和聲機(jī)構(gòu)上海浦東銅山街項(xiàng)目全案策劃競(jìng)標(biāo)

在這樣的市場(chǎng)中，我們關(guān)心的并不是每天300－600套的成交量何時(shí)翻倍。而是即使是在這樣低迷的市場(chǎng)，哪些東西依然長(zhǎng)盛不衰?？蛻羧鹤兓唬和顿Y性需求將持續(xù)下降，而商務(wù)性自住需求將持續(xù)上升面臨國(guó)家宏觀調(diào)控，持續(xù)低迷的市場(chǎng)，讓我們重新注意到的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。在宏觀調(diào)控之前，上海高檔樓盤（12000元以上）的消費(fèi)群主要集中在非上海籍客戶，浦東尤其是泛陸家嘴地區(qū)，這一現(xiàn)象尤其突出。如陸家嘴板塊的盛大金磐一期（90％為外地和境外客戶）、聯(lián)洋板塊的盛世年華（50％為外地和境外客戶）、世紀(jì)公園的浦東世紀(jì)花園二期（60％為外地和境外客戶）、楊東板塊的上海綠城一二期（80％為外地和境外客戶）。宏觀調(diào)控之后，投資性購(gòu)房特別是來(lái)自江浙的客戶明顯減少，而目前市場(chǎng)主要依靠境外客戶、上海本地客戶或者部分前期投資獲利的投資性客戶消化?？蛻羧鹤兓壕惩饪蛻粼隽康默F(xiàn)象值得關(guān)注2005年上半年，外國(guó)人新辦就業(yè)證人數(shù)為9071人，同比增長(zhǎng)三成。新來(lái)上海工作的外國(guó)人主要來(lái)自日本、美國(guó)、韓國(guó)、新加坡及德國(guó)等國(guó)。目前實(shí)際在上海工作的外籍人士超過(guò)4萬(wàn)人，浦東容納了絕大部分。在未來(lái)的三年內(nèi)，上海寫字樓總量將從300萬(wàn)平米增加到670萬(wàn)平米，增加地點(diǎn)主要在浦東，所以外籍人士數(shù)量的增長(zhǎng)也相應(yīng)體現(xiàn)在陸家嘴輻射帶。2004年下半年起，上海浦東市場(chǎng)主流的三房的銷售率逐漸下降，而兩房和四房的需求明顯加快，較典型的案例是盛世年華、陸家嘴中央公寓和上海綠城三期，這些項(xiàng)目的銷售速度都要快于周邊樓盤。而這背后說(shuō)明消費(fèi)者購(gòu)房更加理性?？蛻羧鹤兓簯粜托枨笾鸩嚼硇?，兩房和四房的需求增加的變化，說(shuō)明客戶潛在的流變現(xiàn)象（1）境外客戶是目前市場(chǎng)較為持久和堅(jiān)挺的消費(fèi)群，這是由于上海在亞洲的經(jīng)濟(jì)中心的地位所決定，而且在未來(lái)2－3年這樣趨勢(shì)依然明顯。（2）所謂理性購(gòu)房的特征，關(guān)鍵在于面積和總價(jià)的控制，在未來(lái)2－3年這樣趨勢(shì)更加明顯。（3）避免板塊之間的劇烈競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵在于個(gè)性鮮明的產(chǎn)品定位，萬(wàn)里板塊的慘烈競(jìng)爭(zhēng)就是很好的案例。浦東大道沿線住宅樓盤分析浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴的主要交通干道，沿線有三四十條公交線路。故車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。其路段價(jià)值隨著與陸家嘴距離的遠(yuǎn)近不同而有較大差異。一．住宅市場(chǎng)分析源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域?qū)傩￡懠易旆秶?。沿線開發(fā)改造成熟，路面衛(wèi)生狀況良好，公交線路近四十條。兩旁建筑以高層為主，高檔美觀，近來(lái)出現(xiàn)較多的酒店式公寓項(xiàng)目。這里的酒店式公寓，擁有兩方面獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，一方面靠近陸家嘴辦公區(qū)，充分體現(xiàn)了酒店式公寓的特點(diǎn)；另一方面，在黃浦江邊，可以擁有黃浦江景觀，是酒店式公寓的主要賣點(diǎn)。這一段酒店式公寓的房?jī)r(jià)在20000－40000元/平方米。目前主要有以下樓盤：【海悅苑】精裝修酒店式公寓。小區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴CBD區(qū)域。31層高層，是度身定做的酒店式物業(yè)，全明獨(dú)立櫥衛(wèi)，獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)靜分區(qū)，大面寬，居住功能完整?，F(xiàn)價(jià)格約為25000-38000元/平方米左右?！救f(wàn)源晶典】由1幢全裝修酒店式公寓組成，共510套。樓盤位于東方路、浦東大道，住宅面積近3萬(wàn)平方米，配有3500平方米商業(yè)設(shè)施和豪華會(huì)所。房型為一室32－62平方米。A級(jí)路段源深路以以東到羅羅山路路路段，因因?yàn)樵诹_羅山路高高架西側(cè)側(cè)，所以以在浦東東居民的的心理上上類似浦浦西的““環(huán)線內(nèi)內(nèi)”區(qū)域域，仍可可憑借陸陸家嘴的的優(yōu)勢(shì)來(lái)來(lái)提高自自身地位位。沿線線上海灘花花園洋房房由于其低低密度與與高綠化化率，均均價(jià)已經(jīng)經(jīng)漲至2.46萬(wàn)元／／平方米米。目前主要要有以下下樓盤：：【名門濱濱江苑】】精裝修酒酒店式公公寓，物物業(yè)管理理由香港港怡高物物業(yè)代理理。樓盤盤位于浦浦東大道道、源深深路口，，占地面面積2.3萬(wàn)平平方米，，建筑面面積5萬(wàn)萬(wàn)平方米米，容積積率2.2，綠綠化率40%，，擁有高高層、小小高層和和多層各各一幢。。房型有有三房130－－150平方米米，四房房180平方米米?，F(xiàn)二二手房房房?jī)r(jià)為約約15800-19000元元/平方方米?！旧剿畤?guó)國(guó)際】房源以130-150平方米米的三房房為主，，另有部部分110平方方米的二二房。05.3月開盤盤，高層層16000元元/平方方米、小小高層15000元/平方米米?！旧虾┗ɑ▓@洋房房】小區(qū)以中中心城區(qū)區(qū)難得一一見(jiàn)的低低密度住住宅入市市，0.98的的超低容容積率，，是陸家家嘴內(nèi)絕絕無(wú)僅有有的，也也是最低低的，它它的出現(xiàn)現(xiàn)，填補(bǔ)補(bǔ)了浦東東陸家嘴嘴地區(qū)大大規(guī)模低低密度住住宅空缺缺的歷史史。B級(jí)路段段羅山路至至金橋路路路段，，這一路路段屬于于浦東大大道B級(jí)級(jí)路段的的延伸，，同時(shí)借借助楊浦浦大橋的的影響，，成為一一個(gè)中低低檔的聚聚居點(diǎn)。。沿線多多為住宅宅、廠房房、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)和小商商鋪等。。公交線線路由源源深路的的四十條條減為二二十幾條條，也說(shuō)說(shuō)明了本本路段與與A級(jí)路路段的地地級(jí)差異異。該路路段開發(fā)發(fā)的樓盤盤主要有有“上房房金豐苑苑”、““金樟花花苑”、、“昕泰泰苑”等等，現(xiàn)均均已售完完。C級(jí)路段段（1）以此為分分析，本本案位于于Ｂ級(jí)路路段，目目前銷售售型的高高級(jí)公寓寓、酒店店式房源源較多，，并形成成繼Ａ級(jí)級(jí)路段后后又一酒酒店式公公寓的集集中區(qū)，，本區(qū)域域既鄰近近小陸家家嘴的繁繁華核心心，擁有有江景自自然觀景景，又具具有較好好的生活活配套設(shè)設(shè)施。（2）沿浦東大大道一線線已經(jīng)面面臨多個(gè)個(gè)樓盤的的競(jìng)爭(zhēng)，，同時(shí)還還面臨同同質(zhì)板塊塊的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。較好好的做法法是避開開浦東大大道板塊塊，而趨趨向?yàn)I江江板塊，，可單獨(dú)獨(dú)塑造一一個(gè)“北北濱江板板塊”。。1．總體體態(tài)勢(shì)05年，，國(guó)家的的宏觀調(diào)調(diào)控，使使上海樓樓市發(fā)生生了微妙妙變化，，上海寫寫字樓市市場(chǎng)相應(yīng)應(yīng)住宅出出現(xiàn)了熱熱銷局面面，而其其主要原原因是由由于：一是銷售售價(jià)格和和寫字樓樓價(jià)值相相符合，，其回報(bào)報(bào)率穩(wěn)定定。目前前在上海海，同一一地段寫寫字樓和和住宅相相比，一一般寫字字樓的建建造成本本會(huì)比住住宅高30%，，而目前前售價(jià)卻卻接近，，甚至部部分住宅宅價(jià)格高高于寫字字樓，二是出現(xiàn)現(xiàn)了“租租不如買買”的現(xiàn)現(xiàn)象。從從今年開開始，許許多入滬滬的外資資企業(yè)打打破了““只租不不買”的的慣例，，紛紛開開始購(gòu)買買寫字樓樓。之所所以決定定購(gòu)買寫寫字樓，，主要是是由于經(jīng)經(jīng)過(guò)十幾幾年的發(fā)發(fā)展，這這些公司司在中國(guó)國(guó)的業(yè)務(wù)務(wù)和市場(chǎng)場(chǎng)逐漸穩(wěn)穩(wěn)定，需需要謀求求一個(gè)持持續(xù)、長(zhǎng)長(zhǎng)期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)。三是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展空間間巨大，，潛力誘誘人。土土地作為為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)來(lái)考量量時(shí)，要要看資本本密度和和人口密密度，最最終考量量的是這這個(gè)地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活躍程程度。隨隨著中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，，投資和和回報(bào)率率將還會(huì)會(huì)上升。。二、寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)分析2.值得得關(guān)注的的現(xiàn)象與與趨勢(shì)現(xiàn)象一：：200平方米米以內(nèi)的的可售型型甲、乙乙級(jí)辦公公樓需求求強(qiáng)勁隨著一些些公司的的發(fā)展和和對(duì)上海海經(jīng)濟(jì)信信心的增增強(qiáng)，一些企業(yè)業(yè)出于投投資自用用和扎根根上海進(jìn)進(jìn)行中長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)展展的需要要，加上上連年攀攀升的寫寫字樓租租金消耗耗了公司司的一部部分利潤(rùn)潤(rùn)，這些些企業(yè)已已經(jīng)開始始考慮變變租賃為為購(gòu)買寫寫字樓，，這客觀觀上加大大了寫字字樓的需需求量?！，F(xiàn)象二：：外資爭(zhēng)爭(zhēng)購(gòu)上海海甲級(jí)寫寫字樓，，總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)圖顯顯據(jù)資料顯顯示，上上海今年年１至８８月新批批外商投投資項(xiàng)目目３０３３０個(gè)，，吸引合合同外資資８１．．６８億億美元，，合同外外資中超超過(guò)1/3為外外商增資資，落戶戶上海的的跨國(guó)公公司地區(qū)區(qū)總部已已超過(guò)８８０家，，跨國(guó)公公司地區(qū)區(qū)總部紛紛紛落戶戶上海并并迅速擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)模模，“總總部”經(jīng)經(jīng)濟(jì)為上上海高檔檔寫字樓樓租賃及及購(gòu)買帶帶來(lái)巨大大需求?！，F(xiàn)象三：：寫字樓樓需求主主體發(fā)生生變化相對(duì)前些些年寫字字樓以租租賃為主主、少量量購(gòu)買者者以國(guó)內(nèi)內(nèi)企業(yè)為為主的舊舊模式，，上海寫寫字樓市市場(chǎng)近期期的購(gòu)買買比例明明顯提高高，許多多內(nèi)資企企業(yè)開始始重視自自身形象象塑造，，紛紛選選擇體面面的寫字字樓辦公公，而且且以購(gòu)買買寫字樓樓居多。。不僅如如此，一一些海外外華人和和本地有有實(shí)力的的個(gè)人投投資者也也加入了了上海寫寫字樓購(gòu)購(gòu)買行列列。（1）浦浦東寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)總體趨趨好，但但同質(zhì)化化趨向十十分嚴(yán)重重。（2）在在未來(lái)市市場(chǎng)，隨隨著企業(yè)業(yè)總部市市場(chǎng)逐漸漸縮小，，注意小小戶型寫寫字樓市市場(chǎng)的前前景，基基本面積積在200－400平平方米。。三、浦東東商業(yè)基基本分析析按照上海海商業(yè)““十五””規(guī)劃，，未來(lái)上上海市區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展的布布局，將將不會(huì)在在市中心心新建大大量的大大規(guī)模商商業(yè)中心心，而將將戰(zhàn)略重重心轉(zhuǎn)向向居民生生活區(qū)。。同時(shí)，，由于連連鎖商業(yè)業(yè)的日趨趨發(fā)達(dá)，，上海市市居民的的消費(fèi)將將由此而而形成“休閑消消費(fèi)到中中心商業(yè)業(yè)街集聚聚，日常常消費(fèi)在在住宅配配套商業(yè)業(yè)集聚””的新特點(diǎn)點(diǎn)。而浦東地地區(qū)由于于前期規(guī)規(guī)劃的問(wèn)問(wèn)題，缺缺少社區(qū)區(qū)商業(yè)和和集合式式休閑商商業(yè)相應(yīng)應(yīng)的配套套，不能能滿足人人們?nèi)粘３Ｉ畹牡男枨螅?，因此政政府正在在鼓?lì)開開發(fā)商修修建各類類商業(yè)設(shè)設(shè)施。去去年新區(qū)區(qū)商鋪交交易面積積近10萬(wàn)平方方米，其其中中心心城區(qū)銷銷售量占占85%，15-100平方方米的小小商鋪?zhàn)钭钍軞g迎迎。其中中“除浦浦東大道道、浦東東南路和和張揚(yáng)路路沿線外外，川沙沙、三林林地區(qū)也也有相當(dāng)當(dāng)比重，，目前這這‘三干干道兩區(qū)區(qū)域’內(nèi)內(nèi)商鋪交交易已占占總量65%。。由于2004-2005年度度啟動(dòng)的的大型購(gòu)購(gòu)物中心心就有6個(gè)，從從長(zhǎng)遠(yuǎn)看看，單體體面積在在300到500平方方米的社社區(qū)商業(yè)業(yè)將成為為市場(chǎng)銷銷售的主主流。概述土地的的稀缺缺性和和不可可再生生性決決定了了它的的潛在在價(jià)值值———小陸陸家嘴嘴區(qū)域域與本本區(qū)域域正是是這一一土地地價(jià)值值觀的的集中中體現(xiàn)現(xiàn)：項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域受受小陸陸家嘴嘴區(qū)域域的直直接輻輻射，，與之之有著著唇齒齒相依依的密密切聯(lián)聯(lián)系，，繼小小陸家家嘴區(qū)區(qū)域的的崛起起，項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域正正在以以迅猛猛的勢(shì)勢(shì)頭延延續(xù)并并擴(kuò)大大著陸陸家嘴嘴的地地域優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。一、住住宅市市場(chǎng)分分析2005年年小陸陸家嘴嘴區(qū)域域樓盤盤一覽覽表項(xiàng)目名產(chǎn)品類型價(jià)格區(qū)間（萬(wàn)元∕平米）面積區(qū)間（單位：平米）備注盛大金磐高層3.5－6.5300左右主推3房，部分4房面積也控制在300㎡左右財(cái)富海景花園高層2.5－2.7250－350主力戶型在337－350㎡左右世茂濱江花園超高層2.3－3.9150－3402房面積在155㎡左右，主力4房面積在330－334㎡左右久陽(yáng)·濱江公寓高層1.9－2.470左右主要為1室的復(fù)式小戶型，產(chǎn)品形態(tài)較在此區(qū)域較為稀缺濱江蘭庭高層3.1－3.6130－192160－190㎡的3房比重較大項(xiàng)目名市場(chǎng)類型產(chǎn)品類型價(jià)格區(qū)間（萬(wàn)元∕平米）面積區(qū)間（平米）備注東晶國(guó)際住宅辦公樓商業(yè)高層2.3－2.669－143其中100㎡左右房源為3房或復(fù)式上品·巨洋豪園住宅辦公樓商業(yè)高層1.2－1.45120－150銷售率高達(dá)99.6％名門濱江苑住宅辦公樓高層小高層1－1.5100－140含部分64－70㎡的酒店式公寓國(guó)際華城住宅高層1－1.9110－2103房的主要面積為140－170㎡，后期將推出辦公樓。山水國(guó)際住宅高層小高層1.5－1.65110－160130－150㎡的3房占80左右上海灘花園住宅多層1.9－2.6160－3803房多集中在200－255㎡左右，165㎡左右的2房占有一定比例2005年年本區(qū)區(qū)域樓樓盤一一覽表表相比小小陸家家嘴區(qū)區(qū)域，，本區(qū)區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)的樓樓盤面面積開開始有有縮減減趨勢(shì)勢(shì)，如如上品品·巨巨洋豪豪園將將2房房的建建筑面面積控控制在在128㎡㎡左右右、3房控控制在在145㎡㎡左右右。主要受受區(qū)域域商務(wù)務(wù)功能能的影影響，，住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)呈多多元化化發(fā)展展，建建筑形形態(tài)涵涵蓋多多層、、小高高層、、高層層和超超高層層，產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)多多種多多樣，，酒店店式公公寓、、復(fù)式式小戶戶型到到普通通住宅宅，體體現(xiàn)了了此區(qū)區(qū)域商商務(wù)、、商業(yè)業(yè)和住住宅的的多重重功能能集中中影響響。受項(xiàng)目目所處處的區(qū)區(qū)位（（與小小陸家家嘴區(qū)區(qū)域的的相對(duì)對(duì)距離離）和和產(chǎn)品品定位位的綜綜合影影響，，產(chǎn)品品價(jià)格格基本本上呈呈由高高到低低的走走勢(shì)。。從上上述資資料不不難看看出本本區(qū)域域中二二房、、三房房相對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型的的面積積是本本區(qū)域域發(fā)展展的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。陸家嘴嘴板塊塊劃分分陸家嘴嘴板塊塊即小小陸家家嘴板板塊的的延伸伸，我我們把把浦東東的羅羅山路路以西西，浦浦電路路、楊楊高路路以北北的整整個(gè)板板塊叫叫做陸陸家嘴嘴板塊塊。本區(qū)域域劃分分以項(xiàng)目目為中中心，，浦東東大道道為橫橫軸，，民生生路為為縱軸軸，劃劃分可可比性性更強(qiáng)強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目周周邊板板塊。。我們們把該該板塊塊劃分分為源源深路路以東東、羅羅山路路以西西、黃黃浦江江以南南、楊楊高路路以北北的區(qū)區(qū)域。。二、寫字樓市市場(chǎng)分析物業(yè)名稱物業(yè)級(jí)別位置價(jià)格(元/平米)租金（美元/天/平米）物管費(fèi)(元/月/平米)銷售率戶型范圍（平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）證券大廈甲級(jí)浦東南路528號(hào)250000.6526單層180010船舶大廈甲級(jí)浦東大道1號(hào)只租不售0.7275錢江大廈東方路971號(hào)150002137.9%132占25%`140占25%4.7233占50%單層1500寶安大廈甲級(jí)東方路800號(hào)200000.451967.4%最小120單層11548.9遠(yuǎn)東大廈浦東南路1101號(hào)15000-2200095.6%最小50單層9003中融恒瑞國(guó)際大廈甲級(jí)張楊路588號(hào)22000-2700084.5%10世紀(jì)凱廈甲級(jí)浦電路438號(hào)16000-300000.62270.5%209-3954招商局大廈甲級(jí)陸家嘴東路161號(hào)206500.582780/90/115/148單層17327.5中國(guó)保險(xiǎn)大廈甲級(jí)陸家嘴東路166號(hào)只租不售0.65257.3新建設(shè)大廈浦東南路500號(hào)230000.65-0.8258.1金鷹大廈甲級(jí)民生路1518號(hào)160920.481298%320-380單層10006.6環(huán)球廣場(chǎng)桃林路18號(hào)170000.31290%70-225單層11672.5中信五牛城浦東大道1081只租不售0.33商住樓二房112三房1268.2國(guó)際航運(yùn)金融大廈甲級(jí)浦東大道720號(hào)2500美元0.630最小167單層300012.5裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)甲級(jí)浦東大道555號(hào)248402847%130/132/15212東晶國(guó)際甲級(jí)浦東大道988弄均價(jià)23000最高2600070-761066.6上品巨洋豪園浦東大道1000弄140002.1（公寓）100-1803.35陽(yáng)光世界浦東大道2000號(hào)出租0.31293%70/138/1684龍珠廣場(chǎng)浦東大道2123號(hào)135000.24-0.38（含物業(yè)費(fèi)）66.7%100單層12002.88格力H2O浦東大道1139號(hào)11500-130004100%150-1708.4船研大廈民生路600號(hào)0.24-0.323單層8521.532005年本本區(qū)域樓盤一一覽表物業(yè)名稱物業(yè)級(jí)別位置價(jià)格(元/平米)租金（美元/天/平米）物管費(fèi)(元/月/平米)銷售率戶型范圍（平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）環(huán)球廣場(chǎng)桃林路18號(hào)170000.31290%70-225單層11672.5中信五牛城浦東大道1081只租不售0.33商住樓二房112三房1268.2國(guó)際航運(yùn)金融大廈甲級(jí)浦東大道720號(hào)2500美元0.630最小167單層300012.5裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)甲級(jí)浦東大道555號(hào)東方路69號(hào)248402847%130/132/15212萬(wàn)東晶國(guó)際甲級(jí)浦東大道988弄均價(jià)23000最高2600070-761066.6上品巨洋豪園浦東大道1000弄140002.1（公寓）100-1803.35陽(yáng)光世界浦東大道2000號(hào)出租0.31293%70/138/1684龍珠廣場(chǎng)浦東大道2123號(hào)135000.24-0.38（含物業(yè)費(fèi)）66.7%100單層12002.88格力H2O浦東大道1139號(hào)11500-130004100%150-1708.4船研大廈民生路600號(hào)0.24-0.323單層8521.532005年本本區(qū)域樓盤一一覽表陸家嘴區(qū)域甲級(jí)辦公物業(yè)業(yè)數(shù)量比例本區(qū)域甲級(jí)辦辦公物業(yè)數(shù)量量比例本區(qū)域甲級(jí)辦辦公物業(yè)數(shù)量量比例陸家嘴區(qū)域甲級(jí)辦公物業(yè)業(yè)體量比例本區(qū)域甲級(jí)辦公物業(yè)業(yè)體量比例據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)看，陸家嘴嘴區(qū)域甲級(jí)辦辦公樓的比例例不管是從數(shù)數(shù)量上還是體體量上都遠(yuǎn)高高于本區(qū)域，，說(shuō)明項(xiàng)目周周邊區(qū)域?qū)懽肿謽堑臋n次略略低于整個(gè)陸陸家嘴區(qū)域，，高尚的商務(wù)務(wù)氛圍尚未很很好的形成。。另外，陸家嘴嘴區(qū)域商務(wù)辦辦公物業(yè)平均均體量為6.53萬(wàn)平米米，而本區(qū)域域只有4.69萬(wàn)平米，，說(shuō)明項(xiàng)目周周邊板塊辦公公物業(yè)的個(gè)體體商務(wù)容量比比較小，較難難形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。陸家嘴區(qū)域、、本區(qū)域辦公物業(yè)平均均價(jià)格陸家嘴區(qū)域、、本區(qū)域辦公物業(yè)平均均租金據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)看，本區(qū)域域?qū)懽謽堑木鶅r(jià)比陸家嘴嘴區(qū)域低20%左右，均均價(jià)有4400元多的差差價(jià)；而租金金均價(jià)更是低低了接近40%，每平米米租金有1.47元的差差價(jià)。一方面我們看看到本區(qū)域?qū)憣懽謽亲馐蹆r(jià)價(jià)格和整個(gè)陸陸家嘴區(qū)域的的整體水平仍仍有相當(dāng)?shù)牟畈罹?；另一方方面，正說(shuō)明明了在小陸家家嘴的輻射下下以及在市政政規(guī)劃的影響響下，本區(qū)域域?qū)懽謽琼?xiàng)目目將會(huì)有較大大的升值空間間。陸家嘴區(qū)域、、本區(qū)域辦公物業(yè)平均均單套面積陸家嘴、本區(qū)區(qū)域辦公物業(yè)平均均標(biāo)準(zhǔn)層面積積據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)看，本區(qū)域域?qū)懽謽堑钠狡骄鶈翁酌娣e積和平均標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積和整整個(gè)陸家嘴區(qū)區(qū)域相比均有有相當(dāng)量的差差距，對(duì)單套套面積和單層層面積要求較較大的大型企企業(yè)可能不會(huì)會(huì)選擇在本區(qū)區(qū)域辦公。這個(gè)差距可以以看成是一個(gè)個(gè)有效的市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分，相對(duì)對(duì)較小的單套套面積和單層層面積更適合合中小企業(yè)和和相關(guān)企業(yè)辦辦事處、營(yíng)銷銷中心的辦公公空間需求，，而本區(qū)域的的寫字樓為上上述客戶提供供了一定量的的產(chǎn)品，作為為小陸家嘴的的配套區(qū)域，，這一趨勢(shì)在在近幾年將越越發(fā)明顯。該板塊在小陸陸家嘴板塊的的輻射和帶動(dòng)動(dòng)下，近幾年年辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展較快。。區(qū)域內(nèi)只有有一半左右的的項(xiàng)目為純寫寫字樓功能，，另有一半或或商住兩用或或帶有酒店公公寓，租戶以以中小型企業(yè)業(yè)為主。在市政規(guī)劃的的帶動(dòng)下、小小陸家嘴的輻輻射下，該板板塊商務(wù)辦公公樓市場(chǎng)前景景看好。1.仍有差距距本區(qū)域辦公物物業(yè)在價(jià)格、、級(jí)別、租金金等方面和整整個(gè)陸家嘴區(qū)區(qū)域（特別是是和小陸家嘴嘴）相比仍有有相當(dāng)?shù)牟罹嗑?。辦公氛圍圍和整體商務(wù)務(wù)層次都有待待提高。2.前景看好好隨著各項(xiàng)市政政規(guī)劃的落實(shí)實(shí)，浦東整體體影響力的提提升，項(xiàng)目所所在區(qū)域以及及整個(gè)陸家嘴嘴區(qū)域商務(wù)寫寫字樓的市場(chǎng)場(chǎng)前景將更加加光明。特別別是浦東大道道、張楊路沿沿線的寫字樓樓將更具生命命力。3.升值空空間上海整體商務(wù)務(wù)辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)繼續(xù)走熱，，而本區(qū)域?qū)憣懽謽琼?xiàng)目有有著數(shù)量充足足的中小企業(yè)業(yè)需求層，目目前的價(jià)格和和租金水平也也易于被市場(chǎng)場(chǎng)接受，只要要總推盤量不不在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)迅速上揚(yáng)，，相信會(huì)有較較大的升值空空間。綜述概述浦東商業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)近幾年發(fā)展展，形成了三三個(gè)層次的商商業(yè)格局，分分別是市級(jí)商商業(yè)中心、區(qū)區(qū)域性商業(yè)中中心、配套型型商業(yè)區(qū)。市市級(jí)商業(yè)中心心如：正大廣廣場(chǎng)，第一八八佰伴等；區(qū)區(qū)域性商業(yè)中中心如：聯(lián)洋洋社區(qū)的大拇拇指廣場(chǎng)，羅羅丹廣場(chǎng)，羽羽山路的華聯(lián)聯(lián)社區(qū)商業(yè)購(gòu)購(gòu)物中心，北北蔡國(guó)際購(gòu)物物廣場(chǎng)，等；；配套型商業(yè)業(yè)區(qū)：主要是是指社區(qū)和寫寫字樓的商業(yè)業(yè)配套。三、商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊區(qū)域域商業(yè)示意圖圖一項(xiàng)目周邊區(qū)域域商業(yè)示意圖圖二紅色：老式居居民社區(qū)、學(xué)學(xué)校配套的單單層臨街商鋪鋪，建筑陳舊舊，面積小，，經(jīng)營(yíng)范圍隨著街道功功能、社區(qū)和和學(xué)校等區(qū)域域性配套分布布的變化而變變化；黑色：寫字樓樓的臨街商業(yè)業(yè)，受此區(qū)域域?qū)懽謽且?guī)格格、檔次等方方面存在較大大差異；黃色：相對(duì)較較新的社區(qū)配配套商業(yè)，建建筑形態(tài)相對(duì)對(duì)新，大多分分拆為小型1層底商，少量1、2層層商鋪連通，，主要美容保保健和餐飲最最為常見(jiàn)。浦東大道商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)類別數(shù)量比例餐飲4220%超市（含便利店）2613%中介2010%五金168%服飾店147%美容美發(fā)126%文具、辦公耗材105%休閑娛樂(lè)44%日雜副食84%電子、音像84%彩擴(kuò)印務(wù)63%汽配63%家具42%飾品42%銀行證券42%藥店21%電器21%眼鏡店21%廣告、裝潢21%花店21%其他：126%業(yè)態(tài)總計(jì)206100%目前區(qū)域內(nèi)無(wú)無(wú)市級(jí)商業(yè)中中心和區(qū)域性性商業(yè)中心；；周邊的成熟商商業(yè)配套相當(dāng)當(dāng)稀缺，零星星的商業(yè)布局局顯得比較雜雜亂，以1層層的小型臨街街商鋪為主，，經(jīng)營(yíng)范圍主主要以生活配配套為主，檔檔次偏低；部分社區(qū)和寫寫字樓配備有有2－3層商商業(yè)配套，總總體來(lái)說(shuō)分拆拆面積普遍偏偏小，缺乏大大型商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。1.1藍(lán)圖北外灘購(gòu)物觀觀光區(qū)主要特特點(diǎn)是：結(jié)合合國(guó)際客運(yùn)中中心建設(shè)和上上海造船廠改改建，聯(lián)系兩兩岸并利用黃黃浦江彎道和和與蘇州河交交匯的地形特特征，創(chuàng)造與與外灘、陸家家嘴中心區(qū)輝輝映、具有震震撼力的景觀觀效果。在處處理手法上，，ＳＯＭ方案案采用了弧形形斜拉步行橋橋和人工島；；Ｃｏｘ方案案則采用空中中纜車，以及及在江邊設(shè)置置一系列形象象突出的公共共建筑?；钴S的濱江：：結(jié)合國(guó)際客客運(yùn)中心、陸陸家嘴中心區(qū)區(qū)功能外延，，增設(shè)文化、、商業(yè)、旅游游設(shè)施，創(chuàng)造造多樣化的濱濱水活動(dòng)，以以活躍濱江。。突出的景觀：：開辟濱江綠綠帶，在兩岸岸沿江的重要要地區(qū)布置國(guó)國(guó)際客運(yùn)中心心、海事博物物館、游艇碼碼頭等公共建建筑，并在建建筑空間布局局上加以烘托托，形成主題題凸顯、層次次豐富的濱水水景觀。舒適的活動(dòng)：：加強(qiáng)輪渡、、地鐵站、濱濱江綠帶間的的公共活動(dòng)聯(lián)聯(lián)系，形成公公共活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；并結(jié)合親親水岸線處理理，局部抬高高垂直于江岸岸的楔形綠地地和步行道路路的標(biāo)高，形形成視野開闊闊的濱水活動(dòng)動(dòng)空間。1.北外灘購(gòu)購(gòu)物觀光區(qū)有望成為上海海未來(lái)頂級(jí)樓樓盤的另一發(fā)發(fā)祥地1.2綠色環(huán)環(huán)境浦西：沿江布布置連續(xù)的公公共綠帶。在在地區(qū)兩端以以及新建路、、公平路江邊邊，結(jié)合公建建或輪渡設(shè)置置濱水廣場(chǎng)和和游艇碼頭。。濱水公共活活動(dòng)點(diǎn)至外圍圍道路沿線，，設(shè)綠色通廊廊，引導(dǎo)公共共活動(dòng)及視線線通向江邊。。浦東：以沿江江連續(xù)的公共共綠帶結(jié)合伸伸向腹地的小小型楔形綠地地組成開放空空間網(wǎng)絡(luò)，結(jié)結(jié)合海事博物物館、輪渡等等公建，設(shè)置置臨水廣場(chǎng)和和游艇碼頭。。采用多樣化化的親水措施施，為市民創(chuàng)創(chuàng)造濱水活動(dòng)動(dòng)條件。1.3古跡保保留主要將對(duì)船廠廠船臺(tái)加以利利用。地區(qū)的的歷史文化保保護(hù)意義主要要體現(xiàn)在對(duì)江江面原有景觀觀的保護(hù)、利利用上。在上上海造船廠地地區(qū)，沿濱江江綠帶利用、、保留船臺(tái)，，布置大型購(gòu)購(gòu)物—娛樂(lè)——博物綜合體體、游艇碼頭頭和親水休2.楊浦大橋橋特色居住區(qū)區(qū)為城市傳統(tǒng)居居住精神的特特色濱江居住住區(qū)和科教辦辦公園區(qū)3.十六鋪人人-東昌路人人文旅游區(qū)都市文化風(fēng)景景線4.南浦大橋橋時(shí)尚居住區(qū)區(qū)為生活、娛樂(lè)樂(lè)、工作綜合合區(qū)本地塊雖處北北外灘區(qū)塊內(nèi)內(nèi)，但緊鄰楊楊浦大橋特色色居住區(qū)，從從地段功能分分析，本地塊塊實(shí)為由核心心辦公區(qū)與特特色居住區(qū)的的過(guò)渡地帶；；也就是說(shuō)，，本地塊位置置正好把兩大大區(qū)塊有機(jī)結(jié)結(jié)合了起來(lái)，，成為一個(gè)聯(lián)聯(lián)結(jié)樞紐點(diǎn)，，此聯(lián)結(jié)點(diǎn)將將促使本地塊塊在規(guī)劃上具具有了一定的的綜合性、混混合性的特點(diǎn)點(diǎn)，在建筑風(fēng)風(fēng)格上也具有有融合了現(xiàn)代代化（陸家嘴嘴辦公樓）、、特色性（楊楊浦大橋居住住區(qū)）之特征征；同時(shí)其高高規(guī)格的沿江江景觀，也會(huì)會(huì)使濱水住宅宅概念將有較較大潛力可挖挖。本項(xiàng)目的板塊塊的客戶群競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)屬于泛陸陸家嘴板塊，，它的客戶群群來(lái)源是多重重的。既有來(lái)自浦東東區(qū)域內(nèi)的客客戶，又有來(lái)來(lái)自區(qū)域以外外的客戶；既既有來(lái)自外地地的投資客戶戶，又有來(lái)自自海外的大量量客戶。很多多項(xiàng)目給我們們的數(shù)據(jù)表明明，浦東市場(chǎng)場(chǎng)的目前屬于于產(chǎn)品定位決決定客戶群定定位。而我們?cè)诒菊抡鹿?jié)重點(diǎn)要研研究的是：在未來(lái)2年或或者3年，浦浦東市場(chǎng)將出出現(xiàn)怎樣的流流變現(xiàn)象，哪哪種客戶將成成為市場(chǎng)的主主流。1.1消費(fèi)費(fèi)者分類1．1．1上上海人——傳傳統(tǒng)的上海人人購(gòu)房置業(yè)還還是以浦西為為首選考慮。。傳統(tǒng)的上海人人一直是中國(guó)國(guó)一個(gè)非常特特殊的群落。。由于特定的的殖民色彩，，使他們有較較高的文化素素養(yǎng)，也使他他們強(qiáng)加于自自己一種“歷歷史的優(yōu)越感感”。他們都都回味在往日日的大上海時(shí)時(shí)代，即使只只是上一輩人人留給他們的的依稀記憶。。他們精明見(jiàn)見(jiàn)過(guò)世面，機(jī)機(jī)靈但膽子不不大，很少冒冒險(xiǎn)但也失算算不多，很早早就具備投資資的頭腦，但但缺乏創(chuàng)業(yè)的的闖勁。穩(wěn)健健保守也是上上海人的特性性之一，即使使全世界的眼眼球都集中在在浦東的繁榮榮發(fā)展，傳統(tǒng)統(tǒng)的上海人仍仍固守著自己己的那方天地地——浦西，，還是以那里里為活動(dòng)的重重心，在那里里工作生活，，即使改變了了“寧要浦西西一張床，不不要浦東一間間房”的古老老觀念。大部部分的上海人人還是認(rèn)為浦浦西是真正的的上海，那里里有適合他們們的氛圍和習(xí)習(xí)慣，即使在在浦東購(gòu)房置置業(yè)，那也只只是少部分人人具有前瞻性性的投資行為為。1．客戶群分分析1．1．2.新上海人———高收入，，高品味使這這批“新上海海人”成為上上海高中檔住住宅的消費(fèi)主主力軍。特定定的文化背景景和地域概念念也使他們絕絕大部都集居居在浦東的各各個(gè)高尚社區(qū)區(qū)。隨著上海的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)國(guó)際地位的提提高，越來(lái)越越多的外省和和境外人士來(lái)來(lái)到上海創(chuàng)業(yè)業(yè)發(fā)展，與傳傳統(tǒng)上海人不不同的社會(huì)背背景、文化、、及價(jià)值觀使使他們形成了了另一個(gè)龐大大的團(tuán)體-----新新上海人。。新上海人由由兩種人群組組成，一種的的是從外省來(lái)來(lái)滬人員，這這批人大都在在20世紀(jì)60年代左右右出生，具備備較高的文化化知識(shí)、有良良好的教育背背景，既受過(guò)過(guò)傳統(tǒng)中華文文化的熏陶，，又向往西方方的生活模式式，對(duì)生活有有較高的追求求，講究品味味，他們自營(yíng)營(yíng)企業(yè)或在企企業(yè)中任職高高位，收入豐豐厚。另一種種是從境外歸歸來(lái)在上海工工作、安家的的華人，由于于事業(yè)的發(fā)展展或者工作的的緣故需要常常駐上海，以以至于在這里里安家置業(yè)，，長(zhǎng)期生活，，他們大多數(shù)數(shù)是外企的高高級(jí)管理人員員、金領(lǐng)、CEO或者自自營(yíng)公司，收收入很高，或或者薪金很高高福利很好。。他們是享受受生活的一群群人。1．1．3.上海的境外外人士境外人士是指指港澳臺(tái)的居居民和外國(guó)人人。隨著上海海經(jīng)濟(jì)的高速速發(fā)展及國(guó)際際地位的日趨趨提高，越來(lái)來(lái)越多的外國(guó)國(guó)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐上上海，統(tǒng)計(jì)顯顯示，上?，F(xiàn)現(xiàn)在擁有3萬(wàn)萬(wàn)多家外資企企業(yè)和近萬(wàn)家家外國(guó)商務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)，也吸引引了136個(gè)個(gè)國(guó)家和地區(qū)區(qū)近40萬(wàn)境境外人士在上上海就業(yè)工作作和學(xué)習(xí)。1．1．3.1．上海的的外國(guó)人———外籍消費(fèi)者者要求生態(tài)環(huán)環(huán)境好，污染染小，景觀資資源豐富，相相對(duì)安靜，不不在城市中心心，但又交通通、生活便利利的區(qū)域，并并且要求設(shè)施施完備、服務(wù)務(wù)一流等等。。他們是高檔檔住宅消費(fèi)主主力軍。但由由于其工作事事業(yè)的特殊性性，在滬時(shí)間間不久，主要要是以租賃為為主。上?，F(xiàn)在擁有有3萬(wàn)多家外外商投資企業(yè)業(yè)和近萬(wàn)家外外國(guó)商務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)，共有136個(gè)國(guó)家的的6萬(wàn)多外籍籍人士。其中中就業(yè)人口有有3萬(wàn)多人，，日本人占在在上海工作外外籍人士總數(shù)數(shù)的三分之一一，其余分別別是美國(guó)人占占13.4%，新加坡人人占8.6%，再次為馬馬來(lái)西亞人和和德國(guó)人。1．1．3.2．上海的的港臺(tái)人士———大部分的的港臺(tái)人士開開始轉(zhuǎn)向以浦浦東購(gòu)房由于近年來(lái)港港臺(tái)經(jīng)濟(jì)不景景氣，而上海海則高速發(fā)展展，受到全球球關(guān)注，有著著同樣文化背背景的港臺(tái)人人士也越來(lái)越越多加入到上上海的經(jīng)濟(jì)建建設(shè)行列中，，在這里就業(yè)業(yè)投資，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)上海的港港澳臺(tái)人士占占了境外人士士的絕大部分分，有30多多萬(wàn)人口，，其中又以臺(tái)臺(tái)灣人最多占占了90%多多。1．1．4.投資客以江浙為主的的投資客目前前成為目前上上海高檔房的的主流消費(fèi)群群體，目前在在浦東高檔房房的占有率約約40%。但但是在宏觀調(diào)調(diào)控之后，這這一部分客戶戶群的消費(fèi)被被抑制。2．1．區(qū)域域定位地域境內(nèi)外商商務(wù)客人為主主要目標(biāo)客戶戶群。2．2．住宅宅客戶群定位位年齡在30－－45歲之間間的境外人士士、外地經(jīng)商商者以及部分分新上海人。。2．3．寫字字樓客戶群定定位為陸家嘴地區(qū)區(qū)大公司配套套的中小型企企業(yè)。2．4商業(yè)客客戶群定位部分自營(yíng)者和和投資者，經(jīng)經(jīng)營(yíng)酒吧、茶茶館和各類休休閑場(chǎng)所。2．客戶群定定位世貿(mào)濱江的再再回顧實(shí)際上，我們們?cè)谘芯勘卷?xiàng)項(xiàng)目多次談到到了關(guān)于世貿(mào)貿(mào)濱江花園的的案例，本項(xiàng)項(xiàng)目與2001年世貿(mào)濱濱江花園的情情況有非常多多處的相似之之處，而世貿(mào)貿(mào)濱江前期的的成功對(duì)今天天的本項(xiàng)目依依然有很多參參考之處。比如，他們同同樣處于濱江江地帶；2001年浦城城路一帶的周周邊情況與現(xiàn)現(xiàn)在的銅山街街非常類似；；項(xiàng)目沿江地地帶同樣有煤煤堆場(chǎng)；同樣樣是市場(chǎng)較低低迷的階段。。樓盤名稱世茂濱江花園所在區(qū)縣浦東新區(qū)地址浦東新區(qū)濰坊西路2弄發(fā)展商上海世茂房地產(chǎn)有限公司

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電梯：三菱電梯、兩部主人專用、一部保姆用

門窗：德國(guó)Hoppe門鎖

廚房：德國(guó)POGGENPOHL櫥柜、意大利Smeg灶具、德國(guó)KUPPERSBUSCH廚用電器

衛(wèi)生間：墻面、地面大理石，西班牙ROCA潔具

供電：高容量電表、大截面導(dǎo)線、多回路設(shè)計(jì)

通訊：每戶獨(dú)享100兆帶寬光纖2室2廳2衛(wèi)155㎡4室2廳2衛(wèi)280㎡3室2廳2衛(wèi)230㎡3室2廳2衛(wèi)230㎡主力格局4室2廳3衛(wèi)主力面積330－334㎡得房率綠化率70％單價(jià)范圍23000－39000元/㎡平均單價(jià)36000元/㎡總價(jià)范圍150萬(wàn)－750萬(wàn)容積率2.9貸款銀行%年銷售率57％（目前）車位售價(jià)良性分析位于黃浦江東岸，地處陸家嘴國(guó)際金融中心南側(cè)，有外灘優(yōu)勢(shì)；景觀設(shè)計(jì)較為精細(xì)抗性分析價(jià)位偏高；目前臨江沿線規(guī)劃較差備注該案裝修材質(zhì)對(duì)外報(bào)價(jià)3000元/平。三房目前總價(jià)控制在360萬(wàn)－400萬(wàn)左右。四房總價(jià)控制在450萬(wàn)－500萬(wàn)左右。屬于浦東高檔社區(qū)的高檔樓盤。本項(xiàng)目分別推出504套房源，售出494套，銷售率為98％；444套，售出357套，銷售率為80％；1049套，售出295套，銷售率為28％世貿(mào)濱江花園園簡(jiǎn)要情況列列示世貿(mào)濱江花園園總平圖規(guī)劃建筑在上海首創(chuàng)真真正意義的豪豪宅，大戶型型、精裝修，，多個(gè)主題會(huì)會(huì)所。規(guī)劃沿沿街退讓處理理，顯示與眾眾不同的身份份感和標(biāo)志感感。營(yíng)銷策略選用多個(gè)營(yíng)銷銷機(jī)構(gòu)銷售，，并首創(chuàng)上海海樓盤赴海外外推廣，在北北美、香港、、臺(tái)北舉辦專專場(chǎng)展示會(huì)。。推廣策略聘請(qǐng)著名影星星梁朝偉作形形象代言人，，舉辦由歌星星參加的交房房晚會(huì)，和金金融機(jī)構(gòu)合作作發(fā)行聯(lián)名信信用卡，超常常規(guī)廣告投放放等等。世貿(mào)濱江花園園的濱江豪宅宅社區(qū)思路要要點(diǎn)（1）任何一個(gè)濱江江社區(qū)都可以以等同于一個(gè)個(gè)豪宅社區(qū)，，因?yàn)闉I江首首先意味著稀稀缺性。但是是，僅僅強(qiáng)調(diào)調(diào)濱江，項(xiàng)目目就很難具有有個(gè)性，很難難在眾多濱江江項(xiàng)目中脫穎穎而出。從我我們成功運(yùn)作作的一些項(xiàng)目目來(lái)看，每一一項(xiàng)目都蘊(yùn)涵涵著它與城市市內(nèi)在的綜合合關(guān)系。對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目而言，項(xiàng)項(xiàng)目和城市的的關(guān)系，首先先表現(xiàn)為濱水水地區(qū)與城市市的關(guān)系，本本項(xiàng)目必須成成為上海城市市濱水地區(qū)開開發(fā)的“一種種模式”，成成為城市功能能一種有效的的補(bǔ)充，改變變本區(qū)域“工工業(yè)化和郊區(qū)區(qū)化”特征。。（2）實(shí)際上，在濱濱江地區(qū)做項(xiàng)項(xiàng)目，不轟動(dòng)動(dòng)就可能變成成僵局，與世世貿(mào)濱江一墻墻之隔的家化化濱江就是反反面的一個(gè)案案例。而這一一核心點(diǎn)在于于創(chuàng)新，在濱濱江地區(qū)不能能創(chuàng)新的產(chǎn)品品就意味著死死亡。在前面的章節(jié)節(jié)我們已經(jīng)分分析過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展中的產(chǎn)產(chǎn)品變化趨勢(shì)勢(shì)，以及浦東東高檔公寓的的主力購(gòu)房群群體的生活模模式與需求。。我們看到他他們的需求其其實(shí)也正代表表了社會(huì)需求求的一種演變變。在經(jīng)過(guò)2005年房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)暴的洗禮禮后，這些高高端客戶群消消費(fèi)在追求產(chǎn)產(chǎn)品生活舒適適度，需求將將更加理性，，可以說(shuō)，從從這個(gè)時(shí)候起起，房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入了一個(gè)““后豪宅時(shí)代代”。定位緣起第一，戶型面面積的回歸。。公寓回歸歸到純粹的城城市居住功能能，而不再是是與辦公結(jié)合合的混居型產(chǎn)產(chǎn)品，或公寓寓盲目求大的的別墅替代型型產(chǎn)品。第二，社區(qū)配配套更加完善善。共享中庭庭，室內(nèi)公園園，室內(nèi)休憩憩性廣場(chǎng)，步步行街等形形形色色的交往往空間將更加加普遍，而不不再是目前功功能單一形同同虛設(shè)的超大大會(huì)所。第三，居住與與城市完美結(jié)結(jié)合。后豪宅宅時(shí)代的都市市公寓產(chǎn)品將將充分體現(xiàn)居居住在都市中中的便利性，，能夠享受到到都市的種種種便捷與繁華華，避免長(zhǎng)距距離上下班，，提高生活效效率。第四四，，物物業(yè)業(yè)管管理理酒酒店店化化星星級(jí)級(jí)化化。。以以往往在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品未未受受到到嚴(yán)嚴(yán)格格重重視視的的軟軟件件————““服服務(wù)務(wù)””將將成成為為人人們們選選擇擇高高檔檔物物業(yè)業(yè)我我的的重重要要砝砝碼碼。。在在房房屋屋硬硬件件趨趨于于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化的的高高檔檔公公寓寓中中，，物物業(yè)業(yè)的的價(jià)價(jià)值值更更多多的的體體現(xiàn)現(xiàn)為為管管理理和和服服務(wù)務(wù)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，這這是是全全社社會(huì)會(huì)的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)，，從從酒酒店店餐餐飲飲乃乃至至各各行行各各業(yè)業(yè)。。這這一一變變化化將將實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中中國(guó)國(guó)目目前前的的““房房產(chǎn)產(chǎn)品品””向向可可供供經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的““不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)””轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，同同步步國(guó)國(guó)際際潮潮流流。。（1）““后豪宅宅時(shí)代””的房產(chǎn)產(chǎn)品表征征體現(xiàn)第五，房房屋裝修修成品化化。房屋屋內(nèi)部需需是全部部精裝修修，避免免二次裝裝修帶來(lái)來(lái)的污染染。第六，公公共場(chǎng)所所人性化化。高檔檔公寓的的公共部部分將越越來(lái)越趨趨向酒店店化，有有精心的的設(shè)計(jì)能能體現(xiàn)公公寓的品品位、代代表業(yè)主主的審美美，而不不僅是隨隨意裝修修了事。。第七，有有更好的的環(huán)境景景觀。在在寸土寸寸金的都都市物業(yè)業(yè)依然執(zhí)執(zhí)著于對(duì)對(duì)自然與與生態(tài)的的追求。。未來(lái)的的高檔物物業(yè)中綠綠化環(huán)境境將更加加強(qiáng)調(diào)，，隨著景景觀技術(shù)術(shù)的提高高，綠化化環(huán)境將將進(jìn)一步步立體化化，室內(nèi)內(nèi)化，使使居住與與生態(tài)融融為一體體。后豪宅時(shí)時(shí)代精神神首先體體現(xiàn)在占占據(jù)房地地產(chǎn)主流流的公寓寓產(chǎn)品上上，從傳傳統(tǒng)公寓寓到服務(wù)務(wù)式公寓寓的內(nèi)涵涵演變是是“后豪豪宅時(shí)代代”產(chǎn)品品的一個(gè)個(gè)典型代代表。在在營(yíng)銷和和生活方方式訴求求上不再再局限于于單一的的房產(chǎn)品品，而是是著重體體現(xiàn)具有有戲劇性性和娛樂(lè)樂(lè)性的生生活區(qū)域域。與目目前一味味追求面面子，外外形，奢奢侈華貴貴的豪宅宅公寓相相比，““后豪宅宅時(shí)代””產(chǎn)品則則體現(xiàn)著著人性的的回歸。。（2）后后豪宅時(shí)時(shí)代精神神?；氐奖景赴?，我們們認(rèn)為2007年在濱濱江這個(gè)個(gè)板塊上上應(yīng)該產(chǎn)產(chǎn)生一個(gè)個(gè)這樣的的社區(qū)：：總體項(xiàng)目目定位適合商務(wù)務(wù)人士居居住，以以60平平米-125平平米的兩兩房三房房為主，，便于出出租。社區(qū)內(nèi)有有充足的的配套和和優(yōu)雅的的環(huán)境，，能充分分滿足這這一群體體的都市市生活需需求。社區(qū)內(nèi)全全部采用用成套酒酒店式服服務(wù)，而而服務(wù)將將提升本本案作為為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值，便于于靈活經(jīng)經(jīng)營(yíng)。是一個(gè)商商業(yè)、辦辦公、居居住有機(jī)機(jī)結(jié)合的的集合的的街區(qū)，，并成為為吸引私私人投資資和公共共投資的的熱點(diǎn)。。是一個(gè)開開放式的的城市生生活區(qū)，，除了為為生活區(qū)區(qū)域配套套外，更更服務(wù)于于整片城城區(qū)。綜上所述述，項(xiàng)目目總體定定位為：：濱江酒店店式社區(qū)區(qū)。盈利核心心為：以店鋪商商業(yè)為核核心，以以公共空空間創(chuàng)造造價(jià)值?！熬频晔绞缴鐓^(qū)””概念闡闡述“酒店式式社區(qū)””是一種種前瞻性性的物業(yè)業(yè)形態(tài)，，并逐漸漸成為未未來(lái)十年年中一種種不可忽忽視的高高端產(chǎn)品品形式。。它將物物業(yè)管理理作為其其最高訴訴求點(diǎn)，，將酒店店的高品品質(zhì)服務(wù)務(wù)延伸到到整個(gè)社社區(qū)。提提供更高高的服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)，，將社區(qū)區(qū)配套及及物業(yè)服服務(wù)水準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行全全面升級(jí)級(jí)?！熬频晔绞缴鐓^(qū)””源于酒酒店式公公寓，與與酒店式式公寓的的區(qū)別在在于，酒酒店式公公寓往往往在一座座建筑內(nèi)內(nèi)，而““酒店式式社區(qū)””則將一一座酒店店的概念念泛化于于整個(gè)社社區(qū)?！啊熬频晔绞缴鐓^(qū)””的業(yè)主主兼容性性更大，，比如住住辦公客客戶也有有可能成成為該社社區(qū)的業(yè)業(yè)主?！啊熬频晔绞缴鐓^(qū)””可以為為客戶提提供舒適適的家居居環(huán)境和和便捷的的商務(wù)平平臺(tái)，在在選擇地地段上，，有立體體的交通通結(jié)構(gòu)，，同時(shí)城城市透視視點(diǎn)要強(qiáng)強(qiáng)，可以以與周邊邊做到很很好的資資源共享享，不一一定是目目前城市市的焦點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，，但一定定是極具具發(fā)展?jié)摑摿Φ膮^(qū)區(qū)域。然而，這這一定位位也對(duì)開開發(fā)者提提出了高高要求，，也是最最難做到到的就是是其服務(wù)務(wù)。開發(fā)發(fā)“酒店店式社區(qū)區(qū)”的難難度較大大，對(duì)軟軟件的要要求極高高。不像像在酒店店式公寓寓，它的的服務(wù)對(duì)對(duì)象更多多，要求求也更高高，既對(duì)對(duì)服務(wù)流流程有高高要求，，同時(shí)也也對(duì)時(shí)間間效率提提出要求求。對(duì)企企業(yè)來(lái)講講是一次次嚴(yán)峻的的挑戰(zhàn)。。項(xiàng)目單體體建議本項(xiàng)目住住宅主力力區(qū)間在在80－－120平方米米，商業(yè)業(yè)區(qū)間在在200－600平方方米。具具體如下下：（住宅部部分戶型型配比））（住宅部部分建筑筑面積配配比）如果說(shuō)，，“濱江江酒店式式社區(qū)””模式給給本項(xiàng)目目找到了了內(nèi)在的的靈魂，，賦予了了項(xiàng)目不不同于上上海濱水水地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)的““模式””。那么么我們?cè)谠诋a(chǎn)品建建議章節(jié)節(jié)，希望望賦予產(chǎn)產(chǎn)品更合合適的外外貌，希希望項(xiàng)目目迅速地地從眾多多濱江項(xiàng)項(xiàng)目中跳跳出來(lái)。。――這就是產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌概念““亞洲豪豪宅”概概念提出出的背景景。建議緣起起“亞洲豪豪宅”和和“新亞亞洲主義義”“新亞洲洲主義””是指在在世界文文化交匯匯、融合合的趨勢(shì)勢(shì)下，設(shè)設(shè)計(jì)師們們對(duì)當(dāng)代代亞洲建建筑設(shè)計(jì)計(jì)的一種種再認(rèn)識(shí)識(shí)，是以以濃厚的的具有亞亞洲地域域特色的的傳統(tǒng)文文化為根根基，融融入現(xiàn)代代西方文文化，在在功能上上進(jìn)行改改良，讓讓亞洲優(yōu)優(yōu)秀的傳傳統(tǒng)文化化得以很很好發(fā)揚(yáng)揚(yáng)，同時(shí)時(shí)更加適適合現(xiàn)代代人的生生活方式式?！靶滦聛喼拗髦髁x”為為亞洲、、更為世世界建筑筑設(shè)計(jì)帶帶來(lái)了一一種風(fēng)情情，一種種氣息，，顯現(xiàn)出出一種新新的東方方人的態(tài)態(tài)度、精精神，是是一種完完全創(chuàng)新新的居住住理念。。實(shí)際上目目前新亞亞洲主義義正在成成為一種種潮流，，如美國(guó)國(guó)人(波波特曼)在上海海波特曼曼酒店的的設(shè)計(jì)中中刻意地地表現(xiàn)了了東方的的符號(hào)；；美國(guó)人人(SOM事務(wù)務(wù)所)在在上海的的金茂大大廈外觀觀上演繹繹了中國(guó)國(guó)古代密密檐塔的的神采；；加拿大大人(B+H事事務(wù)所)在廈門門的高崎崎國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)引用用了中國(guó)國(guó)南方竹竹木建筑筑的感覺(jué)覺(jué)；美籍籍華人貝貝聿銘在在香港中中銀大廈廈形象上上采用了了竹節(jié)拔拔高的寓寓意；剛剛剛動(dòng)工工的中國(guó)國(guó)和世界界第一高高樓———由美國(guó)國(guó)KPF和日本本清水組組設(shè)計(jì)的的上海環(huán)環(huán)球金融融中心頂頂部的大大圓孔也也引入了了蘇州園園林的月月洞門印印象。產(chǎn)品品牌牌概念―――“亞亞洲豪宅宅”（1）上上海作為為亞洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化化中心的的都會(huì)級(jí)級(jí)城市，，目前還還沒(méi)有一一個(gè)對(duì)亞亞洲輻射射的房產(chǎn)產(chǎn)品推出出。（2）目目前上海海有大量量的亞洲洲人士常常駐，如如日本、、韓國(guó)、、臺(tái)灣、、香港等等等，他他們是目目前上海海境外購(gòu)購(gòu)房消費(fèi)費(fèi)群的主主力客戶戶。（3）亞亞洲客戶戶一般都都向往都都會(huì)級(jí)城城市，希希望有較較好的城城市配套套和服務(wù)務(wù)質(zhì)量，，與本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品定位相相符。（4）大大量亞洲洲元素的的運(yùn)用，，如蓮花花、玉、、中國(guó)龍龍等等，，賦予產(chǎn)產(chǎn)品不同同于其它它的濱水水住宅項(xiàng)項(xiàng)目。“亞洲豪豪宅”和和本項(xiàng)目目產(chǎn)品的的內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系規(guī)劃思想想結(jié)合以上上思路，，我們建建議，在在規(guī)劃階階段必須須強(qiáng)調(diào)這這種“城城市設(shè)計(jì)計(jì)”的理理念。初初步研究究，我們們認(rèn)為可可以有四四個(gè)突破破點(diǎn)來(lái)解解決：建議一：：站在城城市發(fā)展展的角度度。充分分利用濱濱江概念念，打造造“北濱濱江概念念”。將長(zhǎng)期乏乏人問(wèn)津津的江濱濱資源和和城市重重新連接接起來(lái)。。在整盤盤營(yíng)銷中中以“新新濱江概概念”替替代“浦浦東大道道概念””，改變變浦東大大道無(wú)名名盤的歷歷史。規(guī)劃建議議示意圖：：站在城城市的高高度，充充分利用用濱江概概念，打打造“新新濱江居居住時(shí)代代”。建議二：：放大項(xiàng)項(xiàng)目范圍圍。將南北地地塊甚至至濱江段段的路網(wǎng)網(wǎng)及公共共空間統(tǒng)統(tǒng)一考慮慮，充分分挖掘區(qū)區(qū)域內(nèi)蘊(yùn)蘊(yùn)涵的商商業(yè)潛力力。在本本次調(diào)查查中，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)浦東大大道沿線線還沒(méi)有有形成有有特色的的商業(yè)街街區(qū)，如如果能夠夠在本案案地塊中中形成極極有特色色的商業(yè)業(yè)，就可可能讓本本區(qū)域的的住宅重重心發(fā)生生位移，，進(jìn)一步步提高本本案的關(guān)關(guān)注度和和人氣聚聚集。建議三：：打破城城市路網(wǎng)網(wǎng)的限制制。擺脫脫傳統(tǒng)封封閉社區(qū)區(qū)固定出出入口的的觀念。。比如，可可利用本本案中兩兩條十字字相交的的規(guī)劃道道路延伸伸路網(wǎng)組組織，形形成一個(gè)個(gè)浦東大大道與濱濱江貫通通的商業(yè)業(yè)樞紐區(qū)區(qū)域，一一個(gè)“沒(méi)沒(méi)有主入入口的””全開敞敞社區(qū)。。建議四：：滲透城城市肌理理。形成外來(lái)來(lái)者容易易進(jìn)入的的環(huán)境。。是日常常簡(jiǎn)單的的生活休休閑舞臺(tái)臺(tái)，也能能夠舉辦辦一些重重大的活活動(dòng)。將將投資型型服務(wù)住住宅，小小尺度商商業(yè)街區(qū)區(qū)，辦公公充分融融合。關(guān)鍵詞：：BLOCK和三三維城市市穿透式設(shè)設(shè)計(jì)放大的酒酒店酒店式大大堂多庭院帶景觀的的走廊帶庭院的的店鋪軸線和格格子主題空間間規(guī)劃構(gòu)想想從單一地地塊角度度來(lái)看，，南地塊塊得到的的是一組組棘手的的規(guī)劃指指標(biāo)。地塊三面面臨路，，當(dāng)中被被一條規(guī)規(guī)劃道路路分割，，地塊南南面已有有的高層層建筑破破壞了地地塊的完完整性。。辦公商商業(yè)住宅宅三種功功能相互互牽制，，使項(xiàng)目目既不能能成為一一個(gè)寧?kù)o靜的生活活區(qū)，也也不能成成為一個(gè)個(gè)純粹的的商務(wù)區(qū)區(qū)。而近近3萬(wàn)平平米的商商業(yè)是無(wú)無(wú)法靠幾幾百戶居居民支撐撐的。因因此，本本案必須須跳出慣慣常思維維，把項(xiàng)項(xiàng)目放在在一個(gè)大大宏觀背背景來(lái)來(lái)來(lái)思考。。我們不妨妨將南北北地塊與與濱江沿沿線看作作為一個(gè)個(gè)整體區(qū)區(qū)塊，在在平面構(gòu)構(gòu)成上區(qū)區(qū)塊由若若干組街街坊構(gòu)成成，分別別承擔(dān)休休閑娛樂(lè)樂(lè)居住辦辦公等不不同功能能。規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)一：人人流的引引入?！養(yǎng)LOCK··三維城城市我們可以以將整個(gè)個(gè)區(qū)塊看看成一個(gè)個(gè)三維城城市(3DCITY)。規(guī)劃以城城市道路路為連接接，結(jié)合合城市道道路形成成景觀走走廊，主主要的商商業(yè)設(shè)施施、娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施、、和運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施匯匯集于此此，成為為整個(gè)社社區(qū)的中中心和起起居室。。規(guī)劃打破破目前以以“二維維”為主主要?jiǎng)澐址值某鞘惺懈窬?，，進(jìn)入““三維””的狀態(tài)態(tài)。這里所謂謂的“三三維”城城市，指指的是一一個(gè)擁有有更多公公共層次次社區(qū)，，一個(gè)容容量可以以無(wú)限擴(kuò)擴(kuò)大的社社區(qū)，一一個(gè)擁有有更大吸吸納功能能，人口口和可能能性的計(jì)計(jì)劃空間間，一個(gè)個(gè)上下前前后都可可以拓展展的社區(qū)區(qū)，遠(yuǎn)離離匱乏，，遠(yuǎn)離分分隔。規(guī)劃參考考示意———打破破常規(guī)思思維，以以公共空空間為核核心。規(guī)劃參考考示意———三維維城市(3DCITY)。。規(guī)劃參考考示意———三維維城市(3DCITY)。。社區(qū)既是是開放的的又是封封閉的，，內(nèi)核是是寧?kù)o純純粹的居居住區(qū)、、園林、、廣場(chǎng)，，外圍與與城市緊緊密相連連；街區(qū)區(qū)文化將將在此誕誕生，在在步行街街、主題題街區(qū)廣廣場(chǎng)中，，將定期期舉辦輪輪滑賽、、街舞、、行為藝藝術(shù)展等等活動(dòng)………社社區(qū)多項(xiàng)項(xiàng)復(fù)合功功能均可可步行實(shí)實(shí)現(xiàn)。在其中，，密度是是第一個(gè)個(gè)關(guān)鍵詞詞。一個(gè)個(gè)有活力力的城市市自然要要有恰當(dāng)當(dāng)?shù)娜丝诳诿芏?，，密度的的增加可可以避免免大尺度度空地間間的單一一化發(fā)展展，可以以使得更更多優(yōu)勢(shì)勢(shì)合并，，意味著著更高的的效率，，高密度度所形成成的混合合狀態(tài)導(dǎo)導(dǎo)致了更更多社會(huì)會(huì)元素的的碰撞，，更都市市化，有有人文氣氣息、有有文化傳傳統(tǒng)、有有歷史感感、有一一定的公公共空間間，一定定的私密密休閑空空間，不不同類型型、不同同階層或或不同文文化背景景的人群群既彼此此分開又又共融在在一起。。規(guī)劃參考考示意———退讓讓與引入入。規(guī)劃參考考示意———SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城的的人流引引入手法法。圖14圖15圖圖16規(guī)劃參考考示意———SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城的的人流引引入手法法。規(guī)劃參考考示意———SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城的的人流引引入手法法。圖14圖15圖圖16規(guī)劃參考考示意———SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城的的人流引引入手法法?！鸫┩甘绞皆O(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)區(qū)的品質(zhì)質(zhì)往往取取決于公公共街道道和廣場(chǎng)場(chǎng)的質(zhì)量量。只有有人們可可以到達(dá)達(dá)的場(chǎng)所所才有商商機(jī)。因因此，我我們希望望社區(qū)沿沿浦東大大道，銅銅山街以以及地塊塊內(nèi)規(guī)劃劃道路形形成多個(gè)個(gè)開口，，使得人人流能夠夠容易穿穿透。一一個(gè)環(huán)境境使人們們有可能能穿越，，可以從從一個(gè)地地方走到到另一個(gè)個(gè)地方是是使產(chǎn)生生聚合效效應(yīng)的關(guān)關(guān)鍵手段段。我們們希望以以此方式式構(gòu)成大大面積街街坊，街街坊的內(nèi)內(nèi)部留出出大量寬寬敞空間間，保證證社區(qū)內(nèi)內(nèi)部別有有洞天。?！疠S線和和格子就容納不不同可能能性群體體的手法法來(lái)說(shuō)，，最無(wú)所所不在，，最中庸庸，也可可能是最最具民主主精神的的，就是是格子。。在這個(gè)個(gè)規(guī)劃版版圖上，，格子不不是生硬硬的隔離離，而是是由曲線線般的高高低起伏伏直線所所構(gòu)成，，構(gòu)成社社區(qū)的主主軸線，，組成不不同尺度度的鄰里里。在這這些不同同尺度的的格子里里，每個(gè)個(gè)鄰里都都受惠與與一個(gè)綠綠色廣場(chǎng)場(chǎng)，而承承載主要要交通的的南北向向的主街街道不需需經(jīng)過(guò)綠綠色廣場(chǎng)場(chǎng)。規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)二：公公共空間間?！鸱糯蟮牡木频晡覀兿Ｍ麄€(gè)社社區(qū)給人人一個(gè)““放大的的酒店””的概念念，并具具有極強(qiáng)強(qiáng)的環(huán)境境感染力力。由于南地地塊面積積有限，，要獲得得大量的的綠化環(huán)環(huán)境需要要利用落落地面積積及平臺(tái)臺(tái)面積。。形成架架空層，，裙房與與花園與與店鋪交交融的庭庭院空間間。我們希望望將酒店店式大堂堂的設(shè)計(jì)計(jì)放大到到整個(gè)公公共空間間，業(yè)主主進(jìn)門第第一步起起即可體體會(huì)到和和外界截截然不同同的高貴貴體驗(yàn)，，如原石石鋪砌大大理石拱拱柱，音音樂(lè)噴泉泉，雍容容華麗的的電梯廳廳，精致致華美的的公共走走廊，業(yè)業(yè)主處處處可以感感受到更更高的生生活境界界。酒店式大大堂不再再是一個(gè)個(gè)小的室室內(nèi)空間間概念，，更通過(guò)過(guò)景觀的的規(guī)劃在在社區(qū)中中得到合合理的延延伸。這種空間間有時(shí)可可以超過(guò)過(guò)100米，以以設(shè)置廣廣場(chǎng)、公公園，賦賦予社區(qū)區(qū)一種賞賞心悅目目的新形形象?！鸾謪^(qū)街區(qū)住宅宅，顧名名思義是是在一個(gè)個(gè)相對(duì)完完整的區(qū)區(qū)域內(nèi)，，由一棟棟或多棟棟住宅沿沿街道連連續(xù)建設(shè)設(shè)，保持持住區(qū)相相對(duì)純粹粹和安靜靜。街區(qū)區(qū)內(nèi)保留留咖啡館館、鮮花花店、書書店等生生活配套套，離住住宅區(qū)不不遠(yuǎn)，是是熱鬧的的城市空空間，有有步行可可達(dá)的酒酒店、辦辦公樓、、公園等等公建配配套。人人們不必必將時(shí)間間浪費(fèi)在在趕往街街區(qū)的交交通上，，也不再再以建筑筑為“掩掩體”封封閉自己己，開放放的空間間使溝通通成為最最自然的的行為，，獨(dú)特的的街區(qū)文文化也由由此形成成。開放放的規(guī)劃劃，賦予予多種功功能，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)街道道的作用用，建立立這樣一一個(gè)內(nèi)外外開合、、巧妙相相融的街街區(qū)空間間，正是是為了加加強(qiáng)共同同居住的的人們之之間的聯(lián)聯(lián)系，以以至重拾拾城市中中日漸消消失的人人情味。?！鹌胀湛臻g與主主題空間間如果說(shuō)普普通空間間是抑制制差異，，那么主主題空間間則是制制造差異異體驗(yàn)。。主題空空間如果果遍地都都是的話話也就淪淪為了普普通空間間?？臻g間的戲劇劇性在于于普通空空間和主主題空間間的不期期而遇。?！鹎榫皥D圖示之———拜訪訪者在這些步步道上，，有些人人漫無(wú)目目標(biāo)的游游走享受受沿路的的風(fēng)光，，有些人人則有特特定的東東西要看看。我們們可以將將軸線上上的街道道兩旁大大大小小小的商店店看作展展示室，，畫廊。。它們中中間充滿滿著一種種小街區(qū)區(qū)特有的的節(jié)奏，，到處都都有一