2022年?duì)I改增政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)影響分析

年?duì)I改增政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)影響分析長(zhǎng)期以來(lái)，增值稅和營(yíng)業(yè)稅位列我國(guó)前兩大稅種，2022年5月1日起，我國(guó)將全面實(shí)施營(yíng)改增。

營(yíng)改增最新政策：營(yíng)改增，這項(xiàng)繼分稅制改革之后最重磅的稅制改革最終落定。2022年?duì)I改增最新政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)影響分析內(nèi)容如下。

隨著這幾日對(duì)于政策的“消化”，營(yíng)改增細(xì)則對(duì)新增四個(gè)試點(diǎn)行業(yè)各自的影響和挑戰(zhàn)也日漸清楚，而看起來(lái)“高大上”的營(yíng)改增，其實(shí)與我們每個(gè)人的生活也是息息相關(guān)。

房地產(chǎn)業(yè)：

除了簡(jiǎn)單的金融業(yè)之外，房地產(chǎn)業(yè)是另一個(gè)在此次營(yíng)改增中備受關(guān)注的行業(yè)。更多最新居地產(chǎn)行業(yè)政策分析信息請(qǐng)查閱發(fā)布的《2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”進(jìn)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告》。

“我們的房地產(chǎn)業(yè)客戶目前也正在依據(jù)細(xì)則內(nèi)容進(jìn)行測(cè)算，整體來(lái)看對(duì)企業(yè)的影響應(yīng)當(dāng)是偏正面的。”李軍表示。

盡管房地產(chǎn)業(yè)的稅率從之前的5%上升到11%，但此次細(xì)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的最大利好就是銷(xiāo)售收入可以在扣減土地出讓金之后差額征收增值稅。

“從之前的營(yíng)改增政策來(lái)看，政府對(duì)使用差額征稅的方式是特別慎重的。所以之前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)擔(dān)憂土地出讓金會(huì)不會(huì)采納差額征稅的形式來(lái)進(jìn)行。假如用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式，企業(yè)在交土地出讓金的時(shí)候需要先交增值稅才能拿到專(zhuān)用發(fā)票，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)都有影響，對(duì)于征管上也會(huì)產(chǎn)生許多簡(jiǎn)單的問(wèn)題。現(xiàn)在差額征稅的方式對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)于‘一塊石頭落地了’。”李軍稱(chēng)。

當(dāng)然，最終的應(yīng)納稅額狀況視土地占整個(gè)項(xiàng)目的比例價(jià)值以及建筑勞務(wù)和材料占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值的比例?！凹偃缃ㄖ趧?wù)和材料占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值越高，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越高，由于材料的進(jìn)項(xiàng)稅率為17%，而建筑成本會(huì)帶來(lái)11%進(jìn)項(xiàng)稅?！碑咇R威表示。

為了避開(kāi)因房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)改增初期稅負(fù)上升，此次細(xì)則一大亮點(diǎn)是為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)置了過(guò)渡政策。細(xì)則規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的合同開(kāi)工日期在4月30日前的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法根據(jù)5%征收率計(jì)稅;一般納稅人出租擴(kuò)圍日期前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇根據(jù)5%征收率預(yù)繳增值稅。

“供應(yīng)商可以根據(jù)不同的項(xiàng)目選擇適用不同的稅率進(jìn)行繳納增值稅。因此，某家房地產(chǎn)公司就住宅盼望根據(jù)5%征收率實(shí)行簡(jiǎn)易征收方式，而商業(yè)地產(chǎn)則傾向于根據(jù)11%的稅率計(jì)算增值稅額，并將其轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)方，購(gòu)買(mǎi)方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的傳統(tǒng)計(jì)稅方式。”畢馬威表示，“另外，在不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，業(yè)主的選擇將受到租戶的重大影響。假如業(yè)主可以將增值稅傳遞給下一環(huán)節(jié)，則其可能傾向于選擇11%的稅率。而由于租賃條款或協(xié)商不利等緣由無(wú)法將進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶時(shí)，業(yè)主往往更傾向于選用5%征收率方式。因此，業(yè)主與租戶之間就稅務(wù)問(wèn)題清楚的溝通將成為將來(lái)租賃談判的一部分?！?/p>

“除了測(cè)算影響之外，房地產(chǎn)企業(yè)還擔(dān)憂系統(tǒng)方面如何盡快地依據(jù)細(xì)則修改，另外一般房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)各地都有許多的項(xiàng)目公司，如何管理這些項(xiàng)目公司的增值稅合規(guī)性包括發(fā)票管理及納稅申報(bào)是一大挑戰(zhàn)。”李軍表示。

畢馬威方面稱(chēng)，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假如匯總申報(bào)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，意味著每次開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)，都需要讓每個(gè)項(xiàng)目公司盡早登記為增值稅一般納稅人，以確?？梢员M早獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣資格。然而，直到各公司產(chǎn)生銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)才能實(shí)現(xiàn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。由于除了部分貨物和服務(wù)出口外，我國(guó)并不廣泛就進(jìn)項(xiàng)稅留抵稅額予以退稅（這與其他許多增值稅稅制國(guó)家不同）。因此，增值稅對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生顯著并長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。此外，當(dāng)以項(xiàng)目公司架構(gòu)運(yùn)營(yíng)時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅將不能用于抵扣另一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的銷(xiāo)項(xiàng)稅。

建筑業(yè)：

建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)作為同一產(chǎn)業(yè)鏈條的直接上下游環(huán)節(jié)，和房地產(chǎn)相同的11%稅率有助于實(shí)現(xiàn)兩行業(yè)納稅人的稅負(fù)均衡。

“對(duì)于建筑業(yè)來(lái)說(shuō)，他們最大的挑戰(zhàn)在于進(jìn)項(xiàng)稅的管理。是否能準(zhǔn)時(shí)從供應(yīng)商那里獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票是供應(yīng)商管理中的重點(diǎn)之一。由于增值稅是一種‘隱蔽成本’，應(yīng)當(dāng)?shù)挚蹍s沒(méi)能抵扣的部分不會(huì)有一個(gè)特地的會(huì)計(jì)科目顯示出來(lái)，但卻隱蔽在成本中?！崩钴姳硎?。

另外，畢馬威認(rèn)為，由于建筑業(yè)總包商下有許多分包商為小規(guī)模納稅人，無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，該部分的進(jìn)項(xiàng)稅只有拿到稅局代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票方能抵扣。

討論報(bào)告稱(chēng)，營(yíng)改增以后影響建筑企業(yè)稅負(fù)的核心因素是可抵扣比例（可以拿到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的成本/總成本）。根據(jù)建筑企業(yè)平均15%的毛利率估算，可抵扣比例需要大于56%才可以達(dá)到減稅的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大。總的來(lái)說(shuō)，建筑行業(yè)成本中原材料占比50%~60%，機(jī)械使用成本占5%~10%，融資成本在5%左右，剩余為人工成本，可抵扣比例較難達(dá)到減稅的程度。但營(yíng)改增最終達(dá)到博弈的平衡點(diǎn)后，企業(yè)盈利水平不會(huì)有太大波動(dòng)。

“營(yíng)改增推出后，建筑企業(yè)會(huì)更多的選擇能夠開(kāi)具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商，當(dāng)然同時(shí)也會(huì)造成成本的提升，但是由于工程合同都是根據(jù)‘成本+合理毛利率’的方法定價(jià)，建筑行業(yè)已經(jīng)是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，利潤(rùn)率特別微薄，行業(yè)成本和稅負(fù)的整體提升最終肯定會(huì)傳遞到下游，體現(xiàn)在合同報(bào)價(jià)的提升上面。所以營(yíng)改增推出后，短期可能存在報(bào)價(jià)混亂階段，造成合同簽約下滑和利潤(rùn)率波動(dòng)，但是中長(zhǎng)期看，對(duì)企業(yè)盈利水平不會(huì)造成太大波動(dòng)?！鄙赉y萬(wàn)國(guó)表示。

和房地產(chǎn)業(yè)一樣，建筑業(yè)也有類(lèi)似的“老項(xiàng)目”過(guò)渡政策。此次細(xì)則規(guī)定，一般納稅人以清包工方式供應(yīng)的建筑服務(wù)、為甲供工程（發(fā)包）供應(yīng)的建筑服務(wù)，可以選擇3%征收率的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

“對(duì)此兩類(lèi)業(yè)務(wù)允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，主要考慮納稅人收取的價(jià)款中大部分為人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔料費(fèi)用，且營(yíng)改增前購(gòu)入的存量資