2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：1月樓市銷售滑鐵盧

年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：1月樓市銷售滑鐵盧進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)了2022年四季度政策收緊狀態(tài)，各地方連續(xù)貫徹房地產(chǎn)調(diào)控，除嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸措施外，還不斷加碼，出臺(tái)地區(qū)性措施。在官方收緊房地產(chǎn)企業(yè)通過債務(wù)融資的狀況下，有些城市的房地產(chǎn)銷量疲軟，很多開發(fā)商活的并不好。到2022年中旬，開發(fā)商的債務(wù)量將會(huì)大幅下降，較大的開發(fā)商在2022年房屋成交量上漲的狀況下，積攢了大量的資金，可以收購(gòu)兼并小的開發(fā)商。2022年房地產(chǎn)開發(fā)商用于國(guó)內(nèi)并購(gòu)的資金量超過420億美元，考慮到以上各種因素，估計(jì)2022年房企并購(gòu)的成交量會(huì)連續(xù)上漲。

1月樓市銷售滑鐵盧

在調(diào)控政策和春節(jié)雙重因素的影響下，1月的樓市成交數(shù)據(jù)愈顯慘淡。

中國(guó)指數(shù)討論院數(shù)據(jù)顯示，1月各線代表城市成交同、環(huán)比均回落。北上廣深四個(gè)一線城市及南京、成都、蘇州等15個(gè)二、三線代表城市周均成交量同、環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度回落態(tài)勢(shì)，一線城市月度周均成交量同比降幅超三成，環(huán)比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤為顯著，而二、三線代表城市月度周均成交量同、環(huán)比降幅均在一成左右。

以深圳為例，樓市冷下來，首先從上門訪客量下降開頭，一家大型代理商的中介苦惱地表示，春節(jié)期間留守深圳，所在門店一宗成交都沒有，幾乎沒有人上門看房，但去年春節(jié)，門店促成二手成交超過十宗。不僅二手市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，深圳龍崗、寶安多個(gè)樓盤的置業(yè)顧問同樣表示，春節(jié)假期售樓處乏人問津。

深圳規(guī)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳新居成交面積17.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20.23%。這是繼2022年11月份以來，深圳新居成交量連續(xù)下跌的第三個(gè)月;上海中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，環(huán)比下跌35.1%，創(chuàng)下2022年以來的成交新低。

房企的銷售數(shù)據(jù)同樣不樂觀。克而瑞監(jiān)測(cè)的40家大型房企中，其中六成銷售金額相比2022年12月下滑，此中的10家房企下滑幅度超50%。在拿地方面，上述40家房企公開市場(chǎng)拿地總量環(huán)比消失大幅下滑，成交面積和成交總價(jià)跌幅均達(dá)50%以上。

據(jù)2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”進(jìn)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告表明，2022年中國(guó)房地產(chǎn)銷售創(chuàng)下新紀(jì)錄，在政府加強(qiáng)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)上漲的狀況下，2022年銷售增速將有所放緩。去年四季度，全國(guó)范圍內(nèi)密集出臺(tái)的調(diào)控政策之下，在購(gòu)買資格、個(gè)人房貸、新居銷售價(jià)格等多個(gè)方面限制交易，意圖使樓市降溫。

譚華杰日前共享的觀點(diǎn)中表示，“2022年是一個(gè)銷售大年，2022年連續(xù)是大年的可能性就很小?！弊T華杰表示，從行業(yè)整體而言，無(wú)論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。銷售面積保持穩(wěn)定、價(jià)格溫柔上升，這樣的假設(shè)相對(duì)公允，猜測(cè)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

業(yè)內(nèi)分析師稱：“經(jīng)受了2022年的增長(zhǎng)后，我們估計(jì)2022年全國(guó)合約銷售額將與2022年大體持平或略有下降。”

寡頭趨勢(shì)加劇

如此政策背景、成交行情下，開發(fā)商普遍持有保守態(tài)度。

2月8日，萬(wàn)科證代梁潔在一個(gè)投資者電話會(huì)議上表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路在短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，萬(wàn)科在2022年將面臨比2022年更大的去化壓力。

總部位于深圳的一家上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人告知第一財(cái)經(jīng)記者，“公司內(nèi)部對(duì)今年的行情看法悲觀，從去年第四季度起，已間續(xù)推遲了多個(gè)項(xiàng)目的入市、加推方案，但是到了1月，已經(jīng)不得不入市銷售了，而行情尚未好轉(zhuǎn)，只能在定價(jià)上向市場(chǎng)低頭?！睋?jù)了解，該房企12月銷售額消失了近三成的下滑。

招商蛇口總經(jīng)理許永軍則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，強(qiáng)調(diào)要‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展’，同樣突出了‘穩(wěn)’字，這表明政府最盼望看到的是房地產(chǎn)平穩(wěn)進(jìn)展，市場(chǎng)既不要過熱，也不能過冷。”許永軍猜測(cè)今年樓市整體穩(wěn)定，無(wú)需過于悲觀。

盡管多家房企態(tài)度謹(jǐn)慎，但于2022年年度目標(biāo)銷售額上依舊提出了肯定增幅的數(shù)字。

在恒大與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中，恒大對(duì)2022年的預(yù)期銷售額為4500億元，僅較2022年的3733.7億元略微增長(zhǎng)20%。

于2022年底重組上市的招商蛇口在2022年全年獲得739億元銷售業(yè)績(jī)，許永軍表示，2022年招商蛇口的銷售額目標(biāo)是沖刺千億元臺(tái)階。而此目標(biāo)相比2022年，增幅將近40%。

總體來看，大部分開發(fā)商都考慮到市場(chǎng)現(xiàn)狀而確立了相對(duì)保守的增長(zhǎng)目標(biāo)，唯有少數(shù)企業(yè)將目標(biāo)鎖定較高。如在1月創(chuàng)出486億元銷售金額的碧桂園，在2022年全年的銷售金額為3088億元，同比2022年實(shí)現(xiàn)了約120%的增長(zhǎng)成果。據(jù)媒體報(bào)道，2022年碧桂園內(nèi)部把目標(biāo)銷售金額業(yè)績(jī)定在5000億元到6000億元之間，同樣是接近翻番的目標(biāo)。

不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在樓市走勢(shì)未明朗的背景下，房企業(yè)績(jī)保持高速增長(zhǎng)的力量受到考驗(yàn)。易居房地產(chǎn)討論院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：各地調(diào)控政策的嚴(yán)峻度目前有增無(wú)減，京滬兩地的個(gè)人房貸再度收緊，市場(chǎng)行情連續(xù)走弱。

值得留意的是，在市場(chǎng)整體量跌價(jià)跌的前提下，大型房企銷售依舊搶跑，從而加速兩極分化的趨勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，有8家企業(yè)單月業(yè)績(jī)?cè)诎賰|元以上，金額環(huán)比普遍增長(zhǎng)。