房地產(chǎn)全成本管理-責(zé)任成本管理體系的實(shí)踐課件-

內(nèi)訓(xùn)課程安排第一天：上午：成本管理戰(zhàn)略篇1、外面的世界—看看業(yè)界關(guān)注的成本管理核心2、從投資者、市場、企業(yè)業(yè)績與生存等角度來看，系統(tǒng)的成本管理是必須的，不存在選擇的余地。3、如何從價(jià)值鏈和戰(zhàn)略角度看成本規(guī)劃問題目的：讓大家有系統(tǒng)的、前衛(wèi)的全民成本管理意識(shí)和認(rèn)知內(nèi)訓(xùn)課程安排第一天：下午：目標(biāo)與責(zé)任成本管理體系的介紹1、目標(biāo)成本建立的思路、基本點(diǎn)2、動(dòng)態(tài)成本管理的核心3、責(zé)任成本如何分解4、正反案例的分析解讀5、現(xiàn)場提問與解答內(nèi)訓(xùn)課程安排第二天：上午：成本管理支持體系的介紹1、授權(quán)、架構(gòu)與流程體系1）萬科模式介紹2）民企模式介紹3）談?wù)劚酒髽I(yè)遇到的問題與解決方案2、專業(yè)支持體系內(nèi)訓(xùn)課程安排第二天：上午/下午：從各專業(yè)端口管理看成本管理的實(shí)踐1、營銷策劃階段的成本策劃2、設(shè)計(jì)階段的成本限額落實(shí)3、招投標(biāo)階段的成本控制4、合同管理中的成本管理5、合作方管理中的問題6、項(xiàng)目現(xiàn)場管理中的成本管理內(nèi)訓(xùn)課程安排第二天：下午：搜集企業(yè)需求，與企業(yè)一起擬定下階段成本管理的重點(diǎn)與計(jì)劃特別說明：本課間將相關(guān)內(nèi)容都鏈入了，兩天時(shí)間肯定講不透，企業(yè)可以選擇菜單。本人希望有更多的時(shí)間讓大家思考，提問，幫助企業(yè)解決更多的問題成本管理精細(xì)化管理之----房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理---責(zé)任成本管理體系的實(shí)踐第一章房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

戰(zhàn)略篇

宏觀形勢：

外面的世界房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預(yù)售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費(fèi)者觀望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國際資金涌入機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存冰火兩重天均值54.5知名地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模比較“一直以來，，外界習(xí)慣于于以30%的的增幅來預(yù)計(jì)計(jì)萬科的業(yè)績績?cè)鲩L。而實(shí)實(shí)際上，最近近萬科已連續(xù)續(xù)三年盈利增增長超過50%?！比f科最近幾年年的高速發(fā)展展，就如同跑跑長跑，前些些年我們做了了很多準(zhǔn)備工工作和鋪墊，，現(xiàn)在自然而而然就快起來來了。萬科的的銷售收入從從30多億到到100億，，用了5年時(shí)時(shí)間；從100億到200億，只用用了去年1年年時(shí)間。2006年，，萬科還保持持了“有質(zhì)量的增增長”。公司的資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率約約0.51，，凈資產(chǎn)回報(bào)報(bào)率達(dá)到14.48%。。2006年，，萬科最引人人注目的是其其商業(yè)模式的的改變，提出出了資源整合合的概念，即即借助品牌、、管理和融資資優(yōu)勢，越來來越多地通過過有條件合作作方式獲取項(xiàng)項(xiàng)目資源。年年報(bào)顯示，萬萬科全年新增增規(guī)劃中項(xiàng)目目1201萬萬平方米中，，約60%的資源源是通過各種種合作方式獲獲取，其建筑面積積達(dá)到2005年合作獲獲取資源的2.29倍。。2007年到到2008年年，萬科還在在既定的高速速發(fā)展期。2008年之之后會(huì)走多快快？要看我們們新一輪準(zhǔn)備備工作有多充充分。但我們們的腳步始終終不會(huì)停下來來，我們是在在發(fā)展中變革革，在行進(jìn)中中調(diào)整，來不不斷適應(yīng)新高高度的要求。。2006年萬萬科改進(jìn)了管管理架構(gòu)，2007年又又提出了“精細(xì)致遠(yuǎn)””的變革主題。?？偟膩碚f，，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)經(jīng)營比較粗粗放，管理水水平普遍還比比較低。我們們要向制造業(yè)業(yè)學(xué)習(xí)，讓管管理更精細(xì)化化?；仡櫲f科2006-----房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會(huì)舉牌案例行業(yè)競爭激烈烈宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控控企業(yè)利潤趨薄薄管理精細(xì)化管理出效益環(huán)境形勢告訴訴我們：強(qiáng)化成本管理理勢在必行?。》康禺a(chǎn)企業(yè)的的成本戰(zhàn)略高速擴(kuò)張百年老店賺錢持續(xù)發(fā)展企業(yè)的定位決決定了企業(yè)的的成本策略盈利顧顧客價(jià)值品品牌持持續(xù)發(fā)展展企業(yè)文化直接接影響企業(yè)的的成本策略萬科中海海金地合合生民民企一、從企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略到成本策策略：房地產(chǎn)企業(yè)基基本的成本策策略觀！要產(chǎn)品，而而不是作品！成熟產(chǎn)品的的復(fù)制一、從企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略到成本策策略：企業(yè)發(fā)展中調(diào)調(diào)整定位成本本策略！保證成本競競爭力下確保保產(chǎn)品品質(zhì)！在確保產(chǎn)品品品質(zhì)和競爭爭力下體現(xiàn)成成本優(yōu)勢二、從行業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略焦點(diǎn)看企企業(yè)成本策略略：如何讓每一分分成本投入更有效？？無效增值向有有效增值轉(zhuǎn)移移：成本投入入更有效！管管理效率要提提升！無效增值有效增值國家政策：與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的的銷售費(fèi)用、、管理費(fèi)用，，不超過項(xiàng)目目開發(fā)成本的的5%土地增值稅對(duì)對(duì)我們的要求求：按目前規(guī)模，，項(xiàng)目開發(fā)成成本約20億億元，其中有有1.17億億元的管理費(fèi)費(fèi)用無法納入入增值稅抵扣扣款項(xiàng)；按07年45億元的規(guī)模模，將有2.65億元的的管理費(fèi)用無無法納入增值值稅抵扣款項(xiàng)項(xiàng)痛苦曲線（現(xiàn)有人員構(gòu)構(gòu)成曲線）微笑曲線(未來人員構(gòu)構(gòu)成曲線)標(biāo)桿企業(yè)在關(guān)關(guān)注什么？最大的問題是是我們效率低低：如果不提升效效率，我們將將永遠(yuǎn)沒有機(jī)機(jī)會(huì)！某民企與標(biāo)桿桿企業(yè)的比較較業(yè)界在比拼什什么？06年**06年萬科**/萬科05年中海**/中海人均開工面積2163平米1923平米112%人均竣工面積765平米1258平米61%1121平米68%人均銷售面積552平米1240平米42%1085平米51%人均銷售收入368萬元816萬元45%852萬元43%人均利潤率32萬元83萬元38%147萬元22%銷售費(fèi)用率4.5%3.3%136%2.07%217%管理費(fèi)用率6.7%4.0%168%4.57%147%萬科上海區(qū)域域的上海公司司：鎖定仁恒恒、蘇州建屋屋、東京建物物為標(biāo)桿進(jìn)行行學(xué)習(xí)，開展展以“事業(yè)部部”探索為核核心的組織變變革，06年年，上海公司司在人數(shù)減少少的情況下實(shí)實(shí)現(xiàn)由310人操作9個(gè)個(gè)項(xiàng)目到270人操作22個(gè)項(xiàng)目的的效率提升。。國際資本對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的要求三、資本市場場對(duì)成本管理理的要求-----要要求我們有事事前的目標(biāo)成成本體系、有有真實(shí)完整的的動(dòng)態(tài)成本信信息體系、有有實(shí)現(xiàn)成本控控制目標(biāo)的能能力！投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測算1成本測算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項(xiàng)目結(jié)算招標(biāo)管理項(xiàng)目銷售目標(biāo)成本的實(shí)施管理全項(xiàng)目的采購實(shí)施工程項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理成本結(jié)算財(cái)務(wù)結(jié)算全成本管理工作項(xiàng)目盈利目標(biāo)標(biāo)四、從企業(yè)價(jià)價(jià)值鏈看成本本策略五、從地產(chǎn)企企業(yè)核心競爭爭力看成本策策略房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)業(yè)績體現(xiàn)------核核心財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)銷售凈利率-----盈盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率----運(yùn)運(yùn)營效率凈資產(chǎn)收益率率----投投資回報(bào)能力力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

杜邦公式資本土地項(xiàng)目資本增值能力力項(xiàng)目開發(fā)能力力國內(nèi)標(biāo)桿房地地產(chǎn)公司凈凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率房地產(chǎn)企業(yè)的的運(yùn)營能力房地產(chǎn)企業(yè)的的核心競爭力力：企業(yè)運(yùn)營能力力各專業(yè)的管理理能力專業(yè)間的集成成能力具體項(xiàng)目操作作能力企業(yè)綜合管理理能力成本管理能力力聚焦體現(xiàn)土地成成本項(xiàng)目建建造成成本管理成成本成本管管理成本分分解資金成成本六、從從地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目成本本結(jié)構(gòu)構(gòu)變化化來看看：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目成本本結(jié)構(gòu)構(gòu)在變變化----土地成成本建造成成本財(cái)務(wù)成成本管理成成本開發(fā)速速度對(duì)對(duì)成本本的影影響數(shù)據(jù)來來源：：中國國城市市地價(jià)價(jià)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)測測系統(tǒng)統(tǒng)土地供供應(yīng)減減少、、成本本剛性性、行行業(yè)利利潤房地產(chǎn)產(chǎn)投資資門檻檻的上上升---資金金成本本房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金來源源比例例（%）0518調(diào)調(diào)控控政策策：連續(xù)加加息將將使得得開發(fā)發(fā)商融融資途途徑更更加縮縮小，，未來來地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)整合合將會(huì)會(huì)加劇劇，而而開拓拓多元元化的的融資資渠道道已成成各家家房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的的當(dāng)務(wù)務(wù)之急急。檢視一一下：：您的企企業(yè)目目前成成本競競爭的的核心心力在在哪里里？思考一一下：：下一步步，我我們核核心控控制成成本的的重點(diǎn)點(diǎn)在哪哪里？？開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本錢哪里里去了了？七、從從企業(yè)業(yè)經(jīng)營營結(jié)果果來看看成本本管理理策略略：利潤===收入—成本企業(yè)業(yè)績市場/清晰何時(shí)落定？成本是是個(gè)無無底洞洞嗎？？你是““知本本家””嗎？？七、從從企業(yè)業(yè)經(jīng)營營結(jié)果果來看看成本本管理理策略略：觸目驚驚心的的案例例1：：成本科目項(xiàng)目A成本差項(xiàng)目B成本差成本少結(jié)合計(jì)土地獲得價(jià)款1242.57971．942214.51開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)495.95-458.9037.05主體建筑工程費(fèi)1688.991,093.472782.46主體安裝工程費(fèi)1039.60251.351290.95社區(qū)網(wǎng)管工程費(fèi)1910.61-78.141832.47園林環(huán)境工程費(fèi)1089.49-238.92850.57配套設(shè)施費(fèi)-462.56622.68160.12開發(fā)間接費(fèi)1167.102,116.883283.98合計(jì)8,171.754,280.3712,452.11觸目驚驚心的的案例例2：：截至2007年年7月月底，，高盛盛一期期全成成本比比CS02標(biāo)桿桿增加加10,615萬元元（相相比2006年年10月梳梳理結(jié)結(jié)果增增加9,875萬元元），，高盛盛二期期全成成本比比CS02標(biāo)桿桿及2006年年10月梳梳理結(jié)結(jié)果均均增加加3,350萬萬元，，一二二期全全成本本比CS02共共計(jì)標(biāo)標(biāo)桿共共計(jì)增增加13,965萬萬元（（相比比2006年10月月梳理理結(jié)果果增加加13,225萬元元）利潤及利潤分配表（損益表）項(xiàng)目

一、主營業(yè)務(wù)收入

減：折扣與折讓

主營業(yè)務(wù)收入凈額

減：主營業(yè)務(wù)成本

主營業(yè)務(wù)稅金及附加

二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號(hào)填列）

加：其他業(yè)務(wù)收入

減：其他業(yè)務(wù)支出

減：營業(yè)費(fèi)用

管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號(hào)填列）

加：投資收益

營業(yè)外收入

減：營業(yè)外支出

四、利潤總額（虧損以“-”號(hào)填列）

減：所得稅

五、凈利潤（虧損以“-”號(hào)填列）

六、可分配利潤

七、可供股東分配的利潤

八.、未分配利潤

項(xiàng)目目動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)全全成成本本企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營給給我我們們提提出出什什么么樣樣的的要要求求？？任何何需需要要的的時(shí)時(shí)間間點(diǎn)點(diǎn)，，我我們們知知道道全全成成本本是是多多少少？？需要要真真實(shí)實(shí)完完整整的的動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本信信息息反反饋饋?。∧繕?biāo)標(biāo)與與動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本管管理理體體系系??！資產(chǎn)類貨幣資金結(jié)算中心存款內(nèi)部單位貸款短期投資減：短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備短期投資凈額應(yīng)收帳款其他應(yīng)收款

減：壞帳準(zhǔn)備應(yīng)收款項(xiàng)凈額預(yù)付帳款存貨

減：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨凈額待攤費(fèi)用一年內(nèi)到期的長期債權(quán)投資其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)長期投資凈額

固定資產(chǎn)合計(jì)無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)資

產(chǎn)

總

計(jì)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表存貨貨真真實(shí)實(shí)嗎嗎？？會(huì)所所、、幼幼兒兒園園、、車車位位、、醫(yī)醫(yī)院院、、學(xué)學(xué)校校、、居居委委會(huì)會(huì)、、物物業(yè)業(yè)用用房房。。。。前面面的的盈盈利利后后面面的的虧虧損損少結(jié)結(jié)成成本本、、虛虛結(jié)結(jié)利利潤潤財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)真真實(shí)實(shí)性性??！游戲戲規(guī)規(guī)則則：：成成本本分分?jǐn)倲傇瓌t則的的確確定定??！工具具：：成成本本歸歸集集方方式式（（財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)/成成本本））企業(yè)業(yè)生生存存給給我我們們提提出出什什么么樣樣的的要要求求？？成本本的的歸歸集集與與分分?jǐn)倲偡椒绞绞揭患?jí)二級(jí)科目三級(jí)/四級(jí)開發(fā)成本土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)

期間費(fèi)用

項(xiàng)目總投資成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)土地成本占地/商業(yè)/受益原則開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)受益原則/可售面積/占地面積比例主體建安工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)《萬萬科科成成本本核核算算指指引引》》企業(yè)業(yè)特特色色項(xiàng)項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)財(cái)務(wù)務(wù)核核算算成成本本分分析析成本本的的歸歸集集與與分分?jǐn)倲偡椒绞绞介_發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本核核算算包包括括下下列列八八項(xiàng)項(xiàng)：：土土地地獲獲得得價(jià)價(jià)款款開開發(fā)發(fā)前前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備費(fèi)費(fèi)主主體體建建筑筑工工程程費(fèi)費(fèi)主主體體安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)社社區(qū)區(qū)管管網(wǎng)網(wǎng)工工程程費(fèi)費(fèi)園園林林環(huán)環(huán)境境工工程程費(fèi)費(fèi)配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)期間間費(fèi)費(fèi)用用：：---管管理理費(fèi)費(fèi)用用---營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用---財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用項(xiàng)目目發(fā)