開(kāi)啟上海市浦東濱江VI大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告

浦東VIP大廈營(yíng)銷策劃報(bào)告開(kāi)啟&天啟2004年8月{市場(chǎng)篇}城市發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格判斷研究城市我們充滿價(jià)格處于穩(wěn)定/發(fā)展百花齊放城市讓生活更美好信心研究區(qū)域我們發(fā)現(xiàn)本案處于一個(gè)高檔地段下的低檔地區(qū)尷尬浦東房地產(chǎn)發(fā)展城市研究供求—浦東供需進(jìn)一步拉開(kāi)，整體市場(chǎng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)緩慢階段2004年1、2月僅僅有9個(gè)新盤(pán)上市價(jià)格—浦東從浦東近幾個(gè)月的價(jià)格走勢(shì)可以看出，由于浦東過(guò)去的房?jī)r(jià)上漲速度太快，加之政府宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，目前浦東的樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)盤(pán)整階段，向上的動(dòng)力不足，進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)比較穩(wěn)定的調(diào)整期。市場(chǎng)的變革—浦東發(fā)展歷程寧要浦西一間床不要浦東一間房浦東開(kāi)發(fā)浦東開(kāi)放城市讓生活更美好荒蠻時(shí)代開(kāi)發(fā)時(shí)代美好時(shí)代浦東城市化進(jìn)程市場(chǎng)的變革—浦東發(fā)展歷程浦西越江工程浦東越來(lái)越多的越江工程將浦東和浦西聯(lián)系的更加緊密。市場(chǎng)的變革—浦東發(fā)展歷程住宅辦公商業(yè)會(huì)展/旅游使浦東居住更美好使浦東形象更美好使浦東生活更美好使浦東生活更時(shí)尚外高橋橋—保保稅概概念金橋——加工工產(chǎn)業(yè)業(yè)軸陸家嘴嘴—金金融中中心張江——高新新科技技世紀(jì)公公園——行政政中心心濱江岸岸線、、世博博會(huì)、、環(huán)球球影城城[帶動(dòng)動(dòng)]會(huì)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、旅游游經(jīng)濟(jì)濟(jì)市場(chǎng)的的變革革—浦東發(fā)發(fā)展歷歷程市場(chǎng)的的變革革—浦東發(fā)發(fā)展歷歷程浦東的的發(fā)展展是以以陸家家嘴為為中心心，沿沿著浦浦東大大道、、浦東東南路路和世世紀(jì)大大道三三條主主要道道路向向腹地地發(fā)展展。市場(chǎng)的的現(xiàn)狀狀—浦東板板塊分分布大金橋橋板塊塊碧云社社區(qū)陸家嘴嘴世紀(jì)公公園板板塊上南板板塊張江地地區(qū)市場(chǎng)的的現(xiàn)狀狀—浦東板板塊特特征⑴、““三邊邊兩線線”發(fā)發(fā)展格格局發(fā)發(fā)生變變化，，發(fā)展展重點(diǎn)點(diǎn)外移移近年來(lái)來(lái)，瀕瀕黃浦浦江岸岸邊、、環(huán)世世紀(jì)公公園周周邊、、臨主主要景景觀道道路邊邊是浦浦東房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的熱熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，，但但隨著著浦東東世紀(jì)紀(jì)公園園周邊邊土地地的瓜瓜分完完畢，，世紀(jì)紀(jì)花園園、四四季全全景臺(tái)臺(tái)等項(xiàng)項(xiàng)目的的完成成，嚴(yán)嚴(yán)格意意義上上的圓圓邊開(kāi)開(kāi)發(fā)完完成，，下一一步浦浦東地地區(qū)發(fā)發(fā)展的的重點(diǎn)點(diǎn)將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到中環(huán)線線外環(huán)環(huán)線周邊地地區(qū)。。⑵、高高端房房?jī)r(jià)繼繼續(xù)堅(jiān)堅(jiān)挺，，總體體房?jī)r(jià)價(jià)將走走向平平穩(wěn)。。由于浦浦東貿(mào)貿(mào)易區(qū)區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)園園區(qū)比比較集集中，，區(qū)域域內(nèi)有有大量量高端端需求求，同同時(shí)由由于其其環(huán)境境、區(qū)區(qū)位、、交通通、發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，越來(lái)來(lái)越多多浦西西和全全國(guó)乃乃至海海外的的高端端客戶戶進(jìn)入入浦東東市場(chǎng)場(chǎng)，對(duì)對(duì)于高高端市市場(chǎng)來(lái)來(lái)說(shuō)，，需求求有增增無(wú)減減，但但高端端市場(chǎng)場(chǎng)土地地供應(yīng)應(yīng)卻呈呈下降降趨勢(shì)勢(shì)，這這一增增一減減造成成供求求矛盾盾加劇劇，高高檔房房?jī)r(jià)將將繼續(xù)續(xù)堅(jiān)挺挺。⑶、兩兩外人人士繼繼續(xù)看看好浦浦東由于浦浦東的的開(kāi)放放度和和浦東東樓市市的高高品質(zhì)質(zhì)，““兩外外”人人士繼繼續(xù)看看好浦浦東，，尤其其是高高檔房房市場(chǎng)場(chǎng)，兩兩外人人士和和來(lái)自自浦西西的客客戶幾幾乎占占據(jù)浦浦東高高檔房房市場(chǎng)場(chǎng)的近近6成成。市場(chǎng)的的未來(lái)來(lái)—浦東未未來(lái)發(fā)發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目所所處區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)分分析區(qū)域研研究黃浦江江浦東大大道世紀(jì)大大道浦東南南路東方路路源深路路項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域——大陸家家嘴板板塊邊邊緣地地區(qū)本案本項(xiàng)目目位于于大陸陸家嘴嘴板塊塊，整整個(gè)大大陸家家嘴板板塊向向東面面和南南面分分別沿沿著浦浦東大大道和和浦東東南路路發(fā)展展，而而重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展的區(qū)區(qū)域是是浦東東南路路沿線線，而而整個(gè)個(gè)板塊塊內(nèi)東東方路路以西西是大大家所所認(rèn)同同的小小陸家家嘴板板塊，，是真真正的的高檔檔板塊塊，而而從東東方路路到源源深路路之間間的區(qū)區(qū)域相相對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)受受到陸陸家嘴嘴的輻輻射相相對(duì)較較弱。。本項(xiàng)目目所在在的板板塊是是整個(gè)個(gè)大陸陸家嘴嘴板塊塊的邊邊緣地地區(qū)，，項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域——發(fā)展歷歷史本項(xiàng)目目所在在區(qū)域域目前前主要要以商商務(wù)辦辦公項(xiàng)項(xiàng)目為為主，，住宅宅項(xiàng)目目不多多，加加之周周邊相相對(duì)環(huán)環(huán)境檔檔次比比較差差，雖雖然區(qū)區(qū)域的的地段段比較較好，，但是是消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)區(qū)域域并不不是十十分認(rèn)認(rèn)同。。第一階段第二階段第三階段上海最最早的的公房房集中中地，，主要要以多多層公房房為主主，由由于公公房的的密集集，周周邊的生生活配配套相相對(duì)比比較成成熟。。九十年年代中中期出出現(xiàn)了了一些些高檔檔住宅宅項(xiàng)目，，比如如榮城城大廈廈和珠珠江玫玫瑰園園等，帶帶動(dòng)了了區(qū)域域住宅宅的開(kāi)開(kāi)發(fā)，，整體體價(jià)格上上升了了一個(gè)個(gè)臺(tái)階階。上世紀(jì)末末，由由于浦浦東大大道的的住宅宅開(kāi)發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)逐漸漸轉(zhuǎn)向向張揚(yáng)揚(yáng)路沿沿線，，本項(xiàng)項(xiàng)目所在在的區(qū)區(qū)域逐逐漸以以開(kāi)發(fā)發(fā)辦公公及小小戶型產(chǎn)品品為主主，住住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)逐逐漸停停滯。。本項(xiàng)目目榮城大大廈上海灘灘花園園洋房房格力H2O萬(wàn)源經(jīng)經(jīng)典金隆海海悅名門(mén)濱濱江苑苑海神諾諾富特特酒店店項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域——周邊樓樓盤(pán)分分布項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域——周邊樓樓盤(pán)概概況萬(wàn)源晶晶典項(xiàng)項(xiàng)目（（已售售罄））地處處浦東東大道道、東東方路路交匯匯處，，是一一幢高高33層的的全裝裝修酒酒店式式公寓寓。周周邊交交通極極為便便捷，，同時(shí)時(shí)配備備專業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)公司司管理理，提提供星星級(jí)酒酒店式式服務(wù)務(wù)。房房型主主力面面積從平平米不不等。。2003年7月開(kāi)開(kāi)盤(pán)，，均價(jià)價(jià)為15000元/平方方米，，目前前的價(jià)價(jià)格在在16000元元/平平方米米。榮城大大廈位位于浦浦東大大道榮榮城路路85號(hào)號(hào)，其兩兩房視視裝修修程度度，租租金一一般為為3200―4500元元/月月，二二手房房?jī)r(jià)格格在8000-9000元元/平平方米米。格力H2O樓盤(pán)盤(pán)地處處浦東東大道道、桃桃林路路，毗毗鄰陸陸家嘴嘴，與與北外外灘商商務(wù)金金融貿(mào)貿(mào)易區(qū)區(qū)隔江江相望望，是是3幢幢25層高高的商商住兩兩用樓樓，并并配有有1300平方方米健健康主主題會(huì)會(huì)館。。其辦辦公用用樓售售價(jià)大大約為為12000元元/平平方米米，面面積在在120――190平平方米米之間間。住住宅的的價(jià)格格為7000-8000元/平方方米（（二手手）。。名門(mén)濱濱江苑苑建筑筑面積積為23000平方方米，，為三三幢高高層（（31層））產(chǎn)品品，目目前已已經(jīng)售售完，，價(jià)格格在15000元/平方方米左左右。。海悅酒酒店式式公寓寓屬于于精裝裝修的的小戶戶型酒酒店式式公寓寓，位位于浦浦東大大道、、近東東方路路口，，是陸陸家嘴嘴金融融貿(mào)易易區(qū)內(nèi)內(nèi)少見(jiàn)見(jiàn)的小小戶型型投資資性物物業(yè)。。其北北臨黃黃浦江江濱江江地帶帶，西西近正正在建建設(shè)中中的大大連路路越江江隧道道和明明珠二二號(hào)線線站口口，與與已經(jīng)經(jīng)建成成的延延安路路隧道道一起起組成成了立立體交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，往返返浦江江兩岸岸非常常方便便。該該項(xiàng)目目由一一幢31層層高層層組成成，價(jià)價(jià)格為為12000元元/平平方米米。上海灘灘花園園洋房房為低低密度度疊加加洋房房，共共計(jì)80棟棟608戶戶，總總建筑筑面積積17萬(wàn)方方，是是陸家家嘴地地區(qū)比比較少少見(jiàn)的的獨(dú)特特產(chǎn)品品，價(jià)價(jià)格在在18000元元/平平方米米。項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域——價(jià)格狀狀況一手房房?jī)r(jià)格格目前周周邊在在售的的一手手房沒(méi)沒(méi)有，，區(qū)域域內(nèi)住住宅產(chǎn)產(chǎn)品也也不多多，從從產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)來(lái)看看，主主要以以辦公公和酒酒店式式公寓寓為主主，只只有上上海灘灘花園園洋房房相對(duì)對(duì)比較較另類類，做做的是是疊加加式洋洋房，，酒店店式公公寓的的價(jià)格格在13000元/平方方米。。二手房房?jī)r(jià)格格目前周周邊的的二手手房共共有三三種檔檔次：：1、老老式公公房相相對(duì)比比較老老舊，，價(jià)格格在7000--8000元元左右右/平平方米米；2、點(diǎn)點(diǎn)式高高層的的價(jià)格格在8000-9000元/平方方米；；3、相相對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品比比較新新的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格在在9000元/平方方米以以上，，部分分相對(duì)對(duì)比較較高檔檔的產(chǎn)產(chǎn)品突突破10000元/平方方米。。辦公樓樓價(jià)格格目前周周邊的的辦公公項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)格基基本都都在12000元/平方方米以以上。。項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域——二手房房個(gè)案案老式工工房：：1、嶗嶗山東東路551弄（（靠近近浦東東大道道）/1室室1衛(wèi)衛(wèi)/37平平米/總價(jià)價(jià)：32.5萬(wàn)萬(wàn)/均均價(jià)：：8700元2、嶗嶗山東東路551弄（（靠近近浦東東大道道）/2室室1衛(wèi)衛(wèi)/51平平米/總價(jià)價(jià)：45.8萬(wàn)萬(wàn)/均均價(jià)：：8900元點(diǎn)式高高層：：1、浦浦東大大道1093弄弄/2室2廳2衛(wèi)/129平平米/總價(jià)價(jià)：125萬(wàn)元元/均均價(jià)：：9600元（相對(duì)對(duì)于陸陸家嘴嘴，比比本案案的區(qū)區(qū)位稍稍遠(yuǎn)））項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域——消費(fèi)者者狀況況目前區(qū)區(qū)域主主要的的消費(fèi)費(fèi)者主主要有有三種種：1、在在陸家家嘴工工作的的中高高級(jí)白白領(lǐng)這些消消費(fèi)者者在陸陸家嘴嘴工作作，希希望能能居住住在陸陸家嘴嘴附近近，雖雖然有有一定定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)能能力，，但是是又不不能承承受陸陸家嘴嘴中心心以及及濱江江地區(qū)區(qū)的高高檔房房?jī)r(jià)，，從而而選擇擇相對(duì)對(duì)距離離陸家家嘴較較近，，但是是地段段價(jià)值值不是是很高高的本本區(qū)域域。2、周周邊老老住戶戶（改改善型型消費(fèi)費(fèi)者））為周邊邊老新新村的的住戶戶，經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上有一一定基基礎(chǔ)，，對(duì)于于該區(qū)區(qū)域比比較熟熟悉，，對(duì)于于地段段的認(rèn)認(rèn)同感感比較較好，，也習(xí)習(xí)慣了了區(qū)域域的生生活。。3、投投資客客戶看中區(qū)區(qū)域的的地段段價(jià)值值，由由于浦浦東大大道周周邊的的開(kāi)發(fā)發(fā)呈跳跳躍狀狀態(tài)，，本區(qū)區(qū)域正正好出出在一一個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)相相對(duì)落落后的的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上，，隨著著開(kāi)發(fā)發(fā)的推推進(jìn)，，區(qū)域域蘊(yùn)藏藏著一一定的的投資資升值值價(jià)值值，吸吸引了了一批批比較較有投投資眼眼光的的客戶戶?？偨Y(jié)1、地地段與與消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)認(rèn)知的的沖突突本項(xiàng)目目所處處的大大陸家家嘴板板塊是是目前前最好好的板板塊之之一，，雖然然本項(xiàng)項(xiàng)目所所處的的區(qū)域域?yàn)檎麄€(gè)板板塊的的最邊邊緣，，但是是從本本項(xiàng)目目到陸陸家嘴嘴中心心也就就是1.5-2公里里，從從地段段上還還是比比較好好的，，由于于整個(gè)個(gè)陸家家嘴的的發(fā)展展雖然然沿著著浦東東大道道和浦浦東南南路向向東南南發(fā)展展，但但是由由于發(fā)發(fā)展重重點(diǎn)主主要集集中在在浦東東南路路的沿沿江地地帶，，而浦浦東大大道沿沿線的的發(fā)展展卻由由于江江對(duì)面面北外外灘發(fā)發(fā)展的的滯后后而向向浦東東腹地地發(fā)展展，也也就是是向張張揚(yáng)路路沿線線轉(zhuǎn)移移，所所以本項(xiàng)目所處處的地段是是屬于高檔檔地段的低低檔地區(qū)，，在消費(fèi)者心心目中不是是真正的高高檔地區(qū)。。2、市場(chǎng)需需求產(chǎn)品和和市場(chǎng)現(xiàn)有有產(chǎn)品的沖沖突項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域目前主主要以辦公公項(xiàng)目和酒酒店式公寓寓為主，而而消費(fèi)者需需求比較大大的住宅項(xiàng)項(xiàng)目基本沒(méi)沒(méi)有，因此此在產(chǎn)品供供應(yīng)和需求求上有一定定的矛盾，，相對(duì)來(lái)說(shuō)說(shuō)區(qū)域住宅宅的需求量量還是很大大的。項(xiàng)目?jī)r(jià)格格定位價(jià)格判斷斷—基準(zhǔn)營(yíng)銷銷判斷區(qū)域目前前一手房房?jī)r(jià)格在在12000元元/平方方米區(qū)域目前前二手房房?jī)r(jià)格在在7000-10000元/平方米米老公房7000-8000點(diǎn)式高層層8000-9000板式高層層9000-10000綜合以上上因素，，區(qū)域住住宅基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格在在10000-10500元元/平方方米左右右。本項(xiàng)目位位于浦東東大道的的北側(cè)，，可以看看見(jiàn)江景景，景觀觀優(yōu)勢(shì)明明顯。靠靠近浦東東大道，，到陸家家嘴只有有1.5-2公公里，交交通比較較便利，，周邊由由于老新新村比較較多，生生活配套套設(shè)施比比較成熟熟。綜合以上上幾個(gè)方方面的因因素，價(jià)價(jià)格可以以上浮5%10000元-10500/平方米米為基數(shù)數(shù)10500-11025元/平方米米為本項(xiàng)項(xiàng)目的基基準(zhǔn)價(jià)格格價(jià)格判斷斷—基準(zhǔn)營(yíng)銷銷判斷價(jià)格判斷斷—經(jīng)驗(yàn)判斷斷10500元-11025元元/平方方米為基基數(shù)本項(xiàng)目為為一92年?duì)€尾尾改造項(xiàng)項(xiàng)目，住住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)已經(jīng)過(guò)過(guò)去10年，按按照經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，價(jià)格格應(yīng)該有有5%的的下浮。。（10500-11025））*95%=9975-10473元/平平方米本項(xiàng)目為為點(diǎn)式高高層產(chǎn)品品，不是是目前市市場(chǎng)的主主流產(chǎn)品品，相對(duì)對(duì)比較落落后，和和目前的的主流產(chǎn)產(chǎn)品有10%左左右的價(jià)價(jià)格差。。（9975-10473）*90%=8977.5-9426元/平平方米項(xiàng)目的綠綠化面積積比較小小，環(huán)境境景觀比比較差，，外立面面也比較較破舊，，窗戶也也是已經(jīng)經(jīng)被基本本淘汰的的鋁合金金窗，產(chǎn)產(chǎn)品缺點(diǎn)點(diǎn)還是比比較明顯顯，價(jià)格格應(yīng)當(dāng)下下浮5%。（8975.5-9426））*95%=8526.7-8955元/平方米米價(jià)格判斷斷—經(jīng)驗(yàn)判斷斷8526.7-8955元/平方米米為基數(shù)數(shù)取其中間間值均價(jià)8700元元/平方方米{產(chǎn)品篇篇}SWOT分析核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力提煉煉一、項(xiàng)目目基本概概況本案小陸家嘴嘴大陸家嘴嘴本案地處處大陸家家嘴板塊塊；位于浦東東大道與與福山路路交匯處處；離陸陸家嘴步步行約15分鐘鐘，地理理位置得得天獨(dú)厚厚；本案由3棟樓和和5層裙裙樓組成成；占地地面積8573平米，，建筑面面積為35723平米米；主力力戶型約約110平米；；圖為浦東東大道二、項(xiàng)目目周邊概概況項(xiàng)目東面面：近處為商商務(wù)辦公公聚集地地，遠(yuǎn)望望楊浦大大橋飛虹虹南北；；項(xiàng)目北面面：緊靠黃浦浦江和造造船廠，，一覽無(wú)無(wú)余浦江江勝景；；項(xiàng)目南面面：毗鄰四星星級(jí)酒店店——海海神諾富富特大酒酒店；項(xiàng)目西面面：西望陸家家嘴CBD金融融貿(mào)易區(qū)區(qū)；圖為金茂茂大廈遠(yuǎn)遠(yuǎn)景圖為楊浦浦大橋遠(yuǎn)遠(yuǎn)景圖為海神神諾富特特大酒店店三、本案案SWOT研判判Strength（優(yōu)勢(shì)）Weakness（劣勢(shì)）1、板塊優(yōu)勢(shì)：位于大陸家嘴板塊，坐享陸家嘴CBD現(xiàn)代繁華氣息，地位非同凡響。2、濱江優(yōu)勢(shì)：毗鄰黃浦江，縱覽外灘百年風(fēng)華和浦江稀缺勝景。3、價(jià)位優(yōu)勢(shì)：因本案為爛尾，比之南濱江高昂房?jī)r(jià)，本案價(jià)格在同一板塊情況下，極具競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)；4、交通優(yōu)勢(shì)：緊靠浦東主干道浦東大道、公交車眾多，僅步行15分鐘抵達(dá)陸家嘴繁華腹地，東接羅山路快速干道，同時(shí)，未來(lái)地鐵4號(hào)線的開(kāi)通，更為本案打通便捷通路；5、潛力優(yōu)勢(shì)：目前，南濱江板塊可謂群星閃耀，如火如荼，而北濱江板塊大規(guī)模開(kāi)發(fā)剛剛進(jìn)行，加之浦江對(duì)面北外灘的嶄新規(guī)劃，都為本案未來(lái)前景增加籌碼。1、產(chǎn)品劣勢(shì)：因本案為長(zhǎng)時(shí)間爛尾樓，無(wú)論在外立面、戶型、園林還是整體風(fēng)格都已跟不上時(shí)代步伐；同時(shí)因長(zhǎng)期爛尾也帶來(lái)一定的負(fù)面影響。2、品牌劣勢(shì)：本案無(wú)強(qiáng)勢(shì)品牌支撐，因此，在產(chǎn)品的品牌支撐力方面尚顯欠缺。3、景觀劣勢(shì)：濱江是本案的優(yōu)勢(shì)（大景觀優(yōu)勢(shì)），但本案的沿江風(fēng)景線（近景觀優(yōu)勢(shì)）因造船廠存在而削弱，同時(shí)，周邊眾多的老工房也影響本案的視覺(jué)。4、規(guī)模劣勢(shì)：比起南濱江幾大豪宅，本案規(guī)模顯然偏小，況且內(nèi)部配套不甚完善。Opportunity（機(jī)會(huì)）Threat（威脅）1、發(fā)展機(jī)會(huì)：現(xiàn)代陸家嘴CBD發(fā)展的日趨成熟吸引了全球的國(guó)際性大企業(yè)，從而帶來(lái)眾多白領(lǐng)的進(jìn)駐，這為本案提供了機(jī)會(huì)。2、產(chǎn)品機(jī)會(huì)：南濱江高昂的房?jī)r(jià)和本案形成鮮明的對(duì)比，在同一區(qū)位內(nèi)高低價(jià)位的對(duì)比中，本案極強(qiáng)的性價(jià)比將帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)。

3、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：從目前來(lái)看，南濱江可謂群星閃耀，而處于同一范圍內(nèi)的北濱江稍顯孤寂，僅有的幾個(gè)樓盤(pán)早已售賣完成，如果本案現(xiàn)時(shí)推出，可謂一枝獨(dú)秀。1、宏觀調(diào)控影響：上一段時(shí)間推出的一系列宏觀調(diào)控政策，銀根緊縮、期房限轉(zhuǎn)、二次購(gòu)房的按揭比例等相關(guān)措施對(duì)高檔房市場(chǎng)有一定影響，同時(shí)對(duì)于龐大的投資客群也有一定的打壓。2、其它板塊沖擊：放眼浦東1萬(wàn)元左右的價(jià)位中，世紀(jì)公園板塊、聯(lián)洋板塊、碧云板塊等各大板塊無(wú)論在景觀、產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)方面，都會(huì)對(duì)本案帶來(lái)沖擊，將分流部分客戶。三、本案案SWOT研判判思考針對(duì)本案案，如何何放大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，削弱弱劣勢(shì)？？搶占機(jī)會(huì)會(huì)，轉(zhuǎn)化化威脅？？我們認(rèn)為為比之南濱濱江的湯湯臣海景景/仁恒恒濱江/世茂濱濱江以及浦東東的其它它熱點(diǎn)板板塊，產(chǎn)品不是是我們的的強(qiáng)項(xiàng)，，而規(guī)模模和配套套更不是是的我們們的亮點(diǎn)點(diǎn)；同時(shí)，我我們也沒(méi)沒(méi)有強(qiáng)力力的品牌牌支撐但我們同同樣處于于寸土寸寸金的大大陸家嘴嘴黃金地地段，我們毗鄰鄰百年的的外灘風(fēng)風(fēng)華和濱濱江生活活，我們擁有有極具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。由此，我我們認(rèn)為為本案的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力地段價(jià)位+CBD濱江以地段突突顯產(chǎn)品品、生活活、身份份價(jià)值以價(jià)位提提升競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力、關(guān)關(guān)注力、、吸引力力但是，我我們必須須面對(duì)我我們目前前的現(xiàn)狀狀：本案雖然然處于大大陸家嘴嘴區(qū)位，，但因長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間擱擱置，外外立面、、園林、、戶型等等相對(duì)老老化，產(chǎn)產(chǎn)品相對(duì)對(duì)處于劣劣勢(shì)；如何贏領(lǐng)領(lǐng)？放大優(yōu)勢(shì)勢(shì)削弱劣勢(shì)勢(shì)搶占機(jī)會(huì)會(huì)轉(zhuǎn)化威脅脅抓住核心心競(jìng)爭(zhēng)力力：地段段概念包裝裝整合：：產(chǎn)品瞄準(zhǔn)市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)：推案案低價(jià)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：價(jià)價(jià)格解決之道道{營(yíng)銷篇篇}目標(biāo)客群群定位品牌定位位品牌概念念包裝階段性推推廣目標(biāo)客群群定位從本案的的目標(biāo)客客群購(gòu)買買形態(tài)來(lái)來(lái)看，主主要分為為兩大層層面：[投資和和自住]投資客：：看中陸陸家嘴龐龐大白領(lǐng)領(lǐng)的消費(fèi)費(fèi)潛力和和高昂的的租金回回報(bào)；自住客：：以較低低的價(jià)格格價(jià)格享享受陸家家嘴，享享受濱江江生活；；區(qū)域內(nèi)老老客戶陸家嘴中中高級(jí)白白領(lǐng)本市外區(qū)區(qū)域客群群外地有一一定實(shí)力力的投資資客從本案的的目標(biāo)客客群購(gòu)買買區(qū)域來(lái)來(lái)看，主主要分為為以下幾幾大區(qū)域域：區(qū)域內(nèi)老老客戶陸家嘴中中高級(jí)白白領(lǐng)1、長(zhǎng)期期扎根本本地，有有眷戀情情感，不不愿意離離開(kāi)本區(qū)區(qū)域，多多為即將將動(dòng)遷客客戶的換換房階層層；2、手里里有一定定資本，，但不是是很雄厚厚，本案案較低的的價(jià)格強(qiáng)強(qiáng)烈吸引引他們；；3、比之之目前居居住的老老工房，，本案無(wú)無(wú)疑又使使他們的的生活水水準(zhǔn)上升升一步；；4、看中中本案的的投資回回報(bào)率，，也存在在部分投投資客戶戶；1、文化化層次較較高，講講究生活活品位和和情調(diào)；；2、多為為公司的的普通和和中層白白領(lǐng)，以以新上海海人居多多，非常常喜歡陸陸家嘴和和濱江生生活；3、在他他們心目目中，凡凡是陸家家嘴的都都是好的的，凡是是陸家嘴嘴的都代代表一種種身份和和榮耀；；4、購(gòu)買買本案的的原由除除了價(jià)格格吸引他他們外，，更看中中本案的的便利性性和生活活成本的的節(jié)約；；目標(biāo)客群群形態(tài)描描述有一定實(shí)實(shí)力的投投資客本市外區(qū)區(qū)域客群群1、看中中本案獨(dú)獨(dú)特區(qū)位位和未來(lái)來(lái)發(fā)展；；2、看中中本案極極強(qiáng)的投投資回報(bào)報(bào)率；3、看中中本案較較低的價(jià)價(jià)位；1、主要要為在中中心區(qū)上上班的中中層白領(lǐng)領(lǐng)或有一一定事業(yè)業(yè)的小企企業(yè)主；；2、向往往浦東的的國(guó)際化化氣息和和濱江生生活情調(diào)調(diào)，對(duì)于于他們來(lái)來(lái)說(shuō)，追追求的不不僅是一一種生活活，更是一種種心理和和身份的的榮耀體體現(xiàn)；目標(biāo)客群群形態(tài)描描述目標(biāo)客群群寫(xiě)真Jim/自住客群33歲浦東某網(wǎng)絡(luò)科技公司中層白領(lǐng)□從事電子游戲產(chǎn)業(yè)，想象力極為豐富?！跏苓^(guò)良好的教育，鐘愛(ài)繪畫(huà)和旅游。有海外留學(xué)、游歷的經(jīng)歷。他們對(duì)國(guó)內(nèi)外流行趨勢(shì)、政治時(shí)事都十分關(guān)心，喜歡閱讀高尚男性雜志，除新聞、體育、財(cái)經(jīng)外很少看電視，尤其是泡沫劇?！醴浅Ｏ矚g陸家嘴的現(xiàn)代氣息和濱江兩岸的風(fēng)華，早已有購(gòu)房打算，看中本案的目的很簡(jiǎn)單：價(jià)格底/地段好。□溫州人，現(xiàn)來(lái)上海發(fā)展兩年左右，頭腦敏銳，善于理財(cái)，經(jīng)過(guò)兩年多打拼，現(xiàn)手里絡(luò)有積蓄。□公司現(xiàn)在浦西，事業(yè)穩(wěn)定，但非?？春藐懠易斓陌l(fā)展，有投資打算，但高昂的房?jī)r(jià)曾經(jīng)讓其反復(fù)猶豫；□目前熟悉上海的發(fā)展，愿意購(gòu)買本案的原因是地段較好/交通便利/容易出租，更重要的一點(diǎn)是價(jià)格較為便宜。艾中華先生/投資客41歲上海某經(jīng)貿(mào)有限公司副總經(jīng)理通過(guò)調(diào)查查后得知知從本案的的目標(biāo)客客群定位位來(lái)看，，無(wú)論是投投資客還還是自住住客，看中的無(wú)無(wú)非是陸陸家嘴的的地段和和濱江生生活所產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)價(jià)值，對(duì)于他們們來(lái)說(shuō)，，不僅僅僅是一個(gè)個(gè)家/一一座房子子，更是一種種身份的的體現(xiàn)和和發(fā)自內(nèi)內(nèi)心的榮榮耀感，，“我住在在陸家嘴嘴，這里里是我的的地盤(pán)””“百年外外灘是我我的窗簾簾，蜿蜒蜒浦江是是我的客客廳”擁有陸家家嘴/成成為陸家家嘴人是他們夢(mèng)夢(mèng)寐以求求的渴望望思考總結(jié)結(jié)品牌命名名濱江.VIP目的：1、強(qiáng)調(diào)調(diào)本案的的獨(dú)特區(qū)區(qū)位，將將“陸家家嘴濱江江”著重重突顯出出來(lái)，抬抬升本案案的附加加值；2、呼應(yīng)應(yīng)前期的的品牌命命名和規(guī)規(guī)劃特性性，同時(shí)時(shí)將VIP概念念進(jìn)行放放大，延延伸到珍珍貴的陸陸家嘴整整個(gè)區(qū)域域，可以以理解為為“貴賓賓級(jí)的陸陸家嘴””、““貴賓級(jí)級(jí)的身份份體現(xiàn)””、““貴賓級(jí)級(jí)的居所所享受””、“貴貴賓級(jí)的的浦江勝勝景”等等針對(duì)本案案的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力提煉和和目標(biāo)客客群定位位分析，，我們將本本案早期期的VIP大廈廈品牌命命名重新新整合為為：品牌定位位陸家嘴.濱江VIP生生活在這里，，VIP不僅代代表著一一種身份份；更是代表表一種非非凡的榮榮耀；一種君臨臨天下的的氣度；；一種品質(zhì)質(zhì)生活的的保證；；品牌概念念延展生活的VIP精神的VIP享受的VIP文化的VIP尊貴的生生活/貴貴賓級(jí)的的禮遇居所感覺(jué)覺(jué)內(nèi)心的榮榮耀/精精神的自自豪身份體現(xiàn)現(xiàn)率先享受受繽紛的的國(guó)際姿姿彩文化視覺(jué)覺(jué)國(guó)際氣息息/現(xiàn)代代風(fēng)情/頂級(jí)配配套尊崇享受受對(duì)于本案案來(lái)說(shuō)，，僅僅占占據(jù)陸家家嘴區(qū)位位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠，我們必須須給予消消費(fèi)者一一種信心心，一種種真正的的VIP體驗(yàn)；；因此，在在包裝方方面，除除了邀請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)公公司對(duì)外外立面進(jìn)行必要要的清洗洗工作外外我們必須須在概念念整合的的基礎(chǔ)上上進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品全新新的深度度包裝考慮到本本案目標(biāo)標(biāo)客群的的形態(tài)，，VIP尊崇生生活更多多的來(lái)自自于地段段和濱江江生活所所衍生的的榮耀感感；而對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品，并并不能體體現(xiàn)太多多的尊貴貴特性；；因此，根根據(jù)目標(biāo)標(biāo)客群的的生活方方式，我我們的概概念包裝裝更多的的結(jié)合區(qū)區(qū)位特性性，融合合區(qū)域文文化，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)風(fēng)格格與個(gè)性性。整體包裝裝風(fēng)格思思考品牌概念念包裝之樣板房1呼應(yīng)浦江江蔚藍(lán)銀銀鏈，納入想象象和個(gè)性性空間將幽深的的藍(lán)定格格為本套套樣板整整體的風(fēng)風(fēng)格體系系,體現(xiàn)現(xiàn)為一種種博大和和無(wú)限的的深遠(yuǎn)。。融合藝術(shù)術(shù)，體現(xiàn)現(xiàn)品位，，呼應(yīng)浦浦江風(fēng)情情。VIP生生活藍(lán)色色暢想品牌概念念包裝之樣板房2融合陸家家嘴現(xiàn)代代氣息強(qiáng)調(diào)優(yōu)雅雅與品位位VIP生生活銀色色夢(mèng)幻將陸家嘴嘴現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚的脈脈動(dòng)韻律律融合進(jìn)進(jìn)本套樣樣板房，，將現(xiàn)代代建筑外外立面的的銀和灰灰充分放放大，同同時(shí)以一一些非常常富有情情調(diào)的小小飾品進(jìn)進(jìn)行點(diǎn)綴綴。品牌概念念包裝之情境大堂堂運(yùn)用大堂堂的開(kāi)闊闊空間，，結(jié)合濱濱江文化化生活，，創(chuàng)造不不同情境境感受；；如巴堤雅雅風(fēng)格情情境大堂堂——大大堂墻壁壁上面植植入泰式式風(fēng)情的的拙味雕雕塑，同同時(shí)運(yùn)用用泰式風(fēng)風(fēng)情畫(huà)布布置等等等情境大堂堂.文化化風(fēng)情.第一線線享受備注：對(duì)對(duì)于進(jìn)入入大堂的的外面小小塊空地地，也可可以充分分利用，，呼應(yīng)內(nèi)內(nèi)部情境境大堂的的風(fēng)格，，如風(fēng)情情雕塑等等。品牌概念念包裝之內(nèi)部園林林濱江風(fēng)情情文化廊廊為使社區(qū)區(qū)增加更更多的靈靈性與活活氣，建建議植入入部分水水概念；；同時(shí)，利利用不大大的空間間做出風(fēng)風(fēng)情與品品位，如如鵝卵石石木棧道道、噴泉泉、風(fēng)情情雕塑等等相關(guān)內(nèi)內(nèi)容?？紤]到本本案產(chǎn)品品的特殊殊性，為更好地地提升本本案的附附加價(jià)值值，提升升本案的的檔次和和品位，，我們建建議，充充分利用用本案的的復(fù)式頂頂樓部分分，打造造一座內(nèi)內(nèi)部專屬屬的生活活會(huì)館。。同時(shí)可作為售售樓處使用。。品牌概念包裝裝之空中小型會(huì)所所濱江生活館備注：對(duì)于頂頂層復(fù)式所犧犧牲的300多平米的面面積，我們可可以通過(guò)提高高整體的均價(jià)價(jià)，來(lái)彌補(bǔ)面面積帶來(lái)的損損失。關(guān)于產(chǎn)品包裝裝的其它建議議：1、濱江航標(biāo)標(biāo)：利用本案案的頂樓，做做出絢爛迷人人的燈光效果果，呼應(yīng)陸家家嘴與外灘的的繁華夜色，，同時(shí)，也使使本案在陸家家嘴區(qū)域成為為顯著的地標(biāo)標(biāo)特性。2、物館服務(wù)務(wù)：引入專業(yè)業(yè)的物業(yè)管理理公司，引入入規(guī)范化服務(wù)務(wù)理念，同時(shí)時(shí)針對(duì)目標(biāo)客客群的生活形形態(tài)，引入創(chuàng)創(chuàng)新的24小小時(shí)服務(wù)體系系等。3、裝修服務(wù)務(wù)：考慮到本本案客群的工工作特性，建建議接洽專業(yè)業(yè)的裝修公司司，提供菜單單式裝修服務(wù)務(wù)，發(fā)展商可可以成立“監(jiān)監(jiān)管工作組””進(jìn)行監(jiān)管。。備注：考慮到到本案售賣的的目的是為了了跑量，如果果全部引入全全裝修的話，，在浪費(fèi)大量量財(cái)力、精力力的同時(shí)，還還拖延推向市市場(chǎng)的進(jìn)度，，因此，本司司建議不做全全裝修，但提提供裝修服務(wù)務(wù)。4、辦公與居居住分流：為為保證兩棟樓樓居住的私密密性，建議辦辦公樓入口與與住宅樓入口口進(jìn)行分流，，以保證居住住的純粹性。。5、因本案近近處的景觀多多為老工房，，建議沿紅線線范圍之內(nèi)，，植入高大灌灌木等樹(shù)種，，強(qiáng)化幽深、、寧?kù)o的居住住氛圍。部分廣告表現(xiàn)現(xiàn)階段性推廣策策略整體推廣依據(jù)據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)劃劃分四大階段段：銷售引導(dǎo)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期銷售持續(xù)期圍盤(pán)清掃期10月11月12月1月4月2月3月品牌造勢(shì)品牌引爆品牌深化品牌延續(xù)第一階段第二階段第三階段第四階段推廣主題：濱濱江生活潮推廣時(shí)間：10月初推廣任務(wù)：1、通過(guò)濱江江生活造勢(shì)，，形成品牌形形象，初步建建立市場(chǎng)號(hào)召召力；2、蓄積龐大大的客戶；3、深度挖掘掘區(qū)域市場(chǎng)；；銷售引導(dǎo)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期銷售持續(xù)期圍盤(pán)清掃期10月11月12月1月4月2月3月品牌造勢(shì)第一階段銷售售引導(dǎo)期品牌造勢(shì)濱江生活炒作主題：濱江生活——國(guó)際潮流第一線！濱江VIP——濱江生活第一站！軟文造勢(shì)第一階段銷售售引導(dǎo)期品牌造勢(shì)濱江VIP——接軌國(guó)際！談國(guó)際生活氣氣息談區(qū)位制高點(diǎn)點(diǎn)談生活享受傳播造勢(shì)階段硬廣系列訴求：濱江VIP.品牌形象篇——金色航標(biāo)濱江VIP.品牌產(chǎn)品篇——為生活加冕濱江VIP.品牌客層篇——做一個(gè)陸家嘴人第一階段銷售售引導(dǎo)期品牌造勢(shì)９月１０日至至１０月２４４日，充滿意意大利及歐洲洲風(fēng)情的狂歡歡盛會(huì)——““羅馬假日””將在上海浦浦東陸家嘴上上演。這個(gè)融融古羅馬建筑筑、歐洲大型型文藝表演、、意大利美食食、意大利利時(shí)裝等于一一爐的文化盛盛會(huì)，是中意意兩國(guó)建立全全面合作關(guān)系系后在上海舉舉辦的第一個(gè)個(gè)大型文化交交流活動(dòng)，并并被列為２０００４年上海海旅游節(jié)重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目?！傲_馬假日””取材于在意意大利羅馬成成功舉辦了８８年的菲亞斯斯特（意大利利“大型的狂狂歡活動(dòng)”））。一年一度度、每次長(zhǎng)達(dá)達(dá)６０天的菲菲亞斯特，已已成為歐洲最最大的經(jīng)典游游樂(lè)項(xiàng)目和文文化品牌之一一，每年吸引引約２００萬(wàn)萬(wàn)人次的游客客。濱江VIP/意大利利“羅馬假日日”狂歡盛會(huì)會(huì)活動(dòng)造勢(shì)第一階段銷售售引導(dǎo)期品牌造勢(shì)充分利用浦東東大型文化活活動(dòng)，展開(kāi)促促銷，同時(shí)借借助文化活動(dòng)動(dòng)，提升項(xiàng)目目品牌。網(wǎng)絡(luò)造勢(shì)1、借助網(wǎng)絡(luò)絡(luò)載體——搜搜房房或上海海房地產(chǎn)網(wǎng)，，舉辦“安家家濱江”網(wǎng)上上論壇，從濱濱江生活方式式、百年濱江江建筑史等等等展開(kāi)話題探探討。2、借助網(wǎng)絡(luò)絡(luò)載體，進(jìn)行行強(qiáng)大的品牌牌形象宣傳；；3、建立濱江江VIP專屬屬網(wǎng)站，并連連接網(wǎng)上宣傳傳畫(huà)面，形成成互動(dòng)；第一階段銷售售引導(dǎo)期品牌造勢(shì)鎖定區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)，深度挖掘掘，深度造勢(shì)勢(shì)1、針對(duì)陸家家嘴區(qū)域眾多多辦公樓和星星級(jí)酒店，利利用新型“電電梯電視傳播播”載體，投投放電視廣告告；2、鎖定區(qū)域域市場(chǎng)，定期期投放DM信信函；第一階段銷售售引導(dǎo)期品牌造勢(shì)推廣主題：住住到濱江去推廣任務(wù)：1、激發(fā)客戶戶購(gòu)買欲望，，刺激客戶消消化；2、建立強(qiáng)大大的濱江VIP品牌知名名度，形成強(qiáng)強(qiáng)有力的市場(chǎng)場(chǎng)號(hào)召力；3、實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)盤(pán)期的開(kāi)門(mén)紅紅；銷售引導(dǎo)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期銷售持續(xù)期圍盤(pán)清掃期10月11月12月1月4月2月3月品牌引爆第一階段第二階段第三階段第四階段第二階段開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)銷期品牌引爆廣告?zhèn)鞑ルA段硬廣系列訴求：地段篇——讓陸家嘴成為你的地盤(pán)景觀篇1——讓外灘成為你的陽(yáng)臺(tái)景觀篇2——讓浦江成為你的客廳產(chǎn)品篇——濱江VIP/盛裝登場(chǎng)第二階段開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)銷期品牌引爆產(chǎn)品軟文炒作作軟文訴求主題：濱江VIP，高性價(jià)比引發(fā)搶購(gòu)潮！濱江VIP現(xiàn)象關(guān)注！第二階段開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)銷期品牌引爆濱江VIP，實(shí)現(xiàn)更多人的濱江生活夢(mèng)文化活動(dòng)“穿越歷史””——濱江VIP/濱江江建筑線描畫(huà)畫(huà)展第二階段開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)銷期品牌引爆地點(diǎn)：濱江VIP空中會(huì)會(huì)所/或售樓樓處形式：通過(guò)專專業(yè)建筑師或或藝術(shù)家的筆筆觸，將外灘灘百年風(fēng)華和和陸家嘴現(xiàn)代代氣息展現(xiàn)出出來(lái)。目的：強(qiáng)化濱濱江現(xiàn)代與歷歷史交融互通通的文化氣息息提升樓盤(pán)的文文化附加價(jià)值值。舉辦地：陸家家嘴與本案現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)形成行為為藝術(shù)互動(dòng)；；主題：行為藝藝術(shù)節(jié)活動(dòng)構(gòu)想：由由政府出面，，本案贊助的的形式，聯(lián)合影響力極極高的（韓國(guó)國(guó)）大邱國(guó)際際行為藝術(shù)節(jié)節(jié)組委會(huì)，邀請(qǐng)世界各地地行為藝術(shù)，，在陸家嘴廣廣場(chǎng)和本案現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)舉辦辦行為藝術(shù)，，讓行為藝術(shù)術(shù)大眾化，讓讓濱江生活大大眾化。第一屆濱江VIP國(guó)際行行為藝術(shù)節(jié)開(kāi)盤(pán)引爆活動(dòng)動(dòng)第二階段開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)銷期品牌引爆推廣主題：濱濱江VIP生生活體驗(yàn)推廣任務(wù)：1、完成項(xiàng)目目大批量房源源的去化；2、通過(guò)強(qiáng)大大的品牌知名名度，以及其其市場(chǎng)號(hào)召力力影響并號(hào)召召目標(biāo)客群；；銷售引導(dǎo)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期銷售持續(xù)期圍盤(pán)清掃期10月11月12月1月4月2月3月品牌深化第一階段第二階段第三階段第四階段廣告?zhèn)鞑ルA段硬廣系列訴求：產(chǎn)品篇——我的空中生活館軟文訴求：濱江VIP，打造空中生活館第三階段銷售售持續(xù)期品牌深化活動(dòng)深化濱江VIP紅紅酒之夜暨時(shí)時(shí)尚新品發(fā)布布地點(diǎn)：空中生生活館/或?qū)?duì)面海神諾富富特大酒店；；舉辦方式：聯(lián)聯(lián)合陸家嘴商商圈品牌知名名商家，在濱濱江VIP舉舉辦新品發(fā)布布，同時(shí)邀請(qǐng)請(qǐng)本案的部分分業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)業(yè)主參與，在在新品發(fā)布同同時(shí)，認(rèn)知到到認(rèn)同本案。。第三階段銷售售持續(xù)期品牌深化活動(dòng)深化第三階段銷售售持續(xù)期品牌深化濱江VIP投投資理財(cái)專場(chǎng)場(chǎng)講座地點(diǎn)：空中生生活館講座內(nèi)容：關(guān)關(guān)于中小企業(yè)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇遇與挑戰(zhàn)關(guān)于房地產(chǎn)投投資技巧關(guān)于股票市場(chǎng)場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展展與展望舉辦方式：聯(lián)聯(lián)合陸家嘴金金融機(jī)構(gòu)專業(yè)業(yè)人士或滬上上知名理財(cái)專專家，不定期期舉辦各類講講座，除本案案的相關(guān)客戶戶參與外，還還可針對(duì)區(qū)域域人士、陸家家嘴中高級(jí)白白領(lǐng)甚至全市市人士。推廣任務(wù)：1、完成項(xiàng)目目剩余房源的的去化；銷售引導(dǎo)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期銷售持續(xù)期圍盤(pán)清掃期10月11月12月1月4月2月3月品牌延續(xù)第一階段第二階段第三階段第四階段第四階段圍盤(pán)盤(pán)清掃期品牌延續(xù)在該階段中，，銷售已經(jīng)不不是問(wèn)題，重要的是，我我們將會(huì)充分分利用尾盤(pán)去去化期的時(shí)段段，1、建立良好好的開(kāi)發(fā)商品品牌形象，為為未來(lái)開(kāi)發(fā)的的長(zhǎng)線戰(zhàn)略做做好品牌蓄水水。2、為VIP產(chǎn)品的后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)打下強(qiáng)強(qiáng)大的客戶根根基。因此，在該階階段不僅為了了銷售，更是是為了品牌和和未來(lái)第四階段圍盤(pán)盤(pán)清掃期品牌延續(xù)濱江VIP入入伙慶典暨答謝酒會(huì)時(shí)間：濱江VIP入伙（（預(yù)計(jì)2005年5月份份）地點(diǎn)：海神諾諾富特大酒店店人員：所有業(yè)業(yè)主；上海主流媒體體及國(guó)家級(jí)媒媒體；文化名人、藝藝術(shù)界名人等等第四階段圍盤(pán)盤(pán)清掃期品牌延續(xù){銷售篇}價(jià)格策略推案策略網(wǎng)上備案應(yīng)對(duì)對(duì)策略銷售形式策略略推案策略網(wǎng)上備案應(yīng)對(duì)對(duì)策略價(jià)格策略四大銷售策略略銷售形式策略略價(jià)格策略1、定價(jià)原則則適應(yīng)市場(chǎng)、規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)穩(wěn)健的項(xiàng)目定定價(jià)方針根據(jù)項(xiàng)目總體體情況來(lái)確定定一房一價(jià)平開(kāi)高走，用用人氣來(lái)帶動(dòng)動(dòng)價(jià)格的穩(wěn)步步提升，動(dòng)態(tài)態(tài)調(diào)價(jià)遵循開(kāi)盤(pán)價(jià)格格必須具備市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力由于本案的I幢和P幢戶戶型區(qū)別不大大，平面系數(shù)數(shù)不考慮房型型，在綜合考慮單單元的采光、、通風(fēng)、景觀觀、噪音條件件后確定，平面價(jià)差控制制在200元元左右。樓號(hào)系數(shù)理由I1。01北靠江景，南面棟距大P0。99面對(duì)小區(qū)入口，東南、西南有遮擋2、定價(jià)的區(qū)區(qū)位系數(shù)價(jià)格策略3、定價(jià)的樓樓層系數(shù)1．3樓以下下樓層區(qū)別大大，因此建議議將價(jià)差拉大大，每層價(jià)差差為遞增100元；2．4樓考慮慮口彩因素，，縮小與3層層的差距，價(jià)價(jià)差增加50元，5樓跳跳差80元3．5～7樓樓樓層區(qū)別小小于低樓層，，因此可縮小小樓層價(jià)差，，每層價(jià)差為遞遞增50元；；4．8樓為受受歡迎樓層，，價(jià)格跳差80元，8樓樓以上單元考考慮其樓層越高越越貴，因此考考慮將其價(jià)差差縮小，可控控制在每層遞遞增50元；；5．復(fù)式由于于面積大，總總價(jià)高，可將將價(jià)差下調(diào)100元。原則：本案物業(yè)形態(tài)態(tài)以高層、小小高層為主，，因此建議樓樓層系數(shù)的設(shè)設(shè)定以上、下二端端樓層拉開(kāi)差差距，中間樓樓層壓縮價(jià)差差為原則，總價(jià)差控制在在1000元左右。價(jià)格策略3、定價(jià)的戶戶型系數(shù)I幢：主力樓樓層戶型均為為2R，由于于北向臨江景景觀系數(shù)大，，故定價(jià)以考量量東西朝向?yàn)闉橹?，上部大大戶型雖然朝朝正南，但考量總價(jià)因因素，系數(shù)降降低，總體價(jià)價(jià)差控制在6%左右P幢：主力樓樓層戶型均為為2R，由于于東南、西南南向有遮擋，，故定價(jià)以考量量朝向?yàn)橹?，，西向比東向向貴，南向比比北向貴上部大戶型雖雖然朝正南，，但考量總總價(jià)因素，系系數(shù)降低，總體價(jià)差控制制在6%左右右價(jià)格策略推案策略整個(gè)銷售周期期控制在6個(gè)個(gè)月內(nèi)（不含含銷售準(zhǔn)備期期）三階段多波次次房源集中殲殲滅價(jià)格整體策略略—低開(kāi)開(kāi)高走頂部?jī)r(jià)格小幅幅調(diào)整，底部部不斷提升銷售階段劃分分—引導(dǎo)期時(shí)間：1個(gè)月（04/9/30—04/10/30））公布房源：P#、戶型比：2R：4R：：復(fù)式=70：4：2=76套銷售對(duì)象：陸家嘴白領(lǐng)，區(qū)域投資客銷售前提：現(xiàn)場(chǎng)售樓處正正式啟用，售售點(diǎn)廣告到位位，銷售道具具基本到位（（平面印刷媒媒體、）網(wǎng)上交易系統(tǒng)統(tǒng)完成操作基本思路路預(yù)告本案即將將開(kāi)盤(pán)，公布布第一批房源源意向客戶導(dǎo)入入，延緩其購(gòu)購(gòu)房行為公開(kāi)客戶認(rèn)購(gòu)購(gòu)的方案，吸吸引客戶等待待配合：重要路段的低低空引導(dǎo)，，，高空形象展展示，促銷及開(kāi)盤(pán)方方案完成銷售階段劃分分—開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期時(shí)間：1個(gè)月（04/11/1—04/11/30））公布房源：P#房源戶型比：2R：4R：：復(fù)式=70：4：2=76套銷售對(duì)象：浦東自住客，，全市投資客客銷售前提：樣板房完成，，環(huán)境及大門(mén)門(mén)修改完成價(jià)格：8500元/平方方米，操作基本思路路針對(duì)意向認(rèn)購(gòu)購(gòu)的具體情況況，作價(jià)格的的最終調(diào)整、、確定開(kāi)盤(pán)前提前鎖鎖定客戶簽約約已售房源分批批簽約工作的的落實(shí)第二波房源持持續(xù)蓄水銷售階段劃分分—持續(xù)期時(shí)間：2個(gè)月（04/12/1—05/1/30）公布房源：I#房源戶型比：2R：4R：：復(fù)式=70：4：2=76套操作基本思路路吸納第一批意意向客戶未購(gòu)購(gòu)房者延續(xù)第一波房房源的熱銷全面建立項(xiàng)目目知名度價(jià)格：8600元/平方方米配合：銷售價(jià)格調(diào)整整完成市區(qū)公關(guān)活動(dòng)動(dòng)展開(kāi)理由：推出的房源的的性價(jià)比相對(duì)對(duì)要較高，市市場(chǎng)接受度要要高，以便強(qiáng)強(qiáng)銷跟進(jìn)，形形成持續(xù)熱銷銷用P#、I#小面積戶型型價(jià)格來(lái)確定定本階段價(jià)格格平臺(tái)，通過(guò)過(guò)其的熱銷去去化，有效帶帶動(dòng)較大面積積戶型的去化化；銷售階段劃分分—圍盤(pán)清掃期時(shí)間：2個(gè)月（05/2/1——05/3/30）銷售對(duì)象：全市自住型客客戶價(jià)格：8800元/平方米操作基本思路路吸納第二批意意向客戶未購(gòu)購(gòu)房者延續(xù)前二波房房源的熱銷節(jié)假日活動(dòng)方方案確立配合：銷售價(jià)格調(diào)整整完成理由：隨著項(xiàng)目的知知名度的深入入建立，形成成價(jià)格調(diào)整，，建立合理的的價(jià)格平臺(tái)，，銷售策略—網(wǎng)上銷售開(kāi)盤(pán)期熱銷時(shí)銷控處處理1、結(jié)合工程程進(jìn)度、推案案策略分批申申報(bào)預(yù)售許可可證2、價(jià)格銷控控（避免因銷銷控房源與可可售房源價(jià)格格差異引起的的矛盾，表價(jià)價(jià)可一起上調(diào)調(diào)，針對(duì)可售售房源進(jìn)行打打折或促銷處處理）3、銷控房源源網(wǎng)上先行認(rèn)認(rèn)購(gòu)：短期銷控（15天內(nèi)）：：網(wǎng)上大定，，開(kāi)放時(shí)可直直接注銷長(zhǎng)期銷控：網(wǎng)網(wǎng)上直接簽約約，開(kāi)放時(shí)注注銷（控制比比例，否則對(duì)對(duì)信用度有影影響）建議房源銷控控采用上述3種方法結(jié)合合使用網(wǎng)上銷售操作作問(wèn)題點(diǎn)網(wǎng)上房源一目目了然如何處理內(nèi)部部客戶，如何何銷控房源網(wǎng)上定單制約約條款如何制定銷售售流程，解決決不用大定如如何鎖定客戶戶甲乙雙方掌握握密碼如何解決惡意意拖欠房款客客戶，掌握銷銷售主動(dòng)權(quán)銷售售策策略略——網(wǎng)上上銷銷售售操操作作網(wǎng)上上銷銷售售流流程程及及應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)內(nèi)部部客客戶戶的的處處理理：：1、、網(wǎng)網(wǎng)上上規(guī)規(guī)定定8：：00——22：：00上上網(wǎng)網(wǎng)交交易易，，假假設(shè)設(shè)9：：00開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，利利用用時(shí)時(shí)間間差差處處理理內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶2、、事事先先雇雇人人排排隊(duì)隊(duì)發(fā)發(fā)號(hào)號(hào)，，先先期期入入場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)3、、價(jià)價(jià)格格銷銷控控4、、延延遲遲推推廣廣1——2天天，，為為解解決決內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶預(yù)預(yù)留留時(shí)時(shí)間間銷售售策策略略——網(wǎng)上上銷銷售售銷銷控控建建議議普通通客客戶戶處處理理：：1、、降降低低門(mén)門(mén)檻檻1——2萬(wàn)萬(wàn)元元簽簽約約（（有有后后期期催催款款問(wèn)問(wèn)題題，，需需掌掌握握客客戶戶密密碼碼））2、、采采用用內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)單單先先大大定定，，再再打打印印網(wǎng)網(wǎng)上上簽簽約約合合同同讓讓客客戶戶簽簽約約3、、網(wǎng)網(wǎng)上上直直接接簽簽約約（（此此種種方方式式逼逼定定率率低低））網(wǎng)上上銷銷售售流流程程及及應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)銷售售策策略略——網(wǎng)上上銷銷售售銷銷控控建建議議進(jìn)入售樓處控臺(tái)人員模型區(qū)洽談區(qū)電子導(dǎo)購(gòu)購(gòu)買簽約按揭手續(xù)辦理按揭手續(xù)辦理登記檔案建立交房辦證樣板板區(qū)區(qū)電子子化化后后臺(tái)臺(tái)制作作組組銷售售組組體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)客客服服組組售后后服服務(wù)務(wù)組組銷售售流流程程銷售售形形式式策策略略客服服組組銷售售組組售前前消消費(fèi)費(fèi)者者現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)消消費(fèi)費(fèi)體體系系售后后消消費(fèi)費(fèi)者者服務(wù)務(wù)中中心心咨詢?cè)兣_(tái)臺(tái)監(jiān)督督服務(wù)務(wù)體體系系信息息傳傳送送征詢?cè)儐螁位卦L訪咨詢?cè)兩衩孛乜涂蛻魬粼L問(wèn)問(wèn)信信息息反反饋饋售后后服服務(wù)務(wù)檢檢驗(yàn)驗(yàn)機(jī)機(jī)制制銷售售形形式式策策略略謝謝謝??！真誠(chéng)誠(chéng)希希望望能能夠夠共共同同攜攜手手，，再創(chuàng)創(chuàng)浦浦東東新新生生活活地地標(biāo)標(biāo)?。?、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。10:26:0710:26:0710:2612/31/202210:26:07AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)