產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級形式，是一種區(qū)域開發(fā)模式傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的問題投資大回報周期長操作難度大典型的項目開發(fā)模式，難以形成綜合開發(fā)效益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的區(qū)域開發(fā)模式從單一的工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)向區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)型的開發(fā)模式從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)型的模式本質(zhì)是對土地資源的利用方式，區(qū)域內(nèi)土地資源因區(qū)域性開發(fā)導(dǎo)致的超額升值越來越多的開發(fā)商投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目：聯(lián)東U谷、裕廊集團(tuán)、南京新城…2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程征地拆遷安置土地一級開發(fā)土地出讓或二級開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群招商、地產(chǎn)營銷區(qū)域運(yùn)營產(chǎn)業(yè)集聚地產(chǎn)開發(fā)人口集聚商務(wù)發(fā)展區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)邏輯更具吸引力的發(fā)展組織方式良好的投資預(yù)期引發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)投資者興趣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資者收益新產(chǎn)業(yè)更合理的布局和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展居民將愿意為土地和房產(chǎn)的溢價買單3.案例：北京聯(lián)東集團(tuán)——欲打造成為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊選址依托城市原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，多建設(shè)在原有產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，充分利用產(chǎn)業(yè)集聚帶來的各種優(yōu)勢產(chǎn)品多功能通用廠房、商務(wù)花園獨棟辦公、個性化廠房定制以及各種生產(chǎn)、商務(wù)配套設(shè)施招商依托園區(qū)周邊原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，通過打造優(yōu)質(zhì)園區(qū)環(huán)境吸引企業(yè)入駐主營業(yè)務(wù)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營，是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營商開發(fā)形式：集生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、綜合服務(wù)為一體的城市產(chǎn)業(yè)綜合體經(jīng)營策略：繞著“產(chǎn)業(yè)微笑曲線”構(gòu)建價值鏈一體化平臺，通過二、三產(chǎn)業(yè)的匹配和互動形成業(yè)態(tài)聚合、功能聚合和資源聚合，從而迸發(fā)出規(guī)模和集聚效應(yīng)，提升產(chǎn)業(yè)和區(qū)域價值4.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式及其要點產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：通過統(tǒng)籌組織區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動（產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)）和生活方式，達(dá)到對土地更高利用效率的目的，并使相關(guān)利益者都從中獲益；這個組織的過程和方式等各種因素的總和就是商業(yè)模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點6.風(fēng)險控制市場風(fēng)險協(xié)議風(fēng)險政策風(fēng)險1.開發(fā)主體主導(dǎo)方利益相關(guān)方及其影響2.主題設(shè)計戰(zhàn)略定位產(chǎn)業(yè)定位3.規(guī)劃設(shè)計用地配比功能分區(qū)產(chǎn)業(yè)招商4.一二級聯(lián)動一二級開發(fā)參與程度參與方式參與時機(jī)5.開發(fā)進(jìn)程把控開發(fā)次序關(guān)鍵節(jié)點借鑒先進(jìn)產(chǎn)業(yè)園商業(yè)模式，結(jié)合世聯(lián)經(jīng)驗，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點主要包括：5.【主題設(shè)計】不同的主題設(shè)計其實質(zhì)對區(qū)域價值的提升有不同價值溢價，同時其中的核心項目設(shè)置也有顯著差異主題設(shè)計原則：導(dǎo)向性強(qiáng)緊扣發(fā)展趨勢突出自身特色資源有效嫁接航空產(chǎn)業(yè)園主題設(shè)計探討：民用航空產(chǎn)業(yè)園航空產(chǎn)業(yè)新城航空產(chǎn)業(yè)研發(fā)社區(qū)航空旅游小鎮(zhèn)其他主題…突出民用航空產(chǎn)業(yè)帶動的“新城”，具有城市意向社區(qū)意向，突出航空產(chǎn)業(yè)的研發(fā)功能利用航空及其他資源，強(qiáng)調(diào)旅游意向利用何種資源，發(fā)展成為何種園區(qū)？6.產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)律起步期快速發(fā)展期成熟期房地產(chǎn)完善的生活商業(yè)等配套設(shè)施土地供應(yīng)量日漸有限具備一定生活服務(wù)商業(yè)公建配套產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展大量企業(yè)入駐帶來大量產(chǎn)業(yè)人口引致園區(qū)的置業(yè)需求工業(yè)區(qū)+居住區(qū)為數(shù)不多的企業(yè)入園工業(yè)區(qū)集工業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)等業(yè)態(tài)為一體的綜合功能的新城區(qū)大量土地供應(yīng)開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段生活商業(yè)設(shè)施建設(shè)與地產(chǎn)業(yè)建設(shè)相呼應(yīng)，進(jìn)一步變得完善產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)園起步，最終演變?yōu)楣δ軓?fù)合的產(chǎn)業(yè)新城7.而產(chǎn)業(yè)新城在不同發(fā)展階段可能有不同的定義和詮釋，其發(fā)展驅(qū)動力也不盡相同；對較大的園區(qū)來說，可能需要復(fù)合驅(qū)動力案例：東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園前期——高科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展期——生態(tài)新城目前——科技園+高端房地產(chǎn)板塊XX項目需要怎樣的定位？以及怎樣的驅(qū)動力？產(chǎn)業(yè)概念產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)城、生態(tài)公園…強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)和配套發(fā)展成熟并升級植入其他資源產(chǎn)業(yè)驅(qū)動配套驅(qū)動旅游驅(qū)動、教育驅(qū)動、復(fù)合驅(qū)動…8.案例：蘇州工業(yè)園是“產(chǎn)業(yè)新城”發(fā)展的典型代表人口產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年自98年到01年為蘇州園區(qū)的基礎(chǔ)奠定期，成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，成立開發(fā)公司，招商的準(zhǔn)備以及制定園區(qū)的規(guī)章制度和管理辦法金雞湖東地區(qū)開始全面的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)基本成形園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)：即加快建設(shè)四個示范區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，實現(xiàn)優(yōu)二進(jìn)三；工作重點：制造業(yè)升級、科技跨越、服務(wù)業(yè)倍增、生態(tài)優(yōu)化項目：師惠樂章、湖濱公寓、瑞嘉商業(yè)廣場等。區(qū)域：城市配套延伸區(qū)項目特點：普通住宅商住樓，住宅檔次不高，商住樓提供底端配套項目：東方春曉、湖濱公寓、天翔花園等，區(qū)域：圍繞金雞湖發(fā)展項目特點：產(chǎn)品以低密和湖景公寓為主，產(chǎn)品力較大提升項目：星湖國際、半島華庭等，區(qū)域：金雞湖延伸發(fā)展項目特點：隨著知名開發(fā)商的進(jìn)駐，產(chǎn)品多元化，復(fù)合化項目：國際社區(qū)、尚玲瓏、朗詩國際等，區(qū)域：沿cbd向東發(fā)展項目特點：高端化、科技化產(chǎn)業(yè)人口開始進(jìn)駐；購房客戶主要是當(dāng)?shù)鼐用?、部分產(chǎn)業(yè)工人、城市被動外溢人口產(chǎn)業(yè)人口大量進(jìn)駐；購房客戶市中心占到半數(shù)左右、出現(xiàn)上海為代表的長三角的資產(chǎn)客戶,其余產(chǎn)業(yè)客戶長三角的資產(chǎn)客戶比重進(jìn)一步加大配套借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈，97年興建，98年建成。2001年，貴都大廈鄰里中心建成《蘇州總體規(guī)劃2004-2020》提出市域cbd在園區(qū)的概念。截止到08年，園區(qū)7座鄰里中心，總建面超過12萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進(jìn)駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)Cbd商業(yè)辦公功能的完善，李公堤商業(yè)街，圓通時代廣場、東方之門的修建等基本配套+住宅商業(yè)中心+住宅商務(wù)辦公+住宅9.【規(guī)劃設(shè)計】1234經(jīng)營性用地與產(chǎn)業(yè)用地用地的配比關(guān)系經(jīng)營性用地的合理開發(fā)方向經(jīng)營性用地的業(yè)態(tài)特征（哪些是基礎(chǔ)配套功能、哪些是增值功能）航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最優(yōu)的規(guī)劃布局有哪些經(jīng)驗可以借鑒規(guī)劃設(shè)計或建議需要探討的主要問題10.【一、二級聯(lián)動】一二級聯(lián)動需要解決什么問題？土地指標(biāo)的分配問題功能之間合理進(jìn)程搭配問題一、二級聯(lián)動的結(jié)合點問題二級開發(fā)的切入環(huán)節(jié)和切入方式影響因素：利益主體訴求企業(yè)開發(fā)實力開發(fā)工期要求盈利要求抗風(fēng)險能力及風(fēng)險意愿……11.二級開發(fā)設(shè)施：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)模式探討階段發(fā)展策略探討增值措施設(shè)施增值、主題增值、配套服務(wù)增值、活動策劃增值？植入中航特色與文化，打造諸如主題公園、工業(yè)旅游、航空會展類的增值設(shè)施？專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體企業(yè)引導(dǎo)開發(fā)綜合開發(fā)前期基礎(chǔ)設(shè)施完善？中期配套完善后期采取增值措施，并消除可能的擠出效應(yīng)12.二級開發(fā)設(shè)施：配套地產(chǎn)開發(fā)兩大配套體系：工業(yè)地產(chǎn)配套城市配套目標(biāo)：功能保障功能增值區(qū)域增值（土地增值）經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)（從財務(wù)平衡到盈利最大化）階段開發(fā)策略：從為工業(yè)地產(chǎn)配套過渡到城市配套啟動期開發(fā)策略一二級聯(lián)動策略后期擠出效應(yīng)應(yīng)對策略13.進(jìn)程把控：開發(fā)進(jìn)程把控是產(chǎn)業(yè)園/城成功開發(fā)的重要要求起步期發(fā)展期成熟期樹立區(qū)域高端產(chǎn)業(yè)園和生態(tài)形象？保證順利起步發(fā)展階段核心目標(biāo)節(jié)點把控及階段策略產(chǎn)業(yè)鏈形成，集群效應(yīng)開始顯現(xiàn)；配套完善產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)最大化發(fā)揮，產(chǎn)業(yè)逐步升級；從園區(qū)向“城區(qū)”蛻變基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境打造；核心產(chǎn)業(yè)引進(jìn)；資金壓力較大延展產(chǎn)業(yè)鏈，核心產(chǎn)業(yè)做大；完善配套，提升配套品質(zhì)；打造核心盈利點產(chǎn)業(yè)升級，嫁接企業(yè)資源，形成產(chǎn)業(yè)品牌；配套升級，形成獨立的城區(qū)配套，并輻射周邊；設(shè)施運(yùn)營，利潤最大化分期開發(fā)的進(jìn)程把控不僅是滾動開發(fā)所需，更重要的是保證前后期聯(lián)動、互為促進(jìn)14.此外我們還須關(guān)注盈利點設(shè)計：最終目標(biāo)之一是要實現(xiàn)盈利，盈利點設(shè)計是項目成功的保障盈利點工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：取決于1）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力；2）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)等因素土地出讓：取決于1）資金壓力；2）引進(jìn)重點產(chǎn)業(yè)之需；3）大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)能力；4）開發(fā)周期等因素配套開發(fā)：住宅、商業(yè)等配套開發(fā)，回現(xiàn)快，開發(fā)難度較小資源嫁接，提升價值：1）中航航空品牌、文化和產(chǎn)業(yè)實力等的嫁接；2）自然資