前期策略報(bào)告-營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

非海第一萬(wàn)科三亞項(xiàng)目前期策略報(bào)告天啟&開(kāi)啟機(jī)構(gòu)海南公司2010年3月本案開(kāi)發(fā)課題設(shè)定一、面對(duì)變幻莫測(cè)的三亞市場(chǎng)，如何規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？

三、當(dāng)萬(wàn)科遇上三亞，如何為萬(wàn)科探索全新盈利模式？

二、面對(duì)非海資源，如何實(shí)現(xiàn)“非海追?！币约?/p>

“非海第一”？

[壹]如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴(kuò)張適度收緊政策表現(xiàn)全年新增貸款9.59萬(wàn)億1月13上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費(fèi)減免

購(gòu)地首付從20%提高到50%；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；二套房首付調(diào)提高至40%；北京率先出臺(tái)11條樓市調(diào)控政策，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺(tái)，貨幣政策收緊［政策層面］政策的不確定性，帶來(lái)項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)的加大[供應(yīng)層面]供大于求是未來(lái)幾年海南市場(chǎng)的主旋律旅游島概念落地，海南5個(gè)一線(xiàn)灣區(qū)同時(shí)啟動(dòng)，僅海棠灣就計(jì)劃批出2000公頃1、2類(lèi)住宅用地，估算約3千萬(wàn)平米，按去年600萬(wàn)平米成交量，一個(gè)海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)華隆集團(tuán)（13.3平方公里，核心區(qū)8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)中信集團(tuán)（122平方公里，核心區(qū)10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤(rùn)集團(tuán)（12平方公里）清水灣雅居樂(lè)集團(tuán)（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團(tuán)（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國(guó)信（34平方公里，核心區(qū)15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤(rùn)（46平方公里）盈濱半島魯能集團(tuán)（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團(tuán)（54000畝）大宗旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，惡性競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)加大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節(jié)前春節(jié)后［2010年春節(jié)前后三亞市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)］數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞房協(xié)[需求層面]春節(jié)市場(chǎng)凸顯“滯漲”現(xiàn)象，成交量下滑與成交價(jià)格上漲同時(shí)并存三亞地區(qū)2月份銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比1月均有上漲（萬(wàn)元/平米）

鳳凰島國(guó)際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號(hào)樓）6.5（4號(hào)樓）5.55.23.5(蓄水價(jià))1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號(hào)樓）6.57.54.6-4.9（開(kāi)盤(pán)價(jià)）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區(qū)2月份銷(xiāo)售率環(huán)比1月降幅較高

鳳凰島國(guó)際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號(hào)樓開(kāi)盤(pán)即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號(hào)樓，3月日至10日銷(xiāo)售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷(xiāo)售130套60余套）75套10套15套經(jīng)歷了1月份的量?jī)r(jià)飚升之后，2月份各指標(biāo)個(gè)案在價(jià)格上雖然仍維持在高位，但銷(xiāo)售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑數(shù)據(jù)來(lái)源：海南開(kāi)啟市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)庫(kù)［三亞市場(chǎng)指標(biāo)個(gè)案表現(xiàn)］［核心判斷］成交量的大幅下挫很難支撐長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格上漲投機(jī)性需求帶動(dòng)的價(jià)格瘋漲將告一段落[概念念層層面面]狂炒炒之之后后的的支支點(diǎn)點(diǎn)缺缺失失，，當(dāng)當(dāng)概概念念熱熱度度下下降降，，短短期期內(nèi)內(nèi)無(wú)無(wú)實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)建建設(shè)設(shè)推推進(jìn)進(jìn)導(dǎo)導(dǎo)致致的的價(jià)價(jià)值值缺缺失失風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、瓊瓊州州海海峽峽跨跨海海大大橋橋申申報(bào)報(bào)立立項(xiàng)項(xiàng)，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取2020年通通車(chē)車(chē)由交交通通運(yùn)運(yùn)輸輸部部鐵鐵道道部部和和廣廣東東海海南南共共同同出出資資1400多億億，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取2012年開(kāi)開(kāi)建建，，2020年通車(chē)車(chē)，，該該橋橋?yàn)闉槲椅覈?guó)國(guó)在在瓊瓊州州海海峽峽興興建建的的首首座座公公鐵鐵兩兩用用跨跨海海大大橋橋。。工工程程日日前前已已正正式式向國(guó)國(guó)家家發(fā)發(fā)改改委委申申請(qǐng)請(qǐng)立立項(xiàng)項(xiàng)，，首首選選西西線(xiàn)線(xiàn)方方案案連連接接廣廣東東省省徐徐聞聞縣縣燈燈樓樓角角和和海海南南省省澄澄邁邁縣道道倫倫角角。?？缈绾：４蟠髽驑蚍址稚仙舷孪聝蓛蓪訉?，，鐵鐵路路橋橋設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)速速為為160公里里，，公公路路橋橋設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)速速為100公里里。。大大橋橋建建成成后后，，駕駕車(chē)車(chē)跨跨越越瓊瓊州州海海峽峽只只需需20分鐘鐘。。2、環(huán)環(huán)島島鐵鐵路路預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2010年底底建建成成通通車(chē)車(chē)目前前在在建建的的海海南南東東環(huán)環(huán)鐵鐵路路總總投投資資202億元元人人民民幣幣，，是是海海南南歷歷史史上上投投資資最最多多的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程程，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2010年底底建建成成通通車(chē)車(chē)。。東東環(huán)環(huán)鐵鐵路路自自現(xiàn)現(xiàn)在在的的海海口口火火車(chē)車(chē)站站起起，，由由北北向向南南依依次經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)海?？诳谑惺小?、文文昌昌市市、、瓊瓊海海市市、、萬(wàn)萬(wàn)寧寧市市、、陵陵水水縣縣、、三三亞亞市市，，至至現(xiàn)現(xiàn)在在的的三三亞亞火火車(chē)站站，，并并與與海海南南西西線(xiàn)線(xiàn)鐵鐵路路相相連連接接，，建建成成后后將將形形成成真真正正意意義義的的環(huán)環(huán)島島鐵鐵路路。。國(guó)際際旅旅游游島島的的后后續(xù)續(xù)實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)型型投投資資推推進(jìn)進(jìn)回到到問(wèn)問(wèn)題題：：風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)哪哪里里？？經(jīng)濟(jì)濟(jì)政政策策因因素素房地產(chǎn)政策因因素新增貨幣量減減少，加息預(yù)預(yù)期增加觀望，置業(yè)門(mén)門(mén)檻提高概念熱度下降降、短期實(shí)質(zhì)質(zhì)建設(shè)跟進(jìn)不不力價(jià)格高點(diǎn)支撐撐不足，趨勢(shì)勢(shì)不明朗，引引發(fā)觀望短期供應(yīng)量噴噴發(fā)供需失衡避險(xiǎn)保值式購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力下降購(gòu)買(mǎi)力壓縮購(gòu)買(mǎi)力壓縮購(gòu)買(mǎi)力不足購(gòu)買(mǎi)力不足是是未來(lái)海南市市場(chǎng)的最大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避關(guān)鍵詞搶奪現(xiàn)有有效效購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)拓新的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力足夠購(gòu)買(mǎi)力（一）、如何何確保本案持持有足夠購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力？（二）現(xiàn)有的的客群中，我我們應(yīng)該吃哪哪塊？根據(jù)“財(cái)富實(shí)力”與“時(shí)間閑暇”兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行行交叉，海南南“房客”細(xì)分如下［有錢(qián)無(wú)閑］］①收藏稀缺缺隱私客②商務(wù)饋贈(zèng)贈(zèng)型客戶(hù)［有錢(qián)有閑］］①?lài)?guó)外性?xún)r(jià)價(jià)比型度假客客戶(hù)②國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客［“無(wú)”錢(qián)有有閑］①高寒地帶帶候鳥(niǎo)性客戶(hù)戶(hù)（1）客群鎖定類(lèi)型一：收藏藏稀缺隱私客客[構(gòu)成]公務(wù)員高官、、能源性企業(yè)業(yè)主、演藝圈圈人士、二世世祖（其中前前兩者占絕對(duì)對(duì)比例）[年齡]分布較廣，不不具統(tǒng)計(jì)意義義[置業(yè)]占據(jù)稀缺資源源的一線(xiàn)海景景，喜歡就買(mǎi)的無(wú)無(wú)理由置業(yè)，，決策迅速購(gòu)買(mǎi)量不定，，帶有一定的的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移性性質(zhì)[使用]不定[1]有錢(qián)無(wú)閑的頂頂級(jí)客戶(hù)類(lèi)型二：商務(wù)務(wù)饋贈(zèng)型客戶(hù)戶(hù)[構(gòu)成]北方能源型企企業(yè)主居多，，[年齡]35-45歲事業(yè)處于上上升期[置業(yè)]購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用以以贈(zèng)送客戶(hù)，，進(jìn)行公關(guān)一二線(xiàn)海景物物業(yè)，一是要要與海有關(guān)，，二是一定要要有名[使用]轉(zhuǎn)贈(zèng)；連同購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，組團(tuán)度度假[1]有錢(qián)無(wú)閑的高高端客戶(hù)類(lèi)型二：國(guó)內(nèi)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪豪客[構(gòu)成]江浙華南等地地實(shí)業(yè)及貿(mào)易易客，由于經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化化，或者資產(chǎn)產(chǎn)保值或者功功成身退型以以及家庭回歸歸型消費(fèi)[年齡]50歲左右[置業(yè)]開(kāi)始有置業(yè)的的動(dòng)機(jī)，比較較理性，置業(yè)業(yè)決策時(shí)間較較長(zhǎng)，不一定追求一一線(xiàn)海景[使用]多頻短時(shí)度假假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或或親朋為消費(fèi)費(fèi)單位海灘親水活動(dòng)動(dòng)、海鮮飲食食、景點(diǎn)閑逛逛，包車(chē)出行行較多[2]有錢(qián)有閑的中中高端客戶(hù)類(lèi)型：高寒地地帶候鳥(niǎo)性客客戶(hù)[構(gòu)成]北方高寒地區(qū)區(qū)的過(guò)冬物業(yè)業(yè)[年齡]40-65歲[置業(yè)]二線(xiàn)海景或者者非海景，價(jià)價(jià)格面敏感性性[使用]1.2-2個(gè)月日常購(gòu)物、醫(yī)醫(yī)療保健、交交通出行等城城市配套[3]“無(wú)”錢(qián)有閑的的中端客戶(hù)結(jié)合項(xiàng)目條件件、以及客戶(hù)戶(hù)需求重點(diǎn)針對(duì)：度度假保值型中中高端國(guó)內(nèi)傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客客候鳥(niǎo)型中端客客戶(hù)（2）怎么搶?zhuān)俊_(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一把刀切蛋糕糕多還是雙刀刀齊下多？雙刀齊下戰(zhàn)略：大盤(pán)做做小雙品牌戰(zhàn)略=》迅速立勢(shì)戰(zhàn)術(shù)：多元覆覆蓋擴(kuò)大客群=》高低通吃開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略1：品牌組合1、A、B地塊同時(shí)啟動(dòng)動(dòng)迅速確立萬(wàn)萬(wàn)科在海南的的江湖地位2、雙刀并舉搶搶占份額：A地塊吃中高端端度假保值客客、B地塊吃中端候候鳥(niǎo)客多元覆蓋>產(chǎn)品類(lèi)多元>產(chǎn)品面積多元元高低擠壓>產(chǎn)品類(lèi)單價(jià)擠擠壓>產(chǎn)品面積總價(jià)價(jià)擠壓開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略2：多元產(chǎn)品組組合（二）我們要要開(kāi)拓哪塊新新客群？策略前思考旅游模式發(fā)展展趨勢(shì)上島的旅游動(dòng)動(dòng)機(jī)決定消費(fèi)費(fèi)人群旅游目的變化化趨勢(shì)產(chǎn)生的的客群趨勢(shì)三亞處于變而而未變之際旅游模式大勢(shì)勢(shì)研判國(guó)內(nèi)商務(wù)客每每年以8-10%速度增加觀光度假商務(wù)休閑（1）未來(lái)哪種人人群會(huì)越來(lái)越越多？①海南將以旅游產(chǎn)業(yè)群和和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群為核心心構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體體系，重點(diǎn)發(fā)發(fā)展：會(huì)展業(yè)業(yè)、高端商貿(mào)貿(mào)業(yè)、商務(wù)服服務(wù)業(yè)；②三亞城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃2：大力發(fā)展郵郵輪經(jīng)濟(jì)、游游艇經(jīng)濟(jì)和會(huì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)③三亞城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃5：精心培育高高端客源市場(chǎng)場(chǎng)，實(shí)施“大企業(yè)、大航航線(xiàn)、大團(tuán)隊(duì)隊(duì)”戰(zhàn)略④?？谥攸c(diǎn)發(fā)發(fā)展為全國(guó)高高爾夫產(chǎn)業(yè)基基地、三亞重重點(diǎn)發(fā)展為全全國(guó)游艇業(yè)基基地隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、郵輪經(jīng)濟(jì)濟(jì)以及全國(guó)游游艇業(yè)、高爾爾夫產(chǎn)業(yè)基地地的逐步推進(jìn)進(jìn)與實(shí)現(xiàn)，將將吸引越來(lái)越越多的商貿(mào)、、展覽、學(xué)術(shù)術(shù)交流等商務(wù)務(wù)活動(dòng)落地海海南。商務(wù)客將成為為三亞最值錢(qián)錢(qián)的客戶(hù)，不不管是置業(yè)還還是消費(fèi)，他他們的匯聚人人氣決定了價(jià)價(jià)值觀光度假商務(wù)休閑變化外因：經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)成為外部拉拉力國(guó)際旅游島政政策促使海南南整體向產(chǎn)業(yè)業(yè)階段轉(zhuǎn)移，，商務(wù)活動(dòng)趨趨向頻繁瑞吉酒店費(fèi)爾蒙七星級(jí)級(jí)酒店麗茲卡爾頓填海成島，鳳鳳凰島等建筑筑奇觀的興起起瑞吉頂級(jí)別墅墅，將創(chuàng)造中中國(guó)豪宅最高高價(jià)，讓亞龍龍灣重新想象象紅樹(shù)林酒店：：世界最大的的酒店群麗茲卡爾頓：：國(guó)內(nèi)最奢華華的酒店崖城創(chuàng)意新城城開(kāi)發(fā)“國(guó)家海岸””海棠灣：超超星級(jí)酒店群群?jiǎn)?dòng)鳳凰島變化基礎(chǔ)：““高端濱海度假假休閑”的高端取向，，“群灣聚集效應(yīng)應(yīng)”，“迪拜化”的發(fā)展模式將將能夠吸附更多多更高端的消消費(fèi)群體。商務(wù)休閑人群群將成為海南南上島游客的的重要構(gòu)成部部分隨著旅游島的的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)業(yè)化進(jìn)程的推推進(jìn)（2）如何開(kāi)發(fā)商商務(wù)休閑人群群？——開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略關(guān)鍵問(wèn)題：為為什么來(lái)我這這里不去別的的地方？人有我優(yōu)、人人無(wú)我有別人都有什么么？突破口在哪里里？（A）從海南房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式式現(xiàn)狀談起①純資源房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：：三亞灣海居居②資源+配套房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式：半半山半島③無(wú)資源做配套套開(kāi)發(fā)模式：：魯能三亞灣灣新城［市場(chǎng)現(xiàn)有典典型案例開(kāi)發(fā)發(fā)模式研究］］案例鏈接：三亞灣海居純資源房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目整體追求求海資源的最最大化實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值提升，配配套呈現(xiàn)出明明顯的住宅化化開(kāi)發(fā)三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)位三亞市小東海鹿回頭半島規(guī)模占地2066畝，容積率1.73，綠化率45%，共分五期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品高層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅配套小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等銷(xiāo)售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客戶(hù)北京、上?？蛻?hù)占90%>>占據(jù)雙灣資源源，更以配套套升級(jí)資源，增增建豪華商業(yè)業(yè)街、國(guó)際潛潛水基地、游游艇會(huì)等度假假設(shè)施，形成成對(duì)價(jià)值的極極致化挖掘1期2期3期4期案例鏈接：半山半島資源+配套房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式無(wú)資源做配套套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式>>項(xiàng)目無(wú)海，通通過(guò)高爾夫球球場(chǎng)、游艇港港、商業(yè)娛樂(lè)樂(lè)三大休閑引引擎實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的價(jià)值提升升游艇港灣板塊GOLF板塊商業(yè)、娛樂(lè)板塊游艇碼頭綜合住宅區(qū)區(qū)綜合住宅區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）會(huì)所會(huì)所會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)商業(yè)區(qū)綜合住宅區(qū)綜合住宅區(qū)游艇學(xué)院酒店式公寓湖泊綜合住宅區(qū)案例鏈接：三亞灣新城美麗MALL美麗1區(qū)2期別墅資源階段度度假配套套階段為搶奪客源，，提高售價(jià)品品牌開(kāi)發(fā)商已已經(jīng)逐步自發(fā)發(fā)進(jìn)入豐富度度假配套階段段案例啟示當(dāng)海不多的時(shí)時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)梳理理當(dāng)海多的時(shí)候候海是吸引點(diǎn)海+度假配套是吸吸引點(diǎn)當(dāng)海+度假配套多的的時(shí)候下一個(gè)吸引點(diǎn)點(diǎn)在？1、當(dāng)海、高爾爾夫、商業(yè)街街、游艇會(huì)泛泛濫，不足以以為項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)足夠消費(fèi)力力的時(shí)候，度度假區(qū)如何生生存？繼續(xù)開(kāi)發(fā)新的的度假設(shè)施？？很快就會(huì)被復(fù)復(fù)制，最終還還是掉進(jìn)不斷斷玩噱頭創(chuàng)新新度假玩法的的循環(huán)有沒(méi)有只屬于于自己別人無(wú)無(wú)法復(fù)制的核核心競(jìng)爭(zhēng)力？？有必要搞清楚楚的兩個(gè)問(wèn)題題2、當(dāng)一段時(shí)期期內(nèi)有度假旅旅游需求的客客源有限，而而搶飯吃的旅旅游區(qū)又太多多的時(shí)候怎么么辦？除了通過(guò)抓游游客吃飯，在在度假區(qū)能否否通過(guò)其他行行業(yè)找到收入入度假區(qū)只有通通過(guò)多行業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，不單純純依靠旅游業(yè)業(yè)產(chǎn)生收入來(lái)來(lái)源，才能確確保在競(jìng)爭(zhēng)中中立于不敗回到問(wèn)題1：什么行業(yè)不不容易被復(fù)制制？屬于自己的優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)度假產(chǎn)業(yè)+跨界優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)[未來(lái)戰(zhàn)略制高高點(diǎn)]旅游地產(chǎn)取勝勝關(guān)鍵點(diǎn)產(chǎn)業(yè)復(fù)合旅游游地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候候可以帶來(lái)旅旅游業(yè)以外的的多點(diǎn)收入，，以及帶來(lái)新新買(mǎi)家優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)不好的時(shí)時(shí)候可以通過(guò)過(guò)該產(chǎn)業(yè)獲得得收入，確保保生存【案例鏈接】美國(guó)·希爾頓島案例例產(chǎn)業(yè)嫁接成功功經(jīng)驗(yàn)借鑒HiltonHeadIsland:美國(guó)第一個(gè)整整體生態(tài)規(guī)劃劃的度假目的的地，依靠高爾夫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，發(fā)展成功的的旅游休閑大大區(qū)域；面積：長(zhǎng)達(dá)12英里寬5英里，面積大大約60平方英里（153.85平方公里）；；區(qū)位：位于美國(guó)南卡卡萊羅納州最最南端，直接接連接大西洋洋，美國(guó)東海海岸第二大屏屏障之島；交通：島上有自己的的機(jī)場(chǎng)，278號(hào)洲際高速貫貫穿海島，與與島內(nèi)連接南南北交通的跨跨島百匯大橋橋共同形成區(qū)區(qū)域環(huán)路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美國(guó)第一個(gè)整整體生態(tài)規(guī)劃劃的度假目的的地，依靠高爾夫產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，發(fā)展成功的的旅游休閑大大區(qū)域；這個(gè)靴形島嶼嶼被廣泛認(rèn)為為是美國(guó)最優(yōu)優(yōu)秀的度假目目的地，每年年超過(guò)250萬(wàn)游客被吸引引來(lái)島；[案例鏈接]主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引動(dòng)動(dòng)模式·希爾頓島項(xiàng)目目HiltonHeadIsland被譽(yù)為美國(guó)的的高爾夫球島，擁有世界上上最著名的24個(gè)經(jīng)典高爾夫夫球場(chǎng)，成為為島內(nèi)重要的的旅游設(shè)施和和資源地位：從1961年島內(nèi)第一個(gè)個(gè)高爾夫誕生生到今天成為為高爾夫旅游游目的地，希希爾頓頭島贏贏得“高爾夫球島島”的美譽(yù)；依靠高爾夫帶帶動(dòng)區(qū)域旅游游開(kāi)發(fā)：島上有高爾夫夫領(lǐng)域極具威威望的PGA美巡賽固定球場(chǎng)，PGA對(duì)海島開(kāi)發(fā)有有巨大的推動(dòng)動(dòng)與宣傳，首首年賽事參觀觀者數(shù)量從5000人迅速速超過(guò)過(guò)十萬(wàn)萬(wàn)人，，首個(gè)個(gè)經(jīng)典典高爾爾夫大大賽通通過(guò)電電視傳傳播到到了5萬(wàn)人的的家庭庭，同同年超超過(guò)25萬(wàn)游客客來(lái)到到希爾爾頓島島；區(qū)域球球場(chǎng)密密集：：島上高高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)有24個(gè)，加加上周周邊離離島的的球場(chǎng)場(chǎng)超過(guò)過(guò)了40個(gè)，固固定的的球員員在250萬(wàn)人左左右PGA：美國(guó)高高爾夫夫職業(yè)業(yè)巡回回賽。。PGA是目前前世界界上運(yùn)運(yùn)營(yíng)規(guī)規(guī)模最最大、、運(yùn)營(yíng)營(yíng)最為為成功功的高高爾夫夫巡回回賽成功關(guān)關(guān)鍵要要素之之一：：高爾爾夫球球場(chǎng)成為高高爾夫夫領(lǐng)域域極具具威望望的PGA美巡賽賽固定球球場(chǎng)可借鑒鑒的成成功開(kāi)開(kāi)發(fā)關(guān)關(guān)鍵因因素成為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域權(quán)威性活動(dòng)動(dòng)的固固定場(chǎng)場(chǎng)所打造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域權(quán)威性活動(dòng)動(dòng)（B）商務(wù)務(wù)休閑閑客群群開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略就可以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)嫁接接度假假產(chǎn)業(yè)業(yè)通過(guò)商商務(wù)休休閑旅旅游地地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)吸吸收商商務(wù)休休閑客客群只要能能打造造一個(gè)個(gè)商務(wù)務(wù)領(lǐng)域域的權(quán)權(quán)威活活動(dòng)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略雙地塊塊同時(shí)時(shí)啟動(dòng)動(dòng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)雙雙品牌牌、多多元化化產(chǎn)品品覆蓋蓋搶占占份額額搶奪度度假保保值客客、候候鳥(niǎo)客客群商務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)嫁嫁接度度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，打造造商務(wù)務(wù)休閑閑房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式開(kāi)拓商商務(wù)客客群A地塊B地塊穩(wěn)固度度假保保值豪豪客群群開(kāi)拓商商務(wù)客客群穩(wěn)固候候鳥(niǎo)中中端客客群兼吃度度假保保值豪豪客漏漏網(wǎng)魚(yú)魚(yú)[貳]““非海物物業(yè)”如何借借勢(shì)三三亞追追價(jià)“海物業(yè)業(yè)”？[一]策略前前思考考從本質(zhì)質(zhì)看課課題核心策策略：：本案應(yīng)應(yīng)當(dāng)把把平移移海景景客作作為主主力的的溢價(jià)價(jià)來(lái)源源追價(jià)即即搶客客追海即即追單單價(jià)[一]競(jìng)爭(zhēng)坐坐標(biāo)確確定及及基地地條件件分析析[1]競(jìng)爭(zhēng)坐坐標(biāo)確確定三亞灣灣一線(xiàn)線(xiàn)海景景盤(pán)特特征時(shí)代海海岸半山半半島四四期東和中中央海海岸鳳凰島島金中海海藍(lán)鉆鉆海闊天天空魯能三三亞灣灣新城城蘭海美美麗新新海岸岸三組組團(tuán)海居國(guó)光濱濱海花花園國(guó)際公公館鳳凰水水城一線(xiàn)海景盤(pán)：65000-87000元/平米二線(xiàn)海景盤(pán)：35000-40000元/平米非海景樓盤(pán)：24000-28000元/平米三亞灣灣大東海海鹿回頭頭半島島小東海海產(chǎn)品品品類(lèi)分分析項(xiàng)目名稱(chēng)資源容積率主力產(chǎn)品當(dāng)前售價(jià)半山半島雙灣海景1.73

高層公寓46000-49000鳳凰島一線(xiàn)海景1.73

高層公寓87000海居一線(xiàn)海景1.20

高層公寓75000國(guó)際公館一線(xiàn)海景1.50

高層公寓65000東和中央海岸一線(xiàn)海景3.60

高層公寓待定時(shí)代海岸二景海景+河景1.50

小高層公寓33000財(cái)富海灣公館一線(xiàn)海景1.10

小高層公寓、別墅48000金中海藍(lán)鉆二線(xiàn)海景2.0高層公寓38000克拉碼頭一線(xiàn)海景1.49小高層公寓39000一線(xiàn)海海景主主要以以高層層公寓寓為主主力[戶(hù)型供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析]通過(guò)對(duì)對(duì)上述述競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)案例例的分分析，，統(tǒng)計(jì)計(jì)了已已推盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售售或認(rèn)認(rèn)購(gòu)的的1房至3房共2772套戶(hù)型型，其其中：：A、2房戶(hù)型型占到到了供供應(yīng)比比例的的54%、去化化比例例的52%，是區(qū)區(qū)域的的絕對(duì)對(duì)主力力戶(hù)型型B、1房戶(hù)型型占到到了供供應(yīng)比比例的的41%、去化化比例例的38%，是區(qū)區(qū)域的的次主主力戶(hù)戶(hù)型C、3房戶(hù)型型占到到了供供應(yīng)比比例的的12%、去化化比例例的11%，是比比例相相對(duì)較較低的的戶(hù)型型D、4房戶(hù)型型只到到了供供應(yīng)比比例的的7.5%、去化化比例例的9%，是比比例相相對(duì)最最低的的戶(hù)型型主力供供給：：鳳凰凰島主力給給給：：半山山半島島四期期高層公公寓中中供需需兩旺旺的主主力產(chǎn)產(chǎn)品為為兩房房、一一房戶(hù)戶(hù)型三亞市區(qū)價(jià)格環(huán)境分析資源類(lèi)型一線(xiàn)海景盤(pán)二線(xiàn)海景盤(pán)非海景盤(pán)當(dāng)前裸房?jī)r(jià)格筑倉(cāng)（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力戶(hù)型面積（平米）一房?jī)煞咳恳环績(jī)煞咳恳环績(jī)煞咳?0-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同戶(hù)型主力總價(jià)（萬(wàn)）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286價(jià)格環(huán)環(huán)境分分析一線(xiàn)海海景主主力戶(hù)戶(hù)型：：目前前單價(jià)價(jià)在6-7萬(wàn)之間間，一房總總價(jià)在在300-500萬(wàn)兩房總總價(jià)500-800萬(wàn)平移目目標(biāo)客客群：：接受單價(jià)價(jià)6-7萬(wàn)，總價(jià)價(jià)在300-500萬(wàn)的海景景一房客客群以及總價(jià)價(jià)在500-800萬(wàn)的海景景兩房客客群競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)標(biāo)鎖定有什么沒(méi)什么地理?xiàng)l件件分析人文條件件分析[2]基地條件件分析落筆山海南大學(xué)學(xué)三亞學(xué)學(xué)院季節(jié)性水水庫(kù)B地塊A地塊[1]概念階段段的落筆筆洞風(fēng)景景區(qū)度假假區(qū)[2]A地塊內(nèi)有有海拔200-300米的山嶺嶺，1400畝，0.5容積率[3]B地塊為丘丘陵地帶帶，0.9容積率[4]A地塊緊鄰鄰季節(jié)性性水庫(kù)，，約5萬(wàn)平米地理?xiàng)l件件:資料鏈接接：落筆筆洞遺址址[1]萬(wàn)科—中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)領(lǐng)袖，，引領(lǐng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)理念念與產(chǎn)品品走勢(shì)[2]海南大學(xué)學(xué)三亞學(xué)學(xué)院人文條件件:一塊擁有有景點(diǎn)潛潛質(zhì)、有有山水資資源的較較大別墅墅用地地塊定性性擺脫非海海劣勢(shì)，，為三亞亞提供一一種離開(kāi)開(kāi)的海的的可能性性落筆洞遺遺址+山水屬性性+0.5容積率+地產(chǎn)與教教育產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃上具具備豐富富的想像像力和特特色化空空間具備以產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)平平移一線(xiàn)線(xiàn)海景公公寓客的的機(jī)遇具備文脈脈和景點(diǎn)點(diǎn)價(jià)值支支撐具備產(chǎn)業(yè)業(yè)嫁接條條件［地塊價(jià)價(jià)值剖析析］[二]打造平移移海景客客的等值值理由從價(jià)格構(gòu)構(gòu)成要素素看追海海方向

總價(jià)300-500萬(wàn)能買(mǎi)到什么總價(jià)500-800萬(wàn)能買(mǎi)到什么

海景盤(pán)本案海景盤(pán)本案產(chǎn)品品類(lèi)公寓一房特色別墅公寓兩房特色別墅產(chǎn)品面積50-70平米送面積80-120平米送面積產(chǎn)品使用方式只能看海景觀+只能看海景觀+資源一線(xiàn)海景山水+

一線(xiàn)海景山水+

配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套身份感同檔次人群人群同檔次人群人群？？？？？［策略提提示］跳出/消滅資源源級(jí)差以產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型和山山水資源源互補(bǔ)建立平行行于一線(xiàn)線(xiàn)海景公公寓的價(jià)價(jià)值底盤(pán)盤(pán)［核心課課題1］由于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)單價(jià)與與總價(jià)已已經(jīng)鎖定定，所以以面積區(qū)區(qū)間已經(jīng)經(jīng)鎖定70-120平米小別別墅能否否在本案案落地？？70-120平米小別別墅有沒(méi)沒(méi)有市場(chǎng)場(chǎng)？[一]70-120平米小別別墅可行行性論證證【案例鏈接接】東和·福灣成功案例例借鑒12號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)東和福灣灣該項(xiàng)目地地處東海海岸線(xiàn)土土福灣區(qū)區(qū)，容積率0.5，主要產(chǎn)產(chǎn)品有5幢6-10層的海景景公寓和和非海景景單層SPA泳池別墅墅組成，面積在在68-140平米樓棟公寓非海景單層別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.2銷(xiāo)售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）09年9月尾盤(pán)45000元/平米（帶軟硬裝5000元）戶(hù)型面積42-13068-75、120、137總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套A、B區(qū)總量：450余套，已售300多套，剩余最后一期銷(xiāo)售情況況：08年2月開(kāi)盤(pán)，，別墅開(kāi)開(kāi)盤(pán)價(jià)格格15000-18000元/平米，09年9月別墅已已基本售售罄，尾尾盤(pán)價(jià)格格升至45000元/平米別墅僅余余B區(qū)最后一一期，約約120套重點(diǎn)研究究對(duì)象：：80平米、120平米、140平米左右右單層聯(lián)聯(lián)排別墅墅·68-75平米120平米137平米68-75平米一房房特色2：涼亭式式開(kāi)放客客廳特色3：臥室直直出泳池池特色1：臥室露露天浴缸缸戶(hù)型特色色：涼亭亭式開(kāi)放放客廳戶(hù)型特色色：臥室室或者客客廳直接接出泳池池園林特色色：以度度假酒店店園林手手法做環(huán)環(huán)境，度度假感強(qiáng)強(qiáng)烈［1］小面積積單層別別墅有量量有價(jià)，，表現(xiàn)在在08年市場(chǎng)低低迷的時(shí)時(shí)期依然然獲得良好的的量?jī)r(jià)指指標(biāo)，同同樣是是非海景別別墅在09年9月的已經(jīng)經(jīng)獲得概概念瘋炒后的價(jià)價(jià)格；［2］0.5容積率做做單層小小別墅可可行；［3］度假酒酒店式的的環(huán)境手手法獲得得強(qiáng)烈的的度假感感與品質(zhì)質(zhì)感；福灣案例例的啟示示資源類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置建筑類(lèi)型戶(hù)型面積強(qiáng)銷(xiāo)期單價(jià)強(qiáng)銷(xiāo)期總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤(pán)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)備注非海景東和富灣土福灣區(qū)單層聯(lián)排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129

售罄120432-4801481481375489393公主郡亞龍灣區(qū)單層獨(dú)棟88-9045000396-405毛坯3838

售罄雙層獨(dú)棟324-385310001000-11946464西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5050在售疊拼別墅180-22055000990-12105651迷你別墅83700005811111別墅樓王70375000527311整體需求求：2009年大三亞亞小別墅墅基本呈呈現(xiàn)高量量高價(jià)的的現(xiàn)象2大三亞灣灣區(qū)小別別墅供應(yīng)應(yīng)3富力灣香水灣1號(hào)雅居樂(lè)清清水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣

土福灣海棠灣香水灣日月灣石梅灣博鰲東和富灣灣半山半島島一線(xiàn)海景景別墅與與非海景景別墅西山渡公主郡三大灣區(qū)區(qū)別墅產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)特征[一線(xiàn)海景景別墅分分析]資源上：：緊鄰海海灘，在在住所能能直接目目視大海?；虺鲩T(mén)門(mén)便是海海灘類(lèi)型上：：獨(dú)棟面積上：：主力是是370-900平米以上上的大戶(hù)戶(hù)型，但但不同樓樓盤(pán)的戶(hù)戶(hù)型面積積差異較較大單價(jià)上：：7-10萬(wàn)/平米總價(jià)上：：2500-8000萬(wàn)/套資源類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置建筑類(lèi)型戶(hù)型面積單價(jià)

總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤(pán)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)備注一線(xiàn)海景

富力灣香水灣區(qū)D1區(qū)沙灘獨(dú)棟367700002570-371050001212

53031

香水灣1號(hào)香水灣區(qū)一線(xiàn)獨(dú)棟3701000003700-68001000088其中4棟為準(zhǔn)一線(xiàn)68043

清水灣瀚海銀灘二期別墅清水灣區(qū)一線(xiàn)獨(dú)棟900900008100-12600毛坯117

140053

一線(xiàn)海景景別墅主主要集中中在370-900平米區(qū)間間[非海景別別墅分析析——傳統(tǒng)別墅墅]資源上：：相鄰海海灘，但但海灘有有一定距距離，無(wú)無(wú)法在住住所直視視海灘類(lèi)型上：：獨(dú)棟/雙拼別墅墅面積上：：主力300-650平米單價(jià)上：：3-6萬(wàn)/平米總價(jià)上：：主力總價(jià)價(jià)730-1200萬(wàn)/套資源類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置建筑類(lèi)型戶(hù)型面積單價(jià)總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤(pán)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)備注非海景清水灣星河傳說(shuō)別墅組團(tuán)清水灣歐式獨(dú)棟108-30030000324-90030006060

泰式獨(dú)棟210-32935000735-11505850

公主郡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅324-385310001000-1194毛坯6464

西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5030屬于認(rèn)購(gòu)半山半島雙灣別墅小東灣雙拼別墅21943000950裝修793含下沉層面積約335平米非海景別別墅主要要集中在在300-650平米區(qū)間間［1］別墅供供應(yīng)絕大大部分為為為傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)品［2］一線(xiàn)海景景別墅面面積主要要在370-900平米區(qū)間間，非海海景別墅墅主要在在300-650平米區(qū)間間；三大灣區(qū)區(qū)別墅供供應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)：：小別墅墅屬于市市場(chǎng)空缺缺小別墅在在海南市市場(chǎng)銷(xiāo)售售潛力巨巨大，本本案應(yīng)當(dāng)當(dāng)把70-120平米的小小別墅作作為主力力產(chǎn)品瞄瞄準(zhǔn)本案案主力目目標(biāo)客群群之一：：中高端端度假保保值型豪豪客，以以獲取溢溢價(jià)主力力空間單層小別別墅是市市場(chǎng)的空空白點(diǎn)：：大三亞灣灣區(qū)與非非灣區(qū)物物業(yè)基本本只有福福灣在供應(yīng)應(yīng)，僅有有120套左右的的庫(kù)存；；［核心課課題2］本案不可可避免存存在要通通過(guò)公寓寓、洋房房來(lái)找回回容積率率，其他他產(chǎn)品做做什？客戶(hù)需求求產(chǎn)品匹配配競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境分析候鳥(niǎo)型中中端客商務(wù)休閑閑客其他度假假客戶(hù)①商務(wù)休閑閑客戶(hù)需需求分析析[特征]度假與商商務(wù)招待待的兩重重動(dòng)機(jī)[參考]往往以五五星級(jí)酒酒店作為為價(jià)值參參考系[關(guān)注]資源類(lèi)型型和配套套服務(wù)，，項(xiàng)目本本身的知知名度尤尤其重要要。項(xiàng)目目知名度度超越品品牌知名度=〉關(guān)注點(diǎn)排排序①大尺度的的景觀占占有②奢適的的空間感感受③酒店化的的配套設(shè)設(shè)施④3房的基本本功能配配置⑤拎包入入住的便便利性，，對(duì)裝修修的偏好好并不一一定強(qiáng)調(diào)度度假性，，而是追追求厚重重的品質(zhì)質(zhì)感⑥能夠提提供定制制服務(wù)以以便招待待客戶(hù)樣本數(shù)：：14份［1］針對(duì)性性研究：：目標(biāo)客客戶(hù)需求求訪(fǎng)談針對(duì)商務(wù)務(wù)休閑客客——建議在主主力小別別墅之外外少量添添加目前前大三亞亞主力供供需的傳傳統(tǒng)別墅墅面積設(shè)定定：300-400平米/三房②候鳥(niǎo)型終終端客[特征]養(yǎng)老性質(zhì)質(zhì)[參考]非海景項(xiàng)項(xiàng)目[關(guān)注]總價(jià)，綜綜合配套套=〉關(guān)注點(diǎn)排排序①對(duì)“氣候候”的要要求大于于“親海?！雹谠从陂_(kāi)開(kāi)發(fā)商品品牌提供供對(duì)產(chǎn)品品的交付付信心③能為養(yǎng)老老提供不不同的醫(yī)醫(yī)療服務(wù)務(wù)配套④2房的基本本功能配配置樣本數(shù)：：23份［1］針對(duì)性性研究：：目標(biāo)客客戶(hù)需求求訪(fǎng)談③度假保值值中高端端客群中中的家庭庭化分時(shí)時(shí)度假客客[特征]經(jīng)濟(jì)收益益與度假假享受兼兼顧的靈靈活置業(yè)業(yè)[參考]偏向以五五星級(jí)酒酒店作為為價(jià)值參參考系[關(guān)注]不單純追追求海景景最大化化，典型型俄度假假保值型型=〉關(guān)注點(diǎn)排排序①對(duì)“近近?！钡牡囊蟠蟠笥凇坝H親海”②提供類(lèi)似似分時(shí)度度假的返返租服務(wù)務(wù)③源于合合理性?xún)r(jià)價(jià)比的中中遠(yuǎn)期升升值保證證④酒店化化的服務(wù)務(wù)配置⑤2房的基本本功能配配置⑥拎包入入住的便便利性，，對(duì)裝修修偏好輕輕松而有主主題的度度假性⑦提供周周邊旅游游設(shè)施的的打包服服務(wù)樣本數(shù)：：21份［1］針對(duì)性性研究：：目標(biāo)客客戶(hù)需求求訪(fǎng)談公寓洋房房市場(chǎng)供供應(yīng)特征征東和中央央海岸鳳凰島海闊天空空海居國(guó)際公館館一線(xiàn)海景景盤(pán)三亞灣大東海鹿回頭半半島小東海三亞灣：：一線(xiàn)海海景盤(pán)洋洋房面積特征征［一房］］一房主力力面積在在50-80平米之間間［兩房］］兩房主力力面積在在120-170平米之間間［三房］］三房主力力面積在在150-180平米之間間[戶(hù)型配比比特征——主力為一一房和兩兩房]全產(chǎn)品品線(xiàn)特特征，，但不不同的的樓盤(pán)盤(pán)根據(jù)據(jù)景觀觀特性性和單單價(jià)特特性，，主力力戶(hù)型型的配配比有有所差差異，，如國(guó)國(guó)際公公館的的側(cè)向向看海海房源源主力力戶(hù)型型米56-65平米的的一房房，而而預(yù)計(jì)計(jì)高單單價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售的的鳳凰凰島項(xiàng)項(xiàng)目為為控制制總價(jià)價(jià)適度度放小小戶(hù)型型面積積，主主力房房50-80平米的的一房房和90-109平米的的一房房一廳廳戶(hù)型型，總體而而言主主力戶(hù)戶(hù)為一一房和和兩房房，三三房在在各樓樓盤(pán)當(dāng)當(dāng)中所所占配配比較較小時(shí)代海海岸半山半半島三三期金中海海藍(lán)鉆鉆國(guó)光濱濱海花花園二線(xiàn)海海景盤(pán)盤(pán)：17000-25000元/平米大東海海鹿回頭頭半島島小東海海面積特特征［一房房］一房主主力面面積在在40-70平米之之間［兩房房］兩房主主力面面積在在80-120平米之之間［三房房］三房主主力面面積在在120-130平米之之間三亞灣灣：二二線(xiàn)海海景盤(pán)盤(pán)洋房房[戶(hù)型配配比特特征]半山半半島三三期兩兩房是是主力力戶(hù)型型，三三房約約占25%，時(shí)代代海岸岸（金金域四四期））一房房和兩兩房各各占44%，三房房占12%面積特特征［一房房］一房主主力面面積在在48-60平米之之間［兩房房］兩房主主力面面積在在89-125平米之之間［三房房］三房主主力面面積在在125-150平米之之間三亞灣灣：非非海景景盤(pán)洋洋房魯能三三亞灣灣新城城洋房房配比比［1］三亞灣灣洋房房產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)絕大大部分分以一一房、、兩房房為主主；［2］一房面面積主主要在在40-70平米之之間、、兩房房面積積主要要在80-120平米之之間三亞灣灣洋房房市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)結(jié)首批22棟共664戶(hù)，有有一梯梯兩戶(hù)戶(hù)、一一梯三三戶(hù)、、一梯梯四戶(hù)戶(hù)和一一梯六六戶(hù)四四種類(lèi)類(lèi)型，，面積積從80.63㎡---208.93㎡不等，，其中中兩房房?jī)蓮d廳共448戶(hù)，面面積從從80.63㎡---121.98㎡，三房房?jī)蓮d廳共216戶(hù)，面面積從從118.72㎡㎡---207.3㎡。蔚藍(lán)海海岸組組團(tuán)清水灣灣：洋洋房組組團(tuán)星海傳傳說(shuō)組組團(tuán)（（1月5日開(kāi)盤(pán)盤(pán)）清水灣灣：最最新一一期組組團(tuán)洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品清水灣灣：來(lái)來(lái)訪(fǎng)客客戶(hù)需需求（（準(zhǔn)確確信息息）［1］清水灣灣洋房房產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)絕大大部分分以?xún)蓛煞繛闉橹鳎?；?］兩房面面積主主要在在80-120平米之之間［2］清水灣灣來(lái)訪(fǎng)訪(fǎng)、來(lái)來(lái)電客客戶(hù)需需求面面積主主要在在90平米以以下以以及90-110平米兩個(gè)區(qū)區(qū)間清水灣灣洋房房供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)結(jié)2號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)D區(qū)樓棟公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.2銷(xiāo)售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）戶(hù)型面積42-130平米總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套C區(qū)E區(qū)土福灣灣洋房房供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)（重重點(diǎn)研研究項(xiàng)項(xiàng)目，，稍后后詳述述）東和福福灣該項(xiàng)目目地處處東海海岸線(xiàn)線(xiàn)土福福灣區(qū)區(qū)，海海棠灣灣相鄰鄰，主主要產(chǎn)產(chǎn)品有有5幢6-10層的海海景公公寓和和休閑閑度假假的單單層SPA泳池別別墅組組成，，容積率率0.5［1］公寓寓、洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)絕絕大部部分以以一房房、兩兩房為為主；；［2］一房面面積主主要在在40-70兩房面面積主主要在在80-120平米之之間；；三大灣灣區(qū)公公寓、、洋房房供應(yīng)應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)結(jié)針對(duì)候鳥(niǎo)型型及其余度度假客群的的產(chǎn)品面積積及品類(lèi)建建議1、公寓主力力產(chǎn)品面積積為40-70平米區(qū)間的的單間、一一房；2、洋房面面積區(qū)間為為80-120平米的兩房房、三房項(xiàng)目的產(chǎn)品品以單層別別墅與酒店店公寓、洋洋房為主力力產(chǎn)品跳躍配置300-400平米的傳統(tǒng)統(tǒng)別墅總體產(chǎn)品面面積及品類(lèi)類(lèi)建議1、單層別墅墅主力面積積區(qū)間為80-120平米的一房房、兩房；；2、酒店公寓寓主力產(chǎn)品品面積為40-70平米區(qū)間的的單間、一一房；3、洋房主力力產(chǎn)品在80-120平米兩房、、三房［核心課題題3］如何跳出/消滅資源級(jí)級(jí)差，以產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和和山水資源源互補(bǔ)綜合合提拉產(chǎn)品品力？[一]如何讓項(xiàng)目目的資源變變得值錢(qián)？？[二]如何打造充充滿(mǎn)特色又又富有度假假情調(diào)的別別墅？[三]如何增加產(chǎn)產(chǎn)品的附加加值？[四]如何打造特特色度假配配套？[五]如何吸收商商務(wù)人群落落地提高項(xiàng)項(xiàng)目身份感感？五大問(wèn)題[項(xiàng)目定位]客戶(hù)導(dǎo)向的的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)定位整合周邊資資源，打造造有度假酒酒店情境感感的“山水商務(wù)務(wù)度假社區(qū)區(qū)”為客群全員員提供不同同主題化的的休閑體驗(yàn)驗(yàn)三亞度假BRD商務(wù)度假休休閑中心[產(chǎn)品力提升升總體策略略]核心度假資資源（RESOURCES)強(qiáng)調(diào)度假元元素植入的的產(chǎn)品（PRODUCTS）共享度假配配套（SERVICES）旅游+核心度假資資源（RESOURCES）A地塊核心資資源打造1[一]特色引擎設(shè)設(shè)計(jì)——讓項(xiàng)目變成成景點(diǎn)石器時(shí)代洞洞穴遺址是是項(xiàng)目最大大特色，怎怎么用這條條線(xiàn)將山、、水庫(kù)串成成特色引擎擎呢？聯(lián)合當(dāng)?shù)芈寐糜尉趾献髯鏖_(kāi)發(fā)落筆筆山石器時(shí)時(shí)代洞穴遺遺址前提條件（1）特色酒店店石器時(shí)代的的洞穴酒店店——?jiǎng)?chuàng)造與眾不不同的度假假酒店模式式利用山體坡坡面，創(chuàng)造造特殊價(jià)值值備注：上海海Boutique興起2002年10月，上海88新天地開(kāi)業(yè)業(yè)2006年10月，壹號(hào)碼碼頭開(kāi)業(yè)2007年3月，浪漫地地中海開(kāi)業(yè)業(yè)2007年5月，首席公公館開(kāi)業(yè)2007年6月，璞邸精精品酒店開(kāi)開(kāi)業(yè)所謂精品酒酒店（BoutiqueHotel）具有濃郁的的當(dāng)?shù)氐奈奈幕厣秃酮?dú)特歷史史記憶的酒酒店興起于1990年代的歐洲洲，以提供供尊貴、奢奢華、私密密及獨(dú)特的的個(gè)性化居住住和服務(wù)。。這個(gè)概念念源于歐洲洲，最近幾幾年才被引引入中國(guó)起源于法語(yǔ)語(yǔ)的Boutique，原意是指指專(zhuān)賣(mài)時(shí)髦髦服飾的精精品小店精品酒店是是獨(dú)特產(chǎn)品品和專(zhuān)屬氛氛圍的體驗(yàn)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在飯飯店業(yè)的體體現(xiàn)在特色酒店店附近引入入BoutiqueHotel，提升價(jià)值值（2）針對(duì)商務(wù)務(wù)客群引進(jìn)進(jìn)精品酒店店群：6星級(jí)精品商商務(wù)度假酒酒店浪漫地中海海（LapisCasaBoutiqueHotel）開(kāi)業(yè)時(shí)間：：2007年3月客房數(shù)：18特色：20世紀(jì)80年代建筑。。地中海風(fēng)風(fēng)情的整體體空間設(shè)計(jì)計(jì)，室內(nèi)裝裝飾呈不同同風(fēng)格，酒酒店陳列眾眾多老上海海古董家具具，如果客客人喜歡，，室內(nèi)陳設(shè)設(shè)都可購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。在空間設(shè)計(jì)計(jì)上所極力力營(yíng)造的氛氛圍，浪漫的拱形形、絢麗的的色彩和不不修邊幅的的線(xiàn)條十八個(gè)房間間風(fēng)格各異異，比如有有維多利亞亞式、亞洲洲風(fēng)、老上上?！總€(gè)房間都都有考究的的手工精制制裝飾，并并配以古董董和仿古家家具。“Everythinginhotelforsale.”[二]優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)嫁嫁接，打造造三亞“博博鰲論壇””吸收商務(wù)務(wù)客群落地地[度假+產(chǎn)業(yè)“+”之研究]兩大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的嫁接接：萬(wàn)科住住宅地產(chǎn)業(yè)業(yè)、三三亞學(xué)院旅旅游教育業(yè)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域權(quán)威性性活動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)嫁接接萬(wàn)科——住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企企業(yè)[產(chǎn)業(yè)鏈條]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑筑工程、裝裝飾設(shè)計(jì)、、集群家居居供應(yīng)[面臨問(wèn)題]需要設(shè)計(jì)一一個(gè)活動(dòng)把把各大產(chǎn)業(yè)業(yè)真正鏈接接起來(lái)，而而且要具有有權(quán)威性[萬(wàn)科集團(tuán)利利益點(diǎn)]這種經(jīng)營(yíng)模模式一旦成成功，就可可以開(kāi)創(chuàng)萬(wàn)萬(wàn)科的一種種新開(kāi)發(fā)模模式，可以以在全國(guó)任任何的旅游游區(qū)復(fù)制，，例如：麗麗江、黃山山、張家界界…[設(shè)想]“綠色住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中國(guó)基基金會(huì)”——1、由萬(wàn)科牽牽頭，聯(lián)合合中國(guó)房協(xié)協(xié)成立一個(gè)個(gè)旨在推動(dòng)動(dòng)中國(guó)綠色色住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的基基金會(huì)；2、基金會(huì)專(zhuān)專(zhuān)職推動(dòng)及及宣傳推廣廣開(kāi)發(fā)理念念、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑筑及材料、、裝飾設(shè)計(jì)計(jì)、裝修材材料、家居居集群供應(yīng)應(yīng)等產(chǎn)業(yè)鏈鏈條行業(yè)在在綠色環(huán)保保方面的技技術(shù)創(chuàng)新、、技術(shù)應(yīng)用用、新材料料應(yīng)用；3、基金會(huì)定定期組織鏈鏈條產(chǎn)業(yè)專(zhuān)專(zhuān)題論壇，，探討、交交流、傳播播最新綠色色環(huán)保理念念、技術(shù)、、材料應(yīng)用用等；4、年終舉辦辦“促進(jìn)中中國(guó)綠色住住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展貢獻(xiàn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)”，對(duì)鏈鏈條產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域中促進(jìn)進(jìn)綠色環(huán)保保事業(yè)有突突出貢獻(xiàn)的的企業(yè)、個(gè)個(gè)人予以頒頒發(fā)獎(jiǎng)金；；打造中國(guó)綠綠色住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的諾貝貝爾獎(jiǎng)（1）“博鰲論論壇”模式式三亞學(xué)院——旅游教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)[產(chǎn)業(yè)鏈條]石器時(shí)代黎黎族土著文文化研究、、民俗文化化研究孵化化旅游產(chǎn)品品、旅游產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、國(guó)際際教育文化化交流、國(guó)國(guó)際旅游教教育業(yè)學(xué)術(shù)術(shù)交流、、三亞大講講堂[面臨問(wèn)題]需要為三亞亞學(xué)院設(shè)計(jì)計(jì)一個(gè)學(xué)術(shù)術(shù)交流機(jī)制制、打造一一張學(xué)術(shù)名名片[三亞學(xué)院利利益點(diǎn)]獲得學(xué)術(shù)研研究課題與與學(xué)術(shù)成果果，提高大大學(xué)全國(guó)排排名，獲得得更多招生生機(jī)會(huì)[設(shè)想]“三亞學(xué)院落落筆論壇””—類(lèi)似博鰲經(jīng)經(jīng)濟(jì)論壇1、推動(dòng)三亞亞學(xué)院聯(lián)合合三亞旅游游局成立““國(guó)際旅游游島戰(zhàn)略三三亞學(xué)院促促進(jìn)會(huì)”，，形成黎族族土著文化化研究成果果孵化旅游游產(chǎn)品專(zhuān)題題、海南旅旅游產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)專(zhuān)題；2、聯(lián)合國(guó)際際旅游教育育權(quán)威機(jī)構(gòu)構(gòu)定期舉辦辦“國(guó)際旅旅游業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)”、、“國(guó)際旅旅游教育業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)”的國(guó)際際性論壇；；3、建立著名名國(guó)際旅游游學(xué)院學(xué)生生互換交流流機(jī)制；4、建立與俄俄、日、韓韓等直航國(guó)國(guó)家定期舉舉辦國(guó)際教教育文化交交流機(jī)制“三亞學(xué)院落落筆論壇”[世界級(jí)的建建筑藝術(shù)]在小區(qū)主入入口附近，，建筑紅線(xiàn)線(xiàn)與用地紅紅線(xiàn)之間的的邊緣打造造建筑藝術(shù)術(shù)家的游牧牧工作室，，定期邀請(qǐng)請(qǐng)世界著名名建筑大師師設(shè)計(jì)建造造創(chuàng)意化臨臨時(shí)單體建建筑，進(jìn)行行階段性的的藝術(shù)創(chuàng)作作，形成人人文盛世世界級(jí)的建建筑藝術(shù)盛盛會(huì)（2）“建筑藝藝術(shù)世博會(huì)會(huì)”模式打造三張產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)威性性商務(wù)品牌牌落地本案案，最終成成為商務(wù)客客群的朝圣圣地共享度假配配套（SERVICES）為全員提供供不同的服服務(wù)配套城市商業(yè)功功能+復(fù)合配套功功能+休閑功能+個(gè)性服務(wù)功功能2【休閑功能】1：山頂樹(shù)上上會(huì)所具有石器時(shí)時(shí)代文化特特色的山頂頂樹(shù)上會(huì)所所在山頂建造造臨建樹(shù)屋屋會(huì)所與樹(shù)樹(shù)上餐廳，，采用纜車(chē)車(chē)接送（所所有地點(diǎn)均均為示意））三亞之眼山山頂摩天輪輪酒吧（打打造視覺(jué)上上的山景地地標(biāo)）在山頂建造造巨型摩天天輪，并設(shè)設(shè)計(jì)成空中中酒吧，形形成三亞的的休閑新地地標(biāo)，提供供夜賞三亞亞的排他性性競(jìng)爭(zhēng)力【休閑功能】2資料鏈接：：倫敦之眼眼--環(huán)繞洞穴酒酒店建設(shè)具具有石器時(shí)時(shí)代文化特特色的情景景商業(yè)街，，提供城市市化的配套套，例如餐餐飲、mini電影、健健身、水療療、便利店店、凈菜社社、洗衣店店、銀行等等生活配套套--引入奢侈品品牌專(zhuān)賣(mài)店店[城市商業(yè)功功能]石器時(shí)代文文化風(fēng)情街街（環(huán)繞洞洞穴酒店形形成特色商商業(yè)街）針對(duì)以家庭庭為消費(fèi)對(duì)對(duì)象的細(xì)分分設(shè)施，我我們提供社社區(qū)內(nèi)GPS定位（以手手持PDA為載體），，以方便不不同家庭成成員能隨時(shí)時(shí)找到對(duì)方方家庭成員個(gè)性服務(wù)對(duì)應(yīng)男性/一家之主私人酒窖及釀制坊/SPA女性/家庭主婦VIP美容整形預(yù)約服務(wù)/私人服裝定制服務(wù)兒童MINI俱樂(lè)部（兒童活動(dòng)營(yíng)）做面包、學(xué)海釣、高爾夫培訓(xùn)、做T恤等[個(gè)性服務(wù)功功能]強(qiáng)調(diào)度假元元素植入的的產(chǎn)品系統(tǒng)統(tǒng)（products）3[山景創(chuàng)造]產(chǎn)品的山居居體驗(yàn)[酒店情景]泛酒店整體體設(shè)計(jì)[優(yōu)質(zhì)度假戶(hù)戶(hù)型]泳池+spa+超豪華裝修修建立酒店化化度假價(jià)值值系統(tǒng)的產(chǎn)產(chǎn)品力打造造營(yíng)造強(qiáng)烈的的山居體驗(yàn)驗(yàn)，立面風(fēng)風(fēng)格強(qiáng)調(diào)原原生態(tài)核心景區(qū)泛酒店情景景設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)化度假感感受強(qiáng)化度假元元素植入的的戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)[關(guān)鍵一]空間放大，，大贈(zèng)送--離散式設(shè)計(jì)計(jì)，各個(gè)功功能空間相相對(duì)獨(dú)立，，--低層層架架空空，，大大贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積，，同同時(shí)時(shí)強(qiáng)強(qiáng)化化大大尺尺度度空空間間[關(guān)鍵鍵二二]非生生活活--大泳泳池池，，多多功功能能空空間間設(shè)設(shè)置置--體現(xiàn)現(xiàn)資資源源極極致致化化原原則則針對(duì)對(duì)商商務(wù)務(wù)休休閑閑客客———商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)館館別別墅墅面積積設(shè)設(shè)定定：：300-400平米米/四房房設(shè)計(jì)計(jì)方方向向：：離離散散式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，確確保保大大占占地地針對(duì)對(duì)國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)傳傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)豪豪客客———單層層別別墅墅面積積設(shè)設(shè)定定：：70-80平米米一一房房,120平米米兩兩房房設(shè)計(jì)計(jì)方方向向：：內(nèi)內(nèi)置置家家庭庭泳泳池池和和泡泡池池，，展展現(xiàn)現(xiàn)度度假假功功能能元元素素[關(guān)鍵鍵一一]空間間秩秩序序--大尺尺度度開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)式式功功能能空空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，形形成成流流動(dòng)動(dòng)的的空空間間秩秩序序，，體體現(xiàn)現(xiàn)度度假假的的隨隨意意性性----相對(duì)對(duì)私私密密的的兩兩房房，，做做到到各各個(gè)個(gè)家家庭庭成成員員可可分分可可合合的的度度假假生生活活[關(guān)鍵鍵二二]家庭庭空空間間--以家家庭庭泳泳池池為為核核心心，，引引入入溫溫泉泉泡泡池池，，展展現(xiàn)現(xiàn)度度假假功功能能元元素素--庭園園設(shè)設(shè)置置涼涼亭亭，，安安排排SPA功能能140平米米單單層層雙雙拼拼別別墅墅戶(hù)型參數(shù)設(shè)計(jì)戶(hù)型A建筑面積占地面積庭院面積游泳池面積面積（平方米）1403882084290平米米單單層層四四拼拼別別墅墅戶(hù)型參數(shù)戶(hù)型B建筑面積占地面積庭院面積游泳池面積面積（平方米）9024012535針對(duì)對(duì)家家庭庭化化分分時(shí)時(shí)度度假假客客———度假假公公寓寓面積積設(shè)設(shè)定定：：50-60平米米單單間間，，80平米米兩兩房房設(shè)計(jì)計(jì)方方向向：：靈靈活活經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的度度假假生生活活[關(guān)鍵鍵一一]空間間無(wú)無(wú)隔隔離離--提前前考考慮慮結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，盡盡量量取取消消室室內(nèi)內(nèi)隔隔擋擋，，形形成成一一個(gè)個(gè)大大的的整整體體開(kāi)開(kāi)放放空空間間--各種種功功能能組組合合設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)在在一一個(gè)個(gè)大大的的開(kāi)開(kāi)放放空空間間中中--采用用軟軟隔隔離離，，兩兩房房戶(hù)戶(hù)型型確確保保一一個(gè)個(gè)雙雙床床臥臥室室[關(guān)鍵鍵二二]大尺尺度度多多功功能能陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)--使室內(nèi)空間與與陽(yáng)臺(tái)情趣化化連接--陽(yáng)臺(tái)按照客廳廳來(lái)設(shè)計(jì)，可可以看電視、、上網(wǎng)、泡澡澡、健身、甚甚至睡覺(jué)[叁]贏利模式升級(jí)級(jí)策略“加法”戰(zhàn)略：核心產(chǎn)產(chǎn)品自持經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略核心1個(gè)性化與資源源結(jié)合——特色酒店核心心引擎>>契合海南國(guó)際際旅游島規(guī)劃劃和旅游業(yè)升升趨勢(shì)引發(fā)的的酒店需求升升級(jí)>>針對(duì)企業(yè)上下下游產(chǎn)業(yè)形成成的會(huì)務(wù)活動(dòng)動(dòng)，帶動(dòng)延伸伸消費(fèi)需求>>非海資源背景景下，不與傳傳統(tǒng)酒店去競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，而是以以特色化道路路取勝[案例鏈接]亞龍灣鳥(niǎo)巢酒酒店概況開(kāi)業(yè)時(shí)間2009-09房間數(shù)量142套酒店類(lèi)型別墅地址圍鳳嶺、飛龍嶺、龍頭嶺、雙龍嶺、青梅嶺和亞龍山等組成，總面積1506公頃，主峰亞龍山（即紅霞嶺）海拔450米酒店總面積總面積1506公頃入住率淡季60%旺季100%酒店山·洞穴酒店——?jiǎng)?chuàng)造與眾不同同的度假酒店店模式利用山體坡面面，創(chuàng)造特殊殊價(jià)值浪漫地中海（（LapisCasaBoutiqueHotel）開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年3月客房數(shù)：18特色：20世紀(jì)80年代建筑。地地中海風(fēng)情的的整體空間設(shè)設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝裝飾呈不同風(fēng)風(fēng)格，酒店陳陳列眾多老上上海古董家具具，如果客人人喜歡，室內(nèi)內(nèi)陳設(shè)都可購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。在空間設(shè)計(jì)上上所極力營(yíng)造造的氛圍，浪漫的拱形、、絢麗的色彩彩和不修邊幅幅的線(xiàn)條十八個(gè)房間風(fēng)風(fēng)格各異，比比如有維多利利亞式、亞洲洲風(fēng)、老上海海……每個(gè)房間都有有考究的手工工精制裝飾，，并配以古董董和仿古家具具。“Everythinginhotelforsale.”精品酒店策略核心2提升項(xiàng)目影響響力產(chǎn)業(yè)嫁接項(xiàng)目目擴(kuò)大消費(fèi)客源源渠道，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多支點(diǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)收入設(shè)立“綠色住住宅產(chǎn)業(yè)中國(guó)國(guó)基金會(huì)”——類(lèi)似中國(guó)住宅宅產(chǎn)業(yè)的諾貝貝爾獎(jiǎng)1、由萬(wàn)科牽頭頭，聯(lián)合中國(guó)國(guó)房協(xié)成立一一個(gè)旨在推動(dòng)動(dòng)中國(guó)綠色住住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的基金會(huì)；；2、基金會(huì)專(zhuān)職職推動(dòng)及宣傳傳推廣開(kāi)發(fā)理理念、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑及及材料、裝飾飾設(shè)計(jì)、裝修修材料、家居居集群供應(yīng)等等產(chǎn)業(yè)鏈條行行業(yè)在綠色環(huán)環(huán)保方面的技技術(shù)創(chuàng)新、技技術(shù)應(yīng)用、新新材料應(yīng)用；；3、基金會(huì)定期期組織鏈條產(chǎn)產(chǎn)業(yè)專(zhuān)題論壇壇，探討、交交流、傳播最最新綠色環(huán)保保理念、技術(shù)術(shù)、材料應(yīng)用用等；4、年終舉辦““促進(jìn)中國(guó)綠綠色住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)獎(jiǎng)獎(jiǎng)”，對(duì)鏈條條產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中中促進(jìn)綠色環(huán)環(huán)保事業(yè)有突突出貢獻(xiàn)的企企業(yè)、個(gè)人予予以頒發(fā)獎(jiǎng)金金；這種經(jīng)營(yíng)模式式一旦成功，，就可以開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)萬(wàn)科的一種種新開(kāi)發(fā)模式式，可以在全全國(guó)任何的旅旅游區(qū)復(fù)制，，例如：麗江江、黃山、張張家界…［策略落地］］結(jié)合