房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

2013

我們?nèi)绱艘宦纷邅?lái)。。。。

火爆的夏天：

排隊(duì)購(gòu)房、深夜開(kāi)盤(pán)、炒房熱、靠天收！降溫與秋涼：

三級(jí)市場(chǎng)洗牌、觀望、資金壓力。。。嚴(yán)冬會(huì)來(lái)嗎？

降價(jià)？?jī)扇瓴毁I(mǎi)房？只剩5%？［形勢(shì)］

地王？樓王？面粉貴過(guò)面包啦。。。賣房子不如賣地！盤(pán)點(diǎn)地產(chǎn)熱門(mén)話題：

拐了？----拐點(diǎn)論現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該買(mǎi)房？?jī)上薹?？?jīng)濟(jì)適用房？廉租房？你降了多少？IPO？斷供?房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)面臨什么？

消費(fèi)者觀望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)洗牌家電業(yè)我們的對(duì)策之------上市！速度！結(jié)果：投入增加了！收入降低了！利潤(rùn)壓縮了！必須向管理要效益了！成本管理顯得尤為重要！--------企業(yè)未來(lái)的生命線！賣相品質(zhì)［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？土地成本開(kāi)發(fā)成本資金成本管理成本-----你每一天每一筆花費(fèi)！越低越好？比大小？招標(biāo)時(shí)砍砍價(jià)！簽約時(shí)簽低點(diǎn)！付款時(shí)付少點(diǎn)！結(jié)算時(shí)慢慢扯…------優(yōu)化的目標(biāo)受控的過(guò)程說(shuō)到做到的結(jié)果成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高?。坳P(guān)鍵詞］越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響。［關(guān)鍵詞］價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小?。坳P(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理是貫穿價(jià)值鏈全過(guò)程；涉及價(jià)值活動(dòng)全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動(dòng)。為此，我們需要：1、從價(jià)值活動(dòng)最前沿開(kāi)始進(jìn)行成本的策劃，建立成本控制目標(biāo)體系。2、要有一套實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的管控機(jī)制！3、要將成本控制落實(shí)到每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)中去！4、跟蹤、評(píng)估、考核機(jī)制的啟動(dòng)、讓每項(xiàng)工作都受控！5、從我做起，建立企業(yè)的成本理念和文化，不斷校正和優(yōu)化我們的管理模式，創(chuàng)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力！作業(yè)過(guò)程成本控制（日常工作的成本管理）目標(biāo)成本體系的建立與實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過(guò)程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之實(shí)現(xiàn)成本管理之基礎(chǔ)目標(biāo)/責(zé)責(zé)任成本本管理過(guò)程動(dòng)態(tài)態(tài)成本管管理作業(yè)過(guò)程程成本管管理成本管理理軟件成本管理理委員會(huì)會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)統(tǒng)信息系統(tǒng)統(tǒng)組織系統(tǒng)統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)成本管管理模式式：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)構(gòu)工具制度成本管控控文件我們需要要建立成成本目標(biāo)標(biāo)管理體體系嗎?開(kāi)發(fā)成本本土地成本本管理成本本資金成本本錢(qián)花哪里里去了？？錢(qián)賺到手手了嗎？？利潤(rùn)===收入入—成本成本是個(gè)個(gè)無(wú)底洞洞嗎？你是“知知本家””嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算算的利潤(rùn)潤(rùn)是真嗎嗎？你能給投投資方一一個(gè)交待待嗎？成本目標(biāo)標(biāo)管理哪哪里來(lái)?定義：它是關(guān)于于企業(yè)在在一定時(shí)時(shí)期內(nèi)經(jīng)經(jīng)營(yíng)、資資本、財(cái)財(cái)務(wù)等各各方面的的總體計(jì)計(jì)劃，它它將企業(yè)業(yè)全部經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)用貨幣幣形式表表示出來(lái)來(lái),它最最終反映映是一整整套預(yù)計(jì)計(jì)的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表和和其他附附表，主主要是用用來(lái)規(guī)劃劃計(jì)劃期期內(nèi)企業(yè)業(yè)的全部部經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)及其其相關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)結(jié)果果。任務(wù)：企業(yè)在戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)的指導(dǎo)導(dǎo)下，對(duì)對(duì)未來(lái)的的經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)和相相應(yīng)財(cái)務(wù)務(wù)結(jié)果進(jìn)進(jìn)行充分分、全面面的預(yù)測(cè)測(cè)和籌劃劃，并通通過(guò)對(duì)執(zhí)執(zhí)行過(guò)程程的監(jiān)控控，將實(shí)實(shí)際完成成情況與與預(yù)算目目標(biāo)不斷斷對(duì)照和和分析，，從而及及時(shí)指導(dǎo)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的改改善和調(diào)調(diào)整，以以幫助管管理者更更加有效效地管理理企業(yè)和和最大程程度地實(shí)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略略目標(biāo)組成：全面預(yù)算算體系包包括利潤(rùn)潤(rùn)預(yù)算、、資本性性支出資資金平衡衡預(yù)算、、現(xiàn)金收收支平衡衡預(yù)算、、資產(chǎn)負(fù)負(fù)債預(yù)算算、現(xiàn)金金流量預(yù)預(yù)算等。。利潤(rùn)預(yù)算算包括銷銷售收入入預(yù)算、、產(chǎn)品成本本預(yù)算、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用預(yù)算等等。關(guān)于企業(yè)業(yè)全面預(yù)預(yù)算管理理戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃職能管理部工作計(jì)劃計(jì)劃解讀1戰(zhàn)略---經(jīng)營(yíng)計(jì)劃---項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃項(xiàng)目成本計(jì)劃財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃---關(guān)于戰(zhàn)略與計(jì)計(jì)劃管理目標(biāo)與責(zé)任成成本管理體系系之建立與實(shí)實(shí)現(xiàn)如何建立成本目標(biāo)體系系？目標(biāo)成本的定定義目標(biāo)成本是：：目標(biāo)成本是公公司基于市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀，并結(jié)結(jié)合公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根根據(jù)預(yù)期售價(jià)價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確確定的，經(jīng)過(guò)過(guò)努力所要實(shí)實(shí)現(xiàn)的成本指指標(biāo)。目標(biāo)成本的解解讀目標(biāo)成本設(shè)定定與企業(yè)定位位目標(biāo)成本設(shè)定定與項(xiàng)目定位位目標(biāo)成本設(shè)定定與企業(yè)盈利利目標(biāo)成本設(shè)定定的市場(chǎng)原則則性價(jià)比與專業(yè)業(yè)管理1、投資決策策《項(xiàng)目投資可可行性報(bào)告》》投資估算書(shū)2、項(xiàng)目策劃劃項(xiàng)目定位：概概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算算13、方案設(shè)計(jì)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算算24、初步設(shè)計(jì)計(jì)確定產(chǎn)品各分分部、各專業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算算34、施工圖設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算算初步設(shè)計(jì)概算算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形形成目標(biāo)成本與財(cái)財(cái)務(wù)接軌？金地成本表單萬(wàn)達(dá)成本表單萬(wàn)科成本表單中海成本表單目標(biāo)成本與財(cái)財(cái)務(wù)接軌？金地成本表單萬(wàn)達(dá)成本表單萬(wàn)科成本表單中海成本表單利潤(rùn)表一、營(yíng)業(yè)總收入保利萬(wàn)科其中：營(yíng)業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營(yíng)業(yè)總成本62.7281其中：營(yíng)業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營(yíng)業(yè)稅金及附加8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資收益2.072.1。。。

三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20.576.5加：營(yíng)業(yè)外收入3.550.31減：營(yíng)業(yè)外支出0.060.43四、利潤(rùn)總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤(rùn)16.353.2。。?！?、每股收益

。。。

存貨真實(shí)嗎？？資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)資產(chǎn):萬(wàn)科保利貨幣資金17046.3…

應(yīng)收帳款8.651.75預(yù)付帳款82.863.9…

其他應(yīng)收款27.613.4…

存貨665281流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)954406非流動(dòng)資產(chǎn):

…

長(zhǎng)期股權(quán)投資24.40.1投資性房地產(chǎn)2.770.65固定資產(chǎn)5.751.4在建工程2.71

遞延所得稅資產(chǎn)60.4…

非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)46.42.72資產(chǎn)總計(jì)1000409偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管管理成本目標(biāo)體系系建立之核心難點(diǎn)在在哪里？用幾個(gè)實(shí)例來(lái)來(lái)談?wù)劊耗繕?biāo)成本到底底怎么形成的的？案例1項(xiàng)目策劃階段段的成本策劃劃成本客戶需求市場(chǎng)產(chǎn)品盈利案例2概念設(shè)計(jì)階段段的成本規(guī)劃劃用流程制度確確定目標(biāo)成本本1、各端口介入與與責(zé)任約定/（VK）2、目標(biāo)成本的審審定3、目標(biāo)成本本的管理制度度案例3什么是動(dòng)態(tài)成成本？關(guān)于信息披露露領(lǐng)導(dǎo)要知道什什么？駕駛倉(cāng)原理：：盈利目標(biāo)能否否實(shí)現(xiàn)？計(jì)劃能實(shí)現(xiàn)多多少？決策支持系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系系關(guān)于信息披露露財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài):收收入、支出、、現(xiàn)金流。。。運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài):項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度、銷銷售進(jìn)度、成成本發(fā)生比例例。。經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài):動(dòng)動(dòng)態(tài)成本、動(dòng)動(dòng)態(tài)盈利預(yù)測(cè)測(cè)。。健康指標(biāo):負(fù)負(fù)債率、資金金峰值、預(yù)警警系統(tǒng)。。。。決策支持系統(tǒng)統(tǒng)動(dòng)態(tài)成本信息息??我們通常會(huì)有有哪些爭(zhēng)論？？目標(biāo)能調(diào)嗎？？軟件公司的案案例！成本目標(biāo)體系系如何落實(shí)？？----建立立成本責(zé)任體體系！各部門(mén)各司其其職責(zé)任成本的分分解思路1、本部門(mén)費(fèi)費(fèi)用2、本專業(yè)端端口成本----土地地成本------------政府府收費(fèi)------------設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)------------營(yíng)銷銷費(fèi)------------財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用------------建造成成本----設(shè)計(jì)+采購(gòu)購(gòu)+工程------成本數(shù)字是目目標(biāo)，是結(jié)果果，關(guān)鍵的是是工作質(zhì)量階段性地確定定成本責(zé)任設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售投資策劃項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)過(guò)程