2020年房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析報(bào)告

2020年房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析報(bào)告2020年9月

1市場(chǎng)回顧上周A股市場(chǎng)整體表現(xiàn)有所回升，滬指周線止步兩連陰。上證指數(shù)上漲、滬深指數(shù)上漲6.38%A上周交易額，縮量顯著。從板塊表現(xiàn)來(lái)看，上周休閑服務(wù)、電子、醫(yī)藥生物和電氣設(shè)備漲幅靠前。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊（簡(jiǎn)稱申萬(wàn)地產(chǎn)）上周上漲0.35%，在所有申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中相對(duì)排名26/28。從年初漲跌幅來(lái)看，申萬(wàn)地產(chǎn)下跌，在所有申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中相對(duì)排名。上周申萬(wàn)地產(chǎn)板塊交易額億，環(huán)比減少22.20%，有明顯縮量。圖：近一年申萬(wàn)地產(chǎn)板塊相對(duì)滬深走勢(shì)圖：年初以來(lái)申萬(wàn)地產(chǎn)板塊相對(duì)滬深300表現(xiàn)（）數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部從個(gè)股漲跌幅來(lái)看，上周哈高科、愛旭、魯商發(fā)展等個(gè)股漲幅居前。京能置業(yè)、世聯(lián)行、格力地產(chǎn)等個(gè)股跌幅居前。圖：上周哈高科、ST愛旭等個(gè)股漲幅顯著圖：上周京能置業(yè)、世聯(lián)行等個(gè)股跌幅顯著數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部從板塊交易額來(lái)看，上周萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠地控股、哈高科等排在行業(yè)前列，成交額均超億。其中，萬(wàn)科和保利交易額合計(jì)億，占板塊交易額比重為，海航基礎(chǔ)、深物業(yè)、格力地產(chǎn)、張江高科交易量持續(xù)維持在較高位置。從年初累計(jì)漲幅來(lái)看，中珠醫(yī)療、藍(lán)光發(fā)展等個(gè)股跌幅居前。1圖：上周申萬(wàn)地產(chǎn)板塊中交易額靠前個(gè)股（億元）圖：年初以來(lái)申萬(wàn)地產(chǎn)上漲個(gè)股占比為51.51%數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部從港股通內(nèi)房（根據(jù)Wind-港股概念類-內(nèi)房股，且為港股通標(biāo)的）表現(xiàn)來(lái)看，上周有股、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)等位居跌幅前列。年初以來(lái)，碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、雅生活服務(wù)、易居企業(yè)、建發(fā)國(guó)際等個(gè)股表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。上周從成交金額來(lái)看融創(chuàng)、中國(guó)海外發(fā)展、長(zhǎng)實(shí)均超過(guò)圖：上周表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的港股通內(nèi)房圖：年初以來(lái)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的港股通內(nèi)房數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部22行業(yè)點(diǎn)評(píng)2.1新冠肺炎COVID-19跟蹤2019年12月5日，武漢出現(xiàn)首例不明原因肺炎就醫(yī)患者。年月30日，武漢陸續(xù)出現(xiàn)不明原因的肺炎病人，均來(lái)自于華南海鮮市場(chǎng)，癥狀疑似。2020年2月日在日內(nèi)瓦的國(guó)際會(huì)議上，WHO世界衛(wèi)生組織宣布將此前爆發(fā)的新冠病毒正式命名為COVID-19（替代之前的名字2019-nCoV年2月coronaviruspneumonia）英文名稱也修訂為COVID-19，以取代之前2月8日的英文名稱。年8月1日，國(guó)內(nèi)累計(jì)確診病例例，較昨日增加例（主要系香例（例（外輸入確診病例個(gè)國(guó)家存在確診病例，全球累計(jì)確診17,686,954人（較昨日增加13,909年7月日新增人人人）等。圖：6月上旬以來(lái)本地疫情開始小面積反彈（例）圖：廣東新增確診病例小幅增長(zhǎng)（例）數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部圖：海外新增確診病例再創(chuàng)新高圖：香港疫情持續(xù)惡化（例）數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部37月日新增個(gè)新冠肺）新疆地區(qū)近期疫情開始緩和，7月日新增本土病例例（7月日為在烏魯木齊市；）7月日，遼寧省新增8例確診病例，均為大連病例。新增無(wú)癥狀感染者47月日全球累計(jì)確診病例突破萬(wàn)，單日新增病例維在萬(wàn)例以上；）近周美國(guó)新增病例持續(xù)增加，7月日美國(guó)累計(jì)確診病例已突破470萬(wàn)，7月31日新增超過(guò)7萬(wàn)例。圖：美國(guó)單日新增確診病例持續(xù)超過(guò)7萬(wàn)（例）圖：意大利每日新增確診病例與累計(jì)病例（例）數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部圖：伊朗每日新增確診病例與累計(jì)病例（例）圖：法國(guó)每日新增確診病例與累計(jì)病例（例）數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部4圖：俄羅斯每日新增確診病例與累計(jì)病例（例）圖：印度每日新增確診病例繼續(xù)攀升（例）數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部2.2行業(yè)政策動(dòng)態(tài)跟蹤8月1日，外管局表示，在落實(shí)好國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的項(xiàng)便利化措施基礎(chǔ)上，要區(qū)和海南自由貿(mào)易港等外匯體制改革，服務(wù)好國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。外管局召開年實(shí)做好“六穩(wěn)”工作，全面落實(shí)“六保”任務(wù)，加快推進(jìn)外匯管理各項(xiàng)工作。8月17，同比增長(zhǎng)。在價(jià)格方面，7月份，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅擴(kuò)大。貝殼研究院分析認(rèn)為，二手房成交均價(jià)下行主要受西城“多校劃片”政策落地的影響。8月1日，廣州南沙重磅推出金融業(yè)扶持條：新落戶的重點(diǎn)持牌機(jī)構(gòu)最高可獲得近針對(duì)企業(yè)上市獎(jiǎng)勵(lì)方面，后備上市企業(yè)在國(guó)內(nèi)主板、科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板、中小板或境外上市，最高給予萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；上市公司遷入南沙區(qū)的，一次性給予萬(wàn)獎(jiǎng)勵(lì)。8月18月16個(gè)園區(qū)推廣適用“三園”特別極簡(jiǎn)審批。8月1國(guó)年GDP增速將萎縮年美國(guó)赤字占GDP比重將縮窄至年美國(guó)整體政府債務(wù)占比重將超過(guò)；預(yù)計(jì)年美國(guó)經(jīng)濟(jì)將恢復(fù)的增速。8月1日，中韓經(jīng)貿(mào)聯(lián)委會(huì)第次會(huì)議在青島市舉行。雙方同意，繼續(xù)加強(qiáng)抗疫國(guó)際2021-2025判。7月57月要在年度全國(guó)土地利用計(jì)劃中單列，原則上不低于新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)的，專項(xiàng)保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。7月，增速連續(xù)個(gè)月回落；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)。7月7指數(shù)結(jié)束連續(xù)5加快復(fù)蘇；基建項(xiàng)目加快推進(jìn)，建筑業(yè)工程量保持較快增長(zhǎng)。7月日，統(tǒng)計(jì)局：制造業(yè)連續(xù)五個(gè)月在臨界點(diǎn)以上，個(gè)行業(yè)中有個(gè)行業(yè)37月小型企業(yè)降至位于臨界點(diǎn)以下，小型企業(yè)供需兩端繼續(xù)承壓。7月日，央行、銀保監(jiān)會(huì)就修訂《保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定》征求意見，擬要求保險(xiǎn)公司核心償付能力充足率不低于級(jí)在B類及以上，否則為償付能力不達(dá)標(biāo)公司。對(duì)不達(dá)標(biāo)公司，可采取的監(jiān)管措施增至條，包括追回高管薪酬。7月日，新冠疫苗第一股康希諾于今日起正式申購(gòu)。據(jù)發(fā)行人和聯(lián)席主承銷商根據(jù)初步詢價(jià)結(jié)果，協(xié)商確定本次發(fā)行價(jià)格為元/7月日，上海市政府常務(wù)會(huì)議明確，堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。7月日，中共中央政治局年中會(huì)議舉行，會(huì)議指出，財(cái)政政策要更加積極有為、注就業(yè)影響；堅(jiān)持“房住不炒”等。7月日，商務(wù)部：調(diào)查顯示外資企業(yè)表示將繼續(xù)在華投資經(jīng)營(yíng)；將及時(shí)出臺(tái)新的政策措施，全力以赴做好穩(wěn)外貿(mào)工作；一是保外貿(mào)主體，推廣“信保+擔(dān)?！敝С滞赓Q(mào)企業(yè)融資；二是全方位支持企業(yè)抓訂單、拓市場(chǎng)；三是多措并舉，穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈。7月日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于貫徹落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)35年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)〕號(hào)）第四條有關(guān)規(guī)定，限購(gòu)1套商品住房。7月當(dāng)前利率政策：繼續(xù)維基金利率區(qū)間于0%-0.25%不變。美元指數(shù)已跌至兩年低點(diǎn)，黃金創(chuàng)歷史新高。67月13N個(gè)開放園區(qū)的開放型經(jīng)濟(jì)新舉措。7月日，東莞市政府發(fā)布通知，暫停濱海灣新區(qū)范圍內(nèi)各單位和個(gè)人新建、改建和的項(xiàng)目；嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人違法用地和違規(guī)建設(shè)。7月日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局等發(fā)布通知，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)計(jì)劃的已建成閑置存量房屋，可以改建為租賃住房。7月要求力爭(zhēng)月底前發(fā)行完畢，加強(qiáng)資金和項(xiàng)目對(duì)接、提高資金使用效益，做好“六穩(wěn)”工衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域符合條件的重大項(xiàng)目。7月日，住建部：截至6月末，全國(guó)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)萬(wàn)個(gè)，占年度目標(biāo)任務(wù)（5月末提高了個(gè)百分點(diǎn)；涉及居民萬(wàn)戶，占年度目標(biāo)任務(wù)（約萬(wàn)戶）的47.1%，較5月末提高了近個(gè)百分點(diǎn)。7月GDP下跌，較第一季的跌幅加劇。7月假房源信息和廣告，通過(guò)捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為。7月日，商務(wù)部：注意到美商務(wù)部將企業(yè)的合法權(quán)益。7月日，用益信托最新數(shù)據(jù)，今年來(lái)我國(guó)家信托公司共發(fā)行了款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)?？傆?jì)億元，相較于去年同期的款億元的規(guī)模，在融資額度上同比下滑了19.4%。7月份以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)信托發(fā)行延續(xù)了下滑態(tài)勢(shì)，全行業(yè)共發(fā)行款億元的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，相較于上月在發(fā)行只數(shù)上下降了，在融資規(guī)模上則下降了47.6%；相較于去年同期的款755.56億元，在發(fā)行只數(shù)上同比銳減。這主要是因?yàn)楸O(jiān)管趨嚴(yán)和新冠疫情。7月日，上半年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值億元，同比增長(zhǎng)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，同比下降8.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，同比下降，第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，同比增長(zhǎng)。7月日，央行近日下發(fā)調(diào)研通知，摸底統(tǒng)計(jì)線上消費(fèi)貸款規(guī)模，包括與螞蟻集團(tuán)旗下花唄、借唄兩款產(chǎn)品的聯(lián)合貸款規(guī)模、信用卡貸款及互聯(lián)網(wǎng)貸款等。7月日，發(fā)改委：加快落實(shí)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)工作，有序推進(jìn)縣城智慧7網(wǎng)絡(luò)規(guī)模部署和商業(yè)應(yīng)用，推進(jìn)車站、社區(qū)、商場(chǎng)等重點(diǎn)區(qū)域基站和配套網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，持續(xù)優(yōu)化基礎(chǔ)薄弱地區(qū)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。7月平穩(wěn)健康發(fā)展。7月日，南京出臺(tái)新規(guī)支持人才及剛需優(yōu)先選房，明確搖號(hào)分四輪：第一輪是優(yōu)先無(wú)房家庭繼續(xù)搖號(hào)。7月日，近日，中央層面召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，總結(jié)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等個(gè)城市相關(guān)負(fù)責(zé)人參加；其中，深圳、南京、杭州已在7月份收緊樓市調(diào)控政策。7月日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心近日發(fā)布《宏觀杠桿率季245.4%上升到。分季度來(lái)看，今年二季度杠桿率攀升因在于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率由負(fù)轉(zhuǎn)正，因?yàn)閭鶆?wù)增速相對(duì)一季度實(shí)際上還略有提高。今年上半年居民部門杠桿率上升了上升到二季度分別上升了和2.0個(gè)百分點(diǎn)，二季度增幅有所擴(kuò)大。房地產(chǎn)貸款的需求增長(zhǎng)是居上升了。7月日，貝殼研究院發(fā)布《成都新房市場(chǎng)同比上漲元/這與逐步推高的樓面價(jià)有關(guān)。7月比第一季度提高個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)全面正增長(zhǎng)；尤其新興產(chǎn)業(yè)占GDP的比重超，同比下降。7月6比增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)。6月末，長(zhǎng)三角地區(qū)本外幣各項(xiàng)存款余額52.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%；人民幣存款余額萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.9%，增速較上年同期高個(gè)百分點(diǎn)。83企業(yè)動(dòng)態(tài)恒大集團(tuán)：7月日，正考慮分拆集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所獨(dú)立上市。中南建設(shè)：7月日，公司向中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司平價(jià)轉(zhuǎn)讓其持有的公司全資子公司揭陽(yáng)吉辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬(wàn)元債權(quán)并進(jìn)行債務(wù)重組，公司全資子公司溫州錦鈺置業(yè)有限公司和持股90%的江門嘉緣置業(yè)有限公司作為重組后的共同債務(wù)人承擔(dān)還款責(zé)任，期限個(gè)月。泰禾集團(tuán)：7月日，在滿足交易前提下，控股股東泰禾投資將向萬(wàn)科下屬公司轉(zhuǎn)讓職調(diào)查。華僑城：7月日，公司旗下子公司華僑城（天津）投資有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓太原僑辰置業(yè)有限公司股權(quán)及有關(guān)債權(quán)，底價(jià)億元。其中，60%股權(quán)對(duì)應(yīng)的掛牌價(jià)格為司。藍(lán)光發(fā)展：7月1-6萬(wàn)方，同比減少；銷售金額億元，同比減少。公司地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積萬(wàn)方。世聯(lián)行：7月日，公司控股股東世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世聯(lián)年7月停牌，預(yù)計(jì)停牌時(shí)間不超過(guò)5個(gè)交易日。7月億元，同比減少；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)億元，同比減少；凈利潤(rùn)億元，同比減少1-6配套商鋪）現(xiàn)金流入億元，同比減少；公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)租賃收入為億元，同比減少。招商蛇口：7月日，公司擬發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債券及支付現(xiàn)金向深圳市投資控者非公開發(fā)行股份募集配套資金，用于支付本次交易中的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。綠地控股：7月日，公司國(guó)有股東上海地產(chǎn)集團(tuán)及上海城投集團(tuán)擬通過(guò)公開征集受讓方的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的公司部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計(jì)不超過(guò)公司總股本的17.50%。金融街：7月日，公司擬下調(diào)本期‘金街’債券存續(xù)期后2年（年8月日至2022年8月日）的票面利率，下調(diào)幅度預(yù)計(jì)為，具體以年8月3日刊登的票面利率調(diào)整及投資者回售實(shí)施辦法第一次提示性公告為準(zhǔn)。同時(shí)，公司亦擬下15金街5年票面利率為。94數(shù)據(jù)參考克而瑞發(fā)布了年1-7月房企銷售榜單，大部分上市房企7月銷售同比表現(xiàn)較好。圖：截止7月底主流上市房企銷售增長(zhǎng)情況對(duì)比2020預(yù)計(jì)1-7月銷累計(jì)銷售累計(jì)銷售目標(biāo)完7月7月累計(jì)房企簡(jiǎn)稱目標(biāo)售額權(quán)益比均價(jià)成率環(huán)比同比同比中國(guó)恒大碧桂園萬(wàn)科融創(chuàng)中國(guó)綠地控股保利地產(chǎn)中海地產(chǎn)新城控股世茂房地產(chǎn)龍湖集團(tuán)華潤(rùn)置地招商蛇口陽(yáng)光城富力地產(chǎn)金地集團(tuán)中南建設(shè)旭輝控股中國(guó)金茂榮盛發(fā)展中國(guó)奧園龍光地產(chǎn)佳兆業(yè)融信中國(guó)禹洲地產(chǎn)建業(yè)地產(chǎn)寶龍地產(chǎn)綠城中國(guó)雅居樂(lè)越秀地產(chǎn)合景泰富中駿集團(tuán)首創(chuàng)置業(yè)金科股份華夏幸福中梁控股遠(yuǎn)洋集團(tuán)正榮地產(chǎn)藍(lán)光發(fā)展美的置業(yè)濱江集團(tuán)新力控股時(shí)代中國(guó)首開股份泰禾集團(tuán)華發(fā)股份數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞、公司公告、市場(chǎng)研究部10從7月單月銷售來(lái)看，上市房企銷售持續(xù)恢復(fù)，但恢復(fù)力度有所下降。同比數(shù)據(jù)來(lái)看，華潤(rùn)置地（）等表現(xiàn)強(qiáng)勁；環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，由于6月是傳統(tǒng)的高基數(shù)月份，多數(shù)房企環(huán)比出現(xiàn)下降，但合景泰富（+15%）和華夏幸福（+32%）表現(xiàn)搶眼。從月累計(jì)銷售來(lái)看，多數(shù)房企銷售明顯改善。碧桂園（億元）和萬(wàn)科（億元）繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前三，目標(biāo)完成率分別為和（在+56%+39%中國(guó)金茂（）等表現(xiàn)突出，增幅位居行業(yè)前列。截止至年8月1家重要上市房企（含物業(yè)管理公司）發(fā)布半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，由于新冠疫情影響了中期結(jié)算進(jìn)度，其中7家企業(yè)歸母凈利潤(rùn)預(yù)增，6家企業(yè)歸母響較小，已披露的上市物管公司均取得凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的成績(jī)。表：地產(chǎn)板塊半年度業(yè)績(jī)披露情況（持續(xù)更新中）股票代碼001979.SZ600048.SH000961.SZ000732.SZ002314.SZ000031.SZ000046.SZ000402.SZ000090.SZ600606.SH001914.SZ1755.HK股票名稱招商蛇口保利地產(chǎn)中南建設(shè)泰禾集團(tuán)南山控股大悅城營(yíng)業(yè)收入（億元）同比增幅歸母凈利潤(rùn)（億元）8~10同比增幅-83.67%~-79.59%1.66%業(yè)績(jī)預(yù)告類型凈利潤(rùn)大減凈利潤(rùn)微增凈利潤(rùn)大增凈利潤(rùn)大減凈利潤(rùn)大減凈利潤(rùn)大減凈利潤(rùn)大減凈利潤(rùn)大減凈利潤(rùn)大增凈利潤(rùn)微減凈利潤(rùn)大增凈利潤(rùn)大增凈利潤(rùn)大增--737.053.60%101.21--19.68~22.31-18.6~-14.6-2.89~-1.454.5~6.550%~70%---219.16%~-193.54%-285.79%~-193.22%-76%~-65%----泛海控股金融街---6~-3-80%~-70%--12~13天健集團(tuán)綠地控股招商積余新城悅服務(wù)佳兆業(yè)美好--398.93%~440.51%-10.79%2099.254.14%80.17----1.6~1.988.66%~124.04%≥≥億1.18億2168.HK30%數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持房住不炒，保持政策穩(wěn)定。年7月日，中共中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)：）下半年經(jīng)濟(jì)任務(wù)上，要堅(jiān)定擴(kuò)大內(nèi)需，大力保護(hù)和激發(fā)市場(chǎng)活力，做好“六穩(wěn)”工作，全面落實(shí)“六保”任務(wù)，努力完成全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新；）房地產(chǎn)方向上，要以新型城鎮(zhèn)化帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求，推動(dòng)城市群、都11表：2018-2020年7月底中共中央政治局會(huì)議核心內(nèi)容對(duì)比內(nèi)容財(cái)政政策2018年控制好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕。2019年2020年加力提效，繼續(xù)落實(shí)細(xì)化減稅降費(fèi)要更加積極有為、注重實(shí)效，保障重大項(xiàng)目建設(shè)政策。資金。要更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向。要保持貨幣供應(yīng)量貨幣政策在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用。和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，推動(dòng)綜合融資成本下下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。堅(jiān)持房住不炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)堅(jiān)持房住不炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短發(fā)展。房地產(chǎn)態(tài)度期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部7月以來(lái)多個(gè)城市升級(jí)樓市調(diào)控。深圳、杭州、東莞、寧波、長(zhǎng)春、南京等多個(gè)城市在7）7月2日東莞首套房需2年內(nèi)連續(xù)12套住房及證滿3年方可轉(zhuǎn)讓等政7于2購(gòu)房實(shí)施5年限售政策并擴(kuò)大限購(gòu)范圍；）7月6日寧波發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)城7月日通過(guò)無(wú)房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)等政策，進(jìn)一步完善新規(guī)；7月日鄭州發(fā)布《關(guān)于在全市開等現(xiàn)象；）7月明確針對(duì)離婚現(xiàn)象，并收緊豪宅稅、嚴(yán)查惡意哄抬房?jī)r(jià)；7月政，調(diào)整貸款利率，規(guī)定第二次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的利率上浮倍；）7月日，南京發(fā)布9項(xiàng)樓市新政，加大對(duì)假離婚、炒房等行為的限制。繼各地收緊調(diào)控政策后，中央進(jìn)一步釋放房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)。7月日，國(guó)務(wù)院副總理調(diào)控，打擊假離婚、假落戶和假人才等“三假”現(xiàn)象，但剛需購(gòu)房需求預(yù)計(jì)不會(huì)受到打壓。表：7月以來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)城市升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控措施城市東莞政策出臺(tái)時(shí)間政策要點(diǎn)1）非莞籍首套房需購(gòu)房2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保；2套須3年內(nèi)連續(xù)2年以上社保；2）非莞籍擁有2套及以上住房，禁止購(gòu)買第3套；7月2日3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（新房二手）滿3年方可交易轉(zhuǎn)讓；4）異地公積金貸款在莞購(gòu)房，需要本人或配偶是東莞戶籍。1）高層次人才家庭優(yōu)先購(gòu)房后，自網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易；2）杭州非限購(gòu)區(qū)域的購(gòu)房家庭，需在限購(gòu)范圍內(nèi)交滿1年社?；騻€(gè)稅，才可以認(rèn)定為無(wú)房家庭；3）均價(jià)萬(wàn)元方以下的樓盤，無(wú)房家庭比例一般不低于50%；4）一戶家庭，同時(shí)只能參與一個(gè)項(xiàng)目的登記。杭州7月2日12城市寧波鄭州政策出臺(tái)時(shí)間7月6日及22日7月13日政策要點(diǎn)1）擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域范圍，限制炒房熱點(diǎn)區(qū)域；2）保障自住住房需求，落實(shí)剛需優(yōu)先購(gòu)買政策；3）強(qiáng)化市場(chǎng)銷售管理，明確限制地價(jià)。開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查，內(nèi)容包括一房多賣，捂盤惜售，返本銷售，售后包租等1）入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格，非深戶門檻為5年社保；2）購(gòu)房資格需要倒追3年按家庭合并計(jì)算套數(shù)；離婚前有2套，離婚后3年內(nèi)都無(wú)法單獨(dú)買；330%50%60%1套購(gòu)買普通住宅7，非普通住宅；深圳7月15日4）轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免征改為5年免征；5）豪宅線總價(jià)限制750萬(wàn)元內(nèi)。長(zhǎng)春南京7月21日7月23日新增第二次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，貸款利率上浮倍。1）優(yōu)先保障南京戶籍無(wú)房家庭剛性購(gòu)房需求，商品住宅項(xiàng)目向南京戶籍無(wú)房家庭提供每批次不低于30%比例的房源；2）夫妻離異自離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部5投資建議6月底以來(lái)隨著金融地產(chǎn)板塊的上漲，市場(chǎng)“成熟分化牛”趨勢(shì)已經(jīng)充分確立，核心資產(chǎn)個(gè)股（藥明康德、恒瑞醫(yī)藥、海天味業(yè)、貴州茅臺(tái)和中國(guó)中免）的泛化趨勢(shì)不可/可能優(yōu)于傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)股，金融地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)股（券商、部分物業(yè)股）可能會(huì)階段性表現(xiàn)占優(yōu)。77數(shù)據(jù)依然不俗）有望再次促使地產(chǎn)股的反彈。從歷史相對(duì)估值水平來(lái)看，地產(chǎn)、金融、建筑建材等依然處于5-10%產(chǎn)板塊的平均估值水平TTM，整體法，剔除負(fù)值影響）為倍（前一周末為倍，港股通內(nèi)房的估值水平為倍（前一周末為（剔1.36倍倍。圖：申萬(wàn)地產(chǎn)板塊估值依然處于歷史低位圖：申萬(wàn)全行業(yè)估值水平對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部132020Q2主動(dòng)型公募基金明顯減持地產(chǎn)股，低配格局未改。2020Q2末，房地產(chǎn)行業(yè)市值億，占股票投資市值比2.80%，相比標(biāo)配低個(gè)百分點(diǎn)；與此對(duì)應(yīng)的2020Q1行業(yè)市值低0.07個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)闈q幅落后，標(biāo)準(zhǔn)配置相比進(jìn)一步下降了基礎(chǔ)上主動(dòng)型公募基金迫于相對(duì)收益的壓力，整體上有明顯的減持動(dòng)作。2020Q2主動(dòng)型公募基金減持地產(chǎn)龍頭，增持地產(chǎn)成長(zhǎng)股或特色地產(chǎn)股。從具體個(gè)股來(lái)華夏幸福、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、華僑城、招商蛇口、綠地控股、華發(fā)股份、新城控股、格力建設(shè)、華聯(lián)股份和南山控股，被減持明顯的有保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、招商蛇口、陽(yáng)光城、榮盛金科、天健集團(tuán)、華僑城等地產(chǎn)成長(zhǎng)股或特色股。表：2020Q2公募基金（股票和混合型）主要持有的地產(chǎn)股持倉(cāng)變動(dòng)明細(xì)名稱持有基金數(shù)持有公司家數(shù)持股總量萬(wàn)股)71,732.4624,478.3040,605.7119,813.566,286.563,793.0610,867.314,003.925,601.541,071.62895.14季報(bào)持倉(cāng)變動(dòng)萬(wàn)股)-13,153.08-20,653.05-290.54持股占流通股比7.38持股總市值萬(wàn)元)1,875,086.551,314,109.25335,352.68361,390.84161,678.6886,709.3168,898.7232,431.7533,945.3569,077.0517,617.426,319.70萬(wàn)科A350275805747423425231916161313109826831212616195保利地產(chǎn)金地集團(tuán)中南建設(shè)金科股份招商積余華夏幸福陽(yáng)光城7.455.421,541.665,546.56-1,631.60-1,955.95-4,009.91-2,156.301,692.30-803.5310.823.789.431.272.71榮盛發(fā)展華僑城A綠地控股招商蛇口華發(fā)股份新城控股格力地產(chǎn)華聯(lián)控股新大正1491.030.8090.929-4,272.85-580.580.140.42104302.79-633.780.139,459.131,569.004,043.60454.231,569.001,454.850.7617,464.8217,791.8328,843.2912,896.211052.7316.911.00天健集團(tuán)871,866.311,831.48數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部14圖：2020Q2主動(dòng)型公募基金重點(diǎn)個(gè)股持倉(cāng)變化及其流通股比重（房地產(chǎn)）數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部陸港通內(nèi)房股方面，公募減持龍頭房企，增持地產(chǎn)成長(zhǎng)股及物業(yè)股。從港股通5利物業(yè)、華潤(rùn)置地、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、龍光集團(tuán)等。年二季度增持明顯的個(gè)股有旭輝、合景泰富、綠城服務(wù)、萬(wàn)科企業(yè)、中國(guó)金茂、龍湖地產(chǎn)和保利物業(yè)，被減持明顯的有融創(chuàng)、世茂、金地商置、時(shí)代控股等，公募基金減持融創(chuàng)、世茂等地產(chǎn)龍頭股，增持旭輝、合景泰富、綠城服務(wù)等地產(chǎn)成長(zhǎng)股或物業(yè)股。表：2020Q2公募基金（股票和混合型）主要持有的港股通內(nèi)房持倉(cāng)變動(dòng)明細(xì)名稱持有基金數(shù)持有公司家數(shù)持股總量萬(wàn)股)5,218.102,740.887,532.60196.66季報(bào)持倉(cāng)變動(dòng)萬(wàn)股)-52.00持股占流通股比持股總市值萬(wàn)元)171,586.3581,242.8062,820.0828,107.0410,224.313,452.517,914.159,401.7436,380.437,001.434,859.72347.98碧桂園服務(wù)融創(chuàng)中國(guó)23129994654544443333321.900.592.341.280.150.050.050.070.250.860.120.000.030.100.020.00-2,795.37426.60146.62109.63212.90-30.60綠城服務(wù)保利物業(yè)8華潤(rùn)置地61,048.40303.75龍湖集團(tuán)5龍光集團(tuán)5275.49世茂集團(tuán)5264.15-1,592.00661.60297.13291.40878.420.50合景泰富集團(tuán)萬(wàn)科企業(yè)4790.7141,625.631,406.40880.82中國(guó)金茂4旭輝控股集團(tuán)新鴻基地產(chǎn)雅居樂(lè)集團(tuán)富力地產(chǎn)333.853106.15-0.30884.333133.52-17.841,100.13500.66時(shí)代中國(guó)控股中國(guó)海外發(fā)展338.28-251.327.25220.25433.7615名稱持有基金數(shù)持有公司家數(shù)持股總量萬(wàn)股)7.75季報(bào)持倉(cāng)變動(dòng)萬(wàn)股)0.35持股占流通股比持股總市值萬(wàn)元)327.06長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)美的置業(yè)中國(guó)奧園中國(guó)恒大碧桂園21111111211111110.000.050.010.000.000.000.030.0957.9457.941,002.75338.9339.6036.805.000.0091.34-0.1096.53雅生活服務(wù)禹洲集團(tuán)金地商置0.70-9.5024.97139.701,417.20-22.90427.49-447.201,851.17數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部圖：2020Q2港股通重點(diǎn)內(nèi)房股公募基金持倉(cāng)變化及其流通股比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部從電子類行業(yè)，增持行業(yè)主要集中在電子類行業(yè)，減持行業(yè)主要集中在銀行業(yè)。從主動(dòng)型公募年二季度增持明顯的個(gè)股有科技、工商銀行、立訊精密、通威股份、東方財(cái)富、億緯鋰能、三花智控、掌趣科技等，被減持明增持行業(yè)為電子科技類企業(yè)，減持行業(yè)主要為銀行業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)。表：2020Q2公募基金（股票和混合型）主要持有的重點(diǎn)個(gè)股持倉(cāng)變動(dòng)明細(xì)持有基金數(shù)1,270993持有公司家數(shù)120持股總量萬(wàn)股)季報(bào)持倉(cāng)變動(dòng)萬(wàn)股)持股占流通股比持股總市值萬(wàn)元)名稱行業(yè)4.4514.528.247.64貴州茅臺(tái)立訊精密五糧液5,583.94101,401.6631,262.3340,451.53-41.168,168,632.255,200,646.665,349,609.433,733,676.33食品飲料電子27,494.053,262.887,918.56831食品飲料醫(yī)藥生物恒瑞醫(yī)藥78510916持有基金數(shù)670597543533467452425398374369366350334328327315275269248236228222218215持有公司家數(shù)10499持股總量萬(wàn)股)季報(bào)持倉(cāng)變動(dòng)萬(wàn)股)持股占流通股比持股總市值萬(wàn)元)名稱行業(yè)中國(guó)平安招商銀行寧德時(shí)代長(zhǎng)春高新美的集團(tuán)格力電器邁瑞醫(yī)療伊利股份藥明康德中信證券中國(guó)中免萬(wàn)科A49,454.0369,799.3313,827.837,854.82-7,420.33-10,492.752,842.224,516.353,636.34-4,927.99170.544.573,531,017.622,353,633.323,415,495.772,408,686.461,712,797.332,414,307.571,567,542.741,677,810.271,621,821.882,378,438.981,875,086.55937,872.001,479,009.681,673,141.232,078,872.421,314,109.25942,187.191,776,010.78582,531.87995,913.17895,930.49657,355.17759,229.14非銀金融銀行3.3823.105.88電氣設(shè)備醫(yī)藥生物家用電器家用電器醫(yī)藥生物食品飲料醫(yī)藥生物非銀金融休閑服務(wù)房地產(chǎn)銀行929440,285.7730,277.497,897.64915.078415.828.569650,354.7317,368.6467,267.6015,441.4071,732.4659,434.2273,218.3015,535.2051,040.3220,183.0137,274.2653,087.062,622.90-17,105.1910,053.35-6,874.7912,859.44-13,153.08-25,840.2323,461.858,252.5814,506.79-20,653.051,327.0221,991.1340,657.58-24,226.25475.828312.296.8598857.91827.38興業(yè)銀行東方財(cái)富恒生電子隆基股份保利地產(chǎn)三七互娛億緯鋰能工商銀行三一重工金山辦公歌爾股份智飛生物823.038114.8813.557.45傳媒69計(jì)算機(jī)電氣設(shè)備房地產(chǎn)傳媒70686815.3220.980.4363電子68銀行596.28機(jī)械設(shè)備計(jì)算機(jī)電子6237.108.237622,389.487,596.073,833.501,926.35608.67醫(yī)藥生物數(shù)據(jù)來(lái)源：，市場(chǎng)研究部2020年1月上旬是地產(chǎn)股的階段性高點(diǎn)：其一是地產(chǎn)股自年月下旬的估值修2月4口期（部分房企經(jīng)營(yíng)目標(biāo)或業(yè)績(jī)的下修），政策寬松落空導(dǎo)致板塊下跌的動(dòng)力更大，歷史半3著的分化。5月兩會(huì)結(jié)束后，對(duì)政策預(yù)期的調(diào)整結(jié)束，銷售持續(xù)向好促進(jìn)了地產(chǎn)股的反彈。從位置上看，3月下旬是個(gè)股的低點(diǎn)，從趨勢(shì)上看5月底是地產(chǎn)股反彈的起點(diǎn)。6月底以來(lái)，隨著增量資金的入場(chǎng)和市場(chǎng)重心的持續(xù)上移，金融地產(chǎn)低估值板塊存在強(qiáng)烈的被動(dòng)跟漲需求。但從基本