2022年我國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：深圳樓市領(lǐng)漲

年我國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：深圳樓市領(lǐng)漲經(jīng)過(guò)“3·30政策”兩個(gè)多月的發(fā)酵，房地產(chǎn)市場(chǎng)確立了回暖態(tài)勢(shì)，一線城市房?jī)r(jià)全面飛漲，深圳更是創(chuàng)紀(jì)錄地增長(zhǎng)，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個(gè)月新高。買房增值又成為人們爭(zhēng)相爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)2022年的寂靜之后，在房地產(chǎn)政策托市的背景下，需求旺盛的一線城市樓市再度迎來(lái)飛漲，成為全國(guó)的領(lǐng)頭羊。

深圳樓市領(lǐng)漲

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況顯示，雖然70城市仍有部分持續(xù)下滑，但一線城市全線上漲，其中，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲6.7%，同比高達(dá)7.7%，創(chuàng)下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值。

事實(shí)上，在樓市一系列利好政策出臺(tái)后，從4月下旬開頭，深圳樓市大幅升溫，開發(fā)商紛紛入市，購(gòu)房者爭(zhēng)先購(gòu)房。5月則連續(xù)了4月的市場(chǎng)熱潮，自五一小長(zhǎng)假起，多個(gè)樓盤入市引爆購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)。五一期間成交量大增，遠(yuǎn)高于去年同期水平。整個(gè)5月開發(fā)商推出了7138套一手住宅，購(gòu)房者通宵排隊(duì)購(gòu)房、“日光盤”紛紛涌現(xiàn)，促使新居成交量達(dá)到6106套。不少樓盤5月售價(jià)有所提升。

萬(wàn)科6月6日推出了萬(wàn)科云城項(xiàng)目，雖然均價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，但首日銷售率就達(dá)到了95%。該公司員工說(shuō)，“也不知道之后的市場(chǎng)走勢(shì)如何，趁這波兒勢(shì)頭，抓緊賣。”

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手住宅均價(jià)達(dá)到30713元/平方米，首次突破3萬(wàn)元，同比上漲31%。房?jī)r(jià)大幅上漲和愈加簡(jiǎn)單的交易程序并未抑制購(gòu)房者的熱忱。數(shù)據(jù)顯示，今年6月一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比大漲261%，僅次于2022年11月的歷史高峰。其中，一手住宅成交7494套，環(huán)比增加22.7%，成交面積為76.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26.5%。

深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)數(shù)月大漲，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，環(huán)比上漲50%，同比上漲139.7%;成交面積60.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲50.1%，同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升帶動(dòng)價(jià)格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價(jià)為28487元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲18.8%。其中，南山漲幅最兇，5月一手商品住宅成交均價(jià)達(dá)到61398元/平方米，環(huán)比上漲35.4%，同比上漲85.7%。

此外，深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅掛牌均價(jià)36903元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲21.8%。

業(yè)界人士表示，深圳近期房?jī)r(jià)大漲是多方因素疊加所致，一方面，在3·30等政策的刺激下，房?jī)r(jià)有了上漲的動(dòng)力，另一方面的緣由是近幾個(gè)月投資客購(gòu)房現(xiàn)象火速擴(kuò)散，帶動(dòng)深圳樓市大幅成交，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲。

業(yè)界人士分析認(rèn)為，樓市的活躍度取決于市場(chǎng)氛圍和政策傾向。深圳是一個(gè)市場(chǎng)化的、對(duì)政策特殊敏感的城市。“3·30新政”出臺(tái)后，雖然一線城市并沒(méi)有放開限購(gòu)，深圳也沒(méi)有執(zhí)行二套房首付4成的規(guī)定，但照舊給了購(gòu)房者一個(gè)“買入”信號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，出于“自主+增值”的資產(chǎn)配置的考慮，使得購(gòu)房者的行為消失聚集效應(yīng)，集中入市，使得需求暴增。但供應(yīng)卻一時(shí)難以跟上，外加深圳土地資源有限，因此無(wú)論從短期看，還是從長(zhǎng)期看，深圳樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，這是支撐深圳樓市價(jià)格走高的重要因素。

北上廣緊隨其后

值得留意的是，在深圳樓市領(lǐng)漲的同時(shí)，北京、上海、廣州也有較大的上漲幅度。

6月20日，石景山自住房項(xiàng)目——中海長(zhǎng)安雅苑，在售樓處進(jìn)行首日公開選房，推出1號(hào)樓、2號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、9號(hào)樓，共計(jì)997套房源，銷售均價(jià)27000元/平方米。截至當(dāng)天17點(diǎn)25分，997套房源全部售罄。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析報(bào)告顯示統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，除深圳以外，5月北京、上海、廣州新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比全部上漲。環(huán)比方面，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%;同比來(lái)看，北京上漲4.3%，上海上漲2.2%，廣州上漲2.3%。其中，上海環(huán)比漲幅創(chuàng)27個(gè)月新高。

“以深圳為代表的一線城市已領(lǐng)先進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲期，成為商品住宅成交價(jià)格的回漲主力。”業(yè)界人士分析說(shuō)。

除房?jī)r(jià)外，一線城市成交量也再度達(dá)到高點(diǎn)。北京來(lái)看，6月北京新居市場(chǎng)連續(xù)攀升至高位，全市純新居成交6517套，環(huán)比上漲26.1%，同比上漲85.9%，創(chuàng)2022年10月以來(lái)的最高值。二手住宅網(wǎng)簽量18576套，創(chuàng)2022年3月以來(lái)累計(jì)27個(gè)月新高。其中，新居成交均價(jià)為29828元/平方米，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲11.4%。

值得留意的是，受北京市政府機(jī)關(guān)外遷等消息影響，北京通州區(qū)房地產(chǎn)成交量猛增，甚至顯現(xiàn)開盤“秒殺”跡象。數(shù)據(jù)顯示，5月，通州房地產(chǎn)銷售面積達(dá)16.9萬(wàn)平方米，是去年同期的1.9倍，這也是通州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)16個(gè)月來(lái)首次回暖。通州區(qū)統(tǒng)計(jì)局供應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至5月，通州房地產(chǎn)銷售面積達(dá)47.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，銷售額達(dá)95億元，同比增長(zhǎng)7.5%。其中5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尤其引人關(guān)注，當(dāng)月全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積高達(dá)16.9萬(wàn)平方米，是去年同期的1.9倍，單月銷售額達(dá)34億元，為去年同期的3倍。

就上海而言，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)2.6%，漲幅創(chuàng)27個(gè)月新高，已經(jīng)達(dá)到2022年的漲幅水平。6月20日，端午節(jié)小長(zhǎng)假的第一天，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項(xiàng)目M-Town開盤僅2小時(shí)，首批240套房源便告售罄。同一天，青浦萬(wàn)達(dá)mall樓盤開盤即熱銷。該項(xiàng)目策劃經(jīng)理郭曉山表示，現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢，估計(jì)7月底將推出LOFT項(xiàng)目。而在節(jié)前的6月19日，高端住宅復(fù)興瓏御開盤短短2個(gè)小時(shí)內(nèi)，近80%的房源就已經(jīng)認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月廣州一手商品住宅成交呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。6月全市一手商品住宅成交套數(shù)和面積分別為9726套、116.75萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%，同比則分別上漲62.72%和56.96%;成交均價(jià)為15387元/平方米，環(huán)比上漲8.12%。

新居庫(kù)存方面，截至6月16日，廣州市商品住宅可售套數(shù)為7萬(wàn)套，總面積達(dá)917.49萬(wàn)平方米。跟5月上旬的庫(kù)存數(shù)據(jù)相比，可售套數(shù)和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%。

業(yè)界人士表示，房地產(chǎn)是“買漲不買跌”的市場(chǎng)，在“9·30”“3·30”新政以及后續(xù)系列降息影響下，一線樓市二手房市場(chǎng)成交升溫，資金開頭涌入新居市場(chǎng)后，拉動(dòng)新居市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

業(yè)界人士認(rèn)為，近期中高端市場(chǎng)成交活躍，成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素?！耙陨虾Ｊ袨槔?月份以來(lái)，上海土地市場(chǎng)特別活躍，中環(huán)四周土地樓板價(jià)達(dá)3萬(wàn)元/平方米已經(jīng)是常態(tài)，開發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的同時(shí)，一方面刺激了周邊房源的成交價(jià)格，另一方面，高價(jià)拿地之后，想要有獲利空間將來(lái)只能建筑精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區(qū)域之最，由此促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲?！?/p>

土地市場(chǎng)再現(xiàn)“地王”

CRIC討論中心討論員楊科偉認(rèn)為，現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要緣由一方面是土地稀缺，較三四線城市來(lái)說(shuō)，土地風(fēng)險(xiǎn)性較小。另一方面，在國(guó)土部指導(dǎo)下，一線城市加快推地速度，也是造成此輪上漲的主要緣由。

6月，在樓市發(fā)力的背景下，土地市場(chǎng)也熱了起來(lái)。上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”，一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。6月初，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上?？們r(jià)“地王”紀(jì)錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，競(jìng)得寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2022年20大標(biāo)桿房企集中一二線拿地，合計(jì)一二線城市購(gòu)入土地金額高達(dá)1342億，制造歷史最高紀(jì)錄。其中，一線城市745.89億元，占比達(dá)50.1%，較于2022年的35.6%、2022年的29.5%，2022年的22.8%有大幅提高。

此前3月下旬，國(guó)土部聯(lián)合住建部發(fā)文，要求各地因地制宜，對(duì)土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2022年全國(guó)土地利用方案〉的通知》，要求各地區(qū)分對(duì)待、有保有壓，合理支配建設(shè)用地方案指標(biāo)，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)進(jìn)展。嚴(yán)格掌握特大城市用地，合理支配大中小城市和小城鎮(zhèn)用地方案指標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布2022年