解讀廣東省物業(yè)管理條例課件

解讀《廣東省物業(yè)管理條例》謝銘解讀《廣東省物業(yè)管理條例》謝銘1第一章總則修訂的目的

自1998年制定《廣東省物業(yè)管理條例》以來，隨著物業(yè)管理實踐的不斷深化，特別是《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等新法律、行政法規(guī)的頒布實施，使得原有《廣東省物業(yè)管理條例》中的許多法規(guī)規(guī)定漸顯滯后，并且出現(xiàn)與上位法沖突矛盾的問題，既不能滿足我省物業(yè)管理發(fā)展的實際需要，也不能滿足科學發(fā)展觀和營造和諧社會的發(fā)展要求，因此，有必要對《廣東省物業(yè)管理條例》進行修訂。第一章總則修訂的目的2第一章總則主要修訂范圍中心思想：三個方面修改與上位法（《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》）不一致的內(nèi)容。對上位法授權(quán)地方制定的內(nèi)容作出具體規(guī)定。結(jié)合我省實際對上位法進行細化和補充。第一章總則主要修訂范圍3第一章總則修訂要點進一步明確了業(yè)主的范圍；完善了業(yè)主大會籌備制度；細化了業(yè)主就共同事務(wù)進行表決的計算規(guī)則；進一步規(guī)范了業(yè)委會成員的行為；明確了物業(yè)管理用房，以及物業(yè)共有部分的登記查詢制度；第一章總則修訂要點4第一章總則進一步規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)收費；細化了車位、車庫首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定；對擅自改變房屋用途作了禁止性規(guī)定；對“房中房”問題作了明確禁止性規(guī)定。第一章總則進一步規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)收費；5第二章物業(yè)管理區(qū)域三、條例對物業(yè)管理的定義業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第二章物業(yè)管理區(qū)域三、條例對物業(yè)管理的定義6第二章物業(yè)管理區(qū)域一、確定物業(yè)管理區(qū)域范圍

由國土規(guī)劃部門確定；分期開發(fā)或多個單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)應當劃定管理區(qū)域；第二章物業(yè)管理區(qū)域一、確定物業(yè)管理區(qū)域范圍7第二章物業(yè)管理區(qū)域二、對物業(yè)管理區(qū)域范圍出現(xiàn)爭議的處理

對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定。第二章物業(yè)管理區(qū)域二、對物業(yè)管理區(qū)域范圍出現(xiàn)爭議的處理8第二章物業(yè)管理區(qū)域三、一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來提供物業(yè)服務(wù)。第二章物業(yè)管理區(qū)域三、一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個具有相9第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會一、業(yè)主的法律解釋房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，并承擔相應的義務(wù)。第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會一、業(yè)主的法律解釋10第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會二、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

（十項權(quán)利、六項義務(wù)）第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會二、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)11第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會三、哪些事項由業(yè)主共同決定？

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會三、哪些事項由業(yè)主共同決12第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會四、業(yè)主大會的法律地位業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會四、業(yè)主大會的法律地位13第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會五、業(yè)主如何共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責由業(yè)主共同決定”即由業(yè)主按照投票表決以“經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”或“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的法律規(guī)定依法形成業(yè)主共同意愿進行決定。第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會五、業(yè)主如何共同履行業(yè)主14第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會六、什么情況下可以成立業(yè)主大會？業(yè)主大會籌備組如何組建？百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出出成立業(yè)主大會的書面要求。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會六、什么情況下可以成立業(yè)15第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會七、業(yè)主大會籌備組的人員組成（《條例》第十三條）；八、首次業(yè)主大會會議什么時候召開（《條例》第十五條）；九、首次業(yè)主大會的主要工作內(nèi)容（《條例》第十五條）；十、管理規(guī)約及內(nèi)容要求；十一、業(yè)主大會會議可以有哪些形式，如何啟動（《條例》第十八條）；第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會七、業(yè)主大會籌備組的人員16第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會十二、業(yè)主大會的表決規(guī)則雙過三分之二和雙過百分之五十的計算規(guī)則。第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會十二、業(yè)主大會的表決規(guī)則17第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會十三、建設(shè)單位對未售出物業(yè)享有的權(quán)利（《條例》第二十二條）十四、業(yè)委會的法律地位及職責（《條例》第二十四條）十五、業(yè)委會的人員組成、任期（《條例》第二十六條）第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會十三、建設(shè)單位對未售出物18第四章前期物業(yè)管理

一、什么是前期物業(yè)管理？是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所實施的物業(yè)管理。第四章前期物業(yè)管理一、什么是前期物業(yè)管理？19第四章前期物業(yè)管理二、物業(yè)管理招標有哪幾種方式？三、前期物業(yè)服務(wù)費標準怎樣確定？四、物業(yè)服務(wù)用房面積標準如何確定？五、物業(yè)管理費應如何交納？六、在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交哪些資料？第四章前期物業(yè)管理二、物業(yè)管理招標有哪幾種方式？20第五章

物業(yè)管理服務(wù)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與誰簽訂物業(yè)服務(wù)合同？二、物業(yè)服務(wù)合同應當具備哪些內(nèi)容、是否需要備案？三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何做到明碼標價？四、物業(yè)服務(wù)計費可以采取哪些方式？五、如何處理物業(yè)管理服務(wù)爭議、收費爭議？第五章物業(yè)管理服務(wù)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與誰簽訂物業(yè)服務(wù)合21第六章

物業(yè)的使用和維護一、利用物業(yè)共用部分進行經(jīng)營應如何辦理手續(xù)？收益歸屬于誰？二、對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的管理、使用有什么新規(guī)定？三、專項維修資金的管理及使用。四、供水、供電、供氣、通訊、有線電視相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用由誰承擔？第六章物業(yè)的使用和維護一、利用物業(yè)共用部分進行經(jīng)營應如何22第七章

法律責任一、什么是法律責任？法律責任是指公民、法人或其他組織實施違法行為而受到的相應法律制裁。法律責任是由國家強制力來保障實施的，對于維護法律尊嚴，教育違法者和廣大公民自覺守法具有重要意義。第七章法律責任一、什么是法律責任？23第七章

法律責任二、有哪些法律責任？

從性質(zhì)上可以分為三種：行政責任（包括行政處分和行政處罰）；民事責任；刑事責任。第七章法律責任二、有哪些法律責任？24第七章

法律責任三、損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)應承擔什么法律責任？《條例》第六十八條規(guī)定：損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，應由“縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關(guān)行政主管部門按照規(guī)定予以但處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任?！钡谄哒路韶熑稳?、損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)25第七章

法律責任四、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室和廚房的上方應承擔什么法律責任（《條例》第六十八條規(guī)定）第七章法律責任四、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間26第七章

法律責任五、損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的應承擔什么法律責任？（第六十八條規(guī)定）第七章法律責任五、損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；損27第八章

附則《條例》所稱共用部位是指哪些？《條例》所稱共用設(shè)施設(shè)備是指哪些？《條例》何時起正式施行？第八章附則《條例》所稱共用部位是指哪些？28謝謝大家！謝謝大家！29解讀《廣東省物業(yè)管理條例》謝銘解讀《廣東省物業(yè)管理條例》謝銘30第一章總則修訂的目的

自1998年制定《廣東省物業(yè)管理條例》以來，隨著物業(yè)管理實踐的不斷深化，特別是《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等新法律、行政法規(guī)的頒布實施，使得原有《廣東省物業(yè)管理條例》中的許多法規(guī)規(guī)定漸顯滯后，并且出現(xiàn)與上位法沖突矛盾的問題，既不能滿足我省物業(yè)管理發(fā)展的實際需要，也不能滿足科學發(fā)展觀和營造和諧社會的發(fā)展要求，因此，有必要對《廣東省物業(yè)管理條例》進行修訂。第一章總則修訂的目的31第一章總則主要修訂范圍中心思想：三個方面修改與上位法（《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》）不一致的內(nèi)容。對上位法授權(quán)地方制定的內(nèi)容作出具體規(guī)定。結(jié)合我省實際對上位法進行細化和補充。第一章總則主要修訂范圍32第一章總則修訂要點進一步明確了業(yè)主的范圍；完善了業(yè)主大會籌備制度；細化了業(yè)主就共同事務(wù)進行表決的計算規(guī)則；進一步規(guī)范了業(yè)委會成員的行為；明確了物業(yè)管理用房，以及物業(yè)共有部分的登記查詢制度；第一章總則修訂要點33第一章總則進一步規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)收費；細化了車位、車庫首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定；對擅自改變房屋用途作了禁止性規(guī)定；對“房中房”問題作了明確禁止性規(guī)定。第一章總則進一步規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)收費；34第二章物業(yè)管理區(qū)域三、條例對物業(yè)管理的定義業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第二章物業(yè)管理區(qū)域三、條例對物業(yè)管理的定義35第二章物業(yè)管理區(qū)域一、確定物業(yè)管理區(qū)域范圍

由國土規(guī)劃部門確定；分期開發(fā)或多個單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)應當劃定管理區(qū)域；第二章物業(yè)管理區(qū)域一、確定物業(yè)管理區(qū)域范圍36第二章物業(yè)管理區(qū)域二、對物業(yè)管理區(qū)域范圍出現(xiàn)爭議的處理

對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定。第二章物業(yè)管理區(qū)域二、對物業(yè)管理區(qū)域范圍出現(xiàn)爭議的處理37第二章物業(yè)管理區(qū)域三、一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來提供物業(yè)服務(wù)。第二章物業(yè)管理區(qū)域三、一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個具有相38第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會一、業(yè)主的法律解釋房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，并承擔相應的義務(wù)。第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會一、業(yè)主的法律解釋39第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會二、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

（十項權(quán)利、六項義務(wù)）第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會二、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)40第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會三、哪些事項由業(yè)主共同決定？

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會三、哪些事項由業(yè)主共同決41第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會四、業(yè)主大會的法律地位業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行職責。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會四、業(yè)主大會的法律地位42第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會五、業(yè)主如何共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責由業(yè)主共同決定”即由業(yè)主按照投票表決以“經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”或“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的法律規(guī)定依法形成業(yè)主共同意愿進行決定。第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會五、業(yè)主如何共同履行業(yè)主43第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會六、什么情況下可以成立業(yè)主大會？業(yè)主大會籌備組如何組建？百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出出成立業(yè)主大會的書面要求。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會六、什么情況下可以成立業(yè)44第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會七、業(yè)主大會籌備組的人員組成（《條例》第十三條）；八、首次業(yè)主大會會議什么時候召開（《條例》第十五條）；九、首次業(yè)主大會的主要工作內(nèi)容（《條例》第十五條）；十、管理規(guī)約及內(nèi)容要求；十一、業(yè)主大會會議可以有哪些形式，如何啟動（《條例》第十八條）；第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會七、業(yè)主大會籌備組的人員45第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會十二、業(yè)主大會的表決規(guī)則雙過三分之二和雙過百分之五十的計算規(guī)則。第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會十二、業(yè)主大會的表決規(guī)則46第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會十三、建設(shè)單位對未售出物業(yè)享有的權(quán)利（《條例》第二十二條）十四、業(yè)委會的法律地位及職責（《條例》第二十四條）十五、業(yè)委會的人員組成、任期（《條例》第二十六條）第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會十三、建設(shè)單位對未售出物47第四章前期物業(yè)管理

一、什么是前期物業(yè)管理？是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所實施的物業(yè)管理。第四章前期物業(yè)管理一、什么是前期物業(yè)管理？48第四章前期物業(yè)管理二、物業(yè)管理招標有哪幾種方式？三、前期物業(yè)服務(wù)費標準怎樣確定？四、物業(yè)服務(wù)用房面積標準如何確定？五、物業(yè)管理費應如何交納？六、在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交哪些資料？第四章前期物業(yè)管理二、物業(yè)管理招標有哪幾種方式？49第五章

物業(yè)管理服務(wù)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與誰簽訂物業(yè)服務(wù)合同？二、物業(yè)服務(wù)合同應當具備哪些內(nèi)容、是否需要備案？三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何做到明碼標價？四、物業(yè)服務(wù)計費可以采取哪些方式？五、如何處理物業(yè)管理服務(wù)爭議、收費爭議？第五章物業(yè)管理服務(wù)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與誰簽訂物業(yè)服務(wù)合50第六章

物業(yè)的使用和維護一、利用物業(yè)共用部分進行經(jīng)營應如何辦理手續(xù)？收益歸屬于誰？二、對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的管理、使用有什么新規(guī)定？三、專項維修資金的管理及使用。四、供水、供電、供氣、通訊、有線電視相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用由誰承擔？第六章物業(yè)的使用和維護一、利用物業(yè)共用部分進行經(jīng)營應如何51第七章

法律責任一、