目標(biāo)成本及動(dòng)態(tài)管理辦法

項(xiàng)目目標(biāo)成木及動(dòng)態(tài)管理辦法（試行版）成本合約部2007年6月1日項(xiàng)目目標(biāo)成本及動(dòng)態(tài)管理辦法（試行版）目的1.1加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，追求最大的經(jīng)濟(jì)合理性，確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利完成，目標(biāo)成本及動(dòng)態(tài)管理是實(shí)施項(xiàng)目成本事前、事中控制的重要手段，同時(shí)也是進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究和評(píng)估的依據(jù)，是項(xiàng)目方案選擇和工程設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)；1.2明確目標(biāo)成本編制及過程動(dòng)態(tài)管理的相關(guān)原則，執(zhí)行流程及各級(jí)職責(zé)，使成本控制合理、有序、規(guī)范，并確定全員參與意識(shí)的全過程管理，最終形成行業(yè)成本優(yōu)勢，提升產(chǎn)品競爭力。范圍2.1指集團(tuán)公司下屬的所有項(xiàng)目公司；述語和定義3.1目標(biāo)成本是公司基于市場狀態(tài)，并結(jié)合公司經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)；3.2目標(biāo)成本文件分為二部分《項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告》。職責(zé)4.1成本合約部4.1.1負(fù)責(zé)收集資料、類似工程的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來支撐測算。4.1.2在項(xiàng)目開發(fā)前期，參與并審核項(xiàng)目投資成本估算。4.1.3在設(shè)計(jì)階段，參與初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)充圖設(shè)計(jì)的評(píng)審，對(duì)設(shè)計(jì)概算進(jìn)行審核，在指標(biāo)控制方面與相關(guān)部門提供相關(guān)建議，為后續(xù)的成本控制作準(zhǔn)備。4.1.4負(fù)責(zé)目標(biāo)成本中工程成本項(xiàng)目的目標(biāo)編制：包括前期費(fèi)用（除報(bào)批報(bào)建費(fèi)用）、主體建安費(fèi)用、公共管網(wǎng)配套費(fèi)用、小區(qū)景觀費(fèi)用、小區(qū)公建配套費(fèi)用。4.1.5負(fù)責(zé)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)跟蹤和分析，造價(jià)分析。4.1.6負(fù)責(zé)匯總目標(biāo)成本，并報(bào)公司審批在公司批準(zhǔn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)建議后，以公司名義正式下發(fā)項(xiàng)目公司。指導(dǎo)項(xiàng)目公司對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解。4.1.9負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)；4.2設(shè)計(jì)部4.21參與可行性研究，提供詳細(xì)的初步設(shè)計(jì)及概念設(shè)計(jì)方案。4.2.2協(xié)調(diào)政府及相關(guān)規(guī)劃配套部門的要求，設(shè)計(jì)符合國家及地方性設(shè)計(jì)規(guī)范。4.2.3提供各類規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)備選型、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及工程作法的相關(guān)書面材料。4.2.4編制前期各類設(shè)計(jì)相關(guān)的費(fèi)用。4.3營銷策劃部提供項(xiàng)目獲取階段的可研報(bào)告、項(xiàng)目的市場定位策劃報(bào)告及分析報(bào)告。組織項(xiàng)目論證及投資費(fèi)用。編制相關(guān)計(jì)劃銷售費(fèi)用。4.4項(xiàng)目公司4.4.1.對(duì)集團(tuán)公司下發(fā)的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解，并按審批的指標(biāo)落實(shí)到項(xiàng)目公司相關(guān)職能部門。4.4.2負(fù)責(zé)工程成本外的其他成本的編制，包括：開發(fā)前期的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)中的項(xiàng)目部工程管理費(fèi)。財(cái)務(wù)審計(jì)部4.5.1掌握公司現(xiàn)金情況，提供成本合約部編制項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的相關(guān)資金信息。4.5.2財(cái)務(wù)審計(jì)部負(fù)責(zé)工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本、資本化利息、物業(yè)完善費(fèi)。4.5.3編制項(xiàng)目現(xiàn)金流。4.6總裁1提供項(xiàng)目的相關(guān)決策意見4.6.2最終審批成本合約部編制的項(xiàng)目目標(biāo)成本目標(biāo)建議。執(zhí)行原則5.1事前控制原則5.1.1目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。5.1限價(jià)設(shè)計(jì)原則：5.1.1設(shè)計(jì)部根據(jù)公司確定的目標(biāo)成本指標(biāo)進(jìn)行委托設(shè)計(jì)任務(wù)；5.1.2設(shè)計(jì)部及時(shí)將各階段的方案設(shè)計(jì)提供成本合約部，成本合約部在3到5天內(nèi)完成設(shè)計(jì)方案的概算，并與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，提出相關(guān)建議；5.1.3設(shè)計(jì)方案在效果、造價(jià)均滿足要求下，將進(jìn)行細(xì)化、深入；5.1.4限價(jià)設(shè)計(jì)主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計(jì)階段；5.2限價(jià)采購原則：5.2.1限價(jià)采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；5.2.3成本合約部根據(jù)公司審批確定的《新項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表施工圖階段》的要求匯同工程管理部尋找合格的供貨商，開展材料的招投標(biāo)工作；5.3先算后干原則：5.3.1原則上工程必須先編制施工圖預(yù)算，再進(jìn)行施工；若設(shè)計(jì)等特殊原因，可邊施工邊編制預(yù)算；5.4審批原則：5.4.1各項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工等業(yè)務(wù)工作的開展必須以公司的目標(biāo)成本為限價(jià)的依據(jù)，從而保證總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)；5.4.2若由于特殊原因，選定項(xiàng)目將超過目標(biāo)成本則必須填報(bào)《超目標(biāo)成本審批表》，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施；5.5動(dòng)態(tài)管理5.5.1在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，由成本合約部定期出一份《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告》；5.5.2《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告》內(nèi)容：5.5.2.1各項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因；5.5.2.2成本控制管理的專項(xiàng)分析；5.5.2.3成本控制的問題及建議；5.5.3成本合約部《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告》后報(bào)送公司總裁層及各相關(guān)部門經(jīng)理；5.5.4收到《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告》，總裁組織召開項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告匯報(bào)會(huì)，聽取動(dòng)態(tài)成本的情況，并解決信息報(bào)告中提出的問題；5流程項(xiàng)目定位階段-估算成本6.1依據(jù)6.1.1地塊的綜合情況資料；L2項(xiàng)目總體定位和初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)的方案；6.1.3公司的經(jīng)營利潤要求；6.2流程6.2.1總師辦提供地塊的綜合情況；6.2.2營銷策劃部提供可行性研究報(bào)告及市場定位報(bào)告，完成相關(guān)營銷費(fèi)用測智算；6.2.3設(shè)計(jì)部提供地塊的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及住宅單體的各項(xiàng)基本建造標(biāo)準(zhǔn)；6.2.4成本合約部收到設(shè)計(jì)部提供的資料后5個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目工程估算成本初稿；6.2.5財(cái)務(wù)部完成整個(gè)項(xiàng)目的成本估算中其他相關(guān)費(fèi)用工作，匯同合約部根據(jù)公司利潤及預(yù)期售價(jià)調(diào)整成本估算；6.2.6公司領(lǐng)導(dǎo)審核并確定估算成本，指導(dǎo)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)；方案實(shí)施階段-測算成本6.3編制依據(jù)6.3.1立項(xiàng)階段的項(xiàng)目估算成本；6.3.2設(shè)計(jì)部提供的初步建筑、景觀設(shè)計(jì)方案；6.4編制流程6.4.1設(shè)計(jì)部提供完整初步設(shè)計(jì)、各項(xiàng)面積等指標(biāo)；6.4.2設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部通過性價(jià)比確定裝飾材料的材質(zhì)及檔次、限價(jià)，填報(bào)《新項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表一擴(kuò)初階段》報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批；6.4.3成本合約部收到設(shè)計(jì)部提供的完整的成本測算資料后，15個(gè)工作日內(nèi)組織完成初步設(shè)計(jì)階段的工程測算成本初稿；6.4.4成本合約部匯同財(cái)務(wù)部一起完成整個(gè)項(xiàng)目的測算成本工作，并與立項(xiàng)階段的估算成本進(jìn)行對(duì)比，找出成本的差異進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；施工圖階段--目標(biāo)成本6.5編制依據(jù)6.5.1主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計(jì)；6.5.2初步設(shè)計(jì)確定的測算成本；6.5.3設(shè)計(jì)部提供的施工圖及圖紙會(huì)審紀(jì)要；6.5.4主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計(jì)；6.6編制流程6.6.1設(shè)計(jì)部出施工圖，成本合約部組織施工圖預(yù)算的編制或?qū)彾ǎ鶕?jù)施工圖預(yù)算價(jià)確定主體建安的目標(biāo)成本；6.6.2成本合約部根據(jù)設(shè)計(jì)部和工程管理部填寫的《新項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表---施工圖階段》進(jìn)行裝飾性材料的目標(biāo)成本編制，并將成本信息反饋設(shè)計(jì)部；6.6.3項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃及政府部門的各項(xiàng)配套收費(fèi)，與成本合約部共同討論確定項(xiàng)目公共管網(wǎng)配套成本；6.6.4設(shè)計(jì)部、成本合約部共同討論，根據(jù)景觀設(shè)計(jì)圖、產(chǎn)品的定位確定項(xiàng)目園林景觀目標(biāo)成本單價(jià)；6.6.5財(cái)務(wù)部完成除工程成本外項(xiàng)目的目標(biāo)成本的編制；6.6.6成本合約部匯總目標(biāo)成本初稿，組織向總公司分管副總裁匯報(bào)；6.6.7匯總各部門的意見，完成對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的修改，送總公司總裁審批；6.6.8目標(biāo)成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后二十五個(gè)工作日內(nèi)完成；結(jié)算階段-最終成本6.7.1負(fù)責(zé)制定工程竣工結(jié)算辦法與進(jìn)度計(jì)劃。并按《招標(biāo)管理實(shí)施細(xì)貝U》委托社會(huì)審價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)審價(jià)工作。6.7.2負(fù)責(zé)結(jié)算審價(jià)的配合協(xié)調(diào)，督促檢查社會(huì)審價(jià)單位的工作進(jìn)度與質(zhì)量。6.7.3成本合約部按結(jié)算進(jìn)度計(jì)劃了解、協(xié)調(diào)、檢查結(jié)算審價(jià)進(jìn)程，參與重大爭議問題的談判與決策。6.7.4成本合約部負(fù)責(zé)在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)復(fù)核社會(huì)審價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)提供的初審報(bào)告，并提出相關(guān)復(fù)核建議，完善后同意出具審計(jì)報(bào)告。6.7.5負(fù)責(zé)項(xiàng)目指標(biāo)執(zhí)行情況；編制項(xiàng)目概算、決算指標(biāo)對(duì)比表及成本完成情況報(bào)告，并向總裁報(bào)告。7目標(biāo)成本的審批及修訂7.1目標(biāo)成本的審批7.1.1審批流程7.1.1.1成本合約部負(fù)責(zé)《目標(biāo)成本確定審批表》的審批過程；7.1.1.2成本合約部負(fù)責(zé)完成目標(biāo)成本的匯總編制，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行會(huì)簽；7.1.1.3成本合約部將核定目標(biāo)成本送公司總裁審批；7.1.1.4經(jīng)公司總裁審批通過的目標(biāo)成本將由成本合約部下發(fā)至各項(xiàng)目部門；7.2目標(biāo)成本的修訂7.2.1審批后的目標(biāo)成本明細(xì)表將下發(fā)至項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、工程管理部、財(cái)務(wù)部、成本合約部；7.2.2在執(zhí)行過程中若對(duì)原目標(biāo)成本進(jìn)行修改，提出部門必須以書面形式報(bào)公司進(jìn)行審批；7.2.3經(jīng)公司同意后，成本合約部進(jìn)行修改的費(fèi)用測算，并填報(bào)《目標(biāo)成本變更審批表》，報(bào)公司審批；7.2.4經(jīng)公司總裁審批通過的目標(biāo)成本變更將由成本合約部下發(fā)至各項(xiàng)目部門；8目標(biāo)成本科目分類根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。目標(biāo)成本項(xiàng)目一般包括下列十項(xiàng)：8.1開發(fā)土地費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1、土地補(bǔ)償費(fèi)等；2、大市政配套費(fèi)；3、其它費(fèi)；8.2前期工程費(fèi)費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1、可行性研究費(fèi)；2、規(guī)劃設(shè)計(jì)及勘察費(fèi)：3、監(jiān)理及審價(jià)費(fèi)：；4、“三通一平”費(fèi)：5、測繪費(fèi)：6、監(jiān)測及試樁、樁測試費(fèi)；7、招標(biāo)管理費(fèi)；8、人防費(fèi)；9、住宅建設(shè)配套費(fèi)；10、配套方案征詢費(fèi)；11、質(zhì)監(jiān)費(fèi)；12、規(guī)劃請(qǐng)照費(fèi)；13、其他費(fèi)；8.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目紅線內(nèi)的各項(xiàng)水電煤等公共管網(wǎng)的配套項(xiàng)目。主要包括:1、供水（經(jīng)線內(nèi)房屋外）；2、供電（經(jīng)線內(nèi)房屋外）；3、供煤氣；4、通訊；5、環(huán)保設(shè)施6、環(huán)衛(wèi)設(shè)施7、景觀綠化工程費(fèi)8、車庫（兼人防）9、道路（總體工程）10、地下管線工程11、其他8.4主體建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建安工程的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括:1、建筑結(jié)構(gòu)工程；2、一般裝飾工程；3、電梯工程；4、消防工程；5、有線電視工程；6、智能化工程;7、其他；8、維修基金;8.5配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；8.6開發(fā)間接費(fèi)8.7財(cái)務(wù)費(fèi)用8.8銷售費(fèi)用1銷售前期費(fèi)、2推廣費(fèi)、3代理費(fèi)、8.9銷售稅金及附加8.10集團(tuán)公司管理費(fèi)支持性文件：《目標(biāo)成本確定審批表》《目標(biāo)成本變更審批表》《超目標(biāo)成本審批表