自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理

第一章經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營1，房地產(chǎn)經(jīng)營學(xué)的研究對(duì)象是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過程的經(jīng)營問題。2，研究目的：a研究房地產(chǎn)經(jīng)營的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其運(yùn)作規(guī)律，以便從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的過程，指導(dǎo)企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。b研究基本的房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測(cè)和決策技術(shù)、營銷技術(shù)，幫助企業(yè)掌握現(xiàn)代經(jīng)營原理與方法；掌握科學(xué)的決策程序和決策方法；提高企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的適應(yīng)力和競(jìng)爭(zhēng)力。c研究房地產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理手段和方法。以提高企業(yè)管理效率和管理水平。d研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的原則和方法，探索提高企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益及項(xiàng)目經(jīng)營效益的途徑。3,研究內(nèi)容：一是關(guān)于經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營的基本概念、基本原理、基本運(yùn)作規(guī)律的內(nèi)容。二是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與決策技術(shù)的研究。三是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營管理職能的研究。四是關(guān)于房地產(chǎn)營銷理論與方法的研究。五是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的理論與方法。4.經(jīng)營管理的職能：戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財(cái)務(wù)職能和公關(guān)職能。5.財(cái)務(wù)職能的核心是資金的運(yùn)用和管理。6.任務(wù)：廣開資金渠道，多方籌措資金；加強(qiáng)資金管理、降低成本開支。提高資金利用效益；增加企業(yè)積累，擴(kuò)大企業(yè)實(shí)力。7內(nèi)容：1.資金籌措職能2.資金管理職能3.資金運(yùn)用職能4.經(jīng)濟(jì)核算與經(jīng)營分析職能。8思想：一、面向市場(chǎng)的經(jīng)營思想二、競(jìng)爭(zhēng)致勝的經(jīng)營思想三、注重信息的經(jīng)營思想四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營思想五、注重計(jì)劃管理的經(jīng)營思想六、以經(jīng)營效益為核心的經(jīng)營思想9.經(jīng)營目標(biāo)是指企業(yè)在一定時(shí)期風(fēng)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)要達(dá)到的成果，是經(jīng)營思想的具體體現(xiàn)，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動(dòng)的依據(jù)和歸屬。10.企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)體系分為目標(biāo)功能、目標(biāo)層次和目標(biāo)時(shí)序｛p9｝11.按目標(biāo)功能分類：1.市場(chǎng)性目標(biāo)2.發(fā)展性目標(biāo)3.生產(chǎn)性目標(biāo)4.服務(wù)性目標(biāo)5.成本性目標(biāo)6.財(cái)務(wù)性目標(biāo)7.效率性目標(biāo)8.效益性目標(biāo)12.按目標(biāo)層次分類：1.戰(zhàn)略決策層目標(biāo)2.中間部門職能層目標(biāo)3.車間班組執(zhí)行層目標(biāo)13.按目標(biāo)時(shí)序分類：1.遠(yuǎn)期目標(biāo)，10年以上。2.中期目標(biāo)，5年左右。3.近期目標(biāo)，一般本年度。14.經(jīng)營目標(biāo)的作用：1.經(jīng)營目標(biāo)形成了企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的中心。2.經(jīng)營目標(biāo)構(gòu)成了考核與檢驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營成果的標(biāo)準(zhǔn)。3.經(jīng)營目標(biāo)的制定和推行是強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)營效益和手段。4.經(jīng)營目標(biāo)是企業(yè)利益的集中體現(xiàn)，成為號(hào)召職工、團(tuán)結(jié)職工、激勵(lì)職工為之奮斗，提高企業(yè)職工主動(dòng)性與創(chuàng)造性的力量源泉。15.經(jīng)營方針是指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和行為綱領(lǐng)，是指貫徹企業(yè)的經(jīng)營思想，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)而確立的基本原則。16.經(jīng)營方針按其構(gòu)成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營總方針和具體的經(jīng)營方針。17.企業(yè)具有的方針類型：1.生產(chǎn)發(fā)展方針2.技術(shù)發(fā)展方針3.項(xiàng)目發(fā)展方針4.市場(chǎng)發(fā)展方針5.人才資源發(fā)展方針6.管理發(fā)展方針18.房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。19.房地產(chǎn)開發(fā)是指對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地、房屋建筑、配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施所進(jìn)行的投資、規(guī)劃、建設(shè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。20.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系：1房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系。2.房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)商品的銷售。租賃、抵押等以交易為主要形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。3.房地產(chǎn)經(jīng)營涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，在很大程度上受到法律的保護(hù)與制約，國家法規(guī)便有較多的約束。21.房地產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn):1.房地產(chǎn)商品價(jià)格昂貴，對(duì)于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購買房屋。2.房地產(chǎn)商品不可移動(dòng)。因而其交易過程不是商品位置的流動(dòng)，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地產(chǎn)商品，如城市建筑地塊，其使用權(quán)與所有權(quán)是分離的。4.一般商品的交換對(duì)象范圍不受限制.5.一般商品的交換出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是單純的買賣關(guān)系。7.由于房地產(chǎn)資源和稀缺性，從長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。8.由于地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是政府壟斷的市場(chǎng)，這就意味著，價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制對(duì)土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，就不如其他商品市場(chǎng)那么明顯。22.經(jīng)濟(jì)環(huán)境是經(jīng)營者擬經(jīng)營的項(xiàng)目在建設(shè)期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。23.房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境因素：1.政治環(huán)境2.社會(huì)環(huán)境3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境4.法律環(huán)境5.自然環(huán)境24.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指在特定環(huán)境下和特定時(shí)期內(nèi)，客觀存在的可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化。25.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)：1.客觀性2.偶然性3.相對(duì)性4.可測(cè)可控性5.風(fēng)險(xiǎn)與效益的共生性.26.房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值與估計(jì)價(jià)值或預(yù)期價(jià)值之間的差異。27.房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來源：1.國家風(fēng)險(xiǎn)2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析方法主要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)用28.房地產(chǎn)經(jīng)營可分為三個(gè)環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營，三是消費(fèi)過程的經(jīng)營。29.房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)作，包括城市土地開發(fā)、城市房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的銷售、租賃抵押、典當(dāng)、拍賣、估價(jià)、入股與信托，以及房產(chǎn)的修繕與管理經(jīng)營等。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。新區(qū)開發(fā)包括土地征用和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。30.城市建設(shè)用地，無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進(jìn)行：申請(qǐng)選址。2.制訂方案。3.申請(qǐng)批準(zhǔn)。4.發(fā)布用地通告。5.簽訂補(bǔ)償、安置合同。6.發(fā)證。31.城市房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，進(jìn)行房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。32.房地產(chǎn)交易是指把房產(chǎn)和地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等的流通活動(dòng)。33.主要交易方式：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。34.房地產(chǎn)的其他交易方式：房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當(dāng)、投資入股、房屋互換、房地產(chǎn)估價(jià)、拍賣。｛21｝35.物業(yè)管理可分為住宅區(qū)管理、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型。住宅區(qū)管理原則：1.服務(wù)第一、方便群眾的原則。2.統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理的原則。3.企業(yè)化管理、獨(dú)立核算的原則。4.專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的原則。5.產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則。住宅區(qū)管理模式：1.開發(fā)公司管理型。2.“三結(jié)合”管理型。3.街道辦事處管理型。4.物業(yè)管理型。36.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營運(yùn)作是指房地產(chǎn)企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)內(nèi)部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行策劃、決策的事總過程。37.城市土地開發(fā)經(jīng)營運(yùn)作是指地產(chǎn)商或地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)發(fā)土地開發(fā)為經(jīng)營目標(biāo)，依據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求和對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，從土地選址與可行性研究開始，經(jīng)項(xiàng)目立項(xiàng)。征地拆遷，到對(duì)土地進(jìn)行加工平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿足進(jìn)行城市房屋建設(shè)的建筑地段為止的全過程。土地使用權(quán)的出讓：1.取得城市土地使用權(quán)的法律依據(jù)。2.城市土地的有償使用制度。3.城市土地出讓的有限期使用制度。4.土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。｛25｝城市土地使用權(quán)出讓的國家壟斷制度：1.城市土地出讓的國家壟斷經(jīng)營制度。2.城市土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限。土地使用權(quán)出讓的主要方式：1.協(xié)議出讓方式。2.招標(biāo)出讓。3.公開拍賣。｛27｝土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別。｛28｝2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：a.只有國家出讓的土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。b.只有依據(jù)出讓合同規(guī)定進(jìn)行開發(fā)利用的土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂合同。D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記手續(xù)。3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：a.”認(rèn)地不認(rèn)人”的原則。B.房地產(chǎn)不可分的原則。C.房地產(chǎn)效益不可損的原則。4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的年限｛29｝38.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)展商對(duì)城市房屋及各類建筑物、構(gòu)造物的興趣與經(jīng)營。工程項(xiàng)目組織1.招標(biāo)類型：a.工程總承包招標(biāo)b.建設(shè)項(xiàng)目階段招標(biāo)c.專項(xiàng)招標(biāo)2.招標(biāo)方式：a.公開招標(biāo)b.邀請(qǐng)招標(biāo)c.協(xié)議招標(biāo)3.招標(biāo)程序：a.選擇招標(biāo)方式b.編制招標(biāo)文件夾c.編制標(biāo)底d.招標(biāo)資格審查e.組織現(xiàn)場(chǎng)勘察f.報(bào)送標(biāo)書g.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)h.簽訂承包合同（二）工程項(xiàng)目管理39.工程項(xiàng)目管理是指開發(fā)對(duì)各施工單位在家施工過程中的綜合管理。開發(fā)公司對(duì)工程項(xiàng)目組織管理的主要職能有三個(gè)方面：一是、項(xiàng)目地盤管理。二是、工程質(zhì)量監(jiān)督。三是、工程驗(yàn)收與交用。40.房地產(chǎn)交易經(jīng)營運(yùn)作：是指房地產(chǎn)經(jīng)營者，依據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，以房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品進(jìn)行的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等交易活動(dòng)的實(shí)施決策過程。房屋銷售的方式：1.房地產(chǎn)銷售委托。2.現(xiàn)貨買賣與期貨交易。房屋買賣程序：1.確認(rèn)資格。2.簽訂房屋買賣合同。3.付款成交。4.房地產(chǎn)過戶。房屋租賃與房屋買賣的區(qū)別：1.房屋買賣是買得所有權(quán)，而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)。2.房屋買賣是一次性交易，一次實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值；而房屋租賃則是分期多次交易，分期實(shí)現(xiàn)價(jià)值。3.房屋買賣是一次性付款，或分期付款，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。4.由于房屋租賃是把使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來，因而在房屋租賃中產(chǎn)生了兩種相關(guān)的特點(diǎn).第一、房屋出租，發(fā)生了使用權(quán)對(duì)房屋所有人處分權(quán)的制度。第二、由于房屋出租，也產(chǎn)生了所有權(quán)對(duì)使用權(quán)的某種制約。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)》房屋出租方的權(quán)利：1.有按期收取資金的權(quán)利。2.有監(jiān)督承租方愛護(hù)使用房屋的權(quán)利。3.有依法收回出租房屋的權(quán)利。4.因國家建設(shè)需要，必須騰讓房屋時(shí)，出租方有權(quán)終止租賃合同，對(duì)用戶按有關(guān)規(guī)定另行安置?！贩课莩鲎夥降牧x務(wù)｛35｝》房屋承租方的權(quán)利｛35｝》房屋承租方的義務(wù)｛35｝房屋租賃程序：1.租賃雙方平等協(xié)商?；ダセ?、議定租金。2.簽訂房屋租賃合同，明確雙方權(quán)利與義務(wù)。3.將租賃合同送當(dāng)?shù)胤抗軝C(jī)關(guān)備案，辦理房地產(chǎn)租賃登記手續(xù)。4.交接房屋。41.其他房地產(chǎn)經(jīng)營形式的運(yùn)作：（一）房地產(chǎn)抵押1.抵押權(quán)的設(shè)定｛37｝2.房地產(chǎn)抵押貸款合同｛38｝3.抵押登記｛38｝4.抵押房產(chǎn)的占有、收管。｛38｝5.抵押房地產(chǎn)的處分｛38｝（二）房屋互換1.房屋產(chǎn)權(quán)互換，是指房屋產(chǎn)權(quán)人之間，為了生活或經(jīng)營的需要，相互交換房屋的所有權(quán)。房屋互換程序：1.》換房申請(qǐng)。2》換房證明。3.》互換房的價(jià)格評(píng)估。4.》簽訂換房協(xié)議。5.》房地產(chǎn)過戶。2房屋使用權(quán)的互換。3換房范圍。第三章房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)42.地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)則是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)以及維護(hù)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組織。43.房地產(chǎn)企業(yè)的類型：（一）按所有權(quán)性質(zhì)劃分：1.全民所有制企業(yè)。2.集體所有制企業(yè)。3.私營企業(yè)。4.中外合營企業(yè)。5.外商獨(dú)資企業(yè)。(二)經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式劃分：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。3.物業(yè)管理企業(yè)。（三）按經(jīng)營性質(zhì)劃分：1.房地產(chǎn)專營企業(yè)。2.房地產(chǎn)兼營企業(yè)。3.房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)。44.房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、變更和終止的條件及程序；45.設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有的條件：1.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。2.有固定的經(jīng)營場(chǎng)所。3.有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。4.有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。46.企業(yè)法人辦理開業(yè)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和證件：1.組織負(fù)責(zé)人簽署的登記申請(qǐng)書。2.組織章程。3.資金信用證明、驗(yàn)資證明或者資金擔(dān)保。4.企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的身份證明。5.住所和經(jīng)營場(chǎng)所使用證明。6.其他有關(guān)文件、證明。47.有限責(zé)任公司的設(shè)立條件：1.股東符合法定人數(shù)。2.股東出資達(dá)到法定資本最低限額。3.股東共同制定公司章程。4.有公司名稱，建立符合有限責(zé)任要求的組織機(jī)構(gòu)。5.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。48.有限責(zé)任公司的設(shè)立程序：1.發(fā)起人符合法定人數(shù)。2.發(fā)起人認(rèn)繳和社會(huì)公開募集的股本達(dá)到資本最低限額。3.股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定。4.發(fā)起人制訂公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過。5.有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)。6.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。｛44｝企業(yè)的變更、終止。｛44｝49.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分五個(gè)等級(jí)。申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的證明文件：1.企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。2.企業(yè)資信證明。3.企業(yè)法人代表和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證明。4.企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料，5.其他有關(guān)文件、證明。50.組織是由五個(gè)因素組成：人員、職位、職責(zé)、聯(lián)系、信息。51.組織是指圍繞著企業(yè)各級(jí)目標(biāo)和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，建立管理機(jī)構(gòu)系統(tǒng)，以明確目標(biāo)、指定職位、規(guī)定職責(zé)、選擇人員、授與權(quán)力、明確關(guān)系交流信息而建立健全正常的管理秩序，同時(shí)使全體人員能協(xié)調(diào)地進(jìn)行工作，以長期高效的組織行為保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。52.組織的重要作用表現(xiàn)：1.它不僅是管理職能的重要職能，而且是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)條件。2.它不僅能夠保證管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，而且能夠協(xié)調(diào)人與人，人與事之間的關(guān)系，不斷地推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)高效地進(jìn)行。3.它不僅是實(shí)現(xiàn)當(dāng)前目標(biāo)的重要手段，而且是先進(jìn)管理費(fèi)用思想、方法、手段具體發(fā)揮作用不斷提高企業(yè)管理水平的體現(xiàn)。4.它不僅能夠反映當(dāng)前社會(huì)化大生產(chǎn)和生產(chǎn)力發(fā)展水平的要求和生產(chǎn)關(guān)系的要求，而且能夠適應(yīng)環(huán)境變化、發(fā)展的需要以反映其新的要求。53.建立健全企業(yè)組織的原則：1.效率原則。2.分工協(xié)作，以工作為中心的原則。3.管理幅度、分層管理的原則。4.統(tǒng)一指揮、命令一致的原則。5.權(quán)責(zé)對(duì)等、才職相稱的原則。6.協(xié)調(diào)原則。7.彈性原則。54.企業(yè)組織的基本形式：1．對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)。答：直線制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，維持成本低，快速靈活。缺點(diǎn)是不利于企業(yè)成長，過分依賴領(lǐng)導(dǎo)人的才能和技能。職能制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是利用專門化、規(guī)?；瘞淼某杀竟?jié)約、減少資源浪費(fèi)的好處。缺點(diǎn)是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合，缺點(diǎn)是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)化了決策機(jī)制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務(wù)，調(diào)動(dòng)事業(yè)部的積極性，強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對(duì)本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才，增強(qiáng)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。缺點(diǎn)是活動(dòng)和資源的重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率降低。矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點(diǎn)是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動(dòng)，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺(tái)很好地發(fā)揮資源作用。缺點(diǎn)是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭(zhēng)，容易引起組織的矛盾。55.房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置各主要行政領(lǐng)導(dǎo)人員的職責(zé)｛55｝1.經(jīng)理、2副經(jīng)理、3總工程師、4總經(jīng)濟(jì)師、5總會(huì)計(jì)師、6科長各主要職能部門的職責(zé)｛56｝經(jīng)營部。2.開發(fā)部。3.計(jì)劃部。4.工程技術(shù)部。5.財(cái)務(wù)部。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度：1.開發(fā)經(jīng)營管理制度。2.工程技術(shù)管理制度。3.經(jīng)濟(jì)核算管理制度。4行政人員管理制度。5.物業(yè)管理制度。6.思想政治工作管理制度。第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測(cè)第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)1.市場(chǎng)涵義：（1）市場(chǎng)是商品聚集和交換的場(chǎng)所（2）市場(chǎng)是商品交換關(guān)系的總和（3）市場(chǎng)是現(xiàn)實(shí)潛在的購買力和欲望購買2.市場(chǎng)三要素：商品要素。購買力要素。愿意買賣商品的當(dāng)事人。{課本60頁}3.市場(chǎng)的功能：（1）市場(chǎng)是連接身產(chǎn)和消費(fèi)的紐帶。（2）市場(chǎng)把單個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚為一個(gè)有機(jī)的整體（3）市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)再生產(chǎn)的基礎(chǔ)。{P60}市場(chǎng)經(jīng)營觀念。{60}現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營觀念有4點(diǎn)：（1）顧客向?qū)В?）不斷創(chuàng)新（3）揚(yáng)長避短（4）整體營銷4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義：（1)狹義：是指房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所(2)廣義：其一，是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)者總和。其二，是指房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關(guān)系的總和。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征：（1）標(biāo)的物流通轉(zhuǎn)移的固著性（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的統(tǒng)一性（3）市場(chǎng)供給缺乏彈性（4）市場(chǎng)供給的地區(qū)性（5）市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的不徹底性（6）市場(chǎng)功能的不徹底性（7）地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性。6.培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要意義：（1）有利于加速經(jīng)濟(jì)體制的深化改革（2）有利于其他各類市場(chǎng)的發(fā)展（3）有利于促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置（4）有利于促進(jìn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出良性循環(huán)（5）有利于促進(jìn)對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大。{63}7.房地產(chǎn)市場(chǎng)類型：（1）按商品用途：分為生產(chǎn)資料市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)（2）按市場(chǎng)的發(fā)育完善程度：初級(jí)中級(jí)高級(jí)市場(chǎng)我國處于初級(jí)（3）按經(jīng)營對(duì)象：土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)（4）按市場(chǎng)活動(dòng)范圍：地方國內(nèi)國際（5）按交易內(nèi)容：土地使用市場(chǎng)房屋商品市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)技術(shù)市場(chǎng)信息市場(chǎng)（6）按市場(chǎng)層次：一級(jí)二級(jí)三級(jí)。8.房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)：一級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)（1）建立在城市土地國有制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持城市土地國有制，交易地址是土地使用權(quán)（2）土地的受讓方允許為多種性質(zhì)，多種成份法人（3）明確規(guī)定各類用地的使用年限（4）國家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營權(quán)（5）批租土地使用權(quán)的價(jià)格是一種“租賃”價(jià)格，租賃費(fèi)用一次性收?。?）主要形式：協(xié)議出讓招標(biāo)出讓拍賣出讓。二級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)：（1）流通由經(jīng)營向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移（2）涉及較多的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系三級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)：是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。土地使用者，房屋所有人，將所取得的一定年限的土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)或房屋所占有的土地使用權(quán)一并在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，買賣，贈(zèng)與，繼承，交換。屬于調(diào)劑余缺，從新配置的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)只要作用體現(xiàn)在：第一，調(diào)節(jié)住宅余缺滿足居民的居住需要。第二，改變房地產(chǎn)用途完善土地利；用結(jié)構(gòu)。第三，滿足企業(yè)和居民的特殊需要。9.房地產(chǎn)的要素市場(chǎng)：地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)資金市場(chǎng)房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)信息市{65}房地產(chǎn)的運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)機(jī)制主要內(nèi)容：1價(jià)格機(jī)制2供求機(jī)制3競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制4稅收機(jī)制5信貸利率機(jī)制{66}市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)弱點(diǎn)在{67}“計(jì)劃機(jī)制”的含義優(yōu)缺點(diǎn)在{67}“法律機(jī)制”的含義優(yōu)缺點(diǎn)在{67下}房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控1.決策控制系統(tǒng)：（1）土地供應(yīng)計(jì)劃（2）城市規(guī)劃指導(dǎo)（3）環(huán)境保護(hù)2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)：(1)控制地價(jià)(2)調(diào)節(jié)稅收(3)租金的控制(4)信貸規(guī)模及利率3.信息反饋系統(tǒng)4.監(jiān)督系統(tǒng){69}第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查11.概念：是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷狀況方面的各種情報(bào)資料，通過對(duì)過去與現(xiàn)代營銷狀態(tài)及動(dòng)態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測(cè)其發(fā)展未來，制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。（1）市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)是收集資料（2）市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)涵是廣義的（3）市場(chǎng)調(diào)查的方向必須是科學(xué)的。（70頁）12.市場(chǎng)調(diào)查的作用：1）市場(chǎng)調(diào)查有助于企業(yè)確定正確的方向（2）有助于企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品的更新?lián)Q代（3）有助于企業(yè)制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃（4）有助于企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略（5）有助于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益（6）對(duì)政府而言有助于制定正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策13.原則：實(shí)事求是原則2有的放矢原則3虛心求知原則4系統(tǒng)性原則5效益性原則14.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型：1.探索性調(diào)查2描述性調(diào)查3因果性調(diào)查{71}15.內(nèi)容：1：不可控因素的調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）消費(fèi)者狀況調(diào)查（4）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不可控因素調(diào)查（a競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查b同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查2可控因素調(diào)查（1）產(chǎn)品調(diào)查（2）價(jià)格調(diào)查（3）銷售渠道調(diào)查（4）促銷調(diào)查16.程序：論采取哪一種形式，調(diào)查哪一方面內(nèi)容，都是一次有組織有計(jì)劃的行動(dòng)，都應(yīng)該經(jīng)過一定的程序和步鑄，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，程序大體上有（調(diào)查準(zhǔn)備正式調(diào)查結(jié)果分析撰寫調(diào)查報(bào)告）4個(gè)階段。1.調(diào)查階段：（1）確定調(diào)查目標(biāo)（2）初步情況分析（3）制定調(diào)查計(jì)劃（4）非正式調(diào)查2.正式調(diào)查階段（1）確定市場(chǎng)資料來源（2）確定收集資料方法（3）調(diào)查表及問卷設(shè)計(jì)（4）抽樣設(shè)計(jì)（5）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查3.結(jié)果分析階段:（1）資料編輯整理（匯總初審篩選統(tǒng)計(jì)（2）調(diào)查資料的綜合分析（定量分析發(fā)定性分析法{74頁}4.編寫調(diào)查報(bào)告。{75}17.調(diào)查方法和技術(shù)：調(diào)查方法：1.詢問調(diào)查法（a訪談?wù){(diào)查b電話調(diào)查c郵函調(diào)查d留置問卷調(diào)查。2.觀察調(diào)查法3實(shí)驗(yàn)調(diào)查法第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測(cè)概述18.概念：是直借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢(shì)作出的預(yù)計(jì)，測(cè)算和判斷。是否準(zhǔn)確取決于兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度；其二，人們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和掌握的能力。19.經(jīng)營預(yù)測(cè)的作用：1是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的依據(jù)2有助于制定正確的經(jīng)營決策略3有助于提高及企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力4可以減少經(jīng)營的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性20.經(jīng)營預(yù)測(cè)的內(nèi)容：1國名經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)預(yù)測(cè)2產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響預(yù)測(cè)3市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)4技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè)5銷售前景預(yù)測(cè)6產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè)7供給能力預(yù)測(cè)8市場(chǎng)價(jià)格走向預(yù)測(cè)9市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè)21.步驟：1確立預(yù)測(cè)目標(biāo)2擬定預(yù)測(cè)工作計(jì)劃3收集與整理資料4選擇預(yù)測(cè)法5預(yù)測(cè)分析6預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)7編寫預(yù)測(cè)報(bào)告第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測(cè)方法22.直觀預(yù)測(cè)四法：調(diào)查預(yù)測(cè)法個(gè)人判斷法專家會(huì)議法德爾菲法23.調(diào)查預(yù)測(cè)：1調(diào)查方式（a全面調(diào)查b重點(diǎn)調(diào)查c典型調(diào)查d抽樣調(diào)查24.調(diào)查程序需預(yù)測(cè)程序（a明確調(diào)查目的b確定方式對(duì)象c擬定調(diào)查提綱d確定調(diào)查時(shí)間地點(diǎn)期限e編制計(jì)劃和預(yù)算f進(jìn)行調(diào)查整理分析資料g進(jìn)行預(yù)測(cè)分析h編寫預(yù)測(cè)報(bào)告。25.個(gè)人判斷法：根據(jù)判斷者的經(jīng)驗(yàn)，能力進(jìn)行邏輯推理和判斷分析的方法。27.德爾菲法三大特點(diǎn)：匿名性反饋性統(tǒng)計(jì)性28.時(shí)間序列預(yù)測(cè)法：1平均數(shù)預(yù)測(cè)法（a算數(shù)平均數(shù)預(yù)測(cè)法b加權(quán)平均預(yù)測(cè)法{85}2移動(dòng)平均預(yù)測(cè)法（a一次b二次c三次平均法{87}3指數(shù)平滑預(yù)測(cè)法（a一次b二次c三次指數(shù)平滑法{90頁}29.回歸預(yù)測(cè)法：步驟：因素分析數(shù)據(jù)收集相關(guān)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ徒⒛Ｐ推絻r(jià)預(yù)測(cè)分析一元線性回歸預(yù)測(cè){94—102}第五章房地產(chǎn)經(jīng)營決策第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營決策概述1.經(jīng)營決策的含義：是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，經(jīng)營者依據(jù)對(duì)經(jīng)營容體的規(guī)律性及各種主觀條件的認(rèn)識(shí)，借助于一定的手段和方法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)及行動(dòng)方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，選擇并付諸實(shí)施的行為過程。2.經(jīng)營決策的構(gòu)成要素：1決策主體2決策目標(biāo)3決策變量4環(huán)境條件5決策成果6對(duì)決策變量的平價(jià)選擇3.經(jīng)營決策的基本屬性：1主體性2客觀性3目的性4實(shí)踐性5預(yù)見性6選擇性4.經(jīng)營決策的內(nèi)容：1經(jīng)營戰(zhàn)略決策2經(jīng)營目標(biāo)與計(jì)劃決策3項(xiàng)目決策4投資決策5金融決策6財(cái)務(wù)決策7產(chǎn)品的生產(chǎn)與開發(fā)決策8價(jià)格決策9市場(chǎng)營銷決策10經(jīng)營組織與人事決策11工程指揮決策12物業(yè)管理決策5.作用：1.經(jīng)營決策的質(zhì)量關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，興衰成敗2.決策是經(jīng)營管理的核心。（首先其次最后{106}。6.類型：1。戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術(shù)決策2.程序化決策與非程序化決策3.數(shù)量與非數(shù)量性決策4.確確定型決策不確定型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策。{107—108}8.基本原則：1唯物辯證原則2信息可靠3以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)4系統(tǒng)性5優(yōu)化6可行性7反饋性8時(shí)效性原則9.決策者的素質(zhì)：1政治素質(zhì)2智能素質(zhì)3心理素質(zhì)4身體素質(zhì){110頁}決策者提高素養(yǎng)：1努力掌握專業(yè)知識(shí)和善于總結(jié)決策經(jīng)驗(yàn)2熟悉全局形勢(shì)3學(xué)習(xí)科學(xué)決策知識(shí)4提高創(chuàng)造性思維能力5.不斷完善心理素質(zhì)第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營決策體制與決策程序10.房地產(chǎn)經(jīng)營決策體制：1決策系統(tǒng)2信息系統(tǒng)（收集加工傳遞3咨詢系統(tǒng)（智囊系統(tǒng)4執(zhí)行系統(tǒng)5監(jiān)督系統(tǒng)程序：1發(fā)現(xiàn)問題2確定目標(biāo)（a針對(duì)性b系統(tǒng)性c具體性d可能性3擬定方案（a完整性b詳實(shí)性c相斥性4分析評(píng)估（a限制因素分析b潛在問題分析c綜合評(píng)估5方案優(yōu)選（abcd{114頁}6方案實(shí)施7反饋調(diào)整第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法概念：是指為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營決策目的而進(jìn)行決策活動(dòng)的途徑和手段定量決策與定性決策方法：{115—16}確定型決策方法：1線性規(guī)劃法{116頁}2效益費(fèi)用法{117頁}風(fēng)險(xiǎn)型決策方法：最大概率法{118}期望值法{119}步驟：（1）收集與經(jīng)營決策有關(guān)的數(shù)據(jù)資料（2）找出可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)（3）列出可行的行動(dòng)方案（4）確定各種狀態(tài)的概率（5）計(jì)算每個(gè)行動(dòng)方案在不同狀態(tài)下的損益值（6）列出決策表（7）計(jì)算出各個(gè)行動(dòng)方案的損益期望值（8）選擇期望值最大或者最小的方案為最優(yōu)方案決策樹：1決策點(diǎn)（方框2狀態(tài)點(diǎn)（圓圈3結(jié)果點(diǎn)（三角4分枝（橫線{120}不去定型決策方法：1樂觀準(zhǔn)則2悲觀準(zhǔn)則3等可能準(zhǔn)則4后悔準(zhǔn)則第四節(jié)多目標(biāo)決策概念：那些需要同時(shí)考慮多項(xiàng)目標(biāo)的決策問題多目標(biāo)決策問題：1特點(diǎn)：目標(biāo)之間不可公度性2權(quán)衡效用與偏好3最優(yōu)解，非劣解和滿意解（1）商定一種原則與方法（2）分析者只提供非劣解有決策者選擇滿意解（3）決策者參與分析過程，交換意見，逐步改善非裂解，直至找到滿意解（4）多目標(biāo)決策過程多決策五個(gè)階段：1初始階段2問題形成階段3系統(tǒng)和模式化階段4分析評(píng)估階段5決策階段{125頁}加權(quán)平均法：1關(guān)于分?jǐn)?shù)評(píng)定{126頁}2關(guān)于權(quán)重關(guān)系的確定{127頁}層次分析法：1層次結(jié)構(gòu)模型（a總體目標(biāo)層b準(zhǔn)則層c指標(biāo)層d方案層2判斷矩陣3判斷矩陣的解（a最小誤差平方和法b方根法c和積法4一致性檢驗(yàn)5組合權(quán)重系數(shù){128—140頁}第六章房地產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃計(jì)劃是指對(duì)工作或行為的事先安排，是人們基于對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)和對(duì)未來的估計(jì)，對(duì)今后某一定時(shí)期應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施、方案、程序、進(jìn)度及人事、責(zé)任、資源等所作的安排。計(jì)劃管理是指通過計(jì)劃的編制、執(zhí)行與控制來實(shí)現(xiàn)控制企業(yè)全部生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的周期性綜合管理工作。計(jì)劃管理的基本步驟；1.環(huán)境分析。2.目標(biāo)的確定。3.方案研究。4.措施與程序的制定。5.進(jìn)度安排。6.平衡與調(diào)整。7.控制與協(xié)調(diào)。8.總結(jié)與分析。經(jīng)營計(jì)劃是指以企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排，又稱為生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃?；救蝿?wù)，1.制訂目標(biāo)。2.資源配置。3.協(xié)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營。4.提高管理效率。5.提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃指標(biāo)；房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量指標(biāo)是反映企業(yè)開發(fā)能力現(xiàn)狀及其發(fā)展?fàn)顟B(tài)的指標(biāo)。土地開發(fā)面積及其增長率=（本期土地計(jì)劃開發(fā)面積-上期土地計(jì)劃開發(fā)面積）/上期土地實(shí)際開發(fā)面積*100％2房屋交付使用率=計(jì)劃交付使用房屋建筑面積/當(dāng)期計(jì)劃竣工房屋建筑面積*100％3房屋開發(fā)竣工率=計(jì)劃竣工房屋建筑面積/當(dāng)期計(jì)劃開發(fā)房屋建筑面積*100％房地產(chǎn)開發(fā)收入指標(biāo)是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入的主要指標(biāo)有收入總額及收入增長率。收入增長率=（本期計(jì)劃收入總額-實(shí)際上期收入總額）/上期實(shí)際收入總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量指標(biāo)工程質(zhì)量合格率=質(zhì)量合格的開發(fā)工程數(shù)量/竣工驗(yàn)收的開發(fā)工程數(shù)量*100％保修期內(nèi)優(yōu)良服務(wù)率=即時(shí)修理次數(shù)/報(bào)修次數(shù)*100％房地產(chǎn)開發(fā)成本指標(biāo)開發(fā)成本降低額=預(yù)算成本額-計(jì)劃成本額開發(fā)成本降低率=計(jì)劃成本降低額/預(yù)算開發(fā)成本額*100％房地產(chǎn)開發(fā)資金占用指標(biāo)反映房地產(chǎn)開發(fā)資金占用情況的指標(biāo)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）=房地產(chǎn)計(jì)劃銷售收入/定額流動(dòng)資金計(jì)劃平均占用額流動(dòng)資金占用率=定額流動(dòng)資金計(jì)劃平均占用額/房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)劃銷售額自有資金增長率=自有資金計(jì)劃增長額/上期自資金實(shí)際總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)利潤指標(biāo)是綜合反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的利潤指標(biāo)。利潤總額增長率=（本期計(jì)劃利潤總額-上期實(shí)際利潤總額）/上期實(shí)際利潤總額*100％房產(chǎn)銷售利潤率=商品房計(jì)劃銷售利潤/商品房計(jì)劃銷售收入*100％資金利潤率=本期計(jì)劃利潤總額/本期定額流動(dòng)資金計(jì)劃平均占用額*100％成本利潤率=本期計(jì)劃利潤總額/開發(fā)計(jì)劃成本總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)勞動(dòng)效率指標(biāo)人均開發(fā)土地面積=計(jì)劃開發(fā)土地面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均開發(fā)房屋面積=計(jì)劃開發(fā)房屋面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均產(chǎn)值=計(jì)劃經(jīng)營總收入/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均利稅額=本期計(jì)劃實(shí)現(xiàn)利稅額/企業(yè)在職職工平均數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)社會(huì)效益指標(biāo)綜合開發(fā)率=綜合開發(fā)房屋計(jì)劃竣工面積/總的房屋計(jì)劃竣工面積*100％房地產(chǎn)租賃與銷售經(jīng)營計(jì)劃指標(biāo)，房產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)總額指標(biāo)房產(chǎn)流轉(zhuǎn)是指房屋作為商品從生產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入流通領(lǐng)域的過程。出售房屋是通過一次交換而實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)換的。其平衡公式為：期初商品房+本期計(jì)劃購入房=本期計(jì)劃銷出房+期末商品房房產(chǎn)租賃與銷售收入指標(biāo)描述房產(chǎn)租金收入的主要指標(biāo)租金收繳率=計(jì)劃租金額/應(yīng)收租金額*100％租金收入增長率=計(jì)劃租金收入增長額/上期租金收入*100％舊欠租金收繳率=計(jì)劃收回拖欠租金總額/欠租總額*100％欠租發(fā)生率=欠租戶數(shù)/應(yīng)收租金戶數(shù)*100％描述房產(chǎn)銷售收入的主要指標(biāo)銷售收入增長率=（本期商品房計(jì)劃出售額-上期商品房實(shí)際銷售額）/上期商品房實(shí)際銷售額*100％銷售收入利潤率=商品房銷售計(jì)劃利潤/商品房計(jì)劃銷售收入*100％經(jīng)營房產(chǎn)狀態(tài)指標(biāo)房屋出租率=計(jì)劃出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積*100％房屋空置率=未出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積*100％房屋空置率=1-房屋出租率房屋完好率=基本完好與完好房屋面積/企業(yè)經(jīng)租房產(chǎn)總面積*100％房產(chǎn)租賃與銷售流通費(fèi)用指標(biāo)出租房屋流通費(fèi)用率=出租房屋計(jì)劃流通費(fèi)用額/房屋租賃計(jì)劃收入總額*100％出售房屋流通費(fèi)用率=出售房屋計(jì)劃流通費(fèi)用額/房屋計(jì)劃出售總額*100％房產(chǎn)租賃與銷售成本指標(biāo)經(jīng)租成本節(jié)約額=預(yù)算租金成本-房產(chǎn)計(jì)劃租賃成本經(jīng)租成本降低率=經(jīng)租成本節(jié)約額/預(yù)算租金成本*100%出售成本降低額=出售房產(chǎn)預(yù)算成本-出售房產(chǎn)計(jì)劃成本出售成本降低率=出售房產(chǎn)經(jīng)營成本降低額/出售房產(chǎn)預(yù)算成本*100%房產(chǎn)租賃與銷售資金占用指標(biāo)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率=計(jì)劃房屋銷售收入/定額流動(dòng)資金平均占用額*100%定額流動(dòng)資金平均占用額=QUOTE（期初定額流動(dòng)資金占用額+期末定額流動(dòng)資金占用額）流動(dòng)資金占用率=定額流動(dòng)資金計(jì)劃平均占用額/房屋銷售計(jì)劃收入*100%自有資金增長率=自有資金計(jì)劃增長額/上期自有資金總額*100%自有資金增長額=本期自有資金計(jì)劃總額-上期自有資金總額房產(chǎn)租賃與銷售利潤指標(biāo)利潤總額增長率=（本期計(jì)劃利潤額-上期利潤額）/上期利潤總額*100%經(jīng)租利潤率=出租房屋計(jì)劃利潤額/租金收入總額*100%出售利潤率=出售房屋計(jì)劃利潤額/出售房屋總收入*100%資金利潤率經(jīng)租資金利潤率=房屋出租計(jì)劃利潤總額/房屋出租定額流動(dòng)資金平均占用額*100%銷售資金利潤率=房屋出售計(jì)劃利潤總額/房屋出售定額流動(dòng)資金平均占用額*100%房產(chǎn)租賃與銷售勞動(dòng)效率指標(biāo)人均房產(chǎn)管轄面積=計(jì)劃經(jīng)租房產(chǎn)建筑面積/企業(yè)平均職工人數(shù)人均銷售收入=房屋計(jì)劃銷售收入/企業(yè)平均職工人數(shù)人均利稅額=計(jì)劃利稅總額/企業(yè)平均職工人數(shù)經(jīng)營計(jì)劃編制應(yīng)遵循的基本原則：調(diào)查研究，尊重客觀規(guī)律的原則。以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則。綜合平衡的原則。動(dòng)態(tài)平衡的應(yīng)變?cè)瓌t長期經(jīng)營計(jì)劃的內(nèi)容：包括企業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)開拓和職工福利。｛155｝長期經(jīng)營計(jì)劃的編制程序，環(huán)境預(yù)測(cè)與現(xiàn)狀分析。目標(biāo)及經(jīng)營方針的提出。戰(zhàn)略措施的提出。審議修訂。長期經(jīng)營計(jì)劃的編制方法：滾動(dòng)式計(jì)劃｛156｝年度經(jīng)營計(jì)劃的內(nèi)容：1.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)劃。2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃。3.費(fèi)用計(jì)劃、成本計(jì)劃和投資計(jì)劃。4.資金計(jì)劃。5.銷售計(jì)劃、租賃計(jì)劃和收入計(jì)劃。6.營業(yè)外收支計(jì)劃及副營業(yè)務(wù)收支計(jì)劃。7.大修理計(jì)劃。8.質(zhì)量計(jì)劃。9.財(cái)務(wù)計(jì)劃。年度經(jīng)營計(jì)劃的編制程序；1.確定年度經(jīng)營目標(biāo)。2.確定新開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃。3.編制年度開發(fā)經(jīng)營進(jìn)度計(jì)劃。4.年度開發(fā)經(jīng)營進(jìn)度計(jì)劃的綜合平衡｛159｝.5.編制其他年度計(jì)劃。6.制訂落實(shí)經(jīng)營計(jì)劃的方案及措施。7.計(jì)劃的審核與評(píng)價(jià)｛159｝。項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃是指針對(duì)具體的開發(fā)經(jīng)營對(duì)象編制的經(jīng)營計(jì)劃。項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃按建設(shè)程序劃分為項(xiàng)目前期工作計(jì)劃和項(xiàng)目總開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃。｛160｝經(jīng)營計(jì)劃的步驟：1.項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)境及條件的調(diào)查與研究。2.制訂項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的初步安排。3.項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的綜合平衡與調(diào)整。4.編制項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃表。5.編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的其他計(jì)劃。6.編制項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)劃。7.經(jīng)營措施及方案的提出。項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃的編制方法：橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖。計(jì)劃的實(shí)施最基本的要求：1.要全面完成經(jīng)營計(jì)劃規(guī)定的各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.要保證均衡地執(zhí)行計(jì)劃。計(jì)劃控制的任務(wù)：1.發(fā)現(xiàn)問題、揭示矛盾。2.采取措施，糾正偏差，解決問題。計(jì)劃控制的步驟；1.測(cè)定計(jì)劃執(zhí)行結(jié)果。2.比較執(zhí)行結(jié)果與相應(yīng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)。3.研究問題的存在。4.制訂并執(zhí)行糾正措施。5.檢查措施執(zhí)行效果。房地產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃分析方法：連環(huán)代替法、盈虧分析法、利潤分析法。｛168--180｝第七章房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理：是指企事業(yè)單位有關(guān)財(cái)務(wù)的管理或經(jīng)營事務(wù)，以及現(xiàn)金的出納，保管，計(jì)管等事務(wù)會(huì)計(jì)：是指價(jià)值核算，屬經(jīng)濟(jì)核算的組成部分，是以貨幣為主要計(jì)量單位對(duì)企業(yè)的資金與資金運(yùn)用過程進(jìn)行連續(xù)，系統(tǒng)，全面地記錄和核算的工作。財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)的區(qū)別：1.工作作職能不同；2.工作內(nèi)容不同；3.管理重點(diǎn)不同；4.工作方法不同。聯(lián)系：1.具有共同的工作對(duì)象；2.具有共同的目的和任務(wù)；3.具有密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理的職能具體表現(xiàn)在：1.參與決策，規(guī)劃未來，確定財(cái)務(wù)目標(biāo)；2.資金籌措，安排和使用；3.考核資金利用效果；4.監(jiān)督企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則：1.遵守國家財(cái)經(jīng)制度，遵法守紀(jì)的原則；2.堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)核算，以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則；3.精打細(xì)算，厲行節(jié)約的原則；4.計(jì)算管理的原則。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容：1.編制年度財(cái)務(wù)計(jì)劃和年度財(cái)務(wù)決算；2.固定資產(chǎn)管理；3.流動(dòng)資金管理；4.成本管理；5.售價(jià)和租金管理；6.收益管理；7.專項(xiàng)基金管理。方法：1.建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，完善財(cái)務(wù)管理體制；2.編制財(cái)務(wù)計(jì)算，推行計(jì)劃管理；3.清產(chǎn)核資，摸清家底；4.財(cái)務(wù)指標(biāo)的分解和歸口分級(jí)管理；5.日常財(cái)務(wù)管理；6.建立財(cái)務(wù)檢查制度；7.平衡財(cái)務(wù)收支；8.財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)資金分類1）按資金來源1.國家資金2.企業(yè)資金3.個(gè)人和單位投入資金4.借人資金5.外資2）按用途1.生產(chǎn)性資金2.經(jīng)營性資金3）按周轉(zhuǎn)形態(tài)1.固定資金2.流動(dòng)資金房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)過程1.土地開發(fā)經(jīng)營2.房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3.房產(chǎn)租賃經(jīng)營流動(dòng)資金管理的基本要求：1.保證經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要；2.減少資金占用，提高資金利用效果流動(dòng)資金分析主要任務(wù)檢查資金計(jì)劃的執(zhí)行情況,考核流動(dòng)資金利用效果。主要內(nèi)容流動(dòng)資金結(jié)構(gòu)分析，流動(dòng)資金增長速度分析及流動(dòng)資金利用效果分析主要方法比較分析法與差額分析法流動(dòng)資金占用情況分析：是從流動(dòng)資金結(jié)構(gòu)，流動(dòng)資金增減速度等方面，對(duì)流動(dòng)資金占用的合理性做出評(píng)價(jià)的分析1）流動(dòng)資金結(jié)構(gòu)分析：是指通過計(jì)算分析各資金項(xiàng)目在流動(dòng)資金總額中所占的比重，查明企業(yè)流動(dòng)資金組成是否合理，從而促使企業(yè)更合理地安排流動(dòng)資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行2）流動(dòng)資金增減速度分析流動(dòng)資金利用效果分析1）流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度分析：流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)額／流動(dòng)資金平均余額流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)=計(jì)算期天數(shù)／資金周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=流動(dòng)資金平均余額×計(jì)算期天數(shù)／流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)額2）流動(dòng)資金占用水平分析：百元房地產(chǎn)經(jīng)營收入占用的流動(dòng)資金=（流動(dòng)資金平均占用額／房地產(chǎn)經(jīng)營收入）×1003）流動(dòng)資金利潤率分析：流動(dòng)資金利潤率=利潤總額／定額流動(dòng)資金平均占用額×100%流動(dòng)資金安全性分析1)企業(yè)可動(dòng)用資金保證程度分析η1=定額流動(dòng)來源／定額流動(dòng)資金占用×100%2)臨時(shí)借款利用程度分析η2=臨時(shí)借款實(shí)際數(shù)／臨時(shí)借款計(jì)劃數(shù)×100%3)企業(yè)償還能力分析η3=流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債4)企業(yè)支付能力分析負(fù)債率分析負(fù)債率是反映公司負(fù)債狀況的指標(biāo)，他通常用來考察公司償還長期債務(wù)的能力。1）長期債務(wù)與股東權(quán)益之比η5=長期債務(wù)總額／股東權(quán)益總額×100%2）負(fù)債總額與公司資產(chǎn)總額之比η6=負(fù)債總額／資產(chǎn)總額×100%3）收益與固定支出比率η7=（稅前收益—還貸款）／利息費(fèi)用資金籌措是指資金的籌集與安排。資金來源分為自有資金與借貸資金倆大類。其主要來源1,自有物業(yè)收入2.銀行借貸3,抵押貸款4,發(fā)行債券5,發(fā)行股票籌資成本是指經(jīng)營者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用1,借款利息2,股息3,公司自有資金的存款利息籌資成本率=籌資成本額／籌資總額×100%抵押貸款原則1,公司的債務(wù)與其自有資本必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系2,盡可能均勻安排債務(wù)償還期3,妥善安排，有效利用4,統(tǒng)籌兼?zhèn)洌婵紤]5,妥善制訂還貸計(jì)劃融資：即資金融通，資金籌措方案的制訂與評(píng)價(jià)是融資決策的主要內(nèi)容融資杠桿是指貸款額對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營投資收益率的影響，也就是使用貸款或不是有貸款在投資收益率上的差異。R=F／PR—收益率F—稅前收益P—投資總額Re=F／DRe—公司自有資金投資收益率D—公司自有資金投資額融資經(jīng)濟(jì)效益是指一定時(shí)間內(nèi)，所籌措的資金給籌資者帶來的經(jīng)濟(jì)上的效益。是融通資金所創(chuàng)造的價(jià)值扣除融資本溪及其他成本后所得的純收益，即融資的正杠桿效應(yīng)。1）規(guī)模效益分析法預(yù)期融資利潤率=預(yù)期稅后利潤率／融資額×100%籌資成本率=籌資成本額／融資額×100%2）成本效益分析法成本效益指數(shù)=凈現(xiàn)金收益額／凈現(xiàn)金負(fù)債額凈現(xiàn)金收益額=預(yù)期收入增加額—籌資成本增加額3）返本分析法成本是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)一定品種，一定數(shù)量的產(chǎn)品所支出的用貨幣表現(xiàn)的生產(chǎn)消耗的總和，定義為產(chǎn)品生產(chǎn)與流通過程中勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的貨幣表現(xiàn)。成本的作用表現(xiàn)在1,成本是補(bǔ)償生產(chǎn)消耗的尺度2,成本是反映和控制各種勞動(dòng)耗費(fèi)的工具3,成本是制定商品價(jià)格的重要依據(jù)4,成本是企業(yè)經(jīng)營決策的重要信息按成本的構(gòu)成分為1,理論成本2,實(shí)際成本按計(jì)入成本的方法分類1,基本成本2,間接成本按成本與產(chǎn)量的關(guān)系分類1,固定成本2,變動(dòng)成本按成本發(fā)生的權(quán)責(zé)分類1,可控成本2,不可控成本其他1,按發(fā)生環(huán)節(jié)班組成本，車間成本，企業(yè)成本等2,按發(fā)生時(shí)期歷史成本，計(jì)劃成本，企業(yè)成本等3,按企業(yè)實(shí)際需要1,質(zhì)量成本2,決策成本3,邊際成本4,機(jī)會(huì)成本5,沉落成本6后續(xù)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成1,土地開發(fā)成本構(gòu)成1,土地出讓金2,土地征用及拆遷安置費(fèi)3,七通一平費(fèi)4,管理費(fèi)5,利息2,房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本構(gòu)成1,土地開發(fā)費(fèi)2,公共服務(wù)及生活設(shè)施配套費(fèi)3,小區(qū)內(nèi)外的市政工程建設(shè)費(fèi)4,建筑及安裝工程費(fèi)（1,人工2,材料3,機(jī)械使用4,施工管理5,設(shè)備購置及安裝費(fèi)）5,勘察設(shè)計(jì)費(fèi)6,各種稅收費(fèi)7,利息8,經(jīng)營管理費(fèi)房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成1,城市土地經(jīng)營成本2,房屋銷售經(jīng)營成本構(gòu)成3,房屋租賃經(jīng)營成本構(gòu)成（房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)，稅金，土地使用稅，保險(xiǎn)費(fèi)，利息，廣告費(fèi)）成本管理是企業(yè)為降低經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力而進(jìn)行的各項(xiàng)管理的總稱成本預(yù)測(cè)是發(fā)生在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行之前和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行過程中，對(duì)即將形成的成本進(jìn)行的估測(cè)分為1,先期成本預(yù)測(cè)2,其中成本預(yù)測(cè)成本控制是指在經(jīng)營成本形成過程中，對(duì)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢測(cè)，對(duì)成本差異情況情況進(jìn)行的分析以及糾正措施的制訂與實(shí)施步驟1,確定目標(biāo)成本2,負(fù)債單位的劃分3,實(shí)施過程控制利潤是企業(yè)經(jīng)營收入扣除稅金后的余額房地產(chǎn)利潤的構(gòu)成：是房地產(chǎn)經(jīng)營純收入扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后的余額。房地產(chǎn)銷售利潤估算：1,收入估算2,成本估算3,稅費(fèi)估算4,利潤估算第八章房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)人力資源管理人力資源管理的任務(wù)：1.合理安排。有效利用人力資源。2.科學(xué)管理，充分調(diào)動(dòng)人的積極性。3.加強(qiáng)培訓(xùn)，積極開發(fā)人力資源。人力資源管理的內(nèi)容：1.招聘和錄用。2.調(diào)配和使用。3.人事考核。4.晉升與獎(jiǎng)懲。5.教育和培訓(xùn)。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)職工隊(duì)伍的構(gòu)成：1.管理人員。2.工程技術(shù)人員。3.業(yè)務(wù)人員。4.工人。5.其他工作人員。人員錄用的原則：1.人員錄用計(jì)劃與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃相適應(yīng)。2.人員錄用計(jì)劃必須建立在科學(xué)在定量分析的基礎(chǔ)上。招聘方法：一般實(shí)行公開招聘、全面考核、擇優(yōu)錄取、規(guī)定試用期、簽訂全同正式錄用的基本程序。職務(wù)分析又稱崗位分析，是指通過對(duì)職務(wù)的觀察與研究，確定關(guān)于企業(yè)各級(jí)職務(wù)的性質(zhì)、管轄范圍、工作目的的分析研究，是為適應(yīng)錄用分配、工資、晉升、教育培訓(xùn)等需要而進(jìn)行和工作。職務(wù)分析的基本內(nèi)容有兩個(gè)：1.該職務(wù)包括工作的性質(zhì)、范圍、，內(nèi)容、程序、任務(wù)、要求、責(zé)任、地點(diǎn)、環(huán)境。勞動(dòng)強(qiáng)度等。2.擔(dān)任該項(xiàng)職務(wù)的人所需要的資質(zhì)條件。職務(wù)分析的基本程序：看、問、記、研。｛228｝職務(wù)分析的原則：1.實(shí)事求是，科學(xué)分析的原則。2.由面到點(diǎn)、由低到高，逐漸深化的原則。3.與組織研究相結(jié)合的原則。職務(wù)分析的基本方法：1.該職務(wù)的具體工作內(nèi)容是什么？2.如何進(jìn)行這些工作？3.這什么要這樣做？4.作業(yè)過程的難點(diǎn)所在。職務(wù)評(píng)價(jià)是測(cè)定各評(píng)估企業(yè)內(nèi)崗位職務(wù)間相對(duì)價(jià)值、確定能級(jí)水平的一項(xiàng)工作。職務(wù)評(píng)價(jià)方法：1.排列法。2.分等法。3.因素比較法。4.評(píng)分法。功能測(cè)定中對(duì)職能人員或職能部門素質(zhì)進(jìn)行的綜合測(cè)定。功能測(cè)定分功能設(shè)置和能級(jí)判定步進(jìn)行。作為職能人員個(gè)人的功能項(xiàng)目有：1.品質(zhì)功能。2.智力功能。3.技能功能。作為職能部門的群體功能項(xiàng)目有：1.領(lǐng)導(dǎo)功能。2.群眾狀態(tài)。3.組織狀態(tài)。能級(jí)判定常見有分?jǐn)?shù)定級(jí)法和偏差定級(jí)法。人事安排，應(yīng)該處理好的的關(guān)系：關(guān)于量才作用的關(guān)系。2.關(guān)于人才互補(bǔ)的關(guān)系。3.關(guān)于人際關(guān)系。4.關(guān)于能力與素質(zhì)的關(guān)系。第八章房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理企業(yè)員工的考核與培訓(xùn)人事考核制度：“考核制度”是指就人事考核的母的，內(nèi)容，方法，程序和組織機(jī)制作的系統(tǒng)規(guī)定，是一種制度和體制。人事考核原則：1人事考核原則2客觀公正原則3注重實(shí)績4科學(xué)測(cè)定，科學(xué)分析考核內(nèi)容：”德“能”“勤”“績”四方面。{233頁}考核形式：1考核的形式（a筆試b口試c操作2考核的評(píng)議形式（a要有充分準(zhǔn)備b要有一定的組織機(jī)構(gòu)c要有始有終3人事考核的評(píng)估方形式考核評(píng)估因素：業(yè)績考核能力考核適應(yīng)性考核常用方法：1量表評(píng)定法（積分法）2等級(jí)排列法3分析性排列法（綜合計(jì)分排序法）4硬性分配法5心理檢測(cè)法（智能才能職業(yè)個(gè)性）{237頁}干部培訓(xùn)的意義：1是提高企業(yè)管理效率的迫切需要2是企業(yè)人才資源開發(fā)的中心環(huán)節(jié)3是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎(chǔ)。培訓(xùn)方針：面向世界，面向現(xiàn)代化，面向未來，理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)以致用。培訓(xùn)原則：1正規(guī)化2全員培訓(xùn)，重點(diǎn)深造3學(xué)以致用原則{239}三種基本形式：1學(xué)歷教育式的培訓(xùn)2崗位培訓(xùn)3單項(xiàng)培訓(xùn){239頁}培訓(xùn)方法：1職前培訓(xùn)2在職培訓(xùn)3離職培訓(xùn)行為與激勵(lì)是現(xiàn)代化企業(yè)管理理論之一，是運(yùn)用人類學(xué)，社會(huì)學(xué)，心理學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理學(xué)的理論和方法，對(duì)企業(yè)職工在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程中的行為，以及這些行為產(chǎn)生的原因進(jìn)行研究分析的一門邊緣性學(xué)科。霍桑實(shí)驗(yàn)結(jié)論4個(gè)觀點(diǎn)：{241頁}激勵(lì)：是指對(duì)人的行為為動(dòng)機(jī)的啟發(fā)，誘導(dǎo)和刺激。特點(diǎn)：1提供誘因條件必須適合激勵(lì)對(duì)象的需要2誘因條件應(yīng)當(dāng)有實(shí)在的，可實(shí)現(xiàn)性的目標(biāo)3激勵(lì)目標(biāo)一旦達(dá)到，激勵(lì)的條件必須兌現(xiàn)。激勵(lì)理論：1需要層次理論（1）生存需求層次（2）安全需求層次（3）社交需求層次（4）尊重需求層次（5）自我實(shí)現(xiàn)層次{243頁}2強(qiáng)化理論（正強(qiáng)化負(fù)強(qiáng)化自然消退懲罰）{244頁}激勵(lì)方式：1獎(jiǎng)勵(lì)2表揚(yáng)3懲罰4批評(píng){245頁}第九章房地產(chǎn)經(jīng)銷1、營銷：指導(dǎo)生產(chǎn)及連結(jié)生產(chǎn)與消費(fèi)的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2、促銷：把企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)推向市場(chǎng)，向客戶進(jìn)行的報(bào)道、宣傳、說服活動(dòng)，是一種意在促進(jìn)和影響人們的購買行為的刺激手段。3、促銷活動(dòng)的作用：a、喚起消費(fèi)；b宣傳產(chǎn)品；c、聯(lián)系客戶；d、提高聲譽(yù)。4、促銷的方式：a、人員推銷；b、廣告促銷；c、營業(yè)推廣；d公共關(guān)系。5、營銷環(huán)境：指營銷活動(dòng)所依賴的周邊環(huán)境與自身環(huán)境。6、營銷環(huán)境的特點(diǎn)：a、廣泛性；b、區(qū)域性；c、針對(duì)性；d、時(shí)間性.7、房地產(chǎn)營銷：是專指房地產(chǎn)商品進(jìn)入進(jìn)入流通領(lǐng)域內(nèi)的，圍繞銷售活動(dòng)而進(jìn)行的策劃、定價(jià)、中介服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。8、房地產(chǎn)價(jià)格的形式分類1.房產(chǎn)價(jià)格、地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格；2.銷售價(jià)格、租賃價(jià)格3.商品價(jià)格、成本價(jià)格、福利價(jià)格；4市場(chǎng)價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格；5.總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面價(jià)格；6.抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格；7.期貨價(jià)、現(xiàn)貨價(jià)；8.建安價(jià)、工程造價(jià)、綜合造價(jià)；9.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：1.土地開發(fā)成本；2.土地經(jīng)營成本；3.稅費(fèi)及利潤。10.房地產(chǎn)銷售價(jià)格的構(gòu)成：1.房地產(chǎn)開發(fā)成本；2.房地產(chǎn)經(jīng)營成本；3.稅費(fèi)及利潤。11.房地產(chǎn)租賃價(jià)格的構(gòu)成：1.房地產(chǎn)租賃成本；2.房地產(chǎn)經(jīng)營稅費(fèi)；3.利潤。12.房地產(chǎn)定價(jià)方法：A.銷售價(jià)格的定價(jià)方法：1.成本導(dǎo)向定價(jià)法（成本加成定價(jià)法；目標(biāo)成本定價(jià)法）；2.需求導(dǎo)向定價(jià)法；3.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。B.租賃價(jià)格定價(jià)方法1.價(jià)格補(bǔ)償法（五種折舊 p253）；2.租金方案（等額租金方案；固定比例遞增租金方案）13.成本導(dǎo)向計(jì)價(jià)法：就是以產(chǎn)品的成本為核心計(jì)算價(jià)格的方法。14.需求導(dǎo)向計(jì)價(jià)法：是指按買方對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格認(rèn)可與需求強(qiáng)度來定價(jià)。15.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法：是指出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格來制訂價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的方法。16.價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（折舊費(fèi)）：是指按房屋的耐用年限計(jì)算的逐漸收回建造房屋的投資。17.銷售渠道：是指商品從生產(chǎn)者向最終消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的所經(jīng)路線與經(jīng)銷單位總和。18房地產(chǎn)銷售渠道的模式：1.零級(jí)渠道，也叫直接渠道是由開發(fā)者直接把產(chǎn)品銷售給用戶，不經(jīng)任何中間環(huán)節(jié)。2.一級(jí)渠道，即開發(fā)生產(chǎn)者經(jīng)由中間商把產(chǎn)品銷售給用戶。3.耳機(jī)渠道，及開發(fā)生產(chǎn)者首先把自己的產(chǎn)品銷售權(quán)委托一間代理公司，有代理商再將商品通過中間商轉(zhuǎn)銷給消費(fèi)者。19、市場(chǎng)推廣的手段：1、廣告；2、售樓書；3、展銷會(huì)；4、樓盤正式推出儀式；5、樣板房展示。20、人員推銷：是依靠推銷員直接向消費(fèi)者推銷商品，提供服務(wù)的過程，是商品促銷活動(dòng)中花費(fèi)最大，效果最好的推銷形式。21.人員推銷的特點(diǎn)？（1）與客戶直接