統(tǒng)計(jì)學(xué)教學(xué)課件：第七章 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)

統(tǒng)計(jì)工作的過程(StatisticSurvey)第7章房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)問題統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)整理統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)預(yù)測統(tǒng)計(jì)決策實(shí)際問題一房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)概述（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的目的

房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的目的：認(rèn)識房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及規(guī)律國家便于宏觀調(diào)控和制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策開發(fā)商便于開發(fā)投資管理個(gè)人便于購買房產(chǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)概述（二）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的類型房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的類型宏觀：國民經(jīng)濟(jì)核算，如財(cái)稅金融指標(biāo)統(tǒng)計(jì)等中觀：市場統(tǒng)計(jì)，如供求關(guān)系變化統(tǒng)計(jì)等微觀：宗地統(tǒng)計(jì)、房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、開發(fā)統(tǒng)計(jì)、營銷統(tǒng)計(jì)、物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)等（三）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的內(nèi)容1房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等。

2房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的內(nèi)容：①房地產(chǎn)業(yè)的各年度產(chǎn)值、就業(yè)人數(shù)、稅收、企業(yè)數(shù)、流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等。②房地產(chǎn)開發(fā)、投資、建設(shè)、供求關(guān)系、價(jià)格、交易、金融、物業(yè)管理等。

3房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的任務(wù)：對房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查、分析、監(jiān)督，從而引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。（四）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的組織與管理房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)組織國家統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)部、發(fā)改委房地產(chǎn)部門如土地開發(fā)中心、市場管理處、房管局規(guī)劃局、國土局等民間統(tǒng)計(jì)組織如房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、中介公司、市場調(diào)查事務(wù)所、信息咨詢及策劃公司、科研單位等統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級負(fù)責(zé)；歸口管理，數(shù)據(jù)共享。二房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的流程房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的流程確定統(tǒng)計(jì)的具體目的和任務(wù)確定統(tǒng)計(jì)指標(biāo)及其體系調(diào)查整理分析（一）確定統(tǒng)計(jì)的具體目的和任務(wù)如為了調(diào)查市民的購房意愿等（二）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)及其體系

1房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的種類基本指標(biāo)體系+專題指標(biāo)體系；宏觀指標(biāo)體系+微觀指標(biāo)體系。

2房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的選擇原則全面性、簡捷性（抓主要）、時(shí)效性（能及時(shí)統(tǒng)計(jì)）、可操作性（來源確切等）。

供應(yīng)環(huán)節(jié)+生產(chǎn)環(huán)節(jié)+流通環(huán)節(jié)+消費(fèi)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)資源房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)物業(yè)管理中介服務(wù)3房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的主要內(nèi)容（三）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查整理分析

1統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的類型、來源及質(zhì)量①類型分類數(shù)據(jù)（如“男、女”、“城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村”），順序數(shù)據(jù)（如“大型、中型、小型”），數(shù)值型數(shù)據(jù)（如面積、重量、價(jià)格等）。②來源間接來源（即次級資料、二手資料），直接來源（即原始資料、一手資料，直接調(diào)查得到）。

*****來源如發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局、建委建設(shè)部、房地產(chǎn)相關(guān)部門（如房管、規(guī)劃、國土、稅務(wù)、金融等部門）發(fā)布的房地產(chǎn)信息，房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)等可獲取的信息，以及從城鎮(zhèn)居民獲取房地產(chǎn)市場需求信息等。*****常見的調(diào)查方式有普查、重點(diǎn)調(diào)查、典型調(diào)查（先進(jìn)、一般、后進(jìn)）、抽樣調(diào)查、統(tǒng)計(jì)報(bào)表（由部門按時(shí)報(bào)送）。③質(zhì)量

統(tǒng)計(jì)誤差包括登記性誤差、代表性誤差。南京市統(tǒng)計(jì)局---統(tǒng)計(jì)年鑒

2統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的整理（宜以圖表形式體現(xiàn)）整理必須先審核數(shù)據(jù)（常抽樣審核），再統(tǒng)計(jì)分組、匯總，最后編制統(tǒng)計(jì)圖表等。①分類數(shù)據(jù)的整理與圖示整理：分類整理，常用指標(biāo)如頻數(shù)、比例、頻率、比率等。圖示：柱形圖（如下左圖），餅形圖（如下右圖）。

②順序數(shù)據(jù)的整理與圖示整理：除了可以使用分類數(shù)據(jù)的整理方法以外，還可以采用累積頻數(shù)和累積頻率?？梢韵蛏侠鄯e或向下累積。圖示：柱形圖，餅形圖，累積頻數(shù)分布圖（見下圖右），環(huán)形圖（也稱圓環(huán)圖）（見下圖左）。

數(shù)值型數(shù)據(jù)的整理與圖示整理：一般進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分組。圖示：直方圖（見左圖），折線圖（見下圖），曲線圖，散點(diǎn)圖（見下頁）。滬深300收益率的比較折線圖曲線圖

散點(diǎn)圖3房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案設(shè)計(jì)①確定統(tǒng)計(jì)調(diào)查的目的和任務(wù)；②確定調(diào)查對象和調(diào)查單位；③確定調(diào)查項(xiàng)目，設(shè)計(jì)調(diào)查表式或卷式；④確定調(diào)查的時(shí)間、地點(diǎn)和方法（如調(diào)查方式、搜集資料的具體方法等）；⑤制定調(diào)查工作的組織實(shí)施計(jì)劃（如人員培訓(xùn)、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、廣告宣傳、人員分工、調(diào)查報(bào)告等）。統(tǒng)計(jì)表的制作

制作方法

1表格組成：總標(biāo)題、橫行標(biāo)題、縱欄標(biāo)題、指標(biāo)數(shù)值。

2注意點(diǎn)：a一般統(tǒng)計(jì)表左右兩邊不封口；b列標(biāo)題之間用豎線隔開，行標(biāo)題之間通常不必；c上下兩條水平間隔線一般用粗線，其他豎線用細(xì)線；d數(shù)字的對齊法（一般是右對齊或有小數(shù)點(diǎn)時(shí)小數(shù)點(diǎn)對齊即位數(shù)對齊）；e數(shù)字的特殊寫法（數(shù)字小可忽略不計(jì)時(shí)用“0”表示，數(shù)字資料缺項(xiàng)時(shí)用“…”表示，沒有數(shù)字時(shí)用“—”表示）；f數(shù)字的單位（只有一種單位時(shí)可寫在表的右上方，否則可在縱欄標(biāo)題下或橫行標(biāo)題后添明計(jì)量單位）；g在統(tǒng)計(jì)表下注明資料來源。第二節(jié)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)總量指標(biāo)和相對指標(biāo)平均指標(biāo)和標(biāo)志變異指標(biāo)統(tǒng)計(jì)指數(shù)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)量分析方法綜合指標(biāo)法指數(shù)分析法（一）宗地統(tǒng)計(jì)主要統(tǒng)計(jì)土地的位置、等級、權(quán)屬、使用狀況等。（二）房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)主要統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)的房地位置、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)層次、年份、使用狀況、面積、使用率、實(shí)用率等。（三）樓盤統(tǒng)計(jì)主要統(tǒng)計(jì)樓盤的基本狀況（如開發(fā)商情況、樓盤位置、規(guī)模、性質(zhì)、環(huán)境、各項(xiàng)面積、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、價(jià)格、規(guī)劃指標(biāo)、戶型圖等）、銷售狀況、與典型樓盤的比較，計(jì)算建筑容積率、建筑密度、綠化率等。第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息統(tǒng)計(jì)實(shí)務(wù)套建筑面積（即房產(chǎn)證面積）=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+結(jié)構(gòu)面積（+陽臺(tái)面積）使用率=（套內(nèi)使用面積÷套建筑面積）×100%實(shí)用率=（套內(nèi)建筑面積÷套建筑面積）×100%建筑容積率=小區(qū)的總建筑面積÷總用地面積建筑密度=（建筑基底總面積÷總用地面積）×100%綠化率={小區(qū)總綠化面積（含屋頂綠化等）÷總用地面積}×100%綠地率={小區(qū)總綠地面積（不含屋頂綠化、曬臺(tái)綠化等，只包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地、道路紅線內(nèi)的綠地等）÷總用地面積}×100%紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)專業(yè)術(shù)語總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）1樓盤基本情況統(tǒng)計(jì)

①樓盤基本信息表+戶型圖②樓盤銷售統(tǒng)計(jì)表③樓盤與典型樓盤比較表

樓盤項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)實(shí)例專題調(diào)查

樓盤統(tǒng)計(jì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)公司售樓部目前在售的小區(qū)位置、規(guī)模（用地和人口）、風(fēng)格、商品房性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、套數(shù)、戶型結(jié)構(gòu)組合（比例）、戶型面積、裝修情況、銷售價(jià)格（單價(jià)/總價(jià)/均價(jià)）、容積率、綠化率、停車位數(shù)、開發(fā)商信息等，要求附上戶型圖，并進(jìn)行戶型滿意度、優(yōu)缺點(diǎn)及其實(shí)際銷售情況調(diào)查（最終以統(tǒng)計(jì)表和圖的形式報(bào)告），①計(jì)算銷售均價(jià)、全距、平均差、標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，并判斷哪個(gè)小區(qū)的價(jià)格差異最小/最大。②計(jì)算小區(qū)在售的戶型平均面積。③計(jì)算小區(qū)所有相同戶型的平均均價(jià)。④計(jì)算2013年第一季度的平均銷售單價(jià)和平均銷售套數(shù)。⑤就銷售套數(shù)而言，計(jì)算每個(gè)小區(qū)自開盤時(shí)間（月）以來的累計(jì)增長量、逐期增長量、平均增長量、發(fā)展速度（定基與環(huán)比）、增長速度（定基與環(huán)比）、平均發(fā)展速度、平均增長速度。第四節(jié)房地產(chǎn)市場概況統(tǒng)計(jì)實(shí)務(wù)（一）概述（二）房地產(chǎn)市場供求統(tǒng)計(jì)（三）房地產(chǎn)市場競爭狀況統(tǒng)計(jì)（一）概述

1房地產(chǎn)市場的含義包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。狹義指房地產(chǎn)交易所等有形場所，廣義指房地產(chǎn)流通領(lǐng)域等無形場所。

2房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素主體、客體、信息

3房地產(chǎn)市場的類型地產(chǎn)、房產(chǎn)；買方、賣方；新舊房；國際、全國、地區(qū)；所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、使用權(quán)租賃、部分產(chǎn)權(quán)；一級、二級、三級。

4房地產(chǎn)市場概況要述對各類市場具體統(tǒng)計(jì)概括，以勾畫房地產(chǎn)市場格局、介紹房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營情況、對房地產(chǎn)市場做競爭格局分析和投融資分析。房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。（二）房地產(chǎn)市場供求統(tǒng)計(jì)

1房地產(chǎn)市場需求①土地需求——農(nóng)業(yè)用地需求和非農(nóng)業(yè)用地需求②房屋需求——住房需求和非住房需求

2房地產(chǎn)市場供給①土地供給——自然供給和經(jīng)濟(jì)供給②房屋供給國際公認(rèn)的發(fā)展中國家房屋銷售總價(jià)與居民家庭年平均可支配收入的合理比例4-6倍。我國不合理的現(xiàn)狀須結(jié)合房屋供給進(jìn)行調(diào)控。

3房地產(chǎn)的供求均衡與調(diào)控調(diào)控供需平衡的手段——土地利用總體規(guī)劃4房地產(chǎn)供求統(tǒng)計(jì)指標(biāo)及其應(yīng)用①房地產(chǎn)宏觀環(huán)境統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

a樓盤所在城市的人口和家庭指標(biāo)b樓盤所在城市區(qū)位人口密度和客流量

c樓盤所在城市的人均收入、人均GDPd商品房購買力

*****商廈選址前的區(qū)域內(nèi)居民家庭收入抽樣調(diào)查②房地產(chǎn)供求統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

a房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量如面積、房屋總量等

b長期需求與短期需求

c其他

③房地產(chǎn)市場調(diào)控統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。（三）房地產(chǎn)市場競爭狀況統(tǒng)計(jì)

1房地產(chǎn)市場競爭的特點(diǎn)①競爭內(nèi)容（產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、概念、地段、配套、差異化營銷），②競爭趨勢（購房者的關(guān)注領(lǐng)域更廣、無形產(chǎn)品如物業(yè)管理等、房地產(chǎn)公司多元化模式向主導(dǎo)化模式及戰(zhàn)略聯(lián)盟和聯(lián)邦化過渡）。

2房地產(chǎn)市場競爭狀況統(tǒng)計(jì)的含義與內(nèi)容①含義：對一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)公司的實(shí)力、資信、市場占有率、產(chǎn)品類型、顧客滿意程度、營銷組合和促銷模式等進(jìn)行綜合評估統(tǒng)計(jì)，明確市場類型、企業(yè)類型，明確市場未來方向。②內(nèi)容：房地產(chǎn)市場企業(yè)擁擠度統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)企業(yè)資信實(shí)力排名統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)市場占有率統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)市場顧客滿意程度統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)市場營銷組合統(tǒng)計(jì)等。3房地產(chǎn)市場競爭狀況統(tǒng)計(jì)指標(biāo)及其應(yīng)用

①房地產(chǎn)市場企業(yè)擁擠度統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)公司數(shù)量，房地產(chǎn)交易中介數(shù)量（含交易所數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量），房地產(chǎn)公司及交易所增減數(shù)量②房地產(chǎn)企業(yè)資信實(shí)力排名統(tǒng)計(jì)③房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率統(tǒng)計(jì)整體市場占有率：企業(yè)銷售量額占產(chǎn)業(yè)總銷售量額的比例。相對市場占有率：企業(yè)銷售量額占若干個(gè)最大競爭者（含該企業(yè)）總銷售量額的比例。對比市場占有率：企業(yè)銷售量額與最大競爭者銷售量額的比例。④房地產(chǎn)市場顧客滿意程度統(tǒng)計(jì)（品牌、質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)、物業(yè)方面的五級評價(jià)表）第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)實(shí)務(wù)（一）概述（二）房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段統(tǒng)計(jì)（三）房地產(chǎn)開發(fā)前期階段統(tǒng)計(jì)（一）概述

1房地產(chǎn)開發(fā)的過程與形式過程：四個(gè)階段——立項(xiàng)、前期準(zhǔn)備、建設(shè)、驗(yàn)收。

2土地使用權(quán)的獲取方式****國有土地使用權(quán)有償出讓的三種方式****劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件****集體所有土地使用權(quán)的有償出讓、出租

（二）房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段統(tǒng)計(jì)

1房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段統(tǒng)計(jì)的內(nèi)容企業(yè)資金證明的額度要求2房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段統(tǒng)計(jì)指標(biāo)及其應(yīng)用①房地產(chǎn)公司基本情況指標(biāo)統(tǒng)計(jì)②房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文及辦理“一書兩證”所需資料******“一書兩證”：選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究——投資決策統(tǒng)計(jì)分析①可行性研究的概念、項(xiàng)目建議書的含義②投資決策的常用統(tǒng)計(jì)方法決策樹法，期望收益值法，不確定型決策法（小中取大法、大中取小法）。（三）房地產(chǎn)開發(fā)前期階段統(tǒng)計(jì)

開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作內(nèi)容：土地征用、拆遷安置、工程勘察與設(shè)計(jì)、土地的“七通一平”或“三通一平”等。******七通一平：給水、排水、暖氣、燃?xì)狻㈦娏?、電信（郵政）、道路通，場地平整；三通一平：給水、電力、道路通，場地平整。

1土地征用統(tǒng)計(jì)土地補(bǔ)償費(fèi)+土地投資補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=土地征用費(fèi)。

2拆遷安置統(tǒng)計(jì)作家補(bǔ)償指標(biāo)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換指標(biāo)

3工程勘察與設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)（一）房地產(chǎn)營銷信息統(tǒng)計(jì)

1房地產(chǎn)營銷信息統(tǒng)計(jì)的內(nèi)容

房地產(chǎn)營銷環(huán)境信息——包括所在地宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法律環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)環(huán)境以及項(xiàng)目周圍人口等；

房地產(chǎn)公司的實(shí)力資信團(tuán)隊(duì)信息——如房地產(chǎn)公司自身的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力、建設(shè)資質(zhì)、商業(yè)信譽(yù)、團(tuán)隊(duì)聲望等；

房地產(chǎn)樓盤的整體產(chǎn)品信息——有形與無形服務(wù)。

2單個(gè)特定樓盤營銷信息統(tǒng)計(jì)實(shí)例：包括樓盤特征信息統(tǒng)計(jì)（區(qū)位、建筑、規(guī)劃、裝飾、公用設(shè)施等優(yōu)勢分析、價(jià)格組合、施工進(jìn)度與交房日期等）、房地產(chǎn)購買行為分析信息統(tǒng)計(jì)（心理喜好、影響因素、方式等）、主要競爭對手營銷信息統(tǒng)計(jì)（區(qū)域內(nèi)樓盤情況、主要競爭對手名單及其促銷模式、營銷狀況等產(chǎn)品、價(jià)格、推廣幾方面）。3房地產(chǎn)營銷信息分類按城市區(qū)位板塊、功能和用途、樓盤名稱、位置、檔次、戶型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型等分類。第六節(jié)房地產(chǎn)營銷統(tǒng)計(jì)實(shí)務(wù)

（二）房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計(jì)

1意義：如可了解未來對產(chǎn)品需求的趨勢、消費(fèi)者對價(jià)格的接受水平以及項(xiàng)目中暢銷產(chǎn)品在銷售總量中的比例。

2內(nèi)容：針對銷售房屋套數(shù)、銷售面積、銷售總金額、銷售均價(jià)等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，并從市場定位、產(chǎn)品定價(jià)、營銷平臺(tái)、促銷方法四個(gè)方面進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)銷售手法的統(tǒng)計(jì)。3房地產(chǎn)企業(yè)銷售統(tǒng)計(jì)實(shí)務(wù)

銷售統(tǒng)計(jì)圖表、銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)、營銷促銷統(tǒng)計(jì)第七節(jié)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)實(shí)務(wù)（一）房地產(chǎn)財(cái)稅指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（二）房地產(chǎn)金融指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（三）房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（四）房地產(chǎn)人力資源統(tǒng)計(jì)（一）房地產(chǎn)財(cái)稅指標(biāo)統(tǒng)計(jì)

統(tǒng)計(jì)內(nèi)容房地產(chǎn)與財(cái)政收入、支出、管理三方面。（二）房地產(chǎn)金融指標(biāo)統(tǒng)計(jì)

統(tǒng)計(jì)內(nèi)容全社會(huì)固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信貸資金統(tǒng)計(jì)。****當(dāng)前我國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)范圍：指所有企事業(yè)、行政單位和城鄉(xiāng)居民建造、更新改造和購置固定資產(chǎn)（包括設(shè)備、各類建筑物、構(gòu)筑物）的活動(dòng)。****固定資產(chǎn)投資的資金來源：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)統(tǒng)計(jì)

統(tǒng)計(jì)內(nèi)容房地產(chǎn)銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，均價(jià)統(tǒng)計(jì)，價(jià)格彈性統(tǒng)計(jì)，價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)。****商品房銷售價(jià)格的組成****商品房必須明碼標(biāo)價(jià)（標(biāo)出其位置、戶型、面積、價(jià)格、土地使用年限、代收費(fèi)、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）****商品房銷售價(jià)格的審定（經(jīng)適房、其他商品房）

日常生活和工作中有許多決策問題。決策是指在面臨多種方案時(shí)需要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)選擇某一種方案。第五節(jié)層次分析法問題1：選擇買最佳的筆記本電腦

買筆記本電腦，你會(huì)考慮哪些因素呢。問題2：選擇最佳施工方案在一個(gè)實(shí)際的工程項(xiàng)目中如何對幾個(gè)已知的工程施工方案進(jìn)行比選？問題的提出購買筆記本電腦質(zhì)量價(jià)格實(shí)用性顏色外形施工方案材料人工設(shè)備工期技術(shù)管理地質(zhì)問題1：買電腦問題2：選擇施工方案5.1為什么要進(jìn)行項(xiàng)目決策評估項(xiàng)目決策的科學(xué)化管理提高項(xiàng)目效益的重要手段項(xiàng)目決策的重要基礎(chǔ)與依據(jù)5.2為什么選擇MCDM選擇MCDM傳統(tǒng)的單指標(biāo)分析法有局限性決策者面對更多的選擇項(xiàng)目方案之間的排他性項(xiàng)目的不確定性因素和不可測因素5.2.1MCDM分析方法現(xiàn)實(shí)世界里，事物大多具有多重屬性，且同時(shí)受各屬性影響，因此，在評估項(xiàng)目時(shí)，有必要對相關(guān)屬性進(jìn)行整體考慮與綜合性評估。決策理論（DecisionTheory）發(fā)展的最新趨勢為，決策應(yīng)以多重目標(biāo)函數(shù)，取代以往僅有的單一準(zhǔn)則或目標(biāo)函數(shù)。這種數(shù)量評估方法被稱為多準(zhǔn)則決策分析法（MulticriteriaDecisionMakingMethod）.5.2.1MCDM分析方法

AHPAnalyticHierachyProcess層次分析法ANPAnalyticNetworkProcess 網(wǎng)絡(luò)分析法MCDM5.2.2MCDM的數(shù)學(xué)原理目標(biāo)公式={f1,f2,f3,….,fp}決策變量={x1,x2,x3,….,xn}約束條件={gj(x)≤bj,j=1,2,3,….,m}所以MCDM評估問題在數(shù)學(xué)上可以基本定義為：

f=

{f1(x),f2(x),f3(x),….,fp(x)}gj(x)≤bj,j=1,2,3,….,m5.3層次分析法（AHP）具體步驟：明確問題遞階層次結(jié)構(gòu)的建立建立兩兩比較的判斷矩陣層次單排序?qū)哟尉C合排序在分析社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的以及科學(xué)管理等領(lǐng)域的問題時(shí)，首先要對問題有明確的認(rèn)識：弄清問題的范圍；了解問題所包含的因素；確定出因素之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系和隸屬關(guān)系。5.3.1明確問題根據(jù)對問題分析和了解，將問題所包含的因素，按照是否共有某些特征進(jìn)行歸納成組，并把它們之間的共同特性看成是系統(tǒng)中新的層次中的一些因素，而這些因素本身也按照共有特性組合起來，形成更高層次的因素，直到最終形成單一的最高層次因素。5.3.2遞階層次結(jié)構(gòu)的建立最高層是目標(biāo)層中間層是準(zhǔn)則層……..最低層是方案層或措施層層次結(jié)構(gòu)層次結(jié)構(gòu)圖示：第一層級（總目標(biāo)）第二層級（準(zhǔn)則I）第二層級（準(zhǔn)則II）第四層級（方案選擇）5.3.3建立兩兩比較的判斷矩陣構(gòu)造比較矩陣設(shè)某層有n個(gè)因素，要比較它們對上一層某一準(zhǔn)則（或目標(biāo)）的影響程度，確定在該層中相對于某一準(zhǔn)則所占的比重。（即把n個(gè)因素對上層某一目標(biāo)的影響程度排序）。上述比較是兩兩因素之間進(jìn)行的比較。用aij表示第i個(gè)因素相對于第j個(gè)因素的比較結(jié)果，則A則稱為成對比較矩陣。X1X2….XnX11a12….a1nX21….1Xn11-9標(biāo)度法１３５７９尺度含義第i個(gè)因素與第j個(gè)因素的影響相同第i個(gè)因素比第j個(gè)因素的影響稍強(qiáng)第i個(gè)因素比第j個(gè)因素的影響強(qiáng)第i個(gè)因素比第j個(gè)因素的影響明顯強(qiáng)第i個(gè)因素比第j個(gè)因素的影響絕對地強(qiáng)2,4,6,8表示第i個(gè)因素相對于第j個(gè)因素的影響介于上述兩個(gè)相鄰等級之間。在層次分析法中，為了使判斷定量化，關(guān)鍵在于設(shè)法使任意兩個(gè)方案對于某一準(zhǔn)則的相對優(yōu)越程度得到定量描述。一般對單一準(zhǔn)則來說，兩個(gè)方案進(jìn)行比較總能判斷出優(yōu)劣，層次分析法采用1-9標(biāo)度方法，對不同情況的評比給出數(shù)量標(biāo)度。B

p1p2……pnp1b11b12……b1np2b21b22……b2n………………………………pnbn1bn2……bnn判斷矩陣判斷矩陣B具有如下特征：

bii=1bji=1/bijbij=bik/bjk(i,j,k=1,2,….n)

判斷矩陣中的bij是根據(jù)資料數(shù)據(jù)、專家的意見和系統(tǒng)分析人員的經(jīng)驗(yàn)經(jīng)過反復(fù)研究后確定。應(yīng)用層次分析法保持判斷思維的一致性是非常重要的，只要矩陣中的bij滿足上述三條關(guān)系式時(shí)，就說明判斷矩陣具有完全的一致性。判斷矩陣一致性指標(biāo)C.I.(ConsistencyIndex)C.I.=max-nn-1

一致性指標(biāo)C.I.的值越大，表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大，C.I.的值越小，表明判斷矩陣越接近于完全一致性。一般判斷矩陣的階數(shù)n越大，人為造成的偏離完全一致性指標(biāo)C.I.的值便越大；n越小，人為造成的偏離完全一致性指標(biāo)C.I.的值便越小。n12345678RI000.580.901.121.241.321.41n9101112131415RI1.461.491.521.541.561.581.59

對于多階判斷矩陣，引入平均隨機(jī)一致性指標(biāo)R.I.(RandomIndex),下表給出了1-15階正互反矩陣計(jì)算1000次得到的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)。

當(dāng)n<3時(shí)，判斷矩陣永遠(yuǎn)具有完全一致性。判斷矩陣一致性指標(biāo)C.I.與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)R.I.之比稱為隨機(jī)一致性比率C.R.(ConsistencyRatio)C.R.=C.IR.I.

當(dāng)C.R.<0.1時(shí)，便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)C.R.≥0.1時(shí)，就需要調(diào)整和修正判斷矩陣，使其滿足C.R.<0.1，從而具有滿意的一致性。5.3.4層次單排序?qū)哟螁闻判蚓褪前驯緦铀懈髟貙ι弦粚觼碚f，排出評比順序，這就要計(jì)算判斷矩陣的最大特征向量，最常用的方法是和積法。和積法具體計(jì)算步驟：bij=bij1nbij(i,j=1,2,….n)①將判斷矩陣的每一列元素作歸一化處理，其元素的一般項(xiàng)為：②將每一列經(jīng)歸一化處理后的判斷矩陣按行相加為：Wi=1nbij(i=1,2,….n)③對向量W=（W1，W2……Wn)歸一化處理:Wi=(i=1,2,….n)Wi1nWjW=（W1，

W2……

Wn)即為所求的特征向量的近似解。利用層次單排序的計(jì)算結(jié)果，進(jìn)一步綜合出對更上一層次的優(yōu)劣順序，就是層次總排序的任務(wù)。max=1n(BW)inWi層次分析法實(shí)例某單位擬從三個(gè)施工方案中選擇一個(gè)，方案的優(yōu)劣（由施工單位提出），用六個(gè)屬性來衡量：材料、人工、設(shè)備、工期、技術(shù)、管理，分別用p1、

p2、

p3、

p4、

p5、

p6來表示。判斷矩陣如下B。B

p1p2p3p4p5p6p1111411/2p2112411/2p311/21531/2p41/41/41/511/31/3p5111/3311p6222311判斷矩陣專家給三個(gè)方案甲、乙、丙對每個(gè)目標(biāo)的層性打分。B1甲乙丙甲11/41/2乙413丙21/31材料p1B2甲乙丙甲11/41/5乙411/2丙521人工p2專家給三個(gè)方案甲、乙、丙對每個(gè)目標(biāo)的層性打分。B3甲乙丙甲131/5乙1/311丙511設(shè)備p3專家給三個(gè)方案甲、乙、丙對每個(gè)目標(biāo)的層性打分。B4甲乙丙甲11/35乙317丙1/51/71工期p4專家給三個(gè)方案甲、乙、丙對每個(gè)目標(biāo)的層性打分。B5甲乙丙甲117乙117丙1/71/71技術(shù)p5專家給三個(gè)方案甲、乙、丙對每個(gè)目標(biāo)的層性打分。B6甲乙丙甲179乙1/715丙1/91/51管理p6專家給三個(gè)方案甲、乙、丙對每個(gè)目標(biāo)的層性打分。選擇最合適的施工方案材料人工設(shè)備工期技術(shù)管理甲乙丙w1w2w3w4w5w6目標(biāo)層方案層準(zhǔn)則層畫出層次分析圖B

p1p2p3p4p5p6p1111411/2p2112411/2p311/21531/2p41/41/41/511/31/3p5111/3311p6222311判斷矩陣求出目標(biāo)層的權(quán)數(shù)估計(jì)用和積法計(jì)算其最大特征向量和積法具體計(jì)算步驟：將判斷矩陣的每一列元素作歸一化處理，其元素的一般項(xiàng)為：bij=bij1nbij(i,j=1,2,….n)B

p1p2p3p4p5p6p1111411/2p2112411/2p311/21531/2p41/41/41/511/31/3p5111/3311p6222311

6.255.756.53207.333.83B

p1p2p3p4p5p6p10.160.170.150.200.140.13p20.160.170.300.200.140.13p30.160.090.150.250.420.13p40.040.040.030.050.050.09p50.160.170.050.150.140.26p60.320.340.300.150.140.26

6.255.756.53207.333.83將每一列經(jīng)歸一化處理后的判斷矩陣按行相加為：Wi=1nbij(i=1,2,….n)B

p1p2p3p4p5p6p10.160.170.150.200.140.13p20.160.170.300.200.140.13p30.160.090.150.250.420.13p40.040.040.030.050.050.09p50.160.170.050.150.140.26p60.320.340.300.150.140.260.951.101.200.300.931.51

B

p1p2p3p4p5p6p10.160.170.150.200.140.13p20.160.170.300.200.140.13p30.160.090.150.250.420.13p40.040.040.030.050.050.09p50.160.170.050.150.140.26p60.320.340.300.150.140.260.951.101.200.300.931.51

對向量W=（W1，

W2……

Wn)t歸一化處理:Wi=(i=1,2,….n)Wi1nWjW=（W1，

W2……

Wn)t即為所求的特征向量的近似解。B

p1p2p3p4p5p6p10.160.170.150.200.140.13p20.160.170.300.200.140.13p30.160.090.150.250.420.13p40.040.040.030.050.050.09p50.160.170.050.150.140.26p60.320.340.300.150.140.260.951.101.200.300.931.515.99

B

p1p2p3p4p5p6p10.160.170.150.200.140.13p20.160.170.300.200.140.13p30.160.090.150.250.420.13p40.040.040.030.050.050.09p50.160.170.050.150.140.26p60.320.340.300.150.140.260.160.180.200.050.160.25W①用和積法計(jì)算其最大特征向量為：W=（W1，

W2……

Wn)t=（0.16,0.18,0.20,0.05,0.16,0.25)t即為所求的特征向量的近似解。②計(jì)算判斷矩陣最大特征根maxmax=1n(BW)inWi(BW)=111411/2112411/211/21531/21/41/41/511/31/3111/33112223110.160.180.200.050.160.25=1.0251.2251.3050.3091.0661.64max=1n(BW)inWi=1.0256*0.160.3096*0.051.0666*0.161.2256*0.181.3056*0.201.6406*0.25+++++max=1n(BW)inWi=1.0680.8