【房地產產品設計】營造生活-綠城楊柳郡產品設計邏課件

營造·生活——楊柳郡產品設計邏輯產品中心編匯營造·生活——楊柳郡產品設計邏輯1什么是理想生活園區(qū)？什么是理想生活園區(qū)？2“小鎮(zhèn)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小鎮(zhèn)里的一些基本要素，是大城市里面所稀缺的；大城市里面有些東西，是小鎮(zhèn)所稀缺的。這樣就構成相互之間交往的一個可能性，構成了彼此的特質：大城市吸引小鎮(zhèn)的人，去參與大都市的生活；小鎮(zhèn)也吸引大都市的人。節(jié)假日，或者三五天，能構成相互的補充。然后，自己選擇，喜歡清靜的，就在小鎮(zhèn)；喜歡熱鬧現代的就大都市去。年輕人喜歡大都市，中年人更多往小城鎮(zhèn)走。兩者是咬合的兩個半圓，相互溶解，特質一樣的，都是有良好的城市設施。——宋衛(wèi)平

2013.6“小鎮(zhèn)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小鎮(zhèn)里的一些基本要素，是大城3“

小鎮(zhèn)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行我們的小鎮(zhèn)不止?jié)M足于物質生活層面的需求，還是安放靈魂和精神的所在，甚至引導、提純、推動人生的境界。我們的小鎮(zhèn)不是給城市居民歸隱深居的，而是在享受城市教育商業(yè)文化科技文明的同時，兼顧自然景觀。--

2015.4.15，宋衛(wèi)平我們的用心，在于我們的房產品緊緊圍繞著人的需求。其中，人的天性中有對自然亙古不變的向往，我們就要借大自然造物之勢，營造優(yōu)美宜人的環(huán)境；另一方面，面對已經習慣了城市生活的人，我們首先要保障其基本的生活水平，并在特定的場所中加強。--

2015.6.15，宋衛(wèi)平從小鎮(zhèn)到郡，郡融合了城市的整個生活要素，盡量減少對主城區(qū)的依賴。楊柳郡項目又算近郊又算城區(qū)，可以形成郡的概念。--

2015.7.30，宋衛(wèi)平“

郡”“小鎮(zhèn)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行我們的小鎮(zhèn)不止?jié)M足于物質生4釋 義明 道優(yōu) 術踐 行由傳統(tǒng)居住園區(qū)到現代生活園區(qū)，從居住到生活，包涵了生活體驗、社交需求、社區(qū)文化、交通可達等。一個好的生活園區(qū)將達到三種和諧：人與人之間的和諧、人與自然的和諧、人與自身的和諧。生活園區(qū)應是具備小鎮(zhèn)理念的，有價值導向的，能提高生活品質，是繼續(xù)學習、成長、溝通、進步的地方。需從項目客戶人群的詳細分析（地域性、教育背景、收入水平、年齡、職業(yè)、家庭結構等）對生活內容做細致考慮，從規(guī)劃、建筑、戶外生活空間、個性化定制、商業(yè)配套、智慧園區(qū)、服務等各方面進行匹配。生活園區(qū)開發(fā)的原則是營造更親切的、更友好的、更自然的溝通交流場所。--

2015.10.10，宋衛(wèi)平“

生活園區(qū)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行由傳統(tǒng)居住園區(qū)到現代生活園區(qū)，從居住5釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小鎮(zhèn)郡理想生活園區(qū)安全具備小鎮(zhèn)理念鄰里和睦歸宿感 和諧 自豪感安居 成長方便 親和活力記憶健康舒適正能量…………有趣解讀智慧釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小鎮(zhèn)郡理想生活園區(qū)安全具備小鎮(zhèn)理念鄰6轉型理想生活園區(qū)的必要性轉型理想生活園區(qū)的必要性7行業(yè)現狀隨著我國經濟步入

“新常態(tài)”，地產行業(yè)呈現如下現狀：需求增速下降——房產品銷售、價格、利潤增長從高轉為中低；產品分化——尋求差異化競爭（商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等）；區(qū)域分化——一線和部分二線城市“面粉”價高，三四線城市整體庫存高；房企分化——大者恒大，洗牌加快；釋 義明 道優(yōu) 術踐 行行業(yè)現狀隨著我國經濟步入“新常態(tài)”，地產行業(yè)呈現如下現狀：8我國社會未來發(fā)展趨勢城鎮(zhèn)化——2014年中國城鎮(zhèn)化率達到54.77%，2020年城鎮(zhèn)化率將達到60%左右。城鎮(zhèn)化率每提升1個百分點，意味新增2000萬城鎮(zhèn)人口，而對于中國的13億人口來說，住房改善依然是最強烈、最美好的夢想，行業(yè)發(fā)展空間廣闊。數據來源：國家統(tǒng)計局2015年1月發(fā)布數據；國務院2014年公布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》釋 義明 道優(yōu) 術踐 行我國社會未來發(fā)展趨勢城鎮(zhèn)化——2014年中國城鎮(zhèn)化率達到549消費整體升級——我國人均GDP已突破7000美元，達到中上發(fā)達國家水平，各領域消費升級時代到來，意味著對高品質的住宅產品和生活服務的需求將持續(xù)擴大釋放。同時，居民在文化教育、醫(yī)療保健、休閑度假等方面的需求也會隨之爆發(fā)性增長，如能在產品價值塑造中準確把握這些需求，就掌握了未來的產品競爭優(yōu)勢。數據來源：國家統(tǒng)計局2015年1月發(fā)布的2014年統(tǒng)計數據釋 義明 道優(yōu) 術踐 行消費整體升級——我國人均GDP已突破7000美元，達到中上發(fā)10家庭結構變化——家庭平均規(guī)模從2000年3.44人，降到2010年3.09人。這意味著家庭向小型化和核心化發(fā)展，老年人“空巢居”現象增多。這一變化帶來的另一影響是，傳統(tǒng)大家庭的生活分工合作消失，學齡前兒童撫養(yǎng)教育以及老年人贍養(yǎng)問題凸顯。數據來源：2000年和2010年兩次全國人口普查釋 義明 道優(yōu) 術踐 行家庭結構變化——家庭平均規(guī)模從2000年3.44人，降到211人口結構變化——2015-2020年，中國25-34歲的人口(首次置業(yè))將保持在2.4億左右，占總人口的比例為17%，隨后該年齡段人口數量和占比快速下滑。2015-2035年，我國34-49歲的人口(改善置業(yè))達到3.1億以上，占總人口的比例23%。這意味著，首置需求在今后5年內旺盛，之后將快速下降，而改善型需求在20年內將持續(xù)強勁。15%2015-2020年人口結構25-34歲23%2015-2035年人口結構34-49歲數據來源：UNdata（聯合國數據庫）對中國人口年齡結構的統(tǒng)計及測算釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人口結構變化——2015-2020年，中國25-34歲的人口12人口老齡化——預計到2020年我國老齡人口將達2.48億人，老齡化水平達到17.17%；到2030年，將超過日本，成為全球老齡化人口占比最多的國家。中國未來將成長為全球老齡產業(yè)市場潛力最大的國家。數據來源：全國老齡辦發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告》釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人口老齡化——預計到2020年我國老齡人口將達2.48億人13互聯網時代用戶思維——信息傳播主體及對象發(fā)生變化，每個人都可以是信息傳播主體，對產品來說，從理念和價值的單向輸出，轉為在價值鏈的各個環(huán)節(jié)都要以“用戶選擇為中心”；推動品質升級——產品和價格的信息瞬息間就可傳遍全球，利用信息不對稱造出的市場壁壘被打破，迫使產品升級和尋求差異化；空間聚集優(yōu)勢下降——電子商務、遠程辦公使人們對城市中心區(qū)的依賴性下降。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行互聯網時代釋 義明 道優(yōu) 術踐 行14釋 義 明 道優(yōu) 術踐 行人（客戶）的需求轉變附加值要求增加：經歷了有房住—住好房—挑好房的發(fā)展階段，消費者不再視房子僅僅是單一居住屬性的物品，居住需求超越居住本身，附加值不斷放大和強調。生活理念的轉變：現代生活節(jié)奏緊張，資訊傳播迅速，使得人們現代生活的需求特征越來越明確、具有主導性，而非被動接受。住房需求的演進保值增值投資配套學校好物業(yè)好交通方便實用率高地段好質量好居住值價格合理使用率高地段好質量好轉讓容易保值增配套完善交通方便學校好物業(yè)好……有

房

住生

活

好2004年以前2004—2008年2008—2015年未來最合適我的釋 義 明 道優(yōu) 術踐 行人（客戶）的需求轉變附加值要求增加15戰(zhàn)略方向發(fā)展：加強產品中的服務含量。除了能營造出高品質的空間之外，學會服務產品的構筑和實施，從傳統(tǒng)房地產開發(fā)商轉型為理想生活綜合服務商。綠城的產品戰(zhàn)略方向YOUNG系列89㎡微墅……早教少兒健康生活養(yǎng)老醫(yī)療針對體系化

“262”的產品結構豐富產品系列模式創(chuàng)服務化

新、全齡段全覆蓋服務人群釋 義明 道優(yōu) 術踐 行轉變增強核心競爭力助力提升統(tǒng)籌能力，提高園區(qū)品質堅持產品品質，導入環(huán)保科技戰(zhàn)略方向發(fā)展：加強產品中的服務含量。除了能營造出高品質的空間16理想生活園區(qū)的特色體現理想生活園區(qū)的特色體現17核心人群：兒童、青年、中年、老人。分析目的：精準匹配理想生活園區(qū)各類人群需求特征，設計理想空間。分析方法：通過大量客戶深訪、座談會、問卷調查結合理論研究，進行人群行為習慣分析，精準定位。配合部門：調查主題對應部門、營銷市場部門、設計部門、第三方專業(yè)調研公司。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人群定位分析核心人群：兒童、青年、中年、老人。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人18分析成果：根據核心人群的需求特征得出相應專項調查成果，并應用。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行兒童（0-12歲）青年（13-35歲）專

項

調

查

及

分

析需

求

特

征

調

研

及

分

析專業(yè)落實中年（36-59歲）老年（60歲以上）

分析過程說明 分析成果：根據核心人群的需求特征得出相應專項調查成果，并應用19社群定位：受制于獨居、遷徙、缺乏交流等因素，傳統(tǒng)社區(qū)功能不利于人的社會屬性的實現；血緣地緣業(yè)緣趣緣生理需要生存需要生產需要生活需要親屬同鄉(xiāng)同事朋友家庭的產生村鎮(zhèn)的出現

城市的出現

社群的發(fā)展人的社會屬性社會組織社區(qū)功能大雜院/單位宿舍傳統(tǒng)居住小區(qū)傳統(tǒng)居住小區(qū)對社會結構的破壞釋 義明 道優(yōu) 術踐 行理想生活園區(qū)回歸社群聯系的需求實現人的社會屬性規(guī)劃理念社群定位：受制于獨居、遷徙、缺乏交流等因素，傳統(tǒng)社區(qū)功能不利20場所營造：理想生活區(qū)的建立需著眼于社群聯系的密切，同時也有利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行社交健康文化子女美食交流學習親子享用運診動

場所自由教室藝

術

館書店早自游教然樂中農設心場施餐咖面廳啡包館房愛心寵物遛寵相狗物關公診商園所店雅

集

場

所會

所運醫(yī)動療居住家住

宅自我實現創(chuàng)業(yè)SOHOLOFT辦

公空

間淘

寶

店

鋪目標人群——行為需求——空間場所需求理想生活園區(qū)血緣 地緣 業(yè)緣 趣緣場所營造：理想生活區(qū)的建立需著眼于社群聯系的密切，同時也有利21建筑設計釋 義明 道優(yōu) 術踐 行建筑風格多元化——考慮匹配不同人群的立面風格。建筑立面細部推敲——包括材料的結合、立面觀感、成本考慮等。建筑功能復合設計——提供更合理、人性化的居住空間，包括戶內及公共交流場所的功能合理性考慮，對不同建筑類型做相應定位考量。如教育配套需特別關注與生活區(qū)的互動性，考慮部分功能對生活區(qū)公眾開放，復合利用及夏令營功能的考慮；養(yǎng)老配套考慮社區(qū)“一碗湯的距離”，關注健康老人與介助/介護老人不同老人的需求；細致考慮老人喜好陽光、聚集交流等生活習慣，在建筑設計上加以實現。建筑材料考慮——外立面飾面材料、門窗的選材、組裝、運送各個環(huán)節(jié)把控，從根本上保證材料的可靠性；著重人性化、安全性的考慮。建筑設計釋 義明 道優(yōu) 術踐 行建筑風格多元化——考慮匹配不22釋 義明 道優(yōu) 術踐 行傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)散售為主主力店（超市）帶動散售理想生活園區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)的變化趨勢盈利模式經營方式業(yè)態(tài)組合以收租為主無統(tǒng)一經營不限制業(yè)態(tài)經營收益資產升值收益客戶資源帶來附加收益住行統(tǒng)一經營創(chuàng)新租賃方式眾籌模式食醫(yī)社區(qū)商業(yè)樂學升

級商業(yè)空間是需要培育的，必須從項目伊始做準備，必須要配備城市的文明，為社區(qū)建立城市的便利。所有與生活息息相關的業(yè)態(tài)都必須配置，形成良好的商業(yè)氛圍。--

2015.6.15，宋衛(wèi)平商業(yè)配套釋 義明 道優(yōu) 術踐 行傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)散售為主理想生活園區(qū)23釋 義明 道優(yōu) 術踐 行業(yè)態(tài)整合空間復合商業(yè)模式創(chuàng)新嘗試——通過對業(yè)主需求的研究以及開發(fā)的經驗積累，將社區(qū)商業(yè)從底商模式轉變?yōu)橹鲃邮缴虡I(yè)布局，利用步行街及小型廣場串聯商業(yè)設施，餐飲及便利店等采取獨立的建筑形式，嘗試下店上宅復合空間等手段豐富社區(qū)商業(yè)空間，提升空間品質。通過對商業(yè)業(yè)態(tài)的控制整合及空間布局，做到社區(qū)商業(yè)設施在功能與空間層面上的復合。園區(qū)服務平臺綠創(chuàng)平臺主動式商業(yè)布局生活配套商業(yè)O2O社區(qū)生活服務 眾籌整合模式 眾創(chuàng)業(yè)主品牌 …釋 義明 道優(yōu) 術踐 行業(yè)態(tài)整合空間復合商業(yè)模式創(chuàng)新嘗試——24釋 義明 道優(yōu) 術踐 行戶外空間住區(qū)的空間可以分為戶內空間和戶外空間兩大部分，不難理解，除去住區(qū)的戶內空間，剩下的包括住區(qū)綠地、戶外活動場地、道路、甚至于城市公共空間等各類場所在內的整體空間就是戶外空間，它是促進居民進行自發(fā)性活動和社會性活動的主要場所?！熬坝^”“戶外空間”一幢住宅建筑（住宅或配套服務設施）一幢建筑“景”是指客觀存在的事物，它可以是景物，也可以是風景、景致?！坝^”是指人們在觀察和感受客觀事物時所產生的主觀看法?！拔覀兛梢哉f景觀設計師的終生目標和工作就是幫助人類，使人、建筑物、社區(qū)、城市以及他們的生活同生命的地球和諧相處?！薄s翰·西蒙茲《景觀設計學》原意：“風景”、“景色”“景致”最早來源：德語landschaft地表可見景象的綜合景物某一限定性的區(qū)域釋 義明 道優(yōu) 術踐 行戶外空間住區(qū)的空間可以分為戶內空間和25釋 義明 道優(yōu) 術踐 行戶外空間的呈現原則，最重要的即講求有序組織，這是在住宅區(qū)整體性、秩序化過程中，擯棄孤立地追求個體完美的觀點，以整體的環(huán)境意識創(chuàng)造空間的有機性，以整體環(huán)境制約局部的、個體的意識。秩序——可以理解為居民在住宅區(qū)內的各項生活活動按連續(xù)性、順序性的秩序展開或排列，具有以次遞變、前后相隨的時空運動特點。層次——把住宅區(qū)內的場所劃分為更小、更明確的單元或空間，并與更加綜合性的住宅區(qū)分級、分層次系統(tǒng)聯系起來的。戶→住宅單元→住宅樓幢→住宅院落→住宅群體→住宅組團→生活園區(qū)私密的→半私密的→半公開的→公開的釋 義明 道優(yōu) 術踐 行戶外空間的呈現原則，最重要的即講求有26釋 義明 道優(yōu) 術踐 行室內空間空間人性化考慮——從客戶思維出發(fā)，從日常生活起居的點點滴滴，從使用與收納角度出發(fā)，考慮更多的細節(jié)，更多的服務，以滿足業(yè)主更多的需求。個性化定制——室內設計風格提供多種可選擇方案，滿足業(yè)主日益增長的個性化需求。增值服務——施工過程中也可根據業(yè)主自身需求，進行相應增值服務。終端配套——施工結束提供配置收納柜體、軟裝家居、衛(wèi)浴小五金、家用電器等服務。減少噪音減少垃圾材料整合安全環(huán)保工業(yè)化作業(yè)精裝修房優(yōu)點釋 義明 道優(yōu) 術踐 行室內空間空間人性化考慮——從客戶思維27釋 義明 道優(yōu) 術踐 行智慧科技服務智能化——通過大數據平臺的建立，智能設施設備的引入，移動互聯網及應用程式的推行，給業(yè)主提供更便捷的服務；更智能的住家和園區(qū)體系，同時回歸更尊重個性需求的居住方式。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行智慧科技服務智能化——通過大數據平臺28對于住宅類項目在大系統(tǒng)的功能規(guī)劃設計上差異不是太大，然而真正的差異是在各個大系統(tǒng)中的功能細節(jié)設計以及產品技術選型方面，通過需求的細化梳理、功能的優(yōu)化實現與項目營造、成本、銷售的最佳結合。必配系統(tǒng)（20個子系統(tǒng)）提升系統(tǒng)（9個子系統(tǒng)）智能園區(qū)綜合業(yè)務智能管理系統(tǒng)周

車視界

輛頻防

出監(jiān)越

入控報

管系警

理統(tǒng)系

系統(tǒng)

統(tǒng)通信接入及綜合布線系統(tǒng)移

計園動算背區(qū)信機景W號網音I覆絡樂F蓋系系I系統(tǒng)統(tǒng)覆統(tǒng)蓋戶電

保內子

安安巡

無防查

線報管

對警理

講系系

系統(tǒng)統(tǒng)

統(tǒng)智能卡應用系統(tǒng)信息設施系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)建

電筑

梯設

五備

方管

通理

話系

系統(tǒng)

統(tǒng)機房工程不間斷電源系統(tǒng)機電設備管理系統(tǒng)提升系統(tǒng)防

綜雷

合接

管地

路系

系統(tǒng)

統(tǒng)一鍵離家回家公共基礎系統(tǒng)單元便捷招梯免套卡單元出入地庫行車提醒系統(tǒng)可擴展無線智能家居智能快遞柜信息發(fā)布LED顯示系統(tǒng)可視對講及門禁系統(tǒng)車輛安全衛(wèi)士地庫語音求助報警余位提醒及引導屏系統(tǒng)釋 義明 道優(yōu) 術踐 行對于住宅類項目在大系統(tǒng)的功能規(guī)劃設計上差異不是太大，然而真正29“服務是可被區(qū)分界定、不可感知卻可使欲望獲得滿足的活動。這種活動的生產與出售與其他產品或服務的生產或出售可獨立亦可聯系在一起。在需要借助某些有形產品協(xié)助生產服務時，不會涉及到有形產品的所有權轉移問題。

”——美國市場營銷協(xié)會（AMA）客戶是甲方，是主體，是家人。客戶對綠城而言是極其重要的，客戶既是服務目標和服務對象，也是服務動力和服務主體。服務，必須從客戶生活需求出發(fā)?！涡l(wèi)平最有價值的服務，一定是物質與精神雙重滿足的服務。幸福=物質滿足+安全滿足+情感滿足+尊重滿足+自我實現。綠城從傳統(tǒng)房產開發(fā)商向理想生活綜合服務商的轉型之路，其實質就是打造幸福園區(qū)，創(chuàng)造美好生活。作為一個服務者，一個服務資源的整合者，綠城以真誠、善意之心，在利他的商業(yè)模式下，不斷為用戶改善生活、提高生活、引領生活。——《綠城服務戰(zhàn)略轉型白皮書》釋 義明 道優(yōu) 術踐 行服務“服務是可被區(qū)分界定、不可感知卻可使欲望獲得滿足的活動。這種30

業(yè)主粘合度必須提高，盡早吸收客戶直接參加項目各部門，構成有機聯系，客戶參與應貫穿產品開發(fā)全過程，員工既是業(yè)主也是員工，成為“業(yè)工”這一新型工作者。服務產品的規(guī)劃設計必須先行，以充分了解用戶需求。社區(qū)的商業(yè)配套營造必須先行，讓用戶充分體驗社區(qū)生活場景。硬件系統(tǒng)的建設必須預留空間，以利于后期商業(yè)資源的有效整合。服務不僅關注小孩、老人，更要兼顧年輕人，以滿足全齡段需求營造生活。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行服務產品庫示意 業(yè)主粘合度必須提高，盡早吸收客戶直接參加項目各部門，構成有31服務實施健康促進：打造基于物聯網的健康服務平臺?；诮】敌∥荩ㄟ^建立健康檔案信息平臺，利用最先進的物聯網技術，實現用戶與健康管理師、醫(yī)療機構、檢測設備之間的互動，整合社會優(yōu)質健康資源，為用戶提供健康生活解決方案。鄰里社交：引導用戶，建立園區(qū)和睦的、自洽的鄰里社交氛圍；搭建社交平臺，活躍社區(qū)文化，增加用戶與園區(qū)間的黏度，提升品牌形象；發(fā)現用戶需求，整合服務資源。社區(qū)商圈：通過社區(qū)商圈的打造，整合綠城服務資源、外部商業(yè)服務資源，為園區(qū)業(yè)主提供滿足醫(yī)食住行購娛等全方位生活服務。社區(qū)金融：為用戶提供不動產金融活化方案，盤活用戶資產；實現用戶住宅產品的保值增值，為用戶創(chuàng)造價值；為用戶的投資創(chuàng)業(yè)提供機會。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行服務實施釋 義明 道優(yōu) 術踐 行32專項服務：“長者服務”——圍繞“頤、樂、學、為、居”，推進居家養(yǎng)老、學院式養(yǎng)老和機構養(yǎng)老為一體的長者服務。“奇妙社”——以安全專業(yè)、智趣相融、身心受益的硬件環(huán)境和軟件配套為支撐，整合各類社會兒童教育、活動資源，通過提供自然探索、人文藝術、趣味游戲、親子互動等方面的服務和活動，為孩子提供家庭和校園以外的成長機會。根據中青年群體的不同需求特征，著手打造一系列的專項服務（孕護、慶生、婚慶、節(jié)慶等）來持續(xù)為用戶提供高品質的服務。定制服務：搭建生活定制服務平臺，通過建立完善的準入標準和精準的評價體系，滿足用戶各類定制需求，打造集定制、社交于一體的服務平臺。幸福APP：借助集團層面線上服務產業(yè)鏈整合及服務終端覆蓋，充分利用幸福綠城APP解決用戶生活需求。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行專項服務：釋 義明 道優(yōu) 術踐 行33楊柳郡設計呈現楊柳郡設計呈現34楊柳郡核心人群定位分析釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人群定位分析中年有朋友有成長被尊重青年

? 有交際1兒童（0-12歲）

2老年有交際有追求被尊重被需要需求特征（13-35歲）

3（36-59歲）

4（60歲以上）80后 85后90后年輕更敢為較理性成熟30-34歲多數已處于公司中層結婚生子首改意圖初現25-29歲工作相對已穩(wěn)定新婚或準備結婚首置需求旺盛25歲以下剛入社會多處求職中父母代買85后是目前典型的剛需首置人群，主要訴求為定居、婚房。Young系列人群特征分析詳稿鏈接楊柳郡核心人群定位分析釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人群定位分析中35楊柳郡核心人群定位分析釋 義明 道優(yōu) 術踐 行中年有朋友有交際有追求

1

兒童

? 有成長（0-12歲）

2

?

被尊重青年

?

有交際老年被尊重被需要（36-59歲）

4幼兒園立面風格學校功能空間需求戶外空間功能需求小戶型室內功能空間需求小戶型公共交流空間需求需求特征專項調查Young住宅建筑風格傾向建筑設計（13-35歲）

3（60歲以上）Young住宅室內風格調查適老住宅室內空間需求Young住宅室內空間需求服務配套需求景觀設計精裝設計社區(qū)配套專業(yè)落實各類調查問卷表鏈接楊柳郡核心人群定位分析釋 義明 道優(yōu) 術踐 行中年有朋友有交36釋 義明 道優(yōu) 術踐 行從TOWN到郡，是一個開放的街區(qū)和一個不開放的居住園區(qū)的有機結合，把街道、城市生活融合進來。--

2015.7.30，宋衛(wèi)平楊柳郡不是一個普通的樓盤。綠城20年，對于美好生活所有的理解和實踐都凝聚在這里。在楊柳郡這個理想的小城市中，一家三代都能享受城市文明的優(yōu)質資源。--

2015.10.30，宋衛(wèi)平文化凝聚：“Young”時代全新生活概念，年輕心態(tài)，理想生活。開放街區(qū)：打破“圍墻”的邊界，社區(qū)與城市充分接觸，僅將圍墻設置于各組團家園。布局合理：以人為主體，以環(huán)境為依托，有機整合，將城市生活融入到郡中。功能豐富：融合安居功能與親子、歡聚、樂創(chuàng)、頤樂等功能。年輕的城，老幼皆宜。組團明晰：群落式住宅布局，組團結構明確，享受美好生活。營造環(huán)境：提高院落功能，增大交往空間，豐富戶外空間環(huán)境，將“健康生活”作為信條。智慧生活：互聯網時代智能社區(qū)，創(chuàng)造舒適、有凝聚力的鄰里氛圍。開放多元復合規(guī)劃理念釋 義明 道優(yōu) 術踐 行從TOWN到郡，是一個開放的街區(qū)和一37釋 義明 道優(yōu) 術踐 行開放街區(qū)、布局合理打破“圍墻”的邊界 將城市生活融入到郡中釋 義明 道優(yōu) 術踐 行開放街區(qū)、布局合理38明 道釋 義功能豐富、組團明晰優(yōu) 術踐 行年輕的城，老幼皆宜功能分析圖（過程稿）明 道釋 義優(yōu) 術踐 行年輕的城，老幼皆宜功能分析圖（過程稿39Young系列住宅建筑立面細分——現代精致、清新明快，呼應80、90后的年輕活力的特征。且在統(tǒng)一風格上形式細分為兩種類型，同一立面風格在色彩上也進行多種細分穿插。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行公寓建筑設計錯動分格法（主題色綠、藍、紅）均質分格法（主題色米黃，淺米黃）Young系列住宅釋 義明 道優(yōu) 術踐 行公寓建筑設計錯動分40Young系列住宅建筑立面細分——在不同組團群落配色考慮上也通過多種邏輯組合方式進行推敲，選定最優(yōu)方案。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行組團區(qū)分色彩交錯（1）色彩交錯（2）組團色彩調整考慮Young系列住宅釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行組團區(qū)分色彩41Young系列住宅建筑立面細節(jié)研究——因產品為新研發(fā)品類，在細節(jié)上也通過圖紙及實樣進行考慮推敲，后期也將在樣板墻階段再進一步優(yōu)化。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行墻身大樣細部推敲Young系列住宅釋 義明 道優(yōu) 術踐 行墻身大樣細部推敲42請對以下信息進行說明：溢價點分析（花、景觀朝向、陽臺/如、贈送面積為復制戶型，重

各層平?面積露臺面等）；點表述

贈送風化內容；分析（規(guī)劃要處理方式、驗收）；與一般戶型的差說明求、圖管控措

特殊戶別及溢

……戶型基本參數戶型類型 三室兩廳兩衛(wèi) 戶型位置 中間套（一梯兩戶）面客廳開間：

3.6

m計一半面積功能部分北陽臺（次臥）：3.5

m2主臥開間：

3.4

m積次臥開間：

3.0

m優(yōu)書房開間：

2.3

m險全贈送面積陽臺： 2.88

m2生活陽臺： 1.4

m2飄窗： 2

m2溢價空間說明紙1.客廳與餐廳空間分離，使用上相對獨立。施2.餐廳空間與戶型中的主要過道相結合，規(guī)避大進深戶型過道型長的缺點，增強戶型的使用空間面積。價3.合理分配贈送面積，使贈送的面積與原空間較好結合為一個空間整體，提高戶型的得房率，增強戶型性價比4.U形廚房設計使操作面增長，空間舒適，廚具家電完備。同時與餐廳聯系緊密。贈送空間分析1.通過設計成陽臺的次臥處，在改建后可得到3.5mX3.0m的完整正氣的次臥空間。同時可得無柱的轉角窗，空間透亮。2.主臥設有等面寬的飄窗，使空間得到有效延展。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行Young系列住宅建筑功能設計——戶型結合新規(guī)，考慮客戶需求，在基地限制較大的情況下合理設計可變空間。請對以下信息進行說明：溢價點分析（花、景觀朝向、陽臺/如、贈43釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行Young系列住宅建筑材料考慮——涂料、門窗等重要材料進行多輪掛樣、客戶喜好調查、專業(yè)研究、出產地考察等從各個環(huán)節(jié)嚴格把控材料的可靠性。門窗、涂料研究PPT材料頁面涂料及門窗研究資料鏈接釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行Young系列住宅門窗、涂料研44釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行青年小戶型住宅建筑立面研究——收集考察對標項目，并進行多輪宋董層面的方案比選、推敲，力求體現YOUNG系列青年年輕活力、時尚品質的特征。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行45青年小戶型住宅建筑平面功能設計——戶內功能尺度精細化研究，通過客戶調研、對標案例收集考察分析、人體尺度研究、協(xié)同專業(yè)探討等多方面工作，逐漸明晰從層高利用、空間細分及家具定制等方向區(qū)分與以往酒店式公寓不同的趣味精品空間設計方向。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行室內設計意向青年小戶型住宅釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行室內設計意向46青年小戶型住宅建筑平面功能設計——與以往普通公寓有較大區(qū)別的是楊柳郡青年住宅有約占10%建筑面積的公共交流空間，功能多樣復合、注意空間高效利用原則。因國內同類型項目基本處于空白期，缺少對標，只有通過類似項目考察分析、客戶深訪、同類項目專業(yè)人士訪等逐步明確平面功能布置。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行青年公寓公共交流區(qū)域設計意向考察及深訪資料鏈接青年小戶型住宅釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行青年公寓公共交流47為多少人設計？釋 義明 道優(yōu) 術踐 行為多少人設計？釋 義明 道優(yōu) 術踐 行48簡潔 便捷現代 實用舒適 延展品質 空間釋 義 明 道他們喜歡什么？優(yōu) 術踐 行簡潔 便捷釋 義 明 道優(yōu) 術踐 行493.2m層高空間利用意向4.2m

loft空間效果3.2m臥區(qū)設計多功能區(qū)意向釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小戶型室內設計鏈接3.2m層高空間利用意向4.2mloft空間效果3.2m臥50在楊柳郡的客戶以80后為主，他們更習慣一碗湯的距離，在楊柳郡做一棟適老住宅，使楊柳郡更具有生活。--

2015.4宋衛(wèi)平適老住宅建筑平面功能設計——經過前期定位調研適老住宅的客群重點為健康老人以及宋董四月對楊柳郡“一碗湯距離”的適老住宅設計理念提出。適老住宅戶型平面功能以市場主流居住產品為主，重點融入適老設計與設施。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行室內設計意向在楊柳郡的客戶以80后為主，他們更習慣一碗湯的距離，在楊柳郡51釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行適老住宅建筑平面功能設計——為體現老人的“頤、樂、學、為”，適老住宅著重配備老少皆宜的生活、活動、學習、健康養(yǎng)生等功能的公共交流區(qū)域。適老住宅公共區(qū)域設計意向釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行老住宅公共區(qū)域設計意向52釋 義明 道優(yōu) 術踐 行教學理念轉變的分析小學建筑設計相關問題調查鏈接：關于小學建筑設計相關問題的研究、問卷調查教育配套學校的設計依據是正本清源，學?？臻g的營造應從內容出發(fā)，而非單純型體設計，開放與圍合空間需推敲，與在場所中相應活動的性質有關，理解其中的場所精神

。--

2015.8.07，宋衛(wèi)平教學理念明確——注重“以人為本”，培養(yǎng)學生全面素質。

功能布置多樣化——

滿足孩子多樣化使用要求，設置具有彈性的空間形式、多元學習場所與設施以及多層次教學平臺。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行教學理念轉變的分析小學建筑設計相關問53釋 義明 道優(yōu) 術踐 行建筑立面匹配——營造適合小學生且與整體園區(qū)風格理念相匹配的建筑立面形式，同時注意雨水管隱藏、立面材質等細節(jié)保證立面后期效果呈現。新亞洲風格建筑立面釋 義明 道優(yōu) 術踐 行建筑立面匹配——營造適合小學生且與整54釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行以前做幼兒園，全是以成人的眼光出發(fā)，而這一次，綠城從小孩子的視角來進行設計。對幼兒園來說，孩子的滿意是要放在第一位的，幼兒園的設計方案，我們要讓孩子和家長參與評審。--

2015.7.30，宋衛(wèi)平

建筑立面客戶參與—幼兒園建筑立面選擇，結合微信、現場兩大平臺及翡翠城幼兒園小朋友現場的投票選出立面方案。東幼兒園西幼兒園釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行以前做幼兒園，全是以成人的眼光55釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行適合地形的交通流線——學校結合原基礎地形，提出雙首層概念，9米板地下車庫汽車流線與13.5米板人行走道流線的分流設置，在此基礎上細致考慮學生歸家流線，保證安全性。13.5米板——以步行為主9米板——以車行為主學校設計管控要點鏈接釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行適合地形的交通流線——學校結合56釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行

功能設計復合利用（操場、風雨操場）——將部分活動功能對園區(qū)居民開放，提高場地復合利用性，居民可以在晚飯過后來學校進行廣場舞、打羽毛球、跑步等活動可以在風雨籃球場舉辦籃球賽，既能健身，又能增進鄰里之間的感情。放學后，利用教學區(qū)考慮開設四點半課堂；寒暑假，考慮夏令營的舉辦的場地。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行 功能設計復合利用（操場、風雨57釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行

空間人性化考慮—結合兒童喜愛活動的特點，盡量考慮大面積且具備趣味性戶外活動空間，注重灰空間的設置。功能設計（場景意向）釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行58釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行特色教育理念——結合學校建筑立面考慮增加屋頂特色農業(yè)種植，選擇適生植物，提高學生體驗實踐能力。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行59釋 義明 道優(yōu) 術踐 行完善養(yǎng)老配套——從“一碗湯的距離”到集日間照料、居家服務、娛樂、學習、健康養(yǎng)生為一體的復合綜合型養(yǎng)老設施遍布整個楊柳郡上蓋及落地區(qū)。楊柳郡養(yǎng)老配套日常需求頤學為樂運棋公動牌園場室綠

地餐園便菜廳區(qū)利場食店超堂市托藍社務老熙區(qū)站所健衛(wèi)康生

服多

功

能

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室自

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農

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樂

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客

工

坊下

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宅

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設想）養(yǎng)老配套釋 義明 道優(yōu) 術踐 行完善養(yǎng)老配套——從“一碗湯的距離”到60釋 義明 道優(yōu) 術踐 行社區(qū)衛(wèi)生服務站餐飲適老住宅園區(qū)食堂托老所釋 義明 道優(yōu) 術踐 行社區(qū)衛(wèi)生服務站餐飲適老住宅園區(qū)食堂托61釋 義明 道優(yōu) 術踐 行社區(qū)商業(yè)配套

規(guī)劃設計考慮——空間形態(tài)避免單一底商形態(tài)，充分體現街區(qū)趣味和分區(qū)特色；設計親人空間尺度。實現商鋪的可視性及人流導入共享，體現休閑樂趣。社區(qū)商業(yè)-中軸商業(yè)區(qū)釋 義明 道優(yōu) 術踐 行社區(qū)商業(yè)配套 規(guī)劃設計考慮——空間形62釋 義明 道優(yōu) 術踐 行建筑設計考慮——外立面風格匹配“Young”年輕化風格，商業(yè)街建筑尺度比例宜人，注意地面鋪裝、挑檐、燈具、欄桿、戶外家具等建筑細部及材質的挑選。使用場景考慮——商業(yè)街建筑考慮到江南地區(qū)雨季氣候，設置風雨連廊。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行建筑設計考慮——外立面風格匹配“Y63釋 義明 道優(yōu) 術踐 行商業(yè)氛圍營造——根據商業(yè)設定功能考慮適當的外擺空間，注意后期與景觀、燈光控制、商業(yè)指示標牌的風格結合。社區(qū)商業(yè)-創(chuàng)客公園釋 義明 道優(yōu) 術踐 行商業(yè)氛圍營造——根據商業(yè)設定功能考慮64釋 義明 道優(yōu) 術踐 行楊柳郡社區(qū)商業(yè)功能日常需求交流平臺文化娛樂鄰里共享工作創(chuàng)業(yè)運游公藝動樂園術場設綠館施地餐園便菜廳區(qū)食堂利

店場

超市早診小自教中心所型然演農出場雅兒音宣集童樂講場游鑒教所藝賞室自由教室SOHO辦

公創(chuàng)下（客店設工上想坊宅）商業(yè)功能多樣化——設置有核心人群特色的完善的商業(yè)功能。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行楊柳郡社區(qū)商業(yè)功能日常需求交流平65釋 義明 道優(yōu) 術踐 行兒童游藝、健身中心、社區(qū)服務、寵物醫(yī)療、書店、親子培訓等便利超市、面包房、創(chuàng)客工坊、自由教室等商業(yè)街區(qū)、雅集場所、咖啡茶館創(chuàng)客公園、趣味餐飲、鄰里互動、小型演出釋 義明 道優(yōu) 術踐 行兒童游藝、健身中心、社區(qū)服務、寵物66戶外空間釋 義明 道優(yōu) 術踐 行楊柳郡項目代表著綠城YOUNG時代年輕的理想，是“年輕、復合、活力”的集合。楊柳郡是江南之郡，戶外空間以清新自然為氛圍，結合地域、氣候特征，融入功能，在層次、結構、韻律、旋律的藝術規(guī)則下，營造豐富而不凌亂的戶外空間。這是一個年輕的社區(qū)，我們將以80、90后為重點，研究各種人群對環(huán)境的感知，獲得其中的共識，然后“圍繞生活展開設計”。戶外空間的營造，同樣需要圍繞生活展開設計，需要尋找自然界能讓人感到安寧、心曠神怡的事物。這樣的事物，美好而豐富；這樣的空間，該熱鬧時熱鬧，該寧靜時寧靜。需要有層次、有韻律地整合美好事物，在發(fā)現、實施、美化的過程中，讓戶外空間變得更有趣味，更具選擇性和識別性。從兒童到老年等各種不同的人群，都能在其中找到舒適、安詳的感覺。戶外空間釋 義明 道優(yōu) 術踐 行楊柳郡項目代表著綠城YOUN67“圍繞生活展開設計”，戶外空間應充分滿足生活功能需求，擁有理想、全面的生活配套：包括居住、娛樂、健康、教育、食品、交通、工作、農業(yè)等各個方面。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行生活綜合體密度混合連接循環(huán)緊湊步行運輸“圍繞生活展開設計”，戶外空間應充分滿足生活功能需求，擁有理684.27%

16.24%

56.41% 全齡段覆蓋——

不同層次、類型、年齡段的居民，對戶外空間的要求不同，為滿足理想生活功能需求，戶外空間營造以年齡為切入點，力求實現全年齡活動功能社區(qū)景觀。楊柳郡準業(yè)主年齡分布圖13.68% 5.98%2.56%0.85%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%【數據來源】：地鐵綠城·楊柳郡意向客戶園區(qū)戶外空間需求問卷調查二釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行4.27% 16.24% 56.41% 全齡段覆蓋——69營造記憶場所——圍繞人類最質樸的審美、喜好傾向，把人們喜聞樂見的所有美好的事物、永恒的場景進行整合，將古今中外、永恒的美好集合于此。60.68%62.39%29.06%31.62%37.61%10.26%25.64%鄰里關系近傳統(tǒng)文俗濃厚寧靜內部交通便利生活成本低沒有污染親近自然對鄉(xiāng)村生活羨慕的特點57.26%45.30%78.63%29.91%38.46%19.66%6.84%12.82%信息便利物資豐富醫(yī)療、教育條件好活力、刺激、豐富對外交通方便衛(wèi)生條件好就業(yè)機會多、收入高科技發(fā)達對城市生活羨慕的特點34.19%31.62%72.65%10.26%24.79%希望在楊柳郡戶外出現的美好景象不需要，功能為上 4.27%城市村落花園田野校園健康生活可持續(xù)發(fā)展自然教育戶外休閑娛樂消遣文化熏陶戶外放松親近自然戶外合作清新空氣健康有機食品創(chuàng)意工坊城市農場藝術熏陶花

園校

園田野城

市村

落釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行【數據來源】：地鐵綠城·楊柳郡意向客戶園區(qū)戶外空間需求問卷調查二營造記憶場所——圍繞人類最質樸的審美、喜好傾向，把人們喜聞樂70花園景觀鄉(xiāng)野景觀運動景觀田園景觀創(chuàng)意景觀校園景觀花園景觀鄉(xiāng)野景觀運動景觀田園景觀創(chuàng)意景觀校園景觀71體現主題意境——楊柳郡以“楊柳”作名，取的就是楊柳的基本意象，看中的就是楊柳樹的風姿：雖不名貴，卻很優(yōu)美。江南以柳為主，楊柳郡的“楊柳”以柳為代表意向，成為“楊柳郡”的主旋律，楊柳在春風中飄逸擺動成為景觀主基調。在大面景觀中，如何呼應“楊柳”之名？釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行柳園楊樹大道形態(tài)提煉體現主題意境——楊柳郡以“楊柳”作名，取的就是楊柳的基本意象72西公園東公園東公園：偏“靜”，定位為偏中式園林景觀（命名“柳園”

），需滿足相當數量人群的戶外空間活動功能和人性化需求，體現優(yōu)雅氛圍、沉穩(wěn)氣度。西公園：偏“動”，定位為運動型公園，按需設置運動場地的同時依舊扮演公園角色，體現俊朗面貌、年輕氛圍。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行西公園東公園東公園：偏“靜”，定位為偏中式園林景觀（命名“柳73文化性呼應——戶外空間體現文化性。在杭州，與“楊柳文化”密不可分的就是“西湖文化”，因此，戶外空間的文化體現是以“西湖”

、“楊柳”的相關意象創(chuàng)造相應的文化意境。理念： 植栽：小品：釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行文化性呼應——戶外空間體現文化性。在杭州，與“楊柳文化”密不74釋 義明 道室內空間-個性化定制優(yōu) 術踐 行釋 義明 道室內空間-個性化定制優(yōu) 術踐 行75釋 義明 道優(yōu) 術踐 行楊柳郡個性化定制方案鏈接釋 義明 道優(yōu) 術踐 行楊柳郡個性化定制方案鏈接76釋 義明 道優(yōu) 術踐 行智慧園區(qū)綠色·健康楊柳郡智能化園區(qū)智慧·科技自然采光室內空氣熱舒適噪聲控制生態(tài)滅蚊……多重防線安全防護 視頻智能識別雙向門禁 “最后一公里”智慧交通充電車位 Wifi全覆蓋智能家居定制 一鍵報警主題音樂……釋 義明 道優(yōu) 術踐 行智慧園區(qū)綠色·健康楊柳郡智能77家門口的充電樁，汽車充電不再是煩惱看著愛車的電池紅燈告警，您是否在焦急的尋找充電站？楊柳郡為您配置了小區(qū)充電車位，讓您下班就能在家門口為愛車充電，滿滿能量、綠色出行不再有顧慮。釋 義 明 道優(yōu) 術踐 行家門口的充電樁，汽車充電不再是煩惱楊柳郡為您配置了小區(qū)充電車78活力社區(qū)，智能家居套餐由您定我們也來玩“私人定制”根據每戶業(yè)主喜好，進行個性化定制；不同功能房間體現不同的智能元素，以下列舉出客餐廳、主臥、兒童房分別關注的智能化內容；套餐式解決方案隨由選?？筒蛷d智能系統(tǒng)注重家庭娛樂多樣化智能場景控制觸摸控制兒童房智能系統(tǒng)兒童起居規(guī)律調節(jié)光線保護視力安全防護主臥房智能系統(tǒng)空氣環(huán)境監(jiān)測智能場景聯動性無線控制釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行活力社區(qū)，智能家居套餐由您定客餐廳智能系統(tǒng)注重家庭娛樂兒童房79智慧園區(qū)，二維碼極致應用化云為雨才能滋潤大地，服務通過終端才能實現智慧園區(qū)互動終端——電腦、PAD、手機手機二維碼極致應用信息驛站：通過地面顯眼的二維碼掃描，可直接訪問智慧園區(qū)信息平臺人行訪客管理：訪客通過預約平臺，直接掃二維碼進入園區(qū)。信息驛站訪客管理1訪客預約2園區(qū)卡口3園區(qū)導航4短信通知記錄電話、時間、區(qū)域、人員；發(fā)送二維認證碼園區(qū)人行入口二維碼掃描；自動發(fā)送園區(qū)地圖及信息服務。給被訪者發(fā)送“到訪通知”釋 義 明 道優(yōu) 術踐 行智慧園區(qū)，二維碼極致應用信息驛站訪客管理1訪客預約2園區(qū)卡口80釋 義明 道優(yōu) 術踐 行生活配套全景——服務配套結合商業(yè)配套，相輔相成。客戶參與貫穿全開發(fā)過程——將客戶服務小組和客服部一體化，員工與業(yè)主身份重疊，負責收集反映溝通事務，利用彈性工作時間，以小時或者階段性成果計酬，在建設過程中發(fā)揮積極作用。園區(qū)全景計劃過程稿（鏈接）服務釋 義明 道優(yōu) 術踐 行生活配套全景——服務配套結合商業(yè)配套81結語“綠城是朝著天堂的方向去營造楊柳郡的，等楊柳郡交付后，必將是一塊飄落的天堂。這是20年開發(fā)對居住理想的認知，源于現實高于現實，在綠城以往和現在的居住產品中，楊柳郡是一個新的高度?！薄涡l(wèi)平結語“綠城是朝著天堂的方向去營造楊柳郡的，等楊柳郡交付后，必82營造·生活——楊柳郡產品設計邏輯產品中心編匯營造·生活——楊柳郡產品設計邏輯83什么是理想生活園區(qū)？什么是理想生活園區(qū)？84“小鎮(zhèn)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小鎮(zhèn)里的一些基本要素，是大城市里面所稀缺的；大城市里面有些東西，是小鎮(zhèn)所稀缺的。這樣就構成相互之間交往的一個可能性，構成了彼此的特質：大城市吸引小鎮(zhèn)的人，去參與大都市的生活；小鎮(zhèn)也吸引大都市的人。節(jié)假日，或者三五天，能構成相互的補充。然后，自己選擇，喜歡清靜的，就在小鎮(zhèn)；喜歡熱鬧現代的就大都市去。年輕人喜歡大都市，中年人更多往小城鎮(zhèn)走。兩者是咬合的兩個半圓，相互溶解，特質一樣的，都是有良好的城市設施?！涡l(wèi)平

2013.6“小鎮(zhèn)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小鎮(zhèn)里的一些基本要素，是大城85“

小鎮(zhèn)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行我們的小鎮(zhèn)不止?jié)M足于物質生活層面的需求，還是安放靈魂和精神的所在，甚至引導、提純、推動人生的境界。我們的小鎮(zhèn)不是給城市居民歸隱深居的，而是在享受城市教育商業(yè)文化科技文明的同時，兼顧自然景觀。--

2015.4.15，宋衛(wèi)平我們的用心，在于我們的房產品緊緊圍繞著人的需求。其中，人的天性中有對自然亙古不變的向往，我們就要借大自然造物之勢，營造優(yōu)美宜人的環(huán)境；另一方面，面對已經習慣了城市生活的人，我們首先要保障其基本的生活水平，并在特定的場所中加強。--

2015.6.15，宋衛(wèi)平從小鎮(zhèn)到郡，郡融合了城市的整個生活要素，盡量減少對主城區(qū)的依賴。楊柳郡項目又算近郊又算城區(qū)，可以形成郡的概念。--

2015.7.30，宋衛(wèi)平“

郡”“小鎮(zhèn)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行我們的小鎮(zhèn)不止?jié)M足于物質生86釋 義明 道優(yōu) 術踐 行由傳統(tǒng)居住園區(qū)到現代生活園區(qū)，從居住到生活，包涵了生活體驗、社交需求、社區(qū)文化、交通可達等。一個好的生活園區(qū)將達到三種和諧：人與人之間的和諧、人與自然的和諧、人與自身的和諧。生活園區(qū)應是具備小鎮(zhèn)理念的，有價值導向的，能提高生活品質，是繼續(xù)學習、成長、溝通、進步的地方。需從項目客戶人群的詳細分析（地域性、教育背景、收入水平、年齡、職業(yè)、家庭結構等）對生活內容做細致考慮，從規(guī)劃、建筑、戶外生活空間、個性化定制、商業(yè)配套、智慧園區(qū)、服務等各方面進行匹配。生活園區(qū)開發(fā)的原則是營造更親切的、更友好的、更自然的溝通交流場所。--

2015.10.10，宋衛(wèi)平“

生活園區(qū)”釋 義明 道優(yōu) 術踐 行由傳統(tǒng)居住園區(qū)到現代生活園區(qū)，從居住87釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小鎮(zhèn)郡理想生活園區(qū)安全具備小鎮(zhèn)理念鄰里和睦歸宿感 和諧 自豪感安居 成長方便 親和活力記憶健康舒適正能量…………有趣解讀智慧釋 義明 道優(yōu) 術踐 行小鎮(zhèn)郡理想生活園區(qū)安全具備小鎮(zhèn)理念鄰88轉型理想生活園區(qū)的必要性轉型理想生活園區(qū)的必要性89行業(yè)現狀隨著我國經濟步入

“新常態(tài)”，地產行業(yè)呈現如下現狀：需求增速下降——房產品銷售、價格、利潤增長從高轉為中低；產品分化——尋求差異化競爭（商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等）；區(qū)域分化——一線和部分二線城市“面粉”價高，三四線城市整體庫存高；房企分化——大者恒大，洗牌加快；釋 義明 道優(yōu) 術踐 行行業(yè)現狀隨著我國經濟步入“新常態(tài)”，地產行業(yè)呈現如下現狀：90我國社會未來發(fā)展趨勢城鎮(zhèn)化——2014年中國城鎮(zhèn)化率達到54.77%，2020年城鎮(zhèn)化率將達到60%左右。城鎮(zhèn)化率每提升1個百分點，意味新增2000萬城鎮(zhèn)人口，而對于中國的13億人口來說，住房改善依然是最強烈、最美好的夢想，行業(yè)發(fā)展空間廣闊。數據來源：國家統(tǒng)計局2015年1月發(fā)布數據；國務院2014年公布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》釋 義明 道優(yōu) 術踐 行我國社會未來發(fā)展趨勢城鎮(zhèn)化——2014年中國城鎮(zhèn)化率達到5491消費整體升級——我國人均GDP已突破7000美元，達到中上發(fā)達國家水平，各領域消費升級時代到來，意味著對高品質的住宅產品和生活服務的需求將持續(xù)擴大釋放。同時，居民在文化教育、醫(yī)療保健、休閑度假等方面的需求也會隨之爆發(fā)性增長，如能在產品價值塑造中準確把握這些需求，就掌握了未來的產品競爭優(yōu)勢。數據來源：國家統(tǒng)計局2015年1月發(fā)布的2014年統(tǒng)計數據釋 義明 道優(yōu) 術踐 行消費整體升級——我國人均GDP已突破7000美元，達到中上發(fā)92家庭結構變化——家庭平均規(guī)模從2000年3.44人，降到2010年3.09人。這意味著家庭向小型化和核心化發(fā)展，老年人“空巢居”現象增多。這一變化帶來的另一影響是，傳統(tǒng)大家庭的生活分工合作消失，學齡前兒童撫養(yǎng)教育以及老年人贍養(yǎng)問題凸顯。數據來源：2000年和2010年兩次全國人口普查釋 義明 道優(yōu) 術踐 行家庭結構變化——家庭平均規(guī)模從2000年3.44人，降到293人口結構變化——2015-2020年，中國25-34歲的人口(首次置業(yè))將保持在2.4億左右，占總人口的比例為17%，隨后該年齡段人口數量和占比快速下滑。2015-2035年，我國34-49歲的人口(改善置業(yè))達到3.1億以上，占總人口的比例23%。這意味著，首置需求在今后5年內旺盛，之后將快速下降，而改善型需求在20年內將持續(xù)強勁。15%2015-2020年人口結構25-34歲23%2015-2035年人口結構34-49歲數據來源：UNdata（聯合國數據庫）對中國人口年齡結構的統(tǒng)計及測算釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人口結構變化——2015-2020年，中國25-34歲的人口94人口老齡化——預計到2020年我國老齡人口將達2.48億人，老齡化水平達到17.17%；到2030年，將超過日本，成為全球老齡化人口占比最多的國家。中國未來將成長為全球老齡產業(yè)市場潛力最大的國家。數據來源：全國老齡辦發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告》釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人口老齡化——預計到2020年我國老齡人口將達2.48億人95互聯網時代用戶思維——信息傳播主體及對象發(fā)生變化，每個人都可以是信息傳播主體，對產品來說，從理念和價值的單向輸出，轉為在價值鏈的各個環(huán)節(jié)都要以“用戶選擇為中心”；推動品質升級——產品和價格的信息瞬息間就可傳遍全球，利用信息不對稱造出的市場壁壘被打破，迫使產品升級和尋求差異化；空間聚集優(yōu)勢下降——電子商務、遠程辦公使人們對城市中心區(qū)的依賴性下降。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行互聯網時代釋 義明 道優(yōu) 術踐 行96釋 義 明 道優(yōu) 術踐 行人（客戶）的需求轉變附加值要求增加：經歷了有房住—住好房—挑好房的發(fā)展階段，消費者不再視房子僅僅是單一居住屬性的物品，居住需求超越居住本身，附加值不斷放大和強調。生活理念的轉變：現代生活節(jié)奏緊張，資訊傳播迅速，使得人們現代生活的需求特征越來越明確、具有主導性，而非被動接受。住房需求的演進保值增值投資配套學校好物業(yè)好交通方便實用率高地段好質量好居住值價格合理使用率高地段好質量好轉讓容易保值增配套完善交通方便學校好物業(yè)好……有

房

住生

活

好2004年以前2004—2008年2008—2015年未來最合適我的釋 義 明 道優(yōu) 術踐 行人（客戶）的需求轉變附加值要求增加97戰(zhàn)略方向發(fā)展：加強產品中的服務含量。除了能營造出高品質的空間之外，學會服務產品的構筑和實施，從傳統(tǒng)房地產開發(fā)商轉型為理想生活綜合服務商。綠城的產品戰(zhàn)略方向YOUNG系列89㎡微墅……早教少兒健康生活養(yǎng)老醫(yī)療針對體系化

“262”的產品結構豐富產品系列模式創(chuàng)服務化

新、全齡段全覆蓋服務人群釋 義明 道優(yōu) 術踐 行轉變增強核心競爭力助力提升統(tǒng)籌能力，提高園區(qū)品質堅持產品品質，導入環(huán)?？萍紤?zhàn)略方向發(fā)展：加強產品中的服務含量。除了能營造出高品質的空間98理想生活園區(qū)的特色體現理想生活園區(qū)的特色體現99核心人群：兒童、青年、中年、老人。分析目的：精準匹配理想生活園區(qū)各類人群需求特征，設計理想空間。分析方法：通過大量客戶深訪、座談會、問卷調查結合理論研究，進行人群行為習慣分析，精準定位。配合部門：調查主題對應部門、營銷市場部門、設計部門、第三方專業(yè)調研公司。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人群定位分析核心人群：兒童、青年、中年、老人。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行人100分析成果：根據核心人群的需求特征得出相應專項調查成果，并應用。釋 義明 道優(yōu) 術踐 行兒童（0-12歲）青年（13-35歲）專

項

調

查

及

分

析需

求

特

征

調

研

及

分

析專業(yè)落實中年（36-59歲）老年（60歲以上）

分析過程說明 分析成果：根據核心人群的需求特征得出相應專項調查成果，并應用101社群定位：受制于獨居、遷徙、缺乏交流等因素，傳統(tǒng)社區(qū)功能不利于人的社會屬性的實現；血緣地緣業(yè)緣趣緣生理需要生存需要生產需要生活需要親屬同鄉(xiāng)同事朋友家庭的產生村鎮(zhèn)的出現

城市的出現

社群的發(fā)展人的社會屬性社會組織社區(qū)功能大雜院/單位宿舍傳統(tǒng)居住小區(qū)傳統(tǒng)居住小區(qū)對社會結構的破壞釋 義明 道優(yōu) 術踐 行理想生活園區(qū)回歸社群聯系的需求實現人的社會屬性規(guī)劃理念社群定位：受制于獨居、遷徙、缺乏交流等因素，傳統(tǒng)社區(qū)功能不利102場所營造：理想生活區(qū)的建立需著眼于社群聯系的密切，同時也有利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。釋 義 明 道 優(yōu) 術 踐 行社交健康文化子女美食交流學習親子享用運診動

場所自由教室藝

術

館書店早自游教然樂中農設心場施餐咖面廳啡包館房愛心寵物遛寵相狗物關公診商園所店雅

集

場

所會

所運醫(yī)動療居住家住

宅自我實現創(chuàng)業(yè)SOHOLOFT辦

公空

間淘

寶

店

鋪目標人群——行為需求——空間場所需求理想生活園區(qū)血緣 地緣 業(yè)緣 趣緣場所營造：理想生活區(qū)的建立需著眼于社群聯系的密切，同時也有利103建筑設計釋 義明 道優(yōu) 術踐 行建筑風格多元化——考慮匹配不同人群的立面風格。建筑立面細部推敲——包括材料的結合、立面觀感、成本考慮等。建筑功能復合設計——提供更合理、人性化的居住空間，包括戶內及公共交流場所的功能合理性考慮，對不同建筑類型做相應定位考量。如教育配套需特別關注與生活區(qū)的互動性，考慮部分功能對生活區(qū)公眾開放，復合利用及夏令營功能的考慮；養(yǎng)老配套考慮社區(qū)“一碗湯的距離”，關注健康老人與介助/介護老人不同老人的需求；細致考慮老人喜好陽光、聚集交流等生活習慣，在建筑設計上加以實現。建筑材料考慮——外立面飾面材料、門窗的選材、組裝、運送各個環(huán)節(jié)把控，從根本上保證材料的可靠性；著重人性化、安全性的考慮。建筑設計釋 義明 道優(yōu) 術踐 行建筑風格多元化——考慮匹配不104釋 義明 道優(yōu) 術踐 行傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)散售為主主力店（超市）帶動散售理想生活園區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)的變化趨勢盈利模式經營方式業(yè)態(tài)組合以收租為主無統(tǒng)一經營不限制業(yè)態(tài)經營收益資產升值收益客戶資源帶來附加收益住行統(tǒng)一經營創(chuàng)新租賃方式眾籌模式食醫(yī)社區(qū)商業(yè)樂學升

級商業(yè)空間是需要培育的，必須從項目伊始做準備，必須要配備城市的文明，為社區(qū)建立城市的便利。所有與生活息息相關的業(yè)態(tài)都必須配置，形成良好的商業(yè)氛圍。--

2015.6.15，宋衛(wèi)平商業(yè)配套釋 義明 道優(yōu) 術踐 行傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)散售為主理想生活園區(qū)105釋 義明 道優(yōu) 術踐 行業(yè)態(tài)整合空間復合商業(yè)模式創(chuàng)新嘗試——通過對業(yè)主需求