)戰(zhàn)略定位，本本案商業(yè)將是是一個(gè)既具景景觀效應(yīng)，又又具人文效應(yīng)應(yīng)的建筑。而而商業(yè)的形象象又必須健康康、現(xiàn)代向上上。因此，現(xiàn)現(xiàn)有方案的外外立面設(shè)計(jì)雖雖然具備了一一定的景觀性性與人文效應(yīng)應(yīng)，但是中式式格調(diào)匱乏，對對項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域的人文歷歷史不能產(chǎn)生生共鳴。因此此，建議商業(yè)業(yè)建筑的外立立面仍可以簡簡約現(xiàn)代的建建筑風(fēng)格予以以塑造，在現(xiàn)現(xiàn)代的商業(yè)外外輪廊下，點(diǎn)點(diǎn)綴中式建筑筑的符號與中中國文化的印印記，從而使使建筑物既具具特色，又能能與潯陽、柴柴桑的歷史積積淀與人文風(fēng)風(fēng)尚相融。4.2.4商鋪內(nèi)外外環(huán)境統(tǒng)一從商鋪未來經(jīng)營類類別出發(fā)，與與其門前街道道應(yīng)力求風(fēng)格格統(tǒng)一，即沿沿人行道設(shè)行行道樹，木制制長椅及地面面鐫刻書法碑碑體鋪地，并并將之一直延延伸環(huán)繞項(xiàng)目目所有商街，在在打造區(qū)域文文化氛圍及消消費(fèi)環(huán)境的同同時(shí)，力求通通過其有效的的導(dǎo)引作用，將將人流自市政政道路匯聚我我處。商鋪面積控制前文有述在項(xiàng)目前前期設(shè)計(jì)階段段即展開商業(yè)業(yè)招商租賃工工作，以加速速項(xiàng)目招商速度。考慮到未來銷售時(shí)時(shí)購買商鋪資資金承受力問問題，并結(jié)合合商業(yè)部分未未來經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)及經(jīng)營類別別。故本項(xiàng)目目商業(yè)部分雖雖采取用大平平面設(shè)計(jì)但必必須保持未來來可分割的選選擇性，結(jié)合合產(chǎn)權(quán)分割原原則，用輕質(zhì)質(zhì)隔斷予以臨臨時(shí)分割，待待正式銷售之之后應(yīng)實(shí)際招招商需要再予予以統(tǒng)一分割割。從未來可可能的總價(jià)、潛潛在客群資金金承受力考量量，本項(xiàng)目商商鋪單元面積積分割為50—100平方米/間。A區(qū)塊服務(wù)會會所板塊，可可不予分割。4.3住宅部分分（含高檔住住宅與小面積積住宅）根據(jù)本案住宅的豪豪宅定位，則則產(chǎn)品建議遵遵循豪宅尺度度，力求從功功能上給予建建議。4.3.1建筑立立面建議外立面用色云棲機(jī)構(gòu)認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目外立面應(yīng)應(yīng)力求現(xiàn)代簡簡約，且通過過線條及樓高高極大豐富其其立面效果。并并多利用角窗窗、飄窗滿足足現(xiàn)代居住文文化對采光觀觀景要求的同同時(shí)，更符合合現(xiàn)代潮流。為為滿足高檔個(gè)個(gè)案對立面形形象的需求，云云棲機(jī)構(gòu)建議議本案立面用用色采用清淡淡素雅的冷色色調(diào)為宜，突突現(xiàn)其高雅格格調(diào)。并于住住宅建筑單體體頂端設(shè)置項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)商logo實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開開發(fā)商企業(yè)品品牌昭示。立面用材以滿足項(xiàng)目功能性性主旨，兼顧顧住宅建設(shè)未未來發(fā)展趨勢勢。建議本項(xiàng)項(xiàng)目立面采用用保溫節(jié)能建建材，以期順順應(yīng)日趨高漲漲的環(huán)保呼聲聲及未來業(yè)主主對居住能率率的嶄新要求求。墻體敷材材，高標(biāo)住宅宅與小面積公公寓建議以50×50㎜方形仿石石面磚唯宜，以以彰顯其豪華華大氣。4.3.2綠化化景觀建議項(xiàng)目景觀配置應(yīng)遵遵循“大核心，小小分散，處處處有景的原則則”。以“1個(gè)核心，2條景觀帶，3個(gè)廣場，多多個(gè)組團(tuán)”組合而成。2條景觀帶，主景觀觀帶以**大道中段段廣場為發(fā)端端，南北向貫貫穿項(xiàng)目中軸軸。輔助景觀觀帶，以***路中段廣場場為發(fā)端，東東西向貫穿項(xiàng)項(xiàng)目。并與主主景觀帶于項(xiàng)項(xiàng)目腹地相交交，二條景觀觀帶交匯處，作作為項(xiàng)目整體體景觀核心。南北向景觀帶結(jié)合合架空層設(shè)計(jì)計(jì)，實(shí)現(xiàn)級級級下降的階梯梯狀景觀帶，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目豐富富的垂直景觀觀理念。位于**大道中段段、**路中段、規(guī)規(guī)劃市政道路路中段的3個(gè)廣場，分分別作為綠化化景觀帶的發(fā)發(fā)端或終端。**大道為城市景觀道，且毗鄰市政府，對項(xiàng)目形象要求很高。所以，該廣場需彰顯項(xiàng)目氣質(zhì)，并明確標(biāo)示項(xiàng)目名稱。建議，該廣場以水景結(jié)合項(xiàng)目銘牌為其核心，水景以跌瀑與涌泉為妥，結(jié)合夜間彩燈照明。**路中段，為項(xiàng)目商業(yè)人群導(dǎo)入口，須具有一定人流匯聚作用，與標(biāo)示性。故建議該處以休閑廣場形態(tài)為宜，硬地鋪裝結(jié)合地面音樂噴泉，周邊點(diǎn)綴以小幅綠化與休憩長椅。同時(shí)可滿足活動組織的需要。位于市政道路中段廣場，作為項(xiàng)目主要車流導(dǎo)入與疏導(dǎo)區(qū)域，建議以硬地鋪裝為主。道路2層種植高大成年期喬木形成林蔭道，彰顯項(xiàng)目大氣豪華氣質(zhì)。各建筑單體間，采采用大挖孔，讓讓下層架空層層透光。并于于下層架空層層種植高大喬喬木結(jié)合其他他綠化種類，組組成各樓棟間間的綠化組團(tuán)團(tuán)。高大喬木木穿層而出，結(jié)結(jié)合開孔周邊邊的低矮灌木木與下垂的藤藤蔓類植物，營營造出高低錯(cuò)錯(cuò)落的組團(tuán)綠綠化。在開孔的下層平面面，可設(shè)置小小型籃球場、網(wǎng)網(wǎng)球場，滿足足未來居住者者休閑娛樂所所需，提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次。而而開孔周圍的的架空層則成成為“天然”看臺，提升升參與人數(shù)，提提高居民參與與度。部分組團(tuán)綠化構(gòu)筑筑水景，可采采用跌瀑設(shè)計(jì)計(jì)，結(jié)合假山山體構(gòu)筑，水水瀑自架空上上層而下，傾傾入下層，可可形成良好景景觀性。下沉式的組團(tuán)綠化化周邊，即為為架空層車庫庫，而具有景景觀性的半開開放式“景觀”車庫在九江江也是絕無僅僅有的。建議在水體中綴以以坡地、灘涂涂，并構(gòu)筑綠綠化小品于其其上，結(jié)合跌跌瀑設(shè)計(jì)使平平面水體上升升華到具有較較強(qiáng)層次感及及立體感的水水景。綠化植被建議小區(qū)綠化在種植品品種選擇上，應(yīng)應(yīng)充分考慮其其各自繁茂期期，力爭作到到季季有花，一一年常青。在在下沉式景觀觀組團(tuán)中，可搭建玻璃花花房，種植珍珍貴花卉以供供業(yè)主品鑒。另另外，住戶也也可將家中奇奇花異草送入入花房過冬及及培植，建議議設(shè)置在建筑筑群體之間。中心綠化道路交通通較為簡單，全全部均為人行行步道，故步步道可設(shè)于綠綠化之中，而而步道或可采采用仿石材建建材輔設(shè)，而而小型廣場及及硬地區(qū)域則則可用彩磚拼拼花滿鋪。道路開揚(yáng)處或小型型廣場上，可可以篆刻中國國書法詩句，以以體現(xiàn)小區(qū)的的高人文氣質(zhì)質(zhì)。4.3.3單元進(jìn)進(jìn)戶大堂建議議4.3.3.1高高檔住宅部分分大堂建議為突顯高尚住宅氣氣度，體現(xiàn)業(yè)業(yè)主身份，在在每個(gè)門洞進(jìn)進(jìn)戶均設(shè)玻璃璃大堂。具體體建議如下：：項(xiàng)目一層架空層內(nèi)內(nèi)，設(shè)置2層跳高大堂堂，停車入庫庫人流，自架架空層部分入入戶。步行人人流直接從架架空層上蓋進(jìn)進(jìn)入大堂。作為樓內(nèi)外環(huán)境的的過渡，大堂堂風(fēng)格以明亮亮簡潔為宜，以以大量玻璃構(gòu)構(gòu)筑。大堂內(nèi)擺放綠意蔥蔥蘢的盆景植植物，結(jié)合舒舒適的沙發(fā)，在在大堂內(nèi)，一一樣可以欣賞賞戶外景色。大堂以大幅玻璃突突出通透的感感覺，使之有有身處室內(nèi)如如臨綠境的快快意，做到綠綠化的內(nèi)外交交溶。大堂燈光照明應(yīng)較較簡潔，但色調(diào)調(diào)裝飾卻素雅雅見長，大理理石或仿石地地磚鋪地一塵塵不染。設(shè)背景音樂系統(tǒng)。設(shè)兩道門，第一道道門進(jìn)入大堂堂，通過保安安形象崗識別別后，穿過大大堂便是設(shè)有有可視對講系系統(tǒng)的第二道道門，穿過第第二道門，才才能搭乘電梯梯。大堂內(nèi)，設(shè)有不銹銹鋼信報(bào)和接接待臺。4.3.3.2小小面積公寓部部分大堂建議議從小面積產(chǎn)品未來來客群心理需需求出發(fā)，該該類產(chǎn)品入戶戶大堂不需要要具有較高的的配置。只需需確保風(fēng)格簡潔潔、時(shí)尚即可可。具體建議議如下：配置大幅剛化玻璃璃的地彈簧門門，提升大堂堂光照度，結(jié)結(jié)合感應(yīng)照明明達(dá)成節(jié)能目目的。結(jié)合IC可視門禁系統(tǒng)，確確保內(nèi)部安全全。內(nèi)部白色大幅釉面面磚鋪地，墻墻面設(shè)置小型型畫框，懸掛掛現(xiàn)代藝術(shù)畫畫。4.3.4房型面面積與功能建建議從項(xiàng)目市場競爭角角度考量，項(xiàng)項(xiàng)目戶型面積積與配比應(yīng)做做以下調(diào)整，以以期達(dá)到提高高競爭力，而而確保銷售速速率之目的，原原則如下：適當(dāng)縮小項(xiàng)目高檔檔住宅部分各各套型面積段段。向下拓大大項(xiàng)目目標(biāo)客客群面，增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目競爭力力，確保項(xiàng)目目銷售速率。在高標(biāo)公寓產(chǎn)品類類中，插入經(jīng)經(jīng)濟(jì)一房，面面積35-40平方米，主要要針對投資性性人群與有子子女就讀需求求人群。在高標(biāo)住宅部分產(chǎn)產(chǎn)品中，拉開開三房與四房房面積段。三三房偏重于經(jīng)經(jīng)濟(jì)型居家需需求。四房偏偏重于豪華奢奢享型購房，須須配置保姆間間等。高標(biāo)公寓部分建議議戶型以一房房/一廳房型為為主，輔以與與部分二房/二廳房型，二二房部分單體體頂層可以設(shè)設(shè)置躍層單位位，戶型適當(dāng)當(dāng)放大。高標(biāo)公寓部分戶型型面積配比表表房型面積（平方米）比例（％）二房75-85左右27.5％頂層復(fù)式（三房）120平方米以上上5％，該部分面積計(jì)入990㎡以上段內(nèi)內(nèi)注：得房率80％％左右單位：平方方米高標(biāo)公寓部分房型型設(shè)計(jì)建議頂層復(fù)式，應(yīng)預(yù)留留大面積屋頂頂平臺，作為為空中花園之之用房型布局需體現(xiàn)尺尺度，在保證證功能性及動動靜分區(qū)的前前提下，建議議客廳面寬大大于4.2米，一房面寬寬確保3.9米。主臥面寬寬大于3.3米以上。廚房房、餐廳銜接接自然，便于于開放式廚房房設(shè)計(jì)。住宅南向，除陽臺臺外均筑大面面積飄窗，頂頂端房型設(shè)置置轉(zhuǎn)角窗，增增加景觀效果果。需設(shè)置北向工作陽陽臺，呼應(yīng)客客群需求。所有住宅均力求保保證全明設(shè)計(jì)計(jì)及自然通風(fēng)風(fēng)。項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合架空層層設(shè)置大堂挑挑高空間，主主入口大堂尺尺度需控制。其中，高標(biāo)住宅部部分建議戶型型以三房/二廳/二衛(wèi)房型為為主，輔以與與少量二房/二廳/二衛(wèi)房型，并并部分四房/二廳/二衛(wèi)配以，頂頂層可以設(shè)置置躍層單位，戶戶型適當(dāng)放大大。高標(biāo)住宅部分戶型型面積配比表表房型面積（平方米）比例（％）二房90-100左右右5％三房110-120左左右27.5％四房140-150左左右7.5％頂層復(fù)式150-180平平方米以上5％注：得房率80％％左右單位：平方方米高標(biāo)住宅部分房型型設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)采用2梯梯2戶設(shè)計(jì)，結(jié)結(jié)合消防梯布布局，以IC卡為控制手手段實(shí)現(xiàn)電梯梯到戶。項(xiàng)目用來控制房型型面積應(yīng)在進(jìn)進(jìn)深處下手，不不應(yīng)縮減單套套面寬。進(jìn)深深應(yīng)控制在10-11米間。四房及以上房型應(yīng)應(yīng)配置保姆間間與專業(yè)采買買通道，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主仆分流。所有戶型，應(yīng)設(shè)置置進(jìn)戶花園，構(gòu)構(gòu)筑“空中別墅”型物業(yè)。頂層復(fù)式，應(yīng)預(yù)留留大面積屋頂頂平臺，作為為空中花園之之用房型布局需體現(xiàn)尺尺度，在保證證功能性及動動靜分區(qū)的前前提下，建議議三房及以上上客廳面寬大大于4.5米、主臥面寬寬大于3.6米以上。二房房客廳面寬應(yīng)應(yīng)在4.2米以上。廚房、餐廳銜接自自然，便于開開放式廚房設(shè)設(shè)計(jì)。住宅南向，除陽臺臺外均筑大面面積飄窗，頂頂端房型設(shè)置置轉(zhuǎn)角窗，增增加景觀效果果。三房及以上房型必必須考慮走入入式更衣室或或儲藏室設(shè)計(jì)計(jì)。需設(shè)置北向工作陽陽臺，三房戶戶型設(shè)計(jì)南向向雙陽臺，呼呼應(yīng)客群需求求。所有住宅均力求保保證全明設(shè)計(jì)計(jì)及自然通風(fēng)風(fēng)?？紤]到項(xiàng)目檔次及及其實(shí)際使用用者經(jīng)濟(jì)狀況況，建議項(xiàng)目目層高應(yīng)達(dá)到到3米或以上。項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合架空層層設(shè)置大堂挑挑高空間，主主入口大堂尺尺度需適當(dāng)放放大。140-150可可考慮純復(fù)式式樓棟，并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目陽臺臺做成進(jìn)戶花花園，依照九九江地區(qū)規(guī)范范，跳層做陽陽臺，進(jìn)深11.8米以內(nèi)不算建建筑面積，33米內(nèi)算為一半半面積。由此此可確保每套套單元均具有有露臺，由此此豐富該類房房型賣點(diǎn)。而而九江全復(fù)式式產(chǎn)品，僅獨(dú)獨(dú)此一家，具具有較強(qiáng)的獨(dú)獨(dú)特性。全復(fù)式單元內(nèi)，可可結(jié)合錯(cuò)層設(shè)設(shè)計(jì)，進(jìn)一步步豐富內(nèi)部空空間感。房型示意：89平方米二房二廳++書房90平方米二房二廳一一衛(wèi)+進(jìn)戶花園110平方米三房房二廳一衛(wèi)+進(jìn)戶花園125平方米三房房三廳二衛(wèi)+進(jìn)戶花園120平方米三房房二廳二衛(wèi)140平方米復(fù)式式房型+進(jìn)戶花園會所功能會所是體現(xiàn)高尚住住宅功能的重重要部分，本本項(xiàng)目會所構(gòu)構(gòu)筑必須通過過會所功能與與商業(yè)經(jīng)營功功能的有機(jī)結(jié)結(jié)合，在保證證項(xiàng)目住宅使使用者對會所所功能潛在需需求得以滿足足的前提下，將將會所部分面面積對外招商商，并對之予予以統(tǒng)一管理理和科學(xué)運(yùn)作作，使會所具具有經(jīng)營自養(yǎng)養(yǎng)及造血功能能。凡購買住宅的住戶戶，發(fā)會員卡卡，會員卡住住客的身份，在在小區(qū)內(nèi)暢通通無阻。一般般商業(yè)部分采采用部分收費(fèi)費(fèi)，其他部分分免費(fèi)。同時(shí)時(shí)，住宅部分分業(yè)主亦可成成為商業(yè)部分分之客群支撐撐。會所功能設(shè)施建議議如下：對外經(jīng)營類目僅為居民服務(wù)類目目桌球室包房（進(jìn)口口球臺、桌球球及球桿，可可結(jié)合酒廊。）乒乓球房/室內(nèi)高高爾夫揮桿室室氧吧/紅酒雪茄房棋牌室商務(wù)中心（提供代代客訂購車船船票、郵寄、代代收公用事業(yè)業(yè)費(fèi)、打字、打打印、復(fù)印等等服務(wù)）自助洗衣房閱覽室小型醫(yī)療保健站多功能廳結(jié)合小型型電影放映室室室內(nèi)泳池結(jié)合小型型健身房4.3.6燈光光裝飾建議小區(qū)燈光除了夜晚晚照明的功能能外，燈光裝裝飾的好壞將將直接影響到到景觀布置的的層次感?，F(xiàn)現(xiàn)代化的住宅宅小區(qū)，有優(yōu)優(yōu)美的綠、水水、房等各種種景觀泛光、燈燈飾的點(diǎn)綴，看看來還有些欠欠缺。燈光只只起照明作用用，在現(xiàn)代化化住宅區(qū)內(nèi)似似乎已不能滿滿足人物的要要求。樹叢內(nèi)內(nèi)的射光燈、草草坪的地?zé)簟鷩鷫ι系臒粢砸约白≌瑓^(qū)的的立桿路燈，形形成一個(gè)立體體的燈群，并并在非關(guān)鍵部部分采用聲控控感應(yīng)節(jié)能燈燈，降低能耗耗。小區(qū)背景音樂系統(tǒng)統(tǒng)營建小區(qū)的背景音樂系系統(tǒng)可以構(gòu)建建在小區(qū)緊急急廣播系統(tǒng)的的基礎(chǔ)上，可可在上下班的的高峰時(shí)間播播放一些輕快快的背景音樂樂以及當(dāng)天的的天氣預(yù)報(bào)，帶帶給業(yè)主一天天的好心情，凸凸現(xiàn)小區(qū)人性性生活的內(nèi)涵涵。4.3.7建材材設(shè)備窗：塑鋼或噴塑鋁鋁合金，設(shè)計(jì)計(jì)色澤以彩鋼鋼窗設(shè)雙層中中空玻璃為宜宜。樓梯：原木扶手加加金屬漆鑄鐵鐵花欄桿，防防滑地磚鋪地地。分戶門：子母式實(shí)實(shí)木防盜鐵門門。陽臺：不銹鋼欄桿桿，鑲透明玻玻璃。電梯：世界品牌國國內(nèi)生產(chǎn)的電電梯組。電梯間：花崗石拼拼花門套，地地面仿石地磚磚，小面積公公寓以淺色大大幅釉面磚為為宜。公用部位：公用部部位地面鋪設(shè)設(shè)仿石地磚、墻面乳膠漆。高檔住宅部分：IIC卡電梯系統(tǒng)統(tǒng)及電子監(jiān)控控裝置。高檔住宅部分：建建議供水管道道全部用銅水水管，銅水管管的普及正成成為一種趨勢勢，并提供管管道凈水系統(tǒng)統(tǒng)。4.3.8物業(yè)業(yè)管理建議本項(xiàng)目整體物業(yè)管管理水平應(yīng)充充分結(jié)合項(xiàng)目目服務(wù)式公寓固固有高人性化化物管方式，將將酒店式服務(wù)務(wù)理念引入項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)管理理并擴(kuò)大至為為項(xiàng)目整體服服務(wù)的層面。且且本案之物業(yè)業(yè)管理通過在在物業(yè)建設(shè)之之初就確立起起“管理亦是服服務(wù)，管理創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值”的理念，在在市場上樹立立良好的口碑碑。具體來說說，物業(yè)服務(wù)務(wù)其內(nèi)容不僅僅包括安全保保衛(wèi)、設(shè)備維維修、垃圾處處理、景觀園園藝等，還包包括：無償服務(wù)代繳公用事業(yè)費(fèi)；；代定出租車車；代購車船船、機(jī)票；保保管小件物品品；代訂刊物物；代購送蒸蒸餾水；雨傘傘借用有償服務(wù)代理物業(yè)租售；家家政服務(wù)；roomclearring；洗車服務(wù)務(wù)；商務(wù)代理理（打字、復(fù)復(fù)印、傳真）；；代接送客；；幼兒托管社區(qū)公益活動組織織及開展社區(qū)活動作為物業(yè)業(yè)管理“溫情化”、“人性化”的重要組成成部分，應(yīng)由由物業(yè)管理公公司牽頭組織織。并結(jié)合業(yè)業(yè)主構(gòu)成及其其實(shí)際需要，制制定年度計(jì)劃劃，每年定期期開展適合不不同業(yè)主年齡齡層面的專題題社區(qū)活動。其其具體活動選選項(xiàng)如下：體育類：桌球“大大師賽”、兒童短池池游泳賽、乒乒乓球賽、老老年業(yè)余橋牌牌賽、暑期兒兒童托管班、學(xué)學(xué)生輔導(dǎo)班，才才藝培訓(xùn)班藝術(shù)活動：老年書書畫培訓(xùn)班、社社區(qū)卡拉OK比賽、插花花藝術(shù)培訓(xùn)班班綜藝類活動：重陽陽節(jié)敬老聯(lián)歡歡會、中秋賞賞月歌舞會4.3.9智能化化設(shè)施采用全區(qū)綜合布線線系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)絡(luò)科技自動化化的物業(yè)管理理系統(tǒng)，高效效、完善、將將節(jié)約的人力力移作更多樣樣化的管理服服務(wù)，建議采采用社區(qū)—--銀行聯(lián)名卡卡。與知名銀銀行聯(lián)手，制制作一批以小小區(qū)名稱冠名名的借記卡，僅僅發(fā)送給項(xiàng)目目小區(qū)業(yè)主。可可以進(jìn)行小區(qū)區(qū)范圍內(nèi)所有有費(fèi)用的支付付，包括：公公共事業(yè)費(fèi)支支付、會所消消費(fèi)、小區(qū)商商業(yè)消費(fèi)、物物業(yè)管理費(fèi)用用支付。同時(shí)時(shí)，聯(lián)合潯陽陽區(qū)著名商家家對持有本卡卡的居民給予予相應(yīng)折扣，增增加本卡含金金量。智能化設(shè)施建議如如下：小區(qū)共享的智能化化設(shè)施高標(biāo)住宅部分高標(biāo)公寓部分寬待接入預(yù)留窗磁門磁系統(tǒng)門磁系統(tǒng)小區(qū)一卡通1-2層紅外線幕幕簾報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)1-2層窗磁報(bào)警警系統(tǒng)泊車管理系統(tǒng)室內(nèi)預(yù)警與報(bào)警系系統(tǒng)室內(nèi)預(yù)警與報(bào)警系系統(tǒng)電子尋更系統(tǒng)電梯IC卡系統(tǒng)單元樓IC門禁系系統(tǒng)關(guān)鍵部位閉路監(jiān)控控系統(tǒng)4.4服務(wù)式公寓寓由于本項(xiàng)目整體具具備高標(biāo)準(zhǔn)的的服務(wù)式物業(yè)管管理及部分硬硬件配套，因因此，在小區(qū)區(qū)智能化、物物業(yè)管理與服服務(wù)、會所及及功能性配套套乃至商業(yè)配配套皆為服務(wù)式公寓可可以共享之。故故其自身已經(jīng)經(jīng)具備了足夠夠強(qiáng)大的產(chǎn)品品力。服務(wù)式公寓出入口口設(shè)計(jì)大堂內(nèi)的采用現(xiàn)代代簡約的裝修修風(fēng)格，待客區(qū)區(qū)與接待臺設(shè)設(shè)置滿足其使使用者心理需需求。并通過過電梯設(shè)置達(dá)達(dá)到人員分流流之目的。服務(wù)式公寓面積控控制從其自身產(chǎn)品特性性及未來使用用者之需求特特性可知，其其面積因控制制在35-440㎡、45-55㎡2個(gè)面積段，35-40㎡房型構(gòu)筑衛(wèi)衛(wèi)生間及開放放式廚房，滿滿足于總價(jià)要要求的同時(shí)盡盡可能提供一一般住宅共有有的使用功能能。45-555㎡房型應(yīng)具具有一般一房房一廳所擁有有的所有使用用功能與空間間。服務(wù)式公寓部分戶戶型面積配比比表房型面積（平方米）比例（％）經(jīng)濟(jì)一房35-40左右5%一房45-55左右17.5％注：得房率80％％左右單位：平方方米服務(wù)式公寓部分房房型設(shè)計(jì)建議議45-55平方米米段房型布局局需體現(xiàn)尺度度，在保證功功能性及動靜靜分區(qū)的前提提下，建議客客廳面寬大于于4.2米，一房面寬寬確保3.9米。主臥面寬寬大于3.3米以上。經(jīng)濟(jì)型一房戶型。面面寬應(yīng)達(dá)到33.6米左右，可做南南北向直套型型。經(jīng)濟(jì)一房標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)內(nèi)結(jié)合電梯間間設(shè)置共享交交流平臺，解解決小面積套套型無法進(jìn)行行社交活動的的問題。廚房、餐廳銜接自自然，便于開開放式廚房設(shè)設(shè)計(jì)。住宅南向，除陽臺臺外均筑大面面積飄窗，頂頂端房型設(shè)置置轉(zhuǎn)角窗，增增加景觀效果果。需設(shè)置北向工作陽陽臺，呼應(yīng)客客群需求。所有住宅均力求保保證全明設(shè)計(jì)計(jì)及自然通風(fēng)風(fēng)。項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合架空