淺析宏觀調(diào)控下的連江縣房地產(chǎn)稅收

淺析宏觀調(diào)控下的連江縣房地產(chǎn)稅收自1998年我國住房制度改革以來，我國政府正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，且隨著人民消費水平及城市化進程的不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展時期。2003年起，我國房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積開始逐年遞增，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和投資量漸漸達到了空前規(guī)模，但房地產(chǎn)業(yè)白熱化發(fā)展的同時也帶來了一系列的社會問題，如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，兩極分化矛盾突出等，為抑制房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，保障房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，我國于2009年底開始大力出臺調(diào)控措施，限制投資投機購房需求，調(diào)控住房的消費結(jié)構(gòu)，在此背景之下，連江縣的房地產(chǎn)業(yè)稅收也出現(xiàn)了相應(yīng)的變化，本文試選取具有典型代表意義的相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)變化進行淺析，來探討國家宏觀調(diào)控政策對我縣房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營及稅收的影響，并提出幾點改善思路，望能給政府相關(guān)部門帶來些許啟發(fā)。連江縣基本經(jīng)濟情況及稅收情況介紹連江縣歷史上是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟縣份，以種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和捕撈業(yè)為主的第一產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)在國民生產(chǎn)總值中占據(jù)主導(dǎo)地位。改革開放期間連江被國務(wù)院確定為第一批沿海開放的縣份，水產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展為連江的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，比重直線上升，連江也順之成為福建的水產(chǎn)大縣，2011年全年水產(chǎn)品總產(chǎn)量71.95萬噸，加工量40.6萬噸，加工產(chǎn)值高達39.2億元。除水產(chǎn)業(yè)之外，連江也素有“建筑之鄉(xiāng)”的美稱，目前我縣現(xiàn)有建筑施工總承包企業(yè)16家，從事建筑業(yè)人數(shù)達6萬多人，2011年全縣資質(zhì)等級以上的建筑企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值已達到83.61億元。近年來，連江縣緊抓海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的機遇，銳意進取，經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提升，國民生產(chǎn)總值（GDP）從2003年的86.52億元到2011年的236.8億元，年均增長13.67%（見表一），由于稅源增加及征管加強等多種因素，我縣的稅收也出現(xiàn)了大幅增長，2003年我縣稅收收入僅2.49億元，2011年稅收收入已漲至22.62億元，年均增長30.63%，超過GDP增幅16.96個百分點。表一：2003-2011年連江縣稅收收入（含國、地稅）及地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）一覽表單位：億元連江縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r分析房地產(chǎn)業(yè)是連江縣經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的景氣與否，直接關(guān)系到我縣的財政收入和國民經(jīng)濟發(fā)展水平。隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展與房地產(chǎn)投資的逐年攀升，我縣房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，2003至2011年，全縣房地產(chǎn)投資總額達157.72億元,年均增長67.35%（見表二），高于同期GDP年均增速53.68個百分點，占全縣固定資產(chǎn)投資總額的24%。表二：2003-2011年連江縣房地產(chǎn)投資額及固定資產(chǎn)投資額一覽表單位：億元2003年至2011年，受益于穩(wěn)定的國內(nèi)經(jīng)濟增長、投資資金擠出、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和投資回報優(yōu)良，我縣商品房銷售額、銷售面積、銷售均價出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。商品房銷售額保持較大規(guī)模增長勢頭，從2003年的2.76億元增長到2011年的29.79億元，年均增長43.8%；隨著近年來縣政府大力加強縣城和中心城鎮(zhèn)建設(shè)以及城鎮(zhèn)范圍的不斷擴張，我縣新興經(jīng)濟區(qū)各類樓盤紛紛崛起，房地產(chǎn)銷售面積也穩(wěn)中有升，2011年商品房銷售面積較2003年翻了近2番，年均增長22.87%（見表三）；房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時引發(fā)了投資熱潮，越來越多的投資者將手中資金大量投入到房地產(chǎn)市場，進而推動了房價瘋狂上漲，9年時間，我縣商品房房價一路高歌猛進，2003年我縣商品房銷售均價每平米僅為1123元，2011年每平方米已達到6451元，年均增長24.23%（見表四），增幅高于同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13.04個百分點，簡而言之，2003年我縣城鎮(zhèn)居民一年收入可在當(dāng)?shù)刭徺I7.73平米的住房，到了2011年卻只能購買到3.44平米的住房，房屋購買力減少了一半以上。表三：2003-2011年連江縣商品房銷售額及銷售面積一覽表備注：商品房銷售額單位為億元，銷售面積單位為萬平方米表四：2003-2011年連江縣房價情況一覽表單位：元/平方米房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展帶動了我縣房地產(chǎn)企業(yè)隊伍的不斷壯大，截止2012年6月，我縣在冊登記并正常納稅的房地產(chǎn)企業(yè)共有80家，均為查賬征收企業(yè)，其中56家企業(yè)所得稅為地稅管征，從所處位置上看，8成以上房地產(chǎn)企業(yè)位于城關(guān)、敖江及琯頭地區(qū)，與我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況基本相符；從注冊登記類型上看，房地產(chǎn)企業(yè)中屬于國有企業(yè)的僅占2家，港澳臺等外資企業(yè)3家，其余均為內(nèi)資私營企業(yè)，從側(cè)面說明了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)引起了大量開發(fā)商的青睞，投資建設(shè)的核心力量主要掌握在私企手中。2011年我縣地稅部門共計入庫稅收11.22億元，其中房地產(chǎn)業(yè)貢獻5.65億元，占全年總收入50.36%（見表五），稅收收入（含耕契兩稅）前二十名中，13家為房地產(chǎn)企業(yè)，入庫稅收5.43億元，其中新龍芝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還入選了2011年福建省納稅百強企業(yè)，排名全省第75位。2012年，我縣共有24家企業(yè)入選福州市重點稅源企業(yè)，其中11家為房地產(chǎn)企業(yè)。表五：連江縣2011年地稅稅收收入主要構(gòu)成表（按行業(yè)）單位：億元三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控始末及對連江縣房地產(chǎn)行業(yè)及稅收的影響國家政策宏觀調(diào)控對規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，平抑市場價格具有深遠的影響，其目的是為了完善和促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進而帶動我國國民經(jīng)濟和人民生活水平的迅速提高。稅收調(diào)控作為政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟的主要手段，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，1993年12月，隨著我國政府出臺土地增值稅調(diào)節(jié)樓市過熱等相關(guān)政策，房地產(chǎn)業(yè)的稅收調(diào)控也正式拉開序幕，1997年至世紀(jì)末國家出臺了減免營業(yè)稅與契稅的稅收寬松調(diào)控政策。2003年至2007年底，我國針對房價過快增長出臺了增加營業(yè)稅的稅收緊縮調(diào)控政策，同年福州市地方稅務(wù)局根據(jù)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于下調(diào)土地增值稅平均預(yù)征率的通知》（閩地稅政三[2002]13號）文件精神，將土地增值稅平均預(yù)征率從2%下調(diào)至0.5%。2005年國務(wù)院出臺《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），福建省地方稅務(wù)局即順應(yīng)上調(diào)土地增值稅預(yù)征率，將適用對象分為住宅、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓、別墅等，并按不同預(yù)征率分別計征土地增值稅。2008年至今為克服全球金融危機對我國經(jīng)濟的不利影響，我國政府又從擴大內(nèi)需的角度出臺了減免營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收寬松調(diào)控政策，福建省地方稅務(wù)局也發(fā)布了《關(guān)于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率的通知》（閩地稅發(fā)[2008]64號），將住宅按照一定標(biāo)準(zhǔn)分為普通住宅和非普通住宅，把容積率1以上、房屋面積140以下且實際成交價在5500元以下的住宅認定為普通住宅，并按1%預(yù)征率征收土地增值稅。2009年12月9日，國務(wù)院決定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。2009年12月23日，財政部進一步提出五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅，即自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2010年為促使土地增值稅稅負與不斷上漲的房價相匹配，國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號），福建省地方稅務(wù)局與福州市地方稅務(wù)局也立即響應(yīng)政策全線上調(diào)土地增值稅的預(yù)征率。2011年1月26日，國務(wù)院再次加大稅收調(diào)控力度，對個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策進行調(diào)整，規(guī)定對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。但在國家對房地產(chǎn)市場進行的稅收調(diào)控中，普遍人士認為我國政策偏重于交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，不利于解決供需矛盾，促進土地資源的合理開發(fā)與利用在國務(wù)院相關(guān)部門大力限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，福州市政府也在日益高漲房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫中下達了調(diào)控政策，2010年10月11日，為防止樓市上漲過快，福州市政府辦公廳出臺了樓市從未有過的調(diào)控政策——限購令。即2010年10月11日至2010年12月31日，福州市行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民同一購房家庭，只能在福州市五城區(qū)新購買一套商品住房；對在福州擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭，暫停其在福州市五城區(qū)繼續(xù)購買商品住房。雖然這條限購令僅針對福州五城區(qū)內(nèi)的房屋交易，但也對連江縣的房屋市場產(chǎn)生了巨大影響，2009年連江縣商品房銷售面積以118.64%增幅率達到歷史頂峰，銷售額增幅率也以歷史第二的成績達到118.43%，2010年限購令出臺后，當(dāng)年銷售面積增幅率立刻放緩至16.17%，銷售額增幅率也降至40.04%，2011年銷售面積更是下降25.34%，銷售額下降10.24%，各經(jīng)營數(shù)據(jù)均回歸到2009年水平，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控效果立竿見影。從稅收角度而言，連江縣的房地產(chǎn)稅收情況也隨著國家宏觀政策的變化浮現(xiàn)出幾個明顯的特征：一是房地產(chǎn)行業(yè)稅收總量雖保持一定程度增長，但在政策沖擊下增幅出現(xiàn)由高位逐步回落的趨勢，2009年我縣房地產(chǎn)稅收收入為2.31億元，增幅為50.52%，2010年房地產(chǎn)稅收收入3.13億元，增幅為35.35%，環(huán)比下跌15.17%；二是房地產(chǎn)稅收占總稅收比值逐漸增多，以地稅收入為例，2009年房地產(chǎn)稅收占全縣總稅收收入39.85%，2010年上升至42.97%，2011年更達到50.38%之巨，即連江縣一半以上的稅收是房地產(chǎn)業(yè)貢獻的。房地產(chǎn)稅收占比的不斷增大，不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我縣稅收收入水平息息相關(guān)，還說明了地方財政已經(jīng)越來越依賴房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻，當(dāng)前我縣的稅源結(jié)構(gòu)極不合理，不利于長遠發(fā)展，亟需政府部門的反思與調(diào)整。四、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收調(diào)控手段的局限性（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉稅情況介紹1、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中涉及稅收主要包括房地產(chǎn)的開發(fā)、流轉(zhuǎn)及保有等三個環(huán)節(jié)，開發(fā)環(huán)節(jié)主要涉及稅種為耕地占用稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅（包括建安營業(yè)稅及銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等，前者主要是在企業(yè)竣工結(jié)算后開具發(fā)票時征收，對故意拖延不結(jié)算的企業(yè)，采取核定計稅價格征收建安營業(yè)稅，后者通過發(fā)票管理掌握企業(yè)營業(yè)額）、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅等，在征收的稅種中，土地增值稅和個人所得稅屬于直接稅，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和契稅屬于間接稅，而稅收管征的重點和難點則在于所得稅和土地增值稅的征收管理。表六：現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)涉及的主要稅種及征稅對象征稅環(huán)節(jié)稅種征稅對象開發(fā)環(huán)節(jié)耕地占用稅占用耕地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營業(yè)稅及附加建筑業(yè)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租土地增值稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額印花稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及租賃簽訂的憑證契稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅擁有經(jīng)營性房產(chǎn)、出租房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅擁有土地使用權(quán)從表中所列稅種中可以看出，當(dāng)前稅收制度在稅源設(shè)置上存在一定的不足之處：一是現(xiàn)行以組織收入為主的稅種設(shè)置原則更多的將房地產(chǎn)稅收安排在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納，導(dǎo)致住房交易成本過高。在商品房供不應(yīng)求的總體背景下，除營業(yè)稅、契稅和由買方承擔(dān)的印花稅由買方承擔(dān)外，稅法明確規(guī)定土地增值稅、個人所得稅和由賣方承擔(dān)的印花稅也轉(zhuǎn)嫁到買方身上，進一步加重了以消費為交易目的的購房者的負擔(dān)。二是缺乏基于納稅能力原則在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的財富調(diào)節(jié)性稅種，導(dǎo)致住房保有成本過低，現(xiàn)行稅制中對個人擁有的非營利性住房實行免稅政策，居民持有住房不需繳納任何稅收，這無疑為部分投機者拓寬了商機，一些別墅、高級洋房除在交易環(huán)節(jié)比普通住宅多征稅之外，無論持有房屋多少年都無需繳稅，使得這部分投機者沒有轉(zhuǎn)讓壓力，坐等房屋升值高價賣出，導(dǎo)致房屋的供給嚴重失衡，加劇了供需矛盾。2、連江縣房地產(chǎn)稅收稅種結(jié)構(gòu)分析在房地產(chǎn)的稅收中，營業(yè)稅作為最大稅種占據(jù)了該行業(yè)稅收調(diào)控的半壁江山，以我縣為例，2011年房地產(chǎn)業(yè)共計入庫各項稅收5.65億元，其中營業(yè)稅以2.2億總量占稅收收入的40%，企業(yè)所得稅占26%，土地增值稅占21%，個人所得稅占10%，其他稅種占3%（見表七）。因此，做好幾大主要稅種的征收管理就成為房地產(chǎn)稅收征管的重中之重。表七：2011年連江縣房地產(chǎn)業(yè)稅收收入稅種占比表（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程中保有環(huán)節(jié)稅負較輕，難以抑制投機和過度消費1、房地產(chǎn)開發(fā)過程常見涉稅難點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)的房地產(chǎn)項目周期長、交易方式多樣化及滾動開發(fā)等特點造成稅收計算過程較為復(fù)雜，在建造環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有代扣代繳建筑業(yè)營業(yè)稅的義務(wù)，稅務(wù)機關(guān)能夠把控的只限于建筑業(yè)的納稅人，其銷售貨物（如材料、設(shè)備等）同時提供建筑業(yè)勞務(wù)時，應(yīng)按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第六條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。而在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，涉及的因素又十分龐雜，除成本、利潤、稅收等“三要素”之外，還有開發(fā)時間、市場因素、銷售時機、樓層朝向、裝修程度、面積等諸多因素，管征機關(guān)在檢查賬務(wù)情況時，對于明顯交易價格偏低的情形，如交易價格明顯低于同時期周邊房產(chǎn)的交易價格，應(yīng)采用行業(yè)正常交易價格水平進行調(diào)整，防止企業(yè)少列收入，偷逃稅收。2、土地使用稅稅率存在提升空間土地保有環(huán)節(jié)稅負過輕，不僅阻礙了土地有償使用市場的建立與健全，還促使土地作為資產(chǎn)的要素作用無法發(fā)揮，造成土地的閑置與浪費。目前我縣城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人總戶數(shù)為487戶，應(yīng)稅土地總面積3252982.02㎡、應(yīng)納稅款7340285.89元。近些年以來，我縣土地使用稅雖然據(jù)政策規(guī)定經(jīng)過幾次提高，但稅率還有一定上升空間，目前我縣土地使用稅規(guī)定適用的是連政綜[2007]205號文件，文件將縣城區(qū)中心極其小的繁華商業(yè)地段規(guī)定為一級土地，每年的稅率為8元/㎡，對于除投資區(qū)以外的大部分土地等級適用三級路段征收土地使用稅，稅率為3元/㎡，同時根據(jù)我縣實際情況，對較繁華的琯頭、黃岐中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地等級予以三、四、五級的劃分，對丹陽、馬鼻、苔箓、官坂、透堡鎮(zhèn)予以四、五等的劃分，對商業(yè)服務(wù)業(yè)不活躍、商業(yè)與工業(yè)用地沒有明顯區(qū)別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一律劃分為四級（曉澳、東岱、浦口鎮(zhèn)）或五級（東湖、長龍、筱埕、坑園鎮(zhèn)）的土地等級。在此基礎(chǔ)之上，我局還貫徹了省政府第79次常務(wù)會的會議要求，對我縣工業(yè)企業(yè)大宗用地、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的用地作了一定的優(yōu)惠，對敖江、琯頭、江南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)用地，統(tǒng)一為2元/㎡，可門港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的稅額標(biāo)準(zhǔn)為1元/㎡。總而言之，我縣一級路段的稅率標(biāo)準(zhǔn)等于福州市市區(qū)四級路段的稅率標(biāo)準(zhǔn)，隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各縣市經(jīng)濟水平不斷攀升，目前現(xiàn)行的土地使用稅稅率已明顯滯后于經(jīng)濟形勢發(fā)展變化的要求，建議上級局對現(xiàn)行的土地使用稅稅率進行調(diào)研論證，及時調(diào)整，促進土地合理流通。（三）房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍較窄，不利于調(diào)節(jié)收入及資源合理利用目前我國房地產(chǎn)業(yè)的征稅范圍較窄體現(xiàn)為二個方面，一是征收對象過窄，據(jù)中央黨校研究室的調(diào)查統(tǒng)計，我國有三分之一房子處于無人居住狀態(tài)，空置率位于全球之首，這些房子基本都是投資者用來投機升值的，以我縣商品房施工面積及銷售面積數(shù)據(jù)為例，2003年至2009年，我縣商品房施工面積增幅為23.17%，基本與商品房銷售面積增幅22.87%持平，但按照絕對值對比，二者差距觸目驚心，9年時間我縣共施工商品房面積1338.5萬平米，銷售出336.12萬平米，賣的數(shù)量僅占建的數(shù)量的四分之一，在人多地少的國情之下，還有如此多的空置房產(chǎn)簡直就是對資源的巨大浪費；征稅范圍較窄體現(xiàn)的第二點是征收地域過窄，以房產(chǎn)稅為例，目前我國制定的房產(chǎn)稅只針對縣及鎮(zhèn)范圍的納稅人，對于農(nóng)村地區(qū)則不征收房產(chǎn)稅，而隨著城鎮(zhèn)范圍的不斷擴張，一些原先偏僻的農(nóng)村現(xiàn)在已今非昔比，如我縣潘渡鄉(xiāng)的貴安村，貴安村近年來隨著溫泉資源的開發(fā)與貴新隧道的修成，已逐漸演變成繁華的商業(yè)地段與休閑中心，各類投資者紛紛涌入，目前已有十來個重點項目在當(dāng)?shù)卦ㄔO(shè)，村里的土地資源不斷升值，而根據(jù)政策規(guī)定，貴安村可免于征收房產(chǎn)稅，政策法規(guī)與現(xiàn)實的脫節(jié)導(dǎo)致了土地資源難以被合理利用。五、改善房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的思路及建議（一）規(guī)范稅收日常管理，夯實房地產(chǎn)業(yè)征管基礎(chǔ)要建立規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理辦法，嚴格日常管理，突出行業(yè)征管特點，健全征管基礎(chǔ)資料，實行對開發(fā)項目事前、事中、事后的全過程監(jiān)控，確保稅款應(yīng)收盡收。一是建立、健全房地產(chǎn)企業(yè)征管基礎(chǔ)資料，其基礎(chǔ)檔案應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)從土地取得、項目立項、工程招投標(biāo)、工程預(yù)算、商品房預(yù)售等一系列與稅收密切相關(guān)的涉稅資料。二是實行項目管理。要按開發(fā)項目進行納稅登記，建立項目納稅臺賬，并按項目進行稅收跟蹤管理，按項目核查發(fā)票取得情況和監(jiān)控納稅進度情況。三是加強源頭控管。積極與建設(shè)主管部門加強聯(lián)系，定期取得建設(shè)主管部門的建設(shè)項目信息，并委托房管部門在辦理權(quán)屬登記時嚴格施行“先稅后證”，防止稅源流失。四是推行房地產(chǎn)和建安企業(yè)納稅評估，將涉稅資料的日常審核與納稅評估有機結(jié)合起來，建立本轄區(qū)行業(yè)利潤率、行業(yè)稅負率、營業(yè)稅負擔(dān)率、企業(yè)所得稅負擔(dān)率等預(yù)警值指標(biāo)體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關(guān)分析等將低于預(yù)警值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點對象，及時發(fā)現(xiàn)漏洞，開展稅務(wù)約談，函查等手段及時排查和糾正，督促納稅人自覺納稅。五是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查，適時開展房地產(chǎn)稅收專項檢查，配合征管開展有針對性的重點檢查工作，對查處的偷漏稅案件要通過媒體予以曝光，充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。（二）把好征收方式認定關(guān)，加強重點稅目管征目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算不規(guī)范，向稅務(wù)機關(guān)披露的會計信息不真實已成為普遍存在的現(xiàn)象。鑒于這種情況，當(dāng)前在稅收征管中一是要采取措施積極推進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范賬證，真實財務(wù)核算，二是要想法設(shè)法防止納稅人作假帳，虛報、少繳稅收等問題發(fā)生，建議對房地產(chǎn)企業(yè)實行所得稅最低負擔(dān)率與查賬征收相結(jié)合的辦法，即對房地產(chǎn)企業(yè)收入實行按照最低負擔(dān)率預(yù)征，納稅人按實申報作為補充的征收辦法，預(yù)征的企業(yè)所得稅與營業(yè)稅同步征收入庫，若企業(yè)實際應(yīng)繳所得稅超過已預(yù)征的數(shù)額，要按規(guī)定按實補稅，最低所得稅的負擔(dān)率應(yīng)考慮地域間的差異及稅負水平。（三）加強營業(yè)稅征管，夯實房地產(chǎn)營業(yè)稅一是加大房地產(chǎn)企業(yè)項目結(jié)算的監(jiān)控力度，對已完工交付銷售的開發(fā)項目，應(yīng)及時督促房地產(chǎn)企業(yè)在取得竣工驗收報告的一年內(nèi)進行工程結(jié)算并取得稅務(wù)發(fā)票，對故意拖延不結(jié)算的企業(yè)，應(yīng)按稅收有關(guān)規(guī)定，采取核定計稅價格辦法征收建安營業(yè)稅，管征局可以根據(jù)本地建安造價水平，制定最低計稅價格，根據(jù)目前實際，可采用以下公式進行制定：組成計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率），其中營業(yè)成本應(yīng)包括：1、為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用；2、開發(fā)土地和新建房及配套措施的費用。在計算促成計稅價格的過程中應(yīng)禁止將應(yīng)繳納的營業(yè)稅及其附加以及與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的其他稅種列為成本。二是加強管轄境內(nèi)房地產(chǎn)建安工程的稅收征管，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅收和建安工程的稅收管轄權(quán)，目前我局房地產(chǎn)稅收征管主要集中于城關(guān)、敖江和琯頭三大分局，三大分局管轄的房地產(chǎn)稅源占全局83.75%。因此，這三大分局的征管水平直接影響到我縣的房地產(chǎn)稅收的發(fā)生數(shù)額，除做好房地產(chǎn)稅收的預(yù)征工作之外，還要加大對房地產(chǎn)企業(yè)的清欠力度，堅決落實欠稅清理制度，對企業(yè)未設(shè)置抵押的資產(chǎn)及時采取保全措施，結(jié)合對其法定代表人阻止出境、通知法院凍結(jié)銀行存款等多種手段，提高清欠力度。三是加快房地產(chǎn)業(yè)的稅收信息化管理，通過建筑業(yè)稅收信息管理系統(tǒng)，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)登記、納稅申報、稅款征收、發(fā)票管理、稅源監(jiān)控、稅源分析、情報交換、信息采集等進行全程跟蹤、監(jiān)控和管理。對于銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅要發(fā)揮好以票管稅的作用，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金、預(yù)收房款時必須開具《商品房銷售（預(yù)收款