《中華人民共和國物權(quán)法》

PAGEPAGE211中華人民共和國物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過）目錄第一編總則第一章基本原則第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記第二節(jié)動(dòng)產(chǎn)交付第三節(jié)其他規(guī)定第三章物權(quán)的保護(hù)第二編所有權(quán)第四章一般規(guī)定第五章國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七章相鄰關(guān)系第八章共有第九章所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三編用益物權(quán)第十章一般規(guī)定第十一章土地承包經(jīng)營權(quán)第十二章建設(shè)用地使用權(quán)第十三章宅基地使用權(quán)第十四章地役權(quán)第四編擔(dān)保物權(quán)第十五章一般規(guī)定第十六章抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)第十七章質(zhì)權(quán)第一節(jié)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)第二節(jié)權(quán)利質(zhì)權(quán)第十八章留置權(quán)第五編占有第十九章占有附則第一編總則第一章基本原則[立法目的和依據(jù)]第一條為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。[調(diào)整范圍]第二條因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。命題題眼1、因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系都適用物權(quán)法。需要明確的是，物權(quán)法并不一般性地調(diào)整所有物的歸屬和利用關(guān)系，物權(quán)法只調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。2、物的理解“物”系民法上的一個(gè)基本概念，理解時(shí)要注意以下問題：(1)不能在“物”這一語詞的通常意義上來理解民法上的物，也不能把物等同于“財(cái)產(chǎn)”。通常所稱之物，泛指一切物理學(xué)上的物，包括動(dòng)物、植物、礦物、日月星辰等，而且人體自身也被包含在物之內(nèi)。但是，民法學(xué)上所稱之“物”，必須具有能為私權(quán)客體的屬性，既涉及一般意義上的有體物，也涉及某些法律規(guī)定的權(quán)利，如可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利等由法律確認(rèn)的適用物的規(guī)則的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。(2)作為物權(quán)客體的物的法律特征：①物具有非人格性。人自身不能作為民法上的物，除法律允許外如脫離人身的毛發(fā)等，不得以人身作為物權(quán)的客體。即使是某個(gè)人自己，也不得認(rèn)為對(duì)自己的身體的整體或者部分享有物權(quán)法上的權(quán)利。②作為物權(quán)客體的物原則上須為有體物或者有形物。所謂“有體物”或者“有形物”是指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。所謂“有體物”或者“有形物”主要是與精神產(chǎn)品相對(duì)而言的，著作、商標(biāo)、專利等是精神產(chǎn)品，是無體物或者無形物，精神產(chǎn)品不是物權(quán)法規(guī)范的對(duì)象，主要由專門法律如著作權(quán)法、商標(biāo)法、專利法調(diào)整③作為物權(quán)客體的物須為獨(dú)立物。獨(dú)立物，是指在觀念上和法律上能夠與其他物區(qū)別開而獨(dú)立存在的物。④作為物權(quán)客體的物應(yīng)當(dāng)能夠?yàn)槿肆λ?。人力無法支配的物不能被作為物權(quán)的客體。比如，日月星辰等雖然客觀存在，但目前仍非為人力所能支配，故這些僅屬于物理上的物，而不能作為民法上的物。⑤作為物權(quán)客體的物必須對(duì)人類有價(jià)值。這里的價(jià)值一般表現(xiàn)為對(duì)物權(quán)人有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但僅對(duì)某個(gè)個(gè)體有精神價(jià)值的也應(yīng)當(dāng)屬于物的價(jià)值。比如，書信、祖先的遺骨等都屬于民法上的物。（3）精神產(chǎn)品不屬于物權(quán)法的調(diào)整范圍，但在有些情況下，物權(quán)法也涉及這些精神產(chǎn)品。這主要是指著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)可以作為擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的。物權(quán)法第223條規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)可以出質(zhì)作為權(quán)利質(zhì)權(quán)。在這種情況下，權(quán)利也成為了物權(quán)的客體。3、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)(1)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的法律意義動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在權(quán)利公示方法、權(quán)利變動(dòng)要件以及訴訟管轄、法律適用等方面都有所不同。①二者的權(quán)利公示方法不同不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利一般是根據(jù)登記薄的記載來認(rèn)定，而不必依賴對(duì)物的占有狀態(tài)來判斷。動(dòng)產(chǎn)則除少數(shù)例外情形如汽車、船舶外，只能以其實(shí)際占有情況作為其權(quán)利的公示手段。②物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)一般須以登記的完成為其要件，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除法律另有規(guī)定外，則多以交付為要件。③在二者上面所成立的他物權(quán)類型不同用益物權(quán)多以不動(dòng)產(chǎn)為客體，質(zhì)權(quán)、留置權(quán)多以動(dòng)產(chǎn)為客體。④訴訟管轄及國際私法上的法律適用等有所不同根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，一般由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。(2)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)我國《物權(quán)法》沒有對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行界定，一般是以物能否移動(dòng)并且是否會(huì)因移動(dòng)而損害其價(jià)值作為不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。①不動(dòng)產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動(dòng)或雖可移動(dòng)但移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物。在我國，《擔(dān)保法》和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)做了列舉式的規(guī)定。根據(jù)前者第92條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指“土地以及房屋、林木等地上定著物”；后者第186條的解釋是：“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)”。由此可見，我國法律上的不動(dòng)產(chǎn)除土地外，還包括房屋、林木等土地定著物。②動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物，其特征是能夠移動(dòng)并且其價(jià)值不因移動(dòng)而受損，比如汽車、電視機(jī)等。4、物權(quán)的概念（1）物權(quán)，是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)自己的物享有全面支配的權(quán)利。用益物權(quán)是指依法對(duì)他人的物享有使用和收益的權(quán)利，比如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法有權(quán)就擔(dān)保物的價(jià)值優(yōu)先受償，比如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。（2）“物權(quán)”與“財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”的聯(lián)系與區(qū)別我國《民法通則》沒有使用“物權(quán)”一詞，但《民法通則》關(guān)于“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”的規(guī)定，實(shí)際上包括了相當(dāng)一些關(guān)于物權(quán)的規(guī)定。①財(cái)產(chǎn)權(quán)比物權(quán)內(nèi)涵廣，不僅包括物權(quán)，還包括債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、繼承權(quán)。②“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”一詞僅從所有權(quán)方面講又比“物權(quán)”內(nèi)涵窄，物權(quán)不僅包括所有權(quán)，還包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，后兩種權(quán)利也是相對(duì)獨(dú)立的物權(quán)。5、物權(quán)的法律特征物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。其具有如下法律特征：（1）客體特征物權(quán)的客體原則上為特定的有體物，從而區(qū)別于債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等權(quán)利。（2）在作用方面的特征在作用方面，物權(quán)具有支配性，即物權(quán)的權(quán)利人享有對(duì)物進(jìn)行直接支配的權(quán)利。直接支配，是指物權(quán)的權(quán)利人可以依據(jù)自己的意志直接依法占有、使用其物，或者采取其他的支配方式，任何人非經(jīng)權(quán)利人同意，都不得妨礙其行使自己的權(quán)利。人身權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)也是支配權(quán)，但其分別以人身和智力成果為支配的對(duì)象。債權(quán)是一種請求權(quán)，權(quán)利人必須通過義務(wù)人為給付才能實(shí)現(xiàn)利益。（3）在效力方面的特征在效力方面，物權(quán)具有排他性，物權(quán)的權(quán)利人享有排斥他人干涉的權(quán)利，同一物上不得同時(shí)成立兩個(gè)以上內(nèi)容互不相容的物權(quán)。物權(quán)的這一特征使其與債權(quán)明確區(qū)分開來：債權(quán)的作用只是請求債務(wù)人為一定行為，數(shù)個(gè)債權(quán)人可以同時(shí)請求債務(wù)人為同種行為而互不影響，故而法律允許同一客體之上有多個(gè)債權(quán)存在。需要注意的是，物權(quán)的排他性并不意味著同一物上不可以并存數(shù)個(gè)物權(quán)，數(shù)個(gè)物權(quán)只要內(nèi)容相容，就可以并存于同一物上。在實(shí)踐中，可以同時(shí)并存的物權(quán)主要有：①所有權(quán)與其他物權(quán)可以同時(shí)并存。如在土地所有權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)。②同一物上可以設(shè)定數(shù)個(gè)可以相容的擔(dān)保物權(quán)。如以一幢房屋作抵押分別向兩個(gè)銀行貸款。③用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)可以在同一物上并存。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)和擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定目的和實(shí)現(xiàn)方法均有不同，故而也有在同一物上并存的可能。比如，土地使用權(quán)人在土地上給他人設(shè)定地役權(quán)，同時(shí)用該土地使用權(quán)做抵押。（4）在效力范圍方面的特征在效力范圍方面，物權(quán)具有對(duì)世性，即物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的，權(quán)利人的權(quán)利可以對(duì)抗一切不特定的義務(wù)人，除物權(quán)人以外的其他任何人都負(fù)有不得侵害物權(quán)人的權(quán)利的義務(wù)。任何人侵害物權(quán)時(shí)，物權(quán)人都可以行使物權(quán)請求權(quán)，以排除他人的侵害并恢復(fù)物權(quán)應(yīng)有的支配狀態(tài)。因此物權(quán)又稱為“對(duì)世權(quán)”。因此，物權(quán)與債權(quán)不同。債權(quán)的權(quán)利義務(wù)限于當(dāng)事人之間，如合同的權(quán)利義務(wù)限于訂立合同的各方當(dāng)事人。債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。正因?yàn)槿绱耍瑐鶛?quán)被稱為“對(duì)人權(quán)”、“相對(duì)權(quán)”。（5）在權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式方面的特征在權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式方面，物權(quán)具有絕對(duì)性，即物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不需要義務(wù)人的積極行為予以協(xié)助，權(quán)利人在合法范圍內(nèi)能夠按照其意愿無條件地、絕對(duì)地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，因而物權(quán)又稱為“絕對(duì)權(quán)”。[基本經(jīng)濟(jì)制度與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)原則]第三條國家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國家實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。命題題眼實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)最重要的一條就是要保障市場主體的平等地位和發(fā)展權(quán)利，這是實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的前提。作為規(guī)范平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系的物權(quán)法，物權(quán)關(guān)系的主體具有平等的法律地位是物權(quán)法調(diào)整的平等財(cái)產(chǎn)關(guān)系存在的前提，這也是物權(quán)法乃至民法存在的前提。沒有平等關(guān)系就沒有民法，沒有平等的財(cái)產(chǎn)關(guān)系就沒有物權(quán)法。因此，物權(quán)法沒有采納把市場主體分為不同層次給予不同程度的保護(hù)的觀點(diǎn)，而是肯定了對(duì)一切物權(quán)人的物權(quán)給予平等保護(hù)的立法理念，將實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)與保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利作為基本原則。[平等保護(hù)國家、集體和私人的物權(quán)]第四條國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。[物權(quán)法定原則]第五條物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。命題題眼物權(quán)法定原則是物權(quán)法的一項(xiàng)基本原則。1、

物權(quán)法定的原因物權(quán)是一項(xiàng)重要的民事權(quán)利，物權(quán)制度屬于民事基本制度。依照立法法的規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定。而且，物權(quán)不同于債權(quán)，債權(quán)的權(quán)利義務(wù)發(fā)生在當(dāng)事人之間，債權(quán)的內(nèi)容與第三人無關(guān)，所以，除法律有例外規(guī)定，其任由交易雙方約定，一般不會(huì)損害第三人利益，也不必以法律形式對(duì)其種類和內(nèi)容予以強(qiáng)行限制。物權(quán)是“絕對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”，物權(quán)的權(quán)利人行使權(quán)利是排他性的，對(duì)所有其他人都有約束力，物權(quán)調(diào)整的權(quán)利人和義務(wù)人之間的關(guān)系與合同當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同，物權(quán)的義務(wù)人有成千上萬，物權(quán)內(nèi)容不能由權(quán)利人一個(gè)人說了算，也不能由一個(gè)權(quán)利人和幾個(gè)義務(wù)人說了算，對(duì)權(quán)利人和成千上萬義務(wù)人之間的規(guī)范只能由法律規(guī)定。2、物權(quán)法定的內(nèi)容物權(quán)法定原則，指的是能設(shè)立哪些種類的物權(quán)，各種物權(quán)有哪些基本內(nèi)容，只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間不能創(chuàng)立。我國《物權(quán)法》確定的物權(quán)法定原則的內(nèi)容主要包括兩項(xiàng)：(1)物權(quán)種類法定。物權(quán)的種類法定就是必須由法律預(yù)先規(guī)定物權(quán)包括的種類，對(duì)于法律未規(guī)定的物權(quán)種類，當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)。如，在法律沒有明文規(guī)定的情況下，不得將租賃權(quán)約定為物權(quán)。(2)物權(quán)內(nèi)容法定。法律對(duì)各種物權(quán)內(nèi)容的規(guī)定具有強(qiáng)制性，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法定的物權(quán)內(nèi)容相異的物權(quán)。比如，當(dāng)事人不得約定抵押權(quán)人不享有在債權(quán)得不到清償時(shí)對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，因?yàn)檫@就相當(dāng)于改變了抵押權(quán)的本質(zhì)內(nèi)容，相當(dāng)于創(chuàng)設(shè)了一種新的不具有優(yōu)先受償權(quán)的抵押權(quán)。3．物權(quán)法定原則與私法自治原則之間的關(guān)系物權(quán)法定原則屬于國家意志在物權(quán)的創(chuàng)設(shè)問題上對(duì)當(dāng)事人個(gè)人意志的一種強(qiáng)制。物權(quán)法定原則的這種強(qiáng)制性容易使人們誤認(rèn)為物權(quán)法定原則與民法私法自治的原則相沖突。其實(shí)不然。民法中體現(xiàn)的私法自治，是指民法作為規(guī)范民事活動(dòng)領(lǐng)域中當(dāng)事人行為的法律規(guī)范，原則上只是提供當(dāng)事人行為的適當(dāng)模式，并不強(qiáng)制當(dāng)事人實(shí)施這些行為，只有在當(dāng)事人逾越法律設(shè)置的禁止界限，比如違反公序良俗時(shí)，民法才通過讓當(dāng)事人承擔(dān)民事責(zé)任的方式予以矯正。也就是說，當(dāng)事人可以在法律允許的范圍內(nèi)，依自己的個(gè)人意志自由地創(chuàng)設(shè)民事權(quán)利義務(wù)，享有取得權(quán)利和行使權(quán)利的自由、選擇利益爭端的解決方式的自由等等。民法的這種自治特質(zhì)通過合同自由原則在合同法領(lǐng)域得到了最為典型的體現(xiàn)，所以在合同法領(lǐng)域可以看到諸多的“合同另有約定除外”。在物權(quán)法領(lǐng)域，物權(quán)法很少允許當(dāng)事人“另有約定除外”。然而，不能因此認(rèn)為物權(quán)法定原則是私法自治的對(duì)立物。相反，從某種意義上看，物權(quán)法定原則一定程度上可以促進(jìn)私法自治在民法其他領(lǐng)域的發(fā)展。(1)物權(quán)法雖然限制當(dāng)事人在物權(quán)的種類之外設(shè)定物權(quán)，但仍然肯定每一個(gè)當(dāng)事人都可以而且應(yīng)當(dāng)自由地按照自己的意志去決定私法方面的一切關(guān)系。具體主要表現(xiàn)在：①物權(quán)法肯定了每個(gè)人都享有平等、獨(dú)立地取得和享有各類物權(quán)的權(quán)利能力；②物權(quán)法賦予當(dāng)事人在法定物權(quán)的范圍內(nèi)決定是否設(shè)定物權(quán)關(guān)系、設(shè)定何種物權(quán)關(guān)系、是否變動(dòng)物權(quán)以及以何種條件變動(dòng)物權(quán)等自由；③物權(quán)法確認(rèn)了每個(gè)物權(quán)人的權(quán)利可以自由地行使并應(yīng)當(dāng)受到尊重，他人不得侵犯物權(quán)人的物權(quán)，不得干涉物權(quán)人行使權(quán)利。正因如此，物權(quán)人可以在法律允許的范圍內(nèi)自由地處分物權(quán)，如與他人訂立合同轉(zhuǎn)讓物權(quán)等，也可以在自己的物權(quán)受到侵害時(shí)運(yùn)用法律手段保護(hù)自己的物權(quán)。從這一點(diǎn)上看，物權(quán)法符合私法的特性，仍然貫徹著私法自治原則。(2)物權(quán)法定原則對(duì)物權(quán)種類予以限制的目的旨在保護(hù)物權(quán)人的權(quán)利受到尊重，并進(jìn)而保護(hù)交易安全。合同法主要規(guī)范交易，而交易的進(jìn)行往往以對(duì)物的支配權(quán)為前提，如果不以強(qiáng)行法確定物權(quán)的類型及其內(nèi)容，第三人無從知道物權(quán)人享有的是何種類型的權(quán)利以及權(quán)利的內(nèi)容如何，也就無法做到尊重他人的物權(quán)。因?yàn)槲餀?quán)獲得他人尊重的前提是物權(quán)人之外的他人知曉物權(quán)的存在以及內(nèi)容。與此同時(shí)，如果物權(quán)的種類和內(nèi)容混亂，勢必嚴(yán)重增加交易成本，物權(quán)難以辨認(rèn)，此時(shí)第三人由于無法確定通過交易獲得的物權(quán)是否可靠，從而處于被動(dòng)地位，終將導(dǎo)致交易很難正常進(jìn)行。因此，如果不采用物權(quán)法定原則，防止一物上任意創(chuàng)設(shè)不相容的數(shù)個(gè)物權(quán)，交易中就必須由單個(gè)的合同從外部加以控制，這使得合同自由原則受到極大的挑戰(zhàn)。綜上，由于物權(quán)法和合同法有著不同的屬性，私法自治在財(cái)產(chǎn)支配領(lǐng)域與財(cái)產(chǎn)交換領(lǐng)域便有不同的表現(xiàn)。正如合同法必須限制合同關(guān)系的締結(jié)損害社會(huì)公共利益和他人合法利益一樣，物權(quán)法必須通過物權(quán)法定原則限制物權(quán)種類和內(nèi)容的自由創(chuàng)設(shè)，但這不僅無損物權(quán)法的私法性質(zhì)，而且有助于實(shí)現(xiàn)民法的私法自治品格。[物權(quán)公示原則]第六條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。命題題眼1、物權(quán)變動(dòng)，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)就是登記，動(dòng)產(chǎn)就是交付。確定物的歸屬就是不動(dòng)產(chǎn)看登記，動(dòng)產(chǎn)看占有。不動(dòng)產(chǎn)不能移動(dòng)，要靠不動(dòng)產(chǎn)登記簿標(biāo)明四至界限，除登記錯(cuò)誤需要依法更正的外，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的人就是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。需要說明的是，本條中“依照法律規(guī)定”意味著并非所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)都適用登記的公示方法，也不意味著所有的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)都適用交付的公示方法。2、公示與物權(quán)變動(dòng)的法律效果之間的關(guān)系而言，存在兩種不同的立法例：（1）公示生效主義。即動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)交付或不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記，則該法律行為根本不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，更不能發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。（2）公示對(duì)抗主義。即當(dāng)事人間以變動(dòng)物權(quán)為目的的法律行為，雖未經(jīng)登記或交付，但在當(dāng)事人間仍發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只不過此物權(quán)變動(dòng)的效果不得對(duì)抗不特定的第三人。這兩種立法例在我國物權(quán)法中都存在，需要掌握具體情形。[取得和行使物權(quán)遵守法律、尊重社會(huì)公德原則]第七條物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。命題題眼物權(quán)是排他性的支配權(quán)，被稱為“絕對(duì)權(quán)”，這在一定程度上是與其他權(quán)利如債權(quán)等相對(duì)而言的，并不是說物權(quán)是絕對(duì)的、不受限制的權(quán)利。1、物權(quán)取得方面的限制物權(quán)的取得有兩個(gè)方面的限制：（1）取得物權(quán)應(yīng)當(dāng)符合法定的方式。（2）對(duì)于特定的物，自然人、法人不能取得所有權(quán)。如我國土地只能由國家或者集體所有，個(gè)人、單位不能取得土地所有權(quán)。法律禁止流通的物通常個(gè)人不能取得所有權(quán)，如國家保護(hù)的珍稀動(dòng)植物、特定的文物、軍用品等。2、物權(quán)行使方面的限制（1）使權(quán)利人喪失權(quán)利或者受到損害：①征收征用。如本法第42條、第44條規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。②沒收財(cái)產(chǎn)或者收回用益物權(quán)。沒收財(cái)產(chǎn)多發(fā)生在當(dāng)事人違法犯罪的情況下，國家對(duì)其財(cái)產(chǎn)予以沒收，直接剝奪其所有權(quán)。收回用益物權(quán)通常發(fā)生在當(dāng)事人違法行使權(quán)利的情況下，如取得建設(shè)用地使用權(quán)而不進(jìn)行建設(shè)，怠于行使權(quán)利或者違法行使權(quán)利，國家可將其建設(shè)用地收回。③自衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)。在自衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)的情況下，可能損害他人的財(cái)產(chǎn)，但如果進(jìn)行自衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)的人沒有過錯(cuò)，則不承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）對(duì)權(quán)利人行使權(quán)利的限制：①對(duì)土地所有權(quán)的客體范圍和效力范圍的限制。②對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利行使的限制。這一類通常稱為相鄰關(guān)系，也就是本法第七章規(guī)定的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人行使權(quán)利提供必要的便利，并要求其容忍來自相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的輕微的傷害。③對(duì)行使處分權(quán)的限制。對(duì)于一些特定物，法律雖不限制其公民擁有所有權(quán)，但以其關(guān)系國計(jì)民生、文化價(jià)值或者國防安全而限制其流通，通常規(guī)定禁止出口或者限制出口。如我國文物法規(guī)定，具有重要?dú)v史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值的文物，除經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)運(yùn)往國外展覽的以外，一律禁止出境。[物權(quán)法與其他法律的關(guān)系]第八條其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。命題題眼這里的“其他法律”，是指除了《物權(quán)法》外，其他可能規(guī)定物權(quán)的法律，如《土地管理法》，規(guī)定有關(guān)土地的物權(quán)制度；《礦產(chǎn)資源法》規(guī)定有關(guān)礦產(chǎn)以及采礦的權(quán)利；《森林法》規(guī)定有關(guān)林產(chǎn)的權(quán)利；此外，《漁業(yè)法》、《海洋法》、《航空法》、《海商法》以及《環(huán)境保護(hù)法》等，均包含有一些物權(quán)制度。在這些規(guī)定物權(quán)的法律中，《物權(quán)法》為基本法，其他法律為特別法。按照特別法優(yōu)先的原則，本條做了上述規(guī)定。第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記[不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力]第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。命題題眼1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，基本有兩種立法體例：一種是登記生效主義；另一種是登記對(duì)抗主義。（1）登記生效主義，即登記決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅是否生效，亦即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)都必須登記，不登記者不生效。我國土地管理法、擔(dān)保法等法律以及最高人民法院的司法解釋也是采用這種體例。按照這種體例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。（2）登記對(duì)抗主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效，僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力。但是為交易安全的考慮，法律規(guī)定，不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。根據(jù)本條的規(guī)定，我國《物權(quán)法》是把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生效要件，但是，同時(shí)也作了靈活性的規(guī)定，即有例外。掌握例外的具體情形是司法考試的重點(diǎn)。2、本條規(guī)定，“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三方面的內(nèi)容：（1）本條第二款所規(guī)定的，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。（2）本章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情形：①因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。②因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。③因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（3）考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國的實(shí)際情況尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況，本法并沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如，在土地承包經(jīng)營權(quán)一章中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。同時(shí)還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！边@里規(guī)定的是“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，而不是“不發(fā)生效力”。地役權(quán)一章規(guī)定，“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！痹谡厥褂脵?quán)一章，也沒有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力，只是規(guī)定，“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！币簿褪钦f，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。3、依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。應(yīng)當(dāng)指出，在實(shí)踐中，為了加強(qiáng)對(duì)國有自然資源的管理和有效利用，有關(guān)管理部門對(duì)國有自然資源進(jìn)行了資產(chǎn)性登記，一些法律法規(guī)也有這方面的規(guī)定。但這種資產(chǎn)性登記，與物權(quán)法規(guī)定的作為公示方法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記性質(zhì)上是不同的，它只是管理部門為“摸清家底”而從事的一種管理行為，并不產(chǎn)生物權(quán)法上的效力。強(qiáng)化模擬題2000年甲將自己的二間私房作價(jià)1萬元轉(zhuǎn)讓給乙，乙加以修繕，在居住1年后以3萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丙。丙居住2年后以8萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丁。以上幾次轉(zhuǎn)讓均未到房屋管理部門辦理房屋過戶手續(xù)。該房屋所有權(quán)應(yīng)屬于（）。A．甲B．乙C．丙D．丁答案：A。登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效要件。本題中的幾次轉(zhuǎn)讓，均未登記，所以房屋所有權(quán)的不發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍歸甲所有。[登記機(jī)構(gòu)和登記制度]第十條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。相關(guān)法條第二百四十六條法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。命題題眼從現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定看，不動(dòng)產(chǎn)登記主要由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。涉及的部門主要有：土地管理部門；房產(chǎn)管理部門；農(nóng)業(yè)主管部門；林業(yè)主管部門；海洋行政主管部門；地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門。[當(dāng)事人申請登記時(shí)提交文件材料的義務(wù)]第十一條當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。[登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)]第十二條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。[登記機(jī)構(gòu)禁止從事的行為]第十三條登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。命題題眼上述兩條的考點(diǎn)是：1、第12條的兩款規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，目的是使登記機(jī)構(gòu)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，充分履行職責(zé)，盡可能地保證如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)，避免登記錯(cuò)誤。2、登記機(jī)構(gòu)的禁止性行為。[不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效時(shí)間]第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。命題題眼不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，自登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，始告完成。[合同效力和物權(quán)效力的區(qū)分]第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。命題題眼本條是重要考點(diǎn)。以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，即指當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立、生效等問題均依債權(quán)法的規(guī)定處理，而登記只可能影響當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的效果或者影響其權(quán)利對(duì)于第三人的效力。也就是說，物權(quán)變動(dòng)的合同與物權(quán)變動(dòng)本身是兩個(gè)法律事實(shí)。合同只是當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示的方法。登記并不是針對(duì)合同行為，而是針對(duì)物權(quán)的變動(dòng)所采取的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。例如，當(dāng)事人雙方訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買受人基于有效合同而享有的占有權(quán)仍然受到保護(hù)。違約的合同當(dāng)事人一方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。依不同情形，買受人可以請求債務(wù)人實(shí)際履行合同，即請求出賣人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，或者請求債務(wù)人賠償損失。值得注意的是：雖然擔(dān)保法有抵押合同自登記之日起生效的規(guī)定，但本法在擔(dān)保物權(quán)編抵押權(quán)一章，改變了這一規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，只產(chǎn)生抵押權(quán)生效的效力，而不影響抵押合同的生效。[不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力以及管理機(jī)構(gòu)]第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。[不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系]第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。[不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢、復(fù)制]第十八條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。[不動(dòng)產(chǎn)的更正登記和異議登記]第十九條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。命題題眼上述法條的考點(diǎn)是：1、第16條第1款的規(guī)定，在民法學(xué)上一般稱為權(quán)利正確性推定原則，即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。但法律在為建立公正安全的交易秩序而保護(hù)相對(duì)人利益的同時(shí)，也為可能的事實(shí)權(quán)利人提供了異議登記、更正登記等救濟(jì)手段。2、不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系。（1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，是指登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，如不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證、使用權(quán)證等。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。（2）不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系在不動(dòng)產(chǎn)交易中，完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)仍然是不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是這種變動(dòng)的外在表現(xiàn)形式，因?yàn)闄?quán)屬證書只是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容而制作的。即使將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書移轉(zhuǎn)給他人占有，如果登記簿中沒有記載物權(quán)的變動(dòng)的，物權(quán)本身并不發(fā)生變動(dòng)。也就是說，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書移轉(zhuǎn)占有雖然可以作為說明權(quán)利的根據(jù)，但是，不能把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的移轉(zhuǎn)占有作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，更不能把其等同于物權(quán)變動(dòng)，證書的占有人不能以其占有了權(quán)屬證書來主張某項(xiàng)物權(quán)。從這個(gè)意義上看，交易當(dāng)事人在從事交易時(shí)不能完全相信權(quán)屬證書記載的內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)查閱登記簿記載的內(nèi)容。如果兩者不一致，應(yīng)當(dāng)以登記簿的內(nèi)容作為確定物權(quán)設(shè)立和移轉(zhuǎn)的證據(jù)。3、查詢、復(fù)制登記資料的人員范圍：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料。4、不動(dòng)產(chǎn)的更正登記和異議登記更正登記與異議登記是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。（1）更正登記①更正登記的含義更正登記是徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。因此，也可以認(rèn)為更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷登記，同時(shí)是對(duì)真正權(quán)利的初始登記。更正登記有兩種方式：一種是經(jīng)權(quán)利人(包括登記上的權(quán)利人和事實(shí)上的權(quán)利人)以及利害關(guān)系人申請的登記：另一種是登記機(jī)關(guān)自己發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后做出的更正登記。②更正登記的申請條件。③登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正的兩種情形。（2）異議登記①異議登記，是事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利異議的登記。鑒于更正程序較長以及與登記權(quán)利人之間的爭議一時(shí)難以解決的情況，法律有必要建立異議登記制度，作為一種臨時(shí)性的保護(hù)真正權(quán)利人的措施。②異議登記的效力異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。③異議登記效力的除斥期間。④異議登記不當(dāng)?shù)姆珊蠊?。[預(yù)告登記]第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。命題題眼1、預(yù)告登記的含義預(yù)告登記與終局登記相對(duì)應(yīng)。終局登記又稱本登記，是指直接使當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行終局登記之后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生變更、廢止的結(jié)果。終局登記是在當(dāng)事人所需具備的實(shí)質(zhì)要件(即有關(guān)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的要件)和形式要件(即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)需要的申請程序條件)都已經(jīng)具備時(shí)，登記機(jī)關(guān)按當(dāng)事人意愿進(jìn)行的登記。預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。其他的不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，進(jìn)行了預(yù)告登記的請求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生的與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力，這樣，所登記的請求權(quán)就得到了保護(hù)。2、預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，即本條規(guī)定的“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，以保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。比如，老百姓購買預(yù)售的住房，因?yàn)橘彿咳嗽谂c開發(fā)商訂立預(yù)售合同后，只享有合同法上的請求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發(fā)商將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時(shí)主張開發(fā)商違約要求損害賠償，而無法獲得指定的房屋。在建立了預(yù)告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，因?yàn)轭A(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力，所以開發(fā)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。這樣，購房者將來肯定能夠獲得約定買賣的房屋。因此，預(yù)告登記對(duì)解決類似商品房預(yù)售中一房二賣這樣一些敏感的社會(huì)問題有著特殊的作用。依照本條規(guī)定，預(yù)告登記不僅可以針對(duì)當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議的情況，還包括簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的情況。3、進(jìn)行預(yù)告登記的適用范圍和條件。4、預(yù)告登記與終局登記的關(guān)系。根據(jù)本條第2款的規(guī)定，預(yù)告登記后，申請預(yù)告登記人必須在法律規(guī)定的期間內(nèi)進(jìn)行終局登記，否則預(yù)告登記失效。該期間為自債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)?！段餀?quán)法》規(guī)定的是除斥期間。[登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任]第二十一條當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。命題題眼實(shí)踐中登記錯(cuò)誤的發(fā)生主要有兩種情況：一是登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽、過失等原因造成錯(cuò)誤；二是登記申請人等采取欺騙手段或者與登記機(jī)關(guān)的人員惡意串通造成錯(cuò)誤。本條第2款規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這里造成登記錯(cuò)誤的原因，既包括登記機(jī)構(gòu)工作人員故意以及疏忽大意等過錯(cuò)，也包括當(dāng)事人提供虛假材料欺騙登記機(jī)構(gòu)等情形。登記錯(cuò)誤的受害人處于相對(duì)弱勢的地位，這樣規(guī)定，是為了對(duì)受害人提供更加充分的保護(hù)。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。[登記收費(fèi)]第二十二條不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。命題題眼不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按件收取。第二節(jié)動(dòng)產(chǎn)交付[動(dòng)產(chǎn)交付對(duì)物權(quán)變動(dòng)的效力]第二十三條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。命題題眼1、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有和交付為公示手段。占有主要在靜態(tài)下，即在不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情況下發(fā)揮動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示作用；而交付主要是在動(dòng)態(tài)下，即在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情況下發(fā)揮動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示作用。2、交付的含義物權(quán)法上所說的交付，指的是物的直接占有的轉(zhuǎn)移，即一方按照法律行為要求，將物的直接占有移轉(zhuǎn)給另一方的事實(shí)。3、“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力”，指的是當(dāng)事人通過合同約定轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)兩種情況。4、本條規(guī)定的“法律另有規(guī)定的除外”主要指的是：第一，本節(jié)對(duì)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓的一些特殊情況。第二，本章第三節(jié)對(duì)主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)問題所作的規(guī)定。第三，本法擔(dān)保物權(quán)編對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和留置權(quán)的相關(guān)規(guī)定。[船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的登記]第二十四條船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。命題題眼民法學(xué)一般認(rèn)為，船舶、飛行器和汽車因價(jià)值超過動(dòng)產(chǎn)，在法律上被視為一種準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)以登記為公示方法。但在登記的效力上不采用登記生效主義，而是采用了對(duì)抗主義，即把登記僅僅作為對(duì)抗善意第三人的條件，而不是物權(quán)變動(dòng)的條件。所謂善意第三人，就是指不知道也不應(yīng)當(dāng)知道物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)的物權(quán)關(guān)系相對(duì)人。[動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人先行占有]第二十五條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。命題題眼1、觀念交付的含義交付通常指現(xiàn)實(shí)交付而言，即標(biāo)的物占有的現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)，但法律為顧及交易的便利，有時(shí)也以無須現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)占有的“觀念交付”替代現(xiàn)實(shí)交付。觀念交付，是指法律允許當(dāng)事人通過特別的約定，并不現(xiàn)實(shí)地交付動(dòng)產(chǎn)，而采用一種變通的交付辦法來代替現(xiàn)實(shí)交付。觀念交付包括簡易交付、指示交付和占有改定三種情形。本條規(guī)定的即是簡易交付方式。2、簡易交付的含義根據(jù)本條的規(guī)定，簡易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，動(dòng)產(chǎn)的受讓人已依法占有動(dòng)產(chǎn)的，在形成物權(quán)變動(dòng)的合意時(shí)，立刻發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，交付視為已完成。例如，承租人或者借用人，依據(jù)租賃合同或者借用合同已經(jīng)取得了動(dòng)產(chǎn)的占有，而后又與動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人達(dá)成協(xié)議，購買該項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)或者在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定質(zhì)權(quán)，此時(shí)即無須進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的交付，在所有權(quán)移轉(zhuǎn)或設(shè)定質(zhì)權(quán)的合意形成時(shí)，在觀念上交付視為已完成。也就是說，簡易交付是雙方當(dāng)事人以動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合意來代替對(duì)動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)交付。3、簡易交付的效力。我國《物權(quán)法》則特別強(qiáng)調(diào)了簡易交付方式下動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力自法律行為生效時(shí)發(fā)生，而不是自協(xié)議或者合意達(dá)成之時(shí)。因?yàn)樵谥挥泻弦饣蛘邊f(xié)議的情形下，該合意或者協(xié)議不一定會(huì)生效。對(duì)于不生效的合意或者協(xié)議，自然不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。根據(jù)本條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。注意這里是“法律行為生效時(shí)”而不是“法律行為成立時(shí)”。[動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的指示交付]第二十六條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。命題題眼本條主要規(guī)定了指示交付方式的效力。1、指示交付的含義。指示交付，又稱返還請求權(quán)的讓與，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。如，甲將自己的自行車出租給乙使用，租期一個(gè)月，租賃期未滿之時(shí)，甲又將該自行車出售給丙，由于租期未滿，自行車尚由乙合法使用，此時(shí)為使得丙享有對(duì)該自行車的所有權(quán)，甲應(yīng)當(dāng)將自己享有的針對(duì)乙的返還原物請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙以代替現(xiàn)實(shí)交付。又如，甲將某動(dòng)產(chǎn)保管于乙的倉庫，并持有提取該保管物的單據(jù)，后甲將該物出售于丙并與其達(dá)成移轉(zhuǎn)所有權(quán)的合意，由于丙同樣需要倉庫存放該物，故甲直接將向乙要求返還保管物的請求權(quán)讓與丙，并移交有關(guān)單據(jù)，從而替代標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付，丙因此而取得標(biāo)的物的所有權(quán)，并對(duì)乙享有返還請求權(quán)。2、讓與人所讓與的返還請求權(quán)的性質(zhì)指示交付中要求第三人返還原物的請求權(quán)，既包括物權(quán)的返還請求權(quán)，也包括債權(quán)的返還請求權(quán)。3、指示交付的效力一般而言，在指示交付中，出讓人轉(zhuǎn)讓的返還請求權(quán)應(yīng)當(dāng)是對(duì)特定的第三人的返還請求權(quán)，如果其物被他人占有以后，出讓人不知道占有其動(dòng)產(chǎn)的人是何人，因而不能對(duì)特定的占有人提出請求，當(dāng)然也無法將此返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。[動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的占有改定]第二十七條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。命題題眼本條主要規(guī)定了占有改定交付方式的效力。1、占有改定的含義占有改定，是指出讓人在讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后仍須占有標(biāo)的物時(shí)，出讓人可與受讓人訂立合同，使出讓人繼續(xù)占有標(biāo)的物，而受讓人則成為間接占有人，物權(quán)變動(dòng)自該合同生效時(shí)發(fā)生效力。2、直接占有與間接占有的區(qū)分要準(zhǔn)確地把握和理解占有改定的概念，有必要先對(duì)學(xué)理上間接占有的概念作一點(diǎn)了解。學(xué)理上，占有作為一種對(duì)物進(jìn)行控制和管領(lǐng)的事實(shí)狀態(tài)，可分為直接占有和間接占有。（1）直接占有即是不通過他人媒介而能夠?qū)ψ约核谢蛩酥镞M(jìn)行直接控制和管領(lǐng)的事實(shí)狀態(tài)，例如甲對(duì)手中自己所有的鋼筆，商店對(duì)于店中存放待售的貨物，承租人、受寄人等對(duì)于他人之物的直接控制和管領(lǐng)等。直接占有側(cè)重的是物理意義上對(duì)物現(xiàn)實(shí)、直接地控制。（2）間接占有，即因他人媒介的占有而對(duì)物享有間接的控制。間接占有的前提是間接占有人同媒介占有人(直接占有人)之間存在某種法律關(guān)系，例如承租人、受寄人或者基于其他類似的法律關(guān)系，對(duì)于他人之物為占有的稱為直接占有，而該他人即出租人或者寄托人等稱為間接占有。間接占有側(cè)重在間接占有人通過與直接占有人的某種特定法律關(guān)系，而間接地對(duì)物進(jìn)行控制和管領(lǐng)。本條所規(guī)定的占有改定即是出讓人自己保留直接占有，而為受讓人創(chuàng)設(shè)間接占有以代替現(xiàn)實(shí)交付的一種變通方法。3、占有改定的效力及善意取得制度的適用占有改定僅有當(dāng)事人移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合意和使買受人取得間接占有的合意，它不僅與現(xiàn)實(shí)交付不同，與同為觀念交付的簡易交付和指示交付也存在大的差別。占有改定情形下所有權(quán)的移轉(zhuǎn)僅僅是通過當(dāng)事人的合意在觀念中完成的。無論約定采取何種形式，口頭或者書面，都不具有可被人們察知的外觀，人與物的事實(shí)控制和支配關(guān)系并未發(fā)生改變。而根據(jù)物權(quán)公示性的原則，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅應(yīng)當(dāng)以一定的可以從外部察知的方式表現(xiàn)出來，因此物權(quán)公示在不動(dòng)產(chǎn)為登記，在動(dòng)產(chǎn)為交付(占有轉(zhuǎn)移)。而以占有改定取得的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，第三人無從察知物權(quán)的變動(dòng)，所以對(duì)于因信賴出讓人直接占有動(dòng)產(chǎn)這一事實(shí)狀態(tài)，而與之交易的第三人就必須通過善意取得制度加以保護(hù)。例子：出讓人甲將其電腦出售于乙并約定由甲繼續(xù)租用，而后甲又將電腦出售于丙，并作相同約定由甲繼續(xù)使用該電腦，那么丙能否主張善意取得的適用而取得電腦的所有權(quán)呢?有的意見認(rèn)為占有改定不能適用善意取得，認(rèn)為善意取得要件中的“交付”僅限于現(xiàn)實(shí)交付，并且該例中的乙和丙對(duì)于甲都寄予同樣的信賴，應(yīng)該同樣對(duì)待。但我們認(rèn)為該例中的丙可以主張善意取得的適用而取得電腦的所有權(quán)。理由如下：首先，本法關(guān)于善意取得構(gòu)成要件所規(guī)定的“已經(jīng)交付給受讓人”并不排除觀念交付(簡易交付、指示交付和占有改定)的適用；其次，如果承認(rèn)乙可通過占有改定的方式從甲處取得所有權(quán)，那么自無排除丙以同樣方式取得所有權(quán)的理由；最后，對(duì)于乙因信賴出讓人甲而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，是自己選擇的結(jié)果，完全符合私法意思自治的原則，并且如果要避免風(fēng)險(xiǎn)，乙完全可以要求現(xiàn)實(shí)交付。而丙對(duì)甲的信賴是不同的，丙信賴的是甲占有動(dòng)產(chǎn)的外觀，而善意取得制度所保護(hù)的正是第三人對(duì)于所有權(quán)外觀的信賴，因此，只要丙具備了善意取得的各項(xiàng)要件，當(dāng)然可以主張對(duì)電腦的所有權(quán)。第三節(jié)其他規(guī)定[基于公法行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)]第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。[因繼承或者受遺贈(zèng)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)]第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。[因事實(shí)行為而設(shè)立或者消滅物權(quán)]第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。[非依法律行為享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)]第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。命題題眼本節(jié)的考點(diǎn)是：1、物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，依其發(fā)生根據(jù)可以分為依法律行為而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，以及非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。依法律行為進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，是指以一方當(dāng)事人的單方意思表示或雙方(或者多方)當(dāng)事人共同的意思表示為基礎(chǔ)進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)。此種物權(quán)變動(dòng)必須遵循物權(quán)公示的一般原則才能發(fā)生效力，例如甲將自有的私宅出售于乙，要想使私宅的所有權(quán)由甲移轉(zhuǎn)至乙，雙方必須去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記，否則物權(quán)移轉(zhuǎn)不生效力。但本節(jié)第28、29、30條規(guī)定的三種情形都屬于非依法律行為進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，即物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，并非基于原權(quán)利人的意思表示，而是在無原權(quán)利人甚至法律有意識(shí)排除原權(quán)利人意思表示的情況下發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，此種變動(dòng)遵循的不是一般性的物權(quán)公示原則，而是法律的直接規(guī)定。2、法院或者仲裁委員會(huì)的法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的生效時(shí)間：在法院的判決或者仲裁委員會(huì)的裁決生效時(shí)直接發(fā)生效力。3、因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。這里的“繼承開始”就是“被繼承人死亡”之時(shí)。這里的繼承又可分為法定繼承和遺囑繼承。4、因事實(shí)行為而設(shè)立或者消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。事實(shí)行為是指不以意思表示為要素的能夠產(chǎn)生民事法律后果的法律事實(shí)。這一定義表明：首先，事實(shí)行為是人的行為，是人的一種有意識(shí)的活動(dòng)，與自然事實(shí)有別；其次，事實(shí)行為是一種法律事實(shí)，即能夠在人與人之間產(chǎn)生、變更或終止民事法律關(guān)系；再次，事實(shí)行為不以意思表示為要素，即行為人是否表達(dá)了某種心理狀態(tài)，法律不予考慮，只要有某種事實(shí)行為存在，法律便直接賦予其法律效果。因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。這里的“自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，就是指房屋建成之時(shí)、衣服制成之時(shí)、書柜完成之時(shí)或者衣服被拋棄之時(shí)、書柜被燒毀之時(shí)，這些物的所有權(quán)或?yàn)樵O(shè)立或?yàn)橄麥纭＿@些因事實(shí)行為而導(dǎo)致的物權(quán)的設(shè)立或者消滅，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法(不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付)即生效力。如農(nóng)民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權(quán)。但根據(jù)本法第30條的規(guī)定，此類合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有權(quán)，但如果按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記而未登記的，所有權(quán)人其后的處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。5、考慮到對(duì)交易安全的保護(hù)，依照本法第28條至30條的規(guī)定享有的物權(quán)，處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。注意第31條中僅僅規(guī)定了“處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”時(shí)才受此限制，也就是說，處分動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不適用該條文。強(qiáng)化模擬題甲乙向法院訴請離婚，法院判決原甲的房屋歸乙所有，但乙尚未去房產(chǎn)登記部門辦理變更登記，此時(shí)乙將房屋轉(zhuǎn)賣給丙，丙信賴乙出示的法院判決而與之交易。與此同時(shí)，甲將該房屋又轉(zhuǎn)賣于丁，丁信賴的是登記簿上甲為所有權(quán)人的登記記錄，并與甲辦理過戶登記。以下說法正確的是（）。A、根據(jù)善意取得制度，房屋的所有權(quán)由丁取得B、乙將房屋處分給丙屬于有權(quán)處分C、丙只能要求乙負(fù)擔(dān)違約責(zé)任D、乙將房屋處分給丙的行為由于未經(jīng)登記，該處分行為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力答案：ABCD。第三章物權(quán)的保護(hù)[物權(quán)保護(hù)的途徑]第三十二條物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。[物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)]第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。[返還原物請求權(quán)]第三十四條無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。[排除妨害、消除危險(xiǎn)請求權(quán)]第三十五條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。[修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀請求權(quán)]第三十六條造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。[損害賠償和其他民事責(zé)任請求權(quán)]第三十七條侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。[保護(hù)物權(quán)的責(zé)任形式]第三十八條本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。命題題眼本章的考點(diǎn)是：1、物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。2、物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)是物權(quán)保護(hù)請求權(quán)的一種。物權(quán)歸屬或者內(nèi)容發(fā)生爭議，物權(quán)人可以請求有關(guān)行政機(jī)關(guān)、人民法院等部門確認(rèn)該物權(quán)的歸屬或者內(nèi)容。3、返還原物請求權(quán)（1）物權(quán)人行使返還請求權(quán)的義務(wù)人。根據(jù)第34條的規(guī)定，物權(quán)人行使返還請求權(quán)的義務(wù)人，是無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的任何人。如果無權(quán)占有人占有原物以后，又將該物轉(zhuǎn)讓給他人占有，則物權(quán)人既可請求無權(quán)占有人，也可以請求現(xiàn)在的占有人返還原物。（2）物權(quán)人行使返還請求權(quán)，可以直接向無權(quán)占有人提出返還要求，也可以向司法機(jī)關(guān)提出。4、排除妨害請求權(quán)和消除危險(xiǎn)請求權(quán)是物權(quán)人針對(duì)占有妨害而享有的權(quán)利（1）占有妨害的表現(xiàn)方式有一次性進(jìn)行的妨害和持續(xù)不斷進(jìn)行的妨害。（2）消除危險(xiǎn)請求權(quán)或者排除妨害請求權(quán)的提起條件當(dāng)妨害已經(jīng)發(fā)生，物權(quán)人即可以請求妨害人排除妨害，也可以請求法院責(zé)令妨害人排除妨害。當(dāng)妨害雖然現(xiàn)時(shí)尚未發(fā)生，但有充分的事實(shí)證明他人的行為可能非法妨害物權(quán)人行使物權(quán)時(shí)，物權(quán)人可以請求該他人消除妨害發(fā)生的危險(xiǎn)，也可以請求法院責(zé)令該他人消除危險(xiǎn)。（3）提出消除危險(xiǎn)請求權(quán)或者排除妨害請求權(quán)的權(quán)利主體直接占有物的所有人和直接占有物的用益物權(quán)人都可以提出。5、物權(quán)人的損害賠償請求權(quán)物權(quán)人賠償損失的請求可以單獨(dú)提出，也可以在行使物上請求權(quán)時(shí)同時(shí)提出。而且，損害賠償請求既可以由物的所有人提出，也可以由物的合法占有人提出。當(dāng)物的損害賠償由物的合法占有人提出時(shí)，其所受賠償金在扣除自己應(yīng)得部分后，其余部分應(yīng)作為不當(dāng)?shù)美颠€物的所有人。如，承運(yùn)人在得到加害人對(duì)其貨物所遭受的損害的全部賠償后，他應(yīng)將扣除運(yùn)費(fèi)后的余額返還貨物的所有人。6、民法對(duì)物權(quán)的保護(hù)方法主要有請求確認(rèn)物權(quán)、請求消除危險(xiǎn)、請求排除妨害、請求返還原物、請求賠償損失等。賠禮道歉也是承擔(dān)民事責(zé)任的一種方式。上述保護(hù)物權(quán)的方式可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。其中，在這些請求中，除請求確認(rèn)物權(quán)必須以訴訟方式向法院或向有權(quán)確認(rèn)物權(quán)的國家機(jī)關(guān)提出外，其余四種請求均既可以向侵權(quán)人提出，也可以由物權(quán)人以訴訟的方式向法院提出。當(dāng)這些請求以訴訟方式向法院提出時(shí)，分別為確認(rèn)之訴、物權(quán)之訴、債權(quán)之訴。其中，請求確認(rèn)物權(quán)屬于確認(rèn)之訴中的一種。請求消除危險(xiǎn)、請求排除妨害和請求返還原物以回復(fù)物權(quán)為目的，屬于給付之訴中的一類獨(dú)立訴訟——物權(quán)之訴。請求賠償損失屬于給付之訴中的債權(quán)之訴。第二編所有權(quán)第四章一般規(guī)定[所有權(quán)基本內(nèi)容]第三十九條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。相關(guān)規(guī)定《民法通則》第七十一條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。命題題眼1、所有權(quán)的內(nèi)容所有權(quán)是依照法律規(guī)定對(duì)屬于自己所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（1）占有：對(duì)于財(cái)產(chǎn)的實(shí)際管領(lǐng)或控制。（2）使用：按照物的性質(zhì)對(duì)物加以使用以滿足需要。對(duì)物的使用，可以不改變物的性質(zhì)，也可以改變物的性質(zhì)。（3）收益：通過財(cái)產(chǎn)的占有、使用等方式取得的經(jīng)濟(jì)效益。收益也包括孳息。孳息分為天然孳息和法定孳息。家畜生仔、果樹結(jié)果等屬于天然孳息；存款所得的利息、出租所得租金屬于法定孳息。孳息與原物分離，即可以產(chǎn)生獨(dú)立的所有權(quán)。（4）處分：財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)在事實(shí)上和法律上的最終處置。處分權(quán)一般由所有權(quán)人行使，但在某些情況下，非所有權(quán)人也可以有處分權(quán)，如運(yùn)輸?shù)呢浳铮绻l(fā)生緊急情況，承運(yùn)人也可以依法進(jìn)行處分。2、所有權(quán)的特點(diǎn)（1）完全性，或者稱所有權(quán)為完全權(quán)。所有權(quán)作為一般的支配權(quán)，是用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等他物權(quán)的源泉。與所有權(quán)不同，他物權(quán)僅在使用收益上于一定范圍內(nèi)有支配權(quán)。（2）整體性或者稱為單一性。所有權(quán)不是占有、使用、收益和處分等各項(xiàng)權(quán)能量的總和，而是對(duì)標(biāo)的物有統(tǒng)一支配力，是整體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或者時(shí)間上加以分割。所有權(quán)人可以在其物上設(shè)定他物權(quán)，即使其物的占有、使用、收益、處分等權(quán)能分別歸他人享有，但所有權(quán)人的所有權(quán)性質(zhì)不受影響。（3）永久性，其存在沒有存續(xù)期間，不因時(shí)效而消滅。強(qiáng)化模擬題下列不屬于收益行為的是（）。A、收取牛身體內(nèi)部的牛黃B、無花果樹上摘得的無花果C、職員領(lǐng)取的獎(jiǎng)金D、股民獲取股息答案：C。收益，就是收取物所派生的孳息，孳息包括：法定孳息和天然孳息。A項(xiàng)表述屬天然孳息，B項(xiàng)表述也屬天然孽息，D項(xiàng)表述屬法定孳息，故ABD三項(xiàng)表述均屬于收益。C項(xiàng)表述中的獎(jiǎng)金是基于勞動(dòng)合同關(guān)系而不是基于財(cái)產(chǎn)而取得的物質(zhì)利益，不是孳息，因此不是收益。[所有權(quán)人設(shè)定他物權(quán)]第四十條所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。命題題眼所有權(quán)人的各項(xiàng)所有權(quán)權(quán)能可以與所有權(quán)相分離。用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)都是對(duì)他人的物享有的權(quán)利，因此都稱為“他物權(quán)”，與此相對(duì)應(yīng)，所有權(quán)稱為“自物權(quán)”。[國家專屬所有權(quán)]第四十一條法律規(guī)定專屬于國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。命題題眼1、國家專有是指只能為國家所有而不能為任何其他人所擁有。國家專有的財(cái)產(chǎn)由于不能為他人所擁有，因此不能通過交換或者贈(zèng)與等任何流通手段轉(zhuǎn)移所有權(quán)，這與非專有的國家財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)不同。專屬于國家的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，其他人不能取得所有權(quán)。該規(guī)定屬于禁止性規(guī)定。當(dāng)事人取得專屬于國家的財(cái)產(chǎn)的合同，根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)，因違反法律的禁止性規(guī)定而無效，不能發(fā)生取得國家專屬所有權(quán)的效果。對(duì)于專屬于國家的財(cái)產(chǎn)，不適用本法關(guān)于善意取得的規(guī)定。2、本條后段僅禁止取得國家專屬所有權(quán)，并未禁止對(duì)國家專屬所有權(quán)取得其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利，例如建設(shè)用地使用權(quán)等。3、國家專有的財(cái)產(chǎn)包括但不限于：國有土地；海域；水流；礦產(chǎn)資源；野生動(dòng)物資源；無線電頻譜資源等。[征收]第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。命題題眼1、征收是國家以行政權(quán)取得集體、單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收的主體是國家，通常是政府部門。征收屬于政府行使行政權(quán)，屬于行政關(guān)系，不屬于民事關(guān)系，但由于征收是所有權(quán)喪失的一種方式，是對(duì)所有權(quán)的限制，同時(shí)又是國家取得所有權(quán)的一種方式，因此民法通常都從這一民事角度對(duì)征收作原則規(guī)定。2、征收的條件（1）為了公共利益的需要。法律沒有對(duì)公共利益的含義作出明確界定。（2）依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序。（3）征收人：國家。（4）征收標(biāo)的：根據(jù)第1款規(guī)定，征收標(biāo)的限于“集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”，可見征收標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)不能成為征收的對(duì)象。3、征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。[保護(hù)耕地、禁止違法征地]第四十三條國家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。[征用]第四十四條因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。命題題眼1、征用是國家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。征用行為屬于行政行為，除在權(quán)限和程序上符合照法律規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合特定目的。本條規(guī)定的特定目的是“因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要”，即事關(guān)公共利益且情勢緊急，來不及協(xié)商借用。2、征用與征收（1）國家以行政權(quán)命令征用財(cái)產(chǎn)，被征用的單位、個(gè)人必須服從，這一點(diǎn)與征收相同。（2）征收是剝奪所有權(quán)，征用只是在緊急情況下強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，緊急情況結(jié)束后被征用的財(cái)產(chǎn)要返還給被征用的單位、個(gè)人，因此征用與征收有所不同。（3）征收限于不動(dòng)產(chǎn)，本條規(guī)定的征用的財(cái)產(chǎn)包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。第五章國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)[國家所有權(quán)]第四十五條法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。[礦藏、水流、海域國家專有]第四十六條礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜?。[土地國家所有權(quán)]第四十七條城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。[自然資源國家所有權(quán)]第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。[野生動(dòng)植物資源所有權(quán)]第四十九條法律規(guī)定屬于國家所有的野生動(dòng)植物資源，屬于國家所有。[無線電頻譜資源國家所有權(quán)]第五十條無線電頻譜資源屬于國家所有。[文物國家所有權(quán)]第五十一條法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。[基礎(chǔ)設(shè)施國家所有權(quán)]第五十二條國防資產(chǎn)屬于國家所有。鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。[國家機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利]第五十三條國家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。[國家舉辦的事業(yè)單位的財(cái)產(chǎn)權(quán)利]第五十四條國家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。[國有出資的企業(yè)出資人制度]第五十五條國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。[國有財(cái)產(chǎn)保護(hù)]第五十六條國家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。[國有財(cái)產(chǎn)管理法律責(zé)任]第五十七條履行國有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國有財(cái)產(chǎn)損失；濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。違反國有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸?cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。相關(guān)規(guī)定《憲法》第九條礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。國家保障自然資源的合理利用，保護(hù)珍貴的動(dòng)物和植物。禁止任何組織或者個(gè)人用任何手段侵占或者破壞自然資源。第十條城市的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。

一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。第十二條社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。國家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)。禁止任何組織或者個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財(cái)產(chǎn)。《民法通則》第七十三條國家財(cái)產(chǎn)屬于全民所有。國家財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。命題題眼上述法條規(guī)定了國家所有權(quán)，不是司法考試的重點(diǎn)，一般掌握。1、國家所有權(quán)不限于專屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)。屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，除法律明確規(guī)定專屬于國家所有者外，還有國家基于各種法律事實(shí)而取得的財(cái)產(chǎn)，例如國家基于法律行為而取得非專屬于國家的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。2、國家所有財(cái)產(chǎn)的范圍（1）所有權(quán)專屬于國家的財(cái)產(chǎn)礦藏、水流、海域、城市的土地、無線電頻譜資源、國防資產(chǎn)、野生動(dòng)物資源專屬于國家所有，其他人不能取得其所有權(quán)。（2）法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)這些財(cái)產(chǎn)不一定都屬于國家所有，而是依照法律規(guī)定為國家所有的才屬于國家所有。主要包括以下情形：①法律規(guī)定屬于國家所有的野生植物資源，屬于國家所有。②法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。文物所有權(quán)并不必然屬于國家所有，只有法律規(guī)定屬于國家所有的文物，其所有權(quán)才屬于國家。文物的所有者可以是各類民事主體，民事主體可以按照法律規(guī)定享有對(duì)文物的所有權(quán)。③法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。④森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。⑤鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。（3）土地國家所有權(quán)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第2條規(guī)定，下列土地屬于國家所有：①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征用的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。（4）自然資源所有權(quán)原則上屬于國家所有，例外屬于集體所有。3、國家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。國家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。[集體財(cái)產(chǎn)范圍]第五十八條集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；（三）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；（四）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。[農(nóng)民集體所有財(cái)產(chǎn)歸屬以及重大事項(xiàng)集體決定]第五十九條農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。[自然資源的集體所有權(quán)]第六十條對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。[城鎮(zhèn)集體所有權(quán)歸屬]第六十一條城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。[集體財(cái)產(chǎn)狀況公布的義務(wù)]第六十二條集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。[集體財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)和集體成員撤銷權(quán)]第六十三條集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。相關(guān)規(guī)定《民法通則》第七十四條勞動(dòng)群眾集體組織的財(cái)產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有，包括：(一)法律規(guī)定為集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等；(二)集體經(jīng)濟(jì)組織的財(cái)產(chǎn)；(三)集體所有的建筑物、水庫、農(nóng)田水利設(shè)施和教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；(四)集體所有的其他財(cái)產(chǎn)。集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收?！睹裢ㄒ庖姟罚梗?、公民和集體依法對(duì)集體所有的或者國家所有由集體使用的森林、土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等承包經(jīng)營的權(quán)利和義務(wù)，按承包合同的規(guī)定處理。承包人未經(jīng)發(fā)包人同意擅自轉(zhuǎn)包或者轉(zhuǎn)讓的無效。９６、因土地、山嶺、森林、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源的所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬爭議的，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)行政部門處理。對(duì)行政處理不服的，當(dāng)事人可以依據(jù)有關(guān)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，向人民法院提起訴訟；因侵權(quán)糾紛起訴的，人民法院可以直接受理。命題題眼上述法條規(guī)定了集體所有權(quán)，一般掌握。1、集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的范圍。2、關(guān)于集體所有的土地，有兩點(diǎn)需要注意：（1）集體所有的土地的所有者只有農(nóng)民集體，城鎮(zhèn)集體沒有土地的所有權(quán)。（2）集體所有的土地主要包括耕地，也包括宅基地和自留地、自留山。3、第59條規(guī)定的農(nóng)民集體所有財(cái)產(chǎn)歸屬以及重大事項(xiàng)集體決定的規(guī)定（1）農(nóng)民集體所有的特征就是集體財(cái)產(chǎn)集體所有、集體事務(wù)集體管理、集體利益集體分享。只有本集體的成員才能享有這些權(quán)利。農(nóng)村集體成員有兩個(gè)特征：一是平等性，即不分加入集體時(shí)間長短，不分出生先后，不分貢獻(xiàn)大小，不分有無財(cái)產(chǎn)投入等，其成員資格都一律平等。二是地域性和身份性。因下列情形，喪失農(nóng)村集體成員資格：一是死亡，包括自然死亡和宣告死亡。二是因婚姻、收養(yǎng)關(guān)系以及因法律或政策的規(guī)定遷出本農(nóng)村集體而喪失。如出嫁城里，取得城市戶籍而喪失原集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。又如因被錄用為國家公務(wù)員；全家戶口遷入設(shè)區(qū)的市而喪失原集體成員資格。三是因國家整體征收農(nóng)民集體土地或者整體移民搬遷等原因，原集體失去繼續(xù)存在的條件而終止，其成員資格亦當(dāng)然喪失。農(nóng)民只能在一個(gè)農(nóng)民集體內(nèi)享有成員權(quán)利，不能同時(shí)享有兩個(gè)或者多個(gè)集體成員權(quán)利。(2)須經(jīng)集體成員決定的具體事項(xiàng)范圍。4、第60條規(guī)定的對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，由誰來代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)的規(guī)定。所謂“代表集體”，是指行使所有權(quán)的效果歸屬于集體。所謂“行使所有權(quán)”，是指根據(jù)成員自治的決定對(duì)外行為。相關(guān)事項(xiàng)仍然應(yīng)當(dāng)由集體成員決定，而不是由所謂“代表”決定。5、注意：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會(huì)和村民小組不是集體財(cái)產(chǎn)的所有人，只是依法代表集體行使所有權(quán)，并且向所屬集體負(fù)責(zé)，接受其監(jiān)督。6、根據(jù)第62條的規(guī)定，集體財(cái)產(chǎn)狀況公布義務(wù)的義務(wù)人為集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組等集體財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營管理人。集體成員對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組不履行該項(xiàng)義務(wù)或者履行義務(wù)不符合法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約的規(guī)定，可以直接訴請法院判令按照規(guī)定或者約定履行義務(wù)。7、第63條第2款規(guī)定的集體成員訴權(quán)關(guān)于集體成員訴權(quán)，主要有以下幾個(gè)內(nèi)容：（1）每個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員都可以針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織(或者村民委員會(huì))及其負(fù)責(zé)人做出的損害其權(quán)益決定，向人民法院請求撤銷該決定。這里的集體經(jīng)濟(jì)組織不僅包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，也包括城鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。（2）提起訴訟的事由，是集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)及其負(fù)責(zé)人做出的決定，侵害了該集體成員的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。（3）提起