仲量聯(lián)行重慶重賓保利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)可行性研究報(bào)告課件

重賓保利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)可行性研究報(bào)告重賓保利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)可行性研究報(bào)告

商業(yè)

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綜合體研究

項(xiàng)目研究輕軌研究

區(qū)域研究

城市研究本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究商業(yè)案例研究酒店寫字樓綜合體研究項(xiàng)目研究輕軌研究2

商業(yè)

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城市研究

區(qū)域研究本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究商業(yè)案例研究酒店寫字樓綜合體研究項(xiàng)目研究輕軌研究3

城市研究---城市地位重慶是中國的二線城市，在川渝經(jīng)濟(jì)圈中處于龍頭地位，直轄以來市政府提出“重慶要向現(xiàn)代化國際大都市邁進(jìn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)濟(jì)群排名1長三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山東半島城市群5遼中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峽西岸城市群9湘中城市群10關(guān)中城市群11長江中游城市群12哈大齊城市群13滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部灣城市群17環(huán)鄱城市群川渝經(jīng)濟(jì)圈城市.四川覆蓋區(qū)域：成都、廣安、達(dá)州、瀘州、南充、遂寧、資陽、內(nèi)江、自貢、宜賓、綿陽、德陽、眉山、樂山.重慶覆蓋區(qū)域：主城九區(qū)以及潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長壽、黔江、萬州把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)?！\濤

城市研究---城市地位重慶是中國的二線城市，在川渝經(jīng)濟(jì)圈中4.第一梯隊(duì)：上海、北京.第二梯隊(duì)：廣州、深圳.第三梯隊(duì)：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢.第四梯隊(duì)：東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安.第五梯隊(duì)：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？诩t色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市

城市研究---城市坐標(biāo)在全國GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的坐標(biāo)體系中，重慶處于第三梯隊(duì)領(lǐng)先地位5000350030002500200015000200040006000800010000社零重慶.第一梯隊(duì)：上海、北京城市研究---城市坐標(biāo)在全國GDP5重慶市歷年來第一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化情況

城市研究---城市經(jīng)濟(jì)（資料來源：00-07年資料來源于重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）重慶市歷年來第一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化情況城市研究---城6重慶國民經(jīng)濟(jì)（GDP）走勢(shì)圖重慶人均（GDP）發(fā)展走勢(shì)圖

城市研究---城市經(jīng)濟(jì)（資料來源：00-07年資料來源于重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）重慶國民經(jīng)濟(jì)（GDP）走勢(shì)圖重慶人均（GDP）發(fā)展走勢(shì)圖城7重慶市近年來固定資產(chǎn)投資增長情況

重慶市房地產(chǎn)投資額及增長情況

城市研究---城市經(jīng)濟(jì)（資料來源：00-07年資料來源于重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）重慶市近年來固定資產(chǎn)投資增長情況重慶市房地產(chǎn)投資額及增長情8重慶市歷年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（單位：元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長速度

城市研究---城市經(jīng)濟(jì)（資料來源：00-07年資料來源于重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）重慶市歷年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（單位：元）社會(huì)消費(fèi)品零9

城市研究---房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒漸濃，將步入市場(chǎng)調(diào)整期2007年9月末，9.27新政推出后，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，銷售受到一定影響，但全年主城區(qū)商品房成交面積1788.40萬平方米，較2006年增長73.88%從價(jià)格來看，2008年1—6月，全市商品房成交均價(jià)為4132元/平方米，進(jìn)入2008年下半年，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格仍有一定降價(jià)空間。價(jià)格走價(jià)不走量市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒投資者及開始拋售理性開發(fā)商降價(jià)開發(fā)商跟隨降價(jià)短線投資客出現(xiàn)價(jià)格上升速度增快地價(jià)上升速度比樓價(jià)上升速度快重慶城市研究---房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望10

城市研究---外資企業(yè)從2007年新增外資企業(yè)狀況來看，外商直接獨(dú)立投資的信心大大增強(qiáng)，房地產(chǎn)也是外資進(jìn)入的重要領(lǐng)域，港資企業(yè)發(fā)展速度快近年來，外商獨(dú)資企業(yè)已成為重慶利用外資的主要方式，這表明外資對(duì)重慶的市場(chǎng)環(huán)境、法制環(huán)境、商務(wù)環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)正逐年升高，外商直接獨(dú)立投資的心大大增強(qiáng)2007年全市新登記外商投資企業(yè)類型截至2007年12月31日，本市共有外商投資企業(yè)4784戶，比2006年同期（4040戶）增長15.55％。2007年全市新登記外商投資企業(yè)744戶，平均每天誕生2.04戶2007年外資企業(yè)行業(yè)分布2007年外企從業(yè)人員收入城市研究---外資企業(yè)從2007年新增外資企業(yè)狀況來看，外11

城市研究

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項(xiàng)目研究

區(qū)域研究輕軌研究本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究城市研究商業(yè)案例研究酒店寫字樓綜合體研究項(xiàng)目研究12區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域規(guī)劃解構(gòu)CBD

區(qū)域研究區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域規(guī)劃解構(gòu)CBD區(qū)域研究13背景一背景二世界CBD最早產(chǎn)生于20世紀(jì)20年代美國，它是應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的、對(duì)城市經(jīng)濟(jì)起著重要調(diào)節(jié)作用的核心區(qū)域。CBD的發(fā)展經(jīng)歷了很多的階段，從最初的商業(yè)聚集地，到后來多核心城市，再到現(xiàn)在的中央商務(wù)區(qū)。20世紀(jì)五六十年代，在發(fā)達(dá)國家，城市中心區(qū)制造業(yè)開始外遷，而同時(shí)商務(wù)辦公活動(dòng)卻不斷向城市中心區(qū)聚集，要求一些大城市在舊有的商業(yè)中心的基礎(chǔ)上重新規(guī)劃和建設(shè)具有一定規(guī)模的現(xiàn)代商務(wù)中心區(qū)。CBD發(fā)展軌跡解構(gòu)CBD商業(yè)中心多城市中心獨(dú)立于傳統(tǒng)商業(yè)的中央商務(wù)區(qū)

背景一背景二世界CBD最早產(chǎn)生于20世紀(jì)20年代美國，它是應(yīng)14CBD共性特征：地價(jià)高//租金高//交通高度發(fā)達(dá)//城市功能聚集//城市名片標(biāo)志

解構(gòu)CBD特征1地價(jià)與租金峰值在城市地價(jià)的分布規(guī)律中，有一個(gè)最高的地價(jià)點(diǎn)。峰值地價(jià)點(diǎn)周圍地帶往往成為的CBD核心，而這里同樣也是城市最高租金匯聚地。特征2最高的交通可達(dá)性處于城市干道系統(tǒng)的核心。地鐵成為現(xiàn)代城市的一個(gè)非常重要的交通手段。其次是機(jī)場(chǎng)、火車站、高速公路等。路網(wǎng)密度也是一個(gè)重要的指標(biāo)。特征3城市功能聚集中心管理和控制職能集聚、金融市場(chǎng)運(yùn)作功能集聚、專業(yè)化生產(chǎn)職能集聚，而以商業(yè)零售、休閑娛樂為主的生活性服務(wù)設(shè)施為配套性服務(wù)設(shè)施。特征4城市標(biāo)志性建筑一個(gè)好的CBD規(guī)劃，需要有一個(gè)靈魂建筑群，這個(gè)建筑群不但要是CBD區(qū)域的主要商貿(mào)、金融、信息、文化、會(huì)展及辦公集散地，而且也是中心城市的標(biāo)志，也是最值得關(guān)注的焦點(diǎn)。CBD共性特征：地價(jià)高//租金高//交通高度解構(gòu)CBD特征115渝中區(qū)地處重慶市西南部，長江、嘉陵江匯流處。渝中區(qū)東、南、北三面環(huán)水，西面通陸，為一東西向狹長半島。渝中區(qū)東、南瀕臨長江與南岸區(qū)水域相鄰，北面瀕臨嘉陵江與江北區(qū)水域連界，西面與沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)接壤。全區(qū)總面積為23.71平方公里，其中，陸地面積18.54平方公里。境內(nèi)地形，最高處海拔394米，最低處167米，坡降較大，高差懸殊。

2006年末，渝中區(qū)戶籍人口總數(shù)為60.13萬人，全區(qū)常住人口70.42萬人。區(qū)域概況---人口及地理位置渝中區(qū)地處重慶市西南部，長江、嘉陵江匯流處。渝中區(qū)東、南、北16渝中區(qū)就業(yè)情況分析（萬人）渝中區(qū)人均GDP情況分析區(qū)域概況---經(jīng)濟(jì)發(fā)展（資料來源：07年資料來源于各區(qū)政府報(bào)告）渝中區(qū)就業(yè)情況分析（萬人）渝中區(qū)人均GDP情況分析區(qū)17渝中區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析（億）區(qū)域概況---經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝中區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析（資料來源：07年資料來源于各區(qū)政府報(bào)告）渝中區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析（億）區(qū)域概況---經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝中18渝中區(qū)個(gè)人及金融機(jī)構(gòu)存貸款分析(億）區(qū)域概況---經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝中區(qū)在職職工收入分析（資料來源：07年資料來源于各區(qū)政府報(bào)告）渝中區(qū)個(gè)人及金融機(jī)構(gòu)存貸款分析(億）區(qū)域概況---經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝19指標(biāo)名稱2005年2010年年均增長（%）指針屬性地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）3069.1500010預(yù)期性人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元）110601800010預(yù)期性非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重（%）84.989--預(yù)期性非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重（%）50.460--預(yù)期性高技術(shù)制造業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比（%）1.885--預(yù)期性研究與開發(fā)支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重（%）11.7--預(yù)期性人口自然增長率（‰）3.49<4--約束性城鎮(zhèn)化率（%）45.252--預(yù)期性區(qū)域概況---經(jīng)濟(jì)發(fā)展重慶經(jīng)濟(jì)十一五發(fā)展規(guī)劃指標(biāo)名稱2005年2010年年均增長（%）指針屬性地區(qū)生產(chǎn)總20區(qū)域概況---經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝中區(qū)經(jīng)濟(jì)十一五發(fā)展規(guī)劃指標(biāo)名稱2005年2010年年均增長（%）指針屬性地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）24140010預(yù)期性人均地區(qū)生產(chǎn)總值（美元）4333≥700010預(yù)期性第三產(chǎn)業(yè)比重（%）88.6≥90--預(yù)期性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重（%）40.5≥45--預(yù)期性人均可支配收入（元）11240180009%預(yù)期性社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）160.627011%預(yù)期性人口自然增長率（‰）-2.3<-0.5--約束性固定資產(chǎn)投資（億元）368＞400--預(yù)期性區(qū)域概況---經(jīng)濟(jì)發(fā)展渝中區(qū)經(jīng)濟(jì)十一五發(fā)展規(guī)劃指標(biāo)名稱20021重慶都市區(qū)為主城九區(qū)行政區(qū)劃范圍，包括渝中、江北、南岸、沙坪壩、九龍坡、大渡口、巴南、渝北、北碚。都市區(qū)城市空間分為主城和外圍小城鎮(zhèn)兩個(gè)層次，主城范圍為外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，面積2737平方公里，主城以外區(qū)域?yàn)樾〕擎?zhèn)發(fā)展區(qū)域，面積2736平方公里。

渝中、沙坪壩、九龍坡等中部片區(qū)是重慶發(fā)源地，是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人口最集中，富有悠久歷史文化特色區(qū)域，將逐步疏解人口和產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)。北部片區(qū)為近期重點(diǎn)拓展區(qū)域，以商務(wù)、集中箱碼頭、航空、鐵運(yùn)等為標(biāo)志承接中心城區(qū)疏解人口、交通、產(chǎn)業(yè)，發(fā)展公共服務(wù)、塑造城市風(fēng)貌，發(fā)展以高新技術(shù)和汽車為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)。南部片區(qū)發(fā)展會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科技教育為主體的產(chǎn)業(yè)，改善人居環(huán)境，承接中心區(qū)部分功能。區(qū)域規(guī)劃---城市規(guī)劃重慶都市區(qū)為主城九區(qū)行政區(qū)劃范圍，包括渝中、江北、南岸、沙坪22區(qū)域概況---渝中區(qū)規(guī)劃根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際和未來發(fā)展的需要，渝中區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要緊緊圍繞提升和完善中心城區(qū)綜合服務(wù)功能，堅(jiān)定不移地實(shí)施“優(yōu)三強(qiáng)三”、主攻現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，加快發(fā)展金融業(yè)、科技信息業(yè)、都市旅游業(yè)、文化服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)等六大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，鞏固提升商貿(mào)、交通等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展建筑房地產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展都市工業(yè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)空間布局，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)集聚輻射能力和競(jìng)爭力，構(gòu)筑更具活力的服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。大坪創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園鵝嶺創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)黃花園信息傳媒園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)CBD商務(wù)區(qū)區(qū)域概況---渝中區(qū)規(guī)劃根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際和未來發(fā)展的需23區(qū)域交通在今后五年里，渝中區(qū)將重點(diǎn)改善城市中心區(qū)的交通擁堵狀況，將新建東水門、千廝門兩座跨江大橋以新增連接南岸、江北城之間的快速通道，緩解石板坡長江大橋、珊瑚大橋以及黃花園大橋的交通壓力。同時(shí)，通過拓寬城市支路，來緩解主干道壓力。8條拓寬道路分別為：將打銅街拓寬為雙向四車道、將解放東路拓寬為雙向四車道、將解放西路拓寬為雙向四車道、將捍衛(wèi)路拓寬為三車道、將華一路拓寬為三車道、將兩路口循環(huán)道拓寬為五車道、將菜袁路（菜園壩至篼子背段）拓寬為雙向六車道、將石油路拓寬為雙向四車道、將渝州路拓寬為雙向六車道。同時(shí)，渝中區(qū)還將朝千支路、筷子街等17條斷頭路打通。區(qū)域交通在今后五年里，渝中區(qū)將重點(diǎn)改善城市中心區(qū)的交通擁堵狀24區(qū)域交通地鐵1號(hào)線輕軌2號(hào)線輕軌6號(hào)線在今后五年里，渝中區(qū)除輕軌二號(hào)線已開通運(yùn)營以外，還將有地鐵一號(hào)線開通運(yùn)營，到2020年，將再增加一條輕軌6號(hào)線，預(yù)計(jì)隨著三條軌道交通的運(yùn)營以使城市交通得到有效的改善區(qū)域交通地鐵1號(hào)線輕軌2號(hào)線輕軌6號(hào)線在今后五年里，渝中區(qū)除25

城市研究

區(qū)域研究

商業(yè)

案例研究酒店寫字樓

綜合體研究

輕軌研究

項(xiàng)目研究本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究城市研究區(qū)域研究商業(yè)案例研究酒店寫字樓綜合體研究26

輕軌研究重慶擬建7條地鐵線，線路總長354km，其中一、二號(hào)線作為骨干線是最早動(dòng)工的線路地鐵1號(hào)線:起于渝中區(qū)朝天門--大坪--沙坪壩--虎溪大學(xué)城—璧山—縣城—止于璧山青杠2號(hào)線：起于解放碑較場(chǎng)口--上清寺--楊家坪—九龍坡動(dòng)物園--大渡口--止于新山村3號(hào)線：起于江北國際機(jī)場(chǎng)--經(jīng)開大道--江北龍頭寺--渝澳大橋—南岸的二塘--止于巴南區(qū)魚洞4號(hào)線：起于江北魚嘴--江北客站--五黃路--曾家?guī)r—七星崗--工貿(mào)--止于南岸區(qū)海霞路5號(hào)線：起于江北魚嘴--江北客站--江北松樹橋--九龍坡石橋鋪--二塘--大渡口區(qū)--止于江津6號(hào)線：起于北碚--冉家壩--紅旗河溝--龍頭寺--朝天門--彈子石--止于茶園新區(qū)輕軌環(huán)線：起于沙坪壩--冉家壩江北客站--五里店--彈子石--四公里--二朗--止于沙坪壩輕軌研究重慶擬建7條地鐵線，線路總長354km，其中一、二27

輕軌研究輕軌對(duì)沿線物業(yè)的影響體現(xiàn)為：區(qū)域價(jià)值重組、交通的的高效率和變輸能力、人群的集中能力輕軌對(duì)房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，促進(jìn)市場(chǎng)格局的重整，還對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。從地產(chǎn)市場(chǎng)格局來說，輕軌不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對(duì)于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會(huì)更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對(duì)于老開發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌輕軌對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響機(jī)理城市功能強(qiáng)化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大商業(yè)中心強(qiáng)化辦公區(qū)域集中沿線中小戶升溫居住郊區(qū)化次級(jí)商務(wù)中心白領(lǐng)置業(yè)群增加城市功能提升交通時(shí)間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開發(fā)升溫輻射范圍增加居住群體擴(kuò)大城市邊緣城市中心輕軌開通支撐支撐輕軌研究輕軌對(duì)沿線物業(yè)的影響體現(xiàn)為：區(qū)域價(jià)值重組、交通的輕28第一影響區(qū)域——距離站點(diǎn)步行或者自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等級(jí)功能，包括高級(jí)辦公、商業(yè)以及居住，開發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價(jià)最高、最先發(fā)展起來的區(qū)域;開發(fā)強(qiáng)度很高（veryhigh)第二影響區(qū)域——距離站點(diǎn)通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以及換乘時(shí)間），是上述高等級(jí)功能的備選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集（cluster)的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高（high)第三影響區(qū)域——距離站點(diǎn)通過其他交通方式需要15分鐘以上的時(shí)間（包括交通以及換乘時(shí)間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容

輕軌研究輕軌及地鐵站點(diǎn)對(duì)于周邊發(fā)展的影響根據(jù)空間和時(shí)間的變化而呈現(xiàn)不同資料來源：SchützE,1998,StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr(UrbandevelopmentbyHigh-SpeedTraffic)Heft6,第一影響區(qū)域——距離站點(diǎn)步行或者輕軌研究輕軌及地鐵站點(diǎn)對(duì)于29軌道沿線房地產(chǎn)價(jià)格隨軌道交通的不同階段呈跳躍性增長，軌道交通對(duì)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性利好先于真正投入使用而提前釋放

輕軌研究時(shí)間序列表現(xiàn)從城市軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃開始，沿線房地產(chǎn)開發(fā)即開始逐漸升溫，而隨著軌道的建設(shè)和運(yùn)營，其對(duì)沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響也不斷變化，所以軌道交通給沿線區(qū)域帶來的開發(fā)利益是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的過程軌道交通對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升的時(shí)間序列表現(xiàn)軌道沿線房地產(chǎn)價(jià)格隨軌道交通的不同階段呈跳躍性增長，軌道交通30小結(jié)從重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“十一五”規(guī)劃來看，重慶市整體經(jīng)濟(jì)水平有望持續(xù)快速增長，GDP及人均GDP預(yù)期年增長率為10%，整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展將進(jìn)一步改善重慶市民的生活水平，為未來幾年內(nèi)重慶發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。

未來幾年內(nèi)重慶市整體產(chǎn)業(yè)開始升級(jí)，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值所占比例大幅提升，技術(shù)研究及開發(fā)支出大大增加，將推動(dòng)工業(yè)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品升級(jí)，而隨著產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和附加值的普遍提升，將會(huì)在一定程度上改變現(xiàn)有從業(yè)人員結(jié)構(gòu)，使從業(yè)人員收入水平較大增加?！笆晃逡?guī)劃”明確2010年城市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到52%，其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力到城鎮(zhèn)190萬人，而目前有近40%的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)，也就是說2005-2010年5年間190萬轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力中約76萬左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)。重慶市規(guī)劃建成西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心和科技、文化、教育事業(yè)的中心?！叭行摹保ń鹑谥行?、商貿(mào)中心、科技信息文化中心）、“兩樞紐”（交通樞紐、通信樞紐）、“一基地”（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地），發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和輻射作用帶動(dòng)西南地區(qū)和長江上游經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。通過規(guī)劃的實(shí)施，將帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)重慶作為長江中上游中心的城市吸引力和輻射力。CBD地區(qū)作為重慶的中央商務(wù)區(qū)，而渝中區(qū)恰恰是CBD的核心所在。渝中CBD的建設(shè)是統(tǒng)籌發(fā)展、突出重點(diǎn)、推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措，對(duì)于構(gòu)建渝中區(qū)新一輪發(fā)展的起飛平臺(tái)具有十分重要的意義。渝中CBD承擔(dān)著商務(wù)中心、商貿(mào)中心的雙重功能，未來渝中CBD必將持續(xù)性的領(lǐng)跑商務(wù)、商貿(mào)市場(chǎng)，而商務(wù)、商貿(mào)市場(chǎng)的價(jià)值也將大大提升。

小結(jié)從重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“十一五”規(guī)劃來看，重慶市整體經(jīng)濟(jì)水平31

城市研究

區(qū)域研究輕軌研究

商業(yè)

案例研究酒店寫字樓

項(xiàng)目研究

綜合體研究本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究城市研究區(qū)域研究輕軌研究商業(yè)案例研究酒店寫字樓項(xiàng)32項(xiàng)目所屬區(qū)域地處重慶解放碑CBD，通達(dá)性強(qiáng)

項(xiàng)目屬性--區(qū)域本項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目火車站機(jī)場(chǎng)解放碑市政府5km30km6km0.5km.區(qū)域交通優(yōu)越。通過繞城高速、城市內(nèi)環(huán)、外環(huán)道路等與城區(qū)各方位直接相連。.項(xiàng)目鄰城市主干道民生路，是周邊區(qū)縣進(jìn)入解放碑的主要連接道路之一。.已開通的輕軌2號(hào)線將拉近項(xiàng)目區(qū)域同市區(qū)其他區(qū)域的距離，增強(qiáng)區(qū)域輻射能力。項(xiàng)目所屬區(qū)域地處重慶解放碑CBD，通達(dá)性強(qiáng)項(xiàng)目屬性--區(qū)域33

項(xiàng)目分析---位置項(xiàng)目地塊位緊臨民生路，位于規(guī)劃中的商務(wù)總部基地區(qū)域，商務(wù)價(jià)值高。項(xiàng)目地塊大同路民生路臨江路規(guī)劃建設(shè)金融街東面：與女人廣場(chǎng)隔民生路相望南面：臨民生路，緊靠渝中民生大廈西面：臨重賓商務(wù)大廈與渝海大廈北面：與臨江門老住宅片區(qū)隔民生路相望項(xiàng)目分析---位置項(xiàng)目地塊位緊臨民生路，位于規(guī)劃中的商務(wù)總34

項(xiàng)目分析-道路

地塊臨城市主干道民生路南面，位于交通三岔路口，但周邊主要道路均為循環(huán)道，通達(dá)性較差。道路情況：民生路：城市主干道，雙向四車道，臨江路：雙向四車道，大同路：雙向四車道，.輕軌：距離臨江門站約280米民生路民生路交通動(dòng)線大同路大同支巷女人廣場(chǎng)大同酒店鄒容廣場(chǎng)民生大廈重賓商務(wù)住宅區(qū)住宅區(qū)輕軌2號(hào)線臨江門站臨江路輕軌站點(diǎn)項(xiàng)目分析-道路地塊臨城市主干道民生路南面，位于交通三岔路35

項(xiàng)目分析--交通公交線路城市干道軌道交通主要公交線路包括：224、402、413、462、405、401、601、463、465等，眾多的交通線路可以方便消費(fèi)者到達(dá)本項(xiàng)目周邊主要干道均為四車道，但受區(qū)域交通規(guī)劃及管理的需要，民生路部分不可左轉(zhuǎn)區(qū)域內(nèi)目前已運(yùn)營輕軌二號(hào)線，預(yù)計(jì)地鐵一號(hào)線與2010年可投入試運(yùn)營，隨著地鐵的開通勢(shì)必可擴(kuò)大本區(qū)域的影響范圍項(xiàng)目分析--交通公交線路城市干道軌道交通主要公交線路包括：36

項(xiàng)目分析-指標(biāo)凈用地面積：9164.56平方米（約14畝）商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅容積率：10高度：286.8建筑密度：綠地率：停車位：737項(xiàng)目屬性：18萬平米的綜合體項(xiàng)目（不兼容住宅）項(xiàng)目分析-指標(biāo)凈用地面積：9164.56平項(xiàng)目屬性：18萬37項(xiàng)目S.W.O.T分析

項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：地理位置：解放碑西大門區(qū)域?yàn)橹醒肷虅?wù)區(qū)臨公交主要站點(diǎn)及輕軌站點(diǎn)開發(fā)商實(shí)力及口碑區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力較強(qiáng)劣勢(shì)：區(qū)域內(nèi)人口增長有限處于解放碑商圈邊緣地帶周邊物業(yè)老化與項(xiàng)目不匹配臨街展示面不足機(jī)遇：重慶經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展迅速穩(wěn)定區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展趨向成熟未來將有大量高收入人群導(dǎo)入政府有利政策扶持威脅：區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭激烈鼎固項(xiàng)目的直接競(jìng)爭未來大量高端項(xiàng)目面市項(xiàng)目S.W.O.T分析項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：機(jī)遇：威脅：38

項(xiàng)目研究

城市研究

區(qū)域研究輕軌研究

商業(yè)

案例研究酒店

綜合體研究寫字樓本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究項(xiàng)目研究城市研究區(qū)域研究輕軌研究商業(yè)案例研究酒店39寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……

解析綜合體寫字樓公寓酒店商業(yè)展覽……解析綜合體40

解析綜合體成熟形態(tài)沿革背景①城市CBD快速發(fā)展②城市規(guī)模擴(kuò)大和城市化程度提高③相鄰建筑綜合體集群形態(tài)出現(xiàn)④城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大⑤交通網(wǎng)絡(luò)提升，聯(lián)系更緊密沿革特性國務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)對(duì)2003年以來的建成或在建的100個(gè)新建筑綜合體研究顯示：65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。都市綜合體解析綜合體成熟沿革背景①城市CBD快速發(fā)展沿革特性國務(wù)院發(fā)41區(qū)域環(huán)境1高可達(dá)性交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對(duì)集中，一般集中在城市中心區(qū)高密度性+集約性建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中整體統(tǒng)一性各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系，建筑群體要與周圍整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)功能復(fù)合性擁有完整的工作生活配套運(yùn)營體系。商務(wù)辦公、酒店、公寓、商業(yè)、文化娛樂等多樣性和復(fù)合性立面風(fēng)格功能組合23

解析綜合體區(qū)域環(huán)境1高可達(dá)性高密度性+集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性立42土地使用空間緯度城市標(biāo)志456不同種類的土地分布應(yīng)均衡的分布于不同功能的建筑群兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用均衡性平面和立面的連續(xù)性，保持協(xié)調(diào)和統(tǒng)一各功能均通過空中、地下和地面形成多層次聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系。內(nèi)部功能有機(jī)結(jié)合，外界交通立體銜接?？臻g連續(xù)性內(nèi)部和外部聯(lián)系完整性巨大社會(huì)效應(yīng)城市位置和龐大規(guī)模，加上從開發(fā)到運(yùn)營模式將會(huì)成為區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目。

解析綜合體土地使用空間緯度城市標(biāo)志456不同種類的土地分布應(yīng)均衡43復(fù)合空間、CBD標(biāo)鼎之作

區(qū)域環(huán)境/功能規(guī)劃/交通組織/

商業(yè)主體及銜接/立面形象區(qū)域環(huán)境城市金融中心商業(yè)中心城市CBD功能規(guī)劃商業(yè)酒店寫字樓商務(wù)公寓酒店式公寓交通組織對(duì)外聯(lián)系通達(dá)項(xiàng)目內(nèi)部交通快捷地面交通便利地下交通開闊三面立體交通凝聚商業(yè)主體及銜接商業(yè)起到領(lǐng)銜作用溝通各大功能昭示性極強(qiáng)增強(qiáng)娛樂休閑空間立面形象城市建筑標(biāo)簽與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)各功能立面協(xié)調(diào)5要素引導(dǎo)都市綜合體復(fù)合空間、CBD標(biāo)鼎之作區(qū)域環(huán)境/功能規(guī)劃/交通組織/區(qū)域44城市綜合體發(fā)展的五種模式模式特征典型案例模式一商業(yè)核心模式城市核心區(qū)；交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營管理深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城、合肥元一時(shí)代廣場(chǎng)模式二酒店核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)；交通可達(dá)性好，沿主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場(chǎng)配套設(shè)施上海商城（波特曼酒店）模式三寫字樓核心模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場(chǎng)、公寓等配套完善廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)、合肥財(cái)富廣場(chǎng)模式四住宅核心模式項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會(huì)開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；深圳星河國際、合肥金地國際城、萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)模式五均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；建筑面積20萬㎡

以上；開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理香港太古廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心模式分析城市綜合體發(fā)展的五種模式模式特征典型案例模式一商業(yè)核心模式城45不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象，保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源。在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。模式分析不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能模式分析46商業(yè)辦公酒店公寓公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次外向性較強(qiáng)的組成部分可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對(duì)公寓帶來負(fù)面影響寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士）酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長期居住者需求實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格保持物業(yè)形象與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過程中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布各種物業(yè)類型之間的相互影響模式分析作用相互關(guān)系商業(yè)辦公酒店公寓公寓為商業(yè)提供客源外向性較強(qiáng)的組成部分商業(yè)為47開發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值。二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。正確的開發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義。首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在項(xiàng)目成熟以后，而為了樹立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。其次，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于酒店的入市能夠帶動(dòng)酒店的入駐率。模式分析開發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)48影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo)主要因素商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)旅游環(huán)境資源擁有自然資源擁有產(chǎn)業(yè)資源通達(dá)性、昭示性強(qiáng)人流量大開發(fā)目標(biāo)租（長期持有）售（回籠資金）主導(dǎo)物業(yè)的擬合度區(qū)域?qū)傩裕涵h(huán)境資源：環(huán)境資源：模式分析影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo)主要因49都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市功能之間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB

解析綜合體---定義都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛50都市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值

解析綜合體—特征都市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性51小結(jié)

①通過對(duì)CBD的研究，項(xiàng)目必須要與CBD未來的造城運(yùn)動(dòng)結(jié)合起來，才能將本項(xiàng)目打造成解放碑CBD的具有標(biāo)志性的旗幟和代言；②結(jié)合在都市綜合體方面多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，立業(yè)認(rèn)為，在實(shí)現(xiàn)城市中心區(qū)CBD的構(gòu)造過程中，中央商務(wù)區(qū)CBD的造城，必然會(huì)帶動(dòng)一種復(fù)合空間的衍生，這種復(fù)合空間就是集酒店、辦公商務(wù)、文化、居住等功能的都市綜合體的出現(xiàn)，本項(xiàng)目正是這種空間的代表；③從項(xiàng)目地處解放碑CBD的優(yōu)越位置來看，本項(xiàng)目具備先天優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)遇成為解放碑CBD造城運(yùn)動(dòng)過程中最精彩的一筆。小結(jié)①通過對(duì)CBD的研究，項(xiàng)目必須要與CBD未來的造城運(yùn)動(dòng)52

項(xiàng)目研究

城市研究

區(qū)域研究輕軌研究

綜合體研究

商業(yè)

案例研究寫字樓酒店本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究項(xiàng)目研究城市研究區(qū)域研究輕軌研究綜合體研究商業(yè)53城市板塊發(fā)展階段：重慶寫字樓經(jīng)歷了從萌芽期向快速發(fā)展期過渡，開發(fā)量與開發(fā)水平均有較大提升1995年前1995年—1998年

1998年—2003年

2004年至今該時(shí)期寫字樓在產(chǎn)品形態(tài)以及產(chǎn)品品質(zhì)上又有了更新的突破，不僅提升了重慶寫字樓市場(chǎng)檔次，還提升了整個(gè)城市的形象。

回暖期調(diào)整期寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡，存量積壓，租售市場(chǎng)疲軟，開發(fā)商信心受挫，寫字樓開發(fā)量大幅減少，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入淡靜消化期。重慶寫字樓市場(chǎng)迅速進(jìn)入快速發(fā)展期，該時(shí)期的新型寫字樓在產(chǎn)品規(guī)劃、配套設(shè)施等方面有很大的提高

快速發(fā)展期大部分寫字樓用地均為行政辦公用地

萌芽期競(jìng)爭商業(yè)城市板塊發(fā)展階段：重慶寫字樓經(jīng)歷了從萌芽期向快速發(fā)展期過渡，54市場(chǎng)商務(wù)需求巨大，客戶開始注重改善辦公環(huán)境，追求物業(yè)形象成熟階段發(fā)展階段萌芽階段啟動(dòng)階段?辦公需要?住宅改辦公?草創(chuàng)型企業(yè)?住宅?無?改善環(huán)境?住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公?成長型中小企業(yè)?第一代商務(wù)公寓位置價(jià)格交通使用成本?追求形象?純商務(wù)形象?迅速發(fā)展的中小企業(yè)、初具規(guī)模的企業(yè)?純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍?需求多樣化?客戶價(jià)值多元?各種類型企業(yè)?寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)景動(dòng)因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征客戶特征客戶關(guān)注點(diǎn)城市板塊競(jìng)爭商業(yè)市場(chǎng)商務(wù)需求巨大，客戶開始注重改善辦公環(huán)境，追求物業(yè)形象成熟55重慶典型寫字樓分布圖：CBD、江北是寫字樓最密集區(qū)域大都會(huì)商廈紐約紐約世貿(mào)中心國貿(mào)中心雨田大廈合景國際大廈得意商務(wù)樓希爾頓商廈同聚遠(yuǎn)景未來國際嘉年華大廈茂業(yè)東方時(shí)代浪高凱悅商務(wù)樓金臺(tái)大廈大西洋國際渝高大廈慶泰大廈中安國際大廈國際商務(wù)中心城市板塊競(jìng)爭商業(yè)重慶典型寫字樓分布圖：CBD、江北是寫字樓最密集大都會(huì)商廈城56發(fā)展格局：最初的寫字樓從大溪溝起步，由東向北逐漸發(fā)展，重心北移趨勢(shì)日益明顯CBD起步江北核心區(qū)江北城南坪高新區(qū)1995-1998年兩路口、上清寺片區(qū)依托市政府辦公所在地的優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)時(shí)重慶市寫字樓最為集中的區(qū)域。同時(shí)，重慶高檔寫字樓的代表——“大都會(huì)商廈”寫字樓也同步興建。直轄以來，渝中區(qū)解放碑商圈商業(yè)、商務(wù)氛圍日益濃厚，一批專業(yè)化、國際化高檔寫字樓相繼落成，成為至今為止最活躍、最集中、最先進(jìn)、檔次最高的寫字樓板塊，形成重慶CBD的硬核部分，其核心地位不可替代。2004年開始，北部區(qū)域的快速發(fā)展拉動(dòng)了寫字樓的建設(shè)，市場(chǎng)供應(yīng)量大大超過解放碑商圈，但分布較為分散，高檔寫字樓仍不能與解放碑抗衡。

城市板塊競(jìng)爭商業(yè)發(fā)展格局：最初的寫字樓從大溪溝起步，由東向北逐漸發(fā)展，重心北57供應(yīng)量：寫字樓供應(yīng)量逐年遞增，空置率基本控制在30%。近年來重慶市辦公用房供求對(duì)比（單位：萬平方米）

近幾年來，重慶市寫字樓市場(chǎng)一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，年投資額一直保持在10億元左右的水平。從歷年寫字樓整體情況看，從2000年開始，施工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積均保持平穩(wěn)，2005年各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到歷史最高，施工面積、竣工面積分別同比增長29.8%、72.9%，空置面積同比下降8.8%，市場(chǎng)環(huán)境表現(xiàn)最佳。從歷年寫字樓市場(chǎng)的供求狀況來看，年銷售面積與空置面積基本保持在1：2的比例，隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷增加，市場(chǎng)消化能力仍有待增強(qiáng)，寫字樓市場(chǎng)供大于求。城市板塊競(jìng)爭商業(yè)資料來源：立業(yè)商業(yè)中心研究部供應(yīng)量：寫字樓供應(yīng)量逐年遞增，空置率基本控制在30%。近年來58供應(yīng)結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)以純寫字樓為主。類甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓供應(yīng)量大，真正的甲級(jí)寫字樓數(shù)量少重慶市寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例

甲級(jí)寫字樓大多處于交通方便、商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域內(nèi)，擁有成熟的辦公環(huán)境，優(yōu)良的硬件設(shè)施、完善的配套。一般以租為主、以售為輔。大部分在早期建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來看屬于高檔寫字樓，但是隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)的不斷發(fā)展，硬件設(shè)施已顯陳舊，軟件技術(shù)已經(jīng)落后，已經(jīng)達(dá)不上高檔寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。城市板塊競(jìng)爭商業(yè)資料來源：立業(yè)商業(yè)中心研究部供應(yīng)結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)以純寫字樓為主。類甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓供應(yīng)量大，真59租售方式：租售結(jié)合是市場(chǎng)主流，只租不售的物業(yè)多由外資、銀行等資金雄厚的企業(yè)修建，純銷售物業(yè)主要由民營房地產(chǎn)公司開發(fā)。供應(yīng)方式租售結(jié)合只租不售只售不租開發(fā)背景是城市最常見的方式，一般位于城市中心位置。由國有企業(yè)、資金背景雄厚的外資、銀行等單位修建的寫字樓，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求高主要集中在城區(qū)。依托于地段及發(fā)展前景銷售狀況好代表性物業(yè)世貿(mào)中心、中信大廈大都會(huì)商廈、投資大廈慶泰大廈、同聚遠(yuǎn)景城市板塊競(jìng)爭商業(yè)租售方式：租售結(jié)合是市場(chǎng)主流，只租不售的物業(yè)多由外資、銀行等60出租率：渝中區(qū)寫字樓整體出租率約在70—80%，解放碑片區(qū)寫字樓基本能達(dá)到80%以上，2003年以后新增的高檔寫字樓出租率也已經(jīng)過半。CBD的甲級(jí)寫字樓出租出租率高。項(xiàng)目名稱出租率%大都會(huì)商廈95%國貿(mào)中心80%投資大廈100%希爾頓大廈90%中安大廈90%未來國際70%嘉年華大廈90%金臺(tái)大廈90%慶泰大廈80%城市板塊競(jìng)爭商業(yè)出租率：渝中區(qū)寫字樓整體出租率約在70—80%，解放碑片區(qū)寫61項(xiàng)目主要入住企業(yè)大都會(huì)商廈香港匯豐銀行、美國通用電器、利寶、柯達(dá)、飛利浦、IBM、西門子（中國）重慶辦事處、上海寶鋼、青島制冷設(shè)備重慶辦事處等企業(yè)及英國總領(lǐng)事館、加拿大總領(lǐng)事館等，還匯集了如和記黃埔、美聯(lián)物業(yè)等房地產(chǎn)公司。重慶希爾頓商廈奧地斯電梯、平安保險(xiǎn)、華為科技、愛立信科技等紐約·紐約韓國ＬＧ、金夫人中國總店、吉櫻島休閑會(huì)所、我之咖啡閱讀會(huì)所、鳳冠名媛會(huì)所、匯才人文機(jī)構(gòu)、軟島科技（重慶）有限公司重慶世界貿(mào)易中心一汽奧迪、中國石油、重慶諦威會(huì)計(jì)師事務(wù)所、中原地產(chǎn)等重慶國際貿(mào)易中心中國銀聯(lián)重慶分公司、重慶潤視影視傳播有限公司、中信投資有限公司、三星重慶辦事處重慶國際商務(wù)中心華夏銀行、海浪集團(tuán)、重慶楓神家具有限公司、重慶凱基資產(chǎn)管理有限公司、重慶中發(fā)建筑工程有限公司、重慶海狼建設(shè)有限公司、重慶中發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隨著商貿(mào)中心、紐約紐約、國貿(mào)中心等現(xiàn)代商務(wù)樓盤的相繼落成，解放碑CBD的商務(wù)功能正得以快速提升

目前，解放碑CBD的入駐單位已達(dá)1.31萬多家，匯聚了90%的駐渝國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，2/3的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和外國駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)。城市板塊競(jìng)爭商業(yè)項(xiàng)目主要入住企業(yè)大都會(huì)商廈香港匯豐銀行、美國通用電器、利寶、62立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格是市場(chǎng)主流，裙樓多采用花崗石，外墻則以玻璃幕墻+石材為主希爾頓商廈紐約紐約同聚遠(yuǎn)景金臺(tái)大廈城市板塊競(jìng)爭商業(yè)未來國際世貿(mào)大廈立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格是市場(chǎng)主流，裙樓多采用花崗石，外墻則以63物管：甲級(jí)寫字樓多聘請(qǐng)國際知名物管公司作為顧問，并以此作為銷售或出租賣點(diǎn)城市板塊競(jìng)爭商業(yè)樓盤名稱物管顧問物管費(fèi)國貿(mào)中心豪生酒店物管12元/平世貿(mào)中心第一太平戴維斯10.5元/平國商中心世邦魏理仕8元/平大都會(huì)商廈家利物業(yè)管理公司10元/平希爾頓商廈希爾頓酒店物管租金含物管中新城上城第一太平戴維斯未知嘉年華大廈第一太平戴維斯5.5元/平由于聘請(qǐng)外資物業(yè)管理樓盤名稱物管顧問物管費(fèi)要花費(fèi)昂貴，所以大多數(shù)寫字樓僅僅把他們作為物業(yè)顧問而已，并不參與后期管理。中高檔辦公物業(yè)所執(zhí)行的物管費(fèi)在8元/平方米上下波動(dòng)。普遍在5-10元/平米之間，最高為12元/平米。由于差別不大，物管費(fèi)對(duì)租售情況都不會(huì)構(gòu)成很大的影響。物管：甲級(jí)寫字樓多聘請(qǐng)國際知名物管公司作城市板塊競(jìng)爭商業(yè)樓盤64板塊一：CBD是重慶傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，以外資企業(yè)和高附加值行業(yè)企業(yè)為主。但交通擁擠、車位不足等硬傷已成為該區(qū)域發(fā)展之困該區(qū)域以甲級(jí)寫字樓為主，出租情況良好。以外資機(jī)構(gòu)（其中世界500強(qiáng)及跨國公司70余家），國內(nèi)知名企業(yè)分公司或駐渝辦事機(jī)構(gòu)、金融服務(wù)業(yè)、律師事務(wù)所等高成長性的機(jī)構(gòu)為主。租金范圍：80-100元/m2以上。希爾頓商廈紐約紐約城市板塊競(jìng)爭商業(yè)世貿(mào)大廈板塊一：CBD是重慶傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，以外資企業(yè)和高附加值行65板塊二：政府規(guī)劃將北部區(qū)域作為未來城市發(fā)展的重心，并表明了城市向北的信心與決心。開發(fā)物業(yè)以純寫字樓、高檔寫字樓為主。北部區(qū)域近年的快速發(fā)展是有目共睹的，寫字樓供應(yīng)體量悄然猛增，但由于短時(shí)期內(nèi)供應(yīng)量的大增，租售市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)欠佳，整體市場(chǎng)處于一個(gè)調(diào)整培育階段，未來供應(yīng)仍是各區(qū)之首，市場(chǎng)勢(shì)必還將經(jīng)歷一番激烈的重整。

同聚遠(yuǎn)景城市板塊競(jìng)爭商業(yè)未來國際北岸星座板塊二：政府規(guī)劃將北部區(qū)域作為未來城市發(fā)展的重心，并表明了城66板塊三：隨著南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程的加速，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的興旺，南岸區(qū)寫字樓市場(chǎng)在不斷的發(fā)展中金臺(tái)大廈目前南岸區(qū)寫字樓主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤四周的數(shù)條主干道旁，以步行街商圈所在地的南坪西路一帶為主要的分布范圍，這反映出南岸區(qū)寫字樓的發(fā)展主要借助于交通干道的形成，并在之后隨步行街商圈的形成而略呈集中之勢(shì)。南岸區(qū)目前正在出租的寫字樓中，整體租金范圍在25-40元/㎡·月，出租率均在85%以上城市板塊競(jìng)爭商業(yè)萬凱都會(huì)板塊三：隨著南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程的加速，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的興旺，南岸67板塊四：九龍坡區(qū)受到區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及商業(yè)發(fā)展所制約，其中心區(qū)楊家坪商務(wù)氛圍依然較為淡薄，寫字樓的供應(yīng)和需求都不大。

該片區(qū)整體租金范圍在18-42元/㎡/月，平均出租水平在85%以上。金臺(tái)大廈石橋鋪高新區(qū)內(nèi)的IT行業(yè)集中，是全市計(jì)算機(jī)信息產(chǎn)業(yè)的集中地，成為九龍坡區(qū)商務(wù)氛圍最為活躍的片區(qū)。金臺(tái)大廈賽博B館未來大廈城市板塊競(jìng)爭商業(yè)板塊四：九龍坡區(qū)受到區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及商業(yè)發(fā)展所制約，其中心區(qū)68板塊競(jìng)爭關(guān)系：本板塊的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)集中體現(xiàn)在歷史地位和政策扶持比較因素CBD北部區(qū)域南岸區(qū)九龍坡區(qū)成本開發(fā)商品牌檔次政府扶持力度★

越多表示成本越高、品牌優(yōu)勢(shì)越明顯、檔次越高、交通條件越好。城市板塊競(jìng)爭商業(yè)板塊競(jìng)爭關(guān)系：本板塊的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)集中體現(xiàn)在歷史地位和政策扶持比69城市板塊競(jìng)爭商業(yè)大量土地供應(yīng)+交通優(yōu)勢(shì)+規(guī)劃引導(dǎo)導(dǎo)致江北新城未來必將成為CBD核心區(qū)的主要競(jìng)爭對(duì)手未來的江北城將集中建設(shè)城市的金融中心、商務(wù)辦公寫字樓，以及包括大劇院、科技館在內(nèi)的一系列大型公共服務(wù)設(shè)施，發(fā)展成為城市未來的功能、景觀和活動(dòng)中心。規(guī)劃定位優(yōu)勢(shì)從規(guī)劃來看，江北城CBD擁有明確的發(fā)展定位，避免了一般商業(yè)對(duì)寫字樓品質(zhì)的影響，容易形成商務(wù)氛圍?？臻g交通優(yōu)勢(shì)江北城與重慶機(jī)場(chǎng)距離更近，向南臨江，在交通方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，并且發(fā)展空間相對(duì)充裕，有較大發(fā)展余地。后發(fā)優(yōu)勢(shì)江北城從零開始，統(tǒng)一開發(fā)，具有起點(diǎn)高、干擾少的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。城市板塊競(jìng)爭商業(yè)大量土地供應(yīng)+交通優(yōu)勢(shì)+規(guī)劃引導(dǎo)導(dǎo)致江北新城70城市板塊競(jìng)爭商業(yè)商業(yè)配套：餐飲是重慶寫字樓最常見的配套設(shè)施，百貨、休閑娛樂設(shè)施的比例也較高目前重慶大多數(shù)高檔寫字樓所提供的硬件設(shè)施能滿足高端客戶的形象需求，中低檔則依靠相低廉的租金滿足中小辦公企業(yè)的基本需求。同聚遠(yuǎn)景的餐飲未來國際的百貨城市板塊競(jìng)爭商業(yè)商業(yè)配套：餐飲是重慶寫字樓最常見的配套設(shè)施，71城市板塊競(jìng)爭商業(yè)重慶甲級(jí)寫字樓商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比重慶甲級(jí)寫字樓配套商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目名稱區(qū)域商業(yè)面積主力業(yè)態(tài)大都會(huì)商廈渝中區(qū)10萬平百貨+影院+專賣店國貿(mào)中心渝中區(qū)4.9萬平數(shù)碼+餐飲娛樂=超市世貿(mào)中心渝中區(qū)5萬平百貨紐約紐約渝中區(qū)0.6萬平休閑餐飲國商中心渝中區(qū)1萬平休閑餐飲未來國際江北區(qū)6萬平百貨+超市同聚遠(yuǎn)景江北區(qū)0.8萬平休閑餐飲嘉年華江北區(qū)2.6萬平電器中信大廈江北區(qū)2萬平電器重慶甲級(jí)寫字樓各商業(yè)業(yè)態(tài)面積配比城市板塊競(jìng)爭商業(yè)重慶甲級(jí)寫字樓商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比重慶甲級(jí)寫72重慶寫字樓小結(jié)供需關(guān)系：整體市場(chǎng)供大于求。但存在結(jié)構(gòu)性缺失，真正的甲級(jí)寫字樓供不應(yīng)求。發(fā)展趨勢(shì)：隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷變革，越來越多的中小型企業(yè)開始興起，并逐漸成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”，重慶則仍然需要大量設(shè)施完善、條件舒適、交通便捷的辦公場(chǎng)所，在未來的寫字樓供應(yīng)里，高檔寫字樓是城市發(fā)展的需要，也是產(chǎn)品供應(yīng)的趨勢(shì)。租售比例：整體市場(chǎng)以租售結(jié)合為主。價(jià)格分布明顯：價(jià)格在[10000，12000]的寫字樓斷檔。面積區(qū)間：面積在200平米左右是市場(chǎng)的主力。重慶寫字樓普遍問題：硬件設(shè)施不足、停車位不足、缺乏公共活動(dòng)空間。重慶寫字樓小結(jié)供需關(guān)系：整體市場(chǎng)供大于求。但存在結(jié)構(gòu)性缺失，73

項(xiàng)目研究

城市研究

區(qū)域研究輕軌研究

綜合體研究

商業(yè)寫字樓酒店

案例研究本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究項(xiàng)目研究城市研究區(qū)域研究輕軌研究綜合體研究商業(yè)寫74重慶市星級(jí)酒店市場(chǎng)概況高星級(jí)酒店---市場(chǎng)2007五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)二星級(jí)總計(jì)家數(shù)8338386210客房數(shù)3225588587255595234302007重慶星級(jí)酒店供應(yīng)結(jié)構(gòu)(客房數(shù))資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部重慶市星級(jí)酒店市場(chǎng)概況高星級(jí)酒店---市場(chǎng)2007五星級(jí)四75高星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)概述高星級(jí)酒店---市場(chǎng)2007家數(shù)客房數(shù)市場(chǎng)比平均規(guī)模四星級(jí)33588564.6%178五星級(jí)8322535.4%403總計(jì)419110100%-資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部高星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)概述高星級(jí)酒店---市場(chǎng)2007家數(shù)客房76五星級(jí)酒店列表高星級(jí)酒店---市場(chǎng)序號(hào)酒店名稱客房數(shù)（間）1萬豪酒店4472洲際酒店3383豪生酒店4454海逸酒店3885希爾頓酒店4416世紀(jì)金源酒店4027申基索菲特4648戴斯酒店30012345678五星級(jí)酒店列表高星級(jí)酒店---市場(chǎng)序號(hào)酒店名稱客房數(shù)（間）77四星級(jí)酒店列表高星級(jí)酒店---市場(chǎng)序號(hào)酒店名稱客房數(shù)（間）1萬友康年3022揚(yáng)子島2293海德2434揚(yáng)子江3795大世界2486西亞大酒店2407重慶大酒店2568麗苑酒店1909勁力酒店25010南方君臨330….……..……….52413678910四星級(jí)酒店列表高星級(jí)酒店---市場(chǎng)序號(hào)酒店名稱客房數(shù)（間）78高星級(jí)酒店區(qū)域分布高星級(jí)酒店---市場(chǎng)重慶市場(chǎng)的五星級(jí)酒店主要分布在渝中區(qū)和江北區(qū)：渝中區(qū)占據(jù)了五星級(jí)酒店的半壁江山；截止2007年，江北區(qū)新共有兩家五星級(jí)酒店，與江北區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位是極不相符的；目前南岸區(qū)尚無已營業(yè)的五星級(jí)酒店，高級(jí)酒店是一大市場(chǎng)空白。高星級(jí)酒店區(qū)域分布高星級(jí)酒店---市場(chǎng)重慶市場(chǎng)的五星級(jí)酒店79高星級(jí)酒店主力需求類型高星級(jí)酒店---需求旅游團(tuán)隊(duì)休閑娛樂客戶商務(wù)客戶會(huì)議客戶季節(jié)性需求通常選擇四星級(jí)以下酒店重慶自身有豐富的旅游資源，但數(shù)量和質(zhì)量較高的不多大部分國際性企業(yè)或全國性企業(yè)每年均需接待一定量的高層管理人員、技術(shù)人員、客戶或者供應(yīng)商等，一般會(huì)與酒店簽訂長期協(xié)議（通常一年一簽）以獲得較為優(yōu)惠和個(gè)性化的服務(wù)需求穩(wěn)定，價(jià)格承受力高通常選擇四星級(jí)以上酒店五星級(jí)酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上本項(xiàng)目所在區(qū)域的需求以中高檔商務(wù)需求為主，但外籍客戶很少新需求增長點(diǎn)，且能有力帶動(dòng)酒店其他收入通常選擇四星級(jí)以上酒店重慶市場(chǎng)中有相當(dāng)大的份額為會(huì)議會(huì)展所占據(jù)本項(xiàng)目區(qū)域擁有數(shù)家具充足會(huì)議設(shè)施的高星級(jí)酒店休閑娛樂是重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)的重要特點(diǎn)本地消費(fèi)者會(huì)經(jīng)常光顧酒店，麻將、KTV等是主要的休閑娛樂活動(dòng)需求較為穩(wěn)定持續(xù)，但支付能力有限，以選擇四星級(jí)以下酒店為主本項(xiàng)目區(qū)域有少量四星級(jí)酒店滿足此類需求需求的持續(xù)性可支付能力資料來源：立業(yè)商業(yè)中心研究部高星級(jí)酒店主力需求類型高星級(jí)酒店---需求旅游休閑娛商務(wù)會(huì)80四五星級(jí)酒店客源結(jié)構(gòu)高星級(jí)酒店---需求五星級(jí)酒店客源結(jié)構(gòu)四星級(jí)酒店客源結(jié)構(gòu)根據(jù)與重慶各高星級(jí)酒店銷售人員的訪談，五星級(jí)的客源中約有45%來自商務(wù)需求，20%來自會(huì)議；而四星級(jí)酒店的客源則主要來自會(huì)議，其次為商務(wù)和休閑娛樂；各酒店由于自身的定位差別，各自的客源結(jié)構(gòu)會(huì)有一定不同。四五星級(jí)酒店客源結(jié)構(gòu)高星級(jí)酒店---需求五星級(jí)酒店客源結(jié)構(gòu)81重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求–商務(wù)高星級(jí)酒店---需求2007年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)1747.95億元，比上年增長12.8%；第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為42.5%。重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是全國5個(gè)綜合改革試點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一，高新區(qū)管轄面積73平方公里。目前高新區(qū)內(nèi)已注冊(cè)科技企業(yè)近4000余家，其中日美德法意大等國家和地區(qū)的“三資”企業(yè)300余家，初步形成了電子信息、生物工程和新醫(yī)藥、新材料、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

在零售業(yè)方面，重慶市近年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)百花齊放，外資零售大量涌入，其中尤以江北和解放碑商圈更為突出，聚集了美美、王府井、香港新世界等中高檔百貨，此外零售業(yè)態(tài)近年也呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)：百貨店、購物廣場(chǎng)、生活超市、倉儲(chǔ)大賣場(chǎng)、專賣店等業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，相關(guān)的大型經(jīng)營商和貿(mào)易企業(yè)都是支撐重慶中高檔商務(wù)市場(chǎng)的有力需求重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求–商務(wù)高星級(jí)酒店---需求2007年82重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求–會(huì)展高星級(jí)酒店---需求南坪會(huì)展國際陳家坪會(huì)展中心截止2007重慶市共舉辦各類主要會(huì)展活動(dòng)項(xiàng)目198個(gè)，舉辦的展覽類會(huì)展展覽面積超過200萬平方米；所涉及的行業(yè)有服裝、食品、農(nóng)副產(chǎn)品、房產(chǎn)、醫(yī)藥、環(huán)保、通信、建材、汽車、家具、文化、教育等，幾乎涵蓋社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域；截止2007年全市共舉辦國際性會(huì)展活動(dòng)2個(gè)，全國性會(huì)展活動(dòng)6個(gè)。重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求–會(huì)展高星級(jí)酒店---需求南坪會(huì)展國83重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求–本地休閑娛樂高星級(jí)酒店---需求飲食文化是重慶本土消費(fèi)者最崇尚的文化，其次就是娛樂文化。重慶文化商人們先后以賓館、酒店、歌廳、酒吧、KTV為文化載體，打造出異?；鸨摹皧蕵芬故小?成為重慶一大特征；據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，娛樂、文化及其他社會(huì)服務(wù)消費(fèi)項(xiàng)目在重慶市民的消費(fèi)支出偏好中占比僅次于食品消費(fèi)，位居第二；因此種消費(fèi)的特殊性，重慶本土的賓館酒店在設(shè)施格局和消費(fèi)定位更注重將娛樂、餐飲、棋牌休閑、保健和住宿集于一體，部分酒店更將娛樂餐飲作為重點(diǎn)特色。重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求–本地休閑娛樂高星級(jí)酒店---需求飲84重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求–旅游高星級(jí)酒店---需求重慶自身具有豐富的旅游資源，為發(fā)展旅游市場(chǎng)，重慶旅游部門于2007年把握成渝新高速公路和鐵路開通的契機(jī)，實(shí)施旅游營銷整合戰(zhàn)略，連續(xù)成功舉辦了五屆“中國重慶三峽國際旅游節(jié)”和第三屆中國重慶旅游交易會(huì)大提高了重慶旅游在境外的知名度和吸引力。并通過跨區(qū)域旅游合作與川、黔、鄂、新等省區(qū)達(dá)成了無障礙旅游區(qū)的共識(shí)。

重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求–旅游高星級(jí)酒店---需求重慶自身具85重慶境內(nèi)外旅游市場(chǎng)發(fā)展高星級(jí)酒店---需求2007年接待游客8085.50萬人次，比上年增長18.1%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入444.12億元，增長28.3%。其中，入境游客76.17萬人次，旅游外匯收入3.82億美元，分別增長26.3%和23.8%國內(nèi)游客8009.33萬人次，國內(nèi)旅游收入413.65億元，分別增長18.0%和28.6%。國內(nèi)游客逗留天數(shù)平均為2.53天，而境外游客平均為3.2天境外旅游境內(nèi)旅游資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部重慶境內(nèi)外旅游市場(chǎng)發(fā)展高星級(jí)酒店---需求2007年接待游86重慶境外游客來源高星級(jí)酒店---需求根據(jù)2007年重慶市旅游局統(tǒng)計(jì)，重慶市境外游客主要來自于歐美，其中歐洲地區(qū)游客，占總?cè)舜?9.8%，美洲的游客占到29.3％，亞洲以日韓為主，占總?cè)?5.1%；境外游客的平均逗留天數(shù)為3.2天，與其他城市相比，逗留時(shí)間較短。資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部重慶境外游客來源高星級(jí)酒店---需求根據(jù)2007年重慶市旅87星級(jí)酒店出租率高星級(jí)酒店---經(jīng)營2007年，重慶市星級(jí)酒店市場(chǎng)的出租率為73.2%，處于較為理想的水平2002年以來，重慶星級(jí)酒店市場(chǎng)的經(jīng)營狀況均處于合理區(qū)間，并呈上升趨勢(shì)，2007年比2003年的64.2%上升了近10個(gè)百分點(diǎn)受地震影響，目前重慶上半年酒店平均入駐率不超過45%資料來源：重慶旅游局，立業(yè)商業(yè)中心研究部星級(jí)酒店出租率高星級(jí)酒店---經(jīng)營2007年，重慶市星級(jí)酒88高星級(jí)酒店房價(jià)高星級(jí)酒店---經(jīng)營2007年五星級(jí)酒店房價(jià)平均為542元/間，四星級(jí)房價(jià)為300元/間，四五星級(jí)酒店房價(jià)的比值為0.55，兩者的價(jià)差較低分區(qū)域看，五星級(jí)酒店中，高新區(qū)房價(jià)最高，為628元/間；四星級(jí)酒店的房價(jià)則以南坪的最高；此外，江北區(qū)的四五星級(jí)酒店價(jià)差十分小，僅152元左右。高星級(jí)酒店房價(jià)高星級(jí)酒店---經(jīng)營2007年五星級(jí)酒店房價(jià)89在經(jīng)歷了4年的供應(yīng)低谷之后，自2007年開始，重慶市將迎來持續(xù)的新增供應(yīng)，到2012年，五星級(jí)客房數(shù)將達(dá)到約8875間，是2007年的3倍，年均新增1190間客房；其中2010年將是供應(yīng)高峰，有2000余間客房；到2011年則新增供應(yīng)有所減緩；預(yù)計(jì)未來5年重慶市五星級(jí)酒店市場(chǎng)將產(chǎn)生相當(dāng)大的競(jìng)爭壓力。五星級(jí)酒店未來供應(yīng)高星級(jí)酒店---競(jìng)爭在經(jīng)歷了4年的供應(yīng)低谷之后，自2007年開始，重慶市將迎來持90五星級(jí)酒店未來供應(yīng)列表高星級(jí)酒店---競(jìng)爭項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)營業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)客房數(shù)管理者項(xiàng)目區(qū)域中新喜來登酒店2009年500（間）喜來登酒店管理公司渝中區(qū)會(huì)展凱賓斯基酒店2010年487（間）凱賓斯基酒店管理公司南岸區(qū)鼎固五星級(jí)酒店2012年1052（間）未定渝中區(qū)新華威斯汀酒店2011年未知威斯汀酒店管理公司渝中區(qū)漢陽廊豪坊酒店2010年300（間）廊豪坊酒店管理公司江北區(qū)協(xié)信丹楓白露酒店2010年408（間）丹楓白露酒店管理公司江北區(qū)凱賓斯基為我市第一家德國酒店管理公司經(jīng)營的高新級(jí)酒店；鼎固五星級(jí)酒店預(yù)計(jì)為雙五星，即一家五星級(jí)酒店與一家超五星級(jí)酒店并立；渝中區(qū)首家六星級(jí)酒店里滋酒店已確定，該酒店為超高層+購物中心。五星級(jí)酒店未來供應(yīng)列表高星級(jí)酒店---競(jìng)爭項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)營業(yè)91高星級(jí)酒店---商業(yè)商業(yè)配套：餐飲是重慶酒店最常見的配套設(shè)施，娛樂也比較高，專賣店及其他的比例比較低目前重慶大多數(shù)高星級(jí)酒店所提供的商業(yè)配套主要是滿足酒店入駐客戶及會(huì)議客戶的日常需求。高星級(jí)酒店---商業(yè)商業(yè)配套：餐飲是重慶酒店最常見的配套設(shè)92高星級(jí)酒店---商業(yè)豪生酒店商業(yè)業(yè)態(tài)及面積高星級(jí)酒店---商業(yè)豪生酒店商業(yè)業(yè)態(tài)及面積93主要高星級(jí)酒店的客戶關(guān)注點(diǎn)綜合客戶對(duì)各酒店的評(píng)價(jià)，以及其他城市的經(jīng)驗(yàn)，高星級(jí)酒店客戶的關(guān)注點(diǎn)主要為以下幾點(diǎn)：高星級(jí)酒店主要高星級(jí)酒店的客戶關(guān)注點(diǎn)高星級(jí)酒店94近兩年是多家外資高端酒店管理品牌計(jì)劃在中國二線城市大舉擴(kuò)張的時(shí)期卡爾森集團(tuán)計(jì)劃將酒店擴(kuò)展到中國經(jīng)濟(jì)和文化中心城市以外的地區(qū)，將卡爾森品牌引入二線城市希爾頓、喜達(dá)屋、凱賓斯基、香格里拉等國際著名酒店品牌均在全國各地的區(qū)域中心城市展開擴(kuò)張計(jì)劃目前擴(kuò)張計(jì)劃中的品牌主要為中高檔商務(wù)型或經(jīng)濟(jì)型酒店品牌中高檔商務(wù)型品牌的選址一般傾向于靠近主力需求客源——外籍和本地高級(jí)商務(wù)人士，因此偏好選擇位于市中心主要商務(wù)區(qū)或者高新科技區(qū)的酒店物業(yè)；大多酒店品牌在物業(yè)的選擇方面并沒有明確的要求條目，需要根據(jù)具體的物業(yè)、投資商的實(shí)力和市場(chǎng)環(huán)境綜合考慮景觀雖然不是客戶在選擇酒店時(shí)的決定性因素，但卻能為酒店帶來高附加值；高檔酒店里的景觀餐廳更是為各類人士所喜好，從而帶動(dòng)酒店在高檔商務(wù)、旅游市場(chǎng)中的知名度；根據(jù)在重慶各酒店的走訪，酒店偏向于在景觀好的位置安排高檔客房/套房，以此作為吸引客戶的重要手段。外資高端酒店管理品牌的投資傾向高星級(jí)酒店近兩年是多家外資高端酒店管理品牌計(jì)劃在中國二線城市大舉擴(kuò)張的95近年重慶市高星級(jí)酒店經(jīng)營狀況漸趨理想，到2007年，全市出租率高于70%，處于理想的盈利水平；理想的市場(chǎng)環(huán)境催生了大量的五星級(jí)酒店開發(fā)計(jì)劃，未來5年五星級(jí)酒店市場(chǎng)將面臨巨大的競(jìng)爭壓力；而四星級(jí)酒店市場(chǎng)則相對(duì)被看淡，可能呈現(xiàn)供不應(yīng)求；但五星級(jí)供應(yīng)的大量釋放將迫使部分低品質(zhì)轉(zhuǎn)向分食四星級(jí)酒店市場(chǎng)，從而降低兩者價(jià)差；今后五年，隨著酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭壓力的增大和市場(chǎng)發(fā)展的成熟，在硬件設(shè)施和服務(wù)管理上都具優(yōu)勢(shì)的酒店才可能在競(jìng)爭中生存；此外市場(chǎng)定位明確、競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)獨(dú)特的酒店仍將是市場(chǎng)的亮點(diǎn)；一部分外資酒店集團(tuán)旗下的中高檔品牌在實(shí)施二線城市擴(kuò)張計(jì)劃之時(shí)關(guān)注到了重慶市場(chǎng)，如凱悅酒店、卡爾森集團(tuán)和雅高酒店集團(tuán)等。重慶高星級(jí)酒店市場(chǎng)研究總結(jié)高星級(jí)酒店近年重慶市高星級(jí)酒店經(jīng)營狀況漸趨理想，到2007年，全市出租96

項(xiàng)目研究

城市研究

區(qū)域研究輕軌研究

綜合體研究商業(yè)寫字樓酒店

案例研究本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體研究項(xiàng)目研究城市研究區(qū)域研究輕軌研究綜合體研究商業(yè)寫97本報(bào)告中涉及的零售業(yè)商店分類依據(jù)國家內(nèi)貿(mào)局《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》確定的8類中國零售業(yè)商店業(yè)態(tài)。

商業(yè)--零售物業(yè)類型定義本報(bào)告中涉及的零售業(yè)商店分類依據(jù)國家內(nèi)貿(mào)局《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范98商業(yè)分級(jí)設(shè)置的級(jí)次和指標(biāo)表

商業(yè)--零售物業(yè)類型定義商業(yè)分級(jí)設(shè)置的級(jí)次和指標(biāo)表商業(yè)--零售物業(yè)類型定義99

商業(yè)--零售發(fā)展趨勢(shì)和國外不同，我國的新興零售業(yè)態(tài)不是依次進(jìn)入市場(chǎng)，而是幾乎同一時(shí)期進(jìn)入的。90年代以前，百貨店一直是主要的業(yè)態(tài)形式。2000年以后，新興的零售業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)，并呈現(xiàn)出差異化的發(fā)展趨勢(shì)：傳統(tǒng)的街邊購物開始分化、聚集，形成專業(yè)街。連鎖超市一大一?。ū憷旰痛筚u場(chǎng)）細(xì)分市場(chǎng)。標(biāo)準(zhǔn)超市受競(jìng)爭影響，業(yè)績每況愈下，被迫轉(zhuǎn)型。生鮮和食品加強(qiáng)型超市成為標(biāo)準(zhǔn)超市的發(fā)展轉(zhuǎn)型方向。購物中心出現(xiàn)并得到快速發(fā)展。不同類型的購物中心概念出現(xiàn)。百貨業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額下降，轉(zhuǎn)而向?qū)I(yè)化、高檔化和連鎖化發(fā)展。隨著重慶經(jīng)濟(jì)和人口的向市區(qū)周邊拓展和擴(kuò)散，郊區(qū)的商業(yè)得到快速的發(fā)展。中心區(qū)商業(yè)向高檔化專業(yè)化發(fā)展，郊區(qū)商業(yè)向規(guī)?；笮突l(fā)展。中國加入WTO以后，外資受到的限制越來越小，大量的外資進(jìn)入重慶市場(chǎng)尋求發(fā)展。目前重慶運(yùn)營比較成功的大賣場(chǎng)、大百貨等大部分都由外資掌控。而且這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。大型的商業(yè)購物中心對(duì)交通的依賴性加大。重慶市目前的商業(yè)中心和商業(yè)發(fā)展區(qū)域大都臨近輕軌線路。市政規(guī)劃以及軌道交通對(duì)零售業(yè)的影響越來越大。商業(yè)--零售發(fā)展趨勢(shì)和國外不同，我國的新興零售業(yè)態(tài)不是依次100

商業(yè)--零售業(yè)生命周期大型綜合購物中心現(xiàn)在在重慶已經(jīng)渡過引入期，進(jìn)入快速擴(kuò)張的階段。這種商業(yè)模式成為繼超市、大賣場(chǎng)之后改變?nèi)藗兿M(fèi)習(xí)慣的又一巨大力量。一站式服務(wù)是其最主要特點(diǎn)。休閑、娛樂設(shè)施以及各種消費(fèi)理念帶來的個(gè)性化消費(fèi)則成為購物中心吸引客流的主要因素。購物中心作為不同業(yè)態(tài)的綜合體，使得已經(jīng)渡過引入期的業(yè)態(tài)可以縮小后進(jìn)入購物中心，并互相促進(jìn)，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。而剛進(jìn)入引入期的業(yè)態(tài)則可以在購物中心中獲得依托和支撐。商業(yè)--零售業(yè)生命周期大型綜合購物中心現(xiàn)在在重慶已經(jīng)渡過購101重慶零售市場(chǎng)發(fā)展歷程市場(chǎng)發(fā)育期市場(chǎng)成長期市場(chǎng)蓄勢(shì)期市場(chǎng)發(fā)展期商貿(mào)業(yè)有較大發(fā)展，1995年擁有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)25萬個(gè)，比“七五”末增加8萬個(gè)，從業(yè)人員60萬人，比“七五”末增加68%，集貿(mào)市場(chǎng)增加6個(gè)。

86-96年檔次不高，主要經(jīng)營生活日常用品97-04年到2003年底，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到145751個(gè)，經(jīng)營面積達(dá)到2588萬平方米。重慶零售業(yè)從百貨業(yè)占主導(dǎo)地位，逐步向超市、便利店、專業(yè)專賣店等業(yè)態(tài)共同發(fā)展04-06年專業(yè)性極強(qiáng)的各類商品交易市場(chǎng)崛起

市場(chǎng)購買力迅速累積，零售類物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入蓄勢(shì)期外資及外來零售企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入重慶市場(chǎng)，重慶本土商業(yè)巨頭強(qiáng)勢(shì)反擊07年后隨著重慶經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，及舊城改造的推進(jìn)，未來3-5年重慶零售市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展其重慶零售市場(chǎng)發(fā)展歷程市場(chǎng)成長期102重慶市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)研商業(yè)類型已營業(yè)數(shù)量營業(yè)規(guī)模商場(chǎng)（購物中心）5080萬㎡超市10025萬㎡專業(yè)市場(chǎng)80150萬㎡截止到2007年底，重慶市商業(yè)設(shè)施總經(jīng)營面積近2750萬㎡（絕對(duì)數(shù)量甚至高于北京的1800萬㎡），主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預(yù)計(jì)在800－1000萬㎡，其中5000平方米以上的大商場(chǎng)超過160個(gè)，共有80余家知名商家入駐，面積超過200萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額112億元。形成了以楊家坪、解放碑、觀音橋、南坪、沙坪壩為龍頭的五大商業(yè)中心以及以地區(qū)劃分的都市、渝西、三峽三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)。截止2007年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1661.23億元，比上年同期增長18.4%。主城區(qū)重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)情況表：重慶市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)研商業(yè)類型已營業(yè)數(shù)量營業(yè)規(guī)模商場(chǎng)（購物103CBD中央商務(wù)區(qū)重慶市主要零售區(qū)域CBD中重慶市主要零售區(qū)域104重慶市主要零售區(qū)域商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪地位市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心輻射范圍全市乃至西南地區(qū)主要：江北、渝北、北部新區(qū)次要：渝中、沙坪壩、近郊主要：沙坪壩次要：北碚、九龍坡、江北主要：九龍坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南檔次中高檔、中檔中高檔、中檔中檔、中低檔中檔、中低檔中低檔、低檔現(xiàn)規(guī)模120萬㎡70萬㎡45萬㎡50萬㎡60萬㎡未來供應(yīng)規(guī)模60萬㎡80萬㎡65萬㎡40萬㎡80萬㎡增量匹配度★★★★★★☆★★★★★★☆★★人流量平時(shí)：30萬周末：50萬節(jié)假日：100萬平時(shí)：30萬周末：50萬節(jié)假日：80萬平時(shí)：25萬周末：30萬節(jié)假日：50萬平時(shí)：30萬周末：40萬節(jié)假日：50萬平時(shí)：20萬周末：30萬節(jié)假日：40萬年?duì)I業(yè)額約200億約107億約123億約147億約98億同比增幅16%26%18%15%13%商鋪?zhàn)饨?00—2500元/㎡·月100—1000元/㎡·月100—1500元/㎡·月100—1000元/㎡·月70—800元/㎡·月出租率95%80%95%85%75%商家認(rèn)可度★★★★☆★★★★★★★★★★☆成長性★★★★★★★★★★★★★☆★★☆重慶市主要零售區(qū)域商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪地位市級(jí)商105現(xiàn)有零售區(qū)域?qū)Ρ攘闶蹍^(qū)域功能定位商業(yè)模式解放碑休閑、購物、旅游、商務(wù)百貨、品牌專賣、餐飲、娛樂觀音橋休閑、購物、旅游百貨、品牌專賣、餐飲、專業(yè)市場(chǎng)楊家坪休閑、購物、餐飲百貨、品牌專賣、餐飲沙坪壩休閑、購物、餐飲百貨、專業(yè)商場(chǎng)、品牌專賣南坪商務(wù)、旅游、餐飲、休閑百貨、會(huì)展、餐飲、娛樂現(xiàn)有零售區(qū)域?qū)Ρ攘闶蹍^(qū)域功能定位商業(yè)模式解放碑休閑、購物、106重慶十一五商業(yè)規(guī)劃建立、完善中央商務(wù)區(qū)、區(qū)縣（自治縣、市）中心商圈、商業(yè)特色街（專業(yè)市場(chǎng)）和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（社區(qū)）商業(yè)點(diǎn)4個(gè)層次商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，溝通城鄉(xiāng)商貿(mào)流通。鼓勵(lì)發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、多式聯(lián)運(yùn)、電子商務(wù)等組織形式和服務(wù)方式，支持商貿(mào)企業(yè)建設(shè)物流配送網(wǎng)絡(luò)，大力推動(dòng)流通現(xiàn)代化，培育一批具有知名品牌和核心競(jìng)爭力強(qiáng)的大型商貿(mào)企業(yè)，繼續(xù)實(shí)施鄉(xiāng)鎮(zhèn)建連鎖超市、村社建放心商店的“雙建工程”，2010年覆蓋全市80%以上的行政村和90%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。規(guī)劃2020年重慶市都市區(qū)人口超過1000萬人。改造并提升一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，即解放碑商業(yè)中心，完善六個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心；2010年重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到2150億元左右。重慶十一五商業(yè)規(guī)劃建立、完善中央商務(wù)區(qū)、區(qū)縣（自治縣、市）107渝中區(qū)十一五商業(yè)規(guī)劃傾力打造解放碑CBD“極核區(qū)”。加快建設(shè)高檔載體，著力集聚高端產(chǎn)業(yè)，努力擴(kuò)大高效輻射。加快推進(jìn)五一路金融商務(wù)街區(qū)建設(shè)，依據(jù)全球著名設(shè)計(jì)公司——美國KPF公司的城市設(shè)計(jì)方案，大力推進(jìn)集金融商務(wù)、頂級(jí)酒店、精品零售商業(yè)、高檔酒店式公寓為一體的綜合性商務(wù)建筑群建設(shè)，打造頂級(jí)商務(wù)集聚區(qū)，努力將解放碑CBD打造為形成一個(gè)占地90萬平方米，集“金融商務(wù)、頂級(jí)酒店、精品零售商業(yè)、高檔酒店式公寓”為一體的綜合性商務(wù)建筑群。要全力協(xié)助瑞安集團(tuán)精心打造“重慶天地新城”，加快建設(shè)“化龍湖”、“重慶小鎮(zhèn)”等項(xiàng)目，盡快推進(jìn)“嘉陵帆影”100層大廈建設(shè)，形成重慶未來新地標(biāo)。強(qiáng)化與瑞安集團(tuán)的聯(lián)動(dòng)，政企聯(lián)手抓好招商引資，大力發(fā)展知識(shí)型、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)服務(wù)中心區(qū)。利用拆遷契機(jī)，規(guī)劃和引導(dǎo)我區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步提升，盡快實(shí)施對(duì)商業(yè)大廈和金鷹廣場(chǎng)的改造升級(jí)；其次是加快朝天門市場(chǎng)電子交易平臺(tái)的建設(shè)和運(yùn)用，提升朝天門市場(chǎng)形象；對(duì)菜園壩市場(chǎng)的調(diào)整，要跳出商業(yè)談發(fā)展，建立起符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的新模式。渝中區(qū)十一五商業(yè)規(guī)劃傾力打造解放碑CBD“極核區(qū)”。加快建108解放碑大型零售市場(chǎng)供應(yīng)研究解放碑大型零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)的分布根據(jù)立業(yè)商業(yè)對(duì)解放碑的零售物業(yè)調(diào)研，我們甄別了以下11個(gè)項(xiàng)目作為解放碑大型零售物業(yè)的存量供應(yīng)；序號(hào)項(xiàng)目1家樂福2重慶百貨解放碑店3重慶百貨臨江門店4新世紀(jì)百貨5王府井百貨6茂業(yè)百貨解放碑店7電通王8美美百貨9大都會(huì)商廈10商社電器11蘇寧電器123456