國際物流園項目策劃匯報

武漢市中勝泓潤物流有限責任公司

鋼谷項目策劃匯報

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市場定位分析

產品建議

營銷策略市場定位分析市場定位分析——國內前沿鋼鐵物流服務中心的發(fā)展趨勢

經過對國內前沿鋼鐵物流服務中心的考察，其發(fā)展趨勢表現如下：1、依托大型鋼鐵生產基地（如寶鋼），利用其產業(yè)、信息優(yōu)勢及市場輻射力，打造國際化鋼鐵物流服務中心。2、龐大園區(qū)規(guī)模，領導性鋼鐵企業(yè)集群，實現強強聯合，資源互享。3、鋼鐵交易電子化，網絡訂單物流，實現廠源直接調配，節(jié)省了時間、空間及成本費用，大大提高效率。4、搭建交易、物流、研發(fā)、展示等服務平臺，提供一站式便捷服務體系。5、商業(yè)、會所等極為完善的配套硬件設施。市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的市場環(huán)境如何？

那么，武漢市鋼鐵物流服務中心的市場環(huán)境如何呢？——從交通區(qū)位來看，武漢市位于中國經濟地理中，九省通衢，交通戰(zhàn)略優(yōu)勢顯著。作為華中地區(qū)核心城市，其經濟輻射力強大，具備發(fā)展總部經濟的先決條件。——從鋼鐵業(yè)發(fā)展來看，武漢市是新中國鋼鐵行業(yè)起步最早的城市之一。武鋼，是新中國成立后興建的首個特大型鋼鐵企業(yè)，多年勵精圖治，其業(yè)務遍及全球，鋼材年產量已高達2000萬噸，每年僅對礦石的需求量就達近億噸，對上下游鋼鐵市場具有極大影響力?！獜氖袌鰜砜矗壳拔錆h市乃至整個華中地區(qū)還沒有類似鋼鐵服務中心的物業(yè)出現，市內現有的鋼材市場主要為傳統(tǒng)物流倉儲，如漢口北鋼材市場，其商務、研發(fā)、展示等功能非常不足。由此可見，武漢鋼鐵業(yè)綜合服務市場呈現空白，發(fā)展機遇突顯。市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的市場環(huán)境如何？

在武鋼鋼鐵產業(yè)基地的環(huán)境下打造物流服務中心，將能給入駐企業(yè)帶來什么？——讓總部企業(yè)實現“中心輻射”，戰(zhàn)略性發(fā)展布局；——第一時間獲取前沿市場動態(tài)，及最先進行業(yè)技術；——有助上游原材料供應企業(yè)與武鋼建立長期的良好合作，實現可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；——下游產品銷售企業(yè)直接從武鋼走貨，穩(wěn)定價格，控制成本，高效運作；——放心參與期貨交易，提升交易可控性。

大樹底下好乘涼！——充分利用武鋼優(yōu)勢產業(yè)資源市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？

根據對武漢鋼鐵產業(yè)相關企業(yè)的調查發(fā)現，對綜合服務具有一定需求的企業(yè)主要為：本地鋼材貿易企業(yè)本地鋼材經營戶外地鋼材供應商駐漢總部外地原材料生產企業(yè)駐武漢機構外地原材料代理商、經銷商等等……

客戶特征：他們均為中國鋼鐵大產業(yè)中的一份子，或為大型跨國企業(yè)，或為大中成熟企業(yè)，或為小型成長企業(yè)及私營者，但他們都渴求更完善、更便捷、更具形象的綜合配套環(huán)境，以便順應企業(yè)擴張、長足發(fā)展。市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？

進行調研的企業(yè)對象如下：序號公司名稱功能需求1武漢大漢鋼鐵貿易有限公司辦公、交易、倉儲2武漢浦項鋼鐵貿易有限公司辦公、交易、倉儲、信息3武漢寶閩鋼鐵貿易有限公司辦公、交易、倉儲、信息、研發(fā)4武漢鴻茂鋼鐵貿易有限公司交易、倉儲5武漢寶獅汽車銷售服務有限公司辦公、交易、信息、展示6唐山盛財鋼鐵（集團）公司湖北總代理辦公、交易、倉儲、信息、展示7?中國鋼鐵爐料中南公司辦公、交易、倉儲、信息、研發(fā)8武漢鋼鐵公司漢陽機械廠辦公、交易、倉儲、信息9重慶鋼鐵股份有限公司武漢銷售分公司?辦公、交易、倉儲、信息、展示10武漢鋼鐵網絡工程公司辦公、信息……………市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？

由調查統(tǒng)計結果，發(fā)現目標客戶對鋼鐵物流服務中心的功能要求——商務辦公需求最高，這與武漢市內大部分鋼材市場重物流、輕配套有關，企業(yè)對商務辦公需求巨大；其次，市場交易和物流倉儲的需求也較大；另外，一些大型區(qū)域總部企業(yè)對產品研發(fā)和會議展示也存在部分要求。市場定位分析——武漢鋼鐵物流服務中心的客戶何在？

客戶對鋼鐵物流服務中心各功能的硬件需求————商務辦公重視企業(yè)形象與商務環(huán)境，對硬件要求最高；——產品研發(fā)、信息交流注重科技性，對環(huán)境有特定要求。——鋼鐵類的市場交易、物流倉儲對環(huán)境適應性強，硬件要求相對不高、市場定位位分析——武漢鋼鐵鐵物流服服務中心心的客戶戶何在？？三大主要要功能的的硬件要要求——功能硬件要求商務辦公1、極具標志性的獨特外立面，現代、輝煌的外觀2、設立層高6米以上的寫字樓大堂3、充足的電梯配置，較大的乘載空間4、標準層高達到3.5-4米5、面積需求以80-250平米為主，要求可分可合，以滿足大小企業(yè)不同需求6、全明辦公空間，通風采光好7、細節(jié)人性化，配置分戶中央空調、茶水間、廚房等市場交易1、商鋪面積60-200平米不等2、層高達到4.5-5米3、設計合理的商鋪空間，開間希望達到4米以上，進深不超過10米物流倉儲1、層數不超過2層，要求配設貨梯2、充足的倉儲面積3、大型堆場市場定位位分析——武漢鋼鐵鐵物流服服務中心心的客戶戶何在？？什么樣的的園區(qū)政政策能吸吸引目標標客戶入入駐——管理費用優(yōu)惠園區(qū)財政獎勵政府專項資金一站式注冊服務財政政優(yōu)優(yōu)惠惠+完善善服服務務市場場定定位位分分析析———武漢漢鋼鋼鐵鐵物物流流服服務務中中心心的的客客戶戶何何在在？？客戶戶租租售售的的需需求求情情況況又又是是如如何何———租售———調查查顯顯示示，，鋼鋼鐵鐵物物流流服服務務中中心心的的三三大大主主力力功功能能商商務務、、交交易易、、物物流流等等均均以以購購買需需求求為為主主，，企企業(yè)業(yè)客客戶戶以以長長久久占占用用、、長長期發(fā)發(fā)展展為為主主要要購購買買目目的的。。一一些些大大型型企企業(yè)業(yè)還有建立研研發(fā)基地的的意愿，作作為進行核核心技術創(chuàng)新新與升級的的根據地。?！傮w而言，，武漢市的的鋼鐵物流流服務中心以購買買為主，租租用為輔。。市場定位分分析——本項目具有有發(fā)展鋼鐵鐵物流服務務中心的條條件嗎？用地面積257畝建筑面積23.39萬M2基底面積5.4萬M2建筑密度30%容積率1.80綠化率33%其中一期8.7公頃項目經濟技技術指標項目位置及及四至地處青山區(qū)區(qū)鋼鐵石化產產業(yè)圈腹地地，為武石化化120萬噸/年延遲焦化化裝置500米安全防護帶，其其北面緊臨臨長江，南南面緊靠21號公路，西西面緊依工工人村路，，東面距武武石化的鐵路專專用線僅僅1km。項目距距武鋼2km，距武石石化500m。市場定位位分析——本項目具具有發(fā)展展鋼鐵物物流服務務中心的的條件嗎嗎？區(qū)位分析析——所處青山山區(qū)，素素有“十十里鋼城城”之美美譽，是是國家級級新型工工業(yè)基地地，已匯匯集武鋼鋼、一冶、武武石化等等國家重重要大型型企業(yè)。?！笆晃濉薄逼陂g，，武漢市市加快產產業(yè)布局局調整，，重點發(fā)發(fā)展“五五大板塊塊”、““四大支柱產產業(yè)”、、“六大大優(yōu)勢產產業(yè)”，，加快推進武鋼鋼、武石石化等大大企業(yè)技技改擴產產和產品結構調調整，武武鋼、武武石化面面臨產業(yè)業(yè)擴張。。——項目本身身已連續(xù)續(xù)三年納納入武漢漢市的重重大、重點點項目，，并已納納入湖北北省“十十二五””重點建設設項目。。市場定位位分析——本項目具具有發(fā)展展鋼鐵物物流服務務中心的的條件嗎嗎？交通分析析公、鐵、水水三路并舉舉——公路交通：：漢鄂高速、、二十一號號公路、沿沿河大道、、和平大道道、陽邏大大橋、天興興洲大橋——鐵路交通：：武漢火車站站、武石化化鐵路專用用線——水路交通：：武鋼工業(yè)港港、項目內內可建的3個5000T泊位碼頭市場定位分分析——本項目具有有發(fā)展鋼鐵鐵物流服務務中心的條條件嗎？市場定位分分析——結論：本項項目國際化化鋼鐵服務務中心定位位的可行性性本項目具有有發(fā)展國際際化鋼鐵服服務中心的的條件：1、具備發(fā)展展國際化鋼鋼鐵物流服服務中心的的市場環(huán)境境；2、擁有廣泛泛的客戶基基礎；3、項目本身身開發(fā)條件件較好，區(qū)區(qū)位優(yōu)越，，交通發(fā)達達，且有政政府的大力力扶持。綜上所述，，本項目發(fā)發(fā)展國際化化鋼鐵物流流服務中心心具有市場場可行性。。那么，本項項目的潛在在客戶在哪哪呢？市場定位分分析——本項目之客客戶定位IIIIIIIVII重要客戶：：華中地區(qū)區(qū)鋼鐵業(yè)領領導企業(yè)客戶類型：：華中地區(qū)區(qū)鋼鐵業(yè)上上下游大型型品牌企業(yè)業(yè)、武鋼合合作大企業(yè)業(yè)等客戶特征：：經濟實力力雄厚，品品牌影響力力大，業(yè)務務覆蓋面廣廣泛，擴張張目標明確確置業(yè)目的：：設立區(qū)域域性企業(yè)基基地，致力力長期發(fā)展展I核心客戶：：本地鋼鐵鐵業(yè)上下游游中小企業(yè)業(yè)客戶類型：：上游企業(yè)業(yè)如鐵礦石石、煤炭、、焦炭等企企業(yè)，下游游如貿易、、汽車、船船舶、機械械工業(yè)等企企業(yè)置業(yè)目的：：改善商務務形象，獲獲取信息交交易平臺III次要客戶：：中、高端端投資客以投資、占占有具有保保值性產品品為主要目目的，認可可園區(qū)發(fā)展展?jié)摿Γ砸晕錆h及周周邊投資客客為主體。。IV偶得客戶：：其它客戶戶看好園區(qū)發(fā)發(fā)展前景，，或為項目目品質所打打動，在此此投資置業(yè)業(yè)。市場定位分析析——本項目之客戶戶定位由以上客戶定定位，目標客客戶可歸納為為——鋼鐵關聯族——“鋼鐵關聯族””即鋼鐵業(yè)關關聯企業(yè)，是是鋼鐵產業(yè)鏈鏈中除生產環(huán)環(huán)節(jié)外的其它它環(huán)節(jié)領域的企業(yè)，包括括原材料生產產企業(yè)、貿易易物流企業(yè)、、鋼鐵應用制制造業(yè)等?！麄冃枰粋€個區(qū)域覆蓋性性的總部平臺臺、戰(zhàn)略據點點，以滿足企企業(yè)迅速擴張張的需要。市場定位分析析——本項目之物業(yè)業(yè)定位按目標客戶之之分析，該項項目物業(yè)定位位——科技型?低碳化鋼鐵服服務中心——引入科技化概概念，注重電電子交易、自自主研發(fā)、智智能商務等；；——倡導低碳、節(jié)節(jié)能減排，營營造生態(tài)、健健康園區(qū)環(huán)境境?！撹F業(yè)專屬服服務中心。市場定位分析析——本項目之價格格定位在滿足物業(yè)定定位的條件下下，本項目價價格定位：5000元/M2價格定位依據據：——在項目區(qū)域及及擴大范圍內內暫無同類物物業(yè)的情況下下，適當參考考周邊寫字樓樓物業(yè)價格；；——結合國內前沿沿市場類似項項目的定價經經驗進行，一一般同區(qū)域類類似物業(yè)價格格要低于寫字字樓價格10-15%左右。市場定位分析析——本項目之形象象定位華中首席?科技低碳型?國際鋼鐵服務務中心——將科技化融入入園區(qū)打造中中；——強調本項目的的低碳、環(huán)保保特征；——樹立項目華中中首席鋼鐵服服務標桿形象象；——確立物業(yè)的高高端屬性（國國際）；市場定位分析析——本項目之形象象定位市場定位分析析——本項目之形象象定位主推案名：鋼谷——“鋼”代表鋼鐵，引引申為鋼鐵服服務中心，兼兼有低碳意味味在其中，表表明物業(yè)屬性性；——“谷”一則體現規(guī)模模、體量、氣氣勢，二則與與美國硅谷、、中國光谷同同意，突顯科科技化；——案名容易形成成“南有光谷，北北有鋼谷”的推廣意味，，有助拔高市市場地位，建建立項目品牌品牌。市場定位分析析——本項目定位小小結客戶定位：以以華中地區(qū)鋼鐵鐵業(yè)上下游企企業(yè)、中高端端投資客為主物業(yè)定位：科技化?低碳型鋼鐵服服務中心價格定位：5000元/M2形象定位：華中首席?科技低碳型?國際鋼鐵服務務中心根據上述定位位，應如何打打造產品？產品建議總占地347畝總建面32萬方一期建面15萬方產品種類：：——小高層——高層——商業(yè)裙房功能種類：：——辦公樓——鋼材市場——服務中心——臨街商業(yè)——商務酒店、、酒店公寓寓——展覽館、博博物館、主主題公園特點：完整整的配套服服務體系打打造世界級鋼鐵鐵商務集群群前沿市場產產品案例分分析——鋼領：中國國鋼鐵服務務領頭羊目前，鋼領領銷售率已已達95%，入住率85%，近300家鋼鐵行業(yè)業(yè)上下游企企業(yè)進駐，包鋼鋼、首鋼、、通鋼、國國內最大的的鋼鐵資訊網網站“我的的鋼鐵網””、鋼之源源電子商務等等業(yè)內知名名企業(yè)，搶搶先入駐。。前沿市場產產品案例分分析——鋼領：中國國鋼鐵服務務領頭羊戶型：——綜合辦公樓樓主力面積積85-170M2，面積適中，，功能實用用，可分可可合；——企業(yè)總部大大樓面積2200-4000M2，大氣舒適適，功能優(yōu)優(yōu)越，整棟棟出售。前沿市場產產品案例分分析——鋼領：中國國鋼鐵服務務領頭羊?商業(yè)配套：：電信、銀銀行、KTV、酒店、餐餐飲等前沿市場產產品案例分分析——鋼領：中國國鋼鐵服務務領頭羊項目總結：：1、對寶鋼鋼鋼鐵產業(yè)資資源的最大大限度利用用；2、極為完善善的鋼鐵配配套服務體體系；前沿市場產產品案例分分析——鋼領：中國國鋼鐵服務務領頭羊產品建議——功能布局6大功能布局局：商務功能市場功能物流功能研發(fā)功能信息功能展示功能后期建設商務功能市場功能物流功能研發(fā)功能

信息與展示功能產品建議——建筑風格建議采用：：現代簡約建建筑風格——該建筑風格格簡潔流暢暢，樸素的的立面設計絕不浪浪費過多的的空間結構構，是平面面功能的真實實表現，最最大限度體體現實用與與效率?，F代簡約建建筑因樸素素而凸顯出出其固有的的、也最易產生生震撼力量量的恢弘感感、藝術感感、工業(yè)感。?現代簡約風風格——簡約、理性性、現代、、工業(yè)感十十足產品建議——建筑風格產品建議——建筑形式建議采用：：鋼架構（玻玻璃幕墻））鋼架構（玻玻璃幕墻）），是現代代化建筑的的主要外圍護結結構之一，，由鋼、鋁鋁、合金、、玻璃等材質組組成幕墻，，外觀大氣氣、美觀、、現代感極強。。產品建議——建筑形式采用用鋼鋼架架構構建建筑筑形形式式，，優(yōu)優(yōu)點點頗頗多多：：———能增增強強室室內內采采光光通通透透；；———減少少光光污污染染；；———減輕輕高高層層建建筑筑物物自自重重；；———低碳碳環(huán)環(huán)保保，，美美觀觀高高檔檔。。產品品建建議議———建筑筑形形式式混凝土鋼或鋁合金玻璃產品品建建議議———建筑筑形形式式產品品建建議議———六大大功功能能服服務務中中心心六大大服服務務平平臺臺，，一一站站式式綠綠色色服服務務通通道道：：?商務務服服務務中中心心?市場場交交易易中中心心?物流流倉倉儲儲中中心心?產品品研研發(fā)發(fā)中中心心?會議議展展示示中中心心?電子子信信息息中中心心產品品建建議議———六大大功功能能服服務務中中心心商務務服服務務中中心心———打造造總總部部型型商商務務平平臺臺，，匯匯集集華華中中乃乃至全全國國鋼鋼鐵鐵業(yè)業(yè)上上下下游游的的領領袖袖型型企企業(yè)業(yè)、、大大中型企業(yè)業(yè)入駐，，形成鋼鋼鐵商務務集群效效應，實現企企業(yè)總部部輻射。。產品建議議——六大功能能服務中中心市場交易易中心——大型鋼鐵鐵市場，，現貨交交易。物流倉儲儲中心——構建現代代化倉儲儲、停車車場、運貨通道道，實現現科學高高效的物物流中轉。。產品建議議——六大功能能服務中中心產品研發(fā)發(fā)中心——倡導自主主研發(fā)、、科技進進步，為為掌握中中國鋼鐵鐵自己的的核心技技術提供供服務平平臺。產品建議——六大功能服務務中心會議展示中心心產品建議——六大功能服務務中心——集產品展示、、大型會議、、商務接待、、企業(yè)培訓、員員工活動等多多功能于一體體，提供一個高水平平的商務交流流平臺。電子信息中心心產品建議——六大功能服務務中心1、網絡交易易中心——開發(fā)最先進的的物流網絡平平臺軟件，組建電子交易易中心，大屏屏幕滾動交易易信息，實實現現現場交交易。。2、期貨貨交易易中心心——引入商商品期期貨行行情，，指導導商戶戶的現現貨交交易，，充分分利用用期貨貨交易易規(guī)避避經營營風險的的功能能。在在條件件成熟熟時，，引進進期貨貨公司司，形形成現現貨交交易和和期貨貨交易易共存存的局面。。力爭打打造““華中中第一一鋼鐵鐵期貨貨交易易大廳廳”產品建建議——六大功功能服服務中中心3、信息息共享享中心心——與國內內頂尖尖鋼鐵鐵物流流園達達成戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作，，做到到信息息共享享，時時時掌掌握全全國，，重點點是華中地地區(qū)的的物流流信息息，為為入駐駐商戶戶的經經營提提供權權威的的物流流信息息。產品建建議——六大功功能服服務中中心產品建建議——配套設設施：：商業(yè)業(yè)園區(qū)商商業(yè)為為區(qū)域域性商商業(yè)配配套，，必須須滿足未未來園園區(qū)人人群工工作、、交際際、生生活需求求，同同時滿滿足服服務半半徑的的要求求（500M左右））。園區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位：：特色色商業(yè)業(yè)街（含便便利店店、中中型超超市、、電信信、銀銀行、、餐飲店店、咖咖啡吧吧、茶茶室等等）。。經營主主題：：以以商務務型休休閑、、娛樂樂、餐餐飲、購購物為為主的的綜合合性商商業(yè)。。商業(yè)功能園區(qū)配套服務休閑服務宴請社交娛樂購物區(qū)域服務產品建建議——配套設設施：：商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)/業(yè)種示示意營銷策策略產品賣賣點梳梳理——科技低低碳國國際鋼鋼鐵服服務中中心——簡約、、大氣氣、工工業(yè)感感十足足的外外立面面——節(jié)能環(huán)環(huán)保的的鋼架架構建建筑——融入科科技創(chuàng)創(chuàng)新理理念的的6大服務務功能能——豐富的的園區(qū)區(qū)配套套——優(yōu)惠政政策科技服務卓越平臺科技低碳產品體系營銷主主題科技服服務，，筑就就鋼鐵鐵輝煌煌?！獜娬{本本項目目產品品的科科技化化、電電子化化。——突出極極為完完善的的一站站式服服務功功能。。——展示產產品帶帶來的的輝煌煌前景景。營銷總總策略略平臺搭建資源整合精準營銷政策引導精準推推廣，，一針針見血血營銷四四式，，直中中要害害營銷總總策略略營銷一一式：：平臺臺搭建建1、創(chuàng)立立網絡絡信息息化平平臺，，廣泛泛覆蓋蓋，立立體展展示；；2、建設設電子子商務務平臺臺，全全球參參與。。手段：：1、注冊冊“武武漢?鋼谷””商標標，登登陸房房地產產門戶戶網站站，形形成市市場占占位；；2、創(chuàng)建建“武武漢?鋼谷””項目目網站站，立立體展展示園園區(qū)國國際化化高端端形象象；3、與全球著著名鋼鐵資資訊網站（（如“我的的鋼鐵網””）強強聯聯手，實現現資訊一體體化，提升升影響力。4、研發(fā)電子子商務平臺臺，打造覆覆蓋全球的的鋼鐵網絡絡交易王國國。營銷總策略略營銷二式：：資源整合合1、大樹底下下好乘涼?。∽畲笙薅榷壤梦滗撲撛诋a業(yè)、、信息、技技術等方面面的強大影影響力；2、整合鋼鐵鐵產業(yè)鏈上上下游客戶戶資源；3、對中勝客客戶資源庫庫進行開發(fā)發(fā)利用。手段：1、與武鋼建建立戰(zhàn)略同同盟，開展展產業(yè)合作作、信息共共享、技術術交流，共共促雙贏；；2、通過華中中鋼鐵協(xié)會會牽線，與與鋼鐵產業(yè)業(yè)上下游客客戶形成直直接溝通；；3、與長期合合作的鋼鐵鐵資訊網站站資源共享享，獲取更更多一手客客戶資料；；4、對中勝多多年積累的的業(yè)內客戶戶進行整合合梳理，針針對性開發(fā)發(fā)。營銷三式：：精準策略略1、線上主打打形象；2、線下針對對性重點突突破，業(yè)內內精準打擊擊；3、立勢一步步到位。手段：1、以戶外、、門戶網絡絡等大眾媒媒體，主打打形象；2、通過圈層層客戶易于于接觸到的的商務雜志志、財經報報紙、行業(yè)業(yè)報刊，針針對性重點點傳播；3、與鋼鐵協(xié)協(xié)會建立良良好聯系，，目標客戶戶直接滲透透。采取DM直郵、短