2016年上半年廣西房地產(chǎn)估價師制度與政策：住房置業(yè)擔(dān)保概述考試題

2016年上半年廣西房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：住房置業(yè)擔(dān)保概述考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、房屋面積測算的內(nèi)容不包括_。A.房屋建筑面積B.房屋使用面積C.共有建筑分?jǐn)偯娣eD.房屋占地面積2、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法不正確的有_。A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實(shí)例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整D.長期趨勢法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏3、—原則是指會計(jì)記錄和會計(jì)信息必須清晰、簡明，便于理解和使用。A.及時性B.簡便性C.明晰性D.可比性4、在房地產(chǎn)估價中，首先需要明確的估價基本事項(xiàng)是。A：估價目的、估價原則、估價對象B：估價目的、估價原則、估價時點(diǎn)C：估價原則、估價對象、估價時點(diǎn)D：估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、混凝土在正常情況下，強(qiáng)度隨著齡期的增加而增長，最初的天內(nèi)較快，以后增長逐漸緩慢。A：1?7B：7一10C：7~14D：15—20E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最高額為一萬元。600900150018007、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120近，單位建筑面積的重置價格為600元/近，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是_。16%42%58%84%8、每年為住房公積金結(jié)息日。A：1月31日B：3月31日C：6月30日D：12月31日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/近，其中主體工程900元/近，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/近。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%,則在估價時點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格10、估價結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和。A：價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B：價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C：價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報(bào)告應(yīng)用的限制D：價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報(bào)告應(yīng)用的限制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格11、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是_。A.開發(fā)商B.承包商C.相關(guān)的政府部門D.監(jiān)理單位12、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的（）。30%?40%40%?50%50%?60%60%?70%13、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為.【2003年考題】A：土地取得成本+開發(fā)成本B：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格14、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的。A：基準(zhǔn)價格8：平均價格C：正常價格D：市場價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格15、某筆住房拆押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計(jì)息一次”，即“名義利率”。當(dāng)按單利息計(jì)算時，名義利率和實(shí)際利率是一致的，按復(fù)利計(jì)息時它們的關(guān)系為_。A.相等B.不相等C.可能會相等D.不能確定16、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400,住宅總建筑面積為1400,容積率為1.4,則住宅建筑凈密度為。（2005年試題）A：28.60%B：35.00%C：40.00%D：50.00%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素18、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的評估價值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?。A：掌握的有關(guān)信息不同B：作出的估價師聲明不同C：估價對象狀況不同D：委托人不同E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格19、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自—之日起滿一年未動工開發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。土地使用權(quán)出讓合同簽訂土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)土地使用權(quán)出讓金繳納土地使用權(quán)證書取得20、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于。A：280萬元B：285萬元C：290萬元D：295萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格21、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是。八：空間直線距離B：交通路線距離C：交通時間距離D：經(jīng)濟(jì)距離E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格22、一廠房建成后8年被改造為超級市場.并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為一年。4042485d23、某新建寫字樓的公開售價為6000元/m2,現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2,5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%,則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說_。A.比售價優(yōu)惠B.不如售價優(yōu)惠C.與售價一樣D.難以判定是否給予了優(yōu)惠24、可變生產(chǎn)要素每增加一個單位所增加的產(chǎn)量是。A：總產(chǎn)量8：平均產(chǎn)量C：邊際產(chǎn)量D：一般產(chǎn)量E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0?5分）1、轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額—轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。A.小于B.大于C.等于D.小于或等于2、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的作用包括。A：為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員市場行為提供依據(jù)B：為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用、信息提供服務(wù)C：為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法、違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)D：減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)生E：不能減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)生3、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于一等引起。A.交通建設(shè)B.市場供求變化C.人口素質(zhì)變化D.所在地區(qū)衰落E.城市規(guī)劃的制定與修改4、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%,i4=18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是_。16.67%16.71%16.80%17.00%5、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是（）。A.簡單平均法B.移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.指數(shù)平滑法6、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為二1500萬元，=1800萬元，=2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為甲二890萬元，=910萬元，=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（2007年試題）A：乙＜丙＜甲B：甲〈乙〈丙C：丙〈甲〈乙D：乙〈甲〈丙E：借款合同7、下列不屬于基本報(bào)表的是_。A.資金來源與運(yùn)用表B.經(jīng)營成本估算表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.損益表8、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是。A：10.42%B：11.57%C：31.25%D：34.72%E：借款合同9、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括修正。A：繁華程度B：臨街狀況C：容積率D：使用年限E：周圍環(huán)境10、甲公司開發(fā)建設(shè)一個普通住宅小區(qū)，并向社會公開預(yù)售。2009年3月1日，王某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同（王某為首次購房）。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70,陽臺面積為6,套內(nèi)墻體建筑面積9,分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13。（2009年試題）下列關(guān)于王某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為。A：商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效B：在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式C：王某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓D：商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。E：要求查詢的資料不存在的11、下列房地產(chǎn)不得用于抵押的有。A：無地上建筑物的出讓土地使用權(quán)B：無地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)C：所有權(quán)或使用權(quán)有爭議的房地產(chǎn)D：依法查封扣押期間的房地產(chǎn)E：幼兒園等公益教育設(shè)施12、是減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施。A：附加B：加成^減稅口：免稅E：規(guī)定起征點(diǎn)和免征額13、以下屬于單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息區(qū)別的有_。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時間價值D.是否考慮通貨膨脹14、人防工程的地下室面積—建筑面積。A.屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿蠦.屬分?jǐn)偟墓灿蠧.不屬共有D.屬物業(yè)公司所有15、下列關(guān)于房地產(chǎn)測繪，表述正確的是。A：房地產(chǎn)測量工作應(yīng)包括“測繪”和“測設(shè)”B：房地產(chǎn)測量是指房產(chǎn)測量和地籍測量C：房地產(chǎn)測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物已有點(diǎn)位，獲得反映歷史的研究成果D：房地產(chǎn)測設(shè)是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙將一系列點(diǎn)位在實(shí)地上標(biāo)定E：房地產(chǎn)測設(shè)是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物已有點(diǎn)位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息16、某房地產(chǎn)開發(fā)公司A擬開發(fā)一投資總額為1000萬元的一般項(xiàng)目，按照要求該項(xiàng)目的資本金最低應(yīng)為一萬元。10020025030017、市場法中，采用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況高1%,若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為_。1.050.970.981.0318、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有。A：競爭性B：壟斷性C：外部性D：均衡性E：信息不對稱性19、一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本分為。A：生產(chǎn)成本B：銷售費(fèi)用C：經(jīng)營費(fèi)用D：機(jī)會成本E：全壽命費(fèi)用20、在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為O階段。A.租金增長率上升B.新增供給小于新增需求C.新開工項(xiàng)目增加D.租金增長率下降21、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有_。A.發(fā)行企業(yè)債券B.向銀行借入信用貸款C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款D.在公開市場上發(fā)行股票土地儲備貸款22、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的_。A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收