某項目產品優(yōu)化建議溝通案

至誠至心至行……全國服務熱線：400–611–5199【漯河項目產品優(yōu)化建議溝通案】提案號：CANDO-A-LUOHE-20110307-1境德地產首先，結合項目自身情況對項目系統(tǒng)梳理分析，對項目進行定性與定位.其次，站在市場的角度，對項目進行系統(tǒng)思考，從產品市場和客戶市場中對項目進行機會論證。最終，得出項目定位及整體運作規(guī)劃。提案思路4項目背景區(qū)域市場研判項目定位產品優(yōu)化產品市場分析

客戶市場分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期內容框架認識自我發(fā)現(xiàn)機會認識項目項目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟指標項目四至交通及道路景觀資源項目屬性界定項目界定項目分析概況四臨地貌環(huán)境物業(yè)位置：匯源區(qū)北京路與107國道交匯處物業(yè)類型：多層+小高層+高層占地面積：20畝地上建筑面積：40034㎡（商業(yè)9945㎡）項目概況項目四臨本案北側：豫中南建材批發(fā)市場西臨：107國道南臨：北京路西側：豫中南汽貿城占地112.5畝占地1200余畝項目地貌基本無拆遷，基本已達到三通一平條件，保留的建筑顯較陳舊；地塊內無可利用資源項目環(huán)境生活配套缺缺失，商業(yè)業(yè)娛樂欠缺缺，環(huán)境欠欠佳；客流量小，，消費購買買力較弱區(qū)位分析規(guī)劃資源價值老城片區(qū)沙北片區(qū)東北片區(qū)金山片區(qū)沙澧片區(qū)鐵東片區(qū)后謝片區(qū)召陵片區(qū)澧南片區(qū)本案項目區(qū)位物流商貿匯匯集，遙望望一線河景景本項目位于于107國道與北京京路交匯處處，從整個個城市來看看，屬于澧澧南片區(qū)。。西靠107國道，南依依南洛高速速，西有石石武高鐵，，交通四通通發(fā)達。緊臨沙澧產產業(yè)集聚區(qū)區(qū)和沙澧公公園澧河景景區(qū)。沙澧產業(yè)集聚區(qū)用地規(guī)劃圖沙澧產業(yè)集集聚區(qū)位于于漯河市西西南部，東東起107國道、西至至京廣高速速客運鐵路路、北靠沙沙河、南臨臨南環(huán)路，，總規(guī)劃面面積12.59平方公里，其中建成成區(qū)3.46平方公里，，發(fā)展區(qū)4平方公里，，控制區(qū)，，5.13平方公里。。采用一區(qū)區(qū)、兩片、、二帶、三三廊、四新新、五軸的的規(guī)劃格局局。澧北片區(qū)澧南片區(qū)沙河水域景景觀保護帶帶澧河水域景景觀保護帶帶居住用地沙澧產業(yè)集集聚區(qū)：項目周邊規(guī)規(guī)劃本案本案非傳統(tǒng)統(tǒng)住宅發(fā)展展方向項目周邊獨獨特資源豫中南汽貿物流城豫中南建材批發(fā)市場本案案豫中南建材材批發(fā)市場場占地112.5畝，總建筑面面積9.6萬平方米，，共有營業(yè)業(yè)房1368間，標準倉倉庫158間，現(xiàn)進駐駐商戶420戶。主要經(jīng)營營地磚、潔潔具、廚具具、木地板板、油漆、、五金、板板材、型材材等各類建建筑裝飾裝裝修材料，，輻射能力達達到平頂山山、駐馬店店、周口等等地市，是是豫中南地地區(qū)規(guī)模最最大、競爭爭能力最強強、功能最最齊備的建建材行業(yè)專專業(yè)市場。豫中南汽貿貿物流城占地1200余畝，總投資15億元。建成成后包括4S店群、名車車廣場、貨貨運結算、、物流配送送等十大功功能區(qū)，將將成為豫中中南地區(qū)首家能提供新車車上牌、舊舊車過戶、、稅費繳納納、車輛年年審、汽車車貸款、汽汽車保險等等“一站式式”服務的的汽貿物流流中心?，F(xiàn)已有近三三十家汽車車4S店入駐。本案案目前，沙澧澧公園澧河河景園一期期已正式面面向全漯河河市開放，，已成為漯漯河市民的的重要休閑閑娛樂場所項目周邊獨特資源沙澧公園澧澧河景園——向北距離本項項目1000米處本案規(guī)模較小，邊邊際成本高。。環(huán)境因素：周邊環(huán)境欠欠佳，居住舒舒適性受一定定影響。配套缺失：周邊少有商業(yè)業(yè)、金融、教教育等生活設設施。資源優(yōu)勢：緊臨市兩大品品牌專業(yè)市場場（汽貿園區(qū)區(qū)、建材市場場），北1公里為沙澧公公園。交通優(yōu)勢：西靠107國道，南依南南洛高速，交交通四通發(fā)達達出行便捷。。搶占市場空白白差異化定位突出項目產品品和自身特色色依附自身獨特特的資源，突突出項目特色色；因地制宜，充充分利用地塊塊現(xiàn)有資源；；快速啟動，把把握商機合理規(guī)劃，實實現(xiàn)產品突破破。定位上具備戰(zhàn)戰(zhàn)略高度,實現(xiàn)區(qū)域特性性價值，突破破區(qū)域局限性性。迅速開發(fā)市場場稀缺物業(yè)，，搶占市場至至高點。發(fā)揮優(yōu)勢，搶搶占機會發(fā)揮優(yōu)勢，轉轉化威脅利用機會，克克服劣勢減少劣勢，避避免威脅優(yōu)勢劣勢機會威脅戰(zhàn)略高度搶占市場空白白獨特的定位主主張宏觀政策：國家不斷出臺臺嚴厲的房地地產相關政策策，未來受到到一定影響。。市場競爭較激激烈。行業(yè)機會：房地產市場持持續(xù)升溫市場機會：周邊兩公里區(qū)區(qū)域內相關產產品缺失。規(guī)劃設計機會會：針對潛在客客戶，打造叫叫座產品。項目價值分析析項目SWOT分析項目屬性定位位項目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟指標項目四至交通及道路景觀資源項目屬性界定本項目屬于沙沙澧產業(yè)園區(qū)區(qū)與源匯區(qū)原原行政中心區(qū)區(qū)交接地帶的的小型樓盤。。19項目背景區(qū)域市場分析析項目定位產品優(yōu)化產品市場分析析客戶市場分析析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期站在城市高度度，分析市場場、洞察需求求城市市城市區(qū)位區(qū)位優(yōu)越、交交通較發(fā)達基本情況豫中經(jīng)濟圈核核心“雙十字”交交通樞紐北距離鄭州140KM，西距平頂山78KM南離駐馬店66KM東離周口55KM城區(qū)面積42.9平方千米地處河南省中中部偏南，現(xiàn)現(xiàn)轄三區(qū)兩縣縣；城市發(fā)展規(guī)劃劃淞江新區(qū)西城區(qū)東城工業(yè)聚集區(qū)沙澧工業(yè)聚集區(qū)倉儲、貨運區(qū)區(qū)開源生活區(qū)向北拓展建設現(xiàn)代商務區(qū)；向南集聚發(fā)展專業(yè)市場，倉儲、貨運周轉和生活小區(qū)；向東、西規(guī)劃發(fā)展工業(yè)區(qū)。

漯河市城市規(guī)劃的思路為“北優(yōu)，西闊，南控，東進”：澧南片區(qū)：現(xiàn)現(xiàn)代交通物流流基地，面向向豫中的貨物物集散中心；；源匯區(qū)產業(yè)業(yè)基地。城市經(jīng)濟發(fā)展漯河近幾年呈呈快速平穩(wěn)發(fā)發(fā)展階段，居居民收入穩(wěn)步步增長，購買買力日益提升升。25項目背景區(qū)域市場研判判項目定位產品優(yōu)化產品市場分析析客戶市場分析析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期區(qū)域市場分析析當前宏觀政策策二套房房貸首首付比例提高高至60%對個人購買住住房不足5年轉手交易，，統(tǒng)一按銷售售收入全額征征稅本地2套房和外地1套房家庭將停停購商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買買第三套及以上上住房貸款囤地捂盤房企企將停發(fā)股票票債券停貸落實住房保障障和穩(wěn)定房價價工作的約談談問責機制36個規(guī)定城市中中20多個已出臺限購細則·········目標抑制房價打擊投機初次和二次以上置業(yè)者觀望，投資客退出影響鄭州住房限購購政策自2011年年3月4日起起，對在本市市市區(qū)（含市市內五區(qū)、鄭鄭東新區(qū)，下下同）限購如下：對已擁有1套住住房的本市戶戶籍居民家庭庭和（持有本市居住住證1年以上上、在本市繳繳納社會保險險或個人所得得稅1年以上上的）非本市戶籍居居民家庭，限限購1套住房房（含新建商商品住房和二二手住房，下下同）；對已擁有2套套及以上住房房的本市戶籍籍居民家庭，，擁有1套及及以上住房的的非本市戶籍籍居民家庭，，無法提供1年以上本市市居住證或社社會保險繳納納證明或個人人所得稅納稅稅證明的非本本市戶籍居民民家庭，暫停停在本市市區(qū)區(qū)向其售房。。區(qū)域市場分析析當前區(qū)域政策策產品市場區(qū)域市場分析析房地產開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀從開發(fā)量上來來看，整體較較平穩(wěn)。物業(yè)業(yè)形態(tài)上來看看，住宅仍是是開發(fā)主流，，但從銷售情情況看近幾年年明顯出銷量量遞減現(xiàn)象，，總體情況供供大于求。區(qū)域市場分析析規(guī)模及及類型型分析析規(guī)模分分析：：隨著城城市改改造、、土地地價格格攀升升及行行業(yè)競競爭加加劇，，目前前在售售項目目多以以15萬平方方米下下的中中小規(guī)規(guī)模項項目為為主，，未來來市場場供應應量較較大。。建筑類類型：：未來開開發(fā)以以小高高層、、高層層為主主。項目建面（萬）建筑類型花漾年華2高層汐岸3

多層、高層興和苑小區(qū)3小高層、高層峻峰華庭3.5高層都市楓林4多層、小高層鑫?！け趟?

多層、小高層、高層良河雅居4高層麗水康城5小高層宏昌新苑7多層沙田錦繡天地7多層、高層盛世嘉園8多層亞泰名仕公館8.3高層上城公館11多層、小高層金域藍灣11.5多層、高層清華園福源銘居12多層、小高層泰贏紫金城15多層、小高層、高層雙匯·西班牙玫瑰16多層、小高層天明第一城18多層、小高層

昌建·外灘18高層金地蘭喬圣菲18.4高層建業(yè)森林半島21高層雙匯國際花園22多層、小高層、高層、別墅雙匯歐洲故事30多層、小高層建業(yè)壹號城邦62

小高層、高層2010數(shù)據(jù)來來源：：漯河河房管管局區(qū)域市市場分分析市場價格經(jīng)濟適用房房及保障性性住房的大大量投入，，拉低了漯漯河房地產產市場總體體價格。目前，漯河河市多層銷銷售均價呈呈現(xiàn)區(qū)域化化分布，區(qū)區(qū)域價格不不平衡，中中高檔多層層總體均價價在3100元/平米左右，，底檔價格格2600元左右；高檔小高層層、高層均均價在3500-3900元/平米左右；；中低檔小小高層、高高層均價在在2900元-3100元左右。從市場供應應量來看，，中高檔的的項目高于于中低檔項項目，中高端市場場競爭激烈烈。從目前在售售樓盤的體體量來看，，高品質已已然成為房房地產行業(yè)業(yè)發(fā)展的必必然趨勢，，就本項目目而言規(guī)模模較小，要要求我們從從產品同質質化中走出出來，做出出更符合目目標消費者者的高品質質產品。項目名稱建面（萬）均價（元）宏昌新苑72500汐岸32900都市楓林42986上城公館113000麗水康城53100鑫?！け趟?3100雙匯國際花園223200興和苑小區(qū)33200清華園123200峻峰華庭3.53200良河雅居4

3200泰贏紫金城153300花漾年華23400天明第一城183400金地蘭喬圣菲18.43500沙田錦繡天地73500雙匯·西班牙玫瑰163600金域藍灣11.5

3600雙匯歐洲故事303700亞泰名仕公館8.33750建業(yè)壹號城邦623900建業(yè)森林半島214000

昌建·外灘18預計4000-5000區(qū)域市場分分析主流樓盤投投放量3300元以下總建建面積占32%3300元以上總建建面積占68%中端產品是是市場的一一個機遇點點。項目名稱兩室及以下三室四室及以上天明第一城42%54%4%銀河灣15%66%19%麗景苑42%58%0%福源名居14%72%14%壹號城邦26%57%17%森林半島20%80%0%金色里程9%83%8%蘭喬圣菲37%63%0%藍湖小區(qū)16%78%6%塞納春天24%76%0%文萃苑43%49%8%麗江花園17%73%10%區(qū)域市場分分析在售主流項項目戶型配配比戶型分析：：主要在售項項目戶型中中，三房占占60%左右，其中中110-130平方米之間間的三房最最受歡迎，，擁有景觀觀資源的130平米以上的的大三房也也占一定市市場；兩房房比例為20%，銷售狀況況較好，面面積分布在在90平米左右；；四房及復復式占15%左右，去化化速度慢；；一房的市場場比例很低低。開發(fā)量量較少。目前的各物物業(yè)戶型比比例是客觀觀供應量比比例，因此此需要我們們挖掘消費費者真正的的需求得到到需求比例例。項目名稱主力戶型主力面積（㎡）壹號城邦三室兩廳兩衛(wèi)139森林半島三室兩廳一衛(wèi)127歐洲故事三室兩廳兩位130蘭喬圣菲三室兩廳兩為130金色里程三室兩廳兩衛(wèi)140藍湖小區(qū)三室兩廳一衛(wèi)100-138福源名居三室兩廳兩衛(wèi)101-134西班牙玫瑰三室兩廳兩衛(wèi)127、140塞納春天三室兩廳兩衛(wèi)109-128文萃苑三室兩廳兩衛(wèi)119、140麗江花園三室兩廳兩衛(wèi)130140銀江花園四室兩廳兩衛(wèi)135160文萃苑三室兩廳一衛(wèi)140-150昌建·外灘三室兩廳一衛(wèi)110、130金域藍灣三室兩廳一衛(wèi)135麗景園三室兩廳兩衛(wèi)145-163天明第一城三室兩廳兩衛(wèi)135市場2010年供應結構構：以125-140平米大3房為主。高端、中高高端特征：：135㎡左右的大套套戶型比較較多。中低檔樓盤盤特征：小小三房，面面積小總價價降低，同同時具有兩兩房和三房房的兼容性性。區(qū)域市場分分析主流樓盤主主力戶型項目名稱

剩余在售戶型均價

一房二房三房四房雙匯·西班牙玫瑰

127

3600宏昌新苑

86、90、111、120、125

2500花漾年華

113.86、136.52

3400建業(yè)森林半島

1271604000建業(yè)壹號城邦

128、141、139

3900金地蘭喬圣菲

95.6132.6—146

3500雙匯國際花園

119-1401603200都市楓林

134.56、143.27

2986亞泰名仕公館

88、101118、1401713750興和苑小區(qū)

102128、137

3200泰贏紫金城

901301403300麗水康城

136、122、1121673100良河雅居

135

3100、3600清華園福源銘居47-58

131-147

3200汐岸

126

2900沙田錦繡天地30-401563600山海觀

147

3500雙匯歐洲故事

140

3700盛世嘉園

52-130

3300峻峰華庭

121、1431583200

昌建·外灘

85110、130

4000-5000金域藍灣

135

3600天明第一城

84-86107-116

3400區(qū)域市場分分析主流樓盤存存量房源戶戶型分析在售主流樓樓盤存量房房源戶型分分析：存量量戶型中，，130平米左右大大戶型仍占占多數(shù)，90平米以下二二房戶型較較少，四房房多也占有有部分比例例，一房數(shù)量沒沒有太大變變化。由此可見，小戶型如二房和小三房市場存量不多，存在一定市場機會點。三房設計特特點：面積偏大：：市場上面面積設計多多在130平米以上，，飄窗元素普普遍運用，，觀景陽臺臺、拐角窗窗、270度落地窗、、多功能房房設計、入入戶花園等等設計理念念已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)。區(qū)域市場分分析市場主流戶戶型特點分分析二房設計特特點：市場上設計計多緊湊：：面積多在在80-100之間。飄窗元素普普遍運用，，拐角窗、、270度落地窗、、陽光房，，單陽臺設設計，南北北多通透。。區(qū)域市場分分析市場主流戶戶型特點分分析項目社區(qū)配套均價雙匯·西班牙玫瑰

報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)3600花漾年華地板輻射采暖、外墻外保溫、塑鋼中空雙玻窗、電子巡更系統(tǒng)、室內燃氣泄露警報系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)，智能接線箱，保安24小時監(jiān)控巡邏。3400建業(yè)森林半島20%的超低密度，42%的綠化率，15000㎡私屬公園、10000株名貴花木、三大主題景觀、社區(qū)配套商鋪4000建業(yè)壹號城邦五星級酒店、5A寫字樓、酒店式公寓、SOHO公寓、商業(yè)中心3900金地蘭喬圣菲智能化安防3500雙匯國際花園商業(yè)步行街、陽光雨露國際雙語嬰幼園、生態(tài)運動場地；紅外線防攀越系統(tǒng)、24小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)3200亞泰名仕公館高智能化安防系統(tǒng)、高檔會所、中央空調、24小時熱水、地上地下停車場3750泰贏紫金城中原首創(chuàng)社區(qū)20000平方米生態(tài)植物園，全智能化地下車庫，24小時溫泉熱水，智能安防、12000平方米的中庭公園3300麗水康城

地熱冷暖中央空調、24小時熱水服務、地上、地下停車場、大型會所、三重安保系統(tǒng)3100汐岸全玻璃窗陽光院館、三層外墻保溫、可視對話、樓宇防盜等智能設置2900雙匯歐洲故事地板采暖、歐洲原生態(tài)景致、八重安防；人車分流。小區(qū)物業(yè)雙匯商務酒店擔綱顧問執(zhí)導，實行酒店式物業(yè)管理3700盛世嘉園有國家二級資質的開源物業(yè)提供全天24小時熱心服務3300峻峰華庭開創(chuàng)漯河首個超百米世界級精工大宅，近三千平米的私屬會所，無線上網(wǎng)咖啡廳、酒吧、瑜伽養(yǎng)生館、美容SPA、足道、形象設計、文化沙龍、棋牌室等3200

昌建·外灘1座主題商務酒店、3大外灘商業(yè)街、4000-5000天明第一城2400㎡社區(qū)幼兒園、13000㎡商業(yè)街、天然氣、暖氣（市政直接供暖）、24小時閉路監(jiān)控、門磁窗磁報警、彩色可視液晶對講機等3400市場上中高高檔樓盤的的智能化配配套較高，，但物業(yè)管管理水平相相對較一般般，物業(yè)較較側重于管管理而非服服務。區(qū)域市場分分析社區(qū)配套、、物業(yè)項目核心賣點均價雙匯國際花園采用錯層、小進深、大開間的手法，使空間的變化感與戶型的舒適度大大提高，針對北方風沙天氣而特別設計的子母式陽臺。首次引進漯河的地板式輻射取暖設施。3200亞泰名仕公館高智能化安防系統(tǒng)、高檔會所、中央空調、24小時熱水直接入戶、地上地下停車場。3750泰贏紫金城中原首創(chuàng)社區(qū)20000平方米生態(tài)植物園，漯河首家多層全框架結構。3300麗水康城

地熱冷暖中央空調、24小時熱水服務、地上、地下停車場、電梯入戶，大型會所、三重安保系統(tǒng)、框架剪力墻結構。3100雙匯歐洲故事樓間距24—39米，地板采暖、歐洲原生態(tài)景致。3700峻峰華庭漯河市首家采用建筑整體是現(xiàn)澆剪力墻結構，局部采用干掛石材裝飾，抗震八級，品質與安全系數(shù)五星級標準，外墻外保溫，現(xiàn)代派整體園林格局。車位配比為2：1，是漯河市目前唯一的全自動化立體車庫，單元入戶門均配有無障礙通道。3200上城公館漯東政務區(qū)首席行政公館?？傮w規(guī)劃上中歐合壁,在戶型設計上，融入了雙層挑高陽臺、大面寬客廳、陽光花房。3000金域藍灣沙澧河景觀公園、環(huán)境、戶型布局合理、三室朝陽。3600建業(yè)森林半島品牌、市CBD核心區(qū)位、產品品質、交通、15000㎡私屬公園、10000株名貴花木、三大主題景觀、綠化率42％，65米超大樓間距。4000天明第一城2400㎡社區(qū)幼兒園、13000㎡商業(yè)街、天然氣、暖氣（市政直接供暖）、24小時閉路監(jiān)控、門磁窗磁報警、彩色可視液晶對講機、雙層中空玻璃等，院落式圍合布局、漯河市第一個真正意義上的雙氣大社區(qū).純正意大利生活場。3400高品質樓盤盤的核心賣賣點多突出出居住環(huán)境境，其次是是社區(qū)配套套，最后是是產品，說說明產品的的外在因素素已經(jīng)開始始影響漯河河人群的消消費觀念。。區(qū)域市場分分析市場核心賣賣點建業(yè)·壹號城邦、、雙匯歐歐洲故事、、紫金城城、金地·蘭喬圣菲、、昌建據(jù)統(tǒng)計，目目前有四十十余個主流流在售樓盤盤，開發(fā)面面積近二百百萬平方米米，可謂市市場異常繁繁榮、競爭爭激烈！區(qū)域市場分分析市場主流樓樓盤解析下面從漯河主流板塊郾城區(qū)、源匯區(qū)做簡單了解：區(qū)位特征：：是漯河的中中央行政區(qū)區(qū)（COD），高端居居住區(qū)。沙沙河以北，，工業(yè)發(fā)達達，各方面面配套相對對完善，居居住環(huán)境良良好。產品以高檔檔為主，商商品房價格格相對較高高，整體均均價約在3200元/平米左右，，個別樓盤盤接近4000元/平米左右。。市場供應量量較多，對對全市整個個房地產市市場有較大大的影響。。郾城區(qū)板塊塊概況板塊面積配配比上100-130㎡占主導面積積占該板塊塊總供應量量的45%。板塊物業(yè)類類型配比上上現(xiàn)在以小小高層為主主占該板塊塊總共應量量的64%。板塊戶型配配比上以三三室為主占占該板塊總總供應量的的73%。建業(yè)森林半島亞泰名仕公館水畔城邦沙田錦繡天地金地蘭喬生非塞納春天花漾年華0395傾城峻峰華亭錦繡淞江雙匯歐洲故事淞江芳園西區(qū)西班牙玫瑰建業(yè)壹號城邦宏昌新苑開來怡景天鵝湖岷江佳苑山水杭城雙匯國際花園建賞廣宏花園幸福里文萃滿庭芳天泰大廈食品城銀河灣郾城區(qū)板塊頤景園峻峰華庭開來怡景規(guī)劃與建筑筑御景園壹號城邦二期金地蘭喬圣菲廣弘花園森林半島雙匯西班牙玫瑰雙匯歐洲故事花漾年華雙匯國際花園山水杭城銀河灣沙田錦繡天地頤景園現(xiàn)代簡約、新古典主義、歐式、圍合關鍵詞：板塊物業(yè)類類型配比上上小高層與與高層供應應量相當，，小高層占占44%、高層占45%，并且占主主導地位，，片面體現(xiàn)現(xiàn)出在物業(yè)業(yè)類型上比比其他板塊塊超前。板塊戶型配配比上以三三室為主導導戶型，占占總供應量量的78%。板塊面積配配比上以130-160㎡為主導面積積，占總供供應量的48%，明顯主導導面積比其其他板塊的的大。板塊特征：：是漯河市的的商貿、經(jīng)經(jīng)濟、文化化中心，是是漯河唯一一位于沙、、澧兩河之之間的城區(qū)區(qū)，是唯一一擁有大型型體育場館館、四星級級賓館、圖圖書館、千千畝森林公公園和高等等院校的城城區(qū)，基礎礎設施完善善，服務設設施一流。。區(qū)域以中高檔檔樓盤為主。。近年來隨著著可供開發(fā)的的土地的減少少，房價一路路攀升，整體體均價已突破破3100元/平米，個別樓樓盤未來預計計達到4500元/平米。源匯區(qū)板塊

三室源匯區(qū)板塊泰盈紫金城麗水康城汐岸都市楓林紫云居昌建外灘麗江花園盛世嘉園金色里程香格里拉陽光水岸碧水軒坤恒金碧苑興和苑未來公寓商務花園福源銘居祥和家園金域藍灣濱河花園和諧佳苑良河雅居都市楓林麗水康城泰贏紫金城金域藍灣昌建外灘亞泰名仕公館福源銘居坤恒金碧苑金色里程濱河花園和諧佳苑現(xiàn)代簡約、新古典主義關鍵詞：規(guī)劃與建筑從戶型角度從規(guī)模角度從價格角度從建筑角度從配套角度從景觀角度從規(guī)劃角度規(guī)模適中，百畝以下，建筑面積多在20萬平米以內。樓盤布局多以行列式布局為主，其它如天明第一城、金域藍灣、泰贏紫金城、建業(yè)森林半島等項目采用了局部圍合式布局。小高層、高層是市場主流，立面創(chuàng)新度不夠多。建筑風格鮮明的項目占部分市場，除金地蘭喬圣菲、新里程、雙匯西班牙玫瑰、山水杭城等項目以歐式和中式風格外；大部以現(xiàn)代簡約為主外產品精品少，創(chuàng)造性變革不多。市場多以130平米左右的大三房為主，面積偏大且戶型相近，總價過高。兩房供應量較少，銷售狀況較好，面積在90平米左右。四房及復式去化速度慢；一房的比例較低。高端大戶型開發(fā)均配合有景觀資源，有部分采用中心主題景觀，部分項目多利用河、公園等景觀資源，提升了居住的舒適度和樓盤的價值。智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備中高端項目較普遍。市場價值體系不健全，項目價格差異較大。中低端項目均價在2600元左右，品質較好的項目銷售均價在3600元以上，市場高端產品已經(jīng)至4000元左右。在售主流項目目小結從營銷角度銷售缺乏創(chuàng)新，銷售管理不到位，銷售人員整體水平不高。工地現(xiàn)場包裝不到位。有品牌意識，但缺少品牌建設行為。多數(shù)物業(yè)管理深度不夠。住宅市場機會會獨棟、聯(lián)排別別墅情景花園洋房房高層小高層多層、電梯多多層該類產品受政政策規(guī)劃限制制的影響，屬屬于禁批類低密度、高品品質居住類型型，從項目用用地指標等方方面來看不適適合開發(fā)。多層是市場的的稀缺產品，，根據(jù)土地規(guī)規(guī)劃，可有針針對性的開發(fā)發(fā)。是現(xiàn)有市場大大趨勢，是未未來市場主流流物業(yè)類型，，目前市場有有一定接受度度，可開發(fā)。。是目前市場主主流產品，從從土地利用率率來看，可進進行適量開發(fā)發(fā)。項目機分分析析住宅市場機會會研判戶型產品機會會一室二室其它四室三室市場供應量少少、銷售狀況況一般，對項項目的地段、、配套、環(huán)境境等有一定要要求，是城市市的非主流產品，，存在機會點點，但風險較較大。市場主流產品品，周邊項目目供應量少，，銷售現(xiàn)狀較較好，其中緊緊湊型二房是是機會點是市場主流產產品，130以上面積產品品較多，銷售售一般。120平米以下戶型型銷售現(xiàn)狀好好。緊湊型三三房是項目機機會點該類產品對項項目品牌、規(guī)規(guī)模、品質、、配套、環(huán)境境、地段要求求較高，本案案不宜配置。。該類產品對項項目規(guī)模、品品質、配套、、環(huán)境、地段段等要求較高高，本案不宜宜配置。項目機會分析析戶型機會研判判商業(yè)市場機會MALL集中商業(yè)購物中心百貨指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，多位于郊外。Mall商業(yè)開發(fā)對經(jīng)濟水平要求較高，且體量太大，不適合本項目。多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區(qū)域內，以純商業(yè)功能向消費者提供綜合性服務商業(yè)集合體。面積多在5~15萬方，體量太大，不適合此項目。經(jīng)營日用工業(yè)業(yè)品為主的綜綜合性零售商商店，多為大大、中型商場場，面積在6000㎡以上，體量較較大，不適合合項目商業(yè)建建設需求。街區(qū)商業(yè)生活超市專賣店休閑娛樂文化音像餐飲美食以顧客自選方式經(jīng)營的中小型綜合零售商場，又稱自選商場。以日常生活用品為經(jīng)營重點，面積多在500~1500平米，可做服務社區(qū)的便利超市開發(fā)。專門經(jīng)營或授權經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)，商品結構以著名品牌、大眾品牌為主。針對項目周邊的汽貿園區(qū)，可開發(fā)汽車類品牌專營店。聚集品牌美食或小吃街，就餐環(huán)境較好，相互影響。本項目周邊無特色餐飲，可適度開發(fā)為居住和商業(yè)提供相應配套的休閑商業(yè)，包括保健養(yǎng)生、洗浴等本區(qū)域周邊環(huán)境達不到此類商業(yè)環(huán)境，不宜開發(fā)。便民服務為居住市民和商戶提供相應的金融、醫(yī)療、咨詢、通訊、郵政等。項目機會分析析商業(yè)機會研判判51項目背景區(qū)域市場研判判項目定位產品優(yōu)化產品市場分析析客戶市場分析析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期了解市場，洞洞察客戶？漯河市總人口口256.90萬人，常住人人口248.05萬人。家庭結構“兩口、三口口之家”成為為現(xiàn)代家庭的的主流，占所有家庭的的84.9%，家庭戶規(guī)模模趨向小型化化。城鎮(zhèn)化水平進進一步提高，，人口向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和非農產業(yè)業(yè)聚集；目前老城區(qū)仍仍然是居住的的第一居所，，源匯區(qū)、郾郾城區(qū)占據(jù)了了58.1%的人口居住量量；而其他區(qū)區(qū)域的集中度度相對較低；；市區(qū)源匯區(qū)郾城區(qū)召陵區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人口數(shù)（萬）30474819人口結構分析析整個市場客戶戶主要來源于于源匯區(qū)和郾郾城區(qū)（數(shù)據(jù)來源：：2010年漯河統(tǒng)計局局）客戶消費偏好好在漯河各區(qū)的的購買意向對對比中，源匯區(qū)是漯河的商貿貿、經(jīng)濟、文文化中心，認認可度較高，，位居首位。。郾城區(qū)和西城城區(qū)是漯河最近重重點發(fā)展區(qū)域域，一個是漯漯河市的行政政商務中心，，一個是借新新客站興起的的區(qū)域?？蛻粝M偏好好大部分人群按按揭能承擔的的月還款金額額在800至1500元之間，說明明相當部分的的漯河市場客客群實力有限限，對房屋總總價的要求比比較高，偏向于總價低低的產品。（數(shù)據(jù)來源漯漯河樓市統(tǒng)計計）67%的人群期望面面積區(qū)間在90-120㎡。受現(xiàn)階段國內內宏觀經(jīng)濟及及整體房價影影響，客戶逐逐漸青睞面積積適中，功能能齊全的緊湊湊型戶型產品品?？蛻粝M偏好好客戶接受面積區(qū)間意向比例（數(shù)據(jù)來源漯漯河樓市統(tǒng)計計）年齡多在30歲以內。他們工作生活活在兩大汽貿貿園區(qū)和建材材市場周邊區(qū)區(qū)域。單身占大半，，其次為兩人人世界學歷水平較低低。從事行業(yè)相對對集中，以汽汽貿、建材業(yè)業(yè)務的普通員員工為主。收入水平相對對較低。他們的年齡相相對集中，25-35歲之間占絕對對多數(shù)。他們的家庭結結構相對簡單單，單身獨居居者占一半，，其次為兩人人世界。多為大學本科科或以上學歷歷，學歷較高高。他們所從事的的行業(yè)相對集集中，以商貿貿、銀行及教教育中的普通通職員為主主他們的收入水水平與普通工工薪族比，處處于中等甚至至偏上的水平平。有一定實力的的投資客。小戶型購房者主要是從事中低等收入行業(yè)、單身獨居或兩人世界的青年人群。小戶型客戶背背景特征市區(qū)客戶項目周邊客戶戶小戶型購房原原因剖析單價低面積大大的房子,地段不是很好好，且配套不不全目前家庭結構構相對簡單，，面積夠用即即可。作為過渡性住住房。實用即可；面面積小比較好好打理對所購房子的的地段及戶型型等比較滿意意受資金所限的的自住者另有其他考慮慮的自住者地段好，保值值增值能力強強面積小，容易易出租投資客可見，他們更更注重生活的的便利性及面面積的經(jīng)濟實實用在按看看重程程度排排序中中，看重地段者排在最最看重重因素素的首首位配套的重要要度也也非常常高，，僅次次于地地段（數(shù)據(jù)據(jù)來源源于漯漯河樓樓盤調調研問問卷））46%22%19%戶型配套物業(yè)服務地段交通7%6%小戶型客戶購買考慮因素比重項目開發(fā)小房型戶型可行性分析地段佳入住方便周邊配套齊全物業(yè)管理好品位高投資與居住兼可總價低升值潛力大適合過渡居住小戶型暢銷條件區(qū)位較差周邊生活配套缺失環(huán)境欠佳非投資傳統(tǒng)區(qū)域。市場對一房認可度不高（清華園、金鉆SOHO銷售狀況欠佳），宏觀政策限制，打擊投資和首次置業(yè)小戶型者同社區(qū)另兩棟樓30%為小戶型，產品重疊。本項目綜合環(huán)境項目客客戶需需求分分析判判斷漯河客戶市場對小房型公寓認可度不高，開發(fā)存在較大風險；而緊湊型二房、三房風險小，市場需求量大，具有較高的開發(fā)可行性。60項目背背景區(qū)域市市場研研判項目定定位產品優(yōu)優(yōu)化產品市市場分分析客戶市市場分分析開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略銷售周周期搶占市市場空空白鎖鎖定定目標標客戶戶漯河首首發(fā)RoomMax跨界公公寓零浪費費更更給給力概念定定位RoomMax即:空間最最大化化。本產品品是在在房價價高漲漲、置置業(yè)門門檻與與購房房壓力力陡增增，緊緊湊戶戶型市市場越越來越越青睞睞之市市場形形勢下下而提提出的的：有限空空間，，創(chuàng)造造無限限！在有限限的面面積空空間內內，創(chuàng)創(chuàng)造更更大更更多空空間功功能的的效果果，保保證使使用、、舒適適的基基礎之之上，，浪費費面積積更少少，尺尺度更更合理理，得得房率率最高高，創(chuàng)創(chuàng)意無無限可可能。。具體體要求求如下下：第一，，為為客戶戶量身身打造造，打打造具具有成成長性性的住住宅戶戶型。。第第二二，尺尺度人人性化化，追追求零零浪費費。第第二，，空空間延延展性性。其其中也也包括括視覺覺的延延展性性。第第四，，空間間的連連接性性。過過渡更更合理理。第第五，，置業(yè)業(yè)上的的經(jīng)濟濟性，，門檻檻更低低、壓壓力更更小。。概念解解讀RoomMax緊湊戶戶型，，深度度挖掘掘空間間潛質質，充充分利利用有有限空空間、、刪除除多余余的浪浪費面面積，，最大大提高高得房房率，，創(chuàng)意意更多多實用用功能能，讓讓家居居生活活更愜愜意。。[新功能能主義義——預留成成長空空間]增設多多功能能房，，可針針對不不同情情境的的成長長家庭庭?？伎紤]到到生活活習性性上的的差異異，在在功能能區(qū)上上做了了明確確劃分分，休憩區(qū)區(qū)與活活動區(qū)區(qū)被區(qū)分分，使使得大大家既既能居居住在在同一一屋檐檐下，，又杜杜絕了了互相相之間間的干干擾。。[實用主主義——空間利利用最最大化化]在接近近黃金金分割割比的的空間間布局局中，，面積積設計計緊湊湊，高高空間間利用用率。。緊湊湊戶型型，使使空間間利用用最大大化。。休閑陽陽臺，，超值值實用用。有限限空間間，創(chuàng)創(chuàng)造無無限可可能。。[舒適主主義——人性關關懷無無微不不至]臥室與與之間間過渡渡空間間適中中，舒舒適而而不浪浪費；；主、次次臥和和書房房均設設飄窗窗，采光光充足足；U、L型廚房房設計計，洗、、切、、炒一一條直直線操操作，，省力力省時時，動動線流流暢，，方便便使用用。[享樂主主義——隨時隨隨地全全家共共享]大尺度度寬朗朗客廳廳，朋朋友聚聚會、、家庭庭娛樂樂，空空間闊闊綽；；創(chuàng)新式式三分分離衛(wèi)衛(wèi)生間間，保證證隱私私，氣氣派大大氣，，享受受生活活更愜愜意。。戶型設設計理理念關鍵一一：寬寬飄窗窗關鍵二二：大大客廳廳關鍵三三：高高得房房率關鍵四四：多多功能能房關鍵五五：零零浪費費關鍵六六：更更人性性RoomMax六大大關關鍵鍵點點：：餐廳與陽臺延展了客廳空間和功能，房屋的實用性更強，空間不受干擾性，客廳連接陽臺，采光充分，空間外延，除了日常晾曬，亦可放張靠椅，悠閑自得。延展舒適的明亮雙廳玄關為大約1.5平米的過渡區(qū)域，除了可放置玄關柜存放鞋、傘等雜物外，與衛(wèi)生間入門空間、主臥入戶空間共享，三個功能都擁有舒適自如的大尺度。功能跨界提高空間使用效率跨界空間之中，空間亦可進行一次神奇的角色互換游戲?？蛷d對面的電視墻可翻轉，對內還是對外，分享還是獨賞，翻轉之間，奇跡發(fā)生?；顒与娨晧εP室與客廳同享擁有有寬寬敞敞擺擺放放各各式式盥盥洗洗修修面面用用品品的的洗洗臉臉臺臺，高配配置置衛(wèi)衛(wèi)生生間間小小空空間間奢奢明媚媚廚廚房房全全明明設設計計，，洗洗菜菜池池前前方方設設置置約約0.6米高高、、約約1米長長橫橫窗窗，，足足以廚房房橫橫窗窗觀觀景景直直面面都都約4平米米創(chuàng)創(chuàng)意意空空間間，，不不大大功能能多多變變隨隨你你打打造造全落地玻璃的觀景大陽臺，整面墻的通透風景，視野通透無逾，無時無刻感受到陽光的溫度。寬觀景陽臺洗手間與廚房之間設置約1米寬獨立儲藏空間，不影響室內空間，并足夠收納四季服裝。獨立儲藏間極強大的收納功能功能齊全，采光充足的大廚房，L型操作臺方便快捷并節(jié)省體力。操作臺下預留放置廚具的空間，設置人性化的吊櫥，盡情收納。小居家、大廚房●漯河河的的城城市市發(fā)發(fā)展展定定位位；；●沙沙澧澧產產業(yè)業(yè)園園的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃；；●兩兩大大品品牌牌市市場場的的重重點點輻輻射●項目規(guī)模的用地指標的限制；●漯河房地產市場機會依據(jù)據(jù)：：方法法：：結合合企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，以以市市場場需需求求為為基基礎礎、、以以客客戶戶需需求求做做為為導導向向；；市場場定定位位定位位：：高性性價價比比、、精精致致社社區(qū)區(qū)高性性價價比比：：與漯漯河河市市區(qū)區(qū)相相比比具具有有一一定定價價格格優(yōu)優(yōu)勢勢，，且且區(qū)區(qū)域域交交通通等等均均較較為為完完備備的的房房地地產產項項目目；；精品品社社區(qū)區(qū)：：擁有有較較高高品品質質的的綜綜合合樓樓盤盤優(yōu)優(yōu)勢勢，，功功能能性性突突出出；；深厚厚內內涵涵與與底底蘊蘊：：賦予予項項目目全全新新的的精精神神，，提提升升項項目目的的綜綜合合附附加加值值；；項目在區(qū)域市場中的占位綜合品質市場售價金域藍灣紫金城都市楓林福源銘居麗水康城本項目建業(yè)森林半島市場場占占位位價格格定定位位推推理理原原則則：：確定定價方法市場分析客戶需求分析成本測算確定基準價格價格修正價格定位競爭導向需求導向成本導向價格格定定位位指標紫金城麗水康城福源銘居良河雅居金域藍灣汐岸都市楓林本項目區(qū)位88788.576.56規(guī)模8.568584.54.54品牌7.576.567.576.56品質86.55.56876.57戶型77.557.57.57.578景觀8.5665.57.5766配套87.57776.566.5建材87.5777.576.57交通887.587.56.56.57營銷7.57567.5778.5綜合得分797164.56676.5676366比準系數(shù)0.840.931.021.000.860.991.051.00樓盤均價3350320031503200360029002986——權重均價279.871160.11380.65640.00310.59228.5431.283031.04

在不不考考慮慮項項目目溢溢價價因因子子的的情情況況下下，，本本項項目目住住宅宅預預計計在在當當前前市市場場價價為為：：3031元/平方方米米市場比比較法法：我們采采用競爭導導向法法，以目目前同同類市市場在在售住住宅進進行比比較，，結合合項目目實際際情況況對本本項目目初步步進行行整體體比較較定價價。市場比比較價價格=3031元/㎡。修正因因素：：漯河發(fā)發(fā)展提提升A%+品質定定位B%+地區(qū)未未來規(guī)規(guī)劃潛潛力C%=X%，同時時結合合推出出時間間考慮慮價格格上漲漲因素素。校正后后均價價：結結合最最終項項目定定位進進行確確定住宅價價格定定位代碼鋪面位置鋪面特點面積租金售價（折算）A柳江小區(qū)底商（建材市場北，距項目600米）門面一層200㎡（4間）4000元/月540020元/月*㎡B文萃江南(柳江路169號，距項目900米)二層2300㎡35000元/月340015元/月*㎡C漢江路與井岡山路(3.2公里)門面47㎡1000元/月479021元/月*㎡D錦輝小區(qū)（五一路中段、3.7公里）門面房上下兩層200㎡2000元/月4000280010元/月*㎡E泰山路與民主路口（4.5公里）門面40㎡1200元/月675030元/月*㎡市場比比較法法——周邊現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)比比較價價格（（截止止2011年3月）大部分分集中中型商商業(yè)的的樓上上部分分去化化難度度較大大，所所以大大都采采用先先租后后售的的方法法；商業(yè)用用房總總價相相對較較高，，位置置較好好的商商業(yè)用用房還還能對對投資資者產產生一一定的的吸引引力，，而位位置相相對較較偏的的房源源，由由于考考慮到到之后后的出出租或或經(jīng)營營回報報率較較低，，在銷銷售中中會產產生一一定的的抗性性。商業(yè)價價值定定位經(jīng)分析析，我我司對對項目目的主主要對對比個個案對對項目目影響響所占占的權權重如如下：：A：Wa=40B：Wb=30C：Wc=15D:Wc=10E:Wc=5

項目指標本案ABCDE均價（元/平方）PxPa=5400Pb=3400Pc=4790Pd=3400Pe=6750位置23151618172021環(huán)境25101012152023交通9776788配套1355871011規(guī)模8534356產品22151314101618合計Q總=100Qx=57Qa=54Qb=62Qc=59Qd=79Qe=87（各案案均價價按照照目前前銷售售或公公開價價格取取得））商業(yè)價價格的的確定定：以上均均為按按建筑筑面積積計的的均價價修正后后各相相關樓樓盤價價格Pi’Pi’=(Qx/Qi)PiPa’=(Qx/Qa)××Pa=(57/54)××5400=5700Pb’=(Qx/Qb)××Pb=(57/62)××3400=3126Pc’=(Qx/Qc)××Pc=(57/59)××4790=4628Pd’=(Qx/Qd)××Pd=(57/79)××3400=2453Pe’=(Qx/Qe)××Pe=(57/87)××6750=4422由Px=∑PiWi，得：：Px=(Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc’+Pd’Wd+Pe’We)/(Wa+Wb+Wc+Wd+We)=(5700××40%+3126××30%+4628××15%+2453××10%+4422××5%)/100%=4377元／平平米考慮到到本案案商業(yè)業(yè)擁有有年限限+所處區(qū)區(qū)域未未來升升值空空間+區(qū)域租租金反反推法法，我我司認認為：：商鋪表表單均均價在在4400-5000元/平米左左右我們到到底要要把房房子賣賣給誰誰？他們在在哪里里？有什么么特征征？如何尋尋找？？客戶定定位五類家庭比例主要特征關注重點彰顯地位的成功家庭8%家庭成員高學歷，高收入，是社會所認同的成功人士。他們把房屋的購買看成是自己事業(yè)上的成功標志，房屋成為社會標簽，能夠拉近或增加和周圍同階層人士之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個臺階。社區(qū)品牌，規(guī)模，檔次，景觀、物業(yè)服務及購買人群等綜合性因素。注重自我享受的社會新銳20%家庭成員年輕化，學歷較高。思想觀念多元化，注重個性、品位和自我享受。房屋能體現(xiàn)個人情調及品位，也是自我享受的地方。社區(qū)產品設計、理念。立面和小區(qū)的情調品位。對價格也較敏感關心健康的老齡化家庭22%家庭結構趨同老齡化，家中有老人或者未來打算和老人同住。對和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方；對老人來說房屋時老人安享晚年的地方。社區(qū)環(huán)境、周邊配套注重家庭的望子成龍家庭15%以孩子為生活核心，小孩的健康成長使他們精神上的寄托。家庭觀念強烈，非常關心家庭內部之間和睦、健康快樂。房屋時孩子健康成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。戶型設計、景觀、教育配套、地段、物業(yè)及社區(qū)氛圍等因素。價格敏感的務實家庭35%收入不是很高，還處于事業(yè)的起點或者奮斗期。購房謹慎認真的態(tài)度，更多抱著置業(yè)的心態(tài)購房?？粗蟹课葙|量。價格敏感度最強，其次是戶型設計目前項項目周周邊的的缺乏乏居住住氛圍圍，區(qū)區(qū)域內內消費費人群群支撐撐力不不足。。而對對其他他各區(qū)區(qū)域消消費人人群的的吸引引上，，本項項目要要弱于于淞江江新區(qū)區(qū)和依依靠西西客站站發(fā)展展的西西城區(qū)區(qū)。當前社社會主主流家家庭構構成：：本項目目客戶戶定位位------漯河中中端為為主打打客戶戶，具具體為為中小小生意意人，，并考考慮周周邊泛泛公務務員階階層、、產業(yè)業(yè)人口口和市市區(qū)溢溢出人人口。。來源：：城西西南客客戶為為主，，主要要是城城西南南第一一次置置業(yè)者者及外外地生生意人人職業(yè)：：個體體商戶戶、企企事業(yè)業(yè)中層層員工工等行業(yè)：：建材材、汽汽貿、、醫(yī)生生、貿貿易批批發(fā)、、食品品加工工等目的：：居住住為主主，部部分長長期儲儲值年齡：：25--35歲收入：：家庭庭年收收入6萬元以以上核心客戶重要客戶其他客戶來源：：城西西南以以及周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)的其其他地地區(qū)職業(yè)：：泛公公務員員、商商貿、、物流流業(yè)從從業(yè)人人員行業(yè)：：食品品加工工、汽汽貿等等目的：：居住住、儲儲值、、父母母養(yǎng)老老年齡：：35--50歲收入：：家庭庭年收收入10萬元以以上周邊3公里內內客戶戶群項目地地公交交覆蓋蓋的范范圍內內城區(qū)區(qū)其它區(qū)區(qū)域的的外出出生意意人（（郾城城區(qū)、、西城城區(qū)））隨機客客群次主流流客群群主流客客群[原居民民群需需求特特征]周邊第第一代代居民民的改改善住住房需需求；；原居住住家庭庭衍生生分化化產生生的購購房需需求；；生活工工作與與此區(qū)區(qū)域密密切相相關客客群的的居住住需求求；主流客客群：：[專業(yè)市市場內內商戶戶等客客群需需求特特征]文化不不一定定高/素質普普通/品味一一般，，新興興樸實實型消消費群群體；；理智/客觀/現(xiàn)實；；注重產產品實實用性性和整整個社社區(qū)的的氣質質.[尋求低低價的的市區(qū)區(qū)外沿沿市場場]市內普普通階階層或或漯河河本地地不是是太富富裕的的客群群；資金不不多，，在市市區(qū)已已經(jīng)難難覓這這樣價價位的的樓盤盤，迫迫使他他們購購房沿沿軌道道交通通向外外延伸伸；出生于于70年代以以后，，地域域概念念不強強，注注重交交通便便捷性性和產產品；；外地來來漯的的知識識型新新青年年移民民（新新漯河河人））本區(qū)域域內獨獨立于于家庭庭、追追求時時尚的的青年年群體體次主流流客群群需求求特征征：[市區(qū)企企事業(yè)業(yè)單位位中層層需求求特征征]該類客客群資資本并并不雄雄厚，，在市市區(qū)好好地段段買房房資本本不足足，把把購房房目標項目背背景區(qū)域市市場研研判項目定定位產品優(yōu)優(yōu)化產品市市場分分析客戶市市場分分析開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略銷售周周期優(yōu)化產產品線線提提升競競爭力力產品優(yōu)優(yōu)化建建議與與競爭爭力分分析規(guī)劃戶型建筑配套風格景觀規(guī)劃為為靈魂魂，戶戶型乃乃基礎礎，建建筑是是形象象，景景觀、、配套套是附附加值值現(xiàn)狀狀分分析析項目整體鳥瞰現(xiàn)有規(guī)劃方案評價：建筑高低錯落，天際線落差明顯；遠觀，建筑色彩明快、柔和，不乏亮麗，品質感較強；單獨近觀，效果略輸于遠觀。12FS單體效效果產品品優(yōu)優(yōu)化化規(guī)劃景觀建筑戶型配套規(guī)劃優(yōu)優(yōu)化建建議1.建議增設泛泛會所功能能。充分挖挖掘臨街面面（臨107國道）功能能，最大化化利用邊側側土地的價價值。2.局部三層、、四層。造造型別致講講究，樓頂頂綠化，成成為小區(qū)的的亮點之一一。57m13.87m計劃保留的的原有6層拐角建筑筑。1.挖掘小區(qū)內內部立體空空間、建筑筑灰空間的的利用。2.圍繞小區(qū)北北圍墻內側側做文章，，打造與項項目概念相相一致的主主題景觀圍圍墻。原有六層拐拐角樓保留留（5300平米）的情情況下在規(guī)劃上要要與1#樓底商、宗宗地西側臨臨107國道商業(yè)形形成有機銜銜接，考慮慮到商業(yè)規(guī)規(guī)模及整體體小區(qū)品質質，建議取取消3#號一層底商商如取消六層層拐角樓的的情況下商業(yè)可按現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)劃方方案執(zhí)行關于商業(yè)規(guī)規(guī)劃優(yōu)化建建議規(guī)劃優(yōu)化建建議產品優(yōu)優(yōu)化規(guī)劃景觀建筑戶型配套景觀優(yōu)化建建議景觀優(yōu)化原原則——參與性強、、有主題、、線性與節(jié)節(jié)點相結合合；小投入、出出效果，有有特色、靚靚點；景觀風格——園林特色，，因面積有有限，多以以“庭院景致”形式體現(xiàn)現(xiàn)，同時引引入“水元元素”作為為點綴，后期可與綠綠化用水相相結合。庭院假山庭院跌水花架走廊屋頂綠化產品優(yōu)優(yōu)化規(guī)劃景觀建筑戶型配套建筑優(yōu)化建建議建筑風格——現(xiàn)代主義，，簡約、時時尚；突出出線條合理理搭配，以以成為地標標式建筑。。建筑色彩，，建議以偏偏暖色系為為主建筑立面，，可兩段式式，亦可以以三段式產品優(yōu)優(yōu)化規(guī)劃景觀建筑戶型配套戶型定位原原則空間實用、、功能合理理、尺度適適中，刪除除多余的與與浪費的面面積，追求求零浪費，，降低置業(yè)業(yè)門檻（總總房款）。。原則一：主主流——市場熱銷戶戶型——緊湊型原則二：非非主流——市場空白點點——創(chuàng)新型所有創(chuàng)新型型都以高成成本與高風風險為代價價，本案是是公司當?shù)氐氐谝粋€項項目，建議議采用緊湊湊型主流熱熱銷戶型。。戶型優(yōu)化建建議——3#樓戶型細節(jié)需進一步調整調整后：兩梯三戶兩房三房三房調整前：兩梯四戶二房一房一房三房與左側邊單單元對稱戶型優(yōu)化建建議——1#樓19M22M原方案中（戶型平面圖）商鋪進深19米。進深過大利弊分析：利——1出面積，商業(yè)可售資源增加2商業(yè)單方售價比住宅高。（可比較總體收入）弊——1壓縮了樓間距2占用景觀綠地3降低整個小區(qū)的品質4影響住宅部分售價5超長進深，采光差，降低了商鋪的品質，影響商鋪價格提升空間。1#樓整體進深（商鋪進深加上外置樓梯）22米，擠占本來就非常有限的內部綠地空間，考慮到部分停車位的設置，情況更甚。16M控制商鋪進深，減小到16.5米（具體參照總平圖）；調整為戶型優(yōu)化建建議——1#樓結合1#樓的實際情情況：1#樓東西總體體長77米，建議在在設計戶型型組合時，，采用兩房房與三房相相結合、2房單元與3房單元搭配配的布局形形式，如中中間單元為為緊湊三房房，兩端單單元為緊湊湊兩房1#樓戶型布局局示意圖緊湊兩房緊湊三房緊湊兩房緊湊三房戶型配比建建議——主力戶型為為緊湊兩房房80平米左右，，緊湊小三三房95~100平米三房一一廳，110平米左右的的三房兩廳廳，功能齊齊全，面積積緊湊。引用元素：：觀景窗、多多陽臺設計計、挑高陽陽臺、入戶戶花園、多多功能房等等樓棟單元數(shù)戶房型面積區(qū)間套數(shù)面積小計（套）比例1#（6F）4一梯兩戶兩室兩廳80士5㎡1612809.09%三室一廳一衛(wèi)100士5㎡88004.55%三室兩廳兩衛(wèi)110士5㎡88804.55%3#(18F)3兩梯三戶兩室兩廳80士5㎡54432027.84%三房（一廳）100士5㎡54540027.84%三房（二廳）110士5㎡54594027.84%合計719418620100%備注：2#樓共50套，3-2,40套；2-2,10套。4#樓共50套，1-1,30套；2-2,20套戶型編號A-80-2B1W-18F技術參數(shù)建筑面積套內面積公攤面積得房率76.72平方63.66平方13.06平方84%客戶定位中產品特點1、80平米二房二廳2、得房率83%3、小高層公寓，5、南北通透6、獨立玄關7、分離式衛(wèi)生間，8、衛(wèi)生間距離臥室較近9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內尺度11、獨立生活陽臺80系列緊湊二二房兩分離衛(wèi)生生間臥室都帶凸凸窗工作陽臺舒適的室內內尺度廚房可打開開，空間開開闊產品戶型參參考戶型編號A-90-2B1W-18F技術參數(shù)建筑面積套內面積公攤面積得房率84.25平方72平方12.25平方85%客戶定位中產品特點1、90平米二房二廳2、得房率85%3、小高層公寓，4、南北通透5、獨立玄關，帶收納6、U型廚房使用效率更高7、四件套分離式衛(wèi)生間，8、衛(wèi)生間距離臥室較近9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內尺度11、獨立生活陽臺90系列舒適二二房倆分離衛(wèi)生生間臥室都帶凸凸窗工作陽臺舒適的室內內尺度廚房可打開開，空間開開闊獨立玄關，，帶鞋柜產品戶型參參考空調位三分離衛(wèi)生生間廚房和餐廳廳互動性較較好臥室都帶凸凸窗獨立工作陽陽臺獨立玄關收收納戶型編號A-100-3B1W-18F技術參數(shù)建筑面積套內面積公攤面積得房率100.85平方84.37平方16.48平方86%客戶定位中、高產品特點1、90平米三房二廳2、得房率85%3、小高層公寓，4、三分離衛(wèi)生間5、南北通透6、獨立玄關，帶收納7、U型廚房使用效率更高8、四件套分離式衛(wèi)生間，9、衛(wèi)生間距離臥室較近10、臥室都帶凸窗11、舒適的室內尺度12、獨立生活陽臺100系列緊湊三三房產品戶型參參考三分離衛(wèi)生生間臥室都帶凸凸窗獨立工作陽陽臺廚房與餐廳廳互動較好好次臥固定收收納戶型編號A-115-3B1W-18F技術參數(shù)建筑面積套內面積公攤面積得房率115.08平方94.01平方20.07平方82%客戶定位中、高產品特點1、90平米三房二廳2、得房率83%3、18層電梯公寓，4、兩梯三戶，品質更高5、南北通透7、廚房與餐廳及客廳的空間關系良好，利于溝通8、三分離衛(wèi)生間，方便多人同時使用9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內尺度11、獨立生活陽臺115系列精致三三房餐廳與客廳廳互通產品戶型參參考小高高層層、、高高層層；；戶戶型型：：三三室室二二廳廳，，建建筑筑面面積積：：100-115平米米產品品戶戶型型參參考考產品品優(yōu)優(yōu)化化規(guī)劃劃景觀觀建筑筑戶型型配套套社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套建建議議1西側側臨臨107商業(yè)業(yè)，，洗洗浴浴休休閑閑、、金金融融配配套套為為主主社區(qū)區(qū)生生活活配配