某公寓市調(diào)內(nèi)容概述課件

【金地天府城】公寓市調(diào)內(nèi)容世界樹(shù)地產(chǎn)-金地天府城項(xiàng)目2017年3月【金地天府城】公寓市調(diào)內(nèi)容世界樹(shù)地產(chǎn)-金地天府城項(xiàng)目公寓概況1.公寓概況1.天府新區(qū)、城市雙核主軸核心、地鐵物業(yè)本案緊鄰天府大道南段，北是城南，向西、南接南湖、極地海洋世界、麓山高端居住板塊，東臨新川創(chuàng)新科技園區(qū)，占據(jù)天府新區(qū)南延線(xiàn)核心位置。國(guó)際城南天府新區(qū)核心區(qū)域，海洋公園北側(cè)天府大道東側(cè)、地鐵1號(hào)線(xiàn)接駁、緊鄰城南城市區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項(xiàng)目區(qū)位天府新區(qū)、城市雙核主軸核心、地鐵物業(yè)本案緊鄰天府大道南段，國(guó)商業(yè)生活配套：項(xiàng)目自身70萬(wàn)方商業(yè)配套，輻射周邊30萬(wàn)人口；家樂(lè)福、伊藤洋華堂、歐尚、凱丹、宜家家居、卡迪儂、蘇寧廣場(chǎng)….文化教育配套：金蘋(píng)果幼兒園、華陽(yáng)幼兒園、成都實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、成都美視國(guó)際學(xué)校、光亞學(xué)校、成都七中、華陽(yáng)高中、華陽(yáng)一中、西寺小學(xué)….醫(yī)療健康配套：成都市第一人民醫(yī)院、石油總醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、德國(guó)巴伐利亞綜合和國(guó)際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院、瑞麗醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院….生態(tài)環(huán)境配套：城市級(jí)綠肺6000畝南湖公園；城市觀(guān)光項(xiàng)目海昌極地海洋公園；麓山板塊高爾夫俱樂(lè)部等高端休閑娛樂(lè)….天府城精彩生活手冊(cè)坐擁城南之心，尊享百億城市配套商業(yè)生活配套：項(xiàng)目自身70萬(wàn)方商業(yè)配套，輻射周邊30萬(wàn)人口；項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（商業(yè)地塊業(yè)態(tài)以最終規(guī)劃為準(zhǔn)）住宅建設(shè)用地：137畝商業(yè)建設(shè)用地：138畝項(xiàng)目規(guī)劃理念：由于基地呈規(guī)劃的近似梯形，且本項(xiàng)目建筑形態(tài)囊括了住宅、寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、公寓等多種功能空間，總圖布局呈現(xiàn)“一路兩翼，功能復(fù)合，雙核兼多元化”的格局。項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：公寓整體指標(biāo)1、2棟體量114964㎡（單棟5.7萬(wàn)㎡）1、2棟戶(hù)數(shù)1792戶(hù)（單棟896戶(hù)）樓棟高32F層高3M梯戶(hù)比6T29面積區(qū)間44-84㎡備注水電氣三通公寓基礎(chǔ)指標(biāo)公寓整體指標(biāo)1、2棟體量114964㎡（單棟5.7萬(wàn)㎡）1、公寓戶(hù)型配比公寓戶(hù)型配比公寓商鋪一層位置一覽大堂及物管用房大堂及物管用房123123公寓1F商鋪面積一覽樓棟編號(hào)面積（㎡）1#1123.62294.27360.422#168.73294.273133.45合計(jì)574.76公寓底商公寓商鋪一層位置一覽大堂及物管用房大堂及物管用房123123戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒某公寓市調(diào)內(nèi)容概述戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒特色亮點(diǎn)：1、超大中庭4500㎡中庭園林公寓價(jià)值亮點(diǎn)：區(qū)別于普通公寓產(chǎn)品，具有超大4500㎡中庭園林景觀(guān)區(qū)，媲美城市華宅。特色亮點(diǎn)：1、超大中庭4500㎡中庭園林公寓價(jià)值亮點(diǎn)：特色亮點(diǎn)：2、五星級(jí)公裝——300㎡精裝入戶(hù)大堂，6米挑高特色亮點(diǎn)：2、五星級(jí)公裝——300㎡精裝入戶(hù)大堂，6米挑高總造價(jià)約：1000萬(wàn)元，石材、木地板、地磚打造特色亮點(diǎn)：3、1200㎡陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所恒溫泳池/500㎡特色亮點(diǎn)：3、1200㎡陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所恒溫泳池/500㎡特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——500㎡恒溫泳池特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——500㎡恒溫泳池特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所—健身所特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所—健身所特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——瑜伽室特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——瑜伽室市場(chǎng)情況2.市場(chǎng)情況2.年份銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)新增套數(shù)新增面積(㎡)存量套數(shù)存量面積(㎡)抵查非套數(shù)抵查非面積(㎡)不含抵押去清周期（月）含抵押去清周期（月）

2010年

15766816888180148589401485775331818059293711.112.4

2011年

18251933334281531493888236671260623289714618616.218.1

2012年

220981090354341681800325346451899509398921727120.923.3

2013年

255861341919413942067913470662437860737640491421.825.4

2014年

19697952309265631274964513772612665993155276432.939.9

2015年

208229906563436116293065842928992011639690377635.146.1

2016年

32917151892826322128575948190250614820040106366019.828.2表：2010-2016公寓供銷(xiāo)存走勢(shì)【全市】至16年開(kāi)始，公寓市場(chǎng)回升明顯，但存量壓力較大16年公寓銷(xiāo)量達(dá)到近年最高，截止16年12月31日存量350萬(wàn)㎡（含抵押）、去庫(kù)存周期28個(gè)月。年份銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)新增套數(shù)新增面積(㎡)存量套數(shù)存量【全市】住宅限購(gòu)對(duì)公寓量?jī)r(jià)帶來(lái)利好，公寓售價(jià)穩(wěn)步?jīng)_上7000元/㎡【全市】住宅限購(gòu)對(duì)公寓量?jī)r(jià)帶來(lái)利好，公寓售價(jià)穩(wěn)步?jīng)_上7000圖：截止2017.2成都公寓存量分布圖：城南四大板塊存量占比1.高新區(qū)及天府新區(qū)存量占比21%屬于主要存量壓力區(qū)；2.城南核心的四大板塊中，前端市場(chǎng)大源（元華-站華）占比超過(guò)56%，在售市場(chǎng)貨源充足，屬于公寓市場(chǎng)熱點(diǎn)地區(qū)【全市】高新公寓存量全城第一，本案前端大源市場(chǎng)貨源充足，而本案當(dāng)前處于非熱點(diǎn)公寓片區(qū)圖：截止2017.2成都公寓存量分布圖：城南四大板塊存量占比【城南】受限購(gòu)及住宅市場(chǎng)上揚(yáng)，公寓供需均表現(xiàn)活躍：11月限購(gòu)令頒布當(dāng)月銷(xiāo)量達(dá)到5.16萬(wàn)㎡，成交環(huán)比10月上漲31.6%，二次限購(gòu)令后量?jī)r(jià)齊升；進(jìn)入2017年成交小幅回落，但供應(yīng)居高不下，1月供應(yīng)環(huán)比大漲67%，最新成交均價(jià)達(dá)9043元/㎡?！境悄稀渴芟拶?gòu)及住宅市場(chǎng)上揚(yáng)，公寓供需均表現(xiàn)活躍：11月限購(gòu)本案所處板塊主力走量總價(jià)30萬(wàn)以?xún)?nèi)，大源40-50萬(wàn)，站南總價(jià)50-60萬(wàn)；南延線(xiàn)高新段60-70萬(wàn)表：2016.10-2017.2城南各板塊公寓走量總價(jià)段分布板塊

30萬(wàn)以下

30-40萬(wàn)

40-50萬(wàn)

50-60萬(wàn)

60-70萬(wàn)

70-80萬(wàn)

80-100萬(wàn)

100萬(wàn)以上合計(jì)站南2%8%10%60%10%10%2%0%100%元華-站華（大源）16%22%25%18%2%6%8%3%100%南沿線(xiàn)華陽(yáng)段（本案區(qū)域）39%26%20%10%4%1%0%0%100%南沿線(xiàn)高新段1%5%21%21%36%9%6%1%100%【城南總價(jià)分布】各板塊主力走量?jī)r(jià)格梯度存在明顯差異，本案所處板塊主力走量30萬(wàn)以?xún)?nèi)，而本項(xiàng)目總價(jià)達(dá)到50萬(wàn)臨界點(diǎn)本案所處板塊主力走量總價(jià)30萬(wàn)以?xún)?nèi)，大源40-50萬(wàn)，站南總30-40㎡為絕對(duì)主力，其次為40-50㎡表：2016.10-2017.2城南各板塊公寓走量面積段分布區(qū)域

30㎡以下

30-40

40-50

50-60

60-70

70-80

80㎡以上

站南0%59%15%8%17%1%0%元華-站華0%30%24%18%14%8%6%南沿線(xiàn)華陽(yáng)段1%45%25%6%19%2%3%南沿線(xiàn)高新段2%2%33%26%31%6%1%【城南面積分布】30-50㎡為公寓走量絕對(duì)主力，公寓面積超過(guò)70㎡走量較難30-40㎡為絕對(duì)主力，其次為40-50㎡表：2016.10面積段銷(xiāo)售套數(shù)備案成交均價(jià)(元/㎡)結(jié)構(gòu)占比

30以下

881901%

30-40

446826845%

40-50

249862425%

50-60

6384016%

60-70

191860519%

70-80

1775932%

80以上

2875553%合計(jì)1002-100%表：2016.10-2017.2本案所處區(qū)域公寓量?jī)r(jià)情況；套數(shù)認(rèn)購(gòu)口徑，成交價(jià)格備案口徑1.主力走量面積為30-50㎡，占比70%；2.超過(guò)70㎡產(chǎn)品溢價(jià)能力大幅下降，與主力走量產(chǎn)品價(jià)差1000元/㎡；【南延線(xiàn)華陽(yáng)段】30-50㎡為公寓走量絕對(duì)主力，面積超過(guò)70㎡走量較難面積段銷(xiāo)售套數(shù)備案成交均價(jià)(元/㎡)結(jié)構(gòu)占比

30以下

88【城南競(jìng)爭(zhēng)格局】本區(qū)域在售項(xiàng)目少，主要與前端大源板塊競(jìng)爭(zhēng)vvvvvvvvvvv譽(yù)峰M5IMC國(guó)際廣場(chǎng)新景鼎南川宇航天城上城一品CG歡樂(lè)頌成都國(guó)際科技節(jié)能大廈v嘉年華保利錦江里藍(lán)潤(rùn)ISC天府北京街vv仁美大源印象錦城南府主要競(jìng)爭(zhēng)版塊次要競(jìng)爭(zhēng)版塊本案站南板塊：板塊屬性：高價(jià)值認(rèn)知的品質(zhì)改善區(qū)，居住氛圍和生活配套已發(fā)展成熟。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目極少，現(xiàn)僅譽(yù)峰M5主在售，為尾盤(pán)版塊。大源版塊：版塊屬性：商務(wù)核心區(qū)，居住氛圍和生活配套均趨于成熟為發(fā)展旺盛期，是現(xiàn)階段主力供應(yīng)區(qū)。中和及華陽(yáng)版塊：版塊屬性：發(fā)展中板塊，配套未完善，地鐵及及城市副中心外延滲透帶來(lái)區(qū)域價(jià)值升值，配套逐步完善中。南延線(xiàn)高新段：版塊屬性：發(fā)展中版塊，配套未完善，地鐵外延及前段發(fā)展逐步后移帶來(lái)區(qū)域價(jià)值。麓山版塊:版塊屬性：高端生態(tài)居住區(qū)，公寓供應(yīng)稀少，隨著往南發(fā)展的規(guī)劃，未來(lái)配套會(huì)逐漸成熟。站南1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)/㎡非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)中和0.8萬(wàn)-0.9萬(wàn)元/㎡次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)大源0.9萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/㎡核心競(jìng)爭(zhēng)板塊南延線(xiàn)高新段華陽(yáng)0.7萬(wàn)-0.85萬(wàn)/㎡次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)v麓湖生態(tài)城麓山非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)前端主要競(jìng)爭(zhēng)版塊價(jià)格集中在9000-11000元/㎡?！境悄细?jìng)爭(zhēng)格局】本區(qū)域在售項(xiàng)目少，主要與前端大源板塊競(jìng)爭(zhēng)vv【城南典型項(xiàng)目】產(chǎn)品案名總套數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售模式梯戶(hù)比精裝標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)水電氣均價(jià)（元/㎡）月均去化（套）保利錦江里184843-67㎡純銷(xiāo)售4T141500元／㎡2.549㎡及以上通氣（民用）1109170錦城南府貓先生133641-78㎡純銷(xiāo)售7T282000元/㎡3水電氣三通1200092藍(lán)潤(rùn)/30-50㎡純銷(xiāo)售4T19/4T21清水2.5部分通氣1100026嘉年華青年城382830-61㎡純銷(xiāo)售2T14/2T25清水2.8通水電9000100歡樂(lè)頌122630-100㎡純銷(xiāo)售6T22/6T21清水4.5通氣9500-1050037仁美大源印象76444-60㎡純銷(xiāo)售3T11、5T25清水3.5水電氣三通950041一品76943-105㎡純銷(xiāo)售3T14清水2.8水電氣三通980034北京街129548-68㎡純銷(xiāo)售3T11、4T13清水2.1水電氣三通900030版塊公寓產(chǎn)品面積集中在30-60㎡左右，大部分定位為投資兼自住產(chǎn)品，銷(xiāo)售均價(jià)在分為兩個(gè)梯度，第一梯隊(duì)在10000-11000元/㎡，第二梯隊(duì)7000-9000元/㎡，月均走量主要集中在30-50套/月之間。城南各板塊大部分項(xiàng)目為自行直接銷(xiāo)售，無(wú)帶租約銷(xiāo)售、返租?！境悄系湫晚?xiàng)目】產(chǎn)品案名總套數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售模式梯戶(hù)比精裝標(biāo)準(zhǔn)給我一分信任還你十分滿(mǎn)意世界樹(shù)房產(chǎn)感謝THANKYOU給我一分信任還你十分滿(mǎn)意感謝THANKYOU即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒(méi)有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問(wèn)題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。浪費(fèi)時(shí)間。12月-2212月-22蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹(shù)一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言12:3312:3312:33:3712月-22前方充滿(mǎn)著未知，但我必須得走。無(wú)法評(píng)估，就無(wú)法管理。12月-2212月-2212月-2212月-2212:3312:33授權(quán)就像放風(fēng)箏，部屬能力弱線(xiàn)就要收一收，部屬能力強(qiáng)了就要放一放。軍隊(duì)無(wú)放任，學(xué)校無(wú)放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國(guó)忠，莫此之尤。26-12月-2226-12月-22積極的人在每一次憂(yōu)患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂(yōu)患。不是沒(méi)辦法，而是沒(méi)有用心想辦法。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。12月-2212月-2212月-22用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長(zhǎng)處。觀(guān)察才行。你的臉是為了呈現(xiàn)上帝賜給人類(lèi)最貴重的禮物做人低三分，做事高三分。12:33:3712:33:3712:3312月-22決不能在沒(méi)有選擇的情況下，作出重大決策。經(jīng)營(yíng)企業(yè)，是許多環(huán)節(jié)的共同運(yùn)作，差一個(gè)念頭，就決定整個(gè)失敗當(dāng)你在事業(yè)上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念頭時(shí)，你應(yīng)該加以注意，這是最危險(xiǎn)的時(shí)候!12月-2212月-2212:3312:33:37世界上沒(méi)有夕陽(yáng)企業(yè),只有落后和不思進(jìn)取的企業(yè)。光靠?jī)r(jià)格便宜的產(chǎn)品能夠長(zhǎng)久地存活下來(lái)。沒(méi)有組織就沒(méi)有管理，而沒(méi)有管理也就沒(méi)有組織。管理部門(mén)是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。管理就是做好無(wú)數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。26-12月-2226-12月-2212月-22將良品率預(yù)定為85%，那么便表示容許15%的錯(cuò)誤存在。顧客是重要的創(chuàng)新來(lái)源。人生的選擇決定一切。成功的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。卓有成效的管理者善于用人之長(zhǎng)。2022年12月26日26十二月2022做生意，要隨著形勢(shì)的變化而變化。做小生意，在于勤;做大生意，要看政治觀(guān)局勢(shì)。魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。十二月2212月-2212:33大多數(shù)的錯(cuò)誤是企業(yè)在狀況好的時(shí)候犯下的，而不是在經(jīng)營(yíng)不善的時(shí)候。沒(méi)有什么比忙忙碌碌更容易，沒(méi)有什么比事半功倍更困難。成功的方法千萬(wàn)條,多總結(jié)別人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的路行走,不要太在意聽(tīng)取名人大家的創(chuàng)業(yè)格言。協(xié)調(diào)以及控制。12月-222022/12/2612:3312:33:37下午企業(yè)做大后CEO說(shuō)話(huà)要越來(lái)越細(xì)。小企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。2022/12/2612:33:37企業(yè)的成功靠團(tuán)隊(duì)，而不是靠個(gè)人。只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實(shí)地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。12月-222022/12/2612:33:37正確的決策來(lái)自眾人的智慧。周到的服務(wù)，那簡(jiǎn)直是難以想象的。12:332022/12/2612:33:37謝謝各位！即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒(méi)有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑【金地天府城】公寓市調(diào)內(nèi)容世界樹(shù)地產(chǎn)-金地天府城項(xiàng)目2017年3月【金地天府城】公寓市調(diào)內(nèi)容世界樹(shù)地產(chǎn)-金地天府城項(xiàng)目公寓概況1.公寓概況1.天府新區(qū)、城市雙核主軸核心、地鐵物業(yè)本案緊鄰天府大道南段，北是城南，向西、南接南湖、極地海洋世界、麓山高端居住板塊，東臨新川創(chuàng)新科技園區(qū)，占據(jù)天府新區(qū)南延線(xiàn)核心位置。國(guó)際城南天府新區(qū)核心區(qū)域，海洋公園北側(cè)天府大道東側(cè)、地鐵1號(hào)線(xiàn)接駁、緊鄰城南城市區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項(xiàng)目區(qū)位天府新區(qū)、城市雙核主軸核心、地鐵物業(yè)本案緊鄰天府大道南段，國(guó)商業(yè)生活配套：項(xiàng)目自身70萬(wàn)方商業(yè)配套，輻射周邊30萬(wàn)人口；家樂(lè)福、伊藤洋華堂、歐尚、凱丹、宜家家居、卡迪儂、蘇寧廣場(chǎng)….文化教育配套：金蘋(píng)果幼兒園、華陽(yáng)幼兒園、成都實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、成都美視國(guó)際學(xué)校、光亞學(xué)校、成都七中、華陽(yáng)高中、華陽(yáng)一中、西寺小學(xué)….醫(yī)療健康配套：成都市第一人民醫(yī)院、石油總醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、德國(guó)巴伐利亞綜合和國(guó)際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院、瑞麗醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院….生態(tài)環(huán)境配套：城市級(jí)綠肺6000畝南湖公園；城市觀(guān)光項(xiàng)目海昌極地海洋公園；麓山板塊高爾夫俱樂(lè)部等高端休閑娛樂(lè)….天府城精彩生活手冊(cè)坐擁城南之心，尊享百億城市配套商業(yè)生活配套：項(xiàng)目自身70萬(wàn)方商業(yè)配套，輻射周邊30萬(wàn)人口；項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（商業(yè)地塊業(yè)態(tài)以最終規(guī)劃為準(zhǔn)）住宅建設(shè)用地：137畝商業(yè)建設(shè)用地：138畝項(xiàng)目規(guī)劃理念：由于基地呈規(guī)劃的近似梯形，且本項(xiàng)目建筑形態(tài)囊括了住宅、寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、公寓等多種功能空間，總圖布局呈現(xiàn)“一路兩翼，功能復(fù)合，雙核兼多元化”的格局。項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：公寓整體指標(biāo)1、2棟體量114964㎡（單棟5.7萬(wàn)㎡）1、2棟戶(hù)數(shù)1792戶(hù)（單棟896戶(hù)）樓棟高32F層高3M梯戶(hù)比6T29面積區(qū)間44-84㎡備注水電氣三通公寓基礎(chǔ)指標(biāo)公寓整體指標(biāo)1、2棟體量114964㎡（單棟5.7萬(wàn)㎡）1、公寓戶(hù)型配比公寓戶(hù)型配比公寓商鋪一層位置一覽大堂及物管用房大堂及物管用房123123公寓1F商鋪面積一覽樓棟編號(hào)面積（㎡）1#1123.62294.27360.422#168.73294.273133.45合計(jì)574.76公寓底商公寓商鋪一層位置一覽大堂及物管用房大堂及物管用房123123戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒某公寓市調(diào)內(nèi)容概述戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒戶(hù)型品鑒特色亮點(diǎn)：1、超大中庭4500㎡中庭園林公寓價(jià)值亮點(diǎn)：區(qū)別于普通公寓產(chǎn)品，具有超大4500㎡中庭園林景觀(guān)區(qū)，媲美城市華宅。特色亮點(diǎn)：1、超大中庭4500㎡中庭園林公寓價(jià)值亮點(diǎn)：特色亮點(diǎn)：2、五星級(jí)公裝——300㎡精裝入戶(hù)大堂，6米挑高特色亮點(diǎn)：2、五星級(jí)公裝——300㎡精裝入戶(hù)大堂，6米挑高總造價(jià)約：1000萬(wàn)元，石材、木地板、地磚打造特色亮點(diǎn)：3、1200㎡陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所恒溫泳池/500㎡特色亮點(diǎn)：3、1200㎡陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所恒溫泳池/500㎡特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——500㎡恒溫泳池特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——500㎡恒溫泳池特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所—健身所特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所—健身所特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——瑜伽室特色亮點(diǎn)：3、陽(yáng)光泳池運(yùn)動(dòng)會(huì)所——瑜伽室市場(chǎng)情況2.市場(chǎng)情況2.年份銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)新增套數(shù)新增面積(㎡)存量套數(shù)存量面積(㎡)抵查非套數(shù)抵查非面積(㎡)不含抵押去清周期（月）含抵押去清周期（月）

2010年

15766816888180148589401485775331818059293711.112.4

2011年

18251933334281531493888236671260623289714618616.218.1

2012年

220981090354341681800325346451899509398921727120.923.3

2013年

255861341919413942067913470662437860737640491421.825.4

2014年

19697952309265631274964513772612665993155276432.939.9

2015年

208229906563436116293065842928992011639690377635.146.1

2016年

32917151892826322128575948190250614820040106366019.828.2表：2010-2016公寓供銷(xiāo)存走勢(shì)【全市】至16年開(kāi)始，公寓市場(chǎng)回升明顯，但存量壓力較大16年公寓銷(xiāo)量達(dá)到近年最高，截止16年12月31日存量350萬(wàn)㎡（含抵押）、去庫(kù)存周期28個(gè)月。年份銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積(㎡)新增套數(shù)新增面積(㎡)存量套數(shù)存量【全市】住宅限購(gòu)對(duì)公寓量?jī)r(jià)帶來(lái)利好，公寓售價(jià)穩(wěn)步?jīng)_上7000元/㎡【全市】住宅限購(gòu)對(duì)公寓量?jī)r(jià)帶來(lái)利好，公寓售價(jià)穩(wěn)步?jīng)_上7000圖：截止2017.2成都公寓存量分布圖：城南四大板塊存量占比1.高新區(qū)及天府新區(qū)存量占比21%屬于主要存量壓力區(qū)；2.城南核心的四大板塊中，前端市場(chǎng)大源（元華-站華）占比超過(guò)56%，在售市場(chǎng)貨源充足，屬于公寓市場(chǎng)熱點(diǎn)地區(qū)【全市】高新公寓存量全城第一，本案前端大源市場(chǎng)貨源充足，而本案當(dāng)前處于非熱點(diǎn)公寓片區(qū)圖：截止2017.2成都公寓存量分布圖：城南四大板塊存量占比【城南】受限購(gòu)及住宅市場(chǎng)上揚(yáng)，公寓供需均表現(xiàn)活躍：11月限購(gòu)令頒布當(dāng)月銷(xiāo)量達(dá)到5.16萬(wàn)㎡，成交環(huán)比10月上漲31.6%，二次限購(gòu)令后量?jī)r(jià)齊升；進(jìn)入2017年成交小幅回落，但供應(yīng)居高不下，1月供應(yīng)環(huán)比大漲67%，最新成交均價(jià)達(dá)9043元/㎡?！境悄稀渴芟拶?gòu)及住宅市場(chǎng)上揚(yáng)，公寓供需均表現(xiàn)活躍：11月限購(gòu)本案所處板塊主力走量總價(jià)30萬(wàn)以?xún)?nèi)，大源40-50萬(wàn)，站南總價(jià)50-60萬(wàn)；南延線(xiàn)高新段60-70萬(wàn)表：2016.10-2017.2城南各板塊公寓走量總價(jià)段分布板塊

30萬(wàn)以下

30-40萬(wàn)

40-50萬(wàn)

50-60萬(wàn)

60-70萬(wàn)

70-80萬(wàn)

80-100萬(wàn)

100萬(wàn)以上合計(jì)站南2%8%10%60%10%10%2%0%100%元華-站華（大源）16%22%25%18%2%6%8%3%100%南沿線(xiàn)華陽(yáng)段（本案區(qū)域）39%26%20%10%4%1%0%0%100%南沿線(xiàn)高新段1%5%21%21%36%9%6%1%100%【城南總價(jià)分布】各板塊主力走量?jī)r(jià)格梯度存在明顯差異，本案所處板塊主力走量30萬(wàn)以?xún)?nèi)，而本項(xiàng)目總價(jià)達(dá)到50萬(wàn)臨界點(diǎn)本案所處板塊主力走量總價(jià)30萬(wàn)以?xún)?nèi)，大源40-50萬(wàn)，站南總30-40㎡為絕對(duì)主力，其次為40-50㎡表：2016.10-2017.2城南各板塊公寓走量面積段分布區(qū)域

30㎡以下

30-40

40-50

50-60

60-70

70-80

80㎡以上

站南0%59%15%8%17%1%0%元華-站華0%30%24%18%14%8%6%南沿線(xiàn)華陽(yáng)段1%45%25%6%19%2%3%南沿線(xiàn)高新段2%2%33%26%31%6%1%【城南面積分布】30-50㎡為公寓走量絕對(duì)主力，公寓面積超過(guò)70㎡走量較難30-40㎡為絕對(duì)主力，其次為40-50㎡表：2016.10面積段銷(xiāo)售套數(shù)備案成交均價(jià)(元/㎡)結(jié)構(gòu)占比

30以下

881901%

30-40

446826845%

40-50

249862425%

50-60

6384016%

60-70

191860519%

70-80

1775932%

80以上

2875553%合計(jì)1002-100%表：2016.10-2017.2本案所處區(qū)域公寓量?jī)r(jià)情況；套數(shù)認(rèn)購(gòu)口徑，成交價(jià)格備案口徑1.主力走量面積為30-50㎡，占比70%；2.超過(guò)70㎡產(chǎn)品溢價(jià)能力大幅下降，與主力走量產(chǎn)品價(jià)差1000元/㎡；【南延線(xiàn)華陽(yáng)段】30-50㎡為公寓走量絕對(duì)主力，面積超過(guò)70㎡走量較難面積段銷(xiāo)售套數(shù)備案成交均價(jià)(元/㎡)結(jié)構(gòu)占比

30以下

88【城南競(jìng)爭(zhēng)格局】本區(qū)域在售項(xiàng)目少，主要與前端大源板塊競(jìng)爭(zhēng)vvvvvvvvvvv譽(yù)峰M5IMC國(guó)際廣場(chǎng)新景鼎南川宇航天城上城一品CG歡樂(lè)頌成都國(guó)際科技節(jié)能大廈v嘉年華保利錦江里藍(lán)潤(rùn)ISC天府北京街vv仁美大源印象錦城南府主要競(jìng)爭(zhēng)版塊次要競(jìng)爭(zhēng)版塊本案站南板塊：板塊屬性：高價(jià)值認(rèn)知的品質(zhì)改善區(qū)，居住氛圍和生活配套已發(fā)展成熟。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目極少，現(xiàn)僅譽(yù)峰M5主在售，為尾盤(pán)版塊。大源版塊：版塊屬性：商務(wù)核心區(qū)，居住氛圍和生活配套均趨于成熟為發(fā)展旺盛期，是現(xiàn)階段主力供應(yīng)區(qū)。中和及華陽(yáng)版塊：版塊屬性：發(fā)展中板塊，配套未完善，地鐵及及城市副中心外延滲透帶來(lái)區(qū)域價(jià)值升值，配套逐步完善中。南延線(xiàn)高新段：版塊屬性：發(fā)展中版塊，配套未完善，地鐵外延及前段發(fā)展逐步后移帶來(lái)區(qū)域價(jià)值。麓山版塊:版塊屬性：高端生態(tài)居住區(qū)，公寓供應(yīng)稀少，隨著往南發(fā)展的規(guī)劃，未來(lái)配套會(huì)逐漸成熟。站南1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)/㎡非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)中和0.8萬(wàn)-0.9萬(wàn)元/㎡次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)大源0.9萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/㎡核心競(jìng)爭(zhēng)板塊南延線(xiàn)高新段華陽(yáng)0.7萬(wàn)-0.85萬(wàn)/㎡次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)v麓湖生態(tài)城麓山非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)前端主要競(jìng)爭(zhēng)版塊價(jià)格集中在9000-11000元/㎡?！境悄细?jìng)爭(zhēng)格局】本區(qū)域在售項(xiàng)目少，主要與前端大源板塊競(jìng)爭(zhēng)vv【城南典型項(xiàng)目】產(chǎn)品案名總套數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售模式梯戶(hù)比精裝標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)水電氣均價(jià)（元/㎡）月均去化（套）保利錦江里184843-67㎡純銷(xiāo)售4T141500元／㎡2.549㎡及以上通氣（民用）1109170錦城南府貓先生133641-78㎡純銷(xiāo)售7T282000元/㎡3水電氣三通1200092藍(lán)潤(rùn)/30-50㎡純銷(xiāo)售4T19/4T21清水2.5部分通氣1100026嘉年華青年城382830-61㎡純銷(xiāo)售2T14/2T25清水2.8通水電9000100歡樂(lè)頌122630-100㎡純銷(xiāo)售6T22/6T21清水4.5通氣9500-1050037仁美大源印象76444-60㎡純銷(xiāo)售3T11、5T25清水3.5水電氣三通950041一品76943-105㎡純銷(xiāo)售3T14清水2.8水電氣三通980034北京街129548-68㎡純銷(xiāo)售3T11、4T13清水2.1水電氣三通900030版塊公寓產(chǎn)品面積集中在30-60㎡左右，大部分定位為投資兼自住產(chǎn)品，銷(xiāo)售均價(jià)在分為兩個(gè)梯度，第一梯隊(duì)在10000-11000元/㎡，第二梯隊(duì)7000-9000元/㎡，月均走量主要集中在30-50套/月之間。城南各板塊大部分項(xiàng)目為自行直接銷(xiāo)售，無(wú)帶租約銷(xiāo)售、返租?！境悄系湫晚?xiàng)目】產(chǎn)品案名總套數(shù)面積區(qū)間銷(xiāo)售模式梯戶(hù)比精裝標(biāo)準(zhǔn)給我一分信任還你十分滿(mǎn)意世界樹(shù)房產(chǎn)感謝THANKYOU給我一分信任還你十分滿(mǎn)意感謝THANKYOU即使贈(zèng)品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒(méi)有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問(wèn)題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會(huì)造成損失。浪費(fèi)時(shí)間。12月-2212月-22蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國(guó)的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹(shù)一幟的達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言12:3312:3312:33:37