房地產(chǎn)培訓(xùn)-房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)

房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)與中小開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整▲數(shù)據(jù)驗(yàn)證（成都1）

此圖為成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面積變化，交易量此前出現(xiàn)恢復(fù)跡象但隨后受到震災(zāi)影響?！鴶?shù)據(jù)驗(yàn)證（成都2）成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套數(shù)：一手房交易量呈恢復(fù)跡象但隨后受到震災(zāi)影響，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不好?！鴶?shù)據(jù)驗(yàn)證（南京1）

此圖為南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面積變化，交易量明顯恢復(fù)。▲數(shù)據(jù)驗(yàn)證（南京2）

此圖為南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套數(shù)變化，交易量出現(xiàn)恢復(fù)跡象。房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但最好的日子結(jié)束了

▲短期供應(yīng)增長(zhǎng)率不高，但需求面臨調(diào)整壓力

2006年以來(lái)商品房投資指標(biāo)增幅變化（目前已經(jīng)上挑）

如圖表所示：09年7月1日期房和現(xiàn)房住宅庫(kù)存總量已與08年5月水平基本持平。各類(lèi)商品房成交面積變化

商品房新開(kāi)工面積雖然從08年初開(kāi)始下降，但此前的施工面積要陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)，2010年后市場(chǎng)可能供應(yīng)緊張2009年前5個(gè)月各種物業(yè)房屋銷(xiāo)售面積增幅均有所增加

2008年前5個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持高位增長(zhǎng)(這里有土地、建材價(jià)格上漲的影響),隨后下滑，最近好轉(zhuǎn)▲短期錯(cuò)動(dòng)后土地價(jià)格仍會(huì)上漲

2009年1-5月全國(guó)及東中西地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)變化

▲建安成本長(zhǎng)期看也在不斷增加

1.人工費(fèi)（施工的工人和在現(xiàn)場(chǎng)為建筑安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資）

2.材料費(fèi)（主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷(xiāo)費(fèi)）

3.機(jī)械使用費(fèi)（折舊費(fèi)、大修費(fèi)、附屬工具費(fèi)。動(dòng)力及燃料費(fèi)等）

4.施工管理（工作人員工資，工資附加費(fèi)，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)，檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)）

5.設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)包括各種設(shè)備的購(gòu)置及安裝費(fèi)（供熱及換熱站，供電設(shè)備，電梯）

▲增值稅將嚴(yán)格征收，稅收壓力大大增加

▲輿論壓力大大增加當(dāng)前形勢(shì)下（未來(lái)五年左右時(shí)間）中小開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略調(diào)整▲高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，拓展發(fā)展思路

?工業(yè)地產(chǎn)具體指工業(yè)類(lèi)使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類(lèi)土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。

?工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代,以政策為主導(dǎo)的調(diào)配方式淡出歷史舞臺(tái)

?調(diào)控將大大提升工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

?工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

?工業(yè)地產(chǎn)的前景

?小企業(yè)如何分享工業(yè)地產(chǎn)的增值空間

商業(yè)用地不同城市不同類(lèi)型預(yù)計(jì)初始收益率比較

類(lèi)型城市頂級(jí)寫(xiě)字樓豪華住宅零售商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)物業(yè)上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%資料來(lái)源：德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所《中國(guó)房地產(chǎn)投資手冊(cè)》（2009-04-07）

(1)搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車(chē)’。

(2)研究模式，選好區(qū)域

A.直接建工業(yè)項(xiàng)目，適時(shí)出售股權(quán)，回避增值稅；

B.雙方合作，適時(shí)撤出（按照即時(shí)土地價(jià)格）；

C.持續(xù)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)收益、土地增值、上市（中小企業(yè)板或創(chuàng)業(yè)板）三重機(jī)會(huì)。

D.投資有科技含量的工業(yè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取上市，再裝入地產(chǎn)部分，或地產(chǎn)公司通過(guò)自己的工業(yè)上市項(xiàng)目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。

(3)不要瞧不起工業(yè)。有些項(xiàng)目回報(bào)很好；經(jīng)營(yíng)規(guī)范；低價(jià)買(mǎi)入持續(xù)持有最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（白金資產(chǎn)）；具有世界性成長(zhǎng)空間（500強(qiáng)里基本無(wú)地產(chǎn)企業(yè)，麥當(dāng)勞的啟示）

(4)關(guān)注四個(gè)增長(zhǎng)區(qū)（大連長(zhǎng)興島、天津?yàn)I海新區(qū)、曹妃甸、北部灣）未來(lái)四個(gè)特別經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較（分值高為好，低為差）注：1，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)綜合考察所在省份GDP總量、人均GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平等情況；2，對(duì)外開(kāi)放程度綜合考察所在省份對(duì)外開(kāi)放的歷史、外資企業(yè)擁有量與影響力、涉外政策、外資企業(yè)國(guó)別、外資企業(yè)類(lèi)別、進(jìn)出口狀況、政府官員外事素質(zhì)與涉外經(jīng)濟(jì)管理水平、常住外籍人口等情況；3，智力支撐綜合考察所在省份高校數(shù)量、高校影響力、工科與財(cái)經(jīng)學(xué)科畢業(yè)生及影響力、居民學(xué)歷狀況、研究院所與人數(shù)、企業(yè)研發(fā)能力、發(fā)明與專(zhuān)利持有量等情況；4，合作對(duì)象考察重點(diǎn)合作國(guó)家（地區(qū)）、國(guó)內(nèi)意向合作對(duì)象及其投資能力、國(guó)內(nèi)外合作發(fā)展?jié)摿Φ龋?，交通運(yùn)輸綜合考察所在省份及該區(qū)域海陸空運(yùn)輸狀況和發(fā)展規(guī)劃。

考察點(diǎn)區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)外開(kāi)放程度智力支撐合作對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施交通運(yùn)輸勞動(dòng)力素質(zhì)綜合推薦程度天津?yàn)I海新區(qū)43445544北部灣21122322曹妃甸31222432長(zhǎng)興島55554555▲考慮到北部沿海、到北方發(fā)展

遼東半島、環(huán)渤海、膠東半島、江蘇區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力穩(wěn)而強(qiáng)北方城市受調(diào)控政策的影響明顯較小，投資風(fēng)險(xiǎn)較小

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比變化東北地區(qū)竣工↑↓↑北部沿海地區(qū)竣工↑↓↑↓南部沿海地區(qū)↓↓↓↓黃河中游地區(qū)↓↓↑↓長(zhǎng)江中游地區(qū)↓↓↑↓大西南地區(qū)↓↓↓大西北地區(qū)↓↓↑長(zhǎng)三角地區(qū)↓↓↓珠三角地區(qū)↓↓↓↓環(huán)渤海地區(qū)竣工↑↓↑↓2008年3季度各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變化表2008年3季度各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)2008年3季度各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)(時(shí)間切面)2009年1-5月份主要城市和區(qū)域商品房銷(xiāo)售面積變化▲側(cè)重于開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)，尋求相對(duì)較高的回報(bào)在商品住宅投資增量中，90平方米以下住宅投資增加很快。90平方米以下住宅投資增長(zhǎng)成為拉動(dòng)商品住宅投資增長(zhǎng)的重要力量，高檔住宅供應(yīng)下降。城鎮(zhèn)住房存量中的面積比例和居室比例分布

90平方米以下90-120平方米120平方米以上合計(jì)在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%

近期各類(lèi)商品房?jī)r(jià)格環(huán)比變化

未來(lái)幾年高檔住宅價(jià)格可能大漲（北京豪宅租金08年一季度與上一季度相比則上漲約15%，上海公寓租金上漲超過(guò)50%；與此同時(shí)，強(qiáng)勁的需求和有限的供給也使豪華住宅的資本值顯著上升）。應(yīng)側(cè)重于高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，避開(kāi)保障房增加帶來(lái)的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年。可以向一些小開(kāi)發(fā)商淘地?！较鄬?duì)發(fā)達(dá)的中小城市投資，投資回收較安全

到相對(duì)較發(fā)達(dá)的中小城市發(fā)展，可避開(kāi)大城市大量建保障房帶來(lái)的沖擊。住房保障推進(jìn)的重點(diǎn)是大型、特大型城市▲調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型?規(guī)模稍大的開(kāi)發(fā)商可以考慮向城市運(yùn)行商轉(zhuǎn)變，使單一的開(kāi)發(fā)活動(dòng)與城市運(yùn)營(yíng)、城市發(fā)展結(jié)合起來(lái)，同時(shí)控制土地資源，掌握開(kāi)發(fā)進(jìn)度（萬(wàn)年基業(yè)）?與知名企業(yè)合作，貼牌開(kāi)發(fā)，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度和項(xiàng)目聲譽(yù)，提升產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力（中體奧林匹克）?拓展融資渠道，提高融資能力，減輕對(duì)信貸、私募方式的依賴（萬(wàn)達(dá)：通過(guò)上一個(gè)項(xiàng)目中酒店、購(gòu)物中心的持有向銀行貸款，解決了拿地資金；通過(guò)商業(yè)聯(lián)盟共同入住萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)交的資金，又解決一部分資金——通過(guò)上一個(gè)項(xiàng)目的資金的循環(huán)流轉(zhuǎn)就解決了下一個(gè)項(xiàng)目的資本運(yùn)作問(wèn)題

）?調(diào)整投資方向，向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等競(jìng)爭(zhēng)較弱的領(lǐng)域邁進(jìn)?向更專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化方向邁進(jìn)（住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)？哪類(lèi)住宅？萬(wàn)達(dá)模式還是萬(wàn)科模式）?規(guī)模較大的公司適度構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，向內(nèi)部協(xié)作要成長(zhǎng)、要效益、要影響力（萬(wàn)達(dá)）?培養(yǎng)自己的研發(fā)力量，有自己的核心技術(shù)或能力（龍湖：設(shè)計(jì)、園林，這就是龍湖的一個(gè)研發(fā)模式

?持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，尋求可持續(xù)發(fā)展，提升抗震能力（萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科的比較）?逆勢(shì)操作，降低損失（“現(xiàn)金為王”思維的錯(cuò)誤，李嘉誠(chéng)、萬(wàn)達(dá)最近的舉動(dòng)）▲與有創(chuàng)新精神的金融機(jī)構(gòu)合作，降低資金占用水平?引入金融服務(wù)企業(yè)，提高經(jīng)營(yíng)水平和競(jìng)爭(zhēng)力●“互利合作、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、共贏發(fā)展”要成為開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的實(shí)實(shí)在在理念?！褡》堪唇屹J款服務(wù)的傳統(tǒng)模式將漸遭拋棄，一種新的住房按揭貸款“置業(yè)擔(dān)?！蹦Ｊ揭呀?jīng)萌芽。（1）參與方：開(kāi)發(fā)商、擔(dān)保公司、銀行、貸款購(gòu)房人（2）各方定位——開(kāi)發(fā)商：住房產(chǎn)品提供者擔(dān)保公司：金融服務(wù)提供者、階段性擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者

銀行：資金提供者、金融服務(wù)提供者貸款購(gòu)房人：住房產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)者、金融服務(wù)需求者（3）實(shí)踐結(jié)果：開(kāi)發(fā)商將非核心、無(wú)盈利業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁和外包，集中財(cái)力、人力、物力從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)（核心業(yè)務(wù)），增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低了成本、提高了收益。（4）新模式特點(diǎn)：

——對(duì)房地產(chǎn)商的好處：

擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，無(wú)須承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

資金壓力轉(zhuǎn)移，無(wú)須占用自有資金。

服務(wù)成本轉(zhuǎn)移，節(jié)省大量人力物力。

——對(duì)貸款購(gòu)房者的好處：

對(duì)購(gòu)房人而言，擁有全款購(gòu)房的議價(jià)權(quán)，一般情況下能享受到總房?jī)r(jià)1—3%的價(jià)格優(yōu)惠。

專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司為客戶提供貸款“一條龍”服務(wù)，具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、效率高、服務(wù)好、貸款門(mén)檻低等特點(diǎn)，客戶省心省力。——對(duì)銀行的好處：專(zhuān)業(yè)規(guī)范的擔(dān)保公司較開(kāi)發(fā)商而言具有更強(qiáng)的貸后管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，進(jìn)一步保證了信貸資產(chǎn)安全。?與中小商業(yè)銀行合作，爭(zhēng)取對(duì)持有性物業(yè)的中長(zhǎng)期貸款▲提前進(jìn)入一些城市建設(shè)的新區(qū)謀求發(fā)展

花大力氣搜集城市規(guī)劃變動(dòng)信息，特別是新區(qū)建設(shè)信息，提前進(jìn)入，與政府通過(guò)合同約定好，相對(duì)長(zhǎng)期地持有土地，獲取巨額土地升值回報(bào)?！胶Ｍ鈱で蟀l(fā)展空間

一些發(fā)達(dá)國(guó)家的老街區(qū)面臨改造（如美國(guó)的休斯頓市中心國(guó)際區(qū)重建計(jì)劃），國(guó)外大公司不感興趣，勞動(dòng)力成本也高；還有些發(fā)展中國(guó)家也處于城市化初期，也有一些機(jī)會(huì)(蒙古)。

“四節(jié)一環(huán)保”技

術(shù)體系（框架）－能源供給系統(tǒng)節(jié)能－－建筑構(gòu)造系統(tǒng)－建筑設(shè)備系統(tǒng)－運(yùn)行管理系統(tǒng)節(jié)地－－規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)－建筑設(shè)計(jì)系統(tǒng)－優(yōu)化供水系統(tǒng)節(jié)水－－節(jié)水設(shè)備系統(tǒng)－計(jì)量付費(fèi)系統(tǒng)－再生水利用系統(tǒng)

▲提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加競(jìng)爭(zhēng)力?開(kāi)發(fā)節(jié)能省地環(huán)保型住宅“四節(jié)一環(huán)?！?/p>

技術(shù)體系（框架）

－建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)－建筑材料系統(tǒng)節(jié)材－建筑裝修系統(tǒng)－建