房地產(chǎn)估價心得

-.z.房地產(chǎn)估價心得在大三下學期，我們工程管理專業(yè)學習了"房地產(chǎn)估價"這門專業(yè)課?？偟膩碚f，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產(chǎn)市場有了一個大致的認識，對各種房地產(chǎn)估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產(chǎn)估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結(jié)。一、房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價是模擬房地產(chǎn)價格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據(jù)一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計的概念、特征以及估計根本要素，掌握估計對象房地產(chǎn)區(qū)位、實物、權(quán)益的界定。二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)1、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。2、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產(chǎn)價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。3、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責任大于前者。4、房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的*圍內(nèi)。估價師應當對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認識，采用多個假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識水平和*圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結(jié)果準確與否不是看其估價結(jié)果而是評價其估價的過程是否符合規(guī)*的要求。5、房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經(jīng)歷。三、房地產(chǎn)估價的必要性1、一種資產(chǎn)只有具備了以下2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的"不完全市場〞并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產(chǎn)估價的有助于將房地產(chǎn)價格導向正常化，促進房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。2、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。四、幾種常用估價方法的介紹1、市場比擬法挑取市場上一樣用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比擬，對各個因素進展指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)比照調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比擬案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。2、本錢法(1)本錢積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項本錢費用進展核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常本錢費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置本錢法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需本錢的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建立利潤)得出完全重置本錢價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)*確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。3、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益復原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益復原利率。剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。常用于房屋或土地的單項估價。4、假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)工程(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。5、基準地價法針對到*一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進展一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。6、路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。五、房地產(chǎn)估價方法運用中應注意的問題〔一〕評估方法的選擇在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況:1、各種估價方法的適用*圍。2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等?！捕尺\用估價方法進展價格試算的考前須知依據(jù)*種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還缺乏以令人信服，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格?！踩痴{(diào)整試算價格的考前須知運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。因此，必須對試算價格進展綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應考慮如下兩方面：1、資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會成認，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應當對估算過程所依據(jù)的資料進展檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當?shù)取?、估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。〔四〕各種方法常見的改錯工程市場比擬法：1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減〔等比〕，期內(nèi)平均上升或下降〔等差〕的修正3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比擬修正和用加權(quán)平均法綜合可比實例的得分問題地產(chǎn)估價理論4、比擬物與參照物互相顛倒的問題。收益法：1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算根底之一的問題。3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。本錢法：1、沒有選擇估價時點的正常本錢〔如：重置價〕的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。3、計息期確定錯誤的問題。4、沒有將各本錢工程統(tǒng)一到一樣的年限內(nèi)的問題。5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結(jié)果進展年限修正的問題。6、利息的計費根底多少工程的問題。如：銷售稅費不能計算利息。7、銷售稅費的計算根底錯誤的問題?；鶞实貎r修正法動態(tài)方式不存在投資利息。假設(shè)開發(fā)法：〔1〕沒有確定最正確的開發(fā)利用方式最正確開發(fā)利用方式確實定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最正確的開發(fā)利用方式?！?〕沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤〔3〕把利息和稅金也作為計算利潤的根底〔4〕貼現(xiàn)期確定錯誤〔5〕當利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息?！?〕未來樓價確實定完全依據(jù)市場比擬法，沒有結(jié)合長期趨勢法?！?〕遺漏了買方購置待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費?！?〕貼現(xiàn)期確定錯誤的問題?！?〕管理費、銷售稅費及利潤的計算根底錯誤的問題。六、我的房地產(chǎn)估價報告的介紹估計對象：估價對象為**省**市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架構(gòu)造，南北朝向，簡單裝修，個人完全產(chǎn)權(quán)；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為201選用市場比擬法進展了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：2489.15/m2。估價步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、**國際公館進展比擬；2．比擬因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比擬因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素；3．比擬因素修正，將可比案例與估價對象進展比擬，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進展系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格。選用收益法其為計算公式：V=A*[1-1/(1+Y)^n]/Y，資本化率依據(jù)平安利率加風險調(diào)整值法確定,平安利率采用銀行存款利率3%,風險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6〔元〕，年房地純收益為4808.4〔