海怡灣畔裝修管理培訓課件

海怡灣畔裝修管理培訓工程管理部海怡灣畔裝修管理培訓工程管理部1一、住戶申請室內(nèi)裝修工作流程圖一、住戶申請室內(nèi)裝修工作流程圖2①用戶/業(yè)主向物業(yè)服務中心提出室內(nèi)裝修申請：1.業(yè)主攜帶本人身份證原件(為便于確認業(yè)主身份)，到物業(yè)服務中心辦理申請手續(xù)，填寫《裝修申請表》；2.施工負責人與業(yè)主一同前往,并提交身份證復印件及2寸彩照；3.業(yè)主委托他人辦理裝修申請手續(xù),應提交業(yè)主身份證原件和授權委托書；4.租戶辦理裝修手續(xù),應出具業(yè)主授權委托書；請準備并隨《裝修申請表》提交以下資料:1.裝修圖紙(指平面設計圖、單元立面圖、電力照明設計及用量圖、給排水設計圖等)；2.施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、《承建資格證書》（提交復印件并加蓋單位公章）；3.如果裝修涉及電路改造或電焊、氣割等，應提交施工人員的電工操作證、電焊工操作證原件及復印件；4.商鋪裝修還需提供政府相關部門關于消防、環(huán)保等批文原件及復印件一份。重點：核對業(yè)主提交的裝修申請資料

①用戶/業(yè)主向物業(yè)服務中心提出室內(nèi)裝修申請：1.業(yè)主攜帶本人3②裝修內(nèi)容的審批

1、物業(yè)服務中心對用戶/業(yè)主所填寫的《室內(nèi)裝修申請表》進行審核，檢查是否有危害公共設施安全的項目、是否侵害相鄰用戶/業(yè)主的權益、是否在許可裝修范圍。（建設部110號令，物權法）2、物業(yè)服務中心工程負責人對業(yè)主所提一般裝修申請進行審批（沒有打墻和加建項目）；總公司項目部負責人對業(yè)主所提較大裝修申請項目進行審批（有較多打墻和加建項目）；總公司設計部和營銷部對業(yè)主所提重大結構和室外招牌裝修申請項目進行審批。3、物業(yè)服務中心嚴格審核施工單位提交的資料，為避免不當裝修對物業(yè)造成損害，著重審核施工單位提供的施工圖紙。4、物業(yè)服務中心受理后，在三個工作日內(nèi)通知業(yè)主裝修方案審定結果。5、審核未通過的裝修方案，裝修審核人員要第一時間通知業(yè)主，并向業(yè)主/用戶說明不通過原因，同時請其進行相應修改。6、審核通過，前臺通知用戶/業(yè)主到物業(yè)服務中心辦量入場手續(xù)裝修事宜。

重點：物業(yè)服務中心對用戶/業(yè)主所填寫的《室內(nèi)裝修申請表》要進行認真審核，明確告知業(yè)主裝修注意事項。審核通過，物業(yè)服務中心與用戶/業(yè)主、施工單位簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位和物業(yè)管理公司三方的權利與義務?？蛻艋蛩赣玫氖┕挝坏难b修需按照《裝修管理服務協(xié)議》中的內(nèi)容操作。②裝修內(nèi)容的審批1、物業(yè)服務中心對用戶/業(yè)主所填寫的《室內(nèi)4③簽訂協(xié)議注意事項明確告知業(yè)主小區(qū)的裝修注意事項，建議讓業(yè)主簽名確認知曉，裝修注意事項：1.禁止改變房屋和配套設施的使用功能；2.禁止改變和損壞房屋外觀及公共設施；3.禁止改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻等結構及上下水主管道、屋面防水隔熱層；4.禁止改變陽臺形狀和樣式，禁止封閉陽臺或改變使用功能；5.為保證消防通道暢通，禁止改變進戶門門洞設計，禁止使進戶門及防盜門占用公共位置；6.禁止改變廚房和衛(wèi)生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道；7.禁止改動外門窗； 8.陽臺和天臺上禁止栽種高度超過1.2米的植物，禁止在陽臺搭建假山、石等較大型景觀；9.安裝空調(diào)機等戶外設施，須按制定位置施工安裝；③簽訂協(xié)議注意事項明確告知業(yè)主小區(qū)的裝修注意事項，建議讓510.進行地面、內(nèi)墻面、天蓬裝修，禁止鑿除原結構水泥面層，（只能打水泥找平層）地面裝修材料厚度不得超過10毫米；11.嚴禁擅自改動燃氣管道及附屬設施；需移動燃氣管道、煤氣報警系統(tǒng)等，應提前向燃氣公司、物業(yè)管理處申報獲準后，由燃氣公司負責施工。裝修單位工人的行為注意：1.裝修單位入場時，必須統(tǒng)一到物業(yè)管理處辦理《臨時出入證》、施工人員上下班必須佩帶在左胸前上衣袋處，方可出入；2.裝修人員必須按照物業(yè)管理處指定路線進出小區(qū)，乘坐專用電梯上下樓層，并嚴格遵守電梯使用規(guī)定；3.裝修人員施工期間不得隨便亂串，不得在非其施工區(qū)域逗留；4.裝修單位入場時，必須按規(guī)定配備滅火器（1具4㎏/50㎡），否則不得施工；屬業(yè)主自裝則由業(yè)主自行配備；5.裝修單位動火、電焊、切割等必須到物業(yè)管理處申請批準后方可進行，否則將要求立即停工，并按相關規(guī)定處理；6.裝修單位施工期間，如需要打墻、打孔，必須到物業(yè)管理處申請，經(jīng)工程部確認后方可進行，違規(guī)者按相關規(guī)定進行罰款；10.進行地面、內(nèi)墻面、天蓬裝修，禁止鑿除原結構水泥面層，（67.裝修單位材料，指定地點統(tǒng)一堆放，分時段載運，非運送材料時段不得私自占用電梯。運材料時，加強電梯墻角、面的保護，材料不得隨便堆放在消防通道及電梯口走廊；8.裝修單位施工期間不得隨便私自動用消防水、嚴禁移動煙感報警等消防器材。未經(jīng)申請不得改動電源插座、給水管、下水道或戶外裝修安裝其它東西，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)重罰重處；9.裝修單位施工期間，必須將裝修手續(xù)及許可證貼在門上，但不允許粘貼廣告或發(fā)宣傳單；10.裝修單位運出材料，必須到物業(yè)管理處開《物品放行條》，確認后方可放行；11.裝修人員未經(jīng)物業(yè)管理處許可，不得在小區(qū)留宿；12.裝修出入證只限本人使用，不得涂改、轉(zhuǎn)借，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將沒收該證件。重點：明確并界定各方責任

7.裝修單位材料，指定地點統(tǒng)一堆放，分時段載運，非運送材料時7④、⑤、⑥：收費、辦證、存檔收費項目：1、裝修押金：業(yè)主、施工單位各1000元（工程完工后，經(jīng)服務中心驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)生，服務中心在十日內(nèi)退還業(yè)主；在三個月后退還施工單位的裝修押金；）2、裝修垃圾清運費：高層、商鋪9元/平方米（建筑面積）多層10元/平方米（建筑面積）3、裝修施工許可證：10元/證4、裝修出入證工本費：5元/證5、裝修出入證押金：10元/證6、滅火器（4Kg）押金：60元/個7、滅火器租金：30元/個辦證：物業(yè)服務中心負責辦理施工人員出入證，為保障業(yè)主財產(chǎn)和人身安全，小區(qū)內(nèi)裝修工人必須全部辦理施工人員出入證并隨身佩帶，以資識別。存檔：相關手續(xù)辦理完成后，資料管理員應將相關資料原件與業(yè)主資料共同存檔，同將完成審批手續(xù)的裝修戶數(shù)、裝修內(nèi)容、裝修平面圖及時復印給相關裝修巡查員④、⑤、⑥：收費、辦證、存檔收費項目：8二、用戶室內(nèi)裝修巡查及驗收工作流程

二、用戶室內(nèi)裝修巡查及驗收工作流程9①裝修巡查：裝修管理員巡查指引：1．管理員負責巡視各自責任區(qū)域裝修單位，每天巡視不得少于2次；2．發(fā)現(xiàn)門前未貼裝修許可證的施工單位，應要求其立即停止施工，并報物業(yè)管理處，待其補辦裝修手續(xù)后方可施工；3．檢查裝修施工現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器材（4公斤干粉滅火器1瓶/50平方米），沒有按規(guī)定配備的；下發(fā)整改通知限定時間配置，仍不配置的停工處理；4．檢查裝修施工單位有無改動煤氣報警系統(tǒng)，消防設備設施；5．檢查裝修施工單位有無私接電線，亂接電源；6．檢查動火、電焊、切割是否按“七不”“四要”“一清”規(guī)定實施；7．檢查裝修施工單位是否按裝修施工申請項目施工，如發(fā)現(xiàn)有破壞外墻，承重墻、梁、柱的現(xiàn)象，應立即要求停止施工，并報物業(yè)管理處相關人員處理；8．制止其它違反裝修管理規(guī)定現(xiàn)象。重點：要對業(yè)主戶內(nèi)重要的裝修節(jié)點有詳細記錄并附有圖片。如：開線槽、做防水、水路埋設等。①裝修巡查：裝修管理員巡查指引：10護管員基本巡邏指引：1．樓層巡邏員負責巡視各自責任區(qū)域，每天每班巡視不得少于4次；2．檢查樓層消防通道有無亂堆亂放垃圾、雜物，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時要求相關人員處理；并予以警告登記相關人員證件及房號。沒有當場抓住亂放垃圾的工人，應及時根據(jù)痕跡尋找違規(guī)單位；并將情況通知該區(qū)域的裝修管理員協(xié)同處理；3．檢查樓層內(nèi)有無亂用消防水、設備、設施，有無使用公共用電等現(xiàn)象；4．檢查樓層內(nèi)有無閑雜人員出入，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時上前詢問并要求出示出入證件；5．檢查裝修施工單位是否將裝修垃圾運送至規(guī)定地方，有無亂堆放，堵塞通道現(xiàn)象；6．檢查有無破壞樓層設備、設施及電梯使用情況。如在公共區(qū)域切割材料、油漆等作業(yè)；用磚塊、木條堵塞電梯門；7．檢查各裝修施工單位是否有留宿人員，是否辦理留宿證。

出入口崗位裝修指引：發(fā)現(xiàn)業(yè)主有空調(diào)、封閉陽臺材料進入小區(qū)的應及時通知相應的裝修巡查人員到場確認。護管員基本巡邏指引：11②違規(guī)處理1.裝修巡查人員巡視戶室內(nèi)裝修，應監(jiān)督施工單位嚴格按照施工許可證上列明的施工內(nèi)容進行施工，發(fā)現(xiàn)問題如及時處理。如果已經(jīng)造成損害，責令施工單位進行整改；2.如不整改應發(fā)出《違反裝修規(guī)定整改通知書》并要求業(yè)主簽名確認，同時應責令停工,只到整改完畢方可繼續(xù)裝修施工；3.如業(yè)主的裝修違規(guī)行為已對小區(qū)全體業(yè)主的共同利益造成影響,應上報政府主管部門進行處理。重點：物業(yè)服務中心巡視用戶室內(nèi)裝修，應監(jiān)督施工單位嚴格按照審批的裝修項目進行施工，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。如果已經(jīng)造成損害，責令施工單位進行補救，并且予以處罰。②違規(guī)處理1.裝修巡查人員巡視戶室內(nèi)裝修，應監(jiān)督施工單位嚴格12③初驗：

用戶提出驗收申請，裝修完畢由業(yè)主提出裝修驗收申請，并由物業(yè)、業(yè)主、施工單位三方進行驗收。物業(yè)服務中心派人進行驗收，嚴格檢查是否有違規(guī)的裝修行為，主要針對可能發(fā)生的潛在危害和對外立面的破壞物業(yè)服務中心驗收未通過，施工單位修改裝修，直到驗收合格。重點：嚴格按審批的裝修項目和裝修管理協(xié)議對業(yè)主的裝修工程進行驗收。

④復驗：三個月后物業(yè)服務中心對房屋裝修進行復查；復查出現(xiàn)問題，物業(yè)服務中心通知施工單位限期修改裝修或進行相應裝修完善工作；復查發(fā)現(xiàn)問題是由于施工單位違反相關房屋裝修規(guī)定造成的，適當扣除施工單位保證金；初驗合格后10日內(nèi)物業(yè)服務中心退還業(yè)的裝修保證金；復查合格后物業(yè)服務中心退施工單位的裝修保證金。如果有相關違規(guī)事項，則扣除裝修保證金予以補償或代處理部分后期工作，如垃圾處理、管道疏通、公共設施清潔等工作。

③初驗：用戶提出驗收申請，裝修完畢由業(yè)主提出裝修驗13⑥全程監(jiān)控：在裝修巡查工作中物業(yè)服務中心應嚴格實行梯極檢查制度，具體如下:裝修巡查員每天巡視各自責任區(qū)域裝修單位不得少于2次；物業(yè)服務中心裝修管理工作負責人每天必須對裝修巡查人員的工作進行一次抽查,每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的10%；物業(yè)服務中心經(jīng)理每周對裝修巡查人員的工作不低于2次抽查，每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的10%；公司工程部每月對裝修巡查人員的工作不低于2次抽查，每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的10%。重點：各崗位人員嚴格按規(guī)定對裝修工作進行定期巡查。

⑥全程監(jiān)控：在裝修巡查工作中物業(yè)服務中心應嚴格實行梯極檢查制14案例分析：1、空調(diào)孔打錯了！5月16日，護管班班長匆忙來到辦公室，告訴吳助理：“2棟A戶型的業(yè)主不按指定位置安裝空調(diào)，在房屋東側外墻另行打空調(diào)孔，現(xiàn)已被我們制止了?！盵分析]物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復雜化了。作為一線的工作人員應隨時保持頭腦的清醒，在處理事情方面有理節(jié)，充分利用周邊可利用的一切可利用的東西，站在其他廣大業(yè)主的立場上向業(yè)主說明道理，將復雜的問題簡單化，這樣情況還有很多，例如違章安裝防盜網(wǎng)、亂搭建等情況，都可以通過類似的方法處理。同時加大宣傳力度，在小區(qū)裝修進行前就形成一套統(tǒng)一的規(guī)范，規(guī)范施工單位的行為。[建議]1.向業(yè)主進行耐心的解釋物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀。2.如果我們也和有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目。3.明確現(xiàn)行的法律、法規(guī)中有明文規(guī)定，不得改變建筑物的外立面，希望業(yè)主配合。通過上述一系列的話語感化業(yè)主，改變初衷。4.告誡安裝師傅遵守管理處的物業(yè)管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄區(qū)做生意。

案例分析：1、空調(diào)孔打錯了！152.封閉生活陽臺裝修監(jiān)督員反映15-5A業(yè)主正在強行封閉生活陽臺，需管理處支援。[分析]業(yè)主從自身的需求出發(fā)，希望最大限度地使用其物業(yè)。15-5A業(yè)主強行封閉生活陽臺有以下幾個目的：（1）擴大生活空間的需要（2）遮風檔雨（3）防止家中的小孩從樓上摔下。作為物業(yè)管理人員，是從小區(qū)的總體規(guī)劃出發(fā)，通過科學專業(yè)化的管理使小區(qū)物業(yè)保值、升值。采取強制性的措施對小區(qū)進行管理。這兩者之間勢必產(chǎn)生矛盾。前期的裝修宣傳和規(guī)范裝修標準尤為重要，應提出合理的方案積極引導業(yè)主，而不是片面地拒絕。[建議]根據(jù)小區(qū)建筑物的實際情況，制訂相應的裝修規(guī)范，從正面限制業(yè)主的需求，將業(yè)主需求的發(fā)散性降到最低。加強現(xiàn)場員工專業(yè)化知識和法律知識的培訓，明確違章裝修的后果，做到以理服人。加強現(xiàn)場的監(jiān)管，對違章的業(yè)主應嚴肅處理，對違規(guī)情況進行堅決的制止和處理，必要時采取停電、停水的處理。性質(zhì)嚴重的應通過法律的渠道對業(yè)主的違規(guī)情況進行處理。2.封閉生活陽臺16【案例3】某業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，簽署了業(yè)主公約。該公約約定：①業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守物業(yè)管理處制定的“裝飾裝修管理規(guī)定”，并填寫裝修申請表，報物業(yè)管理公司審核批準后，向物業(yè)管理公司交納裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工；②在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得擅自改變房屋及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局：③違反本公約上述規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權處理，并要求限期整改；④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛協(xié)商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交市仲裁委員會依法裁決。該業(yè)主在進行裝修時向物業(yè)管理公司提出裝修申請，并在申請表中承諾：①本人嚴格遵守管理處之“裝飾裝修管理規(guī)定；②保證陽臺窗戶統(tǒng)一、美觀、安全，并保證不把空調(diào)安裝在陽臺外面；③安裝陽臺窗戶必須服從管理處統(tǒng)一管理。在該申請表“管理處審批意見”一欄，管理處主任簽署了“必須按大廈管理處的規(guī)定，統(tǒng)一安裝無框式陽臺”的意見。該業(yè)主在裝修中，未按規(guī)定辦理，在裝修陽臺時拆除了客廳與陽臺之間的門窗，封閉了陽臺的地漏，安裝了有框式陽臺窗戶，并把空調(diào)的室外機安裝在陽臺外面。物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)后即勸其整改，并發(fā)出通知，要求該業(yè)主拆除違規(guī)封裝之陽臺，但該業(yè)主置之不理。為此物業(yè)管理公司向人民法院起訴，法院以本案當事人雙方有仲裁協(xié)議為由，駁回起訴。物業(yè)管理公司遂起訴到市仲裁委員會，市仲裁委員會根據(jù)業(yè)主公約中的仲裁協(xié)議條款受理此案。仲裁委員會根據(jù)審理查明的案件事實和有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，做出裁決：該業(yè)主于裁決書發(fā)出之日起l5日內(nèi)恢復陽臺原狀。

【案例3】某業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，簽署了業(yè)主公約。該公約約定17【案例4】某業(yè)主在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主儲藏室內(nèi)的柜及物品受損。物業(yè)管理公司兩次向該業(yè)主發(fā)出整改通知，責其拆除私裝物，未果。為此物業(yè)管理公司向人民法院起訴，法判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起l0目內(nèi)拆除抽水馬桶、洗盆，按房屋的原始結構圈，將廢水立管的下水管恢復原狀?！景咐?】某業(yè)主在自己居住的l9樓物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)管理公司多次上門加以阻止，業(yè)主不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使l9層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)管理公司只得將該業(yè)主告到法院，法院判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起l0日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。【案例6】某業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8．9平方米、可放水約4．2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止該業(yè)主吊裝巨型浴缸。該業(yè)主認為自己有私有財產(chǎn)使用和處置權：為此將物業(yè)管理公司告到法院。法院判決該業(yè)主要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持?！景咐?】某業(yè)主在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆，18分析上述幾個案例均涉及到業(yè)主能否按自己的意愿進行室內(nèi)裝修的問題，我們從以下幾個方面進行分析。（1）業(yè)主行使所有權不能損害公共利益和他人權益業(yè)主是房屋的所有權人，擁有其名下的房產(chǎn)的所有權，而所有權體現(xiàn)在對其所有的財產(chǎn)的占有權、使用權、收益權和處分權。但是業(yè)主在行使所有權時，并不是可以隨心所欲、為所欲為。有的業(yè)主認為，房子是自己的，自己想怎么裝修就怎么裝修，這實際上是一個誤區(qū)，是對所有權的誤解。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利?！边@就界定了財產(chǎn)所有權只能是依法享有，行使所有權不能違法，業(yè)主只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)才能自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權利。同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提?！睹穹ㄍ▌t》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！北景咐袠I(yè)主房屋裝修影響了周圍的環(huán)境，影響了他人的正常使用，顯然是錯誤的。分析上述幾個案例均涉及到業(yè)主能否按自己的意愿進行室內(nèi)裝修的問19（2）室內(nèi)裝修不得違反國家有關的法律法規(guī)的規(guī)定

如上所述，業(yè)主行使所有權要合法，那么業(yè)主的室內(nèi)裝修就要符合國家有關的法律法規(guī)的要求。建設部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：(一)未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(四)損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。”第六條規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：(一)搭建建筑物、構筑物；(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；(三)拆改供暖管道和設施；(四)拆改燃氣管道和設施。第七條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，應當經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案?！钡谑l規(guī)定：“裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施?！北景咐袠I(yè)主房屋裝修顯然是不符合上述規(guī)定的。（2）室內(nèi)裝修不得違反國家有關的法律法規(guī)的規(guī)定20(3）室內(nèi)裝修應自覺遵守業(yè)主公約、物業(yè)服務合同、裝修協(xié)議、裝修承諾書、裝修管理規(guī)定等文件中有關裝修的各項約定由業(yè)主大會制定的業(yè)主公約對全體業(yè)主均具有約束力，業(yè)主應自覺履行業(yè)主公約。物業(yè)服務合同和裝修協(xié)議系雙方自愿簽訂，是雙方當事人的真實意思表示，依法簽訂的物業(yè)服務合同和裝修協(xié)議受到法律的保護，業(yè)主應善意遵守。裝修審批表、裝修承諾書等文件有物業(yè)管理公司的審核意見，也有業(yè)主本人的意見和簽字，可視為業(yè)主與物業(yè)管理公司之間達成了具體的裝修管理協(xié)議，對雙方均有約束力。裝修管理規(guī)定作為物業(yè)管理規(guī)章制度之一，一般由物業(yè)管理公司制定，通常作為業(yè)主公約、物業(yè)服務合同、裝修協(xié)議、裝修審批表等文件的附件，與主件具有同等效力，業(yè)主在裝修時，也要自覺遵守。(3）室內(nèi)裝修應自覺遵守業(yè)主公約、物業(yè)服務合同、裝修協(xié)議、裝21結束！謝謝！海怡灣畔裝修管理培訓22演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！23海怡灣畔裝修管理培訓工程管理部海怡灣畔裝修管理培訓工程管理部24一、住戶申請室內(nèi)裝修工作流程圖一、住戶申請室內(nèi)裝修工作流程圖25①用戶/業(yè)主向物業(yè)服務中心提出室內(nèi)裝修申請：1.業(yè)主攜帶本人身份證原件(為便于確認業(yè)主身份)，到物業(yè)服務中心辦理申請手續(xù)，填寫《裝修申請表》；2.施工負責人與業(yè)主一同前往,并提交身份證復印件及2寸彩照；3.業(yè)主委托他人辦理裝修申請手續(xù),應提交業(yè)主身份證原件和授權委托書；4.租戶辦理裝修手續(xù),應出具業(yè)主授權委托書；請準備并隨《裝修申請表》提交以下資料:1.裝修圖紙(指平面設計圖、單元立面圖、電力照明設計及用量圖、給排水設計圖等)；2.施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、《承建資格證書》（提交復印件并加蓋單位公章）；3.如果裝修涉及電路改造或電焊、氣割等，應提交施工人員的電工操作證、電焊工操作證原件及復印件；4.商鋪裝修還需提供政府相關部門關于消防、環(huán)保等批文原件及復印件一份。重點：核對業(yè)主提交的裝修申請資料

①用戶/業(yè)主向物業(yè)服務中心提出室內(nèi)裝修申請：1.業(yè)主攜帶本人26②裝修內(nèi)容的審批

1、物業(yè)服務中心對用戶/業(yè)主所填寫的《室內(nèi)裝修申請表》進行審核，檢查是否有危害公共設施安全的項目、是否侵害相鄰用戶/業(yè)主的權益、是否在許可裝修范圍。（建設部110號令，物權法）2、物業(yè)服務中心工程負責人對業(yè)主所提一般裝修申請進行審批（沒有打墻和加建項目）；總公司項目部負責人對業(yè)主所提較大裝修申請項目進行審批（有較多打墻和加建項目）；總公司設計部和營銷部對業(yè)主所提重大結構和室外招牌裝修申請項目進行審批。3、物業(yè)服務中心嚴格審核施工單位提交的資料，為避免不當裝修對物業(yè)造成損害，著重審核施工單位提供的施工圖紙。4、物業(yè)服務中心受理后，在三個工作日內(nèi)通知業(yè)主裝修方案審定結果。5、審核未通過的裝修方案，裝修審核人員要第一時間通知業(yè)主，并向業(yè)主/用戶說明不通過原因，同時請其進行相應修改。6、審核通過，前臺通知用戶/業(yè)主到物業(yè)服務中心辦量入場手續(xù)裝修事宜。

重點：物業(yè)服務中心對用戶/業(yè)主所填寫的《室內(nèi)裝修申請表》要進行認真審核，明確告知業(yè)主裝修注意事項。審核通過，物業(yè)服務中心與用戶/業(yè)主、施工單位簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位和物業(yè)管理公司三方的權利與義務?？蛻艋蛩赣玫氖┕挝坏难b修需按照《裝修管理服務協(xié)議》中的內(nèi)容操作。②裝修內(nèi)容的審批1、物業(yè)服務中心對用戶/業(yè)主所填寫的《室內(nèi)27③簽訂協(xié)議注意事項明確告知業(yè)主小區(qū)的裝修注意事項，建議讓業(yè)主簽名確認知曉，裝修注意事項：1.禁止改變房屋和配套設施的使用功能；2.禁止改變和損壞房屋外觀及公共設施；3.禁止改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻等結構及上下水主管道、屋面防水隔熱層；4.禁止改變陽臺形狀和樣式，禁止封閉陽臺或改變使用功能；5.為保證消防通道暢通，禁止改變進戶門門洞設計，禁止使進戶門及防盜門占用公共位置；6.禁止改變廚房和衛(wèi)生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道；7.禁止改動外門窗； 8.陽臺和天臺上禁止栽種高度超過1.2米的植物，禁止在陽臺搭建假山、石等較大型景觀；9.安裝空調(diào)機等戶外設施，須按制定位置施工安裝；③簽訂協(xié)議注意事項明確告知業(yè)主小區(qū)的裝修注意事項，建議讓2810.進行地面、內(nèi)墻面、天蓬裝修，禁止鑿除原結構水泥面層，（只能打水泥找平層）地面裝修材料厚度不得超過10毫米；11.嚴禁擅自改動燃氣管道及附屬設施；需移動燃氣管道、煤氣報警系統(tǒng)等，應提前向燃氣公司、物業(yè)管理處申報獲準后，由燃氣公司負責施工。裝修單位工人的行為注意：1.裝修單位入場時，必須統(tǒng)一到物業(yè)管理處辦理《臨時出入證》、施工人員上下班必須佩帶在左胸前上衣袋處，方可出入；2.裝修人員必須按照物業(yè)管理處指定路線進出小區(qū)，乘坐專用電梯上下樓層，并嚴格遵守電梯使用規(guī)定；3.裝修人員施工期間不得隨便亂串，不得在非其施工區(qū)域逗留；4.裝修單位入場時，必須按規(guī)定配備滅火器（1具4㎏/50㎡），否則不得施工；屬業(yè)主自裝則由業(yè)主自行配備；5.裝修單位動火、電焊、切割等必須到物業(yè)管理處申請批準后方可進行，否則將要求立即停工，并按相關規(guī)定處理；6.裝修單位施工期間，如需要打墻、打孔，必須到物業(yè)管理處申請，經(jīng)工程部確認后方可進行，違規(guī)者按相關規(guī)定進行罰款；10.進行地面、內(nèi)墻面、天蓬裝修，禁止鑿除原結構水泥面層，（297.裝修單位材料，指定地點統(tǒng)一堆放，分時段載運，非運送材料時段不得私自占用電梯。運材料時，加強電梯墻角、面的保護，材料不得隨便堆放在消防通道及電梯口走廊；8.裝修單位施工期間不得隨便私自動用消防水、嚴禁移動煙感報警等消防器材。未經(jīng)申請不得改動電源插座、給水管、下水道或戶外裝修安裝其它東西，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)重罰重處；9.裝修單位施工期間，必須將裝修手續(xù)及許可證貼在門上，但不允許粘貼廣告或發(fā)宣傳單；10.裝修單位運出材料，必須到物業(yè)管理處開《物品放行條》，確認后方可放行；11.裝修人員未經(jīng)物業(yè)管理處許可，不得在小區(qū)留宿；12.裝修出入證只限本人使用，不得涂改、轉(zhuǎn)借，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將沒收該證件。重點：明確并界定各方責任

7.裝修單位材料，指定地點統(tǒng)一堆放，分時段載運，非運送材料時30④、⑤、⑥：收費、辦證、存檔收費項目：1、裝修押金：業(yè)主、施工單位各1000元（工程完工后，經(jīng)服務中心驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)生，服務中心在十日內(nèi)退還業(yè)主；在三個月后退還施工單位的裝修押金；）2、裝修垃圾清運費：高層、商鋪9元/平方米（建筑面積）多層10元/平方米（建筑面積）3、裝修施工許可證：10元/證4、裝修出入證工本費：5元/證5、裝修出入證押金：10元/證6、滅火器（4Kg）押金：60元/個7、滅火器租金：30元/個辦證：物業(yè)服務中心負責辦理施工人員出入證，為保障業(yè)主財產(chǎn)和人身安全，小區(qū)內(nèi)裝修工人必須全部辦理施工人員出入證并隨身佩帶，以資識別。存檔：相關手續(xù)辦理完成后，資料管理員應將相關資料原件與業(yè)主資料共同存檔，同將完成審批手續(xù)的裝修戶數(shù)、裝修內(nèi)容、裝修平面圖及時復印給相關裝修巡查員④、⑤、⑥：收費、辦證、存檔收費項目：31二、用戶室內(nèi)裝修巡查及驗收工作流程

二、用戶室內(nèi)裝修巡查及驗收工作流程32①裝修巡查：裝修管理員巡查指引：1．管理員負責巡視各自責任區(qū)域裝修單位，每天巡視不得少于2次；2．發(fā)現(xiàn)門前未貼裝修許可證的施工單位，應要求其立即停止施工，并報物業(yè)管理處，待其補辦裝修手續(xù)后方可施工；3．檢查裝修施工現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器材（4公斤干粉滅火器1瓶/50平方米），沒有按規(guī)定配備的；下發(fā)整改通知限定時間配置，仍不配置的停工處理；4．檢查裝修施工單位有無改動煤氣報警系統(tǒng)，消防設備設施；5．檢查裝修施工單位有無私接電線，亂接電源；6．檢查動火、電焊、切割是否按“七不”“四要”“一清”規(guī)定實施；7．檢查裝修施工單位是否按裝修施工申請項目施工，如發(fā)現(xiàn)有破壞外墻，承重墻、梁、柱的現(xiàn)象，應立即要求停止施工，并報物業(yè)管理處相關人員處理；8．制止其它違反裝修管理規(guī)定現(xiàn)象。重點：要對業(yè)主戶內(nèi)重要的裝修節(jié)點有詳細記錄并附有圖片。如：開線槽、做防水、水路埋設等。①裝修巡查：裝修管理員巡查指引：33護管員基本巡邏指引：1．樓層巡邏員負責巡視各自責任區(qū)域，每天每班巡視不得少于4次；2．檢查樓層消防通道有無亂堆亂放垃圾、雜物，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時要求相關人員處理；并予以警告登記相關人員證件及房號。沒有當場抓住亂放垃圾的工人，應及時根據(jù)痕跡尋找違規(guī)單位；并將情況通知該區(qū)域的裝修管理員協(xié)同處理；3．檢查樓層內(nèi)有無亂用消防水、設備、設施，有無使用公共用電等現(xiàn)象；4．檢查樓層內(nèi)有無閑雜人員出入，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時上前詢問并要求出示出入證件；5．檢查裝修施工單位是否將裝修垃圾運送至規(guī)定地方，有無亂堆放，堵塞通道現(xiàn)象；6．檢查有無破壞樓層設備、設施及電梯使用情況。如在公共區(qū)域切割材料、油漆等作業(yè)；用磚塊、木條堵塞電梯門；7．檢查各裝修施工單位是否有留宿人員，是否辦理留宿證。

出入口崗位裝修指引：發(fā)現(xiàn)業(yè)主有空調(diào)、封閉陽臺材料進入小區(qū)的應及時通知相應的裝修巡查人員到場確認。護管員基本巡邏指引：34②違規(guī)處理1.裝修巡查人員巡視戶室內(nèi)裝修，應監(jiān)督施工單位嚴格按照施工許可證上列明的施工內(nèi)容進行施工，發(fā)現(xiàn)問題如及時處理。如果已經(jīng)造成損害，責令施工單位進行整改；2.如不整改應發(fā)出《違反裝修規(guī)定整改通知書》并要求業(yè)主簽名確認，同時應責令停工,只到整改完畢方可繼續(xù)裝修施工；3.如業(yè)主的裝修違規(guī)行為已對小區(qū)全體業(yè)主的共同利益造成影響,應上報政府主管部門進行處理。重點：物業(yè)服務中心巡視用戶室內(nèi)裝修，應監(jiān)督施工單位嚴格按照審批的裝修項目進行施工，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。如果已經(jīng)造成損害，責令施工單位進行補救，并且予以處罰。②違規(guī)處理1.裝修巡查人員巡視戶室內(nèi)裝修，應監(jiān)督施工單位嚴格35③初驗：

用戶提出驗收申請，裝修完畢由業(yè)主提出裝修驗收申請，并由物業(yè)、業(yè)主、施工單位三方進行驗收。物業(yè)服務中心派人進行驗收，嚴格檢查是否有違規(guī)的裝修行為，主要針對可能發(fā)生的潛在危害和對外立面的破壞物業(yè)服務中心驗收未通過，施工單位修改裝修，直到驗收合格。重點：嚴格按審批的裝修項目和裝修管理協(xié)議對業(yè)主的裝修工程進行驗收。

④復驗：三個月后物業(yè)服務中心對房屋裝修進行復查；復查出現(xiàn)問題，物業(yè)服務中心通知施工單位限期修改裝修或進行相應裝修完善工作；復查發(fā)現(xiàn)問題是由于施工單位違反相關房屋裝修規(guī)定造成的，適當扣除施工單位保證金；初驗合格后10日內(nèi)物業(yè)服務中心退還業(yè)的裝修保證金；復查合格后物業(yè)服務中心退施工單位的裝修保證金。如果有相關違規(guī)事項，則扣除裝修保證金予以補償或代處理部分后期工作，如垃圾處理、管道疏通、公共設施清潔等工作。

③初驗：用戶提出驗收申請，裝修完畢由業(yè)主提出裝修驗36⑥全程監(jiān)控：在裝修巡查工作中物業(yè)服務中心應嚴格實行梯極檢查制度，具體如下:裝修巡查員每天巡視各自責任區(qū)域裝修單位不得少于2次；物業(yè)服務中心裝修管理工作負責人每天必須對裝修巡查人員的工作進行一次抽查,每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的10%；物業(yè)服務中心經(jīng)理每周對裝修巡查人員的工作不低于2次抽查，每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的10%；公司工程部每月對裝修巡查人員的工作不低于2次抽查，每次抽查數(shù)不得少于總戶數(shù)的10%。重點：各崗位人員嚴格按規(guī)定對裝修工作進行定期巡查。

⑥全程監(jiān)控：在裝修巡查工作中物業(yè)服務中心應嚴格實行梯極檢查制37案例分析：1、空調(diào)孔打錯了！5月16日，護管班班長匆忙來到辦公室，告訴吳助理：“2棟A戶型的業(yè)主不按指定位置安裝空調(diào)，在房屋東側外墻另行打空調(diào)孔，現(xiàn)已被我們制止了?！盵分析]物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復雜化了。作為一線的工作人員應隨時保持頭腦的清醒，在處理事情方面有理節(jié)，充分利用周邊可利用的一切可利用的東西，站在其他廣大業(yè)主的立場上向業(yè)主說明道理，將復雜的問題簡單化，這樣情況還有很多，例如違章安裝防盜網(wǎng)、亂搭建等情況，都可以通過類似的方法處理。同時加大宣傳力度，在小區(qū)裝修進行前就形成一套統(tǒng)一的規(guī)范，規(guī)范施工單位的行為。[建議]1.向業(yè)主進行耐心的解釋物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀。2.如果我們也和有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目。3.明確現(xiàn)行的法律、法規(guī)中有明文規(guī)定，不得改變建筑物的外立面，希望業(yè)主配合。通過上述一系列的話語感化業(yè)主，改變初衷。4.告誡安裝師傅遵守管理處的物業(yè)管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄區(qū)做生意。

案例分析：1、空調(diào)孔打錯了！382.封閉生活陽臺裝修監(jiān)督員反映15-5A業(yè)主正在強行封閉生活陽臺，需管理處支援。[分析]業(yè)主從自身的需求出發(fā)，希望最大限度地使用其物業(yè)。15-5A業(yè)主強行封閉生活陽臺有以下幾個目的：（1）擴大生活空間的需要（2）遮風檔雨（3）防止家中的小孩從樓上摔下。作為物業(yè)管理人員，是從小區(qū)的總體規(guī)劃出發(fā)，通過科學專業(yè)化的管理使小區(qū)物業(yè)保值、升值。采取強制性的措施對小區(qū)進行管理。這兩者之間勢必產(chǎn)生矛盾。前期的裝修宣傳和規(guī)范裝修標準尤為重要，應提出合理的方案積極引導業(yè)主，而不是片面地拒絕。[建議]根據(jù)小區(qū)建筑物的實際情況，制訂相應的裝修規(guī)范，從正面限制業(yè)主的需求，將業(yè)主需求的發(fā)散性降到最低。加強現(xiàn)場員工專業(yè)化知識和法律知識的培訓，明確違章裝修的后果，做到以理服人。加強現(xiàn)場的監(jiān)管，對違章的業(yè)主應嚴肅處理，對違規(guī)情況進行堅決的制止和處理，必要時采取停電、停水的處理。性質(zhì)嚴重的應通過法律的渠道對業(yè)主的違規(guī)情況進行處理。2.封閉生活陽臺39【案例3】某業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，簽署了業(yè)主公約。該公約約定：①業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守物業(yè)管理處制定的“裝飾裝修管理規(guī)定”，并填寫裝修申請表，報物業(yè)管理公司審核批準后，向物業(yè)管理公司交納裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工；②在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得擅自改變房屋及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局：③違反本公約上述規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權處理，并要求限期整改；④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛協(xié)商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交市仲裁委員會依法裁決。該業(yè)主在進行裝修時向物業(yè)管理公司提出裝修申請，并在申請表中承諾：①本人嚴格遵守管理處之“裝飾裝修管理規(guī)定；②保證陽臺窗戶統(tǒng)一、美觀、安全，并保證不把空調(diào)安裝在陽臺外面；③安裝陽臺窗戶必須服從管理處統(tǒng)一管理。在該申請表“管理處審批意見”一欄，管理處主任簽署了“必須按大廈管理處的規(guī)定，統(tǒng)一安裝無框式陽臺”的意見。該業(yè)主在裝修中，未按規(guī)定辦理，在裝修陽臺時拆除了客廳與陽臺之間的門窗，封閉了陽臺的地漏，安裝了有框式陽臺窗戶，并把空調(diào)的室外機安裝在陽臺外面。物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)后即勸其整改，并發(fā)出通知，要求該業(yè)主拆除違規(guī)封裝之陽臺，但該業(yè)主置之不理。為此物業(yè)管理公司向人民法院起訴，法院以本案當事人雙方有仲裁協(xié)議為由，駁回起訴。物業(yè)管理公司遂起訴到市仲裁委員會，市仲裁委員會根據(jù)業(yè)主公約中的仲裁協(xié)議條款受理此案。仲裁委員會根據(jù)審理查明的案件事實和有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，做出裁決：該業(yè)主于裁決書發(fā)出之日起l5日內(nèi)恢復陽臺原狀。

【案例3】某業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，簽署了業(yè)主公約。該公約約定40【案例4】某業(yè)主在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主儲藏室內(nèi)的柜及物品受損。物業(yè)管理公司兩次向該業(yè)主發(fā)出整改通知，責其拆除私裝物，未果。為此物業(yè)管理公司向人民法院起訴，法判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起l0目內(nèi)拆除抽水馬桶、洗盆，按房屋的原始結構圈，將廢水立管的下水管恢復原狀?！景咐?】某業(yè)主在自己居住的l9樓物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)管理公司多次上門加以阻止，業(yè)主不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使l9層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)管理公司只得將該業(yè)主告到法院，法院判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起l0日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染?！景咐?】某業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8．9平方米、可放水約4．2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止該業(yè)主吊裝巨型浴缸。該業(yè)主認為自己有私有財產(chǎn)使用和處置權：為此將物業(yè)管理公司告到法