經(jīng)營管理服務(wù)7篇

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名目第1篇物業(yè)經(jīng)營中外包服務(wù)質(zhì)量掌握管理程序第2篇寫字樓經(jīng)營管理服務(wù)第3篇新城小區(qū)經(jīng)營管理服務(wù)新思路規(guī)范第4篇瑞恒物業(yè)管理服務(wù)宗旨經(jīng)營理念第5篇大廈后期經(jīng)營管理服務(wù)建議第6篇物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營管理總體目標(biāo)第7篇連鎖店連鎖企業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)法則

【第1篇】寫字樓經(jīng)營管理服務(wù)

寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營管理服務(wù)

1物業(yè)經(jīng)營之意義

在物業(yè)管理各項(xiàng)環(huán)節(jié)中,經(jīng)營的份量不容忽視。**地處長(zhǎng)沙市繁華地段,大廈使用功能齊全,配套合理,是長(zhǎng)沙市最具現(xiàn)代水準(zhǔn)的高檔次寫字樓。因此,該項(xiàng)經(jīng)營是否得力,直接關(guān)系到進(jìn)展商的細(xì)心設(shè)計(jì)和資金投入能否達(dá)到預(yù)期的效果,關(guān)系到物業(yè)投資人能否得到良好的回報(bào),物業(yè)經(jīng)營關(guān)系到能否滿意使用者的需要,從而達(dá)到整體物業(yè)保值、增值的目的。

良好的物業(yè)經(jīng)營,期效力特別明顯

獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入;

帶旺人氣、促進(jìn)物業(yè)租賃;

形成賣點(diǎn),促進(jìn)物業(yè)銷售;

滿意客戶的多種需要;

對(duì)客戶形成吸引力;

擴(kuò)大物業(yè)的知名度,形成品牌物業(yè);

供應(yīng)更多的附加利益。

2cpm的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)

cpm的經(jīng)營型物業(yè)管理模式與理念,使其在進(jìn)行有效物業(yè)管理的同時(shí),不斷開發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的經(jīng)營潛力,以實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。大量勝利的實(shí)例,充分驗(yàn)證了cpm在經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營策劃等方面的綜合運(yùn)作與統(tǒng)籌力量。

通常商服型物業(yè)的經(jīng)營分為四種形式,一是進(jìn)展商自營,二是以招商形式推向市場(chǎng),三是進(jìn)展商與物業(yè)管理公司合作經(jīng)營,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),相得益彰,四是以上三種方式并存混合經(jīng)營方式。

cpm的經(jīng)營管理優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在

2.1經(jīng)營策劃優(yōu)勢(shì)

cpm在經(jīng)營策劃方面勝利的實(shí)例首先體現(xiàn)在協(xié)作開發(fā)商全面加快樓盤市場(chǎng)的推廣。諸如二十一世紀(jì)演藝中心、中航健身會(huì)、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航職工餐廳、中航汽車美容中心等,去年cpm公司勝利地策劃實(shí)施了中航苑'八大幫食街'商業(yè)配套項(xiàng)目,吸引了大量的消費(fèi)者,為中航苑又增加一處特色服務(wù)。

除深圳本部的大量勝利實(shí)例外,cpm在武漢信合大廈、北京艾維克大廈等分另經(jīng)營策劃了商務(wù)中心、咖啡廳、餐廳、美容中心、會(huì)議中心、洗衣店等配套經(jīng)營項(xiàng)目,既增加了經(jīng)營收入,又為客戶提高了便捷的服務(wù)

2.2租賃服務(wù)優(yōu)勢(shì)

cpm的經(jīng)營型物業(yè)管理模式與理念,使其在進(jìn)行有效物業(yè)管理的同時(shí),不斷開發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的租賃潛力,以實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。大量勝利的實(shí)例,充分驗(yàn)證了cpm在租賃經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營策劃等方面的綜合運(yùn)作與統(tǒng)籌力量。

近年來,cpm公司年租賃經(jīng)營規(guī)模已達(dá)60萬平方米以上,代理租賃的物業(yè)涉及商業(yè)、寫字樓、公寓、工業(yè)廠房、住宅等各方面。

在深圳市物業(yè)任憑市場(chǎng)大幅起落的過程中,cpm公司精確?????地把握市場(chǎng)脈搏,適時(shí)調(diào)整租賃導(dǎo)向,使代理的公寓、住宅出租率始終保持在95%以上,寫字樓和商業(yè)面積出租率保持在90%以上;僅中航苑25萬平方米物業(yè)的租金,年收入已突破人民幣8000萬元。

幾年來的市場(chǎng)實(shí)踐,cpm公司積累了豐富的租賃代理實(shí)踐閱歷,培育了一批深諳物業(yè)管理和租賃經(jīng)營的骨干隊(duì)伍,拓展了物業(yè)管理服務(wù)的范圍,公司的綜合實(shí)力得到顯著提高。對(duì)公司物業(yè)租賃經(jīng)營方面有了深刻的體會(huì),歸納起來有以下幾個(gè)特點(diǎn):

a.著眼當(dāng)前,更注意三至十年的中長(zhǎng)期市場(chǎng);

b.奉行淡市擴(kuò)張策略;在物業(yè)租賃市場(chǎng)冷淡時(shí),抓住淡市中有利因素,細(xì)心策劃,瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙堅(jiān)決切入,全力擴(kuò)張;

c.隨時(shí)把握物業(yè)租售市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息,精確?????把握當(dāng)前和潛在的目標(biāo)客戶;

d.選擇客戶時(shí),更加注意品質(zhì)和潛能,租金因素放在其后,全力捕獲國內(nèi)外名牌企業(yè)入駐,以點(diǎn)帶面;

e.策略敏捷,擅長(zhǎng)應(yīng)變,準(zhǔn)時(shí)調(diào)整,適應(yīng)市場(chǎng);

f.樹立物業(yè)任憑全過程服務(wù)理念,強(qiáng)調(diào)合同簽定后規(guī)范而周到的物業(yè)管理服務(wù),使業(yè)主有一個(gè)舒適協(xié)調(diào)的經(jīng)營環(huán)境;

g.選擇大眾化宣揚(yáng)媒體,單位小規(guī)模,小板塊,以小勝大,以少勝多,有針對(duì)性、有目的性,有實(shí)效性;

h.全面跟蹤合同租賃合同履行過程,確保租金收入;

i.最大限度地爭(zhēng)取政府支持,以社會(huì)效益帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益。

2.3集團(tuán)優(yōu)勢(shì)

深圳中航集團(tuán)是中國航空技術(shù)進(jìn)出口總公司在深圳設(shè)立的大型企業(yè)集團(tuán)。自1980年成立以來,集團(tuán)依托航空工業(yè)的人才、技術(shù)實(shí)力,發(fā)揮深圳特區(qū)的地理、政策優(yōu)勢(shì),樂觀進(jìn)取,銳意開拓,經(jīng)過20余年的努力,現(xiàn)已進(jìn)展成為集高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融證券業(yè)、商貿(mào)業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性企業(yè)集團(tuán),旗下聚合著包括飛亞達(dá)、深天馬、深南光、中航實(shí)業(yè)四家深、港兩地上市公司的幾十家企業(yè)。

中航技酒店集團(tuán)的龍頭是四星級(jí)的格蘭云天大酒店內(nèi)設(shè)商務(wù)洽淡、會(huì)客、健身、商務(wù)中心、西餐廳、卡拉ok廳、大型免稅商場(chǎng)、芬蘭浴等,酒店連續(xù)歷年被評(píng)為深圳十佳酒店,另有上海賓館、中航賓館以及天虹商場(chǎng)等大型商服企業(yè)。

3規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析

**座落在長(zhǎng)沙市鬧市區(qū),新華書店、華聯(lián)商廈等大型商場(chǎng)匯合于此,形成了肯定的商貿(mào)圈。

wto為長(zhǎng)沙市的進(jìn)展帶來了巨大的想象空間,同時(shí)也為**的定位和進(jìn)展帶來了歷史性機(jī)遇。

經(jīng)受數(shù)年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,中國經(jīng)濟(jì)雖然實(shí)現(xiàn)了軟著陸,但是房地產(chǎn)的調(diào)整仍需一段時(shí)間,房地產(chǎn)的銷售與租賃價(jià)格仍呈下滑趨勢(shì)。

由于人們對(duì)目前通貨緊縮的預(yù)期和擔(dān)擾,房地產(chǎn)市場(chǎng)不再會(huì)象前幾年經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)那樣大起大落。近期經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)與以往相比完全不同,過去只要政策有所松動(dòng),經(jīng)濟(jì)馬上回升,而目前在實(shí)行了一系列政策后仍回升緩慢。主要緣由在于隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展與XX的深化,當(dāng)前中國已進(jìn)入需求導(dǎo)向的時(shí)代,打算總產(chǎn)量的最終因素是消費(fèi)需求,當(dāng)前根本問題還是消費(fèi)需求不足。

3.1商貿(mào)區(qū)潛在客戶分析(目標(biāo)客戶的確定與分析)

3.1.1潛在目標(biāo)客戶分析

與中國市場(chǎng)親密相關(guān)的國內(nèi)外聞名企業(yè)

已進(jìn)駐企業(yè)

尚未進(jìn)駐企業(yè)

規(guī)?？焖贁U(kuò)張企業(yè)

3.1.2wto為中國市場(chǎng)帶來的新行業(yè)分析

以前未開發(fā)行業(yè)

以前受限制行業(yè)

全新行業(yè)的誕生

3.1.3國際性商貿(mào)中心區(qū)的配套行業(yè)分析

商務(wù)服務(wù)行業(yè)

生活服務(wù)行業(yè)

消遣服務(wù)行業(yè)

3.2**項(xiàng)目市場(chǎng)定位

3.2.1市場(chǎng)定位

cpm公司將**項(xiàng)目市場(chǎng)定位表述為:融合長(zhǎng)沙商貿(mào)中心區(qū)整體環(huán)境,集寫字樓、商場(chǎng)、酒店、康體中心為一體,具備國

際水準(zhǔn)設(shè)施配備和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的智能商務(wù)大廈。

3.2.2客戶群體分析

寫字樓的目標(biāo)客戶:

主體目標(biāo)客戶

相關(guān)目標(biāo)客戶

幫助客戶

商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)客戶:

必備的商業(yè)配套項(xiàng)目,如商務(wù)中心、銀行、證券、會(huì)計(jì)師樓、律師樓、適宜的中、高檔餐飲服務(wù)項(xiàng)目

配套項(xiàng)目如健身、消遣等

4營銷策略

4.1總體經(jīng)營方向及目標(biāo)客戶定位分析

4.1.1目標(biāo)客戶的行業(yè)分析

目標(biāo)客戶主體經(jīng)營行業(yè)的分析確定

目標(biāo)客戶配套行業(yè)的分析

目標(biāo)客戶幫助行業(yè)的分析

4.1.2目標(biāo)客戶的規(guī)模分析

大客戶

中、小客戶

4.1.3目標(biāo)客戶的穩(wěn)定性分析

長(zhǎng)期客戶

短期客戶

4.2目標(biāo)客戶的優(yōu)先原則

4.2.1主體行業(yè)(大規(guī)模)目標(biāo)客戶優(yōu)先、優(yōu)待原則

4.2.2區(qū)域內(nèi)功能互補(bǔ)型優(yōu)先原則

4.2.3潛在的目標(biāo)全都性優(yōu)先原則

4.3營銷組合

4.3.1針對(duì)主體目標(biāo)客戶的營銷

定位是營銷勝利與否的打算因素

營銷方式包括直銷、托付相宜中介、選擇相宜媒體、測(cè)算優(yōu)待價(jià)等。

4.3.2常規(guī)的營銷組合

利用集中的宣揚(yáng)廣告攻勢(shì)營銷

建立一套行之有效的聯(lián)銷網(wǎng)絡(luò)體系

業(yè)務(wù)員直銷網(wǎng)絡(luò)

中介合作網(wǎng)絡(luò)體系

網(wǎng)上營銷體系

完善的現(xiàn)場(chǎng)營銷體系

專業(yè)的樓體廣告宣揚(yáng)

嚴(yán)格的價(jià)格管理體系及完善的嘉獎(jiǎng)、提成方法

協(xié)作營銷的形象工程的完善

大廈環(huán)境形象的完善到位

物業(yè)管理的形象確立

4.3.3敏捷機(jī)動(dòng)的營銷價(jià)格確定

a.針對(duì)主體目標(biāo)客戶的特別優(yōu)待方法:

確定最優(yōu)待的價(jià)格底線以提高勝利率并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合租賃期限來調(diào)整價(jià)格底線

b.價(jià)格制定策略

內(nèi)部預(yù)定期的優(yōu)待價(jià)格

推廣期的優(yōu)待方式

穩(wěn)定期的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

4.3.4進(jìn)行合理的分割,以提高出租規(guī)模的敏捷性。

a.經(jīng)營目標(biāo)

b.依據(jù)配套項(xiàng)目和不同的樓層制定了不同的出租率目標(biāo)。

c.租金遞增目標(biāo)

依據(jù)市場(chǎng)狀況確定起步租金定位

d.價(jià)格策略

實(shí)行敏捷多變的方式

5經(jīng)營合作方式

良好的經(jīng)營策劃和租賃服務(wù),使cpm在市場(chǎng)更廣泛地接觸客戶群體,通過與**進(jìn)展商的合作,cpm將借助于**周邊商貿(mào)優(yōu)勢(shì)的延長(zhǎng),以及強(qiáng)有效的經(jīng)營策略,快速獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。全面啟動(dòng)廣場(chǎng)的商業(yè)市場(chǎng),提高業(yè)主的投資回報(bào)率。

5.1配套項(xiàng)目的經(jīng)營

大廈配套項(xiàng)目包括商場(chǎng)、酒店、餐飲、康體中心、銀行、證券等,cpm將通過委派專業(yè)經(jīng)營人才對(duì)大廈周邊商貿(mào)圈、大廈業(yè)主、客戶等進(jìn)行調(diào)研和市場(chǎng)細(xì)分、定位,供應(yīng)整體經(jīng)營策劃方案供進(jìn)展商參考,為進(jìn)展商供應(yīng)配套經(jīng)營服務(wù)。

5.1.1招商引資,進(jìn)行品牌經(jīng)營?？蓪?shí)行的方式包括聯(lián)系中航技酒店集團(tuán)及深圳、香港等地聞名酒店,商場(chǎng)的經(jīng)營者,投資經(jīng)營大廈酒店及商場(chǎng),以獲得品牌效益;

5.1.2與大廈進(jìn)展商合作,依托中航技酒店集團(tuán)的龍頭格蘭云大酒店經(jīng)營優(yōu)勢(shì),引進(jìn)品牌管理模式,共同經(jīng)營酒店配套項(xiàng)目,使其成為具備當(dāng)?shù)靥厣男羌?jí)酒店;

5.1.3由cpm投資,經(jīng)營大廈內(nèi)員工食堂配套項(xiàng)目,為大廈客戶供應(yīng)工作餐服務(wù),以優(yōu)質(zhì)低價(jià),保本經(jīng)營的服務(wù)原則,為大廈客戶供應(yīng)周到的服務(wù),提高物業(yè)投資、租賃的附加值;

5.1.4詳細(xì)細(xì)節(jié)另行協(xié)商。

5.2租賃服務(wù)方式

5.2.1服務(wù)方式

cpm將憑借自身在深圳租賃市場(chǎng)中的經(jīng)營優(yōu)勢(shì),以托付代理租賃的方式,為進(jìn)展商供應(yīng)全程租賃服務(wù)。在充分保證業(yè)主利益、協(xié)作進(jìn)展商整體進(jìn)展方案需要的前提下,通過供應(yīng)經(jīng)營策劃建議與租賃服務(wù)體系,使管理與經(jīng)營雙向推動(dòng)。

cpm公司積累了15年的綜合物業(yè)管理閱歷,在代理租賃業(yè)務(wù)方面不乏勝利范例。1995年cpm代理中航苑大廈裙樓8000平方米全新商業(yè)面積租賃,一年間將出租率提升到80%,當(dāng)時(shí)成了深圳冷淡的租賃市場(chǎng)熱門話題。另外,1992年來代理1000余套公寓租賃,我們面對(duì)租賃市場(chǎng)千變?nèi)f化,適時(shí)實(shí)行應(yīng)變措施,幾年來始終將出租率保持在95%以上,受到業(yè)主和客戶的全都好評(píng)。

5.3代理出租方式要點(diǎn)

5.3.1cpm公司組建市場(chǎng)推廣小組。

5.3.2cpm公司負(fù)責(zé)制定組合經(jīng)營方案,包括市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)客戶確定、租賃價(jià)格定位、廣告策劃、詳細(xì)營銷策略及規(guī)范的租后服務(wù)等。

5.3.3營銷方案經(jīng)業(yè)主和管委會(huì)認(rèn)可后,由市場(chǎng)推廣小組詳細(xì)實(shí)施。

5.3.4cpm公司負(fù)責(zé)辦理租后手續(xù),包括計(jì)費(fèi)、收費(fèi)、催繳費(fèi)、稅收等。

5.3.5確定出租率、租金收繳率、欠租收繳率目標(biāo)(一年期)及完成目標(biāo)后的獎(jiǎng)懲制度。

5.3.6cpm公司按租金總客的7%左右(詳細(xì)另協(xié)商)收取代理傭金。

5.3.7供應(yīng)信息和詢問服務(wù),在地方政策法規(guī)、公共關(guān)系等方面,為港澳臺(tái)、外商疏通關(guān)系,代辦申報(bào)審批手續(xù)等,延長(zhǎng)租后服務(wù),為客戶制造良好的經(jīng)營環(huán)境。

5.3.8加強(qiáng)與政府溝通,多渠道關(guān)心客戶降低經(jīng)營成本。

【第2篇】物業(yè)經(jīng)營中外包服務(wù)質(zhì)量掌握管理程序

物業(yè)經(jīng)營中的“外包服務(wù)”質(zhì)量掌握管理程序

依據(jù)目前越來越多的專業(yè)化服務(wù)公司加入到物業(yè)服務(wù)管理行業(yè),幫助物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)分別擔(dān)當(dāng)著社區(qū)安保;電梯專業(yè)修理/檢測(cè);保安、消防監(jiān)控/報(bào)警設(shè)施、設(shè)備修理/檢測(cè);水箱消毒/水質(zhì)檢測(cè);社區(qū)環(huán)境保潔;社區(qū)垃圾外運(yùn);化糞池清淘外運(yùn);社區(qū)專業(yè)消殺等各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)保障。

隨著多元化專業(yè)服務(wù)公司不斷加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)之中,共享經(jīng)營市場(chǎng),這對(duì)細(xì)化專業(yè)分工、增加有序競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)、提高服務(wù)質(zhì)量,無疑有著樂觀、有效的促進(jìn)物業(yè)行業(yè)進(jìn)展做用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于保證專業(yè)托付服務(wù)質(zhì)量,削減暗箱操作,掌握托付服務(wù)成本,降低投標(biāo)報(bào)價(jià),壓低服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力量,普遍都會(huì)采納實(shí)行統(tǒng)一“專業(yè)托付服務(wù)”管理方式。并且,很少采納放權(quán)于社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理,讓其擔(dān)當(dāng)選擇“專業(yè)托付服務(wù)”合作企業(yè)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于直接擔(dān)當(dāng)著,各專業(yè)合作公司服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。所以,對(duì)托付服務(wù)管理實(shí)施仔細(xì)評(píng)比、有效監(jiān)控、服務(wù)指導(dǎo)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行社區(qū)服務(wù)合同,保證服務(wù)質(zhì)量、打造服務(wù)品牌有著至關(guān)重要的做用。

一、托付服務(wù)招標(biāo):

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都通過經(jīng)營活動(dòng)分別建有,相對(duì)穩(wěn)定的專業(yè)服務(wù)伙伴合作關(guān)系。并且對(duì)各伙伴關(guān)系的服務(wù)報(bào)價(jià)、職工質(zhì)素、服務(wù)質(zhì)量也有大治了解,工作協(xié)調(diào)相對(duì)通暢。所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)高層普遍存在抵觸與新的專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作的心態(tài)。也打算了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇專業(yè)服務(wù)公司時(shí),極少采納公開招標(biāo)而是選擇邀請(qǐng)招標(biāo)方式的理由。

1、招標(biāo)活動(dòng)組職管理:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可指定企業(yè)經(jīng)營或管理部門擔(dān)當(dāng)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)的組織管理工作。規(guī)模較小,沒有特地設(shè)置經(jīng)營或管理部門的物業(yè)服務(wù)企業(yè),可托付辦公室代為擔(dān)當(dāng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理工作。

2、編制招標(biāo)文件:

2.1招標(biāo)文件編制人選:

依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)服務(wù)管理投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)內(nèi)容,指派企業(yè)資深專業(yè)人員擔(dān)當(dāng)專業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編寫工作。

2.2招標(biāo)文件編制內(nèi)容:

2.2.1招標(biāo)邀請(qǐng)函。

2.2.2招標(biāo)文件。

2.2.3招標(biāo)技術(shù)資料(含:招標(biāo)社區(qū)壓縮平面復(fù)制圖及可以供應(yīng)的設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等)。

2.2.4評(píng)標(biāo)文件(服務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分記錄表;財(cái)務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分記錄表;投標(biāo)單位得分匯總記錄表等)。

2.2.5招標(biāo)其它文件(投標(biāo)單位承諾書、投標(biāo)單位應(yīng)標(biāo)登記表、投標(biāo)單位有效投標(biāo)登記表、評(píng)標(biāo)得分排序表、評(píng)標(biāo)候選排名表、中標(biāo)通知單、參與投標(biāo)感謝信/函等),可采納企業(yè)招標(biāo)文件范本或托付其他(她)人員編制。

3、招標(biāo)文件保密規(guī)定:

3.1招標(biāo)文件保密范圍:

為充份體現(xiàn)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)對(duì)全部參與競(jìng)標(biāo)企業(yè)的公正、公正原則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的招標(biāo)文件保密規(guī)定,配套相應(yīng)管理程序,供應(yīng)保密編寫環(huán)境,掌握無關(guān)人等接觸編寫責(zé)任人員。并對(duì)編制責(zé)任人員提出保守“文件”機(jī)密要求,并將“文件”稿件、電子檔案、編制依據(jù)文件一并納入保密范圍。

3.2“組織”與“文件”分別:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招標(biāo)活動(dòng)中,要本著“組織”與“文件”分別的保密工作守則。招、評(píng)標(biāo)文件編制人在完成文件編寫工作,將評(píng)標(biāo)文件審批稿連同電子檔案交企業(yè)辦公室進(jìn)行保密封存后,刪除電子文檔、消毀編制文稿。另將招標(biāo)邀請(qǐng)函、招標(biāo)文件、招標(biāo)技術(shù)資料,一并交企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,完成編制責(zé)任工作。

3.3保密存檔:

企業(yè)辦公室在接收評(píng)標(biāo)文件審批稿及電子文檔后,應(yīng)將審批稿封存入檔,電子文檔在加密備份保存后,擔(dān)當(dāng)評(píng)標(biāo)文件保密存檔責(zé)任。

3.4保密存檔期限:

評(píng)標(biāo)文件保密存檔期限,在接到企業(yè)總經(jīng)理簽暑的,邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,注有精確?????開標(biāo)日期的提取評(píng)標(biāo)文件申請(qǐng),并在開標(biāo)日的規(guī)定開標(biāo)時(shí)間,攜帶評(píng)標(biāo)文件電子文檔到開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理交接手續(xù),解除保密管理。

3.5評(píng)標(biāo)文件打印:

企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門可利用開標(biāo)后的休息時(shí)間,按所需份數(shù)打印復(fù)制評(píng)標(biāo)文件。

4、招標(biāo)文件審批程序:

專業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編寫工作完成后,由擔(dān)當(dāng)編寫責(zé)任人按本企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)文件審批程序,逐級(jí)完成文件審核、批準(zhǔn)工作。

邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)的其它招標(biāo)文件,可不納入招標(biāo)文件審批范圍之內(nèi)。

5、發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng):

由企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,可依據(jù)企業(yè)合作伙伴名錄和高層領(lǐng)導(dǎo)推舉,結(jié)合專業(yè)服務(wù)企業(yè)合作評(píng)價(jià),排出邀請(qǐng)名單。報(bào)企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)。

7、選擇專家評(píng)委:

由企業(yè)決策團(tuán)隊(duì)選擇內(nèi)部資深專業(yè)人員,組成“專家評(píng)委”,使用企業(yè)編制的評(píng)標(biāo)文件,依據(jù)“文件”評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),擔(dān)當(dāng)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)投標(biāo)方案評(píng)判工作。

8、組織現(xiàn)場(chǎng)考察:

由于中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還未接管進(jìn)場(chǎng),無法利用管理權(quán)力支配規(guī)范的投標(biāo)企業(yè)考察活動(dòng)。所以,企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,只能依靠招標(biāo)社區(qū)籌建項(xiàng)目部盡力關(guān)心下,盡可能祥細(xì)的完成投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)考察組織實(shí)施工作。

9、招標(biāo)技術(shù)交底:

由企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定,在預(yù)定會(huì)議室擔(dān)當(dāng)企業(yè)招標(biāo)技術(shù)交底會(huì)議的組織管理工作。并邀請(qǐng)招標(biāo)文件編制人、招標(biāo)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理、招標(biāo)專業(yè)工程師/部門經(jīng)理到場(chǎng),對(duì)投標(biāo)企業(yè)提出的有關(guān)招標(biāo)社區(qū)之內(nèi)的專業(yè)問題(不含標(biāo)準(zhǔn))做出回答,其它問題可由“活動(dòng)組織管理部門”統(tǒng)一做出回答。

10、得出評(píng)標(biāo)結(jié)論:

企業(yè)內(nèi)部“專家評(píng)委”依據(jù)評(píng)標(biāo)文件評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),得出投標(biāo)得分排序名單。由專家組成員招開評(píng)審總結(jié)會(huì)議,形成中標(biāo)企業(yè)綜合優(yōu)勢(shì)評(píng)估報(bào)告,由企業(yè)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后,得出評(píng)標(biāo)結(jié)論。

11、下達(dá)中標(biāo)通知:

企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門依據(jù)“評(píng)標(biāo)結(jié)論”,采納電話通知、函件領(lǐng)取的方式,向中標(biāo)企業(yè)及中標(biāo)候選企業(yè),下達(dá)中標(biāo)及獲得候選資格通知。

中標(biāo)通知單及中標(biāo)候選人通知單應(yīng)采納統(tǒng)一格式,并加蓋企業(yè)公章,放入企業(yè)專用信封/文件袋內(nèi)遞交中標(biāo)及候選企業(yè)。

企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門在下達(dá)中標(biāo)通知的同時(shí),應(yīng)向其它參與專業(yè)服務(wù)投標(biāo)的企業(yè),發(fā)出參與投標(biāo)感謝信函。

二、簽定托付服務(wù)合同:

1、擬定合同文本:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擬定專業(yè)托付服務(wù)合同文本時(shí),可采納要求中標(biāo)專業(yè)公司供應(yīng)托付服務(wù)合同文本的方式,用以減輕企業(yè)工作強(qiáng)度,調(diào)動(dòng)專業(yè)公司發(fā)揮自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

2、洽商合同條款:

2.1劃定服務(wù)范圍:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與專業(yè)服務(wù)公司洽商合同條款時(shí),應(yīng)首先就合同服務(wù)范圍形成雙方共識(shí)。

專業(yè)托付服務(wù)合同商定的服務(wù)范圍,應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)承諾的范圍相一至,并符合社區(qū)專業(yè)服務(wù)需要。

2.2確定服務(wù)質(zhì)量:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與專業(yè)服務(wù)公司就合同服務(wù)范圍形成雙方共識(shí)后,應(yīng)在滿意投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)承諾的服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上,采納高出承諾一些的要求,商定服務(wù)質(zhì)量條款。

2.3確定服務(wù)管理程序:

為充分保證社區(qū)物業(yè)服務(wù)得以有序綻開,并達(dá)到削減干擾業(yè)戶生活,保障服務(wù)質(zhì)量的要求,專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承諾尊守,物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)投標(biāo)方案服務(wù)管理程序,并以和物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目管理保持一至為雙方圓滿合作前題要件。

2.4適用投訴處置及服務(wù)受理程序:

專業(yè)服務(wù)公司同意使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)投標(biāo)方案投訴處置程序,遵循首問服務(wù)受理程序,培訓(xùn)職工把握受理投訴及服務(wù)申請(qǐng)。并按程序規(guī)定上報(bào)客戶服務(wù)區(qū)域管理人員或物業(yè)服務(wù)值班室,削減嚴(yán)峻投訴演化。

2.5服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià):

專業(yè)服務(wù)公司同意采納客戶滿足及投訴記錄查閱方式,評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量。由社區(qū)客戶服務(wù)部門擔(dān)當(dāng),客戶滿足調(diào)查和統(tǒng)計(jì)業(yè)戶投訴記錄,并依此按月做出服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)。

2.6擬定服務(wù)進(jìn)場(chǎng)方案:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司簽定合同時(shí),應(yīng)針對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理接管進(jìn)場(chǎng)特點(diǎn),擬定服務(wù)進(jìn)場(chǎng)方案,協(xié)作物業(yè)服務(wù)企業(yè)按商定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開頭供應(yīng)商定服務(wù)工作。

2.7協(xié)商結(jié)算方式:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司簽定合同時(shí),應(yīng)就服務(wù)費(fèi)用結(jié)算日期、結(jié)算方式、未能達(dá)到服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)扣減計(jì)算方式、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批程序,做出明確合同商定。

2.8制訂違約責(zé)任:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在和專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)就違反劃定服務(wù)范圍、確定服務(wù)質(zhì)量、確定服務(wù)管理程序、違反適用投訴處置及服務(wù)受理程序、未能達(dá)到服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)違約責(zé)任合同條款。促使專業(yè)公司仔細(xì)履行托付服務(wù)合同,擔(dān)當(dāng)合同義務(wù)。并為物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)自身權(quán)益,做好法律判定依據(jù)。

3、擬定專業(yè)服務(wù)合同:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專

業(yè)服務(wù)公司就合同條款內(nèi)容取得全都時(shí),可由企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門擬定合同文本,并將本企業(yè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)接管進(jìn)場(chǎng)日定合同生效日期。

擬定合同文本完成,報(bào)企業(yè)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后,轉(zhuǎn)交專業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理認(rèn)可。商定簽約時(shí)間、確定簽約地點(diǎn)、尋問專業(yè)服務(wù)公司出席簽約代表職務(wù),并做出相應(yīng)支配。

4、簽定服務(wù)合同:

企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,應(yīng)在簽約日上班后,做好簽約合同打印、裝訂,備好公章、檢查簽約場(chǎng)地符合簽約環(huán)境后,邀請(qǐng)企業(yè)委派簽約代表,在商定的時(shí)間與專業(yè)服務(wù)公司代表簽定專業(yè)托付服務(wù)合同。

三、社區(qū)業(yè)主監(jiān)督:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接二手項(xiàng)目服務(wù)管理業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)最大限度的將社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì),拉入社區(qū)服務(wù)決策之中。

1、監(jiān)督掌握范圍:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇最易引發(fā)服務(wù)投訴的社區(qū)保安、保潔勞動(dòng)密集型專業(yè)服務(wù),納入業(yè)主參予社區(qū)管理監(jiān)督掌握范圍,主動(dòng)邀請(qǐng)做為評(píng)委參與全程招標(biāo)活動(dòng)。利用“知道越多、陷的越深,參予越多、埋怨越少”的心理學(xué)科定率,在評(píng)審專業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案時(shí),可樂觀懇切的聽取社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的評(píng)比看法,并對(duì)其所做出的評(píng)比結(jié)論予以敬重。

對(duì)于其它專業(yè)性很強(qiáng),又不簡(jiǎn)單與社區(qū)業(yè)主直接發(fā)生投訴糾紛的,托付專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,可不納入社區(qū)業(yè)主監(jiān)督掌握范圍。

2、監(jiān)督掌握與服務(wù)管理關(guān)系:

在實(shí)行社區(qū)業(yè)主實(shí)施監(jiān)督掌握管理機(jī)制的物業(yè)二手社區(qū),其物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的管理權(quán)限將會(huì)受到不同程度的限制和約束。但與之對(duì)比形成的服務(wù)投訴削減,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說,無疑算是一種表達(dá)誠信姿勢(shì),延長(zhǎng)服務(wù)期限,保證合同商定收益的有效方法。

而且,在社區(qū)業(yè)主監(jiān)督掌握與物業(yè)服務(wù)管理權(quán)限的所謂“對(duì)立”現(xiàn)象中,其本質(zhì)只能說是一種心理對(duì)立,假如社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理可以放松心態(tài),使用換位思索方式,就會(huì)有效的緩和或化解雙方所謂的“對(duì)立”立場(chǎng),并在相對(duì)和諧輕松的環(huán)境中,履行社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任。

四、給予社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)責(zé)任:

為有效發(fā)揮客戶服務(wù)經(jīng)理可以利用客戶服務(wù)人員網(wǎng)絡(luò),快速把握社區(qū)服務(wù)工作進(jìn)展,了解社區(qū)業(yè)主投訴事由的優(yōu)勢(shì),結(jié)合物盡其用、人盡其責(zé)服務(wù)管理方法,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理,擔(dān)當(dāng)專業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、編制評(píng)價(jià)報(bào)告責(zé)任。

五、給予社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理管理權(quán)力:

雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于自身管理需要?jiǎng)儕Z了社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理,自主選擇專業(yè)托付服務(wù)公司的權(quán)力。但也同樣出于為了保證社區(qū)服務(wù)管理得以有效落實(shí),確保服務(wù)質(zhì)量達(dá)到合同承諾標(biāo)準(zhǔn),并對(duì)專業(yè)服務(wù)過程實(shí)施同步監(jiān)督,準(zhǔn)時(shí)處置質(zhì)量投訴,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理,對(duì)社區(qū)全部專業(yè)服務(wù)行使決對(duì)工作管理權(quán)力。用以隨時(shí)發(fā)覺并快速解決違反專業(yè)托付服務(wù)合同規(guī)定事宜,維護(hù)企業(yè)及社區(qū)業(yè)主合法權(quán)益。

六、利用財(cái)務(wù)結(jié)算約束社區(qū)專業(yè)服務(wù)質(zhì)量:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在社區(qū)項(xiàng)目建立完善的,專業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批工作程序,用以約束專業(yè)服務(wù)公司重視服務(wù)質(zhì)量。

其工作程序可為:

1、專業(yè)服務(wù)公司在托付服務(wù)合同商定結(jié)算日期前3天,向社區(qū)項(xiàng)目(物業(yè))值班室提交當(dāng)月/季服務(wù)費(fèi)用結(jié)算申清;

2、由社區(qū)項(xiàng)目(物業(yè))值班室按專業(yè)服務(wù)分類,通知工程、保安、保潔、綠化服務(wù)部門經(jīng)理/主管簽暑結(jié)算看法。

3、由社區(qū)項(xiàng)目(物業(yè))值班室通知客戶服務(wù)經(jīng)理,審核專業(yè)部門經(jīng)理/主管簽暑結(jié)算看法,查驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)投訴記錄,做出服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià),簽暑結(jié)算評(píng)價(jià)看法;對(duì)質(zhì)量評(píng)價(jià)未能達(dá)到合同商定標(biāo)評(píng)的結(jié)算申請(qǐng),在做出展緩予以結(jié)算打算后,應(yīng)將打算看法連同投訴記錄一并由社區(qū)項(xiàng)目(物業(yè))值班室打回申請(qǐng)企業(yè),限期(2天)拿出整改方案,進(jìn)入再次審批程序。

4、在客戶服務(wù)經(jīng)理做“合格”服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)后,應(yīng)當(dāng)面對(duì)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)專業(yè)服務(wù)質(zhì)量審核看法,并請(qǐng)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理簽暑結(jié)算批示。

5、客戶服務(wù)經(jīng)理在取得社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理簽暑結(jié)算批示后,應(yīng)將批示交社區(qū)項(xiàng)目(物業(yè))值班室,通知專業(yè)服務(wù)公司按項(xiàng)目經(jīng)理批示到財(cái)務(wù)部門辦理費(fèi)用結(jié)算業(yè)務(wù)。

6、社區(qū)財(cái)務(wù)人員在逐項(xiàng)審核社區(qū)項(xiàng)目專業(yè)經(jīng)理/主管、社區(qū)客戶服務(wù)經(jīng)理、社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理簽暑看法符合程序規(guī)定,對(duì)比合同結(jié)算商定日期、金額無誤后,方可索要服務(wù)發(fā)票、支付結(jié)算費(fèi)用。

7、未獲得結(jié)算同意批準(zhǔn)的,由其專業(yè)公司代表領(lǐng)取批示看法后,接“看法”限時(shí)拿出整改方案,進(jìn)入社區(qū)質(zhì)量不合格懲罰審批工作程序。

七、建立社區(qū)質(zhì)量不合格懲罰管理制度:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依據(jù)與各專業(yè)服務(wù)公司簽定的托付服務(wù)合同,建立建立社區(qū)質(zhì)量不合格懲罰管理制度,并依此打算對(duì)未達(dá)到商定服務(wù)質(zhì)量的,專業(yè)服務(wù)公司予以施適當(dāng)過失經(jīng)濟(jì)懲罰。

社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在行使過失經(jīng)濟(jì)懲罰權(quán)時(shí),應(yīng)留意給保持簽約服務(wù)公司留有連續(xù)履行合同的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),并特殊應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮社區(qū)保安、保潔低收入人員獲得勞動(dòng)酬勞權(quán)益依法得到保障。

詳細(xì)操作方式:

在簽約服務(wù)公司存在稍微質(zhì)量過失時(shí),其懲罰額度應(yīng)掌握在,傭金額度的3%左右。在使其受到警示懲罰后,達(dá)到促使做出整改響應(yīng),提高服務(wù)質(zhì)量的目的。

在簽約服務(wù)公司存在較大質(zhì)量過失時(shí),其懲罰額度應(yīng)掌握在,傭金額度的8%之內(nèi)。在使其受到較大懲罰后,達(dá)到促使做出更換項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人,準(zhǔn)時(shí)開展對(duì)應(yīng)培訓(xùn),做出樂觀整改響應(yīng),提高服務(wù)質(zhì)量的目的。

在簽約服務(wù)公司存在重大質(zhì)量過失時(shí),在不考慮更換專業(yè)服務(wù)公司的前題下,依據(jù)雙方合同,做出相應(yīng)懲罰。在懲罰額度超過當(dāng)次結(jié)算傭金時(shí),可采納分期抵扣懲罰金額。必要時(shí)在報(bào)請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,可實(shí)行向?qū)I(yè)服務(wù)公司施加力,并在做出連續(xù)許可擔(dān)當(dāng)社區(qū)服務(wù)看法后,要求受處處罰服務(wù)企業(yè)同意,在未足額扣除懲罰金額前,由社區(qū)項(xiàng)目部直接發(fā)放無過失職工工資,用以穩(wěn)定職工隊(duì)伍,保證社區(qū)服務(wù)不受懲罰影響的目的。

專業(yè)服務(wù)公司社區(qū)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)在,職工工資廠審批表上簽字,確認(rèn)代發(fā)數(shù)額,以便日后進(jìn)行財(cái)務(wù)核對(duì)。

社區(qū)項(xiàng)目部在采納直發(fā)工資方式時(shí),可要求專業(yè)服務(wù)公司供應(yīng)職工工資統(tǒng)計(jì)表單,并加蓋公章。社區(qū)項(xiàng)目客戶服務(wù)經(jīng)理應(yīng)審核扣除過失職工相應(yīng)工資后,方可上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理簽暑同意發(fā)放批示。

八、巧用社區(qū)業(yè)主促使服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)方法:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將社區(qū)保安、保潔兩項(xiàng)最易受到業(yè)戶投訴的專業(yè)服務(wù),納入社區(qū)業(yè)戶監(jiān)控范圍。并在服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批程序中,加上需要得到社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的滿足評(píng)價(jià),社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理方可批準(zhǔn)結(jié)算當(dāng)月/次費(fèi)用。促使專業(yè)服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)必需將服務(wù)質(zhì)量,是否達(dá)到業(yè)戶滿足,將是企業(yè)“生死存亡”的高度予以特殊關(guān)注。

九、專業(yè)服務(wù)罰金的使用管理:

1、敬重社區(qū)業(yè)戶權(quán)益:

社區(qū)每個(gè)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的業(yè)戶,都應(yīng)毫無疑問的得到物業(yè)服務(wù)管理合同商定的優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)。在社區(qū)某個(gè)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),并受到相應(yīng)懲罰時(shí),按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的,社區(qū)業(yè)戶權(quán)益也受到了不同成度侵害。他(她)們?cè)谙蛏鐓^(qū)物業(yè)做出投訴的同時(shí),也同樣具有要求得到相應(yīng)補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。

所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專業(yè)服務(wù)罰金的使用上,應(yīng)本著顧大局、忌小帳的眼光端詳專業(yè)服務(wù)罰金的,使用管理是否符合社區(qū)業(yè)戶意愿,是否真正維護(hù)社區(qū)業(yè)戶合法權(quán)益的角度,能否制定公正的罰金使用管理規(guī)定,是檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否兌現(xiàn)人性化服務(wù)管理承諾的有效評(píng)判依據(jù)。

2、罰金的產(chǎn)生緣由:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采納托付專業(yè)服務(wù)公司擔(dān)當(dāng)社區(qū)分項(xiàng)服務(wù)責(zé)任時(shí),為保證接受托付服務(wù)的專業(yè)公司所供應(yīng)的服務(wù)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),通常都會(huì)采納商定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款的方式,對(duì)專業(yè)公司的服務(wù)做出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)限制,并商定相應(yīng)的違約責(zé)任條款。在專業(yè)服務(wù)公司所供應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量未能達(dá)到商定標(biāo)準(zhǔn)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)自已與社區(qū)業(yè)主簽定的,各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到服務(wù)管理合同商定標(biāo)準(zhǔn),維護(hù)企業(yè)自身信譽(yù),不得不做出的相應(yīng)懲罰措施。其目的是為了促使全部承接社區(qū)專業(yè)服務(wù)的公司,仔細(xì)履行合同商定條款,達(dá)到服務(wù)質(zhì)量限定標(biāo)準(zhǔn),為全部社區(qū)業(yè)戶營造和諧、舒適的生活質(zhì)量環(huán)境。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)違規(guī)專業(yè)服務(wù)公司行使懲罰權(quán)時(shí),只能說明被懲罰專業(yè)服務(wù)公司未能達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),并不代表專業(yè)服務(wù)公司沒有履行服務(wù)商定服務(wù)責(zé)任。所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)做出全部剝奪專業(yè)服務(wù)公司服務(wù)費(fèi)用的打算。并且,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)、也必需敬重專業(yè)服務(wù)公司職工所付出的服務(wù)勞動(dòng)成果。特殊是那些為禰補(bǔ)質(zhì)量過失,做出努力的專業(yè)服務(wù)公司職工,更是應(yīng)當(dāng)?shù)玫竭m當(dāng)嘉獎(jiǎng),用以表達(dá)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)他(她)們所付出的努力表示敬意。

3、罰金的使用方式:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求財(cái)務(wù)部門,將專業(yè)服務(wù)罰金納入社區(qū)財(cái)務(wù)公示管理范圍。并在爭(zhēng)得社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)同意后,做為社區(qū)專項(xiàng)嘉獎(jiǎng)基金,由社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理代表社區(qū)業(yè)戶對(duì)工作表現(xiàn)優(yōu)秀、獲得業(yè)戶普遍好評(píng)和具有拾金不昧、見義勇為品德的專業(yè)服務(wù)公司職工賜予現(xiàn)金嘉獎(jiǎng)。

4、專業(yè)服務(wù)罰金的監(jiān)督與掌握:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)社區(qū)項(xiàng)目部門行使懲罰事項(xiàng)、懲罰金額進(jìn)行有效監(jiān)督,用以防止懲罰過大影響專業(yè)服務(wù)

管理,損害企業(yè)良好協(xié)作關(guān)系。掌握項(xiàng)目部門滋生權(quán)力彭賬,養(yǎng)成武斷專行的陋俗管理意識(shí)。

4.1、專業(yè)服務(wù)懲罰金的有效監(jiān)督方式:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依據(jù)社區(qū)專業(yè)服務(wù)合同金額,對(duì)項(xiàng)目部門懲罰權(quán)限做用適當(dāng)限質(zhì)。并要求項(xiàng)目部門對(duì)嚴(yán)峻質(zhì)量過失擬定懲罰前,需將過失事由、懲罰額度報(bào)請(qǐng)企業(yè)批準(zhǔn)后,方可行使懲罰權(quán)力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)社區(qū)項(xiàng)目部門懲罰權(quán)力做出限制的同時(shí),還可實(shí)行通過懲罰總額評(píng)定項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)管理力量,并將“零懲罰”做為項(xiàng)目經(jīng)理業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)之一。

4.2專業(yè)服務(wù)懲罰金的使用掌握方式:

由干物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專業(yè)服務(wù)懲罰金額以做出有效掌握措施,所以,在懲罰金的使用掌握方面可以適當(dāng)放寬,主要以社區(qū)業(yè)主監(jiān)督為準(zhǔn)。只要罰金用于專業(yè)服務(wù)公司優(yōu)秀職工嘉獎(jiǎng),并通過業(yè)主管理委員會(huì)的批準(zhǔn),就可授權(quán)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)擔(dān)當(dāng)使用處理責(zé)任。

社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理也可利用專業(yè)服務(wù)懲罰金,建立社區(qū)專業(yè)服務(wù)之星嘉獎(jiǎng)基金,用以嘉獎(jiǎng)參予社區(qū)服務(wù)滿一年的,由社區(qū)業(yè)戶評(píng)比產(chǎn)生的專業(yè)服務(wù)職工。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)格掌握不將企業(yè)職工納入懲罰嘉獎(jiǎng)范圍,并將企業(yè)職工嘉獎(jiǎng)劃規(guī)企業(yè)評(píng)定嘉獎(jiǎng)范圍之內(nèi),不得隨便占用懲罰金額,以勉降低企業(yè)公正形象。

【第3篇】大廈后期經(jīng)營管理服務(wù)建議

大廈后期經(jīng)營管理和服務(wù)建議

鑒于大廈是企業(yè)改制轉(zhuǎn)型后的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,同時(shí)又由于大廈所處的地理位置以及設(shè)計(jì)的獨(dú)特性,物業(yè)公司決心通過提高服務(wù)質(zhì)量、拓展服務(wù)項(xiàng)目,不斷滿意客戶商務(wù)方面的需求,把大廈物管做成一個(gè)品牌項(xiàng)目,達(dá)到提升總公司形象,連續(xù)物業(yè)開發(fā)的賣點(diǎn),保證公司經(jīng)營利潤的持續(xù)性,外接物業(yè)管理,增加利潤增長(zhǎng)點(diǎn)的目的。所以就本大廈后期管理和服務(wù)而言,有以下建議:

1、節(jié)能降耗、節(jié)省成本,將樓宇、設(shè)備自控與人工管理相結(jié)合,制定科學(xué)、合理的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)間,公共區(qū)域照明開關(guān)時(shí)間。

2、確保服務(wù)質(zhì)量,加強(qiáng)與百盛的準(zhǔn)時(shí)溝通,保證百盛的經(jīng)營環(huán)境,保證公司收益。

3、拓展物業(yè)管理經(jīng)營方面,在百盛營業(yè)以后,將依據(jù)物業(yè)運(yùn)行及管理區(qū)域、管理職能劃分狀況,制定物業(yè)創(chuàng)收方案,以彌補(bǔ)物管費(fèi)不足。

4、根據(jù)條例規(guī)定,公司應(yīng)給肯定比例的經(jīng)營用戶用于彌補(bǔ)物管費(fèi)的不足,公司可否將這一建議提交公司。

【第4篇】連鎖店連鎖企業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)法則

連鎖店(企業(yè))經(jīng)營管理的服務(wù)法則

提升形體表達(dá)力量

每個(gè)客戶服務(wù)人員都是企業(yè)的“代言人”,他們的禮儀和服務(wù)體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營管理水平。一個(gè)服務(wù)人員,首先應(yīng)當(dāng)具備恰當(dāng)?shù)穆殬I(yè)儀表和正確的交際禮儀,將文明敬語與美麗的體態(tài)語勝利地結(jié)合在一起,制造一種最佳的表達(dá)效果。提升本行業(yè)學(xué)問在“服務(wù)制勝”時(shí)代的大背景下,服務(wù)及管理人才需求更趨專業(yè)化。假如一個(gè)服務(wù)人員能在自己的職業(yè)生涯規(guī)劃上有較早的定位,不斷完善相關(guān)學(xué)問及技能,專心地去傾聽客戶的要求,在產(chǎn)品與客戶之間找到聯(lián)系點(diǎn),企業(yè)就能依據(jù)市場(chǎng)的需要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品、提高服務(wù)。若做到這點(diǎn),服務(wù)人員會(huì)具備更多的競(jìng)爭(zhēng)力。

--提升語言溝通力量

溝通是服務(wù)人員需要把握的一項(xiàng)重要的服務(wù)技能,是客戶服務(wù)工作環(huán)節(jié)里的重要的一環(huán),在從事服務(wù)性質(zhì)的工作中,良好的溝通不但可以化解客戶的疑問,還可以進(jìn)一步和客戶產(chǎn)生良好的互動(dòng),拉近企業(yè)與客戶之間的關(guān)系。

--提升接待客戶的技巧

對(duì)客戶接待工作的預(yù)備有許多種,詳細(xì)來講,不外乎以下兩方面:顧客畢竟盼望得到什么樣的服務(wù)顧客為什么盼望得到這樣的服務(wù)這是服務(wù)人員在觀看顧客時(shí)不斷提示自己的兩個(gè)問題。

--提升解決問題的力量

做好客戶服務(wù)工作的關(guān)鍵之處就在于解決客戶的問題,把自己當(dāng)成的確是客戶需要的產(chǎn)品專家和良師益友,這是建立雙方良好溝通的充分必要條件。

--提升心理承受力量

提高客戶服務(wù)的心理承受力量是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,不僅僅是個(gè)人要能夠適當(dāng)?shù)卣{(diào)整心情,提高心理耐力:管理人員也應(yīng)當(dāng)留意員工的心情管理,并加大這方面的培訓(xùn)與投資。通過壓力管理,企業(yè)不僅能夠有效地為服務(wù)人員減輕壓力,更增加了他們的分散力、核心力,拉近了服務(wù)人員與企業(yè)間的距離,促進(jìn)員工滿足度和客戶滿足度的提高,有效地提升企業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn),樹立服務(wù)品牌。--提升投訴處理力量據(jù)統(tǒng)計(jì),當(dāng)投訴得不到解決時(shí),81%的客戶不再回來了!但是,從另一方面來說,處理客戶投訴是建立客戶忠誠的最好契機(jī)。

--提升職業(yè)責(zé)任意識(shí)

假如一個(gè)員工的全部是一座冰山,浮在水面上的是他所擁有的資質(zhì)、學(xué)問、行為和技能;而潛在水面之下的東西,包括職業(yè)道德、職業(yè)精神等,則稱之為隱性素養(yǎng)。在肯定程度上來說,一個(gè)員工的隱性素養(yǎng)比顯性素養(yǎng)更為重要。

--提升客戶應(yīng)對(duì)技巧

在客戶服務(wù)人員與客戶的溝通過程中,會(huì)遇上各種類型的客戶,提出各種讓人很難處理的問題,遇上這種挑剔的客戶時(shí),應(yīng)當(dāng)怎么辦當(dāng)消失各種很難應(yīng)付的狀況時(shí),不管場(chǎng)景有多簡(jiǎn)單,服務(wù)人員必需快速反應(yīng),快速處理。

--提升客戶忠誠度

顧客的滿足度、愉悅度和信任度是形成客戶忠誠的最主要因素,是關(guān)鍵所在。“始終以客戶為中心”不能只是一句口號(hào)或是貼在墻上服務(wù)宗旨。應(yīng)當(dāng)是一種詳細(xì)的實(shí)際行動(dòng)和帶給客戶的一種感受,服務(wù)人員要學(xué)會(huì)從各種途徑了解客戶的心里真實(shí)想法等。

--提升客戶關(guān)系管理

開發(fā)一個(gè)新客戶的成本大約是維護(hù)一個(gè)老客戶成本的6位,可見維護(hù)老客戶是如何的重要了。實(shí)施客戶關(guān)系管理的目的就是要留住客戶。不僅要制造目前的價(jià)值,而且還要制造將來的價(jià)值以及客戶的附加值,使客戶價(jià)值最大化!

一、解析服務(wù)型連鎖企業(yè)門店管理的重要性與門店管理消失的問題連鎖企業(yè)進(jìn)展越來越快速,專業(yè)、系統(tǒng)及標(biāo)準(zhǔn)化的門店管理是連鎖企業(yè)持續(xù)贏利、進(jìn)展的根基,是門店競(jìng)爭(zhēng)力的核心

第一:門店的日常銷售業(yè)績(jī)的產(chǎn)生均與店長(zhǎng)有著特別直接的關(guān)系。一個(gè)好的店長(zhǎng)可以帶來好的業(yè)績(jī),一旦離開,此店的銷售業(yè)績(jī)馬上下滑。

其次:許多連鎖企業(yè),尤其是服務(wù)型的行業(yè),因會(huì)員數(shù)量浩大,卻沒有統(tǒng)一或不完備的門店數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),極度缺乏客戶關(guān)系管理的機(jī)制,造成開發(fā)新客戶的成本加大,運(yùn)營成本增加。

第三:門店對(duì)于顧客服務(wù)和長(zhǎng)期的關(guān)系管理缺少連貫性,不能保持良好的品質(zhì),較難維持顧客的長(zhǎng)期認(rèn)同。

第四:門店日常管理無序,缺乏規(guī)范且統(tǒng)一的營運(yùn)流程、制度、表單,導(dǎo)致門店管理無章可循,管理難度加大。沒有系統(tǒng)化的管理工具,消失了只見規(guī)模不見效益的局面。

第五:連鎖企業(yè)在建設(shè)樣板店或直營店時(shí),過于注意表面工程。只是把其當(dāng)做招商的工具,卻未形成一套可復(fù)制的運(yùn)營系統(tǒng),不能為將來的無論是直營店還是加盟店的擴(kuò)展奠定生存的基礎(chǔ)。

第六:店面員工自主性大,缺乏技能與專業(yè)訓(xùn)練,對(duì)于顧客的服務(wù)全憑個(gè)人的素養(yǎng)與言行,不能體現(xiàn)整體企業(yè)品牌的形象與吸引力。

第七:門店團(tuán)隊(duì)分散力不高,店長(zhǎng)缺乏帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的力量與領(lǐng)導(dǎo)力,導(dǎo)致員工之間協(xié)作不順暢。

第八:門店各崗位員工缺乏統(tǒng)一的、能夠與業(yè)績(jī)和力量表現(xiàn)掛鉤的績(jī)效考核制度和良性、階梯式的晉升通道,導(dǎo)致員工之間存在著巨大落差。員工進(jìn)展方向與規(guī)劃不明確,沒有歸屬感。

第九:門店運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)本身存在缺陷,難以執(zhí)行落實(shí)到位

第十:連鎖各店管理與服務(wù)水平、標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,形成不連不鎖或連而不鎖的局面。同時(shí),各門店“埋頭苦干”、各自為政,閱歷無法共享。因此,連鎖門店運(yùn)營若想有效提升運(yùn)營水平,必需從以下二個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)動(dòng)身:一、標(biāo)準(zhǔn):一套合理有效的運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)是連鎖門店管理的基礎(chǔ),更是連鎖企業(yè)擴(kuò)張進(jìn)展的達(dá)芬奇密碼;二、執(zhí)行:有了標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)當(dāng)形成一套有效的監(jiān)督機(jī)制將其執(zhí)行到細(xì)節(jié),員工的培訓(xùn)與教化應(yīng)以此為核心綻開,以期達(dá)到一個(gè)門店科學(xué)有序、不以人為轉(zhuǎn)移的運(yùn)營管理體系。

二、針對(duì)連鎖服務(wù)行業(yè),綻開門店管理的重要內(nèi)容

一個(gè)良好運(yùn)營的、科學(xué)的連鎖門店管理體系,主要包括以下方面:

a、銷售管理:

大部分的連鎖企業(yè)認(rèn)為,銷售管理是門店管理的重中之重,是門店持續(xù)產(chǎn)生績(jī)效與利潤的源泉。許多企業(yè)在實(shí)施銷售管理的時(shí)候,多數(shù)是以結(jié)果導(dǎo)向?yàn)楣芾砟繕?biāo)。每天、每周或每月,企業(yè)負(fù)責(zé)人或銷售總監(jiān)只以最終的數(shù)字作為管理的層面,卻不注意銷售管理的核心部分

【第5篇】物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營管理總體目標(biāo)

物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營管理總體目標(biāo)

總體目標(biāo)目標(biāo)細(xì)化

物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查目標(biāo)

1.依據(jù)公司業(yè)務(wù)進(jìn)展的需要,制訂物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查方案,并確保方案得到100%執(zhí)行

2.根據(jù)調(diào)查方案的要求進(jìn)行項(xiàng)目資料收集,保證收集的資料精確?????、有效

市場(chǎng)拓展目標(biāo)

1.依據(jù)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)方向,組織制訂市場(chǎng)拓展方案,并保證方案編制準(zhǔn)時(shí)率達(dá)到100%

2.組織市場(chǎng)拓展人員實(shí)施市場(chǎng)拓展方案,確保方案完成率達(dá)到100%

物業(yè)招商目標(biāo)

1.負(fù)責(zé)公司物業(yè)招商工作方案的制訂與組織實(shí)施,并確保工作方案按時(shí)完成率達(dá)到100%

2.負(fù)責(zé)轄區(qū)商戶的日常管理,保證業(yè)主對(duì)招商工作的滿足率在98%以上

項(xiàng)目投標(biāo)管理目標(biāo)

1.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的模式,完成物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)書的編制,并保證標(biāo)書編制的準(zhǔn)時(shí)率達(dá)到100%

2.樂觀運(yùn)作物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)相關(guān)事務(wù),確保中標(biāo)率達(dá)到90%以上

合作合同管理目標(biāo)

1.代表公司與房地產(chǎn)商、小區(qū)商戶等進(jìn)行物業(yè)合作洽談、簽訂合作合同,確保公司不受損失

2.負(fù)責(zé)物業(yè)合作合同資料的日常管理,確保檔案無遺失現(xiàn)象發(fā)生

【第6篇】瑞恒物業(yè)管理服務(wù)宗旨經(jīng)營理念

恒瑞物業(yè)管理服務(wù)宗旨、經(jīng)營理念

企業(yè)文化、企業(yè)形象

北京市恒瑞物業(yè)管理有限公司本著高效、精干的原則,虛心、協(xié)作、勤儉、創(chuàng)新的企業(yè)精神,以人為本、客戶至上的管理宗旨,獨(dú)具特色的物業(yè)管理和科學(xué)的手段,使公司在經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展起來的新興行業(yè)中,成為一個(gè)多方位、高層次、規(guī)范化的綜合性管理公司,為每位用戶營造出一個(gè)平安、舒適、清潔、優(yōu)雅、便捷的生活及辦公環(huán)境。

服務(wù)理念:

以人為本、強(qiáng)化服務(wù)

經(jīng)營理念:

注意品牌、適時(shí)進(jìn)展

管理理念:

規(guī)范、嚴(yán)格、主動(dòng)、高效

人才理念:

以人為本、共同進(jìn)展

在加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),樹立企業(yè)形象方面,恒瑞物業(yè)公司已經(jīng)充分熟悉到,保證企業(yè)文化同企業(yè)宗旨、理念、目標(biāo)的統(tǒng)一是培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過企業(yè)文化的導(dǎo)向、激勵(lì)和分散作用把員工統(tǒng)一到企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)上是戰(zhàn)略實(shí)施的保證。因此公司建立和形成了具有恒瑞特色并服務(wù)企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略的企業(yè)文化。

恒瑞物業(yè)管理公司的企業(yè)文化是由四個(gè)層次構(gòu)成的,即表層的物質(zhì)文化,淺層的行為文化,中層的制度文化和深層的精神文化。尤其是在培育中層的制度文化和深層的精神文化方面不斷強(qiáng)化。中層的制度文化,是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價(jià)值等意識(shí)形態(tài)相適應(yīng)的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機(jī)構(gòu)等。這一層次主要是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。恒瑞物業(yè)管理公司通過現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制度、組織結(jié)構(gòu)體系、管理的規(guī)章制度等反映出企業(yè)的價(jià)值觀、精神和文化,使其成為企業(yè)文化中的強(qiáng)制性文化。深層的精神文化,是恒瑞企業(yè)文化中的核心層,它是指企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營中形成的獨(dú)具企業(yè)特征的意識(shí)形態(tài)和文化觀念,包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、坐標(biāo)觀念、企業(yè)目標(biāo)和行為準(zhǔn)則等。例如:恒瑞物業(yè)管理的品牌概念'優(yōu)質(zhì)服務(wù)=細(xì)致+創(chuàng)新+用戶需求'就反映了企業(yè)的深層精神文化。恒瑞物業(yè)管理公司在企業(yè)多種經(jīng)營過程中逐步形成了與之匹配的企業(yè)精神,企業(yè)道德、企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)價(jià)值。

恒瑞物業(yè)管理公司企業(yè)文化具有導(dǎo)向、約束、分散、激勵(lì)和輻射五大功能。通過創(chuàng)立和建設(shè)企業(yè)文化,使它成為全體員工所共同擁有、相互認(rèn)同的行為方式和思想方法,從而產(chǎn)生一種分散力,使他們不僅情愿投身于企業(yè),而且同心同德的去維護(hù)企業(yè)的形象和利益。這是一種巨大的財(cái)寶,并已經(jīng)成為恒瑞物業(yè)管理公司進(jìn)展的動(dòng)力。

【第7篇】新城小區(qū)經(jīng)營管理服務(wù)新思路規(guī)范

新城小區(qū)經(jīng)營、管理、服務(wù)新思路

隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、社會(huì)的進(jìn)步,一幢幢高檔生活區(qū)崛起于繁華的城市,為城市增加了無窮的魅力,也成就了現(xiàn)代都市人的高尚生活。面對(duì)這些都市新貴,我們應(yīng)當(dāng)為他們供應(yīng)什么樣的管理和服務(wù),才能滿意業(yè)主日益變化的需求從業(yè)多年,一路走來,生存和進(jìn)展的需要告知我們,無論何時(shí),進(jìn)展始終是不變的硬道理。要進(jìn)展就必需要?jiǎng)?chuàng)新,要有新思路,新舉措、新變化?；谶@種理念,我們將在'zz濱海新城'供應(yīng)如下創(chuàng)新項(xiàng)目:

1創(chuàng)新管理

a.智能化管理:

小區(qū)局域網(wǎng)--建議開發(fā)商在小區(qū)建立局域網(wǎng),我們可充分利用這個(gè)平臺(tái),只要業(yè)主家里有相關(guān)設(shè)備(電腦、電視)即可利用該設(shè)施充分了解費(fèi)用收繳、消費(fèi)預(yù)訂、小區(qū)各功能區(qū)域狀況及公共性事務(wù)等,便利業(yè)主,便于管理。

b.共同管理:

在小區(qū)各項(xiàng)管理中,站在共同管理的角度,建立一種物業(yè)管理公司與業(yè)主間的公平關(guān)系,發(fā)揚(yáng)民主,共同商討、共同管理。例如:對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)單位進(jìn)行發(fā)包,客戶服務(wù)中心將組織有實(shí)力的幾家綠化養(yǎng)護(hù)公司在現(xiàn)場(chǎng)亮相,由業(yè)主自主投票選擇確定。

c.危機(jī)管理:

我們的專業(yè)管理人員將定期對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)管理做一次危機(jī)評(píng)估,如公共平安管理、設(shè)施設(shè)備管理、業(yè)主的危機(jī)行為等。把一些隱蔽的危機(jī)找出來,進(jìn)行充分評(píng)估,并制定危機(jī)處理、應(yīng)急預(yù)案,對(duì)一些可能消失的危機(jī)進(jìn)行預(yù)估,一旦消失危機(jī),即可根據(jù)方案從容應(yīng)對(duì)。

d.設(shè)施管理:

在各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的管理中,樹立正確的節(jié)能觀念,盡可能做到'花最少的錢,辦更大的事'。比如:在燈泡的選擇上,是選擇1元/1000小時(shí)壽命的燈泡,還是選擇1.2元/1500小時(shí)的名牌燈泡,通過認(rèn)真對(duì)比,加以確認(rèn)。

2創(chuàng)新服務(wù)、經(jīng)營

2.1整合集團(tuán)資源,為業(yè)主(客戶)供應(yīng)vip的服務(wù)

利用集團(tuán)優(yōu)勢(shì),整合集團(tuán)資源,建立**物業(yè)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)。即凡是由我司實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目的業(yè)主都將獲贈(zèng)一張'**物業(yè)業(yè)主通惠vip卡',該卡可涉及各個(gè)領(lǐng)域,如家用電器、旅游服務(wù)等。業(yè)主如有消費(fèi)需求,僅需撥打卡上服務(wù)中心的電話,出示卡號(hào),即可享受集團(tuán)員工內(nèi)部?jī)r(jià)格,且當(dāng)消費(fèi)累積到肯定的金額,還可獲得返利。

2.2裝修團(tuán)體選購

本著便利業(yè)主,質(zhì)量保證的原則,在業(yè)主裝修期間,我司擬組織業(yè)主進(jìn)行團(tuán)體選購,詳細(xì)如下:

(1)選擇物美價(jià)廉、有信譽(yù)、有保證的優(yōu)秀裝修企業(yè),限量限時(shí)進(jìn)駐小區(qū)現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行裝修詢問。為業(yè)主供應(yīng)一個(gè)比較和選擇的平臺(tái)。

(2)組織團(tuán)體選購。即組織業(yè)主進(jìn)行各種材料及家用設(shè)施設(shè)備的選購,獵取最優(yōu)待的價(jià)格。

通過我司組織的團(tuán)購活動(dòng),業(yè)主既可以獲得優(yōu)待的價(jià)格,還可以選擇到最好的裝修企業(yè),有效保證裝修工作的圓滿完成。另外,物業(yè)公司在其中還起到了幫助業(yè)主監(jiān)督裝修公司的作用,且隨著物業(yè)公司的擴(kuò)張,裝修企業(yè)一路跟進(jìn),為起到更好的示范效應(yīng),裝修企業(yè)將更加注意售后服務(wù)管理工作,免除業(yè)主的后顧之憂。

【導(dǎo)語】經(jīng)營管理服務(wù)怎么寫受歡迎？本為整理了7篇優(yōu)秀的經(jīng)營管理服務(wù)范文，為便于您查看，點(diǎn)擊下面《名目》可以快速到達(dá)對(duì)應(yīng)范文。以下是我為大家收集的經(jīng)營管理服務(wù)，僅供參考，盼望對(duì)您有所關(guān)心。

名目第1篇物業(yè)經(jīng)營中外包服務(wù)質(zhì)量掌握管理程序第2篇寫字樓經(jīng)營管理服務(wù)第3篇新城小區(qū)經(jīng)營管理服務(wù)新思路規(guī)范第4篇瑞恒物業(yè)管理服務(wù)宗旨經(jīng)營理念第5篇大廈后期經(jīng)營管理服務(wù)建議第6篇物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營管理總體目標(biāo)第7篇連鎖店連鎖企業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)法則

【第1篇】寫字樓經(jīng)營管理服務(wù)

寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營管理服務(wù)

1物業(yè)經(jīng)營之意義

在物業(yè)管理各項(xiàng)環(huán)節(jié)中,經(jīng)營的份量不容忽視。**地處長(zhǎng)沙市繁華地段,大廈使用功能齊全,配套合理,是長(zhǎng)沙市最具現(xiàn)代水準(zhǔn)的高檔次寫字樓。因此,該項(xiàng)經(jīng)營是否得力,直接關(guān)系到進(jìn)展商的細(xì)心設(shè)計(jì)和資金投入能否達(dá)到預(yù)期的效果,關(guān)系到物業(yè)投資人能否得到良好的回報(bào),物業(yè)經(jīng)營關(guān)系到能否滿意使用者的需要,從而達(dá)到整體物業(yè)保值、增值的目的。

良好的物業(yè)經(jīng)營,期效力特別明顯

獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入;

帶旺人氣、促進(jìn)物業(yè)租賃;

形成賣點(diǎn),促進(jìn)物業(yè)銷售;

滿意客戶的多種需要;

對(duì)客戶形成吸引力;

擴(kuò)大物業(yè)的知名度,形成品牌物業(yè);

供應(yīng)更多的附加利益。

2cpm的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)

cpm的經(jīng)營型物業(yè)管理模式與理念,使其在進(jìn)行有效物業(yè)管理的同時(shí),不斷開發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的經(jīng)營潛力,以實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。大量勝利的實(shí)例,充分驗(yàn)證了cpm在經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營策劃等方面的綜合運(yùn)作與統(tǒng)籌力量。

通常商服型物業(yè)的經(jīng)營分為四種形式,一是進(jìn)展商自營,二是以招商形式推向市場(chǎng),三是進(jìn)展商與物業(yè)管理公司合作經(jīng)營,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),相得益彰,四是以上三種方式并存混合經(jīng)營方式。

cpm的經(jīng)營管理優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在

2.1經(jīng)營策劃優(yōu)勢(shì)

cpm在經(jīng)營策劃方面勝利的實(shí)例首先體現(xiàn)在協(xié)作開發(fā)商全面加快樓盤市場(chǎng)的推廣。諸如二十一世紀(jì)演藝中心、中航健身會(huì)、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航職工餐廳、中航汽車美容中心等,去年cpm公司勝利地策劃實(shí)施了中航苑'八大幫食街'商業(yè)配套項(xiàng)目,吸引了大量的消費(fèi)者,為中航苑又增加一處特色服務(wù)。

除深圳本部的大量勝利實(shí)例外,cpm在武漢信合大廈、北京艾維克大廈等分另經(jīng)營策劃了商務(wù)中心、咖啡廳、餐廳、美容中心、會(huì)議中心、洗衣店等配套經(jīng)營項(xiàng)目,既增加了經(jīng)營收入,又為客戶提高了便捷的服務(wù)

2.2租賃服務(wù)優(yōu)勢(shì)

cpm的經(jīng)營型物業(yè)管理模式與理念,使其在進(jìn)行有效物業(yè)管理的同時(shí),不斷開發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的租賃潛力,以實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。大量勝利的實(shí)例,充分驗(yàn)證了cpm在租賃經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營策劃等方面的綜合運(yùn)作與統(tǒng)籌力量。

近年來,cpm公司年租賃經(jīng)營規(guī)模已達(dá)60萬平方米以上,代理租賃的物業(yè)涉及商業(yè)、寫字樓、公寓、工業(yè)廠房、住宅等各方面。

在深圳市物業(yè)任憑市場(chǎng)大幅起落的過程中,cpm公司精確?????地把握市場(chǎng)脈搏,適時(shí)調(diào)整租賃導(dǎo)向,使代理的公寓、住宅出租率始終保持在95%以上,寫字樓和商業(yè)面積出租率保持在90%以上;僅中航苑25萬平方米物業(yè)的租金,年收入已突破人民幣8000萬元。

幾年來的市場(chǎng)實(shí)踐,cpm公司積累了豐富的租賃代理實(shí)踐閱歷,培育了一批深諳物業(yè)管理和租賃經(jīng)營的骨干隊(duì)伍,拓展了物業(yè)管理服務(wù)的范圍,公司的綜合實(shí)力得到顯著提高。對(duì)公司物業(yè)租賃經(jīng)營方面有了深刻的體會(huì),歸納起來有以下幾個(gè)特點(diǎn):

a.著眼當(dāng)前,更注意三至十年的中長(zhǎng)期市場(chǎng);

b.奉行淡市擴(kuò)張策略;在物業(yè)租賃市場(chǎng)冷淡時(shí),抓住淡市中有利因素,細(xì)心策劃,瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙堅(jiān)決切入,全力擴(kuò)張;

c.隨時(shí)把握物業(yè)租售市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息,精確?????把握當(dāng)前和潛在的目標(biāo)客戶;

d.選擇客戶時(shí),更加注意品質(zhì)和潛能,租金因素放在其后,全力捕獲國內(nèi)外名牌企業(yè)入駐,以點(diǎn)帶面;

e.策略敏捷,擅長(zhǎng)應(yīng)變,準(zhǔn)時(shí)調(diào)整,適應(yīng)市場(chǎng);

f.樹立物業(yè)任憑全過程服務(wù)理念,強(qiáng)調(diào)合同簽定后規(guī)范而周到的物業(yè)管理服務(wù),使業(yè)主有一個(gè)舒適協(xié)調(diào)的經(jīng)營環(huán)境;

g.選擇大眾化宣揚(yáng)媒體,單位小規(guī)模,小板塊,以小勝大,以少勝多,有針對(duì)性、有目的性,有實(shí)效性;

h.全面跟蹤合同租賃合同履行過程,確保租金收入;

i.最大限度地爭(zhēng)取政府支持,以社會(huì)效益帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益。

2.3集團(tuán)優(yōu)勢(shì)

深圳中航集團(tuán)是中國航空技術(shù)進(jìn)出口總公司在深圳設(shè)立的大型企業(yè)集團(tuán)。自1980年成立以來,集團(tuán)依托航空工業(yè)的人才、技術(shù)實(shí)力,發(fā)揮深圳特區(qū)的地理、政策優(yōu)勢(shì),樂觀進(jìn)取,銳意開拓,經(jīng)過20余年的努力,現(xiàn)已進(jìn)展成為集高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融證券業(yè)、商貿(mào)業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性企業(yè)集團(tuán),旗下聚合著包括飛亞達(dá)、深天馬、深南光、中航實(shí)業(yè)四家深、港兩地上市公司的幾十家企業(yè)。

中航技酒店集團(tuán)的龍頭是四星級(jí)的格蘭云天大酒店內(nèi)設(shè)商務(wù)洽淡、會(huì)客、健身、商務(wù)中心、西餐廳、卡拉ok廳、大型免稅商場(chǎng)、芬蘭浴等,酒店連續(xù)歷年被評(píng)為深圳十佳酒店,另有上海賓館、中航賓館以及天虹商場(chǎng)等大型商服企業(yè)。

3規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析

**座落在長(zhǎng)沙市鬧市區(qū),新華書店、華聯(lián)商廈等大型商場(chǎng)匯合于此,形成了肯定的商貿(mào)圈。

wto為長(zhǎng)沙市的進(jìn)展帶來了巨大的想象空間,同時(shí)也為**的定位和進(jìn)展帶來了歷史性機(jī)遇。

經(jīng)受數(shù)年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,中國經(jīng)濟(jì)雖然實(shí)現(xiàn)了軟著陸,但是房地產(chǎn)的調(diào)整仍需一段時(shí)間,房地產(chǎn)的銷售與租賃價(jià)格仍呈下滑趨勢(shì)。

由于人們對(duì)目前通貨緊縮的預(yù)期和擔(dān)擾,房地產(chǎn)市場(chǎng)不再會(huì)象前幾年經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)那樣大起大落。近期經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)與以往相比完全不同,過去只要政策有所松動(dòng),經(jīng)濟(jì)馬上回升,而目前在實(shí)行了一系列政策后仍回升緩慢。主要緣由在于隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展與XX的深化,當(dāng)前中國已進(jìn)入需求導(dǎo)向的時(shí)代,打算總產(chǎn)量的最終因素是消費(fèi)需求,當(dāng)前根本問題還是消費(fèi)需求不足。

3.1商貿(mào)區(qū)潛在客戶分析(目標(biāo)客戶的確定與分析)

3.1.1潛在目標(biāo)客戶分析

與中國市場(chǎng)親密相關(guān)的國內(nèi)外聞名企業(yè)

已進(jìn)駐企業(yè)

尚未進(jìn)駐企業(yè)

規(guī)?？焖贁U(kuò)張企業(yè)

3.1.2wto為中國市場(chǎng)帶來的新行業(yè)分析

以前未開發(fā)行業(yè)

以前受限制行業(yè)

全新行業(yè)的誕生

3.1.3國際性商貿(mào)中心區(qū)的配套行業(yè)分析

商務(wù)服務(wù)行業(yè)

生活服務(wù)行業(yè)

消遣服務(wù)行業(yè)

3.2**項(xiàng)目市場(chǎng)定位

3.2.1市場(chǎng)定位

cpm公司將**項(xiàng)目市場(chǎng)定位表述為:融合長(zhǎng)沙商貿(mào)中心區(qū)整體環(huán)境,集寫字樓、商場(chǎng)、酒店、康體中心為一體,具備國

際水準(zhǔn)設(shè)施配備和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的智能商務(wù)大廈。

3.2.2客戶群體分析

寫字樓的目標(biāo)客戶:

主體目標(biāo)客戶

相關(guān)目標(biāo)客戶

幫助客戶

商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)客戶:

必備的商業(yè)配套項(xiàng)目,如商務(wù)中心、銀行、證券、會(huì)計(jì)師樓、律師樓、適宜的中、高檔餐飲服務(wù)項(xiàng)目

配套項(xiàng)目如健身、消遣等

4營銷策略

4.1總體經(jīng)營方向及目標(biāo)客戶定位分析

4.1.1目標(biāo)客戶的行業(yè)分析

目標(biāo)客戶主體經(jīng)營行業(yè)的分析確定

目標(biāo)客戶配套行業(yè)的分析

目標(biāo)客戶幫助行業(yè)的分析

4.1.2目標(biāo)客戶的規(guī)模分析

大客戶

中、小客戶

4.1.3目標(biāo)客戶的穩(wěn)定性分析

長(zhǎng)期客戶

短期客戶

4.2目標(biāo)客戶的優(yōu)先原則

4.2.1主體行業(yè)(大規(guī)模)目標(biāo)客戶優(yōu)先、優(yōu)待原則

4.2.2區(qū)域內(nèi)功能互補(bǔ)型優(yōu)先原則

4.2.3潛在的目標(biāo)全都性優(yōu)先原則

4.3營銷組合

4.3.1針對(duì)主體目標(biāo)客戶的營銷

定位是營銷勝利與否的打算因素

營銷方式包括直銷、托付相宜中介、選擇相宜媒體、測(cè)算優(yōu)待價(jià)等。

4.3.2常規(guī)的營銷組合

利用集中的宣揚(yáng)廣告攻勢(shì)營銷

建立一套行之有效的聯(lián)銷網(wǎng)絡(luò)體系

業(yè)務(wù)員直銷網(wǎng)絡(luò)

中介合作網(wǎng)絡(luò)體系

網(wǎng)上營銷體系

完善的現(xiàn)場(chǎng)營銷體系

專業(yè)的樓體廣告宣揚(yáng)

嚴(yán)格的價(jià)格管理體系及完善的嘉獎(jiǎng)、提成方法

協(xié)作營銷的形象工程的完善

大廈環(huán)境形象的完善到位

物業(yè)管理的形象確立

4.3.3敏捷機(jī)動(dòng)的營銷價(jià)格確定

a.針對(duì)主體目標(biāo)客戶的特別優(yōu)待方法:

確定最優(yōu)待的價(jià)格底線以提高勝利率并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合租賃期限來調(diào)整價(jià)格底線

b.價(jià)格制定策略

內(nèi)部預(yù)定期的優(yōu)待價(jià)格

推廣期的優(yōu)待方式

穩(wěn)定期的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

4.3.4進(jìn)行合理的分割,以提高出租規(guī)模的敏捷性。

a.經(jīng)營目標(biāo)

b.依據(jù)配套項(xiàng)目和不同的樓層制定了不同的出租率目標(biāo)。

c.租金遞增目標(biāo)

依據(jù)市場(chǎng)狀況確定起步租金定位

d.價(jià)格策略

實(shí)行敏捷多變的方式

5經(jīng)營合作方式

良好的經(jīng)營策劃和租賃服務(wù),使cpm在市場(chǎng)更廣泛地接觸客戶群體,通過與**進(jìn)展商的合作,cpm將借助于**周邊商貿(mào)優(yōu)勢(shì)的延長(zhǎng),以及強(qiáng)有效的經(jīng)營策略,快速獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。全面啟動(dòng)廣場(chǎng)的商業(yè)市場(chǎng),提高業(yè)主的投資回報(bào)率。

5.1配套項(xiàng)目的經(jīng)營

大廈配套項(xiàng)目包括商場(chǎng)、酒店、餐飲、康體中心、銀行、證券等,cpm將通過委派專業(yè)經(jīng)營人才對(duì)大廈周邊商貿(mào)圈、大廈業(yè)主、客戶等進(jìn)行調(diào)研和市場(chǎng)細(xì)分、定位,供應(yīng)整體經(jīng)營策劃方案供進(jìn)展商參考,為進(jìn)展商供應(yīng)配套經(jīng)營服務(wù)。

5.1.1招商引資,進(jìn)行品牌經(jīng)營?？蓪?shí)行的方式包括聯(lián)系中航技酒店集團(tuán)及深圳、香港等地聞名酒店,商場(chǎng)的經(jīng)營者,投資經(jīng)營大廈酒店及商場(chǎng),以獲得品牌效益;

5.1.2與大廈進(jìn)展商合作,依托中航技酒店集團(tuán)的龍頭格蘭云大酒店經(jīng)營優(yōu)勢(shì),引進(jìn)品牌管理模式,共同經(jīng)營酒店配套項(xiàng)目,使其成為具備當(dāng)?shù)靥厣男羌?jí)酒店;

5.1.3由cpm投資,經(jīng)營大廈內(nèi)員工食堂配套項(xiàng)目,為大廈客戶供應(yīng)工作餐服務(wù),以優(yōu)質(zhì)低價(jià),保本經(jīng)營的服務(wù)原則,為大廈客戶供應(yīng)周到的服務(wù),提高物業(yè)投資、租賃的附加值;

5.1.4詳細(xì)細(xì)節(jié)另行協(xié)商。

5.2租賃服務(wù)方式

5.2.1服務(wù)方式

cpm將憑借自身在深圳租賃市場(chǎng)中的經(jīng)營優(yōu)勢(shì),以托付代理租賃的方式,為進(jìn)展商供應(yīng)全程租賃服務(wù)。在充分保證業(yè)主利益、協(xié)作進(jìn)展商整體進(jìn)展方案需要的前提下,通過供應(yīng)經(jīng)營策劃建議與租賃服務(wù)體系,使管理與經(jīng)營雙向推動(dòng)。

cpm公司積累了15年的綜合物業(yè)管理閱歷,在代理租賃業(yè)務(wù)方面不乏勝利范例。1995年cpm代理中航苑大廈裙樓8000平方米全新商業(yè)面積租賃,一年間將出租率提升到80%,當(dāng)時(shí)成了深圳冷淡的租賃市場(chǎng)熱門話題。另外,1992年來代理1000余套公寓租賃,我們面對(duì)租賃市場(chǎng)千變?nèi)f化,適時(shí)實(shí)行應(yīng)變措施,幾年來始終將出租率保持在95%以上,受到業(yè)主和客戶的全都好評(píng)。

5.3代理出租方式要點(diǎn)

5.3.1cpm公司組建市場(chǎng)推廣小組。

5.3.2cpm公司負(fù)責(zé)制定組合經(jīng)營方案,包括市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)客戶確定、租賃價(jià)格定位、廣告策劃、詳細(xì)營銷策略及規(guī)范的租后服務(wù)等。

5.3.3營銷方案經(jīng)業(yè)主和管委會(huì)認(rèn)可后,由市場(chǎng)推廣小組詳細(xì)實(shí)施。

5.3.4cpm公司負(fù)責(zé)辦理租后手續(xù),包括計(jì)費(fèi)、收費(fèi)、催繳費(fèi)、稅收等。

5.3.5確定出租率、租金收繳率、欠租收繳率目標(biāo)(一年期)及完成目標(biāo)后的獎(jiǎng)懲制度。

5.3.6cpm公司按租金總客的7%左右(詳細(xì)另協(xié)商)收取代理傭金。

5.3.7供應(yīng)信息和詢問服務(wù),在地方政策法規(guī)、公共關(guān)系等方面,為港澳臺(tái)、外商疏通關(guān)系,代辦申報(bào)審批手續(xù)等,延長(zhǎng)租后服務(wù),為客戶制造良好的經(jīng)營環(huán)境。

5.3.8加強(qiáng)與政府溝通,多渠道關(guān)心客戶降低經(jīng)營成本。

【第2篇】物業(yè)經(jīng)營中外包服務(wù)質(zhì)量掌握管理程序

物業(yè)經(jīng)營中的“外包服務(wù)”質(zhì)量掌握管理程序

依據(jù)目前越來越多的專業(yè)化服務(wù)公司加入到物業(yè)服務(wù)管理行業(yè),幫助物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)分別擔(dān)當(dāng)著社區(qū)安保;電梯專業(yè)修理/檢測(cè);保安、消防監(jiān)控/報(bào)警設(shè)施、設(shè)備修理/檢測(cè);水箱消毒/水質(zhì)檢測(cè);社區(qū)環(huán)境保潔;社區(qū)垃圾外運(yùn);化糞池清淘外運(yùn);社區(qū)專業(yè)消殺等各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)保障。

隨著多元化專業(yè)服務(wù)公司不斷加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)之中,共享經(jīng)營市場(chǎng),這對(duì)細(xì)化專業(yè)分工、增加有序競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)、提高服務(wù)質(zhì)量,無疑有著樂觀、有效的促進(jìn)物業(yè)行業(yè)進(jìn)展做用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于保證專業(yè)托付服務(wù)質(zhì)量,削減暗箱操作,掌握托付服務(wù)成本,降低投標(biāo)報(bào)價(jià),壓低服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力量,普遍都會(huì)采納實(shí)行統(tǒng)一“專業(yè)托付服務(wù)”管理方式。并且,很少采納放權(quán)于社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理,讓其擔(dān)當(dāng)選擇“專業(yè)托付服務(wù)”合作企業(yè)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于直接擔(dān)當(dāng)著,各專業(yè)合作公司服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。所以,對(duì)托付服務(wù)管理實(shí)施仔細(xì)評(píng)比、有效監(jiān)控、服務(wù)指導(dǎo)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行社區(qū)服務(wù)合同,保證服務(wù)質(zhì)量、打造服務(wù)品牌有著至關(guān)重要的做用。

一、托付服務(wù)招標(biāo):

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都通過經(jīng)營活動(dòng)分別建有,相對(duì)穩(wěn)定的專業(yè)服務(wù)伙伴合作關(guān)系。并且對(duì)各伙伴關(guān)系的服務(wù)報(bào)價(jià)、職工質(zhì)素、服務(wù)質(zhì)量也有大治了解,工作協(xié)調(diào)相對(duì)通暢。所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)高層普遍存在抵觸與新的專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作的心態(tài)。也打算了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇專業(yè)服務(wù)公司時(shí),極少采納公開招標(biāo)而是選擇邀請(qǐng)招標(biāo)方式的理由。

1、招標(biāo)活動(dòng)組職管理:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可指定企業(yè)經(jīng)營或管理部門擔(dān)當(dāng)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)的組織管理工作。規(guī)模較小,沒有特地設(shè)置經(jīng)營或管理部門的物業(yè)服務(wù)企業(yè),可托付辦公室代為擔(dān)當(dāng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理工作。

2、編制招標(biāo)文件:

2.1招標(biāo)文件編制人選:

依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)服務(wù)管理投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)內(nèi)容,指派企業(yè)資深專業(yè)人員擔(dān)當(dāng)專業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編寫工作。

2.2招標(biāo)文件編制內(nèi)容:

2.2.1招標(biāo)邀請(qǐng)函。

2.2.2招標(biāo)文件。

2.2.3招標(biāo)技術(shù)資料(含:招標(biāo)社區(qū)壓縮平面復(fù)制圖及可以供應(yīng)的設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等)。

2.2.4評(píng)標(biāo)文件(服務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分記錄表;財(cái)務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)管理分項(xiàng)評(píng)分記錄表;投標(biāo)單位得分匯總記錄表等)。

2.2.5招標(biāo)其它文件(投標(biāo)單位承諾書、投標(biāo)單位應(yīng)標(biāo)登記表、投標(biāo)單位有效投標(biāo)登記表、評(píng)標(biāo)得分排序表、評(píng)標(biāo)候選排名表、中標(biāo)通知單、參與投標(biāo)感謝信/函等),可采納企業(yè)招標(biāo)文件范本或托付其他(她)人員編制。

3、招標(biāo)文件保密規(guī)定:

3.1招標(biāo)文件保密范圍:

為充份體現(xiàn)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)對(duì)全部參與競(jìng)標(biāo)企業(yè)的公正、公正原則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的招標(biāo)文件保密規(guī)定,配套相應(yīng)管理程序,供應(yīng)保密編寫環(huán)境,掌握無關(guān)人等接觸編寫責(zé)任人員。并對(duì)編制責(zé)任人員提出保守“文件”機(jī)密要求,并將“文件”稿件、電子檔案、編制依據(jù)文件一并納入保密范圍。

3.2“組織”與“文件”分別:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招標(biāo)活動(dòng)中,要本著“組織”與“文件”分別的保密工作守則。招、評(píng)標(biāo)文件編制人在完成文件編寫工作,將評(píng)標(biāo)文件審批稿連同電子檔案交企業(yè)辦公室進(jìn)行保密封存后,刪除電子文檔、消毀編制文稿。另將招標(biāo)邀請(qǐng)函、招標(biāo)文件、招標(biāo)技術(shù)資料,一并交企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,完成編制責(zé)任工作。

3.3保密存檔:

企業(yè)辦公室在接收評(píng)標(biāo)文件審批稿及電子文檔后,應(yīng)將審批稿封存入檔,電子文檔在加密備份保存后,擔(dān)當(dāng)評(píng)標(biāo)文件保密存檔責(zé)任。

3.4保密存檔期限:

評(píng)標(biāo)文件保密存檔期限,在接到企業(yè)總經(jīng)理簽暑的,邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,注有精確?????開標(biāo)日期的提取評(píng)標(biāo)文件申請(qǐng),并在開標(biāo)日的規(guī)定開標(biāo)時(shí)間,攜帶評(píng)標(biāo)文件電子文檔到開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理交接手續(xù),解除保密管理。

3.5評(píng)標(biāo)文件打印:

企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門可利用開標(biāo)后的休息時(shí)間,按所需份數(shù)打印復(fù)制評(píng)標(biāo)文件。

4、招標(biāo)文件審批程序:

專業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件編寫工作完成后,由擔(dān)當(dāng)編寫責(zé)任人按本企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)文件審批程序,逐級(jí)完成文件審核、批準(zhǔn)工作。

邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)的其它招標(biāo)文件,可不納入招標(biāo)文件審批范圍之內(nèi)。

5、發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng):

由企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,可依據(jù)企業(yè)合作伙伴名錄和高層領(lǐng)導(dǎo)推舉,結(jié)合專業(yè)服務(wù)企業(yè)合作評(píng)價(jià),排出邀請(qǐng)名單。報(bào)企業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)。

7、選擇專家評(píng)委:

由企業(yè)決策團(tuán)隊(duì)選擇內(nèi)部資深專業(yè)人員,組成“專家評(píng)委”,使用企業(yè)編制的評(píng)標(biāo)文件,依據(jù)“文件”評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),擔(dān)當(dāng)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)投標(biāo)方案評(píng)判工作。

8、組織現(xiàn)場(chǎng)考察:

由于中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還未接管進(jìn)場(chǎng),無法利用管理權(quán)力支配規(guī)范的投標(biāo)企業(yè)考察活動(dòng)。所以,企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門,只能依靠招標(biāo)社區(qū)籌建項(xiàng)目部盡力關(guān)心下,盡可能祥細(xì)的完成投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)考察組織實(shí)施工作。

9、招標(biāo)技術(shù)交底:

由企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定,在預(yù)定會(huì)議室擔(dān)當(dāng)企業(yè)招標(biāo)技術(shù)交底會(huì)議的組織管理工作。并邀請(qǐng)招標(biāo)文件編制人、招標(biāo)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理、招標(biāo)專業(yè)工程師/部門經(jīng)理到場(chǎng),對(duì)投標(biāo)企業(yè)提出的有關(guān)招標(biāo)社區(qū)之內(nèi)的專業(yè)問題(不含標(biāo)準(zhǔn))做出回答,其它問題可由“活動(dòng)組織管理部門”統(tǒng)一做出回答。

10、得出評(píng)標(biāo)結(jié)論:

企業(yè)內(nèi)部“專家評(píng)委”依據(jù)評(píng)標(biāo)文件評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),得出投標(biāo)得分排序名單。由專家組成員招開評(píng)審總結(jié)會(huì)議,形成中標(biāo)企業(yè)綜合優(yōu)勢(shì)評(píng)估報(bào)告,由企業(yè)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后,得出評(píng)標(biāo)結(jié)論。

11、下達(dá)中標(biāo)通知:

企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門依據(jù)“評(píng)標(biāo)結(jié)論”,采納電話通知、函件領(lǐng)取的方式,向中標(biāo)企業(yè)及中標(biāo)候選企業(yè),下達(dá)中標(biāo)及獲得候選資格通知。

中標(biāo)通知單及中標(biāo)候選人通知單應(yīng)采納統(tǒng)一格式,并加蓋企業(yè)公章,放入企業(yè)專用信封/文件袋內(nèi)遞交中標(biāo)及候選企業(yè)。

企業(yè)邀請(qǐng)招標(biāo)活動(dòng)組織管理部門在下達(dá)中標(biāo)通知的同時(shí),應(yīng)向其它參與專業(yè)服務(wù)投標(biāo)的企業(yè),發(fā)出參與投標(biāo)感謝信函。

二、簽定托付服務(wù)合同:

1、擬定合同文本:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擬定專業(yè)托付服務(wù)合同文本時(shí),可采納要求中標(biāo)專業(yè)公司供應(yīng)托付服務(wù)合同文本的方式,用以減輕企業(yè)工作強(qiáng)度,調(diào)動(dòng)專業(yè)公司發(fā)揮自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

2、洽商合同條款:

2.1劃定服務(wù)范圍:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與專業(yè)服務(wù)公司洽商合同條款時(shí),應(yīng)首先就合同服務(wù)范圍形成雙方共識(shí)。

專業(yè)托付服務(wù)合同商定的服務(wù)范圍,應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)承諾的范圍相一至,并符合社區(qū)專業(yè)服務(wù)需要。

2.2確定服務(wù)質(zhì)量:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與專業(yè)服務(wù)公司就合同服務(wù)范圍形成雙方共識(shí)后,應(yīng)在滿意投標(biāo)方案專業(yè)分冊(cè)承諾的服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上,采納高出承諾一些的要求,商定服務(wù)質(zhì)量條款。

2.3確定服務(wù)管理程序:

為充分保證社區(qū)物業(yè)服務(wù)得以有序綻開,并達(dá)到削減干擾業(yè)戶生活,保障服務(wù)質(zhì)量的要求,專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承諾尊守,物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)投標(biāo)方案服務(wù)管理程序,并以和物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目管理保持一至為雙方圓滿合作前題要件。

2.4適用投訴處置及服務(wù)受理程序:

專業(yè)服務(wù)公司同意使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)投標(biāo)方案投訴處置程序,遵循首問服務(wù)受理程序,培訓(xùn)職工把握受理投訴及服務(wù)申請(qǐng)。并按程序規(guī)定上報(bào)客戶服務(wù)區(qū)域管理人員或物業(yè)服務(wù)值班室,削減嚴(yán)峻投訴演化。

2.5服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià):

專業(yè)服務(wù)公司同意采納客戶滿足及投訴記錄查閱方式,評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量。由社區(qū)客戶服務(wù)部門擔(dān)當(dāng),客戶滿足調(diào)查和統(tǒng)計(jì)業(yè)戶投訴記錄,并依此按月做出服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)。

2.6擬定服務(wù)進(jìn)場(chǎng)方案:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司簽定合同時(shí),應(yīng)針對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理接管進(jìn)場(chǎng)特點(diǎn),擬定服務(wù)進(jìn)場(chǎng)方案,協(xié)作物業(yè)服務(wù)企業(yè)按商定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開頭供應(yīng)商定服務(wù)工作。

2.7協(xié)商結(jié)算方式:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司簽定合同時(shí),應(yīng)就服務(wù)費(fèi)用結(jié)算日期、結(jié)算方式、未能達(dá)到服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)扣減計(jì)算方式、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算審批程序,做出明確合同商定。

2.8制訂違約責(zé)任:

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在和專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)就違反劃定服務(wù)范圍、確定服務(wù)質(zhì)量、確定服務(wù)管理程序、違反適用投訴處置及服務(wù)受理程序、未能達(dá)到服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)違約責(zé)任合同條款。促使專業(yè)公司仔細(xì)履行托付服務(wù)合同,擔(dān)當(dāng)合同義務(wù)。并為物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)自身權(quán)益,做好法律判定依據(jù)。

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