《房地產(chǎn)股價(jià)》課件

第一章緒論

《房地產(chǎn)評(píng)估》1第一章緒論《房地產(chǎn)評(píng)估》1第一章緒論學(xué)習(xí)目的與要求第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的概念與特點(diǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的原則本章小結(jié)《房地產(chǎn)評(píng)估》2第一章緒論學(xué)習(xí)目的與要求《房地產(chǎn)評(píng)估》2學(xué)習(xí)目的與要求通過(guò)本章學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估等相關(guān)的基本概念，熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的特征、種類(lèi)與作用，了解市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格的區(qū)別，理解房地產(chǎn)評(píng)估原則的含義和重要性，理解房地產(chǎn)評(píng)估的必要性?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》3學(xué)習(xí)目的與要求通過(guò)本章學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)、第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)二、土地與土地使用權(quán)三、房地產(chǎn)的特性四、不動(dòng)產(chǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》4第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》4一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和地上建筑物及其衍生的權(quán)利的總稱(chēng)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成的綜合體。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分，可以分為出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)和自用型房地產(chǎn)。按其是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分，可以分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》5一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和地上建筑物及其衍生的權(quán)利的總稱(chēng)，是房按照用途來(lái)劃分，可以分為：1．商業(yè)房地產(chǎn)。2．辦公房地產(chǎn)。3．居住房地產(chǎn)。4．工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)。5．農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。6．特殊房地產(chǎn)。7．綜合房地產(chǎn)。土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。一、房地產(chǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》6按照用途來(lái)劃分，可以分為：一、房地產(chǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》6土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。土地的供給分為土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩個(gè)方面。二、土地與土地使用權(quán)《房地產(chǎn)評(píng)估》7土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。二、土地二、土地與土地使用權(quán)土地的特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性?xún)蓚€(gè)方面。（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性1．供給的稀缺性。2．可壟斷性。3．土地利用多方向性。4．效益級(jí)差性。（一）土地的自然特性1．位置的固定性。2．質(zhì)量的差異性。3．不可再生性。4．效用永續(xù)性?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》8二、土地與土地使用權(quán)土地的特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性?xún)赏恋厥褂脵?quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地七十年；（2）工業(yè)用地五十年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；（5）綜合或者其他用地五十年。二、土地與土地使用權(quán)《房地產(chǎn)評(píng)估》9土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：二、土地與土地使用權(quán)《土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)土地登記。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。二、土地與土地使用權(quán)《房地產(chǎn)評(píng)估》10土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土三、房地產(chǎn)的特性位置固定性數(shù)量有限性用途多樣性供求區(qū)域性長(zhǎng)期使用性大量投資性保值與增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性難以變現(xiàn)性外部影響性使用限制性《房地產(chǎn)評(píng)估》11三、房地產(chǎn)的特性位置固定性保值與增值性《房地產(chǎn)評(píng)估》11四、不動(dòng)產(chǎn)定著物是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體。不動(dòng)產(chǎn)是指土地及其定著物?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》12四、不動(dòng)產(chǎn)定著物是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)三、房地產(chǎn)價(jià)格的作用《房地產(chǎn)評(píng)估》13第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征《房地產(chǎn)評(píng)估》13一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1．地價(jià)是地租的資本化2．權(quán)益價(jià)格具有重要性。3．增值性與折舊性

4．用途相關(guān)性5．個(gè)別性6．可比性《房地產(chǎn)評(píng)估》14一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1．地價(jià)是地租的資本化《房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征這里所說(shuō)的地價(jià)具有增值性，是從一般意義講，從一個(gè)較長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)期來(lái)看，在短期甚至較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，地價(jià)是會(huì)有升有降的，比如，日本的地價(jià)連續(xù)11年都在下跌，2002年1月1日日本的全國(guó)平均地價(jià)比上年下降5.9％，其中住宅用地下降了5.2％，商業(yè)用地下降了8.3％。《房地產(chǎn)評(píng)估》15一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征這里所說(shuō)的地價(jià)具有增值性二、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)1．按房地產(chǎn)的權(quán)益分類(lèi)，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格等。2．按房地產(chǎn)的交易方式分類(lèi)，可劃分為掛牌價(jià)格、拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格。3．按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格《房地產(chǎn)評(píng)估》16二、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)1．按房地產(chǎn)的權(quán)益分類(lèi)，可分為所有權(quán)價(jià)二、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)4．按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率5．其它價(jià)格類(lèi)型《房地產(chǎn)評(píng)估》17二、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)4．按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的作用1．調(diào)節(jié)供求關(guān)系2．引導(dǎo)與公告作用3．促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步4．優(yōu)化資源配置的作用《房地產(chǎn)評(píng)估》18三、房地產(chǎn)價(jià)格的作用1．調(diào)節(jié)供求關(guān)系《房地產(chǎn)評(píng)估》18第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的概念與特點(diǎn)一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念二、市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》19第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的概念與特點(diǎn)一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念《房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，又稱(chēng)為房地產(chǎn)估價(jià)，英文名稱(chēng)為RealEstateAppraisal或RealPropertyValuation。所謂房地產(chǎn)評(píng)估，是專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。“如果給房地產(chǎn)估價(jià)下一個(gè)精要的定義，則它是指為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng)?！保ú駨?qiáng)，房地產(chǎn)估價(jià)（修訂第四版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2003年。）房地產(chǎn)評(píng)估可分為：1．市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估2．非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。返回《房地產(chǎn)評(píng)估》20一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，又稱(chēng)為房地產(chǎn)估價(jià)，英文三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估是對(duì)正?？陀^價(jià)格的估計(jì)如果評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，需滿(mǎn)足：（1）是在健全的公開(kāi)的市場(chǎng)條件下；（2）交易雙方在正常的交易心態(tài)下；（3）公平交易；（4）雙方自愿且是理性的交易行為；（5）在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間。返回《房地產(chǎn)評(píng)估》21三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估是對(duì)正?？陀^價(jià)格三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)評(píng)估必須由專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行（三）房地產(chǎn)評(píng)估是針對(duì)特定目的進(jìn)行的（四）房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果帶有咨詢(xún)性（五）房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估師經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶《房地產(chǎn)評(píng)估》22三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)評(píng)估必須由專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行《第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的原則《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！薄斗康禺a(chǎn)評(píng)估》23第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的原則《中華人民共和國(guó)城市房地第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的原則一、供求原則二、替代原則三、最佳使用原則四、預(yù)期收益原則五、合法原則六、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則七、公平原則《房地產(chǎn)評(píng)估》24第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的原則一、供求原則《房地產(chǎn)評(píng)估》24第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的作用一、為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提出的一系列措施需要通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)落實(shí)。二、為房地產(chǎn)抵押提供依據(jù)三、為房地產(chǎn)稅收提供依據(jù)四、為上市公司提供參考依據(jù)五、其它作用《房地產(chǎn)評(píng)估》25第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的作用一、為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依本章小結(jié)【關(guān)鍵詞】掛牌價(jià)格拍賣(mài)價(jià)格招標(biāo)價(jià)格協(xié)議價(jià)格土地的自然供給土地的經(jīng)濟(jì)供給區(qū)位土地使用權(quán)樓面地價(jià)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估非市場(chǎng)價(jià)值交易價(jià)格評(píng)估價(jià)格替代原則最佳使用原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》26本章小結(jié)【關(guān)鍵詞】《房地產(chǎn)評(píng)估》26本章小結(jié)【思考題】簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)。土地有哪些特性？土地、不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)有什么區(qū)別?房地產(chǎn)價(jià)格有什么特征？房地產(chǎn)價(jià)格的作用是什么?簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。試述市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系。房地產(chǎn)評(píng)估有什么作用？簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估的原則。《房地產(chǎn)評(píng)估》27本章小結(jié)【思考題】《房地產(chǎn)評(píng)估》27第一章緒論

《房地產(chǎn)評(píng)估》28第一章緒論《房地產(chǎn)評(píng)估》1第一章緒論學(xué)習(xí)目的與要求第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的概念與特點(diǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的原則本章小結(jié)《房地產(chǎn)評(píng)估》29第一章緒論學(xué)習(xí)目的與要求《房地產(chǎn)評(píng)估》2學(xué)習(xí)目的與要求通過(guò)本章學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估等相關(guān)的基本概念，熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的特征、種類(lèi)與作用，了解市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格的區(qū)別，理解房地產(chǎn)評(píng)估原則的含義和重要性，理解房地產(chǎn)評(píng)估的必要性。《房地產(chǎn)評(píng)估》30學(xué)習(xí)目的與要求通過(guò)本章學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)、第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)二、土地與土地使用權(quán)三、房地產(chǎn)的特性四、不動(dòng)產(chǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》31第一節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》4一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和地上建筑物及其衍生的權(quán)利的總稱(chēng)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成的綜合體。房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分，可以分為出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)和自用型房地產(chǎn)。按其是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分，可以分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。《房地產(chǎn)評(píng)估》32一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和地上建筑物及其衍生的權(quán)利的總稱(chēng)，是房按照用途來(lái)劃分，可以分為：1．商業(yè)房地產(chǎn)。2．辦公房地產(chǎn)。3．居住房地產(chǎn)。4．工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)。5．農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。6．特殊房地產(chǎn)。7．綜合房地產(chǎn)。土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。一、房地產(chǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》33按照用途來(lái)劃分，可以分為：一、房地產(chǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》6土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。土地的供給分為土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩個(gè)方面。二、土地與土地使用權(quán)《房地產(chǎn)評(píng)估》34土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。二、土地二、土地與土地使用權(quán)土地的特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性?xún)蓚€(gè)方面。（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性1．供給的稀缺性。2．可壟斷性。3．土地利用多方向性。4．效益級(jí)差性。（一）土地的自然特性1．位置的固定性。2．質(zhì)量的差異性。3．不可再生性。4．效用永續(xù)性?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》35二、土地與土地使用權(quán)土地的特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性?xún)赏恋厥褂脵?quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地七十年；（2）工業(yè)用地五十年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；（5）綜合或者其他用地五十年。二、土地與土地使用權(quán)《房地產(chǎn)評(píng)估》36土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：二、土地與土地使用權(quán)《土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)土地登記。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。二、土地與土地使用權(quán)《房地產(chǎn)評(píng)估》37土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土三、房地產(chǎn)的特性位置固定性數(shù)量有限性用途多樣性供求區(qū)域性長(zhǎng)期使用性大量投資性保值與增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性難以變現(xiàn)性外部影響性使用限制性《房地產(chǎn)評(píng)估》38三、房地產(chǎn)的特性位置固定性保值與增值性《房地產(chǎn)評(píng)估》11四、不動(dòng)產(chǎn)定著物是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體。不動(dòng)產(chǎn)是指土地及其定著物?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》39四、不動(dòng)產(chǎn)定著物是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)三、房地產(chǎn)價(jià)格的作用《房地產(chǎn)評(píng)估》40第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征《房地產(chǎn)評(píng)估》13一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1．地價(jià)是地租的資本化2．權(quán)益價(jià)格具有重要性。3．增值性與折舊性

4．用途相關(guān)性5．個(gè)別性6．可比性《房地產(chǎn)評(píng)估》41一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征1．地價(jià)是地租的資本化《房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征這里所說(shuō)的地價(jià)具有增值性，是從一般意義講，從一個(gè)較長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)期來(lái)看，在短期甚至較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，地價(jià)是會(huì)有升有降的，比如，日本的地價(jià)連續(xù)11年都在下跌，2002年1月1日日本的全國(guó)平均地價(jià)比上年下降5.9％，其中住宅用地下降了5.2％，商業(yè)用地下降了8.3％?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》42一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征這里所說(shuō)的地價(jià)具有增值性二、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)1．按房地產(chǎn)的權(quán)益分類(lèi)，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格等。2．按房地產(chǎn)的交易方式分類(lèi)，可劃分為掛牌價(jià)格、拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格。3．按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格《房地產(chǎn)評(píng)估》43二、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)1．按房地產(chǎn)的權(quán)益分類(lèi)，可分為所有權(quán)價(jià)二、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)4．按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格/建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率5．其它價(jià)格類(lèi)型《房地產(chǎn)評(píng)估》44二、房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)4．按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格的作用1．調(diào)節(jié)供求關(guān)系2．引導(dǎo)與公告作用3．促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步4．優(yōu)化資源配置的作用《房地產(chǎn)評(píng)估》45三、房地產(chǎn)價(jià)格的作用1．調(diào)節(jié)供求關(guān)系《房地產(chǎn)評(píng)估》18第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的概念與特點(diǎn)一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念二、市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)《房地產(chǎn)評(píng)估》46第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的概念與特點(diǎn)一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念《房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，又稱(chēng)為房地產(chǎn)估價(jià)，英文名稱(chēng)為RealEstateAppraisal或RealPropertyValuation。所謂房地產(chǎn)評(píng)估，是專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。“如果給房地產(chǎn)估價(jià)下一個(gè)精要的定義，則它是指為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng)。”（柴強(qiáng)，房地產(chǎn)估價(jià)（修訂第四版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2003年。）房地產(chǎn)評(píng)估可分為：1．市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估2．非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。返回《房地產(chǎn)評(píng)估》47一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，又稱(chēng)為房地產(chǎn)估價(jià)，英文三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估是對(duì)正常客觀價(jià)格的估計(jì)如果評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，需滿(mǎn)足：（1）是在健全的公開(kāi)的市場(chǎng)條件下；（2）交易雙方在正常的交易心態(tài)下；（3）公平交易；（4）雙方自愿且是理性的交易行為；（5）在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間。返回《房地產(chǎn)評(píng)估》48三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估是對(duì)正?？陀^價(jià)格三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)評(píng)估必須由專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行（三）房地產(chǎn)評(píng)估是針對(duì)特定目的進(jìn)行的（四）房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果帶有咨詢(xún)性（五）房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估師經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶《房地產(chǎn)評(píng)估》49三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（二