某集團(tuán)改造項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)價(jià)及定位案

1德賽集團(tuán)

第一工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目

規(guī)劃評(píng)價(jià)及定位案23456

擁攬最令人激越的都市動(dòng)線年輕時(shí)尚階層的活動(dòng)領(lǐng)域交通樞紐地段、市場(chǎng)前景倍受青睞7項(xiàng)目界定

本項(xiàng)目是位于老城區(qū)的、中小規(guī)模的、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目。占地:4750平方米建面:41600平方米容積率:4.0建筑層數(shù):≤168

單體住宅小戶型公寓與小戶型住宅商務(wù)寫字樓區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，鄰近黃瑭電腦城，商業(yè)氛圍逐漸形成；周邊無(wú)純寫字樓供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空缺；全小戶型反應(yīng)良好，消費(fèi)者不斷壯大；項(xiàng)目區(qū)位及配套、規(guī)模？項(xiàng)目可發(fā)展物業(yè)方向——哪種物業(yè)類型在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的同時(shí)，其風(fēng)險(xiǎn)最低？市場(chǎng)供應(yīng)量及市場(chǎng)特征；項(xiàng)目規(guī)模及地塊形狀、所處資源；？？9中高檔單體樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析璟輝豪庭光耀橙子云天華庭五星國(guó)墅園項(xiàng)目規(guī)模占地面積:5522平方米總建筑面積:42101平方米總建筑面積:30000平方米占地面積:6343.14平方米總建筑面積:44387平方米占地面積:4450平方米總建筑面積:46907平方米綜合容積率7.656.912.5銷售均價(jià)起價(jià)2680元/㎡5700元/m2——4800元/m2創(chuàng)新點(diǎn)——復(fù)式產(chǎn)品————客戶本地客戶白領(lǐng)階層，以年輕人為主本地客戶+深圳客戶本地客戶+深圳客戶銷售狀況一般一般一般一般核心賣點(diǎn)1、地段+環(huán)境2、歐式建筑1、產(chǎn)品2、地段+配套3、開發(fā)商品牌1、地段2、開發(fā)商品牌1、區(qū)位、配套評(píng)價(jià)位于老城區(qū)，坐享市政配套；品牌實(shí)力，交通便利，戶型創(chuàng)新度高地段好，戶型較好周邊發(fā)展?jié)摿Υ螅瑓^(qū)域價(jià)值高市場(chǎng)特征：區(qū)域市場(chǎng)單體樓較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目規(guī)模較小，不具備營(yíng)造良好居住環(huán)境的條件；容積率較高：≥5；多以區(qū)位及配套作為項(xiàng)目賣點(diǎn)；本項(xiàng)目自身特性不具備開發(fā)中高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)10寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析大隆商業(yè)廣場(chǎng)華陽(yáng)大廈隆生商業(yè)廣場(chǎng)世貿(mào)中心概況1棟20層，總面積29414㎡1棟24層，總面積27393㎡1棟23層，總面積60000㎡1棟42層、總面積是11000㎡賣點(diǎn)惠州金色商務(wù)CBD投資王牌寫字樓,商務(wù)無(wú)國(guó)界，7/10空中花園純商務(wù)智能化甲級(jí)寫字樓物業(yè)配套1—3層交通銀行——1-6層為天虹商場(chǎng)，7-9層規(guī)劃為餐飲

1—8層商業(yè)價(jià)格5000元/㎡租金35元/㎡50元/平米，300平米起租5800元/㎡物管物管公司物管公司物管公司物管公司智能設(shè)備寬頻接入、名牌電梯日立電梯奧的斯電梯三菱高速電梯銷售狀況一般較好一般一般主要客戶深圳廣州等地分公司電子、通信業(yè)等。地產(chǎn)、建筑、咨詢、貿(mào)易企業(yè)保險(xiǎn)、地產(chǎn)、咨詢顧問(wèn)等企業(yè)中意人壽、惠州開發(fā)企業(yè)、IT企業(yè)、實(shí)業(yè)公司類市場(chǎng)特征：江北及麥地\河南岸總供應(yīng)量超過(guò)30萬(wàn)平米；市場(chǎng)供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯；市場(chǎng)銷售緩慢；市場(chǎng)需求特征不明顯，消費(fèi)壓力較大；為規(guī)避市場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目不宜主打造商務(wù)寫字樓11小戶戶型型公公寓寓與與小小戶戶型型住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析未來(lái)來(lái)市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量大大，，僅僅麥麥地地-河南南岸岸總總供供應(yīng)應(yīng)量量就就在在3000多套套左左右右；；容積積率率相相對(duì)對(duì)較較高高，，一一般般≥≥4.5，采采光光通通風(fēng)風(fēng)要要求求較較低低；；規(guī)模模相相對(duì)對(duì)較較少少，，周周邊邊配配套套齊齊全全；；市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量相相對(duì)對(duì)大大、、需需求求增增速速明明顯顯樓盤名地理位置項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)云天華庭演達(dá)一路、石湖路、南岸路交匯處占地面積25878.74㎡建筑面積168067.69㎡.由四棟高層組成蓄客2個(gè)月有余,目前才售出27張卡麗格國(guó)際公寓惠州市江北文明一路政府東側(cè)占地面積16180㎡，A\B座組成，660戶形象拔高,價(jià)格適中,擴(kuò)大客戶群體,好產(chǎn)品不泛真正懂得欣賞的人瑞嘉大廈江北凱擯斯基酒店旁目前處于銷售期,截止到6.7日開盤,目前銷售率37%地段+概念是該項(xiàng)目突圍的核心元素五星園墅園演達(dá)路與石湖路較匯處占地4450㎡,建面46907㎡,為一單體樓產(chǎn)品創(chuàng)新度不足,走低門檻路線曼哈頓廣場(chǎng)麥岸路20號(hào)，毗鄰都心地王占地面積4200㎡,總建筑面積35380㎡由3幢塔樓組成，兩幢21層，一幢15層3層以上為酒店公寓純粹小戶型.市場(chǎng)場(chǎng)特特征征：：市場(chǎng)場(chǎng)需需求求量量大大，，處處于于滯滯銷銷狀狀態(tài)態(tài)。。12本項(xiàng)項(xiàng)目目同同物物業(yè)業(yè)類類型型的的綜綜合合比比較較物業(yè)類型中高檔住宅寫字樓小戶型公寓與小戶型住宅結(jié)論項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯區(qū)位、配套區(qū)位、配套具有寫字樓、公寓的優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)程度★★★★★★★★★小戶型公寓和住宅尚未出現(xiàn)真正的激烈競(jìng)爭(zhēng)銷售均價(jià)4300左右5000以上3500左右好質(zhì)素的公寓可以賣到寫字樓的價(jià)格銷售情況正常普遍遇阻力偏小戶型搶手小戶型賣的很火爆風(fēng)險(xiǎn)★★★★★★★★住宅來(lái)源于CLD，寫字樓來(lái)源于CBD結(jié)論論：：建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目走走1+2路線線,既功功能能模模糊糊化化,泛化化,定位位于于SOMO路線線131314SOMO是什什么么？？順應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)潮潮流流，，SOMO應(yīng)運(yùn)運(yùn)而而生生:SoleOperation,MultiOwnership獨(dú)立立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，共共同同經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)---不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值共共贏贏解解決決方方案案表現(xiàn)現(xiàn)為為多多業(yè)業(yè)主主經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)型型服服務(wù)務(wù)公公寓寓/套房房酒酒店店/套房房辦辦公公（ServiceApartment,SuiteHotel,SuiteOffice)15SOMO項(xiàng)目產(chǎn)品形式式以SOMO為主題的服務(wù)務(wù)公寓/套房酒店/套房辦公ServiceApartment,SuiteHotel,SuiteOffice具有良好的自自用性，還能能吸引以長(zhǎng)期期租戶為主，，短期租戶為為輔的商務(wù)消消費(fèi)者；兼具辦公、居居住、交際、、休閑等功能能;提高城市中心心物業(yè)的復(fù)合合使用效率。。16SOMO產(chǎn)品核心要素素品牌餐飲：提提供快捷舒適適的飲食場(chǎng)所所，完善項(xiàng)目目功能，使項(xiàng)項(xiàng)目具有更便便捷的交流空空間。健身會(huì)所：打打造健康的社社區(qū)文化，滿滿足使用者對(duì)對(duì)健康休閑生生活方式的追追求不動(dòng)產(chǎn)代理商商：協(xié)助業(yè)主主對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行行使用權(quán)或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上的交易易，從而體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)投資獲獲利的價(jià)值。。17SOMO客戶群銷售對(duì)象----具有一定投資資意識(shí)，并具具有投資實(shí)力力的置業(yè)者。。物業(yè)使用市場(chǎng)場(chǎng)----短期或中期的的物業(yè)租賃者者，可商用、、可居住，對(duì)對(duì)物業(yè)使用功功能要求較高高。18SOMO業(yè)主使用類型型投資收益業(yè)主將物業(yè)委委托管理公司司出租經(jīng)營(yíng)獲獲得年度客房房利潤(rùn)，并可可獲得管理公公司贈(zèng)送的每每年約定天數(shù)數(shù)的免費(fèi)入住住權(quán)。有限自用業(yè)主在免除支支付統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理費(fèi)用的的前提下，每每年可享用不不超過(guò)固定天天數(shù)的入住權(quán)權(quán)。完全自用業(yè)主完全自用用所購(gòu)SOMO物業(yè)（每年扣扣除固定維修修期），無(wú)無(wú)利潤(rùn)分成，，需繳納基本本的管理費(fèi)用用。1919SOMO推動(dòng)現(xiàn)代化的的生活方式SOMO以成品房、精精裝修為基本本標(biāo)準(zhǔn)，為置置業(yè)者提供生生活便利和工工作方便，讓讓置業(yè)者有更更多時(shí)間享受受生活、獲得得收益。SOMO的項(xiàng)目都配備備24小時(shí)餐飲服務(wù)務(wù)，專設(shè)特色色的健體項(xiàng)目目和會(huì)所，為為業(yè)主、租戶戶提供豐富的的休閑生活。。SOMO采用酒店式物物業(yè)管理，提提供酒店式服服務(wù)，適應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)代都市生活活的快節(jié)奏和和商務(wù)客人的的高效率。20SOMO與SOHO區(qū)別SOHOSOMO商/住綜合體一般物業(yè)管理酒店管理管理措施少，業(yè)主自由使用管理措施多，保證物業(yè)品質(zhì)建筑配置低，配套服務(wù)設(shè)施少，同時(shí)居住與辦公混用，檔次降低，一般為中高檔高檔外檐及設(shè)備，酒店裝置裝修，配套服務(wù)設(shè)施齊全，特色明顯，高檔定位業(yè)主自住或分散出租業(yè)主自用或?qū)I(yè)公司提供長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)服務(wù)21SOMO業(yè)主投資回報(bào)短期回報(bào)預(yù)測(cè)測(cè)SOMO項(xiàng)目開業(yè)初期期運(yùn)行的3-5年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)業(yè)業(yè)主可以選擇擇獲取10%左右的固定租租金回報(bào)。而而市場(chǎng)成功運(yùn)運(yùn)營(yíng)的全額投投資酒店式公公寓項(xiàng)目，資資金成本在年年利率6-10%不等，資產(chǎn)收收益率超過(guò)10%。長(zhǎng)期回報(bào)預(yù)測(cè)測(cè)假設(shè)業(yè)主購(gòu)樓樓價(jià)為10000元/m2,年資產(chǎn)收益為為10%，則每日租金金水平應(yīng)達(dá)到到2.74元/m2，而市場(chǎng)上一一般的同檔次次酒店日租金金水平在10元/m2以上。22SOMO項(xiàng)目啟動(dòng)資金金為總投資額額的35%，銷售毛利率率約20%，故啟動(dòng)資金金比例僅占總總銷售額的25%，資金杠桿效效果明顯。項(xiàng)目規(guī)模在１１0萬(wàn)平米以下，，開發(fā)周期一一般不超過(guò)兩兩年，因而自自有資金回報(bào)報(bào)率（IRR）較高，可以以達(dá)到每年20%以上。SOMO發(fā)展商投資回回報(bào)23本項(xiàng)目做SOMO的投資機(jī)會(huì)以較低的代價(jià)價(jià)介入開發(fā)，，獲得較高的的投資回報(bào)。。SOMO模式填補(bǔ)惠陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)空缺，，銷售經(jīng)營(yíng)壓壓力小，完全全能做到盡產(chǎn)產(chǎn)盡銷。SOMO項(xiàng)目均為高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的精品建建筑，有利提提升投資方企企業(yè)形象。24SOMO代表案例：天津港灣中心心發(fā)展商：天津海貿(mào)物業(yè)業(yè)發(fā)展有限公公司（中外合合作）公司口號(hào)：現(xiàn)現(xiàn)代化、國(guó)際際化、職業(yè)化化運(yùn)營(yíng)商：CCAINTERNATIONALLTDPALMERSTONHOTELS&RESORTS[專業(yè)國(guó)際酒店店、俱樂部管管理人--管理著名會(huì)員員俱樂部及酒酒店，以北京京長(zhǎng)安俱樂部部為代表]投資商：君龍投資（中中國(guó)）有限公公司25投資概況建設(shè)規(guī)模：51660平米

投資周周期：2.5年投投資總總額：：2.65億元啟啟動(dòng)動(dòng)資金金：7000萬(wàn)元銷銷售售收入入：40100萬(wàn)元股股東東回報(bào)報(bào)：10300萬(wàn)元資資金金回報(bào)報(bào)率：：147%（年回回報(bào)58.86%）SOMO代表案案例：：天津港港灣中中心262627規(guī)劃方方案評(píng)評(píng)價(jià)首層:首層為為商業(yè)業(yè)；住宅入入口在在項(xiàng)目目西北北面，，汽車車入口口一個(gè)個(gè)位于于西北北面，，一個(gè)個(gè)位于于東面面，地地下一一、二二層為為停車車場(chǎng)；；這樣設(shè)設(shè)計(jì)既既實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了人人車分分流，，又有有利于于商業(yè)業(yè)的整整體性性，使使得商商業(yè)的的展示示面強(qiáng)強(qiáng)。住宅入口住宅入口汽車入口汽車入口商場(chǎng)28規(guī)劃方方案評(píng)評(píng)價(jià)第二層層:第二層層同樣樣是商商業(yè)商場(chǎng)29第三層層:架空層層花園園規(guī)劃方方案評(píng)評(píng)價(jià)第三層層架空空做花花園，，一來(lái)來(lái)使住住宅與與商業(yè)業(yè)保持持適當(dāng)當(dāng)?shù)木嗑嚯x，，二來(lái)來(lái)使業(yè)業(yè)主有有可以以活動(dòng)動(dòng)的社社區(qū)空空間。。三層以以上為為住宅宅。3030規(guī)劃方方案評(píng)評(píng)價(jià)一房64㎡二房94㎡二房100㎡三房145㎡四房202㎡①、②②：64㎡的一一房，，可做做為酒酒店套套房；；⑤：202㎡的四四房，，可分分割成成2套100㎡的房房，用用作套套房辦辦公；；③、、④：：94㎡的二二房，，可分分割成成2套40多㎡的的房，，用作作服務(wù)務(wù)公寓寓；⑥、⑦⑦：：各分割割成2套50㎡和70多㎡的的房，，用作作服務(wù)務(wù)公寓寓。住宅部部分摟摟層平平面圖圖:31創(chuàng)新戶戶型建建議帶入戶戶花園園的公公寓，，這在在惠城城市場(chǎng)場(chǎng)上將將是首首創(chuàng)。。32創(chuàng)新戶戶型建建議在空間間結(jié)構(gòu)構(gòu)上突突破，，打造造3.9———4.8米層高高的公公寓概概念33創(chuàng)新戶戶型建建議4.8層高的的做法法34納米化化的小小戶型型設(shè)計(jì)計(jì)兩房