大梅沙項目定位報告

KOYOO大梅沙項目定位報告謹呈：深圳市筑友投資有限公司世聯(lián)地產(chǎn)筑友大梅沙項目組2004年12月——Specialhouseforspecialpeople“天剛破曉，我就驅(qū)車起行，穿過廣漠的世界，在許多星球之上，留下轍痕。旅客要在每個生人門口敲叩，最后才能走到最深的內(nèi)殿。我的眼睛向空闊處四望，最后才合上眼說：原來你在這里！”泰戈爾——《吉檀迦利》2目標溝通適中的銷售速度、較高的價格打造精品建筑，建立項目和企業(yè)品牌3報告構(gòu)成KOYOO系列報告共分為4個部分，其中，市場調(diào)研部分報告做為附件放在項目定位報告后面。本次提交評審的是《項目定位報告》。市場調(diào)研項目定位報告：Specialhouseforspecialpeople物業(yè)發(fā)展建議：2005，中國?深圳建筑設(shè)計代表作品營銷策略總綱：精確制導(dǎo)——圈層營銷時代的來臨4本報告思路市場分析項目客戶研究定位方案項目介紹5項目情況簡介6本項目項目位置7項目狀況——經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積：10000m2

建筑面積：22000m2，其中商業(yè)面積2200m2，其余為住宅面積。建筑容積率≤2.2建筑覆蓋率≤35％建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過24米機動車泊位數(shù)：11084m72.4m123.9m126m8項目狀況——項目周邊待建地塊情況123456781、配套設(shè)施用地，擬建綜合市場、社區(qū)管理機構(gòu)，占地3000，容積率0.5；2、停車+市政配套設(shè)施，提供200車位、公廁、垃圾站，占地7675，容積率0.5；3、配套設(shè)施用地，九班幼兒園，占地3187，容積率0.8；4、商業(yè)服務(wù)+旅游用地，占地5169，容積率2.2；5、醫(yī)療衛(wèi)生用地，區(qū)級醫(yī)院分院（50床），占地4039，容積率1.86、體育用地，體育館+網(wǎng)球場，占地10040；7、配套設(shè)施用地，54班九年一貫制學(xué)校，400m標準運動場，占地40458，容積率0.658、會議中心+酒店，300床以上酒店，400公用車位，占地64558，容積率1.599、住宅用地，占地面積7036，容積率2.2本項目9項目狀況——項目四至NSWE體育用地、梅沙學(xué)校內(nèi)環(huán)路、國際會議中心地塊海語東園鹽壩高速10地塊現(xiàn)狀狀未作三通通一平地面無建建（構(gòu)））筑物11國際學(xué)校校會議中心心梅沙學(xué)校校鹽田體育育中心幼兒園五星級酒酒店海濱公園園本項目醫(yī)院項目周邊邊配套狀狀況五分鐘步步行圈周邊配套套有梅沙沙中學(xué)、、國際學(xué)學(xué)校、幼幼兒園、、菜市場場、公共共停車場場、梅沙沙醫(yī)院。。形成完完善“5分鐘生活活圈”目目前，各各項配套套處于待待建、在在建狀態(tài)態(tài)。梅沙學(xué)校校正在建建設(shè)中國際會議議中心年年底動工工12市場狀況況分析13國際級定定位國際級海海濱旅游游度假勝勝地；國際級會會議展覽覽中心；；國際級海海濱居住住區(qū)；發(fā)展現(xiàn)狀狀深圳市山山海風(fēng)光光的標志志；與市市區(qū)區(qū)適適度度的的距距離離；；豐富富的的休休閑閑度度假假資資源源；；大梅梅沙沙片片區(qū)區(qū)價價值值挖挖掘掘14大梅梅沙沙房房地地產(chǎn)產(chǎn)已已售售完完項項目目一一覽覽樓盤性質(zhì)占地面積建筑面積總套數(shù)主力戶型入伙日期開發(fā)商銷售期銷售速度有無投資回報承諾均價（元/m2）東海岸一期住宅13180287003759各類型均有2004.4.30萬科地產(chǎn)一年約60套/月無多層公寓6000，山邊TH8000，水邊TH10000心海假日酒店式公寓3999.9895510045m2一房一廳2002.4.29心海投資7個月約15套/月無8000（包裝修家電）水云間酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一廳2002.9琪祥地產(chǎn)一年約20套/月無7800（包裝修家電）雅蘭酒店產(chǎn)權(quán)式酒店117501284616040m2一房一廳2001.4.23雅蘭置業(yè)10個月約16套/月有13000海景酒店產(chǎn)權(quán)式酒店11596.314088130（銷售套數(shù)）40m2一房一廳2001.8.31秀峰地產(chǎn)一年約10套/月有1200015大梅梅沙沙房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在售售項項目目一一覽覽樓盤性質(zhì)占地面積（m2）建筑面積（m2）總套數(shù)主力戶型開發(fā)商銷售率銷售期銷售速度銷售時有無投資回報承諾均價（元/m2）東海岸二期公寓/別墅8000064000約420套各類型均有萬科地產(chǎn)75%七個月約45套/月無，可代租8500/14000倚天閣酒店式公寓78021075016345、62公寓平葉投資80%一年約11套/月無，可代租13000海語東園酒店式公寓93002050024649-70兩房新華置業(yè)95%十六個月約14套/月有8300I領(lǐng)海酒店式公寓6324.11196518940-63公寓海闊投資90%一年約14套/月無，可代租13000海世界酒店式公寓107652220430449-63一房京地投資40％五個月約20套/月無，可代租15000心海伽藍住宅1960251216307各類型均有心海投資30％五個月約18套/月無900016片區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場狀狀況況———物物業(yè)業(yè)類類別別與與產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征分分析析大梅梅沙沙物物業(yè)業(yè)主主要要是是以以酒酒店店以以及及酒酒店店式式公公寓寓等等投投資資型型和和度度假假居居住住型型物物業(yè)業(yè)為為主主近一兩兩年出出現(xiàn)了了以萬萬科東東海岸岸為代代表的的少量量住宅宅項目目公寓及及一房房一廳廳為片片區(qū)主主力產(chǎn)產(chǎn)品，其中中又以以70m22以內(nèi)內(nèi)的總總價較較低的的一房房和兩兩房為為最主主力產(chǎn)產(chǎn)品。。心海伽伽藍110m2以下單單位占占65％，，東海海岸一一期一一房及及兩房房占50％％左右右，二二期一一房及及兩房房占20％％左右右。17片區(qū)區(qū)在在售售項項目目““總總價價/用用途途””二二維維模模型型片區(qū)區(qū)在在售售項項目目多多為為總總價價較較低低的的投投資資型型產(chǎn)產(chǎn)品品片區(qū)區(qū)住住宅宅類類項項目目戶戶型型偏偏大大，，因因此此總總價價較較高高+低高總價價自用用投資資東海海岸岸倚天天閣閣I領(lǐng)領(lǐng)海海海語語東東園園心海海伽伽藍藍海世世界界18片區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場狀狀況況————客客戶戶需需求求分分析析據(jù)訪訪談?wù)劷Y(jié)結(jié)果果可可知知：：70％％的的客客戶戶有有可可能能會會購購買買濱濱海海物物業(yè)業(yè)，，50％％的的客客戶戶購購買買帶帶有有投投資資的的目目的的，，42％％的的客客戶戶選選擇擇了了度度假假加加投投資資的的用用途途，，表表明明他他們們對對物物業(yè)業(yè)的的用用途途抱抱有有多多種種期期望望，，一一旦旦手手中中物物業(yè)業(yè)升升值值到到心心中中理理想想價價位位，，就就有有可可能能放放盤盤，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉橥锻顿Y資客客戶戶。。數(shù)據(jù)來源源于大梅梅沙旅游游客戶及及看樓客客戶訪談?wù)劷Y(jié)果19片區(qū)房地地產(chǎn)市場場狀況———客戶戶分析片區(qū)典型型樓盤客客戶狀況況資料來來自來自自海語東東園銷售售統(tǒng)計82%的成交客客戶屬于于多次置置業(yè)。成交客戶戶在市內(nèi)內(nèi)工作的的區(qū)域33%在福田，，12%在羅湖，，11%在南山，，4%在鹽田，，共占60%；成交客客戶主要要在市內(nèi)內(nèi)工作。。66%的成交客客戶純投投資行為為，以投投資收益益為目的的32%的成交客客戶用于于度假居居住，屬屬于保障障型投資資者，這這類客戶戶在現(xiàn)階階段存在在自用需需求，他他們認可可物業(yè)價價值，當當投資價價值大于于自用價價值時，，會將物物業(yè)變現(xiàn)現(xiàn)20片區(qū)房地地產(chǎn)市場場狀況———客戶戶總結(jié)片區(qū)絕大大多數(shù)客客戶是““投資客客”和““準投資資客”投資客——專業(yè)炒家家，以投投資收益益為目的的。準投資客客多次置業(yè)業(yè)者居多多客戶來源源區(qū)域主主要為福福田、羅羅湖、南南山等市市內(nèi)區(qū)域域客戶普遍看好好片區(qū)前景，，物業(yè)升值潛潛力具有一定的自自用需求，認認可物業(yè)價值值，當投資價價值>自用價價值時會選擇擇變現(xiàn)購買物業(yè)以使使自身財富保保值21片區(qū)房地產(chǎn)市市場狀況———銷售狀況銷售狀況總結(jié)片區(qū)總體銷售速度比較慢片區(qū)住宅項目銷售速度很慢投資型產(chǎn)品銷售速度略快于住宅項目樓盤性質(zhì)總套數(shù)主力戶型銷售率銷售期銷售速度均價（元/m2）倚天閣住宅163公寓80%一年約11套/月13000海語東園酒店式公寓246兩房95%十六個月約14套/月8300I領(lǐng)海酒店式公寓189公寓90%一年約14套/月13000海世界酒店式公寓304公寓40％五個月約20套/月15000心海伽藍住宅307各類型均有30％五個月約18套/月900022樓盤性質(zhì)占地面積（m2）容積率主力戶型開發(fā)商預(yù)計推出時間京基五星級酒店酒店700001酒店客房京基地產(chǎn)2005年底湖心島住宅商業(yè)街185801.240m2左右創(chuàng)維2005年鼎太項目住宅商業(yè)街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年東海岸三期住宅----兩房、四房五房Townhouse萬科2005年中碧軒項目住宅160382.2單房、一房碧軒2005年底萬科國際會議中心會議、寫字樓、酒店61729.71.3酒店客房萬科2005年底片區(qū)房地產(chǎn)市市場狀況———下階段將推推出項目23市場分析總結(jié)結(jié)片區(qū)主要物業(yè)業(yè)類型為產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店和酒酒店式公寓，，有少量住宅宅項目片區(qū)最暢銷戶戶型區(qū)間為35m2－90m2的一房、兩房房投資產(chǎn)品片區(qū)絕大多數(shù)數(shù)客戶是“投投資客”和““準投資客””客戶來源區(qū)域域主要福田，，南山等市內(nèi)內(nèi)區(qū)域片區(qū)投資型物物業(yè)銷售情況況良好片區(qū)下階段推推出項目多以以小戶型為主主，面積集中中在40-50m224項目客戶分析析25中大型企業(yè)管管理層外資企業(yè)高級級職員深圳本土村民民創(chuàng)意階層（廣告、資訊、、IT業(yè)金領(lǐng)）往來商務(wù)人士士度假式長久居住完全投資兼容型投資專業(yè)投資人士經(jīng)濟狀況良好的投資公司中大型企業(yè)管理層中大型私營企業(yè)企業(yè)主外資企業(yè)高級職員投資型自住型大梅沙既有客客戶群核心客戶26深圳人投資方方式的轉(zhuǎn)變深圳人投資已已從單純的為為未來保障而而“儲蓄”，，轉(zhuǎn)變?yōu)闉橄硐硎苌?，為為生活方式的的轉(zhuǎn)換而投資資。為生活質(zhì)量的的升級為退休之后生生活的保障購置小戶型放租購置大面積單單位自住將現(xiàn)有住宅放放租或出售購置濱海住宅宅退休后自住為未來生活做做準備，生活活方式的轉(zhuǎn)換換大梅梅沙沙為為深深圳圳人人未未來來生生活活轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換提提供供了了基基地地。。隨著著大大梅梅沙沙開開發(fā)發(fā)進進程程的的加加快快，，片片區(qū)區(qū)將將趨趨于于成成熟熟，，自自住住客客戶戶所所占占比比例例將將增增大大。。27客戶定定位解解決思思路找出目目標客客戶針對他他們打打造產(chǎn)產(chǎn)品及及形象象對投資資客戶戶產(chǎn)生生影響響引導(dǎo)投投資客客戶購購買目標達達成抓住有有自住住需求求客戶戶的心心理，，設(shè)計計出契契合其其需要要的產(chǎn)產(chǎn)品，，一方方面具具備投投資價價值，，另一一方面面也提提供了了轉(zhuǎn)換換生活活方式式、享享受人人生的的最佳佳空間間。同同時，，通過過這些些客戶戶來打打造口口碑，，引導(dǎo)導(dǎo)純投投資客客戶購購買。。28潛在的的客戶戶在哪哪里？？29需求階階段分分析生理需需要自我實實現(xiàn)需需求尊重需需求社交需需求安全需需要地段價價值在大梅梅沙擁擁有一一套房房人文氛氛圍在大梅梅沙擁擁有一一處心心靈的的家園園產(chǎn)品特特征在大梅梅沙擁擁有一一套富富有特特色的的房從單純純的有有房住住過渡渡到人人的自自我實實現(xiàn)的的需求求30典型客客戶描描述描述一一：——某某港資資公司司老總總性別：：男教育程程度：：未知年齡：：未知置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷：：萬科十十七英英里等等買房語語錄：：購買萬萬科十十七英英里最最主要要的還還是為為了以以后自自己退退休后后來住住，房房子買買過很很多，，現(xiàn)在在也不不再為為了單單純賺賺錢而而買房房，而而是為為了老老了之之后有有一個個可以以享受受生活活的空空間。。——現(xiàn)現(xiàn)在買買房就就是為為了提提前占占有稀稀缺資資源。。31典型客客戶描描述描述二二：——就就職于于某會會計師師事務(wù)務(wù)所性別：：男（其其父為為某職職能部部門領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，，現(xiàn)與與家人人同住?。┙逃坛潭龋海喊拇罄麃咰PA年齡：：30置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷：：買過一一些羅羅湖的的房愛好：：上網(wǎng)，，打游游戲，，跟朋朋友一一起出出去玩玩買房語錄：：家里很寬，，再住多少少人都沒問問題，肯定定不是買來來自己住的的。買房子肯定定不想虧本本啦～最好好就是過兩兩年有的賺賺就轉(zhuǎn)手賣賣出去。買過好幾次次房，不過過又都賣了了，多少也也有賺一些些，自己名名下有太多多房子不太太好。大梅沙？還還可以吧，，離市區(qū)不不是太近，，不會太張張揚，可以以經(jīng)常跟朋朋友過去玩玩，省了賓賓館錢了。。當然，能能夠賺一些些補貼一下下油錢也好好啊，哈哈哈?！械馁嵸嵶詈?！32典型客戶描描述描述三：——某外貿(mào)貿(mào)公司主管管性別：女教育程度：：本科年齡：31置業(yè)經(jīng)歷：：西海明珠愛好：因為工作很很忙，所以以沒什么特特別的愛好好。最多就就是跟朋友友一起去酒酒吧買房語錄：：本來準備移移民加拿大大，現(xiàn)在由由于某些原原因暫時不不去了，省省下一筆錢錢不準備白白白放著。。大梅沙的房房子，要是是有的賺一一定會考慮慮，投資價價值和升值值空間最重重要。當然然，自己過過去住住也也不錯，還還可以招待待朋友。因為自己對對房地產(chǎn)不不熟悉，因因此要求口口碑要好。?！斏魍锻顿Y，希望望能有所收收獲。33典型客戶描描述描述四：木棉花———某房地產(chǎn)產(chǎn)公司項目目經(jīng)理性別：女教育程度：：未知年齡：保密置業(yè)經(jīng)歷：：未知愛好：旅游、上網(wǎng)網(wǎng)、讀書買房語錄：如果是大梅梅沙的房子子，那么除除了投資之之外還要有有很多額外外的東西，，最好有公公共活動空空間，比如如說燒烤吧吧、頂層開開放平臺之之類的，不不一定要很很大，但要要適合朋友友在一起觀觀景聊天。。房子只是是物業(yè)，，一定要要有空間間給予朋朋友們在在一起談?wù)勌煺f地地。——一定定要有能能和朋友友一起玩玩的空間間！34典型客戶戶描述描述五：：艾領(lǐng)海———某IT公司司老總性別：男教育程度度：清華MBA年齡：36、鉆鉆石王老老五置業(yè)經(jīng)歷歷：華僑城錦錦繡花園園、香蜜蜜湖熙園園。愛好：結(jié)交形形形色色、、三教九九流的朋朋友，擁擁有很多多的社交交圈。實況速遞遞：最近在他他身上發(fā)發(fā)生了兩兩件事，，第一是是在大梅梅沙買了了他的第第三套房房，他把把這套房房叫“根根據(jù)地””；第二二是參加加了晚報報組織的的“萬人人牽手活活動”，，又結(jié)識識了一幫幫新朋友友。上周就帶帶這幫朋朋友到他他的“根根據(jù)地””論道+麻將。。另據(jù)報料料：自從從他買了了這套房房后曾分分別帶若若干女友友前往。。35這些潛在在客戶的的共同特特征有支付能能力，已已有一套套以上居居所高級灰有較穩(wěn)定定的同業(yè)業(yè)、朋友友圈層渴望“中中心化””，抗拒拒被“邊邊緣化””文化層次次較高，，追求時時尚，內(nèi)心具小小資情節(jié)節(jié)具共同隱隱性需求求的群體體不愿脫離離城市又又渴望寧寧靜，不脫離群群體、渴渴望融合合36城市新階階層的誕誕生在深圳這這種多元元化和包包容性極極強的大大都市，，中產(chǎn)階階級、小小資、bobo族既不不是首先先誕生在在這片土土地，也也沒有在在此擎起起鮮明的的旗幟，，這個城城市未曾曾在城市市文化上上引領(lǐng)中中國。先富起來的城城市，逐漸出出現(xiàn)了這樣一一個階層，他他們喜歡炫耀耀、但標榜內(nèi)內(nèi)涵；他們擁擁有優(yōu)越生活活，更向往卓卓越體驗。他他們是成熟的的，同時玩興興不減，汽車車、房子在他他們看來都是是玩具。最重要的是，，他們只愿和和同類的人交交往、分享………他們的出現(xiàn)，，標志著深圳圳第一次出現(xiàn)現(xiàn)了擁有自己己獨特文化烙烙印的階層，，我們暫且稱稱之為——“優(yōu)?階層””37沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感責(zé)任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感財富層面價值層面舊式轉(zhuǎn)型新式高中低優(yōu)?階層的財財富/價值觀觀38優(yōu)?階層所處處價值階段分分析基本追求求同求異優(yōu)越性追求自我滿足追求主要所處的心理需要層次生理+安全安全——歸屬歸屬——尊重尊重+自我實現(xiàn)自我實現(xiàn)影響價值判斷的主要因素自我需要、以自我為中心從眾、他人的水平與評價個性化、他人的水平與評價個性化與自我需要、他人評價與自我需要自我需要主要消費動機求廉、求實等從眾求名、求新、求美等求實、求美、求便、求名、求新、惠顧、好癖等求便、求實、求美、惠顧、求新、求名、求廉、從眾等客戶主觀價值追求普通城市住宅；住宅功能性價比高市場公認的產(chǎn)品；從眾，羊群效應(yīng)；市場盲目需求；潮流；追求新奇；追求物質(zhì)產(chǎn)品高度的舒適性；強調(diào)可炫耀性；資源和空間的超大占有；適合自己生活行為開始趨于理性；顯示個性的生活方式；在乎自己需求，別人的評價；強烈的身份感；生活需求本質(zhì)上的回歸；高度個性化；追求實質(zhì)用途；“他們夢想擁有這樣一所房子：在這里他們可以平靜下來，不再為野心所累。”39優(yōu)?階層所處處價值階段分分析基本追求求同求異優(yōu)越性追求自我滿足追求需求產(chǎn)品的實質(zhì)特征使用的功能性較好價格低廉大眾化產(chǎn)品舒適、實用市場潮流建筑產(chǎn)品本身以及社區(qū)硬件環(huán)境的創(chuàng)新和改善；形式上有較大的提高；賣點和個性突出；講究品牌和潮流從物質(zhì)產(chǎn)品過度到精神產(chǎn)品追求舒適性和炫耀感與下一層的人群有明顯的區(qū)隔；階層分化，階層人文濃厚產(chǎn)品有明顯的階層標簽引領(lǐng)潮流，總是成為市場追捧的對象寧靜、私秘性強，不張揚，完全的人性空間充滿友善和協(xié)調(diào)的社區(qū)環(huán)境居住人群的精神主導(dǎo)著社區(qū)的人文環(huán)境追求舒適性公建基本的生活配套基本的生活、娛樂、休閑等配套帶有炫耀性的、品牌的高檔消費配套要求高檔的生活休閑配套，對環(huán)境的質(zhì)感和服務(wù)要求非常高。象一個展示階層生活的舞臺更多的追求自然，讓環(huán)境與人與人之間達到良好的協(xié)調(diào)，寸度和氛圍達到行事從容性價比高中等中等高高形象——識別性品牌（造作）階層的標簽返樸（自然）40優(yōu)?階層對物物業(yè)的共同需需求與朋友在一起起圈子第三地投資價值功能多樣化根據(jù)地公共活動空間間升值空間41優(yōu)?階層的物物業(yè)是……42SPR的誕生生SPR(SpecialPeopleResort)——朋友友圈子聚會的的場所KOYOO大大梅沙項目首首次引入SPR概念43SPR是什么么？SPR第三空間商務(wù)辦公度假居住突破傳統(tǒng)物業(yè)業(yè)類型之間的的清晰界限產(chǎn)品使用功能能同時滿足居居住、度假、、商務(wù)辦公、、甚至商業(yè)功功能一個舒服的社社交聚會場所所，另一個““起居室”，，既可以會客客，也可以獨獨自在這里放放松身心SOHO也是是SPR的一一種形式獨特體驗的場場所空間的多種可可能性不可模仿的不抄襲任何的的44SPR是———其實我們身邊邊的文化與藝藝術(shù)早已不再再是涇渭分明明，他們都在在一種叫做““策源地”的的區(qū)域中集合合，在此中，，地產(chǎn)商、策策劃人、電視視導(dǎo)演、明星星，社會名流流，鋼琴師，，攝影師，建建筑師，畫家家等都排排坐坐，既都參與與其中，同時時又是消費者者深圳精神、、深圳文化化的策源地地45SPR意味味著烏托邦式精精神融合的的領(lǐng)域城市先鋒，，文明與藝藝術(shù)的探索索者創(chuàng)意人群的的精神家園園平等的關(guān)系系，真誠面面對居住、工作作場所外的的第三地46產(chǎn)品定位下下的項目價價值分析現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)內(nèi)物業(yè)可分分為產(chǎn)權(quán)式式酒店、度度假類物業(yè)業(yè)與純住宅宅物業(yè)；假假設(shè)本項目目打造成以以上三種物物業(yè)，可以以得到其價價值分布，，如右圖所所示。定位脫離產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店與住宅的的定勢，跳跳出片區(qū)小小戶型投資資產(chǎn)品激烈烈的競爭市市場，創(chuàng)造造較高的銷銷售價格及及升值空間間。高高低低1432度假物業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店店純住宅利潤實現(xiàn)：：價格利潤率SPR市場競爭力力：品牌產(chǎn)品市場接接受度形象47項目的客戶戶定位房地產(chǎn)圈藝術(shù)圈投資客文藝圈IT圈……投資客各種圈子人人群（優(yōu)?階層））其他偶得人人群++48KOYOO的SPR——項項目命名建建議優(yōu)品?鋒尚尚優(yōu)品?別處處優(yōu)品?藝術(shù)術(shù)優(yōu)品?藝墅墅優(yōu)品建筑II優(yōu)品建筑49價格區(qū)間定定位50品質(zhì)高品質(zhì)低價價格高品質(zhì)高價價格低品質(zhì)低價價格低品質(zhì)高價價格700090001100013000元/m2價格I領(lǐng)海海世界心海伽藍海語東園倚天閣價格定位———片區(qū)樓樓盤價格分分布東海岸（非別墅））51確定本項目目可比實例例產(chǎn)品品牌外部萬科東海岸100100100海語東園本項目90807090100120海語東園與與本項目地地塊相鄰，，而且各項項經(jīng)濟指標標及其類似似萬科東海岸是是片區(qū)內(nèi)最大大的居住類項項目，產(chǎn)品線線與本項目有有很大的可比比性。52通過比準價格格得出初步價價格定位上限下限8500元/m27200元/m2本項目初步價價格定位項目各項指標權(quán)重各項指標打分得分售價外部資源品牌產(chǎn)品外部資源品牌產(chǎn)品萬科東海岸0.60.20.21001001001008500海語東園907080847140本項目9010012098850053TheendThanks！54SPR——滿滿足多種使使用功能滿足多種功能能，可以自由由組合搭配，，即插即用。。55SPR———

“PARTY這這東西”陳逸飛的唯美美派對、孫孟孟晉的搖滾、、謝暉的足球球派對、衛(wèi)慧慧的寫家派對對、爾東強的的唐裝派對………在霓虹閃閃爍的暗夜里里，在各種名名目的包裝下下，派對們粉粉墨登場。派對的實質(zhì)，，不過是一群群拉幫結(jié)伙扎扎堆取樂。在在以前，這種種東西通常被被冠以聯(lián)歡會會、茶話會、、聯(lián)誼會等名名稱，現(xiàn)在這這些詞都已經(jīng)經(jīng)帶上了懷舊舊的色彩。同同樣內(nèi)容通通通被改成為一一個音譯詞：：派對?；蛘哒吒静蛔g，，人們說“PARTY””,努力地發(fā)發(fā)著輕飄飄的的鼻音，美式式的。評論家吳亮說說：“交際是是一群熟悉的的人加一群陌陌生的人，一一群男人加一一群女人，一一群搞藝術(shù)的的人加一群愛愛藝術(shù)的人，，一群風(fēng)雅的的人加一群附附庸風(fēng)雅的人人，一群忙里里偷閑的人加加一群游手好好閑的人。””——仿佛就是是對派對惟妙妙惟肖的素描描《新周刊》56SPR——結(jié)結(jié)社、圈圈子57SPR——第第三空間給給自己家庭——生活活之所，公司司——工作之之所，第三空間(ThirdPlace)——精神棲息之所所第三空間在哪哪里？它是城城市人居的一一次物質(zhì)提升升和精神備份份，它是容納納個性，品質(zhì)質(zhì)、精神流向向和成就感的的溫室，它是是真真正正的的差異化生存存。第二套房房的門檻并非非每個人都跨跨的過，第三三空間的憧憬憬卻常駐在每每個人心中靈魂不僅住在在身體里，靈靈魂也需要一一個物理空間間，個人的喜喜好，趣味與與追求才得以以像植物一樣樣靜靜生長58優(yōu)?階層的SPR———

游戲人家家職業(yè)經(jīng)理人的的客廳小時候總喜歡歡擺弄積木，，東拼西接，，模仿成人的的世界構(gòu)筑自自己的小天地地。今天，我我們所謂的““游戲居家””就是要創(chuàng)造造一種自由、、靈動、多變變的生活形態(tài)態(tài)。59優(yōu)?階層的SPR———

非常色人人家盧卡和芳登是是意大利設(shè)計計行業(yè)的一對對驕子，年輕輕的他們已小小有成就，令令人艷羨。他他們在效外擁擁有有所被朋朋友們稱為““色彩花園””的房子，空空間不大，但但因為色彩的的濃郁而顯得得獨特別致。。60優(yōu)?階層的SPR———

生活就是是大廚房當廚房不再只只是滿足溫飽飽的場所，而而成為一種生生活方式之后后，我們也許許需要一個更更大的廚房，，不僅可以燒燒菜做飯，還還可以娛樂、、休閑、聚會會，幻想在誘誘人香氛中，，一些纏綿的的故事即將發(fā)發(fā)生……61優(yōu)?階層的SPR———

家的中心心就是床家的中心就是是床，還可以以辦公，可以以早餐，或許許，衛(wèi)浴也在在客廳里，家家是一門生活活的藝術(shù)。62優(yōu)?階層的SPR———浴房63設(shè)計思路探討討64物業(yè)形態(tài)初探探以各項指標做做滿計住宅單層面積積共計3500m2,其中1/3為5層，2/3為6層。商業(yè)部分可做做層高6米，，位于住宅下下部。24M65產(chǎn)品定位———空間組合戶型面積（M2）比例（％）三房兩廳10050兩房一廳8040單房4010基本空間組合空間3+12+132166戶型設(shè)計標準準間形式劃分分，可以打通通組合，形成成更多產(chǎn)品形形式67α—room（生活魔方））大空間無限分分隔的戶型設(shè)設(shè)計從傳統(tǒng)的menuplan模式———大空間平平面（freeplan）模式68+=+=+=oror以單單元元模模數(shù)數(shù)的的一一個個““menuplan””（（居居住住菜菜單單））單一一的的組組合合模模式式————具具有有可可變變性性住住宅宅（（flexhousing））模模式式………Box-Living的的平平面面組組合合形形式式69物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)建建議議最大大化化的的層層高高地下室作作為核增增面積，，提供特特別體驗驗空間商業(yè)部分分做兩層層，位于于其中一一棟住宅宅下部。。屋頂作為為泛會所所，或降降低層高高，樓層層中間做做架空層層24M3.6m3.6m3.3m3.3m3.3m3.6m3.3m4.2m4.2m4.2m5.7m5.7m住宅商業(yè)地下室70soho——空空間隨隨人人而定定71精神圖騰騰公共會客客廳臨內(nèi)環(huán)路路設(shè)置一一棟獨立立建筑，，極具象象征性的的，標志志性的，，是愛玩玩、玩的的起的人人的精神神圖騰。。內(nèi)含商業(yè)業(yè)面積72特異體驗驗的場所所經(jīng)過這扇扇門，通通往另一一個世界界73少不了的的藝術(shù)74別墅級地地下空間間75迷你高爾爾夫果嶺嶺別人建在在綠茵曠曠野、山山林幽谷谷間，優(yōu)優(yōu)品?藝藝墅也可可建于房房前屋后后庭院內(nèi)內(nèi)、公共共空間上上?！昂投徊煌钡牡墓部湛臻g76超尺度泳泳池77大梅沙市市場調(diào)查查數(shù)據(jù)Part-I調(diào)查時間間：2004年年7月24日調(diào)查地點點：大梅梅沙（包包括海景景酒店住住客及萬萬科東海海岸看樓樓者）樣本總數(shù)數(shù)：35份有效樣本本數(shù)：34份Back78大梅沙市市場調(diào)查查數(shù)據(jù)－－樓盤79大梅沙市市場調(diào)查查數(shù)據(jù)－－配套80大梅沙沙市場場調(diào)查查數(shù)據(jù)據(jù)－背背景資資料81大梅沙沙市場場調(diào)查查數(shù)據(jù)據(jù)Part-II調(diào)查時時間：：2004年7月30日日調(diào)查對對象：：銀行行職員員等高高端客客戶樣本總總數(shù)：：10份有效樣樣本數(shù)數(shù)：10份份82大梅沙沙市場場調(diào)查查數(shù)據(jù)據(jù)－樓樓盤83大梅沙沙市場場調(diào)查查數(shù)據(jù)據(jù)－配配套84大梅沙沙市場場調(diào)查查數(shù)據(jù)據(jù)－背背景資資料Back85客戶調(diào)調(diào)查小小結(jié)多數(shù)客客戶對對大梅梅沙認認識停停留在在中低低檔海海濱休休閑區(qū)區(qū)印象象上片區(qū)價價值未未深入入被客客戶認認知，，因此此并無無因占占有資資源或或滿足足心理理需求求而產(chǎn)產(chǎn)生的的購買買需要要對片區(qū)區(qū)樓盤盤價值值的認認知集集中在在7000-8000元之間間對購買買大梅梅沙片片區(qū)物物業(yè)的的目的的多為為度假假兼投投資對小區(qū)區(qū)配套套需求求最集集中的的是游游泳池池和健健身房房對于公公共配配套需需求以以及物物管（（酒店店式管管理））內(nèi)容容需求求多元元化客戶普普遍對對大梅梅沙能能提供供的物物業(yè)缺缺乏具具象認認知，，需要要被引引導(dǎo)大梅沙沙片區(qū)區(qū)客戶戶調(diào)查查86走進深圳87深圳歷年GDP情況況2003年年深圳全年年實現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值值約為2860.51億元，，比前年增增長17.3%。大大高于全全國9.1%的平均均水平，深深圳經(jīng)濟依依然保持良良好快速的的增長勢頭頭。億元深圳經(jīng)濟發(fā)發(fā)展形勢882003年年私人汽車車擁有量接接近20萬萬輛，比2002年年增長46.15%深圳市私家家車數(shù)量迅迅速增長，，每百戶擁擁有私人汽汽車約21輛自駕度假旅旅游成為消消費熱點輛深圳私人汽汽車發(fā)展情情況89深圳市歷年年接待游客客量呈明顯顯上升趨勢勢，僅2003年因因非典原因因?qū)е掠慰涂弯J減。深深圳旅游業(yè)業(yè)依然呈良良好增長態(tài)態(tài)勢。萬人深圳各年接接待游客量量情況90一、高新科科技產(chǎn)業(yè)城城市二、現(xiàn)代物物流業(yè)城市市三、區(qū)域性性金融中心心城市四、優(yōu)美的的海濱旅游游城市五、高品味味文化生態(tài)態(tài)城市四、優(yōu)美的的海濱旅游游城市休閑娛樂需需求文化服務(wù)需需求五、高品位位文化生態(tài)態(tài)城市深圳定位：：區(qū)域性國國際化城市市91建設(shè)美麗的的海濱城市市。依托亞亞熱帶濱海海城市特色色和逐步發(fā)發(fā)達的國際際商務(wù)功能能，建設(shè)一一批具有國國際水準的的濱海旅游游度假設(shè)施施、生態(tài)觀觀光旅游設(shè)設(shè)施和會議議展覽設(shè)施施，使深圳圳成為全國國較大的商商務(wù)旅游、、觀光旅游游城市及過過境旅客集集散地?！渣S黃麗滿《在在市委三屆屆八次全體體（擴大））會議上的的講話》目標：世界界濱海家園園旅游觀光光勝地揮別主題公公園及人造造景觀時代代解讀：優(yōu)美美的海濱旅旅游城市92城市經(jīng)濟發(fā)展情況良好私人汽車擁有量大幅度上升深圳的旅游文化城市定位深圳接待游客量逐年上升深圳高額消費階段追求生活質(zhì)量人類社會將將以自我實實現(xiàn)的程度度及“生活活質(zhì)量”的的高低來衡衡量社會成成就旅游、度假假、休閑、、娛樂等日日益被人們們所追求深圳所處的的發(fā)展階段段93走進鹽田94鹽田——海海濱旅游、、生態(tài)城區(qū)區(qū)95鹽田片區(qū)規(guī)規(guī)劃情況城區(qū)性性質(zhì)：：以港口口、旅旅游為為支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，物物流業(yè)業(yè)、商商貿(mào)業(yè)業(yè)、保保稅業(yè)業(yè)為主主的現(xiàn)現(xiàn)代化化海濱濱城區(qū)區(qū)。城區(qū)發(fā)發(fā)展目目標：：突出海海濱城城區(qū)特特點，，高標標準、、高速速度、、高水水平地地進行行城市市建設(shè)設(shè)，爭爭取在在下個個世世紀初初將鹽鹽田區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)成為為一個個功能能分區(qū)區(qū)明確確、布布局合合理、、城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施完善善、生生活服服務(wù)設(shè)設(shè)施配配套、、環(huán)境境優(yōu)美美的現(xiàn)現(xiàn)代化化海濱濱城區(qū)區(qū)。城區(qū)旅旅游職職能：：大力發(fā)發(fā)展濱濱海旅旅游事事業(yè)，，建設(shè)設(shè)成為為深圳圳市東東部旅旅游基基地和和濱海海旅游游度假假區(qū)。。對山山區(qū)旅旅游資資源，，在保保護生生態(tài)環(huán)環(huán)境的的前提提下可可適度度發(fā)展展觀光光旅游游、海海洋旅旅游、、文化化科技技旅游游等城市組組團功功能：：沙頭角角組團團：鹽鹽田區(qū)區(qū)的行行政和和文化化中心心鹽田組組團：：鹽田田港生生產(chǎn)及及其后后勤服服務(wù)基基地梅沙組組團：：深圳圳海濱濱旅游游度假假區(qū)和和東部部旅游游服務(wù)務(wù)基地地城市規(guī)規(guī)模：至2010年，人人口控控制規(guī)規(guī)模20萬；人人口彈彈性規(guī)規(guī)模24萬。96鹽田區(qū)區(qū)特征征與優(yōu)優(yōu)勢城區(qū)特特征：山地海海濱型型城區(qū)區(qū)港口交交通樞樞紐城城區(qū)海濱旅旅游區(qū)區(qū)邊境口口岸城城區(qū)外向型型、勞勞動密密集型型經(jīng)濟濟的特特征外來人人口占占多數(shù)數(shù)的移移民城城區(qū)城區(qū)發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢：：新區(qū)成成立，，營造造新的的經(jīng)濟濟增長長點港口樞樞紐優(yōu)優(yōu)勢良好自自然資資源及及海濱濱旅游游優(yōu)勢勢地理位位置優(yōu)優(yōu)勢972004年上半半年鹽鹽田區(qū)區(qū)總體體住宅宅銷量量較小小，僅僅1181套，而而全市市其他他各區(qū)區(qū)銷量量均在在10000套以上上。與全市市相比比，鹽鹽田區(qū)區(qū)住宅宅銷售售以高高端產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，單價價6000-8000元銷量量百分分比高高出全全市20％多。。2004年年1～～3季季度鹽鹽田區(qū)區(qū)銷售售住宅宅價位位分類類2004年年1～～3季季度鹽鹽田區(qū)區(qū)住宅宅價位位分類類98鹽田區(qū)區(qū)住宅宅銷售售面積積前5名（（占本本區(qū)總總銷售售面積積82.4%）1.深深圳市市萬科科房地地產(chǎn)有有限公公司萬萬科科東海海岸社社區(qū)（（一期期）2.深深圳市市維拉拉頓房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司云云深深處別別墅區(qū)區(qū)3.深深圳市市新華華置業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)有有限公公司海海語語東園園4.深深圳拓拓勁房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司新新世世界倚倚山花花園5.深深圳桑桑達房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司棕棕櫚櫚灣鹽田區(qū)區(qū)住宅宅銷售售金額額前5名（（占本本區(qū)總總銷售售金額額82.8%））1.深深圳市市維拉拉頓房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司云云深深處別別墅區(qū)區(qū)2.深深圳市市萬科科房地地產(chǎn)有有限公公司萬萬科科東海海岸社社區(qū)（（一期期）3.深深圳市市新華華置業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)有有限公公司海海語語東園園4.深深圳拓拓勁房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司新新世世界倚倚山花花園5.深深圳市市海闊闊投資資有限限公司司海海闊闊.凌凌海2004年上半半年鹽鹽田區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)銷銷售龍龍虎榜榜99鹽田區(qū)區(qū)住宅宅銷售售面積積前5名（（占本本區(qū)總總銷售售面積積84.4%）1、深深圳市市萬科科房地地產(chǎn)有有限公公司萬萬科科東海海岸社社區(qū)2、深深圳市市維拉拉頓房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司云云深深處別別墅區(qū)區(qū)3、深深圳拓拓勁房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司新新世世界倚倚山花花園4、、深深圳圳市市富富春春東東方方房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司天天琴琴灣灣5、、深深圳圳市市心心海海投投資資發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司心心海海伽伽藍藍雅雅居居鹽田田區(qū)區(qū)住住宅宅銷銷售售金金額額前前5名名（（占占本本區(qū)區(qū)總總銷銷售售金金額額83.2%））1、、深深圳圳市市萬萬科科房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有限限公公司司萬萬科科東東海海岸岸社社區(qū)區(qū)2、、深深圳圳市市維維拉拉頓頓房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司云云深深處處別別墅墅區(qū)區(qū)3、深圳圳市富春春東方房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司天天琴灣灣4、深圳圳拓勁房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司新新世界倚倚山花園園5、深圳圳市京地地投資發(fā)發(fā)展有限限公司海海世界公公寓2004年第三季季度鹽田田區(qū)房地地產(chǎn)銷售售龍虎榜榜100鹽田市場場小結(jié)片區(qū)樓盤盤主要集集中在沙沙頭角和和梅沙兩兩個組團團，五個個項目的的銷量就就占到片片區(qū)銷量量的80％以上；鹽田區(qū)住宅開開發(fā)量及銷售售量均偏??；；樓盤多以山海海景觀為資源源，定位為中中高檔樓盤。。101走進大梅沙102西部景區(qū)：海海上田園、光光明農(nóng)場，以以自然田園風(fēng)風(fēng)光為主；南部蛇口景區(qū)區(qū)：海上世界界、步行廣場場、風(fēng)情酒吧吧街，以獨有有的海上風(fēng)情情休閑觀光為為主；中部華僑城景景區(qū)：世界之之窗、歡樂谷谷、民俗文化化村、錦繡中中華，以人文文景觀、主題題公園為主；；東部景區(qū)：大大、小梅沙海海濱公園，溪溪沖、下沙、、南澳海濱度度假區(qū)，以自自然的山海風(fēng)風(fēng)光為主西部旅游觀光區(qū)華僑城旅游景區(qū)東部濱海旅游游度假區(qū)蛇口觀光區(qū)大鵬灣深圳主要旅游游區(qū)大梅沙103大梅沙片區(qū)由由大梅沙、成成坑、上坪三三個村組成；；總面積約為250公頃，擁有1.8公里長黃金海海岸線及18萬平方米天然然優(yōu)質(zhì)沙灘；；常住人口600余人,暫住人口約6000人，總?cè)丝?600人；大梅沙空間特特點：傳統(tǒng)居居民以不同的的集聚程度自自然發(fā)展形成成,整體布局較為為松散,沒有高聳建筑筑,尺度宜人,街道多為小巷巷.沒有主要地標標,天際線沒有進進行開發(fā);大梅沙基本狀狀況104獨一無二山海海自然資源擁有2公里長長、30至60米寬的優(yōu)優(yōu)質(zhì)海灘，沙沙灘平緩，沙沙質(zhì)細軟；能見度超過優(yōu)優(yōu)質(zhì)海濱浴場場的國際標準準，無懸浮物物；背倚滿目青翠翠的梧桐山，，山水環(huán)抱，，造就少見山山海景觀；2003年大大梅沙海濱公公園共吸引游游客達450萬人人次相對于于東部部其他他濱海海度假假區(qū)，，大梅梅沙配配套起起點高高，交交通便便利性性好大梅沙沙旅游游資源源105大梅沙沙海濱濱旅游游人流流量萬人大梅沙沙海濱濱旅游游總?cè)巳藬?shù)以以每年年約20%的速度度增長長2003年大梅梅沙接接待游游客排排名全全市景景點第第一由于目前前大梅沙沙海濱浴浴場為免免費開放放，故其其營業(yè)收收入較少少2003年接待待游客和和營業(yè)收收入前五五名景點點——資料料來源《《深圳市市旅游局局》大梅沙旅旅游市場場現(xiàn)狀名次接待游客排名營業(yè)收入排名利潤總額排名1大梅沙海濱公園歡樂谷歡樂谷2歡樂谷世界之窗世界之窗3世界之窗

沙河高爾夫球會觀瀾湖高爾夫球會4仙湖植物園

觀瀾湖高爾夫球會特發(fā)高爾夫俱樂部

5明思克航母世界明思克航母世界沙河高爾夫球會106鹽壩高速速鹽梅公路路大梅沙內(nèi)內(nèi)環(huán)路深鹽公路路沙頭角角段為交交通瓶頸頸大梅沙交交通狀況況107國際級定定位國際級海海濱旅游游度假勝勝地；國際級會會議展覽覽中心；；國際級海海濱居住住區(qū)；發(fā)展目標標18000人口口的海濱濱旅游城城鎮(zhèn)；東部海岸岸旅游的的主要管管理及旅旅游服務(wù)務(wù)中心；；深圳市海海濱風(fēng)光光的標志志；通向梅沙沙郊野公公園的門門戶；大梅沙的的發(fā)展前前景108百億資本本打造東東部時代代大梅沙的的發(fā)展前前景109——打破交交通瓶瓶頸，，50億建建設(shè)東東部快快速通通道“總投投資1.2億元元的鹽田明明珠立立交已建成成通車車。明明珠立立交橋橋西接接深鹽鹽路通通往市市區(qū)，，東接接鹽壩壩高速速公路路至大大小梅梅沙。。雙向向6車車道、、全長長15公里里的鹽排高高速目前正正在加加緊施施工，，預(yù)計計將于于2005年底底全部部完工工。東部通通道目前也也正在在加緊緊規(guī)劃劃設(shè)計計。它它起于于羅芳芳立交交，在在橫崗崗西坑坑與鹽鹽排高高速相相交，，終于于惠鹽鹽高速速，雙雙向6車道道，全全長10.3公公里。。深鹽第第二通通道預(yù)計今今年底底動工工建設(shè)設(shè)。據(jù)據(jù)介紹紹，免免費通通行的的深鹽鹽第二二通道道全長長11.65公公里，，按照照雙向向六車車道高高速公公路標標準進進行設(shè)設(shè)計。。通道道起點點位于于羅沙沙公路路出蓮蓮塘后后第一一個拐拐彎處處，以以隧道道方式式穿越越梧桐桐山，，接明明珠立立交，，與鹽鹽壩高高速銜銜接。。1984年年由國國務(wù)院院批準準建設(shè)設(shè)的大梅沙沙客運運碼頭頭近年來來一直直閑置置。該該碼頭頭與蛇蛇口碼碼頭相相似，，起于于大梅梅沙，，與香香港油油麻地地相接接，，政府府有意意恢復(fù)復(fù)?！薄贝竺飞成车陌l(fā)發(fā)展前前景110——打打造梅梅沙——三洲洲田國國際旅旅游度度假勝勝地利用大大梅沙沙現(xiàn)已已形成成的濱濱海旅旅游設(shè)設(shè)施，，發(fā)展展成為為集水水上活活動、、休閑閑度假假、觀觀海娛娛樂等等功能能為一一體的的國際際級旅旅游度度假區(qū)區(qū)華僑城斥斥資30億元在在三洲田田打造集集生態(tài)旅旅游、休休閑度假假、旅游游觀光和和高尚住住宅于一一體的東東部生態(tài)態(tài)旅游基基地。與與大梅沙沙互動互互利，形形成梅沙沙—三洲洲田度假假區(qū)大梅沙的的發(fā)展前前景111東部華僑僑城介紹紹在2002年11月1日，華華僑城在在鹽田成成功圈地地。由于于深圳政政府最近近公布了了在鹽田田三洲田田和大梅梅沙片區(qū)區(qū)建立一一個總規(guī)規(guī)劃面積積6.55平方方公里的的旅游生生態(tài)區(qū)，，而華僑僑城在旅旅游方面面的功夫夫深，政政府自然然歡迎華華僑城介介入，6.55平方公公里的地地皮由此此全部交交由華僑僑城打理理。華僑僑城向政政府保證證說要在在鹽田再再造一個個“華僑僑城”。。按照華華僑城的的設(shè)想，，鹽田三三洲田生生態(tài)旅游游區(qū)總投投資為20億~25億億元，首首期投入入15億億元，用用3至5年時間間完成建建設(shè)。地塊現(xiàn)狀狀圍墻包裝裝設(shè)計效果果圖112——大梅梅沙國際際會議中中心，啟啟動?xùn)|部部會展經(jīng)經(jīng)濟戰(zhàn)略略會展、會會議對地地方經(jīng)濟濟拉動比比例是1：9。。大梅沙沙國際會會議中心心的建成成，將會會對東部部經(jīng)濟起起到極大大的帶動動作用，，并且將將和三洲洲田生態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)、大梅梅沙海濱濱浴場一一起，組組成一個個會展、、旅游經(jīng)經(jīng)濟的““生態(tài)鏈鏈”，共共同成為為拉動?xùn)|東部經(jīng)濟濟發(fā)展的的“三駕駕馬車””。大梅沙的發(fā)展展前景113大梅沙國際會會議中心“大梅沙國際際會議中心””。地塊總用用地面積6.17萬平方方米，建設(shè)容容積率≤1.3，總建筑筑面積約8萬萬平方米。其其中會議中心心8000平平方米，酒店店約4.6萬萬平方米（其其中7000平方米不能能作為產(chǎn)權(quán)式式酒店），辦辦公2.6萬萬平方米。J402-0127地塊信息交易方式:掛牌類型:

政府出讓地塊位置:鹽田區(qū)地塊面積:61729.70地塊用途:

會議中心、酒店及辦公用地交易截止時間:

2004-07-2815:00底價:

6,000.00(萬元)競得人：深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司成交價:

6,000.00(萬元)114優(yōu)越的的地理理位置置獨特的的山海海景觀觀資源源極具發(fā)發(fā)展空空間的的國際際定位位巨資改改善旅旅游資資源高起點點交通通、配配套規(guī)規(guī)劃會議中中心拉拉動?xùn)|東部經(jīng)經(jīng)濟東進運運動，，大幕幕拉開開大梅沙沙快快步跑跑115大梅沙沙房地地產(chǎn)所所處發(fā)發(fā)展階階段成熟區(qū)域新興區(qū)域起步步發(fā)展展成熟熟首先發(fā)發(fā)展第第二居居所、、酒店店、度度假設(shè)設(shè)施物物業(yè)第二居居所、、第一一居所所并存存，屬屬于中中高檔檔主要是是第一一居所所，有有些物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成成養(yǎng)老老物業(yè)業(yè)大梅沙沙正步步入該該階段段116東海岸岸心海伽伽藍海語東東園倚天閣閣海景酒酒店雅蘭酒酒店I領(lǐng)領(lǐng)海心海假假日水云間間會議中中心梅沙學(xué)學(xué)校國際學(xué)學(xué)校鼎太項項目大梅沙地塊風(fēng)云圖京地酒店京基五星級級酒店濠信項目東海岸地塊塊體育中心碧軒項目海世界大梅沙股份份政府出讓湖心島本項目待建項目已建項目在售項目待出讓項目目117大梅沙地塊概況項目用地面積（平方米）容積率綠地率（％）限高（米）配套已建項目京地酒店39793.651520300公用車位海景酒店115961.23018100公用車位81511.553018

雅蘭酒店117501.23018100公用車位水云間29561.73024

心海假日43032.23030

在售項目海世界107652.52035

倚天閣78021.354018

I領(lǐng)海63241.83024

海語東園93002.23024

心海伽藍1960223045

東海岸2684840.84535

待建項目濠信項目1397270.234524

會議中心645581.53035400公用車位湖心島185801.22020開敞式劇院鼎太項目90101.451018

124691.81020

267001.23015展覽博物館京基五星級酒店7000014050

體育中心68401.31530體育館3200---網(wǎng)球場碧軒項目160382.23024國際學(xué)校3408213024

東海岸地塊575780.74550

168971.24024

待出讓項目大梅沙股份120381.53024

政府出讓311370.64518

81502.53035

1542522024100公用車位118大梅沙房地地產(chǎn)已售完完項目一覽覽樓盤性質(zhì)占地面積建筑面積總套數(shù)主力戶型入伙日期開發(fā)商銷售期銷售速度有無投資回報承諾均價（元/m2）東海岸一期住宅13180287003759各類型均有2004.4.30萬科地產(chǎn)一年約60套/月無多層公寓6000，山邊TH8000，水邊TH10000心海假日酒店式公寓3999.98955100一房一廳2002.4.29心海投資7個月約15套/月無8000（包裝修家電）水云間酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一廳2002.9琪祥地產(chǎn)一年約20套/月無7800（包裝修家電）雅蘭酒店產(chǎn)權(quán)式酒店1175012846160一房一廳2001.4.23雅蘭置業(yè)10個月約16套/月有13000海景酒店產(chǎn)權(quán)式酒店11596.314088130（銷售套數(shù)）一房一廳2001.8.31秀峰地產(chǎn)一年約10套/月有12000119大梅沙房地地產(chǎn)在售項項目一覽樓盤性質(zhì)占地面積（m2）建筑面積（m2）總套數(shù)主力戶型開發(fā)商銷售率銷售期銷售速度銷售時有無投資回報承諾均價（元/m2）東海岸二期公寓/別墅8000064000約420套各類型均有萬科地產(chǎn)75%七個月約45套/月無，可代租8500/14000倚天閣酒店式公寓780210750163公寓平葉投資80%一年約11套/月無，可代租13000海語東園酒店式公寓930020500246兩房新華置業(yè)95%十六個月約14套/月有8300I領(lǐng)海酒店式公寓6324.111965189公寓海闊投資90%一年約14套/月無，可代租13000海世界酒店式公寓1076522204304公寓京地投資40％五個月約20套/月無，可代租15000心海伽藍住宅1960251216307各類型均有心海投資30％五個月約18套/月無9000120樓盤性質(zhì)占地面積（m2）容積率主力戶型開發(fā)商預(yù)計推出時間京基五星級酒店酒店700001酒店客房京基地產(chǎn)2005年底湖心島住宅商業(yè)街185801.240m2左右創(chuàng)維2005年鼎太項目住宅商業(yè)街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年東海岸三期住宅----兩房、四房五房Townhouse萬科2005年中碧軒項目住宅160382.2----碧軒2005年底萬科國際會議中心會議、寫字樓、酒店61729.71.3酒店客房萬科2005年底大梅沙下階階段將推出出項目一覽覽下階段推出出項目多以以小戶型為為主，面積積集中在40-50m2121內(nèi)容東海岸二期（多層部分）海語東園I領(lǐng)海心海伽藍（高層部分）倚天閣海世界公寓————38-50.54m2（94%）——45.78-63.44m2（87%）49.05-63.42m2（69％）一房——47-55m2（27%）80.77m2（5%）75m2（31.2%）83.93-99.47m2（13%）-------兩房78m2（12.8%）71-77m2（41%）110m2（1%）101-108m2（35.5%）——72.54-119.42m2(31%)三房125m2（12.2%）100-110m2（30%）——139-200m2（25.8%）——--------四房144m2（19.1%）153m2（2%）——190-203m2（5.1%）——--------大梅沙在售售物業(yè)戶型型分布酒店類物業(yè)業(yè)多以單房房和一房為為主，居住住類物業(yè)戶戶型全面122鼎太項目整體為商業(yè)業(yè)街形象分為三棟建建筑，分別別為4、5、6層，，全部帶電電梯。住宅開間4m，進深深11-12m，盒盒子狀建筑筑，共500多套，，平均每個個建筑面積積約50m2商業(yè)劃分為為一層及二二層局部，，采用扶梯梯與樓梯連連接，結(jié)構(gòu)構(gòu)柱上下連連通，因此此商業(yè)街鋪鋪形狀與住住宅相同，，劃鋪形式式未定。部分效果圖圖在建項目Back123湖心島項目目（過程方方案）整個社區(qū)由由建筑、廣廣場及水系系組成。建建筑分為四四層，底層層以商業(yè)為為主，2、3、4層以住宅為為主。規(guī)劃劃中的劇院院設(shè)于1、2層?？偯娣e：22001m2，住宅14156m2，商業(yè)7003m2，劇場842m2。在建項目124碧軒項目（（過程方案案）在建項目占地面積16038m2，容積率2.2?？偺讛?shù)為480套，以單房房和一房為為主，單房房154戶，一房房148戶。初步定于于2005年5月中旬完完成所有有施工圖圖設(shè)計。。125萬科東海海岸二期期在售項目目126樓盤名稱萬科東海岸

所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積26.8萬平方米，建筑面積21.5萬平方米，容積率0.8物業(yè)管理費多層:1.95元每平方米.公寓.小高層:2.9元每平方米TOWNHOUSE:3.15元每平方米別墅:3.98元每平方米客戶以市區(qū)為主，職業(yè)較分散，包含企業(yè)主、公司管理層及白領(lǐng)和部分的外地客戶開盤日期一期2003年7月5日二期2004年7月3日功能定位住宅實際銷售中小戶型以休閑度假酒店式公寓推出戶型公寓：40－43平方米一房：54平方米兩房：84平方米三房：110平