房地產(chǎn)培訓-房價變化趨勢

房價變化趨勢與中小開發(fā)商經(jīng)營策略調(diào)整▲數(shù)據(jù)驗證（成都1）

此圖為成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面積變化，交易量此前出現(xiàn)恢復跡象但隨后受到震災影響?！鴶?shù)據(jù)驗證（成都2）成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套數(shù)：一手房交易量呈恢復跡象但隨后受到震災影響，二手房市場表現(xiàn)不好?！鴶?shù)據(jù)驗證（南京1）

此圖為南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面積變化，交易量明顯恢復?！鴶?shù)據(jù)驗證（南京2）

此圖為南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套數(shù)變化，交易量出現(xiàn)恢復跡象。房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但最好的日子結(jié)束了

▲短期供應增長率不高，但需求面臨調(diào)整壓力

2006年以來商品房投資指標增幅變化（目前已經(jīng)上挑）

如圖表所示：09年7月1日期房和現(xiàn)房住宅庫存總量已與08年5月水平基本持平。各類商品房成交面積變化

商品房新開工面積雖然從08年初開始下降，但此前的施工面積要陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應，2010年后市場可能供應緊張2009年前5個月各種物業(yè)房屋銷售面積增幅均有所增加

2008年前5個月房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高位增長(這里有土地、建材價格上漲的影響),隨后下滑，最近好轉(zhuǎn)▲短期錯動后土地價格仍會上漲

2009年1-5月全國及東中西地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積增長變化

▲建安成本長期看也在不斷增加

1.人工費（施工的工人和在現(xiàn)場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資）

2.材料費（主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷費）

3.機械使用費（折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等）

4.施工管理（工作人員工資，工資附加費，辦公費，差旅費，檢驗試驗費）

5.設(shè)備購置及安裝費包括各種設(shè)備的購置及安裝費（供熱及換熱站，供電設(shè)備，電梯）

▲增值稅將嚴格征收，稅收壓力大大增加

▲輿論壓力大大增加當前形勢下（未來五年左右時間）中小開發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整▲高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，拓展發(fā)展思路

?工業(yè)地產(chǎn)具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。

?工業(yè)地產(chǎn)進入市場調(diào)配資源的時代,以政策為主導的調(diào)配方式淡出歷史舞臺

?調(diào)控將大大提升工業(yè)地產(chǎn)的價值

?工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

?工業(yè)地產(chǎn)的前景

?小企業(yè)如何分享工業(yè)地產(chǎn)的增值空間

商業(yè)用地不同城市不同類型預計初始收益率比較

類型城市頂級寫字樓豪華住宅零售商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)物業(yè)上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%資料來源：德勤會計師事務所《中國房地產(chǎn)投資手冊》（2009-04-07）

(1)搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車’。

(2)研究模式，選好區(qū)域

A.直接建工業(yè)項目，適時出售股權(quán)，回避增值稅；

B.雙方合作，適時撤出（按照即時土地價格）；

C.持續(xù)經(jīng)營，爭取經(jīng)營收益、土地增值、上市（中小企業(yè)板或創(chuàng)業(yè)板）三重機會。

D.投資有科技含量的工業(yè)項目，爭取上市，再裝入地產(chǎn)部分，或地產(chǎn)公司通過自己的工業(yè)上市項目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。

(3)不要瞧不起工業(yè)。有些項目回報很好；經(jīng)營規(guī)范；低價買入持續(xù)持有最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（白金資產(chǎn)）；具有世界性成長空間（500強里基本無地產(chǎn)企業(yè)，麥當勞的啟示）

(4)關(guān)注四個增長區(qū)（大連長興島、天津濱海新區(qū)、曹妃甸、北部灣）未來四個特別經(jīng)濟區(qū)域的比較（分值高為好，低為差）注：1，區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)綜合考察所在省份GDP總量、人均GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平等情況；2，對外開放程度綜合考察所在省份對外開放的歷史、外資企業(yè)擁有量與影響力、涉外政策、外資企業(yè)國別、外資企業(yè)類別、進出口狀況、政府官員外事素質(zhì)與涉外經(jīng)濟管理水平、常住外籍人口等情況；3，智力支撐綜合考察所在省份高校數(shù)量、高校影響力、工科與財經(jīng)學科畢業(yè)生及影響力、居民學歷狀況、研究院所與人數(shù)、企業(yè)研發(fā)能力、發(fā)明與專利持有量等情況；4，合作對象考察重點合作國家（地區(qū)）、國內(nèi)意向合作對象及其投資能力、國內(nèi)外合作發(fā)展?jié)摿Φ龋?，交通運輸綜合考察所在省份及該區(qū)域海陸空運輸狀況和發(fā)展規(guī)劃。

考察點區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)對外開放程度智力支撐合作對象基礎(chǔ)設(shè)施交通運輸勞動力素質(zhì)綜合推薦程度天津濱海新區(qū)43445544北部灣21122322曹妃甸31222432長興島55554555▲考慮到北部沿海、到北方發(fā)展

遼東半島、環(huán)渤海、膠東半島、江蘇區(qū)域購買力穩(wěn)而強北方城市受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風險較小

房地產(chǎn)市場供給增長變化房地產(chǎn)市場需求變化主要城市房價環(huán)比變化東北地區(qū)竣工↑↓↑北部沿海地區(qū)竣工↑↓↑↓南部沿海地區(qū)↓↓↓↓黃河中游地區(qū)↓↓↑↓長江中游地區(qū)↓↓↑↓大西南地區(qū)↓↓↓大西北地區(qū)↓↓↑長三角地區(qū)↓↓↓珠三角地區(qū)↓↓↓↓環(huán)渤海地區(qū)竣工↑↓↑↓2008年3季度各區(qū)域房地產(chǎn)市場變化表2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負增長2008年3季度各地區(qū)商品房銷售面積負增長(時間切面)2009年1-5月份主要城市和區(qū)域商品房銷售面積變化▲側(cè)重于開發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對較高的回報在商品住宅投資增量中，90平方米以下住宅投資增加很快。90平方米以下住宅投資增長成為拉動商品住宅投資增長的重要力量，高檔住宅供應下降。城鎮(zhèn)住房存量中的面積比例和居室比例分布

90平方米以下90-120平方米120平方米以上合計在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%

近期各類商品房價格環(huán)比變化

未來幾年高檔住宅價格可能大漲（北京豪宅租金08年一季度與上一季度相比則上漲約15%，上海公寓租金上漲超過50%；與此同時，強勁的需求和有限的供給也使豪華住宅的資本值顯著上升）。應側(cè)重于高檔房地產(chǎn)開發(fā)，避開保障房增加帶來的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年。可以向一些小開發(fā)商淘地。▲到相對發(fā)達的中小城市投資，投資回收較安全

到相對較發(fā)達的中小城市發(fā)展，可避開大城市大量建保障房帶來的沖擊。住房保障推進的重點是大型、特大型城市▲調(diào)整經(jīng)營方式，促進企業(yè)轉(zhuǎn)型?規(guī)模稍大的開發(fā)商可以考慮向城市運行商轉(zhuǎn)變，使單一的開發(fā)活動與城市運營、城市發(fā)展結(jié)合起來，同時控制土地資源，掌握開發(fā)進度（萬年基業(yè)）?與知名企業(yè)合作，貼牌開發(fā)，提高標準化程度和項目聲譽，提升產(chǎn)品品質(zhì)和競爭力（中體奧林匹克）?拓展融資渠道，提高融資能力，減輕對信貸、私募方式的依賴（萬達：通過上一個項目中酒店、購物中心的持有向銀行貸款，解決了拿地資金；通過商業(yè)聯(lián)盟共同入住萬達廣場交的資金，又解決一部分資金——通過上一個項目的資金的循環(huán)流轉(zhuǎn)就解決了下一個項目的資本運作問題

）?調(diào)整投資方向，向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等競爭較弱的領(lǐng)域邁進?向更專業(yè)化、精細化方向邁進（住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)？哪類住宅？萬達模式還是萬科模式）?規(guī)模較大的公司適度構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，向內(nèi)部協(xié)作要成長、要效益、要影響力（萬達）?培養(yǎng)自己的研發(fā)力量，有自己的核心技術(shù)或能力（龍湖：設(shè)計、園林，這就是龍湖的一個研發(fā)模式

?持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，尋求可持續(xù)發(fā)展，提升抗震能力（萬達與萬科的比較）?逆勢操作，降低損失（“現(xiàn)金為王”思維的錯誤，李嘉誠、萬達最近的舉動）▲與有創(chuàng)新精神的金融機構(gòu)合作，降低資金占用水平?引入金融服務企業(yè)，提高經(jīng)營水平和競爭力●“互利合作、優(yōu)勢互補、資源共享、共贏發(fā)展”要成為開發(fā)商經(jīng)營的實實在在理念。●住房按揭貸款服務的傳統(tǒng)模式將漸遭拋棄，一種新的住房按揭貸款“置業(yè)擔?！蹦Ｊ揭呀?jīng)萌芽。（1）參與方：開發(fā)商、擔保公司、銀行、貸款購房人（2）各方定位——開發(fā)商：住房產(chǎn)品提供者擔保公司：金融服務提供者、階段性擔保風險承擔者

銀行：資金提供者、金融服務提供者貸款購房人：住房產(chǎn)品購買者、金融服務需求者（3）實踐結(jié)果：開發(fā)商將非核心、無盈利業(yè)務進行轉(zhuǎn)嫁和外包，集中財力、人力、物力從事地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務（核心業(yè)務），增強了開發(fā)商的核心競爭力，降低了成本、提高了收益。（4）新模式特點：

——對房地產(chǎn)商的好處：

擔保風險轉(zhuǎn)移，無須承擔擔保責任。

資金壓力轉(zhuǎn)移，無須占用自有資金。

服務成本轉(zhuǎn)移，節(jié)省大量人力物力。

——對貸款購房者的好處：

對購房人而言，擁有全款購房的議價權(quán)，一般情況下能享受到總房價1—3%的價格優(yōu)惠。

專業(yè)擔保公司為客戶提供貸款“一條龍”服務，具有專業(yè)性強、效率高、服務好、貸款門檻低等特點，客戶省心省力?！獙︺y行的好處：專業(yè)規(guī)范的擔保公司較開發(fā)商而言具有更強的貸后管理和風險控制能力，進一步保證了信貸資產(chǎn)安全。?與中小商業(yè)銀行合作，爭取對持有性物業(yè)的中長期貸款▲提前進入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展

花大力氣搜集城市規(guī)劃變動信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進入，與政府通過合同約定好，相對長期地持有土地，獲取巨額土地升值回報。▲到海外尋求發(fā)展空間

一些發(fā)達國家的老街區(qū)面臨改造（如美國的休斯頓市中心國際區(qū)重建計劃），國外大公司不感興趣，勞動力成本也高；還有些發(fā)展中國家也處于城市化初期，也有一些機會(蒙古)。

“四節(jié)一環(huán)?！奔?/p>

術(shù)體系（框架）－能源供給系統(tǒng)節(jié)能－－建筑構(gòu)造系統(tǒng)－建筑設(shè)備系統(tǒng)－運行管理系統(tǒng)節(jié)地－－規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)－建筑設(shè)計系統(tǒng)－優(yōu)化供水系統(tǒng)節(jié)水－－節(jié)水設(shè)備系統(tǒng)－計量付費系統(tǒng)－再生水利用系統(tǒng)

▲提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加競爭力?開發(fā)節(jié)能省地環(huán)保型住宅“四節(jié)一環(huán)?！?/p>

技術(shù)體系（框架）

－建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)－建筑材料系統(tǒng)節(jié)材－建筑裝修系統(tǒng)－建