合同法分則-租賃合同課件

第一節(jié)租賃合同概述

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一、租賃合同概念

----出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。第四章租賃合同【第212條】租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第一節(jié)租賃合同概述

-----------------------------------------------------第四章租賃合同二、租賃合同特征

1、租賃合同的標(biāo)的物是特定的非消耗物；2、租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的用益權(quán)，而非所有權(quán)；

3、租賃合同具有期限性和連續(xù)性;【第214條】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。4、租賃合同是諾成的、雙務(wù)的、有償?shù)暮贤?/p>

第一節(jié)租賃合同概述

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三、租賃合同的分類

1、按照合同的形式要件劃分：要式租賃合同與不要式租賃合同2、按照租賃物的種類劃分：動產(chǎn)租賃與不動產(chǎn)租賃3、按照合同的期限劃分：定期租賃合同與不定期租賃合同第四章租賃合同

第一節(jié)租賃合同概述

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四、租賃合同的主要條款

1、租賃物的名稱、數(shù)量、用途2、租賃期限

3、租金及其支付期限和方式4、租賃物維修5、其他條款第四章租賃合同【第213條】租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、出租人的義務(wù)

1、交付租賃物并在租賃期間使租賃物符合約定的用途【第216條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。】

2、維修租賃物的義務(wù)【第220條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！俊镜?21條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！康谒恼伦赓U合同

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、出租人的義務(wù)第四章租賃合同

3、物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

【第233條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同?！?/p>

4、權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

【第228條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人?！?/p>

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、承租人的義務(wù)3、不作為的義務(wù)。

包括：（1）不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設(shè)他物；（2）不得隨意轉(zhuǎn)租。

【第223條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！俊镜?24條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

第四章租賃合同

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、承租人的義務(wù)4、支付租金的義務(wù)

【第226條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付?！?/p>

【第227條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！俊镜?28條因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人?！?/p>

第四章租賃合同

第二節(jié)租賃雙方的義務(wù)

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一、承租人的義務(wù)

5、返還租賃物的義務(wù)

【第235條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！康谒恼伦赓U合同

第三節(jié)租賃合同的解除

-----------------------------------------------------一、租賃合同解除的特別規(guī)定【第231條】因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

【第232條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人】。

【第233條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同?！?/p>

第四章租賃合同

第四節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化

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一、租賃權(quán)的物權(quán)化概念

---租賃關(guān)系中，租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。使租賃權(quán)具有了對抗第三人的效力。

【第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！慷?、租賃權(quán)性質(zhì)

主要有債權(quán)說、物權(quán)說和物權(quán)化說三種學(xué)說。第四章租賃合同

第四節(jié)租賃權(quán)的物權(quán)化

-----------------------------------------------------三、租賃權(quán)物權(quán)化體現(xiàn)1、租賃權(quán)具有對抗效力。2、承租人得基于租賃權(quán)對第三人主張排除妨害請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。3、租賃權(quán)具有繼續(xù)性。即租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效；4、限制出租人的解約權(quán)5、租賃權(quán)的處分可能性。即租賃權(quán)被讓與及轉(zhuǎn)租。6、廢止限制利用。即承認(rèn)承租人得享有改建建筑物或進行重大修繕的自由。第四章租賃合同

第六節(jié)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

-----------------------------------------------------一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)概念

---指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。

《合同法》第230條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。第四章租賃合同

第六節(jié)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

-----------------------------------------------------二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)特征1、優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)，其實質(zhì)系對出租人選擇房屋買賣合同對方當(dāng)事人自由的限制。

2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的。3、優(yōu)先購買權(quán)具有一定的專屬性。只能屬于特定的人享有，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。第四章租賃合同

第六節(jié)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

-----------------------------------------------------三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用1、承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時2、出租人出賣租賃房屋，應(yīng)在合理期限內(nèi)負(fù)擔(dān)通知義務(wù)。3、承租人僅限于同等條件下得享有優(yōu)先購買權(quán)。

【注】：同等條件主要是指出價條件，包括價格、交付房價期限、方式等同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優(yōu)惠的價格，而此種優(yōu)惠能以金錢計算，則應(yīng)折合金錢加入價格中。如果不能以金錢計算，那么應(yīng)以市場價格來確定房價。第四章租賃合同

第六節(jié)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

-----------------------------------------------------四、承租人的優(yōu)先購買權(quán)立法

1、

國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋、所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！?、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。3、《合同法》第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。第四章租賃合同

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------附：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第四章租賃合同

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。第四章租賃合同

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！镜?19條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！康诎藯l因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。第四章租賃合同

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第四章租賃合同

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。第四章租賃合同

第七節(jié)房屋租賃的特別規(guī)定-----------------------------------------------------第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。第四章租賃合同案例分析與討論：一、租賃合同解除的效力1、何時發(fā)生解除法律效力？2、解除是否需要法院或仲裁機構(gòu)的確認(rèn)？3、解除權(quán)的意思表示是否可撤銷？4、合同解除，賠償額如何確定？

案例1甲與乙公司簽訂租賃合同一份，甲將其所有的廠房出租給乙，租期從2008年9月起至2015年9月止，年租金為300萬元，租金支付方式為先付后租，每年的9月31日前一次性給清整年租金，若未及時支付租金達(dá)15天，甲有權(quán)解除租賃合同，并由乙公司賠償甲的損失;雙方如有違約，須支付對方違約金30萬元。合同簽訂后，甲交付租賃廠房供乙公司使用，乙公司分別于2008年9月、2009年9月支付年租金300萬元，2010年9月，乙公司因資金緊張未能給付租金，甲向其追要，乙公司于當(dāng)年12月份向法院起訴要求解除合同，甲對解除合同無異議，并向法院遞交《合同解除的確認(rèn)函》，但隨后乙公司撤回起訴，法院裁定準(zhǔn)予撤訴。2011年1月、2月，乙公司分別向甲支付租金30萬元、5萬元，甲接收。2011年3月，甲訴至法院，認(rèn)為雙方的租賃合同已經(jīng)解除，故要求乙公司返還租賃的廠房、賠償損失、支付欠付租金并承擔(dān)違約金30萬元。乙公司辯稱合同并未解除、甲收取租金的行為應(yīng)視為甲選擇繼續(xù)履行合同而非解除合同。問題:甲的訴訟請求能否得到支持?案例1問題：1、租賃合同是否解除?何時解除？2、乙公司起訴提出解除并送達(dá)甲公司，是否解除？乙告訴撤訴是否為撤回解除的意思表示？其效力是什么？3、欠付租金如何確定？二、案例分析與討論：一、未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同是否當(dāng)然無效？出租人是否可以請求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效？二、出租人解除租賃合同后對轉(zhuǎn)租的影響？案例2出租人甲和承租人乙簽訂租期為一年的房屋租賃合同（以下稱主租賃合同）。后承租人乙在沒有征得出租人甲同意的情況下，與丙（次承租人）簽訂了租期為二年的房屋租賃合同（以下稱轉(zhuǎn)租合同），甲得知該轉(zhuǎn)租之事后，各方當(dāng)事人就轉(zhuǎn)租一事進行了協(xié)商但無法達(dá)成一致意向，甲遂向法院提起訴訟：一、要求解除主租賃合同；二、要求確認(rèn)承租人乙與次承租人丙的轉(zhuǎn)租合同無效；三、要求乙按合同約定支付租金并騰出房屋，歸還甲。爭議該案審理中，就出租人甲提出的確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效的訴請能否支持？案例2第一種意見認(rèn)為，原告即出租人甲享有請求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效的權(quán)利。出租人甲因承租人乙擅自轉(zhuǎn)租的違約行為來訴請法院解除主租賃合同，說明其是對承租人乙行使的無權(quán)轉(zhuǎn)租行為的效力不予追認(rèn)，因而出租人甲有權(quán)確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效。第二種意見認(rèn)為，原告即出租人甲無權(quán)也無須享有請求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力的權(quán)利，即轉(zhuǎn)租合同的存在與出租人甲無關(guān)。這主要是基于合同的相對性來說的。具體實踐中，只要原告即出租人甲擁有了“解除主租賃合同以及返還租賃物——房屋”的判決后，如果出租人甲對承租人乙和次承租人丙搬出租賃房屋的要求不予配合時，可以申請法院強制執(zhí)行。三、案例分析與討論：一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)與效力？承租人的優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)還是物權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)？案例3劉某在南陽市臥龍區(qū)蒲山鎮(zhèn)街道自有門面房三間，2007年12月，劉某將房屋租賃給趙某開私人診所，雙方口頭約定房租為每月100元，每年元月份將全年房租支付完畢。趙某在租賃期間，因經(jīng)營需要，對房屋進行了簡單的裝修。2010年元月，趙某如期支付了全年的租金。同年6月份，劉某和李某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，將房屋賣給李某。李某隨即通知趙某騰房。趙某以劉某房屋轉(zhuǎn)讓行為侵犯自己優(yōu)先購買權(quán)為由，訴至法院，要求法院依法確認(rèn)該房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。分析：趙某的主張是否擁有法律依據(jù)？案例3【分歧】本案存在兩種意見，一種意見認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第一百一十八條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。趙某和劉某雖然沒有簽訂書面房屋租賃合同。劉某已經(jīng)接受趙某提前支付的一年租金，雙方形成事實上的租賃關(guān)系。趙某在租賃期間，依法享有優(yōu)先購買權(quán)，劉某賣房未通知趙某，侵犯了趙某的優(yōu)先購買權(quán)，故劉某和李某之間的房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效的民事行為。第二種意見認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。根據(jù)上述規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效，承租人只能請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。所以，趙某請求法院確認(rèn)劉某與李某房屋轉(zhuǎn)讓合同無效的訴訟請求不應(yīng)得到支持，本案應(yīng)當(dāng)依法判決駁回原告訴訟請求。

【評析】同意第二種意見，理由如下：承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。在民法理論上，優(yōu)先購買權(quán)可分為物權(quán)效力優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)效力優(yōu)先購買權(quán)。前者如共有權(quán)人享有的優(yōu)先購買權(quán)，這種優(yōu)先購買權(quán)基于物權(quán)共有關(guān)系產(chǎn)生，具有物權(quán)效力，具有對抗第三人的效力。承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)則屬于后者，它雖然是基于法律直接規(guī)定并且專屬于承租人的一種法定權(quán)利。但本質(zhì)上仍是租賃關(guān)系雙方基于租賃合同的屬性而產(chǎn)生的權(quán)利，這種優(yōu)先購買權(quán)僅僅在出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人之間發(fā)生效力，優(yōu)先購買權(quán)人僅僅對于出賣人可以要求其優(yōu)先向自己出賣租賃物，而不得以此權(quán)利對抗第三人。出租人未通知承租人將房屋賣給他人，違反法定的義務(wù)，所要承擔(dān)的仍是基于租賃合同而產(chǎn)生的違約責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》詳細(xì)規(guī)定了對法院審理房屋租賃合同糾紛的具體指導(dǎo)意見，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第一百一十八條已經(jīng)廢止，不能再成為裁判依據(jù)。綜上所述，本案中，趙某主張劉某與李某簽訂的買賣合同無效的請求不能得到支持。趙某要想通過法律途徑維護自己的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)起訴劉某要求其承擔(dān)民事賠償責(zé)任。另根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條關(guān)于“買賣不破租賃”的規(guī)定，在租賃期內(nèi)，趙某仍有權(quán)繼續(xù)使用該房屋。

。案例4王某的父母去世后有一套自有房屋由王某和弟弟繼承，因該房屋一直閑置，2009年王某與李某訂立房屋租賃合同，約定李某租用該閑置的房屋用于居住，租期1年自2009年6月20日至2010年6月19日，月租金500元。李某承租后，交付的租金王某與弟弟平分處理。2010年1月，王某的弟弟向王某想自用并提出購買王某共有部分房屋，王某出于親情就同意以低于市場價2萬元的價格賣給其弟。王某弟弟辦理房屋變更登記后，將此房已每月700元租給高某，其后王某弟弟持房產(chǎn)證向李某稱該房其已購買且又租給高某，通知李某一周內(nèi)搬出。李某不同意搬出，王某弟弟起訴李某，要求倒出房屋，李某答辯意見，不同意倒出，主張其有優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。無論從那種理由，其均有權(quán)繼續(xù)居住。案例1原告：李某被告：張某第三人：某市儀表廠儀表廠聘請被告為其總工程師，被告在上任前提出需要解決住房問題，儀表廠遂于當(dāng)年3月購買了位于該市海新村20號的205室房(三室一廳)，租給被告使用，雙方訂立了租賃合同，合同中規(guī)定租期為三年，并規(guī)定“如果乙方(即被告)不愿受聘于甲方(即儀表廠)，則解除租賃合同”。一年以后，儀表廠發(fā)現(xiàn)被告能力有限，不能設(shè)法使儀表廠扭虧為盈，遂提出不再聘請被告，被告也表示同意，但提出房屋租期未滿，不能交回房屋。儀表廠多次要被告交房，遭被告拒絕，后儀表廠將該房賣給其本廠職工李某，李某因急需住房，也多次要被告騰房，被告不同意，李某遂在法院提起訴訟，要求被告騰退房屋。

案例2

某房地產(chǎn)開發(fā)公司將位于某大廈的寫字間租賃給某商貿(mào)公司，雙方簽訂合同，約定租期1年，每平方米日租金4元，每季度交納一次。商貿(mào)公司先期支付10萬元作為房租保證金，7.5萬元作為電話保證金。如租期屆滿，商貿(mào)公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司付清房租、電話等費用，房地產(chǎn)開發(fā)公司將退還保證金；如商貿(mào)公司拖欠租金等費用累計相當(dāng)于一個月的租金，房地產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)終止合同，收回房屋且不退保證金。合同簽訂后，商貿(mào)公司交納了保證金。租期屆滿時，商貿(mào)公司結(jié)清了各項費用，但沒有按期搬離房屋，繼續(xù)使用83天后才將房屋交與房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，商貿(mào)公司強行滯留房屋，且沒有交付相關(guān)費用，不應(yīng)退還保證金。而商貿(mào)公司認(rèn)為，合同到期后，曾與房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商續(xù)約83天，現(xiàn)續(xù)期已滿，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將83天的房租等費用從保證金中抵扣后，退還其余保證金。雙方達(dá)不成一致，商貿(mào)公司起訴至法院，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司扣除相關(guān)費用后，退還保證金。庭審中，商貿(mào)公司沒有提供證據(jù)證明曾與房地產(chǎn)開發(fā)公司就續(xù)約事宜進行協(xié)商，而房地產(chǎn)開發(fā)公司對商貿(mào)公司繼續(xù)使用租賃房屋也沒有提出過異議。案例3

陳某承包一項建設(shè)工程，在施工建設(shè)過程中，陳某與孫某于2003年1月10日口頭約定，陳某承租孫某的攪拌機，租金為每天30元，約定陳某承包的工程完工后返還。孫某當(dāng)日交付攪拌機，2003年8月10日，陳某與張某訂立合作協(xié)議一份，約定陳某將該工程整體轉(zhuǎn)包給張某。后張某即進場施工，陳某將承租的設(shè)備同時提供給張某使用。2003年11月該工程完工，孫某得知該工程完工后，找陳某要求給付租金并返還攪拌機，陳某稱因該工程已轉(zhuǎn)包給張某，且轉(zhuǎn)包后即將攪拌機轉(zhuǎn)交張某使用，其只同意支付轉(zhuǎn)抱前的租金，轉(zhuǎn)包后的租金應(yīng)由張某承擔(dān)。孫某找張某索要租金并要求返還攪拌機，張某辯稱其與孫某之間不存在租賃關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

孫某起訴，要求陳某和孫某承擔(dān)連帶支付租金和返還攪拌機。案例4何某有一套單位分配的公有住房，何某的一女一子與其同住。其子結(jié)婚后搬出，其女繼續(xù)與何某同住，2006年何某死亡后，其女另租房，此房暫時閑置。2007年何某單位實行房改，何某女兒與兒子因誰參加房改發(fā)生分歧，都要求何某單位為自己辦理個人產(chǎn)權(quán)。但何某單位拒絕為二人辦理房改，是否有法律依據(jù)。一、本案基本事實

2007年5月18日，A保險公司與B礦業(yè)簽訂了寫字間租賃合同，約定B礦業(yè)將位于寧遠(yuǎn)街8號的北苑公寓租給A保險公司用于辦公，并約定租賃期限為三年，即從2007年7月1日至2010年6月30日，月租金8922元，A保險公司繳納一萬元保證金；非A保險公司原因，B礦業(yè)如提前解除合同，應(yīng)向A保險公司支付兩個月租金作為違約金。合同簽訂后，雙方一直按照合同約定履行義務(wù)，并無違約行為。2009年2月16日B礦業(yè)單方面要求提前解除租賃合同，對此，A保險公司咨詢：因B礦業(yè)提前解約A保險公司應(yīng)得到的賠償以及法律依據(jù)。

二、本案焦點

本案中，B礦業(yè)提前解除租賃合同屬于違約行為，根據(jù)租賃合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，同時，B礦業(yè)的違約行為給A保險公司造成了損失。因此，本案的焦點在于能否同時要求對方支付違約金和賠償損失。

案例6出租方單方解除房屋租賃合同的法律后果案例6

三、相關(guān)法律分析

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加……；《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定：當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。根據(jù)前述規(guī)定，A保險公司不得同時要求單方支付違約金和賠償損失，僅可以要求其按照約定承擔(dān)違約責(zé)任，如對方違約給A保險公司造成的損失高于約定的違約金的，A保險公司可以要求增加到損失額度。

案例6四、可以要求賠償?shù)膿p失范圍

A保險公司擬向B礦業(yè)主張的損失有：裝修損失、重新尋找租賃場地而造成的營業(yè)損失、房租價差損失等。對于A保險公司提到的損失，律師團向A保險公司做如下法律分析：

1、裝修損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！钡谑粭l第一款：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持?！币虼耍珹保險公司對未形成附合的裝飾裝修物可予以拆除；對已形成附合的裝飾裝修物，雙方之間并無約定，因此A保險公司可根據(jù)所提出的裝修折舊計算公式要求B礦業(yè)予以賠償。

2、重新尋找租賃場地而造成的營業(yè)損失。《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，…………包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”至于本條所稱“合同履行后可以獲得的利益”，本律師團認(rèn)為，其應(yīng)當(dāng)是指直接從交易的標(biāo)的物上獲得的利益。本案中，A保險公司承租房屋用于經(jīng)營保險業(yè)務(wù)，A保險公司獲得的利益應(yīng)該來自保險業(yè)務(wù)本身，而與該租賃標(biāo)的物無關(guān)，因此不屬于“可以獲得的利益”的范圍。同時，即使其被法院認(rèn)定為“可以獲得的利益”的范圍，A保險公司也無法提供證據(jù)證明該損失的發(fā)生以及損失的具體計算方法。另，對方可能依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條（該條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償……）和“超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定進行抗辯。因此，A保險公司要求賠償重新尋找租賃場地而造成的營業(yè)損失的主張獲得支持的可能性極小。

3、房租價差損失。根據(jù)《合同法》第一百一十二條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”、第一百一十三條第一款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失……”的規(guī)定，由于B礦業(yè)提前解約，導(dǎo)致A保險公司在寫字間租賃合同履行期間的最后一年不能繼續(xù)以18元/平方/月的價格承租房屋，并須多支付7元/平方/月才能租到同樣房屋，對該差價損失，A保險公司可以要求B礦業(yè)予以賠償，但是A保險公司應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)有力的證據(jù)予以支持。

另外，根據(jù)A保險公司與B礦業(yè)的寫字間租賃合同第七條租金第三款的