城市綜合體行業(yè)發(fā)展及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析報(bào)告

城市綜合體行業(yè)發(fā)展及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析報(bào)告

目錄1. 企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 51.1 城市綜合體企業(yè)發(fā)歷程 51.2 城市綜合體企業(yè)文化 51.3 城市綜合體企業(yè)戰(zhàn)略 61.4 企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分析 62. 城市綜合體行業(yè)格局 82.1 城市綜合體行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析 82.2 城市綜合體市場(chǎng)規(guī)模分析 102.3 城市綜合體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析 102.4 城市綜合體行業(yè)存在的問(wèn)題 132.4.1 資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視 132.4.2 后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理能力至關(guān)重要 132.4.3 業(yè)態(tài)組合策略影響經(jīng)營(yíng)效益 132.4.4 應(yīng)避免“盲目立項(xiàng)、簡(jiǎn)單復(fù)制” 142.4.5 供應(yīng)鏈整合度低 142.4.6 基礎(chǔ)工作薄弱 142.4.7 供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低 142.5 城市綜合體行業(yè)前景趨勢(shì) 162.5.1 未來(lái)城市綜合體的發(fā)展更加注重差異化 162.5.2 與軌道交通綜合一體化成開(kāi)發(fā)趨勢(shì) 162.5.3 租售相結(jié)合成為城市綜合體發(fā)展的主要模式 172.5.4 未來(lái)更多城市綜合體開(kāi)發(fā)將對(duì)接資本市場(chǎng) 172.5.5 綜合體將更多地引進(jìn)專業(yè)服務(wù)以提升競(jìng)爭(zhēng)力 182.5.6 未來(lái)城市綜合體將于城市高度融合以體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值 182.5.7 用戶體驗(yàn)提升成為趨勢(shì) 182.5.8 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 192.5.9 行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢(shì) 192.5.10 生態(tài)化建設(shè)進(jìn)一步開(kāi)放 192.5.11 細(xì)分化產(chǎn)品將會(huì)最具優(yōu)勢(shì) 202.5.12 呈現(xiàn)集群化分布 202.5.13 行業(yè)發(fā)展需突破創(chuàng)新瓶頸 213. 城市綜合體企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 223.1 企業(yè)管理戰(zhàn)略 223.2 企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略 233.3 企業(yè)年度市場(chǎng)戰(zhàn)略 233.4 企業(yè)年度營(yíng)銷戰(zhàn)略 243.5 企業(yè)年度競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 254. 城市綜合體企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 254.1 企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 254.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略 264.3 企業(yè)推廣策略 284.4 企業(yè)經(jīng)營(yíng)保障 285. 城市綜合體企業(yè)考核指標(biāo) 285.1 企業(yè)年度管理指標(biāo) 285.2 企業(yè)年度產(chǎn)品指標(biāo) 295.3 企業(yè)年度市場(chǎng)指標(biāo) 305.4 企業(yè)年度業(yè)績(jī)指標(biāo) 316. 城市綜合體企業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)分析 336.1 基礎(chǔ)工作薄弱風(fēng)險(xiǎn) 336.2 管理效率低風(fēng)險(xiǎn) 336.3 盈利點(diǎn)單一風(fēng)險(xiǎn) 346.4 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 346.5 管理風(fēng)險(xiǎn) 356.6 產(chǎn)品及法律風(fēng)險(xiǎn) 36

企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀城市綜合體企業(yè)發(fā)歷程從2012年開(kāi)始，公司長(zhǎng)期致力于城市綜合體行業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期的產(chǎn)品創(chuàng)新，在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中具備了較為明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。從2015年開(kāi)始，國(guó)家積極倡導(dǎo)行業(yè)開(kāi)拓創(chuàng)新，政策利好不斷，公司積極響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略，逐步將城市綜合體產(chǎn)品與政策指引整合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)能創(chuàng)新。2018年開(kāi)始，公司在行業(yè)各個(gè)方面都有了較大的市場(chǎng)份額，獲得了較為穩(wěn)定的資金回報(bào)，為城市綜合體產(chǎn)品的進(jìn)一步提升提供了資金保障。2021年之后，公司將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為城市綜合體行業(yè)提供產(chǎn)業(yè)賦能。城市綜合體企業(yè)文化在公司格局上，企業(yè)文化為“開(kāi)拓創(chuàng)新、銳意進(jìn)取”，通過(guò)產(chǎn)品與管理制度的不斷創(chuàng)新，開(kāi)拓新的服務(wù)與市場(chǎng)。在內(nèi)部激勵(lì)文化上，提倡建立銳意進(jìn)取的團(tuán)隊(duì)和組織，實(shí)現(xiàn)不斷突破、不斷進(jìn)取的企業(yè)精神。城市綜合體企業(yè)戰(zhàn)略本公司的企業(yè)戰(zhàn)略為“產(chǎn)品爭(zhēng)一流、服務(wù)爭(zhēng)最優(yōu)、管理爭(zhēng)創(chuàng)新、技術(shù)爭(zhēng)先進(jìn)、企業(yè)爭(zhēng)信譽(yù)”的“5爭(zhēng)”戰(zhàn)略，成為客戶始終信賴的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分析城市綜合體行業(yè)的產(chǎn)品與服務(wù)的公司的主要營(yíng)收來(lái)源，公司通過(guò)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的不斷擴(kuò)展，完善在行業(yè)的“產(chǎn)銷”能力。主營(yíng)為城市綜合體行業(yè)相關(guān)產(chǎn)品，提供相關(guān)的服務(wù)作為增值產(chǎn)品，開(kāi)拓城市綜合體行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

城市綜合體行業(yè)格局城市綜合體行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析所謂城市綜合體，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（ShoppingMall）、會(huì)展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。商業(yè)綜合體的高度功能集約，滿足了人們各種需求，擴(kuò)展了消費(fèi)者線下消費(fèi)的場(chǎng)景，適應(yīng)了碎片化、個(gè)性化的消費(fèi)需求，同時(shí)能夠促進(jìn)商業(yè)商務(wù)發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)城市化發(fā)展的主要模式。城市綜合體行業(yè)是指從事城市綜合體相關(guān)性質(zhì)的生產(chǎn)、服務(wù)的單位或個(gè)體的組織結(jié)構(gòu)體系的總稱。深刻認(rèn)知城市綜合體行業(yè)定義，對(duì)預(yù)測(cè)并引導(dǎo)城市綜合體行業(yè)前景，指導(dǎo)行業(yè)投資方向至關(guān)重要。中國(guó)主要一線城市以北京上海為首，擁有超過(guò)100家購(gòu)物中心，且核心商圈租金超過(guò)2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購(gòu)物中心量存則相對(duì)較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響；重慶、西安等城市購(gòu)物中心數(shù)量與租金趨勢(shì)脫離，說(shuō)明這些地區(qū)商業(yè)用地庫(kù)存過(guò)剩。城市綜合體更是便捷生活和高效人居的一種生活方式。每天早上，走出家門，對(duì)面就是單位所在的寫字樓;下班以后，樓下就能購(gòu)物、吃飯、看電影，五分鐘生活工作圈使生活極其便利。也正因?yàn)槿绱耍鞘芯C合體住宅與純住宅相比，受到越來(lái)越多購(gòu)房者的關(guān)注與青睞。總的來(lái)說(shuō)，世界商業(yè)綜合體價(jià)格受其價(jià)值說(shuō)影響，而價(jià)值受所在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)以及世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地理位置，商業(yè)綜合體的配套設(shè)施，以及營(yíng)銷等因素，都會(huì)受到影響商業(yè)綜合體價(jià)格。我國(guó)城市綜合體行業(yè)在經(jīng)過(guò)短暫的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，淘汰掉落后產(chǎn)能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)需求的提升，我國(guó)城市綜合體行業(yè)依舊會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)將會(huì)向高品質(zhì)、高質(zhì)量的方向發(fā)展，呈現(xiàn)品種增多、消費(fèi)多元化等新趨勢(shì)。中國(guó)城市綜合體產(chǎn)業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸健壯。傳統(tǒng)購(gòu)物商業(yè)點(diǎn)中消費(fèi)者的逗留時(shí)間普遍較短，商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)多樣和功能多樣可以增加消費(fèi)者在商業(yè)消費(fèi)區(qū)域逗留時(shí)間，從而刺激消費(fèi)。從城市綜合體單體規(guī)模來(lái)看，中小規(guī)模項(xiàng)目為城市綜合體供應(yīng)主流產(chǎn)品。其中，30萬(wàn)平方米方及以下、30-60萬(wàn)平方米兩類城市綜合體比例占城市綜合體總量的74%。城市綜合體市場(chǎng)規(guī)模分析商業(yè)綜合體兼具推動(dòng)購(gòu)物中西等線下實(shí)體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)、文娛產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展等多重作用。隨著國(guó)家政策的進(jìn)一步利好，越來(lái)越多的需求將會(huì)被釋放，城市綜合體行業(yè)將緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應(yīng)用場(chǎng)景。通過(guò)產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的不斷優(yōu)化升級(jí)，推動(dòng)城市綜合體產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的爆發(fā)式增長(zhǎng)。目前，我國(guó)的城市綜合體行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。隨著大數(shù)據(jù)的發(fā)展，計(jì)算能力的提升，人工智能近兩年迎來(lái)了新一輪的爆發(fā)。2019年中國(guó)商業(yè)綜合體帶動(dòng)的零售消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到39.4萬(wàn)億元。隨著近期中國(guó)各城市城市綜合體的相繼竣工，預(yù)計(jì)2020年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)達(dá)到43.1萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)2021年城市綜合體帶動(dòng)的零售消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模將突破47萬(wàn)億元。城市綜合體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析城市綜合體行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析主要需要從市場(chǎng)供給分析、市場(chǎng)需求分析、市場(chǎng)價(jià)格分析、市場(chǎng)供需平衡、行業(yè)盈利能力、行業(yè)運(yùn)營(yíng)能力等方面進(jìn)行綜合分析。市場(chǎng)供給分析：城市綜合體行業(yè)市場(chǎng)供給是指在一定的時(shí)期內(nèi)，一定條件下，在一定的市場(chǎng)范圍內(nèi)可提供給消費(fèi)者的產(chǎn)品或服務(wù)的總量。城市綜合體市場(chǎng)供給能力分析的時(shí)間也應(yīng)考慮整個(gè)項(xiàng)目壽命期，市場(chǎng)范圍包括國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)。市場(chǎng)供給分析還可以分為實(shí)際的供給量和潛在的供給量，前者是指在預(yù)測(cè)時(shí)市場(chǎng)上的實(shí)際供給能力。市場(chǎng)需求分析：我國(guó)的城市綜合體行業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題不僅僅是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，還是對(duì)城市綜合體企業(yè)分布結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，行業(yè)整合、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的調(diào)整、企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都將是行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)重要內(nèi)容。隨著國(guó)家鼓勵(lì)和規(guī)范城市綜合體行業(yè)發(fā)展的政策相繼出臺(tái)，行業(yè)正逐步規(guī)范，全社會(huì)消費(fèi)意識(shí)的不斷提高，眾多機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本不斷進(jìn)入城市綜合體領(lǐng)域，有力的促進(jìn)了該行業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展，城市綜合體行業(yè)發(fā)展前景廣闊。市場(chǎng)價(jià)格分析：在經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)下,城市綜合體行業(yè)經(jīng)濟(jì)融入世界市場(chǎng)的廣度和深度越來(lái)越大。與城市綜合體行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)相對(duì)照,用戶需求也呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。市場(chǎng)需從實(shí)際情況出發(fā)制定合理的城市綜合體行業(yè)價(jià)格,有利于行業(yè)規(guī)模不斷增長(zhǎng)和需求不斷擴(kuò)展,有利于保障行業(yè)正態(tài)良性發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的趨勢(shì)看,城市綜合體行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該維持在較高的合理價(jià)位上。價(jià)格上漲和回落的過(guò)程，主要受人力資源、產(chǎn)品及服務(wù)優(yōu)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、出行運(yùn)輸?shù)雀黝愐蛩赜绊?，?dǎo)致城市綜合體行業(yè)價(jià)格產(chǎn)生一定波動(dòng)，但是供求長(zhǎng)期趨于增長(zhǎng)穩(wěn)定狀態(tài)，長(zhǎng)期向好。市場(chǎng)供需平衡：供求平衡是指消除供求之間的不適應(yīng)、不平衡現(xiàn)象，使供應(yīng)與需求相互適應(yīng)，相對(duì)一致，消除供求差異，實(shí)現(xiàn)供求均衡。實(shí)際上城市綜合體行業(yè)的市場(chǎng)供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市場(chǎng)有待挖掘，供應(yīng)端產(chǎn)品參差不齊。行業(yè)盈利能力分析：城市綜合體行業(yè)的盈利能力主要受到行業(yè)的投資回報(bào)周期、行業(yè)服務(wù)周期、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度、用戶粘性等的影響。部分產(chǎn)品和服務(wù)存在投資大,回收慢,競(jìng)爭(zhēng)激烈,用戶粘性不高等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在使得城市綜合體行業(yè)的盈利能力有待提高。為了行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,城市綜合體行業(yè)的盈利能力急需改善。行業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：城市綜合體行業(yè)進(jìn)入精品化、產(chǎn)業(yè)融合的新時(shí)代，行業(yè)的下半場(chǎng)真正開(kāi)始了，未來(lái)考驗(yàn)的是用戶運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的并非僅僅是產(chǎn)品能力而是更多的在于運(yùn)營(yíng)能力。而嗅覺(jué)靈敏的城市綜合體企業(yè)早已開(kāi)始轉(zhuǎn)型，立足城市，不斷提升其運(yùn)營(yíng)能力。

城市綜合體行業(yè)存在的問(wèn)題資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視城市綜合體體量普遍較大，小規(guī)模綜合體總面積大概在10-20萬(wàn)平米，大規(guī)模綜合體面積在50萬(wàn)平米以上，因此在前期建設(shè)過(guò)程中需要占用大量資金。從投資周期看，除了寫字樓、公寓住宅等物業(yè)可快速變現(xiàn)，購(gòu)物中心和酒店通常需要長(zhǎng)期持有，投資回報(bào)期較為漫長(zhǎng)，從而對(duì)開(kāi)發(fā)商自身的資金實(shí)力和融資能力要求較高。特別是如果經(jīng)濟(jì)處于低谷時(shí)期，處于快速擴(kuò)張時(shí)期的開(kāi)發(fā)商資金鏈則更容易出現(xiàn)問(wèn)題，資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理能力至關(guān)重要除了前期的開(kāi)發(fā)定位，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理能力對(duì)綜合體資產(chǎn)價(jià)值和資本價(jià)值的實(shí)現(xiàn)亦至關(guān)重要。如果沒(méi)有前期很好的定位和招商，城市綜合體的價(jià)值很難體現(xiàn)。但是即使前期招商情況很好，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中如果不能不斷更新品牌、滿足人們?nèi)找嫣嵘南M(fèi)水平和消費(fèi)理念，物業(yè)和服務(wù)水平不能持續(xù)提高，綜合體的整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力就難以得到提升，后續(xù)經(jīng)營(yíng)就容易陷入被動(dòng)?，F(xiàn)階段城市綜合體數(shù)量眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得城市綜合體領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)管理人才的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，如果沒(méi)有充足的人才儲(chǔ)備，投資方在城市綜合體領(lǐng)域的擴(kuò)張速度和后續(xù)運(yùn)營(yíng)可能就會(huì)受到限制。業(yè)態(tài)組合策略影響經(jīng)營(yíng)效益由于土地的稀缺性以及不可復(fù)制性，如何對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行選取、組合，使其能最大限度地發(fā)揮各個(gè)業(yè)態(tài)之間的協(xié)同作用進(jìn)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化成為綜合體開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵問(wèn)題。業(yè)態(tài)組合策略的是否合理，將直接影響城市綜合體的運(yùn)營(yíng)效率和經(jīng)濟(jì)效益。應(yīng)避免“盲目立項(xiàng)、簡(jiǎn)單復(fù)制”由于城市綜合體綜合效益巨大，而且能夠有效提升城市形象、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此很多城市對(duì)綜合體都表現(xiàn)出了空前熱情。許多中小城市的綜合體項(xiàng)目采取照搬大城市的成功經(jīng)驗(yàn)，盲目立項(xiàng)，簡(jiǎn)單復(fù)制，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量和消費(fèi)能力過(guò)于樂(lè)觀，最后導(dǎo)致項(xiàng)目銷售和出租率較低，閑置率較高。供應(yīng)鏈整合度低城市綜合體行業(yè)供應(yīng)鏈及服務(wù)流程復(fù)雜。小型企業(yè)難以為繼，初期投入過(guò)大，很難打價(jià)格戰(zhàn)。城市綜合體行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度太低，導(dǎo)致生產(chǎn)周期長(zhǎng)且成本高?；A(chǔ)工作薄弱城市綜合體標(biāo)準(zhǔn)不完善，行業(yè)相關(guān)技術(shù)積累和基礎(chǔ)設(shè)施都比較薄弱，相關(guān)體系建設(shè)滯后，管理、規(guī)范、產(chǎn)品、監(jiān)測(cè)等能力亟待加強(qiáng)。目前而言，城市綜合體管理能力還不能適應(yīng)工作需要。供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低由于基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、技術(shù)缺陷且積累不足、產(chǎn)業(yè)制度不規(guī)范等歷史原因，導(dǎo)致城市綜合體行業(yè)起步較晚。產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)不到位，行業(yè)供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低等。這導(dǎo)致了用戶需求難以得到及時(shí)的滿足。行業(yè)亟需提高產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化基礎(chǔ)資源配置，夯實(shí)產(chǎn)品技術(shù)更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點(diǎn)。

城市綜合體行業(yè)前景趨勢(shì)未來(lái)城市綜合體的發(fā)展更加注重差異化隨著城市綜合體項(xiàng)目的不斷增加，開(kāi)發(fā)商們往往宣傳時(shí)都號(hào)稱為甲級(jí)寫字樓、國(guó)際化Shoppingmall，力求高端大氣上檔次。為了在越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目中凸顯優(yōu)勢(shì)和差異，開(kāi)發(fā)商們須在從樓宇形象、自身配套到軟硬件設(shè)施等方面都在尋求不同的差異化體驗(yàn)。如寫字樓須注重空間設(shè)計(jì)、空中花園、綠色植被等，購(gòu)物中心等商業(yè)物業(yè)從細(xì)節(jié)入手，小到轉(zhuǎn)角指示牌、洗手間設(shè)計(jì)，大到中庭設(shè)計(jì)、引進(jìn)業(yè)態(tài)等各方面，力求新意與眾不同。與軌道交通綜合一體化成開(kāi)發(fā)趨勢(shì)便利的軌道交通可以擴(kuò)大綜合體的輻射范圍并帶來(lái)旺盛的人流量，與軌道、機(jī)場(chǎng)等交通綜合一體化開(kāi)發(fā)的綜合體，在城市商圈中的地位也將提升，或處于交通樞紐，或城市商圈核心，其商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值更高。近些年來(lái)，隨著二三線城市地鐵、輕軌的開(kāi)建，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商傾向于地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)，與輕軌、地鐵無(wú)縫對(duì)接也成為眾多商業(yè)項(xiàng)目招商宣傳重點(diǎn)突出的要點(diǎn)，品牌商家擇址的重要參考因素。毫無(wú)疑問(wèn)，交通是商業(yè)發(fā)展的核心因素，將商業(yè)與交通融合，將是未來(lái)綜合體開(kāi)發(fā)的主要趨勢(shì)。同時(shí)，部分省市已經(jīng)將交通因素納入城市綜合體的硬性指標(biāo)中。如廣東省政府2012年下發(fā)的《關(guān)于第一批珠三角城際軌道戰(zhàn)場(chǎng)TODZ綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃的批復(fù)》，提出大力推行TOD開(kāi)發(fā)模式，創(chuàng)新城市空間組織方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造一批“城市綜合體”。成都出臺(tái)的大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定，城市綜合體的規(guī)劃選址和規(guī)劃均要與地鐵線路的規(guī)劃建設(shè)相呼應(yīng)，應(yīng)注重與交通節(jié)點(diǎn)，尤其是與軌道交通的無(wú)縫對(duì)接。租售相結(jié)合成為城市綜合體發(fā)展的主要模式在同時(shí)涵蓋商用、住宅等功能的城市綜合體項(xiàng)目中，持有三一業(yè)權(quán)更有利于項(xiàng)目未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，但放大的資金需求又迫使項(xiàng)目在運(yùn)作中往往需要通過(guò)銷售物業(yè)來(lái)回現(xiàn)，因此租賃相結(jié)合成為綜合體發(fā)展的主要模式。一般情況下企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整出售、出售和自持比例，而相比銷售，持有運(yùn)營(yíng)的綜合體則對(duì)整體規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理能力提出了更高的要求，但持有部分的良好經(jīng)營(yíng)狀況也同時(shí)令項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)增值，并有利于業(yè)主通過(guò)項(xiàng)目進(jìn)行融資。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商們?cè)絹?lái)越注重物業(yè)的升值空間，因此，在條件允許情況下，物業(yè)能夠自持將不會(huì)考慮出售。比如類似購(gòu)物中心、寫字樓、酒店物業(yè)，開(kāi)發(fā)商多以自持為主，而一些類似金街商鋪之類的多以散售為主。住宅和公寓一般采用出售模式，用以快速回籠資金。未來(lái)更多城市綜合體開(kāi)發(fā)將對(duì)接資本市場(chǎng)中國(guó)目前房地產(chǎn)融資渠道較為單一，銀行貸款仍然占據(jù)主導(dǎo)。隨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展及相關(guān)制度的完善，各類融資渠道也將逐步成熟，包括房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）、海外上市，房地產(chǎn)抵押債、私募基金、股權(quán)合作券等。城市綜合體中的一些開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，是企業(yè)的有形資產(chǎn)，很多地產(chǎn)企業(yè)為了融資需要，將商業(yè)項(xiàng)目注入上市公司，或者注入信托基金，以達(dá)到融資目的，如國(guó)內(nèi)有華潤(rùn)信托、越秀REITS等。而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，最知名的資本運(yùn)作方式的典型企業(yè)要屬新加坡的凱德商置。凱德集團(tuán)通過(guò)基金運(yùn)作建立強(qiáng)大的資金杠桿，針對(duì)不同物業(yè)和不同發(fā)展階段建立對(duì)應(yīng)基金，實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模擴(kuò)張，獲取物業(yè)升值，租金收益。綜合體將更多地引進(jìn)專業(yè)服務(wù)以提升競(jìng)爭(zhēng)力城市綜合體不是若干物業(yè)在數(shù)量和種類上的簡(jiǎn)單幾何，而是各種服務(wù)功能的優(yōu)化組合，因此，包括咨詢、管理在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)的介入往往能協(xié)助企業(yè)更好的協(xié)調(diào)各功能之間的關(guān)聯(lián)。由于所涉及的商業(yè)、酒店甚至劇院、博物院等對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)化程度要求較高，因此越來(lái)越多的城市綜合體將引進(jìn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以提升其競(jìng)爭(zhēng)力，包括酒店管理公司、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)、物業(yè)與設(shè)施管理公司、項(xiàng)目投資服務(wù)等等。未來(lái)城市綜合體將于城市高度融合以體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值綜合體在拿地之初，政府為了區(qū)域的整體規(guī)劃，往往在項(xiàng)目的高度上也會(huì)有所要求。而開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃寫字樓等物業(yè)時(shí)，也更喜歡以超高層、雙子塔或者區(qū)域第一高樓、城市第一高樓定位，甚至將高度劃為其項(xiàng)目的最大特色之一。用戶體驗(yàn)提升成為趨勢(shì)隨著用戶需求的不斷提升，倒逼城市綜合體行業(yè)的軟硬件環(huán)境進(jìn)一步完善，而行業(yè)軟硬件環(huán)境的完善又必然給用戶帶來(lái)更好的用戶體驗(yàn)，這種良性機(jī)制，有效提高了行業(yè)用戶粘性，必然成為外來(lái)城市綜合體行業(yè)的一大發(fā)展趨勢(shì)。延伸產(chǎn)業(yè)鏈城市綜合體行業(yè)近年來(lái)從傳統(tǒng)的模式轉(zhuǎn)換到互聯(lián)網(wǎng)融合模式。隨著行業(yè)各大平臺(tái)挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應(yīng)環(huán)節(jié)到生產(chǎn)再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產(chǎn)業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質(zhì)的公司提供品牌、設(shè)計(jì)、系統(tǒng)、供應(yīng)鏈等全方位支持。行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢(shì)城市綜合體行業(yè)在產(chǎn)品與服務(wù)的過(guò)程中，具有完善的內(nèi)容生產(chǎn)、渠道建設(shè)、商業(yè)化落地等各個(gè)層級(jí)的協(xié)作。未來(lái)進(jìn)一步的行業(yè)協(xié)同整合，有利于提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并促進(jìn)行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。生態(tài)化建設(shè)進(jìn)一步開(kāi)放1）內(nèi)生發(fā)展閉環(huán)，對(duì)外輸出價(jià)值當(dāng)城市綜合體行業(yè)的社區(qū)化運(yùn)營(yíng)屬性越來(lái)越強(qiáng)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始聚集時(shí)，就需要謀求內(nèi)生發(fā)展，城市綜合體需要打造一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，對(duì)內(nèi)是一個(gè)合作協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)，對(duì)外有開(kāi)放統(tǒng)一的接口和品牌輸出，即能引導(dǎo)資源的有效流動(dòng)，又能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，聚集人才和知識(shí)，進(jìn)而提升供應(yīng)鏈效率。2）開(kāi)放平臺(tái)，共建生態(tài)城市綜合體行業(yè)服務(wù)平臺(tái)方，不再是單向地控制和輸出，而是要借助技術(shù)手段搭建基礎(chǔ)在線平臺(tái)，通過(guò)規(guī)則引導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容和服務(wù)，激活企業(yè)間的交流和合作，挖掘更多產(chǎn)業(yè)鏈上的需求，從而有針對(duì)性配套服務(wù)并引導(dǎo)資源有效配置。這樣的平臺(tái)才能夠進(jìn)行思考和迭代進(jìn)化。細(xì)分化產(chǎn)品將會(huì)最具優(yōu)勢(shì)隨著各行業(yè)各部門應(yīng)用的深化，用戶類別的個(gè)性化、多樣化需求日益豐富，“大而全”或“小而全”，囊括城市綜合體各管理模塊的行業(yè)管理系統(tǒng)一統(tǒng)江山的格局終將被打破，專業(yè)化細(xì)分將是城市綜合體相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的大勢(shì)所趨。在各個(gè)行業(yè)信息系統(tǒng)中將有更多的環(huán)節(jié)可以做成相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)并分割市場(chǎng)，交通信息系統(tǒng)、政務(wù)信息系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)、社交娛樂(lè)系統(tǒng)等也在不斷發(fā)展、提升。軟件開(kāi)發(fā)商將可以憑借對(duì)某一細(xì)分專業(yè)的深入研究與優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)取勝。呈現(xiàn)集群化分布目前各地都在推城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)，類型也比較多。一般當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成一定規(guī)模的會(huì)在原有基礎(chǔ)上提升智能化，如果沒(méi)有基礎(chǔ)比較好的項(xiàng)目基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)鼐蜁?huì)打造出新的城市綜合體項(xiàng)目。隨著各地城市綜合體建設(shè)，中國(guó)城市綜合體建設(shè)已經(jīng)在地域分布以及建設(shè)模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國(guó)城市綜合體建設(shè)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)拓展的特征。有報(bào)告分析，從國(guó)家級(jí)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)情況來(lái)看，已經(jīng)形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動(dòng)、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為基礎(chǔ)，成為全國(guó)城市綜合體建設(shè)的三大聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展勢(shì)頭，大力開(kāi)展城市綜合體建設(shè);廣大西部地區(qū)依據(jù)各自建設(shè)特色，也正加緊城市綜合體建設(shè)。未來(lái)一段時(shí)間，中國(guó)中西部地區(qū)城市綜合體建設(shè)或?qū)⒂瓉?lái)全新的建設(shè)浪潮。從目前情況來(lái)看，各地打造的城市綜合體水平參差不齊，有好有壞。總體來(lái)說(shuō)，一般東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城市綜合體相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更加成熟一些。但目前中西部城市綜合體打造勢(shì)頭也十分強(qiáng)勁。行業(yè)發(fā)展需突破創(chuàng)新瓶頸城市綜合體發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)是智慧與生態(tài)將成為新標(biāo)準(zhǔn)和新亮點(diǎn)。這種趨勢(shì)可以從三個(gè)層面上來(lái)看，一是客戶的要求，從業(yè)人員對(duì)城市綜合體的要求越來(lái)越高，對(duì)服務(wù)要求越來(lái)越精細(xì)化；二是政府的管理目標(biāo)，原來(lái)只是為企業(yè)做好行業(yè)鋪墊就行了，現(xiàn)在不行了，除了高品質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施載體，還需要對(duì)行業(yè)規(guī)范、行業(yè)前景、行業(yè)趨勢(shì)等方面有明確的方向指導(dǎo)，管理要求在不斷提高；三是投資人的期望值，低端技術(shù)的產(chǎn)品價(jià)值現(xiàn)在很難提高，所以很多企業(yè)都在進(jìn)行騰籠換鳥(niǎo)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)來(lái)提高品質(zhì)，來(lái)提高價(jià)值。因此城市綜合體需要不斷的提高自身的創(chuàng)新能力，突破行業(yè)瓶頸，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。城市綜合體企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)管理戰(zhàn)略戰(zhàn)略管理是指對(duì)一個(gè)企業(yè)或組織在一定時(shí)期的全局的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展方向、目標(biāo)、任務(wù)和政策，以及資源調(diào)配做出的決策和管理藝術(shù)。1）診斷企業(yè)存在的問(wèn)題，城市綜合體行業(yè)戰(zhàn)略性問(wèn)題一般只有3-5個(gè)。2）找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展方向，確定城市綜合體是多元化發(fā)展還是專業(yè)化發(fā)展。3）確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)綜合表現(xiàn)制定。4）制定企業(yè)整體規(guī)章，根據(jù)城市綜合體行業(yè)性質(zhì)，制定整體運(yùn)營(yíng)規(guī)章。企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略我公司在城市綜合體行業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略主要在產(chǎn)品功能、產(chǎn)品性能、產(chǎn)品外觀、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品目標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃等方面的要求，需要在用戶需求、產(chǎn)品參數(shù)、外觀、優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)營(yíng)銷份額、長(zhǎng)期規(guī)劃等方面具有較為前瞻性和挑戰(zhàn)性的計(jì)劃。產(chǎn)品功能上滿足需求達(dá)到100%產(chǎn)品性能上性能參數(shù)99%產(chǎn)品外觀上精致美觀度達(dá)到95%產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)力上達(dá)到100%產(chǎn)品目標(biāo)上市場(chǎng)開(kāi)拓達(dá)到98%產(chǎn)品規(guī)劃上生態(tài)建立度達(dá)到100%企業(yè)年度市場(chǎng)戰(zhàn)略本公司2021年的年度市場(chǎng)戰(zhàn)略，主要有以下幾項(xiàng)指標(biāo)：公司在城市綜合體行業(yè)的覆蓋用戶到達(dá)4000萬(wàn)人。公司在城市綜合體行業(yè)年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額超過(guò)10億元。公司在城市綜合體行業(yè)的年度營(yíng)收增長(zhǎng)率超過(guò)12%。公司在城市綜合體行業(yè)的經(jīng)典項(xiàng)目案例超過(guò)5項(xiàng)企業(yè)年度營(yíng)銷戰(zhàn)略本公司將在2021年在城市綜合體行業(yè)擬定5大營(yíng)銷戰(zhàn)略，主要包括綠色營(yíng)銷、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷、整合營(yíng)銷、消費(fèi)聯(lián)盟營(yíng)銷、連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷。1）綠色營(yíng)銷，強(qiáng)調(diào)環(huán)保、低碳、無(wú)公害2）創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷，創(chuàng)新服務(wù)設(shè)計(jì)與倡導(dǎo)新理念3）整合營(yíng)銷，整合城市綜合體市場(chǎng)服務(wù)，打包營(yíng)銷4）消費(fèi)聯(lián)盟營(yíng)銷，構(gòu)建行業(yè)消費(fèi)圈，形成消費(fèi)聯(lián)盟5）連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷，采用連鎖直銷、渠道銷售模式企業(yè)年度競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略主要集中在產(chǎn)品與服務(wù)本身的優(yōu)勢(shì)，包括服務(wù)的和共享與服務(wù)水平，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還包括企業(yè)的硬實(shí)力，包括服務(wù)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新能力、企業(yè)人才優(yōu)勢(shì)等。城市綜合體企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)主要包括培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)客戶、追求產(chǎn)品質(zhì)量、保持領(lǐng)先地位、持續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)。1）在培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)客戶方面，需要培養(yǎng)城市綜合體行業(yè)優(yōu)質(zhì)用戶10個(gè)2）在追求產(chǎn)品質(zhì)量方面，重點(diǎn)研發(fā)城市綜合體行業(yè)拳頭產(chǎn)品3項(xiàng)，并優(yōu)化現(xiàn)有功能10+項(xiàng)3）在保持領(lǐng)先地位方面，提升并鞏固城市綜合體行業(yè)領(lǐng)先地位，牽頭行業(yè)生態(tài)活動(dòng)1-2次4）在持續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)方面，實(shí)現(xiàn)持續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)，每個(gè)季度都同比上年度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1%的增幅企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略本公司將在城市綜合體行業(yè)采取三種經(jīng)營(yíng)策略，分別為拓展型、穩(wěn)健型、收縮型。通過(guò)三種經(jīng)營(yíng)策略的有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體利潤(rùn)的持續(xù)增加。拓展型經(jīng)營(yíng)策略針對(duì)城市綜合體領(lǐng)域有發(fā)展后勁的產(chǎn)品和服務(wù)，采取積極的市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略、多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。穩(wěn)健型經(jīng)營(yíng)策略針對(duì)公司在城市綜合體領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)不太景氣的產(chǎn)品和服務(wù)，采取保存實(shí)力，有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略。收縮型經(jīng)營(yíng)策略針對(duì)公司在城市綜合體領(lǐng)域市場(chǎng)疲軟、進(jìn)入衰退期的產(chǎn)品和服務(wù)，轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略、撤退戰(zhàn)略、清算戰(zhàn)略。企業(yè)推廣策略我司在城市綜合體行業(yè)制定的推廣策略包括載體先行、品牌樹(shù)立、口碑輔助、流量驅(qū)動(dòng)、內(nèi)容深耕。城市綜合體行業(yè)主要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等平臺(tái)作為載體，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)，通過(guò)用戶的口碑作為輔助，實(shí)現(xiàn)流量的持續(xù)導(dǎo)入，對(duì)內(nèi)容進(jìn)行深耕，實(shí)現(xiàn)推廣策略貫徹。企業(yè)經(jīng)營(yíng)保障城市綜合體行業(yè)主要通過(guò)持續(xù)性的資源供給提供基礎(chǔ)設(shè)施保障，通過(guò)激勵(lì)制度實(shí)現(xiàn)人才晉升和持續(xù)高效的投入，通過(guò)質(zhì)量監(jiān)管實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)的高質(zhì)量和高水平。城市綜合體企業(yè)考核指標(biāo)企業(yè)年度管理指標(biāo)公司在本年度設(shè)置4個(gè)管理指標(biāo)，主要包括診斷企業(yè)存在的問(wèn)題、找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展方向、確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、制定企業(yè)整體規(guī)章。1）診斷企業(yè)存在的問(wèn)題，城市綜合體行業(yè)戰(zhàn)略性問(wèn)題一般只有3-5個(gè)。2）找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展方向，確定城市綜合體是多元化發(fā)展還是專業(yè)化發(fā)展。3）確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)綜合表現(xiàn)制定。4）制定企業(yè)整體規(guī)章，根據(jù)城市綜合體行業(yè)性質(zhì)，制定整體運(yùn)營(yíng)規(guī)章。企業(yè)年度產(chǎn)品指標(biāo)我公司在城市綜合體行業(yè)的產(chǎn)品指標(biāo)主要在產(chǎn)品質(zhì)量、創(chuàng)新性、研發(fā)效率、體驗(yàn)度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)等方面通過(guò)用戶、研發(fā)人員、市場(chǎng)人員、第三方人員等的綜合打分和反饋來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。年度目標(biāo)需要達(dá)到以下分值（以100分值為滿分）：運(yùn)營(yíng)指標(biāo)99分、財(cái)務(wù)指標(biāo)96分、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)92分、體驗(yàn)度95分、研發(fā)效率75分、創(chuàng)新性85分、產(chǎn)品質(zhì)量90分。企業(yè)年度市場(chǎng)指標(biāo)本年度我司在城市綜合體行業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈中市場(chǎng)占比指標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)新市場(chǎng)份額為23.4%，產(chǎn)品市場(chǎng)份額41.3%，服務(wù)市場(chǎng)份額為23.5%。企業(yè)年度業(yè)績(jī)指標(biāo)本年度，我司在城市綜合體行業(yè)的業(yè)績(jī)指標(biāo)主要在覆蓋用戶、年度營(yíng)業(yè)額、營(yíng)收增長(zhǎng)率、經(jīng)典案例、拳頭產(chǎn)品等方面達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)。1）覆蓋用戶到達(dá)4000萬(wàn)人2）城市綜