第9講 項目的實施

第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目實施1學習目標1．了解房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段開發(fā)企業(yè)的主要管理任務；2．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目實施進度、投資、進度管理的主要內(nèi)容，了解健康安全環(huán)境管理的主要內(nèi)容；3．能夠運用合同管理的有關知識對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合同分解、簽訂合同、跟蹤合同；4．了解索房地產(chǎn)開發(fā)項目索賠管理的有關知識；5．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收的有關知識。2本章概要第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理第三節(jié)工程索賠管理第四節(jié)項目竣工驗收3第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理模式（一）自行建設管理1.自行建設管理模式

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織工程建設管理班子進駐施工現(xiàn)場對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、工程進度和建設投資進行控制，甚至還負責主材與設備的采購供應。4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理

1.自行建設管理模式優(yōu)點：可以發(fā)揮其人才優(yōu)勢，也能夠按照統(tǒng)一開發(fā)部署進行施工組織，并可確保工程控制指令的貫徹執(zhí)行和及時反饋，從而確保進度、質(zhì)量和投資目標的實現(xiàn)；

缺點：缺點是開發(fā)企業(yè)擁有一個專業(yè)配套、結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)驗豐富的智力型群體并非易事，而當開發(fā)過程中投資決策和前期準備占據(jù)了較多時間時，容易造成專業(yè)人才資源的閑置和浪費，從而造成管理成本的提高。這種管理模式在房地產(chǎn)市場化的初期較為普遍。5第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理（二）委托建設管理

指開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目建設管理任務通過招標（協(xié)商）等辦法委托給具有相應資質(zhì)的工程咨詢服務企業(yè)來完成，目前在我國承擔這一任務的主要是監(jiān)理企業(yè)。

優(yōu)點是可以減少開發(fā)企業(yè)許多具體事務工作，開發(fā)企業(yè)的工作重點就可放在檢查監(jiān)督上，可以減少管理力量的投入；分別委托一家或者幾家監(jiān)理商優(yōu)點是開發(fā)企業(yè)具有較大的主動權，也便于不同合同的進度與工程質(zhì)量之間的對比考查，缺點是協(xié)調(diào)的工作量大。6第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理

《建設工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標準規(guī)定》（建設部令第86號）中明確規(guī)定成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程，建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設工程必須實行監(jiān)理；5萬平方米以下的住宅建設工程，可以實行監(jiān)理，對高層住宅及地基、結(jié)構(gòu)復雜的多層住宅應當實行監(jiān)理。7第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理進度管理是指以進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經(jīng)濟和合同措施，確保項目工期目標得以實現(xiàn)。進度（工期）是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為關心的目標之一，能否按時完成任務、及時交工直接影響到企業(yè)的商業(yè)信譽和公眾形象。8第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理1．房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理的主要內(nèi)容

（1）論證與分析開發(fā)項目建設總周期（2）編制開發(fā)項目建設總進度計劃、年度計劃（3）核準施工進度計劃（4）編制其他配套進度計劃（5）督促監(jiān)理工程師（6）檢查與糾偏進度計劃9第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理2．進度計劃的編制方法

進度計劃編制是進度管理的重要內(nèi)容，進度計劃編制通常采用表格法、橫道圖和網(wǎng)絡圖法。

（1）表格法表格法是用表格的形式表明單位工程的數(shù)量和開竣工日期，表格法主要用于總進度控制和里程碑時間的標示表格法內(nèi)容單一，信息一目了然，反映的信息量較少，主要在開發(fā)企業(yè)的高層使用。10第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理（2）橫道圖法

橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程內(nèi)容進度的方法。

優(yōu)點:制作簡便，明了易懂；缺點:從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些是關鍵工作。

11第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理（3）網(wǎng)絡圖法

網(wǎng)絡圖法是應用網(wǎng)絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系，可以通過參數(shù)計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵線路，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督。常用的網(wǎng)絡圖有單代號網(wǎng)絡、雙代號網(wǎng)絡、時標網(wǎng)絡、單代號搭接網(wǎng)絡

12第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟、技術和合同措施將成本控制在計劃范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。按照建設工程的深入程度不同，開發(fā)項目投資表現(xiàn)為投資估算、投資概算、施工圖預算、標底和合同價。在開發(fā)項目的實施階段，主要是對合同價的管理，包括投資計劃、投資跟蹤、工程款支付和投資分析等。

13第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理1．編制投資計劃編制投資計劃必須對開發(fā)項目建設總投資進行分解。投資的分解方法有按照投資構(gòu)成、按照子項目、按照時間三種。投資計劃表示方法時間－投資使用計劃

S型累計曲線和投資計劃表時標網(wǎng)絡計劃對投資直接進行標注14第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理2．跟蹤投資投資跟蹤的主要內(nèi)容：設置跟蹤指標定期采集信息

主要是包括工程投資與支付、主要的節(jié)約和超支、工程變更支付等記錄。15第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理3．支付工程款（1）工程款的種類①工程預付款。②工程進度款。（2）支付工程款的方式①按月支付②竣工后一次支付③分段支付16第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理4．分析投資

分析投資就是利用會計核算、業(yè)務核算和統(tǒng)計核算的資料，對投資的支出過程和影響因素進行分析，尋求成本降低的途徑，為實現(xiàn)成本目標創(chuàng)立良好的條件。投資分析的主要方法有:比較法因素分析法比率法17第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理5．投資約束投資超支的原因成本計劃的不準確信息采集的偏差實施管理的問題

壓縮已經(jīng)超支的成本，通常采用的方法有：采用效率更高的技術方案，降低原材料費用。符合國家質(zhì)量標準的前提下降低工程質(zhì)量標準。不影響開發(fā)項目的主要功能的基礎上，刪減WBS任務。嚴格的管理措施，責任到人。18第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理6．督促監(jiān)理工程師

（1）認真審核施工組織設計和施工方案；（2）制定本階段資金使用計劃，做到不多付、不少付、不重復付；（3）嚴格控制工程變更，力求減少變更費用；（4）研究確定預防費用索賠措施，及時處理費用索賠并協(xié)助開發(fā)商進行反索賠；（5）做好工程計量工作；（6）審核施工單位提交的工程結(jié)算書。19第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理1．質(zhì)量管理的基本任務2．工程質(zhì)量控制計劃3．各方質(zhì)量行為的督促4．主要質(zhì)量控制要點（1）審核施工組織設計（2）對原材料的檢驗（3）對工程中的配套設備進行檢驗（4）控制混凝土質(zhì)量（5）隱蔽工程驗收5．確立有關質(zhì)量文件的檔案制度20第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設管理五、房地產(chǎn)開發(fā)項目安全健康環(huán)境管理21世紀的主題是可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵應是“以人為本”的綠色房地產(chǎn)營造過程，而不應以犧牲勞動者的健康安全和環(huán)境的污染破壞為代價。（一）安全健康環(huán)境管理（二）參與者的主要安全任務（三）安全計劃（四）文明施工（五）環(huán)境管理（六）職業(yè)健康管理返回21第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營成敗和合同與合同管理有著密切的關系，從另一層意思上來說，合同管理又是現(xiàn)代工程項目管理的重要內(nèi)容，在質(zhì)量控制、進度控制、投資控制、安全管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)等項目管理職能中居于最為重要的位置

22第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理組織機構(gòu)1．設置合同管理部門2．設立專門的項目合同管理小組3．設合同管理員4．聘請合同管理專家23第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理二、合同管理的主要任務1．房地產(chǎn)開發(fā)項目中的主要合同關系2．合同管理的主要任務合同管理貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目過程之中，合同管理的主要任務如圖所示：24第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理三、合同策劃與簽訂（一）合同策劃

合同策劃是指開發(fā)企業(yè)對整個開發(fā)項目進行深入研究，劃分合同界面、合同實施的接觸條件、標包的工程范圍、承包方式、合同的主要條款以及合同的簽訂過程中應注意到的問題。25第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理（一）合同策劃主要考慮的因素：合同應有利于競爭投標，標包內(nèi)容按工程量大小接近，不同標包之間的工作內(nèi)容具有近似性或者區(qū)別性；材料設備標的發(fā)布應和施工計劃緊密配合，且應結(jié)合市場情況做出合理的批次安排；合同發(fā)包時機應和企業(yè)的資金計劃緊密結(jié)合。26第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理（二）施工合同簽訂簽訂施工合同應使用我國的《建筑工程施工合同》（示范文本），其中的要點如下：1．工期2．合同價款3．對雙方有約束力的合同文件4．開發(fā)企業(yè)和承包人的工作27第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理四、合同分析（一）合同分析的原因（二）合同分析的內(nèi)容合同分析一般包括以下內(nèi)容：（1）界定承包人和開發(fā)企業(yè)的主要權利、義務和主要任務；（2）合同的價格分析；（3）合同工期的分析；（4）違約責任的理解；（5）驗收責任的理解；28第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理五、合同變更

合同變更是指合同實施過程中由于各種原因引起的設計變更、合同變更，包括工程量變更、工程項目的變更、進度計劃變更、施工條件變更以及原招標文件和工程量清單中未包括的新增工程等。1．合同變更的方式2．變更的程序3．變更管理29第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理六、合同監(jiān)督與實施保證體系（一）合同監(jiān)督主要任務：對合同實施情況進行分析，找出偏差，以便采取相應的措施，必要時調(diào)整合同的實施過程，達到合同的總目標。依據(jù)：合同文件、合同分析與合同檢查的結(jié)果，其主要工作：合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施決策。30第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理（二）合同實施保證體系流程管理文檔管理（1）合同資料的收集（2）資料的整理（3）資料的歸檔（4）資料的使用31第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理七、合同評價合同簽訂情況評價合同執(zhí)行情況評價合同管理工作評價32第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理八、工程合同擔保2004年8月，建設部發(fā)布了《關于在房地產(chǎn)開發(fā)項目中推行程建設合同擔保的若干規(guī)定（試行）》（建市[2004]137號），規(guī)定要求工程建設合同在1000萬元以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，業(yè)主在簽訂工程合同時，應向承包商提交工程承包支付擔保。返回33第三節(jié)工程索賠管理一、索賠的概念（一）索賠的概念工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發(fā)企業(yè)和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非自己的過錯，而是應由合同對方承擔責任的情況造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊?。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程索賠包括施工索賠和反索賠兩個方面

34第三節(jié)工程索賠管理（二）索賠的特征索賠是雙向的；開發(fā)企業(yè)的相對有利地位；只有實際發(fā)生了經(jīng)濟損失或權利損害，受損方才能向?qū)Ψ剿髻r；索賠是一種未經(jīng)對方確認的單方行為。35第三節(jié)工程索賠管理（三）索賠的分類1．按索賠事件的影響分類（1）工期拖延索賠（2）不可預見的外部障礙或條件索賠（3）工程變更索賠（4）工程終止索賠（5）其他索賠36第三節(jié)工程索賠管理2．按索賠要求分類（1）工期索賠即要求開發(fā)企業(yè)延長工期，推遲竣工日期。（2）費用索賠即要求開發(fā)企業(yè)補償費用損失，調(diào)整合同價格。37第三節(jié)工程索賠管理（四）索賠的原因引起索賠的原因可以歸納為以下方面：（1）開發(fā)企業(yè)違反合同規(guī)定；（2）設計缺陷和變更；（3）意外風險和不可抗力事件；（4）法律的修改；（5）暫停部分工作、停工（全面暫停）、終止合同；（6）合同缺陷或?qū)贤募钠缌x解釋并造成損失；38第三節(jié)工程索賠管理（四）索賠的原因（7）行使權利過當、增加特殊要求（如：增加檢驗項目且檢驗合格）而造成的損失；（8）對方原因?qū)е马椖咳毕荩ò▽ξ醋罱K移交的工程不恰當使用）而發(fā)生損失；（9）支付延誤造成的損失；（10）物價上漲；（11）匯率變化。39第三節(jié)工程索賠管理二、索賠的程序（一）承包商的索賠程序（二）索賠證據(jù)索賠證據(jù)的應具有真實性、全面性、及時性和相應法律證明效力。（三）索賠計算索賠計算的內(nèi)容主要包括費用索賠和工期索賠。

40第三節(jié)工程索賠管理1．費用索賠費用索賠內(nèi)容一般包括以下幾個方面：人工費、設備費、材料費、保函手續(xù)費、貸款利息、保險費、利潤、管理費。索賠費用的計算方法包括實際費用法、總費用法和修正的總費用法。

2．工期索賠41第三節(jié)工程索賠管理（四）索賠報告1．索賠報告的內(nèi)容一個完整的索賠報告應包括以下四個部分：（1）總論部分（2）根據(jù)部分（3）計算部分（4）證據(jù)部分42第三節(jié)工程索賠管理（五）工程師對索賠報告的審查依據(jù)合同條件內(nèi)涉及到索賠原因的各條款內(nèi)容，可以歸納出監(jiān)理工程師判定索賠成立的條件為：（1）與合同相對照，事件已造成了承包商成本的額外支出，或直接工期損失；（2）造成費用增加或工期損失的原因，按合同約定不屬于承包商應承擔的行為責任或風險責任；（3）承包商按合同規(guī)定的程序，提交了索賠意向通知和索賠報告。上述三個條件應當同時具備。43第三節(jié)工程索賠管理三、索賠的管理（一）索賠管理的基本原則（1）預防為主的原則（2）必須以合同為依據(jù)（3）公平合理原則（4）協(xié)商原則（5）授權的原則44第三節(jié)工程索賠管理（二）反索賠施工過程中開發(fā)企業(yè)反索賠的主要內(nèi)容有：（1）工期延誤反索賠（2）施工缺陷反索賠（3）對超額利潤的索賠（4）開發(fā)企業(yè)合理終止合同或承包商不正當放棄合同的索賠（5）由于工傷事故給開發(fā)企業(yè)方人員和第三方人員造成的人身或財產(chǎn)損失的索賠，及承包商運送建材、施工機械設備時損壞公路、橋梁或隧道時，道橋管理部門提出的