2011年4月7日長(zhǎng)春保利廖語(yǔ)項(xiàng)目?jī)r(jià)格報(bào)告

保利林語(yǔ)項(xiàng)目—價(jià)格報(bào)告

2011年4月7日Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.本次價(jià)格建議，只根據(jù)目前的市場(chǎng)狀態(tài)，按所有產(chǎn)品同時(shí)推出評(píng)估其價(jià)值，并未考慮營(yíng)銷帶來(lái)的溢價(jià)空間。說(shuō)在前面的話（Preface

）：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.定價(jià)思路產(chǎn)品分類分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析定價(jià)系數(shù)修正客戶價(jià)格論證各產(chǎn)品均價(jià)建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.產(chǎn)品分類分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析定價(jià)修正客戶價(jià)格論證各產(chǎn)品均價(jià)建議產(chǎn)品分類分析以下報(bào)告均根據(jù)已知林語(yǔ)產(chǎn)品分類后進(jìn)行對(duì)比分析Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.產(chǎn)品分類分析優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同樣明顯，產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)并存優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1.外立面：預(yù)計(jì)更改后的外立面較受消費(fèi)者認(rèn)可；2.車庫(kù)：地上車庫(kù)，獨(dú)棟感受；3.空間：大尺度地上“親陽(yáng)”空間；1.附加值：附加值較低，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2.面積：面積相對(duì)較大，總價(jià)較高；3.洋房：洋房戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求存在一定距離；4.綠色：3000畝都市林海；5.發(fā)展：未來(lái)南城副中心，CBD核心位置；6.品牌：保利地產(chǎn)，央企第一；7.交通：城市主干道；4.產(chǎn)品：產(chǎn)品類型混雜降低項(xiàng)目整體高端氣質(zhì)；5.規(guī)劃：各建筑物布局緊湊，難以形成集中性景觀帶；6.障礙：臨近高架橋，出行不便，視野感觀較差；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.產(chǎn)品分類分析林語(yǔ)洋房（多層）疊拼產(chǎn)品聯(lián)排別墅類獨(dú)棟別墅商鋪地下車位472套面積比：21.6%396套面積比：27.9%269套面積比：28.2%168套面積比：22.3%23套，1套單層，22套雙層，共26170㎡疊加與洋房產(chǎn)品地下Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.產(chǎn)品分類分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析定價(jià)修正客戶價(jià)格論證各產(chǎn)品均價(jià)建議競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析市場(chǎng)比較法確定均價(jià)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.洋房（多層）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.主要競(jìng)品：融創(chuàng)上城占地面積/建筑面積58.53萬(wàn)平米/60.4萬(wàn)平米推廣定位：開(kāi)始上層生活的地方容積率/綠化率1.0343%位置高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)硅谷大街飛躍路交匯處建筑形式別墅（聯(lián)排、雙拼、疊加）、洋房（5、6）、小高層（11）、高層（15）主力面積別墅：221-282、洋房：140-165、小高層：88-110建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約園林特點(diǎn)6萬(wàn)平米中央勝景公園社區(qū)配套會(huì)所、商業(yè)街銷售均價(jià)洋房：平層均價(jià)7500-8500元/平，一、二層躍層均價(jià)11000元/平米，別墅均價(jià)13500元/平，小高層均價(jià)6600元/平，高層6200元。已推總戶數(shù)/可售（四期）2589/54Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.融創(chuàng)上城一期（售罄）融創(chuàng)上城二期（售罄）融創(chuàng)上城三期（售罄）融創(chuàng)上城四期花墅洋房、聯(lián)排（在售）融創(chuàng)上城四期上上城（在售）中央勝景公園整體規(guī)劃示意：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.暢銷戶型展示：建筑面積：209平米建筑形式：退臺(tái)洋房，共計(jì)五層，一二躍附加值：半地下客廳、雙車庫(kù)，南向下沉式花園，入戶花園、南北向露臺(tái)。建筑類型面積區(qū)間主力面積主力戶型銷售戶型別墅288-372288六室三廳未售洋房98-237140-165三室、四室兩廳165-230小高層88-15588-110兩室兩廳88-110在售戶型區(qū)間：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.主要競(jìng)品：保利·羅蘭香谷占地面積/建筑面積50萬(wàn)平方米/70萬(wàn)平方米推廣定位：都市人最為稱頌的第一居所容積率/綠化率1.452%位置高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)硅谷大街與電臺(tái)街交匯處建筑形式花園洋房147-189㎡、高層小高層87-160㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林特點(diǎn)中央水系景觀帶社區(qū)配套沿街商業(yè)、會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間/入住時(shí)間2008年6月/2009年5月在售產(chǎn)品均價(jià)小高層6000元/平米洋房8000元/平米聯(lián)排別墅11500元/平米客群重點(diǎn)區(qū)域來(lái)源高新、朝陽(yáng)、南關(guān)、一汽Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.4層洋房和聯(lián)排別墅小高層4棟Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.130平米160平米4層洋房戶型：一層贈(zèng)送半地下車庫(kù)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積/建筑面積29.7萬(wàn)平方米/32.2萬(wàn)平方米推廣定位：英倫情懷湖居尊邸容積率/綠化率0.9250%位置高新區(qū)硅谷大街與飛躍路交匯處建筑形式小高層（11）、高層（17）建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格園林特點(diǎn)大型生態(tài)水景公園，觀瀾湖水面達(dá)10萬(wàn)平米。社區(qū)配套商業(yè)街，2000平米會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間/入住時(shí)間08.10/09.10.28在售產(chǎn)品均價(jià)高層6000元/平米已推總戶數(shù)/可售904/30客群重點(diǎn)區(qū)域來(lái)源南關(guān)、高新、朝陽(yáng)、一汽主要競(jìng)品：倚瀾觀邸Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.在售區(qū)域，全部為高層產(chǎn)品，基本售罄，剩余多為大面積戶型，高層產(chǎn)品?？們r(jià)高，去化相對(duì)較慢。預(yù)計(jì)在2010年推出區(qū)域，產(chǎn)品以聯(lián)排產(chǎn)品為主，少量雙拼產(chǎn)品，主力戶型多以210-250平米之間。（產(chǎn)品參照潭溪?jiǎng)e墅）全部為高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將還有一部分25-30層的大高層產(chǎn)品，三期整體主力面積相對(duì)一期會(huì)偏大。一期三期：二期注：社區(qū)內(nèi)部擁有政府出資1.2億元、開(kāi)發(fā)商代建的大型天然水景濕地公園，同時(shí)園區(qū)內(nèi)保留了5萬(wàn)株原生樹(shù)，外部毗鄰120萬(wàn)平方米苗圃；10萬(wàn)平觀瀾湖整體規(guī)劃示意：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.暢銷戶型展示：戶型一：建筑面積：104平米兩室兩廳建筑形式：高層進(jìn)深：戶型二：建筑面積：139平米三室兩廳建筑形式：高層進(jìn)深：戶型一戶型二建筑類型面積區(qū)間主力面積主力戶型暢銷面積高層80-247123-164三室兩廳104-139在售戶型區(qū)間：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積/建筑面積23萬(wàn)平米/66萬(wàn)平米推廣定位：新中心地王傳世級(jí)大宅容積率/綠化率2.86：80%---85%位置南關(guān)區(qū)人民大街以西、南環(huán)城路以南、102國(guó)道以北、幸福街以東建筑形式小高層（11）、高層（18）建筑風(fēng)格美式ArtDeco園林特點(diǎn)—社區(qū)配套會(huì)所，約10萬(wàn)平商業(yè)集中區(qū)開(kāi)盤時(shí)間/入住時(shí)間08.09.13/09.08.30在售產(chǎn)品均價(jià)高層6800元/平米已推總戶數(shù)/可售921/233客群重點(diǎn)區(qū)域來(lái)源南關(guān)、高新、朝陽(yáng)、一汽主要競(jìng)品：綠地新里中央公館Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.一期（在售）二期商業(yè)集中區(qū)目前在售產(chǎn)品為一期，一期共計(jì)12棟，目前推出9棟，目前在售套數(shù)約60套，公寓型產(chǎn)品60、67平方米，住宅產(chǎn)品約130～160平方米，銷售均價(jià)6800元/平米10萬(wàn)平米商業(yè)集中區(qū)（甲級(jí)寫字樓、SOHO公寓、LOFT辦公、8000平米俱樂(lè)部、鄰里購(gòu)物中心、精品百貨、國(guó)際影院、健身會(huì)館等）二期產(chǎn)品全部為高層產(chǎn)品，目前具體規(guī)劃并未出臺(tái)，據(jù)了解，規(guī)劃與一期不會(huì)有很大差別，由于涉及到擋光問(wèn)題設(shè)計(jì)了部分多層產(chǎn)品。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.暢銷戶型展示：建筑類型面積區(qū)間主力面積主力戶型暢銷面積高層60-255140-155三室兩廳67-140建筑面積：136平米三室兩廳建筑形式：高層進(jìn)深：在售戶型區(qū)間：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)序號(hào)項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)權(quán)重分配本項(xiàng)目融創(chuàng)上城保利羅蘭香谷綠地新里中央公館倚瀾官邸分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.54252.552.54252.52配套0.330.951.53物業(yè)管理51.053.51.054建筑品質(zhì)0.351.541.251.555項(xiàng)目規(guī)劃5526立面裝飾0.34.51.3541.27開(kāi)發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)0.150.540.450.550.530.38戶型設(shè)計(jì)50.540.440.49營(yíng)銷推廣0.150.540.4530.310附加值0.220.440.840.830.630.6

合計(jì)

9.95

11.7

11.4

10.05

10.6市場(chǎng)比較定價(jià)法：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目名稱樓盤得分X樓價(jià)YXXYYXY融創(chuàng)上城11.78000136.896400000093600保利羅蘭香谷11.48000129.966400000091200綠地新里中央公館10.056800101.00254624000068340倚瀾官邸10.66000112.363600000063600合計(jì)43.7528800480.2125210240000316740本案9.95----通過(guò)市場(chǎng)比較法得出Y(洋房均價(jià))=6187元/平米綜合研判，本案洋房均價(jià)為，6300元/平米。這里主要考慮目前本案洋房產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)存在較大問(wèn)題，且相比較產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.聯(lián)排（類獨(dú)棟）別墅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.主要競(jìng)品：金越逸墅藍(lán)灣占地面積/建筑面積22萬(wàn)、22萬(wàn)容積率/綠化率1、42.5%位置高新區(qū)102國(guó)道與永春河交匯處建筑形式聯(lián)排、獨(dú)棟建筑風(fēng)格西班牙新古典主義園林特點(diǎn)中央水廣場(chǎng)、環(huán)路水灣、兩條景觀帶社區(qū)配套2700平米雙會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園，風(fēng)情商業(yè)街。開(kāi)盤時(shí)間/入住時(shí)間2009.10.30--2010.11推廣定位：“城市中心的深宅大院”目前在售均價(jià)11000元/平米已推總戶數(shù)/可售127/20客群重點(diǎn)區(qū)域來(lái)源南關(guān)、高新、朝陽(yáng)、一汽Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.一期：聯(lián)排、獨(dú)棟（在售區(qū)域）二期三期團(tuán)購(gòu)房開(kāi)發(fā)商銷售永春河濱水濕地公園第一苗圃中心奧林匹克公園八一水庫(kù)整體規(guī)劃示意：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.暢銷戶型展示：建筑形式：聯(lián)排建筑面積：215.9平米不計(jì)入建筑面積：附加值：南面下沉式花園、地下室、北面車庫(kù)，單車位、南北露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、餐廳上空全部挑空，可自行加樓板，增加居住面積。在售戶型區(qū)間：建筑類型面積區(qū)間主力面積主力戶型暢銷面積別墅180-215—256——215Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.占地面積/建筑面積58.53萬(wàn)平米/60.4萬(wàn)平米推廣定位：開(kāi)始上層生活的地方容積率/綠化率1.0343%位置高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)硅谷大街飛躍路交匯處建筑形式別墅（聯(lián)排、雙拼、疊加）、洋房（5、6）、小高層（11）、高層（15）主力面積別墅：221-282、洋房：140-165、小高層：88-110建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約園林特點(diǎn)6萬(wàn)平米中央勝景公園社區(qū)配套會(huì)所、商業(yè)街銷售均價(jià)洋房：平層均價(jià)7500-8500元/平，一、二層躍層均價(jià)11000元/平米，別墅均價(jià)13500元/平，小高層均價(jià)6600元/平，高層6200元。已推總戶數(shù)/可售（四期）2589/54主要競(jìng)品：融創(chuàng)上城Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.融創(chuàng)上城一期（售罄）融創(chuàng)上城二期（售罄）融創(chuàng)上城三期（售罄）融創(chuàng)上城四期花墅洋房、聯(lián)排（在售）融創(chuàng)上城四期上上城（在售）中央勝景公園整體規(guī)劃示意：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.暢銷戶型展示：建筑類型面積區(qū)間主力面積主力戶型銷售戶型別墅288-372288六室三廳未售洋房98-237140-165三室、四室兩廳165-230小高層88-15588-110兩室兩廳88-110在售戶型區(qū)間：建筑面積：288平米建筑形式：3層聯(lián)排別墅附加值：露臺(tái)贈(zèng)送64平，地下贈(zèng)送68平。地下一層二層三層Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.主要競(jìng)品：保利·羅蘭香谷占地面積/建筑面積50萬(wàn)平方米/70萬(wàn)平方米推廣定位：都市人最為稱頌的第一居所容積率/綠化率1.452%位置高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)硅谷大街與電臺(tái)街交匯處建筑形式花園洋房147-189㎡、高層小高層87-160㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林特點(diǎn)中央水系景觀帶社區(qū)配套沿街商業(yè)、會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間/入住時(shí)間2008年6月/2009年5月在售產(chǎn)品均價(jià)小高層6000元/平米洋房8000元/平米聯(lián)排別墅11500元/平米客群重點(diǎn)區(qū)域來(lái)源高新、朝陽(yáng)、南關(guān)、一汽Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.4層洋房和聯(lián)排別墅小高層4棟Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑面積：245平米地上三層。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比定價(jià)序號(hào)項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)權(quán)重分配本項(xiàng)目金越逸墅藍(lán)灣融創(chuàng)上城保利羅蘭香谷分值得分分值得分分值得分分值得分1地段4.51.82配套0.3551.541.23物業(yè)管理1.84建筑品質(zhì)0.351.55項(xiàng)目規(guī)劃524.51.841.66立面裝飾0.341.251.541.230.97開(kāi)發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)0.150.530.340.450.58戶型0.330.951.541.230.99營(yíng)銷推廣0.150.530.340.440.410附加值0.330.951.541.230.9

合計(jì)

11

12.15

12.3

11.5市場(chǎng)比較定價(jià)法：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目名稱樓盤得分X樓價(jià)YXXYYXY金越逸墅藍(lán)灣12.1511000147.6225121000000133650融創(chuàng)上城12.313500151.29182250000166050保利羅蘭香谷11.511500132.25132250000132250合計(jì)35.9536000431.1625435500000431950本案11----通過(guò)市場(chǎng)比較法得出Y(別墅均價(jià))=10504元/平米綜合研判，本案別墅均價(jià)（聯(lián)排）為，11000元/平米。在比較聯(lián)排與類獨(dú)棟產(chǎn)品力屬性與地塊價(jià)值，研判類獨(dú)棟別墅均價(jià)為12500元/平米。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.疊加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.本案目前疊加產(chǎn)品屬性與洋房產(chǎn)品相近，面積更大，品質(zhì)更高，位于地塊內(nèi)價(jià)值較高位置，但又與常規(guī)意義上的4層疊加產(chǎn)品存在加大區(qū)隔，因此定價(jià)主要考慮其相比本案洋房產(chǎn)品價(jià)值增幅，以及市場(chǎng)接受度。研判，其均價(jià)應(yīng)為7500元/平米。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.商鋪、車位定價(jià)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域無(wú)商業(yè)氛圍，只能依靠未來(lái)小區(qū)成熟后帶來(lái)住居人群，周邊又無(wú)商業(yè)可做參考，只能按常規(guī)商鋪與住宅價(jià)格的比值進(jìn)行計(jì)算。價(jià)值最高區(qū)域，建議一層價(jià)格為洋房售價(jià)的1.2倍（7560元/平米），二層價(jià)值較差建議價(jià)格為洋房售價(jià)的1.0倍（6300元/平米）整體均價(jià)6930元/平米；次要價(jià)值區(qū)，整體均價(jià)建議為洋房售價(jià)6300元/平米。項(xiàng)目商鋪建議在整個(gè)項(xiàng)目銷售周期的末端推出，以確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。商鋪定價(jià)價(jià)值最高次要價(jià)值區(qū)次要價(jià)值區(qū)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.車位定價(jià)倚瀾觀邸地下車位:13萬(wàn)/個(gè)保利羅蘭香谷地下車位:12萬(wàn)—13萬(wàn)/個(gè)新里中央公館地下車位：11萬(wàn)—13萬(wàn)/個(gè)根據(jù)趨勢(shì)市場(chǎng)針對(duì)地下車位定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建議本案車位定價(jià)在12萬(wàn)元/個(gè)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.產(chǎn)品分類分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析定價(jià)修正客戶價(jià)格論證各產(chǎn)品均價(jià)建議定價(jià)修正考慮產(chǎn)品力加強(qiáng)與營(yíng)銷帶來(lái)的溢價(jià)空間Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.定價(jià)修正假設(shè)一：產(chǎn)品改進(jìn)洋房修改為退臺(tái)洋房，增加附加值，價(jià)格應(yīng)增加500-700元/平米左右。既，6800-7000元/平米；聯(lián)排與類獨(dú)棟，面積控制在220平米主力，280平米主力左右，并參照金越逸墅藍(lán)灣、萬(wàn)科潭溪?jiǎng)e墅增加其附加價(jià)值，聯(lián)排均價(jià)應(yīng)可增加3000-5000元/平米，既15000-16000元/平米，類獨(dú)棟相應(yīng)增加。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.假設(shè)二：考慮營(yíng)銷帶來(lái)的溢價(jià)空間項(xiàng)目先期推售聯(lián)排別墅與類獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，率先確立項(xiàng)目高端價(jià)值。待項(xiàng)目?jī)r(jià)值獲得市場(chǎng)認(rèn)可后，再推出洋房與疊加產(chǎn)品，以”別墅中的洋房居所“的概念進(jìn)行包裝，增加該產(chǎn)品的溢價(jià)空間。則，初步預(yù)判其價(jià)格應(yīng)該為7000元/平米左右。（2011年推售，根據(jù)市場(chǎng)正常發(fā)展?fàn)顩r預(yù)估）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.產(chǎn)品分類分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析定價(jià)修正客戶價(jià)格論證各產(chǎn)品均價(jià)建議客戶價(jià)格論證根據(jù)客戶經(jīng)濟(jì)承受力與心