房地產(chǎn)市場調(diào)查報告4

房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法

第六節(jié)市場分析應用舉例.....第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題一、房地產(chǎn)市場的特征1、信息不充分的市場2、區(qū)域性強3、產(chǎn)品的異質(zhì)性4、壟斷性5、是房地產(chǎn)權益的交易市場6、房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反應不靈敏第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率市場效率是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率1、房地產(chǎn)市場低效率的原因（1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。（3）房地產(chǎn)交易過程較為復雜。（4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。（5）有關房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題2、市場的低效率與投資機會正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商謀取利潤提供了機會。在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。（2）商業(yè)物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（3）工業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。（4）特殊物業(yè)市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（5）土地市場在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權為對象進行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分析主要側重于前兩類市場的分析。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類2、按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）房地產(chǎn)自用市場自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。（2）房地產(chǎn)投資市場投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉售，并從中獲得投資收益。房地產(chǎn)投資分析更側重于第二類市場。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類3、按房地產(chǎn)權屬交易內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）租賃市場租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權進行一定期限和方式的有償轉讓的市場。（2）產(chǎn)權市場產(chǎn)權市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權進行買賣的市場。第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資環(huán)環(huán)境分分析和和市市場供供求分分析一、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析的必必要性性房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的市市場分分析是是在投投資決決策確確定之之前，，調(diào)查查市場場情況況、了了解項項目背背景資資料、、辨識識投資資風險險、選選擇投投資機機會的的過程程。市場分分析的的必要要性表表現(xiàn)在在以下下幾方方面：：一是房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策需要要市場場分析析（特特別是是開發(fā)發(fā)投資資決策策，經(jīng)經(jīng)驗少少、開開發(fā)期期間市市場變變化大大、不不確定定因素素多等等）二是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營管理理需要市場場分析（經(jīng)經(jīng)營策略和和控制）三是房地產(chǎn)產(chǎn)價格策略略的制定需需要市場分分析（定價價時）第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析的限度（一）市場場分析的限限制因素1、費用的限限制2、時間的限限制3、技能的限限制4、偏好的限限制（分析析人員的主主觀偏好））第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析的限度（二）市場場分析的程程度進行市場分分析的目的的是對投資資項目的現(xiàn)現(xiàn)金流量及及市場價值值的變化預預測更準確確，以使自自己在開發(fā)發(fā)結束時或或持有期內(nèi)內(nèi)獲得最大大利潤。如果想做，，市場分析析是無止境境的。因此此，在分析析到一定階階段時，會會有一個點點使市場分分析所需的的成本超過過收益。這這就說明，，即使上面面所述的四四個限制均均不存在，，也仍然有有一個市場場分析的經(jīng)經(jīng)濟合理程程度問題。。市場分析的的成本、效效益示意圖圖收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境分析（一）房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的的內(nèi)容投資環(huán)境是是指擬投資資的地域（（國家、地地區(qū)、城市市或街區(qū)））在一定時時期內(nèi)所具具有的能決決定和制約約項目投資資的各種外部境況和條件件的總和。。（1）政治環(huán)境境；（2）法律環(huán)境境；（3）經(jīng)濟環(huán)境境；（4）社會文化化環(huán)境；（（5）自然地理理環(huán)境；（（6）規(guī)劃環(huán)境境；（7）基礎設施施環(huán)境第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境分析（二）房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方方法投資環(huán)境分分析方法主主要有：相相似度法、、多因素和和關鍵因素素評估法、、綜合分析析法等。綜合分析法法的基本步步驟：由層層次分析法法確定各環(huán)環(huán)境要素的的權重系數(shù)數(shù)；由統(tǒng)計計分析確定定各環(huán)境要要素的得分分；計算投投資環(huán)境的的綜合評分分；由敏感感性分析判判斷各環(huán)境境要素發(fā)生生變化時對對投資分析析帶來的影影響。其主主要目的是是對以上的的各環(huán)境影影響因素進進行權重分分析，通過過打分量化化各因素的的影響程度度，最后加加總確定項項目投資環(huán)環(huán)境的優(yōu)劣劣。第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析三、房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境境分析（二）房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方方法在綜合分析析法中測算算權重常用用的方法有有層次分析析法、因素素成對比較較法、特爾爾菲法。其其中層次分分析法、特特爾菲法最最常用。第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析（二）房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方方法1、層次分析析法層次分析法法簡稱AHP法?；驹恚喊阉芯康膹蛷碗s問題看看做是一個個大系統(tǒng)，，通過對系系統(tǒng)的多個個因素的分分析，劃分分出各因素素間相互聯(lián)聯(lián)系的有序序層次，上上一層次的的元素對相相鄰的下一一層次的全全部或部分分元素起著著支配作用用，從而形形成一個自自上而下的的逐層支配配的關系。。然后請專專家對每一一個層次的的因素進行行客觀判斷斷，給出相相對重要性性的定量表表示，進而而建立數(shù)學學模型，計計算出每一一層次全部部因素的相相對重要性性權重值，，并加以排排序，最后后根據(jù)排序序結果進行行決策。第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析（二）房地地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方方法2、SWOT分析法（1）優(yōu)勢（S）（2）劣勢（W）（3）機遇（O）（4）挑戰(zhàn)（T）第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析四、房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求求分析（一）市場場供給分析析具體包括相相關房地產(chǎn)產(chǎn)類型的存存量、在建建數(shù)量、計計劃開工量量、已獲規(guī)規(guī)劃許可的的數(shù)量、改改變用途的的數(shù)量和拆拆遷數(shù)量等等，短期內(nèi)內(nèi)新增供給給數(shù)量的估估計，當前前城市規(guī)劃劃及其可能能的變化和和土地利用用、交通、、基本建設設投資等計計劃，分析析未來相關關市場區(qū)域域內(nèi)供求之之間的數(shù)量量差異。第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析四、房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求求分析（二）市場需求分分析分析項目所所在市場區(qū)區(qū)域內(nèi)就業(yè)業(yè)、人口、、家庭規(guī)模模與結構、、家庭收入入等，據(jù)此此預測擬開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)類型的市市場需求。。對于規(guī)劃劃中的項目目和正在開開發(fā)建設的的項目應分分析其用途途、投資者者、所在區(qū)區(qū)縣名稱、、位置、占占地面積、、容積率、、建筑面積積、售價、、項目當前前狀況、完完工日期等等。市場吸吸納和空置置的現(xiàn)狀與與趨勢，預預估市場吸吸納計劃或或相應時間間周期內(nèi)的的需求。購購買者的職職業(yè)、年齡齡、受教育育程度、現(xiàn)現(xiàn)居住或工工作地點區(qū)區(qū)位分布，，投資和自自用各自比比例。第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析四、房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求求分析（三）競爭爭分析對已建成或或正在建設設的競爭性性項目的價價格、數(shù)量量、建造年年代、空置置、競爭特特點等。目目標客戶人人群的主要要特征、行行為方式、、地理分布布。（四）市場場占有率分分析估計項目的的市場占有有率，在充充分考慮擬擬開發(fā)項目目優(yōu)勢的條條件下進一一步確認其其市場占有有率，估算算項目吸納納量。第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析補充：“三三個三”的的市場分析析思路1、三個層面面：（1）國家或行行業(yè)；（2）區(qū)域專業(yè)業(yè)市場；（（3）項目地塊塊2、三個方面面：（1）需求；（（2）供給；（（3）價格3、三個時段段：（1）過去；（（2）現(xiàn)在；（（3）未來第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市市場供求分分析補充：“三三個三”的的市場分析析思路區(qū)域專業(yè)市市場項目國家/地區(qū)/城市三個層面>市場研究區(qū)區(qū)域內(nèi)所有有的物業(yè)類類型及總的的地區(qū)經(jīng)濟濟，對總的的房地產(chǎn)市場場及各專業(yè)業(yè)市場總供供需情況的的綜合分析析。它側重重于地區(qū)經(jīng)濟分分析、區(qū)位分析、市場概況況分析等內(nèi)容。>對研究區(qū)域域內(nèi)專業(yè)市市場(住宅、商業(yè)業(yè)或工業(yè)物物業(yè))或專業(yè)子市場的供供需分析，，是在前一一層次分析析的基礎上上，對特定定子市場的供供需情況進進行單獨的的估計和預預測。它側側重于專業(yè)市場供求分分析內(nèi)容。>是在前兩個個層次的基基礎上，對對特定地點點特定項目目作競爭能力分析，，預測一定定價格和特特征下的銷銷售率及市市場占有率率情況，對項項目的租金金及售價、、吸納量及及吸納量計計劃進行預測。它側側重于項目競爭能能力分析等內(nèi)容。地區(qū)經(jīng)濟的的基本趨勢勢分析地區(qū)基礎產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展趨勢分析析12房地產(chǎn)市場場分析可采采用計劃部部門等機構構對地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟情況的的研究結果，，而不必對對地區(qū)經(jīng)濟濟情況作完完全分析。。但需要根根據(jù)分析時的實實情作調(diào)整整，以反映映最新信息息，當然，，如沒能找找到公共機構的的預測信息息，也需作作一些獨立立預測。地區(qū)經(jīng)濟分分析要對項目地地塊所在的的區(qū)位與類類似的區(qū)位位進行比較較，發(fā)現(xiàn)市場機機會在有兩個或或兩個以上上的可選用用途時，就要對每一一種可能的的用途進行行分析比較較12區(qū)位分析某地點最佳佳用途分析析是進行投投資決策的的主要分析析內(nèi)容進行競爭評評價，確定定目標物業(yè)業(yè)的競爭特特點，預測測一定價格和特征征下項目的的銷售率及及市場占有有率（市場場份額）。。3這里包含要要得出三個個分析的側側重點，即營銷建議議、售價和和租金預測測、預測吸吸納量及吸吸納量計劃劃。其中營銷建建議是研究究銷售較好好的競爭項項目及戶型型，進行目目標物業(yè)的的規(guī)劃設計計和產(chǎn)品功功能定位，，并找出目目標物業(yè)的的競爭優(yōu)勢勢，提出強強化其優(yōu)勢勢、弱化劣劣勢的措施施，并指出出它的市場場風險來源源。分析目標物物業(yè)的法律律特征、經(jīng)經(jīng)濟特征、、地點可達達性等根據(jù)目標物物業(yè)的特征征選擇、調(diào)調(diào)查競爭物物業(yè)12項目競爭分分析第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市場場供求分析析地區(qū)經(jīng)濟分析市場概況分析專業(yè)市場供給分析項目競爭分析敏感性分析區(qū)位分析市場分析>①對地區(qū)房地地產(chǎn)各類市市場總的未未來趨勢分分析；②把項目及及其所在的的專業(yè)市場場放在整個個地區(qū)經(jīng)濟濟中，考察它們的的地位和狀狀況，分析析人口、公公共政策、、經(jīng)濟、法律是否支支持該項目目。③找出影響響計劃項目目成功的關關鍵問題，，明確下一一步分析的方向和側側重點。>①根據(jù)潛在需需求的來源源地及競爭爭物業(yè)所在在地，確定定市場研究究區(qū)域；②細分市場場，進行產(chǎn)產(chǎn)品細分及及消費者細細分。找出出某一消費費群體所對對應的房地地產(chǎn)產(chǎn)品子子市場；③分析各子子市場的供供需關系，，求出各子子市場的供供需缺口；；④將供需缺缺口最大的的子市場確確定為目標標子市場，，具體求出出目標子市市場供求缺缺口量（即即未滿足的的需求量））。第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資環(huán)境分分析和市場場供求分析析補充：三個個三的市場場分析思路路過去現(xiàn)在未來三個時段需求價格三個方面供給案例：南方方國際廣場場投標方案案問題：如何何考慮三個個方面和三三個時段南方國際廣場第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資物業(yè)類型型分析一、商業(yè)性性房地產(chǎn)市市場分析商業(yè)性房地地產(chǎn)包括商場、寫字樓、酒店和娛娛樂場所等等其特點是：：收益高、、經(jīng)營內(nèi)容容多樣化、、出租、轉轉租方式普普遍。分析時要充充分考慮項項目所在地地區(qū)的流動動人口和常常住人口的的數(shù)量、購購買力水平平以及該地地區(qū)的特殊殊要求，還還要考慮商商業(yè)物業(yè)的的服務半徑徑及其他競競爭物業(yè)的的分布情況況，最后才才能確定項項目的規(guī)模模、檔次及及日后的經(jīng)經(jīng)營構想。。廣州商業(yè)商商圈和寫字字樓商圈的的分布，見見下頁上下九商圈天河中心商圈北京路商圈中山六路商圈農(nóng)林下路商圈江南西商圈天河北商圈東風路商圈環(huán)市路商圈琶洲商圈珠江新城商圈第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資物業(yè)類型型分析1、商場物業(yè)業(yè)（零售商商業(yè)）的分分析要點地段因素。。此因素在在零售商業(yè)業(yè)物業(yè)起著著關鍵作用用，影響其其銷售狀況況和價格水水平。一般般大商場選選擇城市主主干道?，F(xiàn)有地段中中商場的經(jīng)經(jīng)營狀況。。若是出租租方式，分分析商場銷銷售利潤率率，可以估估算其承租租能力，有有利于本項項目的定位位和確定租租金水平。。該區(qū)域主要要商業(yè)物業(yè)業(yè)類型及服服務范圍。。是鄰里型型、社區(qū)型型還是地區(qū)區(qū)型，還包包括一系列列專賣店和和批發(fā)市場場等?？紤]集中型型和分散型型的問題。。集中型產(chǎn)產(chǎn)生輻射效效能，形成成集聚效益益、規(guī)模效效益。分散散型主要是是在人口集集中、新居居住區(qū)投資資建設，滿滿足地區(qū)群群體購物需需要。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資物業(yè)類型型分析2、寫字樓物物業(yè)的分析析要點地區(qū)經(jīng)濟繁繁榮程度。。特別應考考慮項目所所在城市的的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的比重和和水平。地理位置、、便捷條件件及周邊環(huán)環(huán)境。交通通、通訊以以及與相關關機構的聯(lián)聯(lián)系的便捷捷條件。地地理位置優(yōu)優(yōu)越與便捷捷程度相關關聯(lián)。項目內(nèi)外設設計的平面面布局、特特色與格調(diào)調(diào)、裝修標標準、大廈廈內(nèi)擬提供供的公共服服務和設施施、能滿足足的特殊需需求和偏好好。寫字樓租客客或業(yè)主對對租金或價價格并不像像商業(yè)物業(yè)業(yè)那般敏感感，一般比比較注重知知名度、品品質(zhì)。因此此寫字樓租租金一般每每年都會提提高一定幅幅度。第三節(jié)房房地產(chǎn)投資資物業(yè)類型型分析寫字樓物物業(yè)的市市場分析析過程首先：市場細分分其次：競競爭區(qū)域域劃分和和界定-----目標市場場選擇再次：供供求分析析需求分析析需求量分分析：預預計寫字字樓工作作人員總總數(shù)×人均占用用面積=Q目標需求特征征分析：：市場細細分供給分析析供給量分分析：已已經(jīng)被使使用的+空置的可可供出租租的+在建的+竣工的+預立項的的+可能擴建建的------結構分析析=S市場目標供給給量：Q目標-S市場寫字樓市市場則更更注重就就業(yè)率、、就業(yè)人人口職業(yè)業(yè)分布等等方面的的信息第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資物物業(yè)類型型分析二、居住住類房地地產(chǎn)市場場分析住宅物業(yè)業(yè)的分析析要點1、房價收收入比和和租售比比價等指指標。房房價收入入比的國國際通用用標準為為3～6︰1，這里是是指中位位家庭年年收入與與中位住住宅價格格之比；；而我國國各大中中城市的的房價收收入比一一般都在在10︰1以上。而而住宅租租金售價價比在1︰200左右是較較合理的的，這里里也指中中位住宅宅。而我我國目前前的住宅宅的租售售比不合合理，租租房比買買房劃算算。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資物物業(yè)類型型分析二、居住住類房地地產(chǎn)市場場分析（2）居民現(xiàn)現(xiàn)實購買買力及金金融發(fā)展展的深度度。主要要考慮目目標客戶戶家庭的的可支配配收入，，還有銀銀行規(guī)定定的最低低首付比比例和允允許的供供樓款占占可支配配收入的的最高比比例。（3）家庭人人口構成成及社區(qū)區(qū)風俗習習慣。要要考慮戶戶均人口口數(shù)、是是否有與與父母合合住的習習慣。（4）環(huán)境因因素、市市政基礎礎設施狀狀況和公公共配套套設施狀狀況。（5）住宅單單元大小小、類型型的需求求和偏好好。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資物物業(yè)類型型分析居住類房房地產(chǎn)的的具體分分析1、分析過過程：首首先：市市場細分分其其次：：市場供供求分析析2、分析要要點：供需影響因素素分析？？3、方法需求量分分析：總總量分析析和結構構分析-----Q目標供給量分分析：尋尋找供給給來源----總量和結結構分析析-----S市場目標供給給量：Q目標-S市場居住物業(yè)業(yè)市場更需要人人口、家家庭方面面的信息息第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資物物業(yè)類型型分析居住類房房地產(chǎn)的的具體分分析影響住宅宅供給的的因素有有：(l)新建住宅量；；(2)原住宅空出數(shù)數(shù)；(3)非住宅用房改改建住宅數(shù)；；等等。其中，新建住住宅的數(shù)量受受下列因素制制約：①籌集住房資資金的數(shù)額；；②建筑材料生生產(chǎn)狀況；③住宅生產(chǎn)效效率；④住宅竣工率率和住宅小區(qū)區(qū)配套工程狀狀況；⑤住宅流通渠渠道狀況等。。第三節(jié)房地地產(chǎn)投資物業(yè)業(yè)類型分析三、工業(yè)物業(yè)業(yè)市場分析工業(yè)物業(yè)的分分析要點較少考慮其地地段因素，一一般也只考慮慮運輸成本。?？紤]不同行業(yè)業(yè)工業(yè)物業(yè)的的互換性，建建設多功能物物業(yè)。還要考慮當?shù)氐毓I(yè)發(fā)展趨趨勢、勞動力力市場和關聯(lián)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。要考慮車輛通通道、生產(chǎn)工工藝、設備安安裝、防火、、抗震等方面面的特殊要求求。第三節(jié)房地地產(chǎn)投資物業(yè)業(yè)類型分析4、特殊類物業(yè)業(yè)市場分析特殊類物業(yè)的的分析要點能否得到政府府部門許可。。投資、經(jīng)營的的特殊性。這這類物業(yè)投資資周期長，回回收期也長，，經(jīng)營方式多多為自主經(jīng)營營或BOT方式經(jīng)營，很很少出租，基基本上不進入入市場交易。。要較準確預測測經(jīng)營期的現(xiàn)現(xiàn)金流，分析析投資回收期期及投資回收收后的經(jīng)營狀狀況。第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查的方法與程程序房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查是以房地地產(chǎn)為特定對對象，對相關關的市場信息息進行系統(tǒng)的的收集、整理理、記錄和分分析，對房地地產(chǎn)市場進行行研究和預測測，并最終為為房地產(chǎn)投資資項目提供決決策服務的一一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查方法是指指市場調(diào)查人人員在實地調(diào)調(diào)查中收集各各種信息資料料所采用的具具體方法。房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的重要性性：基礎數(shù)據(jù)據(jù)和信息的獲獲得最主要的的途徑。第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查的方法與程程序一、房地產(chǎn)市市場調(diào)查方法法市場調(diào)查的方方法主要包括括以下幾種：：1、普查法2、抽樣調(diào)查法法（簡單隨機機抽樣、分層層抽樣、分群群抽樣；配額額抽樣、任意意抽樣、判斷斷抽樣）3、直接調(diào)查法法（訪談調(diào)查查或深度訪談談調(diào)查、電話話調(diào)查、郵函函調(diào)查、留置置問卷調(diào)查））4、間接調(diào)查法法（觀察法、、實驗法）第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查的方法與程程序二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查程序序1、提出問題，，確定調(diào)查的的目的2、決定收集資資料的方法（（一手資料、、二手資料））3、設計調(diào)查表表4、選樣5、數(shù)據(jù)處理、、分析與解釋釋6、提出調(diào)查報報告第四節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查的方法與程程序二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查程序序根據(jù)調(diào)查目的的不同，調(diào)查查方法可分為為：1、探測性調(diào)查查2、描述性調(diào)查查3、因果性調(diào)查查4、預測性調(diào)查查第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法一、房地產(chǎn)市市場預測的種種類房地產(chǎn)市場預預測是指運用用科學的方法法和手段，根根據(jù)房地產(chǎn)市市場調(diào)查所提提供的信息資資料，對房地地產(chǎn)市場的未未來及其變化化趨勢進行測測算和判斷，，以確定未來來一段時期內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)市場場的走向、需需求量、供給給量以及相應應的租金售價價水平。房地產(chǎn)市場預預測分為定性性預測和定量量預測。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法二、房地產(chǎn)市市場預測的方方法1、直觀判斷法法（1）集體判斷法法；（2）專家意見法法（專家會議議法、專家征征詢法）2、歷史引申法法（1）簡單平均法法；（2）移動平均法法；（3）趨勢預測法法；（4）指數(shù)平滑法法；（5）季節(jié)指數(shù)法法3、因果預測法法（1）回歸分析法法；（2）相關分析法法（6）對專家的意意見進行綜合合處理。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法專家征詢法（（即特爾菲法法）（1）組成專家小小組。按照課課題所需知識識范圍，確定定專家。專家人數(shù)的多多少，可根據(jù)據(jù)預測課題的的大小和涉及及面的寬窄而定，一般不不超過20人。（2）向所有專家家提出所要預預測的問題及及有關要求，，并附上有關這個問題題的所有背景景材料，同時時請專家提出出還需要什么么材料。然后，，由專家做書書面答復。（3）各個專家根根據(jù)他們所收收到的材料，，提出自己的的預測意見，，并說明自己是是怎樣利用這這些材料并提提出預測值的的。（4）將各位專家家第一次判斷斷意見匯總，，列成圖表，，進行對比，，再分發(fā)給各位位專家，讓專專家比較自己己同他人的不不同意見，修修改自己的意見和和判斷。也可可以把各位專專家的意見加加以整理，或或請身份更高的其其他專家加緊緊評論，然后后把這些意見見再分送給各各位專家，以便他他們參考后修修改自己的意意見。（5）將所有專家家的修改意見見收集起來，，匯總，再次次分發(fā)給各位位專家，以便做做第二次修改改。逐輪收集集意見并為專專家反饋信息息是德爾菲法的主主要環(huán)節(jié)。收收集意見和信信息反饋一般般要經(jīng)過三、、四輪，在向向專家進行反反饋的時候，，只給出各種種意見，但并并不說明發(fā)表表各種意見的的專家的具體體姓名。這一一過程重復進進行，直到每每一個專家不不再改變自己己的意見為止止。專家代號第一次判斷價價格第二二次判斷價格格第三三次判斷價格格最低最可能能最高最最低最可能能最高最最低最可可能最高A

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K987105118461210141210161317131012181517161520182216141625199881091097910101514121615161312141515191816212021161519221910981081098991015151415161514131416152018172219212018212320平均8.013.618914.3199.114.920房地產(chǎn)銷售量專家意見統(tǒng)計表單位：百第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法（1）簡單平均數(shù)數(shù)法簡單平均數(shù)法法是用算術平平均值作為新新一期的預測測值的方法。。其計算公式如如下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術平均法進行預測時的預測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法（2）移動平均法法移動平均法是是在簡單平均均法的基礎上上發(fā)展起來的的，其做法是是把被平均的的項逐漸向后后移動加以平平均，每項平平均的總項數(shù)數(shù)不變。這個個平均數(shù)就直直接作為下期期的預測值。。平均時，可可以用簡單的的算術平均數(shù)數(shù)，也可以用用加權平均數(shù)數(shù)。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法簡單移動平均均法的計算公公式為：加權移動平均均法的計算公公式為：從公式可見，，不論簡單式式還是加權式式，只能預測測下一期數(shù)值值。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法（3）趨勢預測法法這是歷史引伸伸法中最適合合于中長期預預測的方法。。其基本原理理是：根據(jù)過過去各期的實實際數(shù)據(jù)，分分析其發(fā)展趨趨勢，并假定定今后按該趨趨勢繼續(xù)發(fā)展展，從而測定定今后各期的的數(shù)據(jù)。如果果過去各期數(shù)數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)現(xiàn)等差級數(shù)，，則其變化趨趨勢可用直線線方程來表示示；如果過去去各期數(shù)據(jù)大大體呈現(xiàn)等比比級數(shù)，則可可用曲線方程程來表示。在這里，我們們只介紹直線線趨勢方程。。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法求趨勢直線的的方程式是：：式中：y：預測值；x：代表的年份份；a，b：待定系數(shù)運用最小二乘乘法求得如下下方程組：令，則上式可簡簡化為：式中：yi：各年的實際際銷售量；xi：各年的代號號；n：已掌握數(shù)數(shù)據(jù)的年數(shù)。。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法值得注意的是是，每一趨勢勢直線方程都都必須注明原原點的時間和和計量單位，，這一點和后后面闡述的表表明現(xiàn)象變量量之間相關關關系的回歸方方程是有區(qū)別別的。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法（4）指數(shù)平滑法法指數(shù)平滑法是是在移動平均均法的基礎上上發(fā)展起來的的，指數(shù)平滑法是是利用預測前前一期的實際際值和前一期期的指數(shù)平滑滑預測值進行行加權平均來來取得預測值值的方法。它實際上是一一種特殊的加加權移動平均均法。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法其計算公式為為：本期預測值=α×上期實際發(fā)生生值＋（1－α）×上期預測值式中：α為平滑系數(shù)，，且0≤α≤1當α=1時，預測值=上期實際發(fā)生生值當α=0時，預測值=上期預測值一般根據(jù)經(jīng)驗驗估計，當差差異較大時，，α取0.7～0.8為宜；當差異異較小時，α取0.2～0.3為宜。第五節(jié)房地地產(chǎn)市場預測測的種類與方方法（5）季節(jié)指數(shù)法法季節(jié)性預測比比較簡單的方方法是計算各各個季度的不不同銷售指數(shù)數(shù)。季節(jié)銷售售指數(shù)可利用用簡單平均法法算出。它是是根據(jù)歷史資資料求出每季季度平均數(shù)占占全期總平均均數(shù)的比例，，以表明各季季銷售水平比比全期總銷售售水平高低的的程度。第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預預測測的的種種類類與與方方法法其預預測測步步驟驟為為：：第1步：：求求出出歷歷年年各各季季的的平平均均銷銷售售量量。。第2步：：求求出出各各季季的的季季節(jié)節(jié)指指數(shù)數(shù)，，即即當當季季的的平平均均數(shù)數(shù)占占全全年年平平均均數(shù)數(shù)總總和和的的百百分分比比。。第3步：：根根據(jù)據(jù)季季節(jié)節(jié)指指數(shù)數(shù)和和已已知知某某年年某某季季的的實實際際數(shù)數(shù)預預測測該該年年其其它它各各個個季季的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。。第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預預測測的的種種類類與與方方法法3、因因果果預預測測法法因果果預預測測法法是是利利用用原原因因和和結結果果之之間間存存在在數(shù)數(shù)學學函函數(shù)數(shù)式式的的內(nèi)內(nèi)在在聯(lián)聯(lián)系系，，建建立立相相應應的的數(shù)數(shù)學學模模型型來來進進行行預預測測。。包括括回回歸歸分分析析法法和和相相關關分分析析法法等等。。第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預預測測的的種種類類與與方方法法（1）回回歸歸分分析析法法回歸歸分分析析法法就就是是根根據(jù)據(jù)““自自變變量量””來來分分析析““因因變變量量””的的變變化化方方向向和和程程度度。。在采采用用回回歸歸分分析析法法進進行行預預測測時時，，預預測測對對象象和和影影響響因因素素之之間間一一定定要要存存在在因因果果關關系系，，且且樣樣本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)量量足足夠夠；；預預測測對對象象和和影影響響因因素素的的樣樣本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)之之間間存存在在某某種種統(tǒng)統(tǒng)計計規(guī)規(guī)律律，，且且能能反反映映未未來來發(fā)發(fā)展展狀狀態(tài)態(tài)；；樣樣本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的分分布布若若存存在在著著線線性性趨趨勢勢，，則則可可采采用用線線性性回回歸歸分分析析法法進進行行預預測測。。第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預預測測的的種種類類與與方方法法其計計算算公公式式如如下下：：式中中：：y：預預測測值值；；x：自自變變量量；a、b：回回歸歸系系數(shù)數(shù)其中中：：這一一方方程程與與趨趨勢勢預預測測中中的的一一次次（（直直線線））方方程程相相同同，，不不同同的的地地方方是是趨趨勢勢預預測測中中以以x代表表年年份份，，而而在在回回歸歸分分析析法法中中則則以以x代表表““自自變變量量””。。所所以以，，此此處處不不能能令令第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預預測測的的種種類類與與方方法法（2）相相關關分分析析法法相關關分分析析法法是是分分析析市市場場商商品品供供求求變變化化諸諸因因素素中中兩兩個個相相關關變變量量之之間間的的因因果果關關系系。。它它主主要要是是在在定定性性分分析析的的基基礎礎上上，，找找出出事事物物發(fā)發(fā)展展的的內(nèi)內(nèi)在在聯(lián)聯(lián)系系，，確確定定自自變變量量與與因因變變量量之之間間的的函函數(shù)數(shù)關關系系，，然然后后用用回回歸歸方方程程來來進進行行預預測測。。它與與一一元元線線性性回回歸歸法法不不同同的的地地方方是是，，此此處處因因變變量量的的變變動動不不一一定定決決定定于于某某個個主主要要自自變變量量，，也也可可以以是是其其他他相相關關因因素素。。第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預預測測的的種種類類與與方方法法其計計算算公公式式是是：：第六六節(jié)節(jié)市市場場分分析析應應用用舉舉例例某房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析報報告告大大綱綱：：一、、摘摘要要1、市市場場分分析析的的目目的的。。2、分分析析方方法法、、主主要要假假設設條條件件和和風風險險因因素素。。3、建建議議———做/放棄棄/推遲遲/改進進以以后后可可以以做做。。第六六節(jié)節(jié)市市場場分分析析應應用用舉舉例例某房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析報報告告大大綱綱：：二、、概概述述1、國國家家或或整整體體社社會會經(jīng)經(jīng)濟濟狀狀況況和和主主要要的的增增長長領領域域（（確確認認有有吸吸引引力力的的物物業(yè)業(yè)投投資資類類型型——可選擇的投資資方向，分析析當前所處的的經(jīng)濟周期或或房地產(chǎn)周期期中的位置））。2、地區(qū)經(jīng)濟概概況（可與國國家進行對比比分析）。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱：二、概述3、城市經(jīng)濟狀狀況（與國家家和地區(qū)相比比城市的就業(yè)業(yè)狀況及趨勢勢，本城市就就業(yè)情況短期期預測，確認認和介紹當?shù)氐刂饕a(chǎn)業(yè)、、企業(yè)和產(chǎn)品品）。4、市場環(huán)境與與場地分析（（市場區(qū)域的的劃分、土地地面積、土地地利用情況、、場地描述，，場地周圍交交通環(huán)境及可可及性分析，，場地周圍土土地利用情況況和競爭情況況）。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例——某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱三、需求分析析1、預計的總需需求（詳細分分析項目所在在市場區(qū)域內(nèi)內(nèi)就業(yè)、人口口、家庭規(guī)模模與結構、家家庭收入等，，以預測擬開開發(fā)房地產(chǎn)類類型的市場需需求）。（1）就業(yè)分析；；（2）人口和家庭庭分析；（3）收入分析。。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例——某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱三、需求分析析2、吸納率分析析（就每一個個相關的細分分市場進行需需求預測，以以估計市場吸吸納的價格和和數(shù)量）。（1）市場吸納和和空置的現(xiàn)狀狀與趨勢；（2）預估市場吸吸納計劃（相相應時間周期期內(nèi)的需求））。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例——某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱四、供給分析析1、調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)當前的存量量、過去的走走勢和未來可可能的供給。。（1）相關房地產(chǎn)產(chǎn)類型的存量量、在建數(shù)量量、計劃開工工數(shù)量、已獲獲規(guī)劃許可的的數(shù)量、改變變用途數(shù)量和和拆除量等；；（2）估計短期的的新增供給數(shù)數(shù)量。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例——某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱四、供給分析析2、分析當前城城市規(guī)劃及其其可能的變化化和土地利用用、交通、基基本建設投資資等計劃。3、分析房地產(chǎn)產(chǎn)市場的商業(yè)業(yè)周期和建造造周期循環(huán)運運動情況，分分析未來相關關市場區(qū)域內(nèi)內(nèi)供求之間的的數(shù)量差異。。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例——某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱五、競爭分析析1、列出競爭項項目的功能和和特點（價格格、數(shù)量、設設計形式、功功能、裝修標標準）。（1）描述已建成成或正在建設設中的競爭性性項目（價格格、數(shù)量、建建造年代、空空置、競爭特特點）；（2）描述計劃建建設中的競爭爭性項目。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例——某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱2、市場細分，，明確擬建項項目的目標使使用者。（1）目標使用者者的狀態(tài)（年年齡、性別、、職業(yè)、收入入）、行為（（生活方式、、消費模式））、地理分布布、需求的區(qū)區(qū)位分布及流流動性；（2）了解每一細細分市場下使使用者的愿望望和需要；（3）按各細分市市場結果，分分析對競爭項項目功能和特特點的需求狀狀況，指出擬擬建項目應具具備的特色。。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例——某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱六、市場占有有率分析1．基于競爭分分析的結果，，按各細分市市場估算市場場供給總吸納納量、吸納速速度和擬開發(fā)發(fā)項目的市場場份額，明確確擬開發(fā)項目目吸引顧客或或使用者的競競爭優(yōu)勢。（1）估計項目的的市場占有率率；（2）在充分考慮慮擬開發(fā)項目目優(yōu)勢的條件件下，進一步步確認其市場場占有率；（3）簡述主要的的市場特征。。第六節(jié)市場場分析應用舉舉例——某房地產(chǎn)市場場分析報告大大綱2、市場分析結結果（市場占占有率、擬建建項目銷售或或出租進度、、價格、銷售售期）。（1）在一定時間間內(nèi)以某一價價格出售或出出租的面積或或單元數(shù)量；；（2）有利于增加加市場占有率率的建議。謝謝12月-2202:08:3402:0802:0812月-2212月-2202:0802:0802:08:3412月-2212月-2202:08:342022/12/242:08:349、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:08:3402:08:3402:0812/24/20222:08:34AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2202:08:3402:08Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:08:3402:08:3402:08Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。