2012仙桃現(xiàn)代森林國(guó)際城營(yíng)銷策劃報(bào)告

現(xiàn)代·森林國(guó)際城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷管理部2012年5月前言這不是一次形象秀稿，這也不是一個(gè)天馬行空的策略提報(bào)，我們更留意方案的落地與執(zhí)行。本方案由營(yíng)銷管理部工作人員對(duì)仙桃市場(chǎng)進(jìn)行深化調(diào)研，以及結(jié)合前期操作現(xiàn)代·明珠新城項(xiàng)目的操盤(pán)閱歷，并細(xì)致分析現(xiàn)代·森林國(guó)際城項(xiàng)目實(shí)際狀況，因地制宜而形成的系統(tǒng)的可執(zhí)行營(yíng)銷方案。方案框架方案框架市場(chǎng)解讀項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展方向和定位項(xiàng)目推售計(jì)劃和銷售任務(wù)項(xiàng)目推廣體系和費(fèi)用預(yù)算市場(chǎng)解讀—規(guī)劃解讀南城新區(qū)將是仙桃將來(lái)城市建設(shè)的重點(diǎn)，是展示仙桃新興的活力與現(xiàn)代化氣息的地方，推動(dòng)南城新區(qū)的加速建設(shè)，體現(xiàn)出新區(qū)發(fā)展的氣概和力度。而項(xiàng)目處于城南核心區(qū)域，城市發(fā)展將為本案帶來(lái)有利的契機(jī)，同時(shí)也是本案借勢(shì)的發(fā)力點(diǎn)?，F(xiàn)代森林國(guó)際城汪洲河市場(chǎng)解讀—房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀政策影響，逐漸下滑從銷售價(jià)格來(lái)看，受整體市場(chǎng)和銷售量的影響，目前多數(shù)項(xiàng)目均實(shí)行促銷的政策，價(jià)格呈現(xiàn)出下滑走勢(shì)。仙桃市場(chǎng)目前月銷售套數(shù)500出頭，本案今年內(nèi)支配供應(yīng)至少在500套以上（實(shí)際銷售三個(gè)月），也就是說(shuō)我項(xiàng)目在銷售期內(nèi)市場(chǎng)占有率至少達(dá)30%。

市場(chǎng)解讀—房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀建筑類型多以高層為主主力戶型面積段趨同銷售均價(jià)集中在3200--3700推廣主題比較空泛市場(chǎng)解讀—房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀城南后期潛在供應(yīng)量：約278萬(wàn)平米,競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)解讀—小結(jié)Title2眾多項(xiàng)目都處于銷售中段市場(chǎng)凸顯量?jī)r(jià)齊降的局面Title1處于南城城市發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)所在區(qū)域發(fā)展后勁十足Title3產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重后期供應(yīng)量巨大競(jìng)爭(zhēng)較為激烈我們處于紅海的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要想在仙桃成功，就必需破局！方案框架市場(chǎng)解讀項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和定位項(xiàng)目推售計(jì)劃和銷售任務(wù)項(xiàng)目推廣體系和費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目位于仙桃城市門(mén)戶且處于城南產(chǎn)業(yè)和政務(wù)發(fā)展核心區(qū)域，品牌優(yōu)勢(shì)并具有中外合資背景，十五年開(kāi)發(fā)閱歷且在仙桃有成功的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，具有口碑傳播效應(yīng)，產(chǎn)品線豐富，戶型面積符合市場(chǎng)主流需求戶型，項(xiàng)目?jī)?nèi)部有2萬(wàn)方的人工內(nèi)湖，50%的全冠楓林移植以及7萬(wàn)方北美風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)內(nèi)外部自然景觀受限，難以賜予人文信息，公共交通系統(tǒng)極其缺乏，城市商業(yè)生活、醫(yī)療等配套目前尚不健全，目前項(xiàng)目處于城市最南端，城南其它項(xiàng)目對(duì)本案客戶的攔截。機(jī)會(huì)點(diǎn)城市規(guī)劃向南發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，仙桃當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)城南發(fā)展充溢信念，項(xiàng)目周邊政府單位遷入，為項(xiàng)目帶來(lái)了確定的客群基礎(chǔ)，汪洲河景觀帶的規(guī)劃建設(shè)，為項(xiàng)目外部景觀供應(yīng)強(qiáng)有力的支撐。威脅點(diǎn)項(xiàng)目地理位置與區(qū)域在售聚集項(xiàng)目有所脫節(jié)，區(qū)域規(guī)劃實(shí)施還須要階段性過(guò)程，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較多，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)峻，后期競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。項(xiàng)目SWOT分析—核心提煉核心優(yōu)勢(shì)具有中外合資的公司品牌項(xiàng)目?jī)?yōu)越的景觀規(guī)劃（湖景、楓林等）核心威脅點(diǎn)與板塊內(nèi)聚集在售項(xiàng)目脫節(jié)后期競(jìng)爭(zhēng)較為激烈核心劣勢(shì)資源匱乏競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)客戶攔截核心機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)域多樣性規(guī)劃客戶對(duì)城南充溢信念突出優(yōu)勢(shì)弱化劣勢(shì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方案框架市場(chǎng)解讀項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展方向和定位項(xiàng)目推售計(jì)劃和銷售任務(wù)項(xiàng)目推廣體系和費(fèi)用預(yù)算條條大路通羅馬！關(guān)鍵是：我們要找一條最寬、最快的占位本項(xiàng)目一經(jīng)面世，就須要在短期內(nèi)快速占據(jù)市場(chǎng)，搶占份額，也就確定我們要做市場(chǎng)的攻擊者地位。快速形成一線開(kāi)發(fā)商與一線項(xiàng)目地位（資源決勝：實(shí)力、閱歷、意識(shí)、管理、品牌等是為后盾）通過(guò)占位，在區(qū)域內(nèi)突圍而出，是爭(zhēng)取最高利潤(rùn)、最快銷售速度、最佳品牌效應(yīng)的關(guān)鍵。而我們的占位策略是：攻擊+突破項(xiàng)目發(fā)展理念攻擊：首先必需是造勢(shì)——地段優(yōu)勢(shì)＋交通優(yōu)勢(shì)+項(xiàng)目品質(zhì)與核心賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)吸引：仙桃與周邊地區(qū)客戶，快速搶占市場(chǎng)但是，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一樣會(huì)不斷強(qiáng)調(diào)自身優(yōu)勢(shì)而我們地處將來(lái)的中心、且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本高怎么辦？？項(xiàng)目發(fā)展理念突破：不僅是搶占市場(chǎng)的問(wèn)題，更重要的是要接受差異化的核心營(yíng)銷訴求，用切割的方法取得市場(chǎng)突破仙桃項(xiàng)目傳統(tǒng)的訴求主題，換種方式贏市場(chǎng)突破仙桃產(chǎn)品慣性，別人沒(méi)有的我有，別人有的我更好突破買(mǎi)家區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展理念對(duì)于我們而言，“一方面要知道觀眾愛(ài)看什么電影，另一方面還要讓觀眾看從來(lái)沒(méi)有看過(guò)的電影?！表?xiàng)目發(fā)展理念精致：一方面是現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的精致感；另一方面，傳達(dá)項(xiàng)目戶型滿足功能、舒適度的同時(shí)盡量限制戶型面積。戶型格局保持森林系健康方正戶型的慣有特色;優(yōu)雅：從形象訴求充分傳達(dá)優(yōu)雅的氣質(zhì)，同時(shí)符合本案的客戶所須要的追求品質(zhì)又憧憬風(fēng)情高尚的生活方式；國(guó)際化：國(guó)際化不是口號(hào)，而是真正的提倡人文、自由、多維生活方式的轉(zhuǎn)變中高端：強(qiáng)調(diào)起點(diǎn)，立意高，中高端的項(xiàng)目發(fā)展方向能攘括絕大部分對(duì)生活有改善需求的群體;價(jià)值標(biāo)桿：價(jià)值的標(biāo)桿最終還是通過(guò)價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求的戶型、中高端的形象，優(yōu)越的景觀和生活方式都是價(jià)格實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。傳達(dá)精致、優(yōu)雅、國(guó)際化的生活方式樹(shù)立中高端住宅價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展方向從賣房子到賣生活方式的轉(zhuǎn)變從冰冷單一的鋼筋混凝土建筑中解脫出來(lái)，感受居住的藝術(shù)和魅力從關(guān)注產(chǎn)品到關(guān)注微小環(huán)節(jié)與服務(wù)當(dāng)大家都起先關(guān)注產(chǎn)品時(shí)，我們要意識(shí)到，關(guān)注產(chǎn)品實(shí)質(zhì)是關(guān)注客戶，所以高品質(zhì)客戶服務(wù)貫穿銷售，簽約，物管等購(gòu)房者體驗(yàn)的全程，服務(wù)在地產(chǎn)中的價(jià)值最終會(huì)體現(xiàn)出來(lái)從人文角度去吸引目標(biāo)購(gòu)房者從社區(qū)文化氛圍營(yíng)造，高品質(zhì)，有文化感，有氣質(zhì)的項(xiàng)目更能在物業(yè)價(jià)值上加分。傳達(dá)精致、優(yōu)雅、國(guó)際化的生活方式樹(shù)立中高端住宅價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系歸納梳理一個(gè)超前的國(guó)際居住區(qū)規(guī)劃理念伍特蘭德的中國(guó)藍(lán)本（品牌復(fù)制，讓北美更具體，有典型案例）城市運(yùn)營(yíng)，居住革命，合資背景，現(xiàn)代城建品牌的力氣人性化，高自由度的社區(qū)關(guān)系客戶群體的拓展，吸附周邊區(qū)域圍合式布局，2萬(wàn)方居住區(qū)核心湖景項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系歸納梳理二重卓越生活系統(tǒng)活性雙生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)汪洲河景觀帶工程居住區(qū)湖體環(huán)境效應(yīng)四重降噪綠化屏障人性化智能配置系統(tǒng)隔音系統(tǒng)全五星智能安防系統(tǒng)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)與衛(wèi)星接收系統(tǒng)滅蚊系統(tǒng)節(jié)能照明與景觀燈光系統(tǒng)人車分流與車輛智能管理系統(tǒng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系歸納梳理三維居住區(qū)景觀山坡地景觀北美風(fēng)情建筑群天際線景觀水2萬(wàn)方湖景疊水景觀湖岸景觀林森林系特有林木北美風(fēng)情樹(shù)種不同組團(tuán)的林木特色項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系歸納梳理四級(jí)全功能商業(yè)配套湖景特色商業(yè)配套北美風(fēng)情商業(yè)街配套7萬(wàn)方區(qū)域中心商業(yè)雙語(yǔ)幼兒園商務(wù)中心廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)配套居住區(qū)商業(yè)服務(wù)配套實(shí)力

一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)中外合資背景區(qū)域

城市門(mén)戶城南發(fā)展核心領(lǐng)袖仙桃健康理念第一盤(pán)

100萬(wàn)方領(lǐng)袖氣度產(chǎn)品復(fù)合型項(xiàng)目市場(chǎng)主流需求戶型北美風(fēng)情元素濃厚景觀2萬(wàn)方疊加湖景50%全冠楓林7萬(wàn)方北美風(fēng)情商業(yè)街配套國(guó)際幼兒園豪華商業(yè)會(huì)所7萬(wàn)方北美風(fēng)情商業(yè)街品質(zhì)北美國(guó)際風(fēng)情的優(yōu)雅生活品質(zhì)項(xiàng)目定位依據(jù)北美原著·100萬(wàn)方水岸國(guó)際居住區(qū)北美原著：從生活方式上進(jìn)行訴求，以“北美原著”為主導(dǎo)概念傳達(dá)項(xiàng)目訴求點(diǎn)，抓住目標(biāo)客層渴望品嘗異國(guó)風(fēng)情的心理需求，體現(xiàn)本案將給客戶帶來(lái)的浪漫，時(shí)尚，文化，藝術(shù)的尊貴優(yōu)雅生活方式，干脆傳達(dá)本案最具差異化的生活方式訴求，100萬(wàn)方：從規(guī)模優(yōu)勢(shì)而言，區(qū)隔與本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新城壹號(hào)，同時(shí)本案開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)6-8年，而項(xiàng)目整體規(guī)模大，從規(guī)模體量上干脆呼之欲出，帶著較高姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，能夠保持市場(chǎng)的領(lǐng)先地位，因此在本案定位中，這也成為必定點(diǎn)之一，水岸：從景觀層面而言，項(xiàng)目最大的景觀亮點(diǎn)在于2萬(wàn)方的湖景，重點(diǎn)打造的是沿湖景觀帶，干脆點(diǎn)明水岸強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)以及和北美優(yōu)雅的生活方式遙相呼應(yīng)，國(guó)際居住區(qū)：從形象和生活方式上進(jìn)行描述，脫離傳統(tǒng)住宅與項(xiàng)目思維定式，提出居住區(qū)概念，干脆上升項(xiàng)目高度，表達(dá)“我們不是在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，而是在運(yùn)營(yíng)整個(gè)城市”。項(xiàng)目定位方案框架市場(chǎng)解讀項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和定位項(xiàng)目推售計(jì)劃和銷售任務(wù)項(xiàng)目推廣體系和費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目推售支配工程節(jié)點(diǎn)概述（截止到9月30日）多層輕鋼結(jié)構(gòu)：4、5、6、7號(hào)樓混凝土多層全面封頂8、9、10、11、12、13號(hào)樓鋼構(gòu)多層進(jìn)入封頂階段高層工程：18、19、20、21、24號(hào)樓樓體施工至四層頂板景觀8月30日前商務(wù)中心及門(mén)口景觀呈現(xiàn)，道路實(shí)景呈現(xiàn)，湖體形成項(xiàng)目推售計(jì)劃戶型配比建筑類型戶型面積區(qū)間套數(shù)占比高層2∕2∕190--9219220.21%3∕2∕199-10519220.21%3∕2∕2110-11838440.21%多層混凝土3∕2∕1105-108646.74%多層鋼構(gòu)3∕2∕212512012.63%合計(jì)

952100.00%項(xiàng)目推售計(jì)劃首次開(kāi)盤(pán)引爆全城多次加推制造熱銷局面實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化鑒于仙桃市場(chǎng)狀況；從新城壹號(hào)、福星城、翰林公館的開(kāi)盤(pán)狀況；從將來(lái)的供應(yīng)以及產(chǎn)品搭配的狀況；從價(jià)值利潤(rùn)最大化的考慮狀況；從客戶心理，2012年建議本案推盤(pán)時(shí)間為：9月10月12月11月9月30日開(kāi)盤(pán)11月18日加推項(xiàng)目推售計(jì)劃第一波次推售房源建筑類型面積區(qū)間戶型套數(shù)占比高層115-117㎡3∕2∕216037%105㎡3∕2∕16415%90㎡2∕2∕19622%多層混凝土105-108㎡3∕2∕16415%多層鋼構(gòu)125㎡3∕2∕25011%合計(jì)434100%備注：其中18號(hào)樓只推出一半房源項(xiàng)目推售計(jì)劃其次波次推售房源建筑類型面積區(qū)間戶型套數(shù)占比高層18#東端頭117㎡3∕2∕23230%90㎡2∕2∕13230%多層鋼構(gòu)125㎡3∕2∕24040%合計(jì)104100%備注：加推高層18號(hào)樓剩余的一半房源項(xiàng)目推售計(jì)劃商業(yè)：先包裝再招商后銷售目前項(xiàng)目周邊配套還比較匱乏，而且市政建設(shè)周邊的單位還沒(méi)有遷入，為了避開(kāi)商鋪的價(jià)值受損，而且前期商鋪?zhàn)鳛樽≌N售的情景展示面之一，建議商鋪先以包裝為主，同時(shí)考慮到項(xiàng)目的商業(yè)有7萬(wàn)平米，而且打造為區(qū)域商業(yè)中心，為了使商鋪利益最大化，建議在2013年年初啟動(dòng)招商，目的在于商鋪整體的經(jīng)營(yíng)檔次的提升和價(jià)格的提高本項(xiàng)目定位于城市標(biāo)桿，價(jià)格定位城南第一集團(tuán)，基于目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格，運(yùn)用市場(chǎng)比較法來(lái)預(yù)估本項(xiàng)目的類比預(yù)期售價(jià)；并依據(jù)不同物業(yè)類型在計(jì)算方法上做出細(xì)部調(diào)整，以求最切合實(shí)際市場(chǎng)狀況。價(jià)格測(cè)算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)新城壹號(hào)仙桃·福星城憶美·翰林公館滿庭春MOMA新冠·漫城林語(yǔ)御臺(tái)公館項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位通過(guò)對(duì)比幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，參考各項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)、綜合價(jià)值權(quán)重及分值，給出在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，本項(xiàng)目高層底均價(jià)：3505元/平米樓盤(pán)名稱銷售均價(jià)（元/㎡）權(quán)重權(quán)重價(jià)格新城壹號(hào)350025%875仙桃·福星城360025%900憶美·翰林公館350010%350新冠·漫城林語(yǔ)350010%350御臺(tái)公館370015%555滿庭春MOMA360015%540100%357067/68.25*3570=3505元/平米市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格多層混凝土依據(jù)市場(chǎng)比較法得到的項(xiàng)目的高層基礎(chǔ)價(jià)格：3504元/㎡。項(xiàng)目多層的建筑的產(chǎn)品，預(yù)料溢價(jià)10%-15%左右。項(xiàng)目推售價(jià)格預(yù)料高層在2012年9月上市底價(jià)約為:3500元/㎡多層凝土上市底價(jià)約為:4000元/㎡多層鋼構(gòu)上市底價(jià)約為:4500元/㎡多層鋼構(gòu)項(xiàng)目多層鋼構(gòu)建筑的產(chǎn)品，預(yù)料溢價(jià)20%-25%左右。項(xiàng)目推出貨量和銷售底價(jià)建筑類型供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）銷售金額（元）銷售底價(jià)（元∕㎡）高層384435061522710003738多層混凝土64681627264000多層鋼構(gòu)901125050625000合計(jì)53861572230160000總體成交底均價(jià)——3738元/平米項(xiàng)目銷售任務(wù)分解2012年9—12月結(jié)合項(xiàng)目推盤(pán)和銷售狀況，總體銷售任務(wù)如下：推出套數(shù)：538套銷售套數(shù)：380套銷售率：70%時(shí)間9月101112合計(jì)銷售率供應(yīng)套數(shù)(套）434234278(加推104套）19853870%去化套數(shù)（套）200608040380累計(jì)去化銷售（套）200260340380380依據(jù)銷售任務(wù)，截止到2012年12月底：銷售總金額約為1.6個(gè)億方案框架市場(chǎng)解讀項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和定位項(xiàng)目推售計(jì)劃項(xiàng)目推廣體系總體推廣策略：重形象、重展示、多活動(dòng)項(xiàng)目所處于城市為縣級(jí)市，媒體渠道有限，同時(shí)由于項(xiàng)目支配在9月底開(kāi)盤(pán)，蓄水時(shí)間緊迫，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，實(shí)行重展示、多活動(dòng)、輕廣告的總體營(yíng)銷策略:重展示：主要展示面集中在售樓處內(nèi)部的功能分區(qū)和樣板間的裝修，售樓處外部的景觀園林和風(fēng)情商業(yè)街、臨仙彭馬路展示面的圍墻、道旗和精神堡壘；多活動(dòng)：一方面利用活動(dòng)造勢(shì)，短期內(nèi)可快速的聚集人氣，引起客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度且對(duì)于項(xiàng)目品牌的提升和口碑傳播起到極大的促進(jìn)作用，另一方面活動(dòng)可促使客戶到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，將項(xiàng)目情景生活的方式傳達(dá)給客戶，促進(jìn)成交；重形象：仙桃自身媒體渠道有限，受眾面也窄，建議在保持長(zhǎng)效媒體戶外大牌和車身的前提下，其他媒體僅在重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)協(xié)作發(fā)布。推廣總體策略推廣階段與脈絡(luò)本案一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間初步預(yù)料為9月30日，時(shí)間跨度短任務(wù)緊，因此我們主要推廣體系思路波次由“啟——承——轉(zhuǎn)——合”四個(gè)階段組成，如下：SP活動(dòng)、媒介配合項(xiàng)目公開(kāi)承勢(shì)公關(guān)活動(dòng)、媒介組合項(xiàng)目導(dǎo)入啟勢(shì)SP活動(dòng)、媒介組合售樓處亮相轉(zhuǎn)勢(shì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)開(kāi)盤(pán)銷售合勢(shì)一座湖一座城新城市居住革命大幕將啟!啟勢(shì)--第一階段推廣體系推廣主題：時(shí)間進(jìn)程：7月1日---7月30日啟勢(shì)--第一階段推廣體系推廣目的：借助區(qū)域規(guī)劃為項(xiàng)目高端的標(biāo)桿形象導(dǎo)入做鋪墊核心動(dòng)作：策劃線：利用萬(wàn)人大調(diào)研進(jìn)行炒作，為項(xiàng)目入市打開(kāi)局面銷售線：外展點(diǎn)開(kāi)放，銷售起先接受電話詢問(wèn)活動(dòng)協(xié)作：“仙桃人居價(jià)值”萬(wàn)人大調(diào)研活動(dòng)工作重點(diǎn)：萬(wàn)人大調(diào)研活動(dòng)物料的設(shè)計(jì)、訪員的聘請(qǐng)與培訓(xùn)等調(diào)研活動(dòng)的籌備與執(zhí)行進(jìn)行全方位廣告推廣與活動(dòng)相互協(xié)作，制作市場(chǎng)焦點(diǎn)與話題銷售人員培訓(xùn)，外展點(diǎn)投入運(yùn)用，銷售人員起先接受電話詢問(wèn)活動(dòng)事務(wù)人居萬(wàn)人大調(diào)研活動(dòng)主題營(yíng)銷活動(dòng)一：活動(dòng)時(shí)間：7月6日—7月12日活動(dòng)目的：提升公司品牌，引起仙桃當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)公司和活動(dòng)的關(guān)注，通過(guò)活動(dòng)來(lái)進(jìn)行客戶蓄水炒作板塊，提升板塊的價(jià)值，為項(xiàng)目下一階段的形象宣揚(yáng)導(dǎo)入做鋪墊，同時(shí)也為后期的政府公關(guān)活動(dòng)做切入點(diǎn)活動(dòng)思路：在項(xiàng)目即將入市前期，以“找尋仙桃城市居住幻想”為主題，本著對(duì)仙桃人民生活品質(zhì)的關(guān)注和對(duì)仙桃歷史文化的追溯。以項(xiàng)目推廣暗線進(jìn)行推廣蓄水，通過(guò)高校生身穿項(xiàng)目統(tǒng)一印制的LOGO服裝，結(jié)合戶外大牌的關(guān)于居住革命大幕將啟的推廣主題，在城市主干道及商業(yè)區(qū)對(duì)仙桃市民進(jìn)行攔訪進(jìn)行“人居價(jià)值”問(wèn)卷調(diào)研活動(dòng)，在調(diào)研過(guò)程中對(duì)有意向購(gòu)房的客戶進(jìn)行紀(jì)錄，進(jìn)行客戶的蓄水。啟勢(shì)--第一階段推廣體系啟勢(shì)--第一階段推廣體系媒體組合：媒體類型媒體選擇發(fā)布日期主題網(wǎng)絡(luò)仙桃房網(wǎng)7月1日—7月30日一座湖一座城新城市居住革命大幕將啟！DM夾報(bào)仙桃所有報(bào)媒7月2日、6日、13日、20日、27日戶外高速出口7月1日--7月30日黃金大道與宏達(dá)路交匯處汽車站售票大廳樓頂步行街東橋上車身重點(diǎn)線路（2路、5路、7路、8路）7月1日--7月30日轉(zhuǎn)勢(shì)--第二階段推廣體系推廣主題：獻(xiàn)給全部仙桃的主子北美原著·100萬(wàn)方水岸國(guó)際居住區(qū)時(shí)間進(jìn)程：8月1日---9月16日推廣目的：強(qiáng)化公司品牌宣揚(yáng)樹(shù)立項(xiàng)目高端的標(biāo)桿形象定位，進(jìn)行客戶強(qiáng)勢(shì)蓄水核心動(dòng)作：策劃線：結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心及情景生活體驗(yàn)區(qū)的公開(kāi)，利用明星當(dāng)天到場(chǎng)來(lái)制造火爆場(chǎng)面，讓客戶能親臨項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感受到項(xiàng)目的高端形象銷售線：8月1日起先認(rèn)籌，結(jié)合9月16日明星事務(wù)進(jìn)行二次刪選客戶活動(dòng)協(xié)作：情景生活體驗(yàn)區(qū)公開(kāi)暨明星見(jiàn)面會(huì)活動(dòng)工作重點(diǎn)：情景生活體驗(yàn)區(qū)公開(kāi)暨明星見(jiàn)面會(huì)活動(dòng)的籌備、執(zhí)行及宣揚(yáng)進(jìn)行全方位廣告推廣與活動(dòng)相互協(xié)作，發(fā)布項(xiàng)目的高端的標(biāo)桿形象，進(jìn)行客戶強(qiáng)勢(shì)蓄水及認(rèn)籌定點(diǎn)活動(dòng)的綻開(kāi)和團(tuán)購(gòu)客戶的挖掘、仙桃鬧市區(qū)路演承勢(shì)--其次階段推廣體系活動(dòng)事務(wù)主題營(yíng)銷活動(dòng)二：現(xiàn)代·森林國(guó)際城現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心盛大開(kāi)放

XXX明星親臨現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間：9月16日活動(dòng)目的：提升公司品牌，引起當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)項(xiàng)目的關(guān)注度，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)銷售中心和情景示范區(qū)的公開(kāi)，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)親身體驗(yàn)，協(xié)作銷售線對(duì)客戶進(jìn)行梳理，為引爆項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)做蓄水活動(dòng)思路：利用明星活動(dòng)進(jìn)行造勢(shì)，并結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景和商務(wù)中心的開(kāi)放，讓客戶親臨現(xiàn)場(chǎng)感受到項(xiàng)目的品質(zhì)，明星活動(dòng)當(dāng)天到場(chǎng)實(shí)行與觀眾互動(dòng)的形式來(lái)吸引客戶，同時(shí)發(fā)布客戶二次升級(jí)的信息，進(jìn)行客戶的刪選，為開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備。承勢(shì)--其次階段推廣體系承勢(shì)--其次階段推廣體系媒體組合：媒體類型媒體選擇發(fā)布日期推廣主題網(wǎng)絡(luò)仙桃房網(wǎng)8月1日--9月16日獻(xiàn)給所有仙桃的主人北美原著·100萬(wàn)方水岸國(guó)際居住區(qū)夾報(bào)仙桃所有報(bào)媒8月3日、10日、17日、24日、31日、9月7日、9月14日直投重點(diǎn)區(qū)域8月9日、16日、23日、30日、9月6日、9月13日電梯扶梯和大型酒店海報(bào)廣告重點(diǎn)區(qū)域8月1日--9月8日戶外高速出口處8月1日--9月13日黃金大道與宏達(dá)路交匯處客運(yùn)站樓頂步行街東橋上短信重點(diǎn)客戶群8月3日、10日、17日、24日、31日、9月7日、9月14日公交車身重點(diǎn)線路(2路、5路、7路、8路）8月1日--9月16日道旗黃金大道到項(xiàng)目入口8月1日--9月16日數(shù)字電視插屏

8月1日--9月16日轉(zhuǎn)勢(shì)--第三階段推廣體系推廣主題：一城楓渡盡攬湖現(xiàn)代·森林國(guó)際城9月30日盛大開(kāi)盤(pán)時(shí)間進(jìn)程：9月17日---9月29日轉(zhuǎn)勢(shì)--第三階段推廣體系推廣目的：挖掘項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)塑造優(yōu)雅的北美國(guó)際風(fēng)情生活方式，同時(shí)為開(kāi)盤(pán)溢價(jià)做準(zhǔn)備核心動(dòng)作：策劃線：通過(guò)“拉菲絢爛之夜暨產(chǎn)品解析會(huì)”活動(dòng)幫助銷售進(jìn)行客戶認(rèn)籌的二次刪選，為引爆開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備銷售線：客戶的梳理及開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格的擬定活動(dòng)協(xié)作：“拉菲絢爛之夜暨產(chǎn)品解析會(huì)”活動(dòng)工作重點(diǎn)：“拉菲絢爛之夜暨產(chǎn)品解析會(huì)”和開(kāi)盤(pán)活動(dòng)方案撰寫(xiě)、物料及活動(dòng)的支配進(jìn)行全方位廣告推廣與活動(dòng)相互協(xié)作，擴(kuò)大項(xiàng)目在仙桃區(qū)域的影響力，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)蓄水，為引爆開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備定點(diǎn)宣揚(yáng)活動(dòng)的開(kāi)展及團(tuán)購(gòu)活動(dòng)客戶資源挖掘，鬧市區(qū)的路演活動(dòng)事務(wù)“拉菲絢爛之夜”----紅酒品鑒暨產(chǎn)品解析會(huì)主題營(yíng)銷活動(dòng)三：活動(dòng)時(shí)間：9月22日活動(dòng)目的：經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的客戶蓄水之后，依據(jù)已有的客戶資源進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品解析會(huì)，為客戶增加購(gòu)買(mǎi)信念，為開(kāi)盤(pán)最終沖刺做準(zhǔn)備?；顒?dòng)思路：在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前一周并結(jié)合前周的明星到場(chǎng)的認(rèn)籌升級(jí)的客戶進(jìn)行產(chǎn)品解析會(huì)，接受在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)街接受冷餐會(huì)的形式，協(xié)作節(jié)目，并邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院，景觀設(shè)計(jì)公司等合作單位的主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃理念進(jìn)行闡述，現(xiàn)場(chǎng)接受提問(wèn)的方式與客戶進(jìn)行互動(dòng)，并贈(zèng)送小禮品，活動(dòng)結(jié)束后進(jìn)行煙花的燃放，增加認(rèn)籌客戶的購(gòu)買(mǎi)信念。轉(zhuǎn)勢(shì)--第三階段推廣體系轉(zhuǎn)勢(shì)--第三階段推廣體系媒體組合：媒體類型媒體選擇發(fā)布日期推廣主題網(wǎng)絡(luò)仙桃房網(wǎng)9月17日--9月29日一城楓渡盡攬湖現(xiàn)代·森林國(guó)際城9月30日盛大開(kāi)盤(pán)夾報(bào)仙桃所有報(bào)媒21日、28日、29日直投重點(diǎn)區(qū)域9月20日、27日電梯扶梯和大型酒店海報(bào)廣告重點(diǎn)區(qū)域9月17日--9月29日戶外高速出口處9月17日--9月29日黃金大道與宏達(dá)路交匯處客運(yùn)站樓頂步行街東橋上短信重點(diǎn)客戶群9月21日、28日、29日公交車身重點(diǎn)線路(2路、5路、7路、8路）9月17日--9月29日道旗黃金大道到項(xiàng)目入口9月17日--9月29日數(shù)字電視插屏

9月17日--9月29日合勢(shì)--第四階段推廣體系推廣主題：致敬·為仙桃加冕！現(xiàn)代·森林國(guó)際城開(kāi)盤(pán)熱銷全城時(shí)間進(jìn)程：9月30日—10月15日戶外大牌第四階段推廣主題畫(huà)面合勢(shì)--第四階段推廣體系推廣目的：對(duì)開(kāi)盤(pán)熱銷進(jìn)行后宣，加速剩余房源的去化，同時(shí)為后期加推動(dòng)行客戶的再次蓄水核心動(dòng)作：策劃線：做好開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的組織工作，制造客戶驚惶的氛圍，同時(shí)對(duì)開(kāi)盤(pán)進(jìn)行后宣，加速剩余房源的去化銷售線：客戶合同的簽約活動(dòng)協(xié)作：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)工作重點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的組織支配和各環(huán)節(jié)的把控進(jìn)行全方位廣告推廣與活動(dòng)相互協(xié)作，對(duì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)進(jìn)行后宣活動(dòng)事務(wù)主題營(yíng)銷活動(dòng)四：現(xiàn)代·森林國(guó)際城9月30日盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)時(shí)間：9月30日活動(dòng)目的：通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造熱鬧的場(chǎng)面，讓客戶對(duì)項(xiàng)目充溢購(gòu)買(mǎi)的信念，激發(fā)客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望，并制造驚惶的氛圍，讓客戶沒(méi)有過(guò)多的時(shí)間進(jìn)行考慮，形成逼定，促進(jìn)銷售?；顒?dòng)思路：在活動(dòng)中主要有選房、演出和抽獎(jiǎng)三個(gè)環(huán)節(jié)，由于推售的房源比較多，在選房環(huán)節(jié)上接受排隊(duì)依次，每次營(yíng)銷中心進(jìn)入10組客戶，每組客戶只準(zhǔn)進(jìn)兩人，選房時(shí)間限制為10分鐘；演出環(huán)節(jié)：為了突顯本案特有的高端品牌氣息，同時(shí)為客戶供應(yīng)一個(gè)舒適、輕松的購(gòu)房環(huán)境，建議支配一系列小型的文藝演出，烘托現(xiàn)場(chǎng)氛圍。抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)：開(kāi)盤(pán)當(dāng)日設(shè)置抽獎(jiǎng)活動(dòng)，旨在在開(kāi)盤(pán)日制造熱忱場(chǎng)面，在仙桃造成持續(xù)的影響力，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)熱鬧氣氛帶動(dòng)臨時(shí)到場(chǎng)客戶成交。轉(zhuǎn)勢(shì)--第三階段推廣體系合勢(shì)--第四階段推廣體系媒體組合：媒體類型媒體選擇發(fā)布日期推廣主題網(wǎng)絡(luò)仙桃房網(wǎng)9月9日--9月30日致敬為仙桃加冕森林國(guó)際城開(kāi)盤(pán)熱銷全城夾報(bào)仙桃所有報(bào)媒9月10日、14日、21日、29日直投重點(diǎn)區(qū)域9月11日、22日、28日大型酒店海報(bào)廣告重點(diǎn)區(qū)域9月9日--9月30日戶外高速出口處9月9日--9月30日黃金大道與宏達(dá)路交匯處客運(yùn)站樓頂步行街東橋上短信重點(diǎn)客戶群9月10日、14日、21日、28日、29日公交車身重點(diǎn)線路(2路、5路、7路、8路）9月9日--9月30日道旗黃金大道到項(xiàng)目入口9月9日--9月30日數(shù)字電視插屏

9月9日--9月30日推廣體系總體示意圖銷售線活動(dòng)線推廣主題推廣思路7月9月8月10月9月30日開(kāi)盤(pán)外展點(diǎn)開(kāi)放接受電話咨詢客戶認(rèn)籌及二次鎖定銷售價(jià)格擬定及客戶邀請(qǐng)合同的簽約貸款資料的收集啟勢(shì)承勢(shì)轉(zhuǎn)勢(shì)合勢(shì)一座湖一座城新城市居住革命大幕將啟獻(xiàn)給所有仙桃的主人北美原著·100萬(wàn)方水岸國(guó)際居住區(qū)一城楓渡盡攬湖森林國(guó)際城9月30日盛大開(kāi)盤(pán)致敬為仙桃加冕森林國(guó)際城締造開(kāi)盤(pán)熱銷全城萬(wàn)人大調(diào)研售樓處公開(kāi)明星見(jiàn)面會(huì)拉菲璀璨之夜暨產(chǎn)品解析會(huì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)推廣體系營(yíng)銷目標(biāo)形象導(dǎo)入建立市場(chǎng)高度的關(guān)注度公司和項(xiàng)目形象提升打造高端項(xiàng)目、強(qiáng)勢(shì)蓄水挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)為開(kāi)盤(pán)溢價(jià)做準(zhǔn)備引爆開(kāi)盤(pán)，加速銷售為后期加推客戶蓄水通過(guò)萬(wàn)人大調(diào)研活動(dòng)，制造懸念為后期項(xiàng)目入市做準(zhǔn)備，同時(shí)通過(guò)此活動(dòng)借助政府公信力和建立良好的合作關(guān)系利用營(yíng)銷中心公開(kāi)和明星活動(dòng)，將客戶吸引到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感受項(xiàng)目的高端品質(zhì)，在8月1號(hào)進(jìn)行認(rèn)籌，9月16日利用活動(dòng)進(jìn)行客戶的認(rèn)籌刪選在此階段重點(diǎn)是邀約客戶到項(xiàng)目感受項(xiàng)目的情景體驗(yàn)，從而讓客戶從心理上感受到項(xiàng)目所訴求的生活方式，同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品解析會(huì)來(lái)進(jìn)行配合在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，在推廣的思路上對(duì)開(kāi)盤(pán)進(jìn)行后宣，為下批次房源做客戶蓄水，同時(shí)加速已經(jīng)推出房