20110330-昆明競品-商業(yè)SOHO(不限購)解析

2022/12/31紅星國際競品點對點分析小結(jié)版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部運用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司全部，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。277#SOHO產(chǎn)品預(yù)料銷售面積：22432平方米，

合計438套；3公寓產(chǎn)品，是什么打動客戶購買？價值居住價值投資價值<租用：簡約不簡潔，省時省事婚房：總價壓力小，過渡兼投資，不占購房名額保值：實體物業(yè)，可租可售，抗拒資產(chǎn)縮水增值：城市發(fā)展、區(qū)域發(fā)展必定帶動物業(yè)升值。六大價值點大型城市綜合體規(guī)劃省級行政中心近50萬平米商業(yè)全屋一線品牌精裝修投資增值紅星美凱龍118萬平米，第一綜合體。住宅、辦公、商業(yè)，將來潛在人群量巨大一期13萬平米美凱龍家具MALL;二期30多萬平米商業(yè)，大型shoppingmall，吃、喝、玩、樂一站消費。25年一線品牌家居閱歷，省心省時，免去一切裝修苦惱通貨膨脹，CPI節(jié)節(jié)上升，投資，勢在必行！25年！53城！72家店！313億（09年）云集省委、省政協(xié)、省高院等堅決跟黨走！項目核心價值找準軟肋，針對客戶問題，有效打擊。5本項目合金公寓奧辰財寶廣場鼎易天城欣都龍城西山新城熙翥苑新螺獅灣中天陽光100云都國際6項目位置：西山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)二環(huán)西路最新動態(tài)：云都國際位于五華區(qū)高新片區(qū)滇緬大道和二環(huán)西路交匯處（普爾斯瑪特原址），目前所剩房源公寓面積為80㎡左右，均價8500元/㎡。一次性付款享受2%實惠。項目介紹：云都國際位于高新區(qū)二環(huán)西路，在原普爾斯馬特原址上改造而成，占地面積34.09畝，規(guī)劃地上建筑面積6.6萬平米，共有630戶，其中住宅部分約3.3萬平米，商業(yè)部分約1.2萬平方米3層底部商業(yè)，綠化率為41.7%，容積率為3.499，項目配有雙層地下車位。云都國際接受歐陸的新古典風格體現(xiàn)高尚人居精華，依據(jù)規(guī)劃，云都國際將建有兩座22層高的雙子塔公寓樓，主力戶型從40-70平米，將打造3米層高的標準躍層，在戶型設(shè)計方面，具有多變功能，戶型可可拆分。區(qū)域位置差，商業(yè)驅(qū)動弱！相比本項目，體量小，位前景差，競爭力較弱競品一：云都國際73月24日3月23日3月22日競品二：8項目位置：五華區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)昌源中路南段建筑類型：一般住宅公寓最新動態(tài)：中天?陽光100多層電梯公寓熱銷，戶型面積在68-105㎡不等，均價6700元/㎡，項目為40年產(chǎn)權(quán)。項目介紹：中天陽光100又名境界商務(wù)大廈，屬于金融商業(yè)用地。項目位于昆明市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)昌源中路南段，美麗新世界對面，云南錫業(yè)背后，毗鄰人民西路，西二環(huán)路東段，交通特殊便利。

中天陽光100項目占地約20畝，規(guī)劃成規(guī)劃為5棟，1棟27層，2棟26層，3棟23層，以及4，5棟7層。綠化率47%，戶型面積設(shè)計從39平方米到105平方米左右共700多戶，而且戶型是可改造的。相比本項目，體量小，位置偏，整體規(guī)劃弱，不形成競爭價值凹地，近期成交量較多！競品二：中天陽光1009項目名稱：鼎易天城項目位置：五華區(qū)海源北路658號（高新公安局正對面）建筑類型：一般住宅公寓寫字樓商鋪最新動態(tài)：鼎易天城即將推出時尚SOHO圓形精裝公寓.戶型面積從23平方米-72平方米不等，8000元/平方米起價，預(yù)料推出時間為6月份。項目火熱認籌中，認籌卡5萬\張，開盤一次性付款可享2%的實惠，按揭付款可享受1%的實惠。項目介紹：鼎易天城項目總建筑面約25萬平米、占地面積：約70畝、建筑面積：252005.4平方米17173，其中商業(yè)100000平方米（含寫字樓、公寓）。項目內(nèi)包括層住宅、大型寫字樓、酒店、商場、SOHO公寓、幼兒園、KTV、SPA水療、金融機構(gòu)、超市、酒吧、休閑、餐飲等各品牌商家。內(nèi)含時尚生活中心、鮮美購物中心、主題快樂中心、休閑消遣中心、高端商務(wù)中心，低建筑密度，多維采風視野通透。多元化成熟生活品質(zhì)宜居。

教化資源優(yōu)勢，商業(yè)規(guī)劃豐富！前期利用教化銷售住宅，公寓以商業(yè)為驅(qū)動。競爭力稍強，可后續(xù)關(guān)注。競品三：云都國際10項目位置：西山區(qū)益寧路與昆安高速交叉口建筑類型：公寓酒店式公寓最新動態(tài)：西山新城草海時代公寓，均價7600元/㎡。項目介紹：西山新城總占地2000畝，300多萬方的建筑面積，西二環(huán)邊上唯一的超級大盤。項目總投資80億元人民幣，由多個國內(nèi)著名團隊聯(lián)合打造，集商務(wù)辦公、商業(yè)貿(mào)易、星級酒店、國際公寓、會展博覽、生態(tài)花園為一體。定位于昆明西市區(qū)的城市名片，新城市建設(shè)的新標桿。西山新城，以難以比擬的大手筆之態(tài)，肩負昆明西部新城建設(shè)及城中村改造重大責任，主動投入昆明的城市跨越式發(fā)展，為新昆明的建筑履行猛烈的社會使命，超大規(guī)模帶來的完善“城”級配套體系一站式教化配套。西市區(qū)商業(yè)大盤，銷售滯緩！區(qū)域環(huán)境差，品質(zhì)低端，存在競爭力，但不強。競品四：西山新城11項目位置：西山區(qū)廣福路省公安廳旁建筑類型：公寓商鋪最新動態(tài)：位于西山區(qū)廣福路省公安廳旁的奧宸財寶廣場商務(wù)投資公寓熱銷，戶型面積從50㎡-90㎡，均價8350元/㎡，一次性付款實惠2%。項目介紹：奧宸財寶廣場（即奧宸世紀半島四期）位于廣福路省公安廳旁，項目占地面積48310平方米，總建筑面積約21萬平方米，是集商業(yè)、住宅、寫字樓于一體的城市綜合建筑群。項目以商業(yè)為主體，商業(yè)體量達76000平方米。奧宸財寶廣場20余萬平米綜合建筑集群，由大型百貨商業(yè)、國際甲級寫字樓時尚動力街區(qū)、休閑廣場、加州風情別墅商業(yè)區(qū)，國際鋒尚住宅跨界組合，無論何種物業(yè)的附加值都能在住宅產(chǎn)品上體現(xiàn)，城中城的內(nèi)部循環(huán)利益將最大化的被住宅利用。奢侈客戶資源，搬石頭砸自己腳！相比本項目，無優(yōu)勢可言競品五：奧宸財寶廣場12項目位置：官渡區(qū)吳井路與五金路交叉口建筑類型：公寓最新動態(tài)：合金公寓戶型面積從35-89㎡，均價8600元/㎡。為毛坯房，40年產(chǎn)權(quán)。項目介紹：合金公寓占地約18畝，處于昆明市環(huán)城南環(huán)、春城路、東南二環(huán)和吳井路圍合的區(qū)域內(nèi)，距一環(huán)路和春城路距離約200米，距吳井路約100米。項目定位為青年社區(qū)，供應(yīng)30-90平米一至三房的精裝修小戶型公寓。項目規(guī)劃設(shè)計上接受了凹凸雙塔組合+獨立多層商業(yè)體形態(tài)，空間上形成良好的社區(qū)商業(yè)、生活氛圍，提升城市局部改造的公共社區(qū)品質(zhì)。合金公寓周邊路網(wǎng)密集，交通通達度較好。同時擁有良好的公共交通條件，車次較繁多，有26、31、52、57、78、107路多條公交線路直達市區(qū)大部分區(qū)域；屬昆明公交出行較為便利的地域之一。將來的地鐵1、2號線路也將在環(huán)城南路以及春城路設(shè)置站點。一期熱銷，現(xiàn)階段面臨銷售困難！優(yōu)勢：核心地段；劣勢：周邊環(huán)境差，客戶量嚴峻不足。競品六：合金公寓13項目位置：西山區(qū)安康路與永康路交叉處建筑類型：一般住宅公寓商住樓最新動態(tài)：熙翥苑目前正在火熱銷售中，戶型面積28—34㎡不等，均價9000元/㎡，現(xiàn)購買暫無實惠。項目介紹：熙翥苑是一環(huán)旁以居家、商務(wù)、商業(yè)、休閑、消遣為一體的綜合社區(qū)，總占地13592.9㎡，總建筑面積63016㎡，住宅（商務(wù)辦公）建筑面積34872㎡，商業(yè)用房建筑面積6808㎡，容積率3.98，建筑密度26.5%，總戶數(shù)600多戶，可?？?00多輛車輛。

熙翥苑尚品SOHO商務(wù)公寓項目由三棟點式高層SOHO中小戶型構(gòu)成，總建筑面積約70000多平方米，戶型面積區(qū)間為30~120平方米，中小戶型居多。其最大的亮點是三水入戶，即自來水、純凈水和溫泉水。該項目借其先進的城市規(guī)劃理念，輻射安康路片區(qū)近100萬浩大消費人群，與文化空間商圈、昆都商圈、金碧路商圈及其他商業(yè)形成完備的互補。項目較小，吸引大量居住客戶！優(yōu)勢：核心地段劣勢：項目體量小，無商業(yè)驅(qū)動，競爭力小。競品七：熙翥苑14項目位置：盤龍區(qū)北京路延長線和北辰大道交叉口建筑類型：商住樓最新動態(tài)：欣都龍城躍層公寓目前正在銷售中，戶型面積從60-138㎡，均價11900元/㎡。項目介紹：

欣都龍城位居城市中軸北京路與北辰大道的黃金交匯點圖行天下，包括財智中心、V.CPark、創(chuàng)享生活寓所三大產(chǎn)品，是兼具商業(yè)、商務(wù)、商住等多功能的大型綜合地標性地產(chǎn)運營項目。其中財智中心以186米超高層甲級寫字樓將成為北市區(qū)核心建筑。

輕軌2號線欣都龍城站零距離連接輕軌站口校友錄，直通項目地下商業(yè)，真正的輕軌上蓋物業(yè)，輔以對外交通連接職能，形成全速5分鐘高效生活圈，增大人們出行、消費半徑，促使了商業(yè)的聚集發(fā)展及各種公共配套設(shè)施的完善，凝合成為昆明區(qū)域流量經(jīng)濟的集合點。使得在欣都龍城居住、工作、購物的人們有了全新的便捷生活新方式，將來輕軌的啟用，將大大提升欣都龍城的商業(yè)、商務(wù)價值。北市區(qū)公寓價格標桿，銷售滯緩！優(yōu)勢：商業(yè)配套、地段交通劣勢：客戶量不足，價格過高競品八：欣都龍城15最新動態(tài)：公寓均價8300/平米。銷售動態(tài)：3月1日開盤，單月銷售約1500套商業(yè)價值驅(qū)動，全市投資旺地！競品九：新螺獅灣16競品樓盤對比小