商業(yè)地產(chǎn)2008年深圳景田區(qū)寫字樓可行性分析報告

####大廈可行性分析報告2008年4月3日目錄第一部分深圳寫字樓整體市場環(huán)境分析一、2007年深圳寫字樓市場總體概況...........................................P3二、2007年深圳一手寫字樓情況............................................P4-P5三、2007年深圳二手寫字樓情況...........................................P6-P11四、2008年深圳寫字樓市場展望.........................................P12-P13第二部分景田片區(qū)寫字樓市場分析...........................P14一、區(qū)域描述......................................................P14-P17二、景田與各片區(qū)比較.............................................P18-P19三、同類型項目競爭分析.....................................................P20四、片區(qū)市場展望.........................................................P21第三部分：項目概況與經(jīng)濟(jì)測算一、基本參數(shù).............................................................P22二、價格定位..........................................................P23-P26三、經(jīng)濟(jì)測算.........................................................P27-P28第一部分深圳寫字樓整體市場環(huán)境分析一、2007年深圳寫字樓市場概況（一）買賣市場——上半年量價齊升、下半年有價無市2007年，深圳的寫字樓買賣市場可謂“冰火兩重天”，上半年供求兩旺，下半年觀望濃厚。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅七個月時間，深圳福田中心區(qū)寫字樓價格就由2007年1月的20132元/平方米上升為7月的32692元/平方米，增幅高達(dá)62.3%。上半年樓價飆升的原因主要在于流動資金過剩，和投資者的“看多”心理預(yù)期造成“追漲”的局面，投資需求主導(dǎo)樓市走向。從7月份開始，全國性以及地方性的一系列調(diào)控樓市的措施陸續(xù)出臺。隨著政策作用的發(fā)揮，8月份寫字樓市場開始進(jìn)入觀望期，成交量急劇下挫，投資性需求大幅減少，11和12月仍在低位運(yùn)行，市場回暖速度非常緩慢。（二）租賃市場——上半年價格飚升，下半年趨于平穩(wěn)2007年第一、二季度，深圳寫字樓租賃價格出現(xiàn)明顯的上升趨勢，第三、四季度，租賃價格出現(xiàn)明顯波動。寫字樓新增供應(yīng)減少以及租賃公司對高質(zhì)量寫字樓需求的增大，是導(dǎo)致深圳租金上漲較快的原因。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，租金由2007年1月的在89.4元/平方米·月徘徊上升為7月的110.2元/平方米·月，增幅超過兩成，隨后，從8月開始，福田中心區(qū)、中心西區(qū)、南山中心區(qū)租金都趨于穩(wěn)定，小幅度波動。另外，統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)物業(yè)的大量出現(xiàn)，也從一定程度上推動了寫字樓租金的提升。例如嘉里建設(shè)廣場、星河發(fā)展中心、榮超江勝大廈等物業(yè)，對外招租報價都是160元/平方米·月起，遠(yuǎn)高于市場同期水平。二、2007年深圳一手寫字樓情況2007年深圳一手寫字樓市場呈現(xiàn)出上半年火熱，下半年冰冷的態(tài)勢。以金運(yùn)世紀(jì)為例，8、9月每月成交在20套以上，10月后，政策影響慢慢顯現(xiàn)出來，成交量一路下滑。但是，受市場心理預(yù)期和銷售策略調(diào)整的影響，售價不降反升，在12月達(dá)到峰值。（一）2007年深圳一手寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)減少2007年深圳一手寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積為20.33萬平方米，創(chuàng)2002年以來批準(zhǔn)預(yù)售面積最低，較2006年減少41.14%。

分片區(qū)看，福田區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積下降明顯，較2006年下降6成；南山由于海岸城西座的入市，批準(zhǔn)預(yù)售面積增加4成；羅湖2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到1.5萬平方米，較2006年增加74.4%。2002-2007年深圳辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售對比表（二）2007年深圳市新入伙寫字樓2007年全年共計11個新項目入伙，入伙辦公樓面積625359.07平方米。

2007年深圳市新入伙寫字樓列表三、2007年深圳二手寫字樓情況（一）買賣市場2007年深圳二手寫字樓買賣市場也隨著房地產(chǎn)整體市場的變化而波動，但各區(qū)的表現(xiàn)各不相同。1、福田中心區(qū)2007年福田中心區(qū)二手寫字樓均價為28690元/平方米，其中1—7月份呈現(xiàn)出快速上漲態(tài)勢，進(jìn)入8月后，寫字樓市場跟隨著市場的整體調(diào)控也出現(xiàn)明顯波動。普通寫字樓與甲級寫字樓售價比例在0.9以上。2007年中心區(qū)二手寫字樓平均售價走勢2、福田中心西區(qū)2007年福田中心西區(qū)二手寫字樓均價為19431.8元/平米，相對于福田中心區(qū)而言，1—7月份上漲相對穩(wěn)定，進(jìn)入8月份后，跟隨房地產(chǎn)市場的整體調(diào)控加之片區(qū)新物業(yè)的發(fā)售，福田中心西區(qū)寫字樓價格進(jìn)入平穩(wěn)期，價格波動不大。普通寫字樓與甲級寫字樓售價比例在0.85左右。2007年中心西區(qū)二手寫字樓平均售價走勢

3、南山區(qū)2007年南山區(qū)二手寫字樓均價為21179.8元/平米，寫字樓市場因片區(qū)房地產(chǎn)的整體溢價，同時也受海岸城西座的影響，8月成為全年價格的峰值，比較1月漲幅為85%，在經(jīng)歷了8個月的瘋長之后，迅速的進(jìn)入下降通道，比較8月，12月跌幅達(dá)到16.5%。普通寫字樓與甲級寫字樓售價比例在0.8左右。2007年南山區(qū)二手寫字樓平均售價走勢

（二）租賃市場2007年二手寫字樓租賃市場由于片區(qū)不同而表現(xiàn)各異，前7個月的漲幅依然明顯。1、福田中心區(qū)隨著深圳總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的凸現(xiàn)，國際企業(yè)和國內(nèi)大中型企業(yè)紛紛在此設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，使得中心區(qū)寫字樓租金價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢，全年漲幅達(dá)21%。普通寫字樓與甲級寫字樓租金比例在0.92左右。2007年中心區(qū)二手寫字樓平均租金走勢2、福田中心西區(qū)福田中心西區(qū)由于泰然工業(yè)區(qū)和天安工業(yè)區(qū)的更新?lián)Q代，片區(qū)原有辦公業(yè)態(tài)也自動更換，加之片區(qū)的商務(wù)氣氛的持續(xù)增加，使得的寫字樓整體租金價格也呈上漲態(tài)勢，由于上半年片區(qū)寫字樓價值的高估，下半年價格趨于理智回歸的調(diào)整，全年漲幅超達(dá)18.4%。普通寫字樓與甲級寫字樓租金比例在0.85左右。2007年中心西區(qū)二手寫字樓平均租金走勢3、南山區(qū)2007年南山區(qū)整體房地產(chǎn)市場價值明顯被高估，1—7月每月以5%左右的漲幅飆升，進(jìn)入8月以后，隨著房地產(chǎn)市場，特別是南山市場的調(diào)整有小幅下降，但是由于南山中心區(qū)整體商務(wù)氛圍的形成和市場認(rèn)可度的增加，大量實力企業(yè)進(jìn)入南山，對南山寫字樓租金價格起到了良好的支撐。因此，全年寫字樓租金漲幅33.7%。普通寫字樓與甲級寫字樓租金比例在0.9左右。2007年南山區(qū)二手寫字樓平均租金走勢四、2008年深圳寫字樓市場展望2008年國家仍將高度重視房地產(chǎn)的發(fā)展，密切監(jiān)視房價的動向，希望將房價引導(dǎo)到理性水平，不希望也不允許房價再像2007年年中那樣瘋漲，必要時國家還會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。（一）買賣成交量將萎縮2008年，預(yù)計觀望期仍將持續(xù)3-4個月，買賣成交量仍將低位運(yùn)行，第二季度境外投資機(jī)構(gòu)或?qū)⑹苋嗣駧派殿A(yù)期影響，將陸續(xù)入市，買賣成交量也將有所上升，但不會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。（二）租金將明顯上揚(yáng)07年租金售價比超過1：300，租金的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于售價，在售價居高不下，而且放盤量沒有明顯增加的情況下，租金的提升成為必然。（三）租賃成交量穩(wěn)中有升近年來，深圳甲級寫字樓物業(yè)空置率呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。截至2007年第三季度，深圳市甲級寫字樓空置率僅為8.4%，地王商業(yè)中心、華潤大廈、諾德中心、國際商會中心等標(biāo)志性物業(yè)的空置率更在5%以下，預(yù)計2008年深圳寫字樓租賃成交量將穩(wěn)中有升。（四）受住宅市場影響，觀望現(xiàn)象仍然較多，且時間較長07年以來深圳多個區(qū)域市場寫字樓租金售價齊升，租售市場自06年第三季度以來持續(xù)增長，呈現(xiàn)出積極、健康的發(fā)展勢頭。但在去年國慶后，隨著國家宏觀調(diào)控政策的見效，住宅市場量價皆有下跌現(xiàn)象，而寫字樓市場的成交量也隨之下跌。眾多投資客在應(yīng)對變幻多端，短期內(nèi)難以預(yù)測的市場時，持幣觀望現(xiàn)象仍將維持較長的時間。（五）單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為市場的主流，一手買賣放量將持續(xù)減少深圳房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷幾年的迅速發(fā)展實力得到明顯加強(qiáng)，開發(fā)商已經(jīng)從初期依靠銷售物業(yè)迅速獲利轉(zhuǎn)向長期持有物業(yè)以獲得持續(xù)現(xiàn)金流；同時部分企業(yè)為尋求上市，須持有一定量的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，上述原因都促使開發(fā)商持有寫字樓物業(yè)。另一方面，對于大型跨國企業(yè)，由于其業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速，企業(yè)需要較為穩(wěn)定且可拓展的辦公空間，單一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)為這些企業(yè)提供了選擇，單一業(yè)權(quán)物業(yè)將逐漸成為市場的主流，符合國際寫字樓市場的發(fā)展趨勢，也符合深圳市場的需要。（六）金融、物流、高科技拉動寫字樓需求的不斷增長金融、物流、高科技作為深圳的支柱產(chǎn)業(yè)，為整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了絕大部分的能量。在上述三大產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、企業(yè)規(guī)模不斷壯大的同時，也將極大帶動相關(guān)企業(yè)不斷擴(kuò)大寫字樓的需求面積，成為寫字樓市場增長的持續(xù)動力。第二部分景田片區(qū)寫字樓市場分析一、區(qū)域描述：1、地理位置：景田片區(qū)是指深南大道以北，新洲路以西，北環(huán)路以南，香梅路以東的地域范圍，總用地面積273.59公頃，屬于福田中心區(qū)一級輻射區(qū)域。有福田次中心區(qū)的說法。2、片區(qū)概況：景田片區(qū)形成于1991年，位于福田中心區(qū)西北部，該區(qū)域用地內(nèi)東西走向有紅荔路和蓮花路兩條路穿過，南北走向有景田路縱穿。整個用地南北方向長約2.4公里，東西方向長約1.1公里。本片區(qū)作為中心區(qū)的擴(kuò)展和延伸，是以居住為主，兼有部分商業(yè)、辦公、金融等功能綜合的大型居住區(qū)。根據(jù)片區(qū)地理位置將本片區(qū)分為三部分，其中：“南區(qū)”是指本片區(qū)深南大道以北、紅荔路以南的部分；南區(qū)臨深南大道，交通便捷，較多標(biāo)志性的寫字樓建立，如報業(yè)大廈、人民大廈、中電信息大廈，故辦公氛圍較濃，同時其住宅相對中區(qū)及北區(qū)要多，如緹香名園、安柏麗晶、五洲星苑、合正名園等高品質(zhì)樓盤，近幾年發(fā)展較快，已形成高尚住宅區(qū)。

“中區(qū)”是指本片區(qū)紅荔路以北、蓮花路以南的部分；中區(qū)以奧林匹克大廈為中心點，同時與婦兒大廈、市政大廈、福田圖書館、魯班大廈、中國郵政香蜜分行、壹世界廣場形成了商業(yè)、行政辦公區(qū)。商業(yè)初具規(guī)模，東海酒家、溫馨家園裝飾廣場登陸婦兒大廈，令中區(qū)商業(yè)檔次有較高提升。另外TT國際公寓、凱旋國際、香荔大廈、景發(fā)大廈、萬托家園、玲瓏花苑、擎天華庭等構(gòu)成了中區(qū)的住宅區(qū)。中區(qū)，雖有少量農(nóng)民房，但無臟亂感，整個居住環(huán)境比較理想。

“北區(qū)”是指本片區(qū)蓮花路以北、北環(huán)路以南的部分。其臨蓮花路區(qū)域，標(biāo)志型住宅只有萬科金色家園和天健時尚新天地。景新花園、景龍大廈、景鵬大廈、景西大廈，均為微利房。靠北環(huán)路有尊皇豪府（幸福家園）、萬科城市家園、天健花園、馨庭苑、翔名苑等住宅物業(yè)。有部分寫字樓如：開元大廈、中審大廈、青海大廈。相對南區(qū)舊村改造較慢。如梅富村與布尾村，農(nóng)民房較多，亂建私房情況嚴(yán)重，尤其是梅富村背靠北環(huán)路，地理位置較偏，握手樓很多，環(huán)衛(wèi)差，形成“城中村”，對提升北區(qū)整體高尚住宅形象產(chǎn)生了極大影響。2、主要交通道路：城市快速路：北環(huán)路，為雙向八車道；城市主干路：深南大道（雙向八車道）、新洲路、紅荔西路、蓮花路，為雙向六車道；香梅路，為雙向四車道；城市次干路：景田路，為雙向四車道；3、片區(qū)公共配套設(shè)施現(xiàn)狀：教育配套：耀華實驗學(xué)校、景秀中學(xué)、紅蜻蜓幼兒園、天健幼兒園、景田幼兒園、城建景東幼兒園、景秀小學(xué)、景龍小學(xué)、景鵬小學(xué)、福景外國語學(xué)校；醫(yī)療配套：北大深圳中心醫(yī)院、景田醫(yī)院、中心醫(yī)院；商業(yè)配套：全家樂、歲寶百貨、民潤超市、華潤超市、景田市場、香梅綜合市場、工商銀行等各大商業(yè)銀行。公共配套：香蜜湖郵電局；交通配套：大巴:6、11、204、15、25、101、104、105、213、215、365等二十多條線路；4、片區(qū)功能定位：以居住為主，兼商業(yè)、辦公、金融等功能，配套設(shè)施齊全的綜合住宅區(qū)。5、小結(jié)：景田片區(qū)是中心區(qū)后花園，片區(qū)內(nèi)小型公園非常多，并且臨近蓮花山公園，居住環(huán)境優(yōu)良，是發(fā)展成熟的熱點生活片區(qū)。景田片區(qū)作為福田CBD的一級輻射區(qū)域，臨近政府辦公所在地，地理位置非常好，也是寫字樓和商業(yè)的發(fā)展較成熟的熱點片區(qū)。在購物方面，有多家大型超市、商場，如山姆會員店、歲寶百貨、沃爾瑪(亞洲)采購中心、萬家樂超市、民潤超市、華潤超市等，生活購物便利。在寫字樓方面，開源、青海、魯班及中電信息大廈等中檔次的寫字樓較多。本片區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，樓盤質(zhì)量總體較好。其中景田北區(qū)以商品房為主，中區(qū)主要是福利房，南區(qū)主要是一些高檔的商品房以及少量寫字樓。二、景田與各片區(qū)比較目前深圳寫字樓市場分為一“主”一“次”兩個“戰(zhàn)場”;主次戰(zhàn)場交替分布，兩個戰(zhàn)場中所包含的各個片區(qū)在定位及規(guī)劃上各自獨(dú)立，另一方面，在一定程度上又形成了功能互補(bǔ)、品質(zhì)搭配的格局。主戰(zhàn)場在深圳寫字樓市場上的標(biāo)桿作用十分明顯，主戰(zhàn)場所包括的四個寫字樓核心片區(qū)的寫字樓的主戰(zhàn)場在深圳寫字樓市場上的標(biāo)桿作用十分明顯，主戰(zhàn)場所包括的四個寫字樓核心片區(qū)的寫字樓的物業(yè)品質(zhì)的提高、產(chǎn)品類型的創(chuàng)新和價格的上揚(yáng)，極大地帶動和促進(jìn)了與其相臨片區(qū)的寫字樓的發(fā)展。主戰(zhàn)場次戰(zhàn)場蔡屋圍金融中心區(qū)福田中心區(qū)（含華強(qiáng)北中心區(qū)與景田片區(qū)的次中心區(qū)）中心西區(qū)（車公廟）南山商業(yè)文化中心區(qū)華強(qiáng)北科學(xué)館片區(qū)南頭片區(qū)寶安中心區(qū)次戰(zhàn)場主要以中小規(guī)模企業(yè)為主要目標(biāo)客戶，行業(yè)分布比較清晰，彌補(bǔ)和吸納了主戰(zhàn)場未能覆蓋的客戶。同時次由于戰(zhàn)場寫字樓使用率高，其物業(yè)的形態(tài)也在一定程度上對主戰(zhàn)場的產(chǎn)品創(chuàng)新提供了很好的模板。（1）深圳市寫字樓市場區(qū)域分布圖南頭片區(qū)中心西區(qū)華強(qiáng)北片區(qū)蔡屋圍金融中心區(qū)福田中心區(qū)南山商業(yè)文化中心區(qū)寶安中心區(qū)景田片區(qū)（2）深圳市寫字樓市場區(qū)域競爭比較圖片區(qū)名稱比較因素軟硬件檔次配套完善度價格水平升值潛力蔡屋圍金融中心區(qū)★★★☆★★★★★★★★☆★★☆福田中心區(qū)★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★景田片區(qū)★★★★★★★★★☆★★★中心西區(qū)★★★☆★★★★★★★★★★★☆南山中心區(qū)★★★★★☆★★★☆★★★★☆寶安中心區(qū)★★★★★★☆★★★★★★★☆★的數(shù)量與該指標(biāo)競爭力正相關(guān)（3）08-09年典型競爭項目區(qū)域競爭,產(chǎn)品競爭,檔次競爭是未來競爭的熱點。區(qū)域項目名稱檔次建筑形態(tài)推出時間租售模式競爭面積(萬㎡)羅湖區(qū)鼎豐大廈高端大開間2008年售1.9中心區(qū)江勝大廈高端大開間2008年售5.5星河發(fā)展中心高端大開間08年上半年租售兼用3卓越時代二期高端大開間08年上半年租售兼用3港中旅大廈高端大開間2008年租賃5.7中心西區(qū)時代科技大廈中高端中大開間08年上半年租賃10.5南山區(qū)香年廣場中高端中開間08年上半年售5.8益田假日廣場中端中開間08年上半年售0.5天利中央商務(wù)廣場二期高端大開間08年上半年售6.1寶安中心區(qū)濱海大廈中高端Ａ座小開間Ｂ座中大開間08年3月售3.8國際西岸大廈中高端中開間08年3-4月售3龍光世紀(jì)大廈中高端中開間2008年售4.4三、同類型項目競爭分析本片區(qū)發(fā)展較為成熟，可供應(yīng)的土地較少，片區(qū)的寫字樓項目大多是前幾年就已經(jīng)投入使用了的，近二年新開發(fā)的項目較少。目前本片區(qū)的中等檔次的寫字樓項目較多，與中心區(qū)形成了有效的互補(bǔ)。項目名稱位置主力戶型面積租金（元/㎡/月）出租率售價（萬元/㎡）特點描述奧林匹克大廈景田中區(qū)商報路120-20080100%1.6知名度較高的純寫字樓，地理位置和生活配套優(yōu)良，產(chǎn)品以大中戶型較多魯班大廈景田中區(qū)紅荔路80-12035-50100%1.3知名度較高的商住樓，樓齡較長，地理位置好，生活配套便利，中小戶型多開源大廈景田北區(qū)北環(huán)路100-18050-60100%1.5樓齡較長，靠北環(huán)路，地理位置和生活配套相對較差，大中戶型較多青海大廈景田北區(qū)景田北路120-1806090%1.5靠北環(huán)路，地理位置和生活配套相對較差，大中戶型較多中電信息大廈景田南區(qū)新聞路130-18060-90100%1.6靠深南路，地理位置和生活配套相對良好，大中戶型較多四、片區(qū)市場展望與香蜜湖豪宅區(qū)相比，景田片區(qū)的住宅有明顯價格優(yōu)勢，片區(qū)周邊生活配套齊全，是經(jīng)濟(jì)實力中上等購房者青睞的對象。片區(qū)中高檔次住宅較多，比如萬科金色家園、安柏麗晶、東方玫瑰園、ＴＴ國際公寓、聚豪園、天然居等都是市區(qū)知名的中高檔小區(qū)。與福田中心區(qū)的寫字樓相比，景田片區(qū)占據(jù)了生活便利和居住環(huán)境適宜的優(yōu)勢，云集了奧林匹克大廈中電信息大廈、開源大廈、青海大廈、魯班大廈等較多的中等檔次的寫字樓，且入住率很高。同時，片區(qū)匯集有大量的休閑、娛樂及購物中心，商務(wù)與生活居住配套設(shè)施較為成熟和完善。按市政府的相關(guān)規(guī)劃，景田片區(qū)的原高交會館位置將調(diào)整為金融機(jī)構(gòu)用地，建設(shè)深圳市金融中心。作為深圳金融經(jīng)濟(jì)象征的深交所也將搬遷于此，并建設(shè)成深圳的標(biāo)志性建筑。由此，本片區(qū)也將是直接的受益地段。隨著地鐵等交通與城市配套設(shè)施的不斷完善，以及臨近的城市中心區(qū)的高速發(fā)展，都將有力地增加本片區(qū)的投資價值。五、價格定位1、未來市場競爭價格導(dǎo)向法1）、當(dāng)前市場價格現(xiàn)狀2003——2007年深圳市區(qū)的寫字樓銷售均價走勢圖表由上表得出2007年深圳市區(qū)的寫字樓銷售均價為23535元/平方米，比06年上漲40%以上。2）、本片區(qū)與中心區(qū)近期在售樓盤的綜合比值由上表得出景田與中心區(qū)相比，綜合指數(shù)相差的平均數(shù)值約為28%，通過中心區(qū)07年的平均售價，可推算出本片區(qū)的理論應(yīng)售價格為17000元/㎡左右。3）、綜合表述：2007年深圳中心區(qū)的寫字樓銷售均價為22000－24000元/平方米，但在07年期間景田北該片區(qū)無新推出的寫字樓項目；所以我們以臨近的中心區(qū)的售價為參考。再根據(jù)本片的地段,配套等多項可比因素進(jìn)行綜合分析,得出景田片區(qū)的07年的理論應(yīng)售價格比值，再根據(jù)我司對寫字樓市場的研判，隨著中心區(qū)未來兩年的連續(xù)大供應(yīng)量和大量積壓在售面積。未來價格將呈沖高回落之勢，蘊(yùn)涵價格戰(zhàn)危機(jī)，而市場將可能保持平衡與理性的發(fā)展，因此我司認(rèn)為：本項目寫字樓部分均價：17000元/平方米（±2%）本項目寫字樓部分實收均價：16500元/平方米（±2%）2、市場比較法本項目片區(qū)近期無新開發(fā)樓盤，因此，特選取片區(qū)周邊同類型項目（開源大廈、青海大廈、魯班大廈及奧林匹克大廈）的當(dāng)前的二手樓價格，作為本案寫字樓參考項目進(jìn)行綜合比較；再以近幾年市場上房價的平均漲幅及對今后的價格漲勢判斷，得出當(dāng)前新樓的價值比將高于舊樓的10%；并結(jié)合當(dāng)前可比項目的綜合因素，得出權(quán)重分配如下：——權(quán)重值開源大廈青海大廈奧林匹克大廈魯班大廈開源大廈青海大廈奧林匹克大廈魯班大廈權(quán)重30%25%30%權(quán)重30%25%30%15%——地段因素本項目開源大廈青海大廈魯班大廈奧林匹克大廈地區(qū)級差2020222220交通通達(dá)度2020222220繁華程度2020232320公共設(shè)施2020212120臨街狀況2020202020生活配套2020222320景觀2018191920合計140138149150140——硬件因素本項目開源大廈青海大廈魯班大廈奧林匹克大廈大堂2025201920層高2022201822實用率2020212020電梯2022201820結(jié)構(gòu)體系2021202020建筑形象2024201920生態(tài)綠化2020202220合計140155141136142——其它個別因素本項目開源大廈青海大廈魯班大廈奧林匹克大廈差異化程度2021211922市場接受度2013212021產(chǎn)權(quán)年限2022222222合計6056646165——各因素修正比較物名稱交易價格交易時點修正交易情況修正地段因素修正硬件因素修正個別因素修正修正價格開源大廈155001.00111.01450.90331.0815496.3青海大廈150001.00110.93960.99290.9414620.5魯班大廈130001.00110.93341.02950.9912880.1奧林匹克大廈165001.00110.98600.98600.9316179.9——結(jié)論經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為：∑比較標(biāo)的物評估價格＝∑（各比較物業(yè)修正價格×比較權(quán)重）＋新舊樓的對比增值＝17000元/㎡此測算結(jié)果與市場競爭導(dǎo)向法的結(jié)論吻合，但考慮到當(dāng)時的市場競爭環(huán)境激烈，且中心區(qū)寫字樓價格有回落趨勢，因此不能以去年的漲幅來計算，只適宜以近幾年的平均漲幅對本項目進(jìn)行大致的推算，通過以上的幾種測算方式，得出寫字樓部分的市場均價：17000元/平方米具體價格，我司將根據(jù)開盤前的市場情況在此價格區(qū)間調(diào)整。三、經(jīng)濟(jì)測算一）、測算說明1、按當(dāng)前市場具可比性的同類型物業(yè)的售價進(jìn)行比較；以當(dāng)前理論價格17000元/平方米，以及現(xiàn)該地段市場售價的保守的價格為15000元/平方米；分別進(jìn)行測算；2、本項目按當(dāng)前整體為寫字樓的產(chǎn)品定位以計算售價；3、按建設(shè)周期從今年七月一日起計算為一年，正式發(fā)售的周期為一年，銷售率為100%計算；4、因同屬于中心區(qū)的景田片區(qū)的寫字樓價格浮動較大，且地段價值對于項目的影響也大，未來兩年內(nèi)的景田片區(qū)的寫字樓價格無法精確估算。二）、工程進(jìn)度工序名稱工程進(jìn)度周期前期準(zhǔn)備工作2008年6月底3個月主體施工/封頂2008年7月—2009年7月12個月銷售2009年8月—2010年8月12個月合計2006年3月—2008年5月27個月三）、成本分析例表項目名稱金額（萬元）說明土地成本按市政府相關(guān)用地審定會公布地價項目轉(zhuǎn)讓費(fèi)項目購入時的項目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)按公司各分部分項工程估算管理費(fèi)用按前3項的5%財務(wù)費(fèi)用項目周期為二年，按年貸款利率6×2計算營銷費(fèi)用按項目總銷售金額的3%計算銷售稅金及附加營業(yè)稅和其他銷售稅金按銷售收入的5.5%計算總開發(fā)成本項目整體開發(fā)成本四）、收入分析例表項目名稱計價方式銷售總收入（一年的銷售期，100%的銷售率）（萬元）####大廈寫字樓部分理論價格——17000元/㎡保守價格——15000元/㎡五）、收入分析闡述項目總投入成本為***萬元，寫字樓收入按照100%的銷售率計算后，理論銷售額為萬元，保守銷售額為***萬元。減去成本后，稅前的理論收益為***萬元，保守收益為***萬元。項目按照100%的銷售收益模式測算，出資方的理論收益在***萬元左右，保守收益在***萬元左右。稅前的理論利潤率在***左右，保守的利潤率在***左右，若再減去用以商業(yè)地產(chǎn)的約收益的30%作為稅款計算后，稅前的理論利潤率在***左右，保守的利潤率在26%左右，接近房地產(chǎn)開發(fā)可行性開發(fā)利潤率的30%。最終結(jié)論：項目可行！****2008-42007年長春市房地產(chǎn)市場年度分析報告目錄一、總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢二、解讀2007地產(chǎn)新政三、土地市場分析四、房地產(chǎn)市場分析五、各大行政區(qū)域市場分析六、長春市2007年房地產(chǎn)市場總結(jié)七、長春市2008房地產(chǎn)市場預(yù)測第一部分長春市總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢一、GDP總量與增長速度數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2007)一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，綜合實力不斷加強(qiáng)長春市GDP總量從2002年的1150億元增長到2006年的1934億元，增長幅度雖在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，長春GDP達(dá)2073億元，同比增長17.3%，略顯過熱。城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動了長春各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強(qiáng)，為長春房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展機(jī)會。但同時應(yīng)注意到，經(jīng)濟(jì)過熱會導(dǎo)致市場上的貨幣數(shù)量增加，倘若流通速度較慢，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的阻礙作用。二、固定資產(chǎn)投資占GDP比重數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2007)同經(jīng)濟(jì)總量一樣，長春市固定資產(chǎn)投資也保持著強(qiáng)勁的增長勢頭。固定資產(chǎn)投資在GDP中所占的比重日益增大，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要力量。2007年受政策打壓，固定資產(chǎn)投資增長幅度略有下降，但仍達(dá)到42%。同時從上面的表格可以看出，固定資產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP的增長速度。這表明生產(chǎn)性支出要大于消費(fèi)性支出，長期下去將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的不利影響。三、居民消費(fèi)能力數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2003-2007)2003年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高。而居民長期又具有儲蓄習(xí)慣，手中持有大量資金，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供保證。同時，國家實施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的創(chuàng)收機(jī)會。因此未來幾年長春居民可支配收入還將有很大提升。四、三大產(chǎn)業(yè)比例變化數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(2002-2006)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比例相當(dāng)，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)須占主導(dǎo)地位。而長春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無法改變。第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)說明城市新貴數(shù)量有限，居民還未有提升居住環(huán)境的意識，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間。小結(jié)：長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)總量更多，上漲幅度更大。雖受經(jīng)濟(jì)過熱、固定資產(chǎn)投資比重過大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響城市發(fā)展的問題約束。但隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷完善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不健康因素將進(jìn)一步得到遏制，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供一個平穩(wěn)的發(fā)展平臺。第二部分2007年房地產(chǎn)新政一、金融政策：六次加息：2007年，為抑制房價快速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。到2007年12月21日，一年期貸款利率已達(dá)7.47%。貸款利率的提高并不能抑制房價快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力，導(dǎo)致一部分原本用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金以投資的形式流入房地產(chǎn)市場，這將進(jìn)一步推動房價上漲。貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時目前股市已運(yùn)行到較高的水平，短期內(nèi)很難產(chǎn)生較大收益。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預(yù)計規(guī)模不會很大。（長春房地產(chǎn)市場自住需求占主導(dǎo)，大部分居民資金有限，無法提前還貸）十次提高存款準(zhǔn)備金率：自2007年1月15日以來，中國人民銀行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)14.5%。存款準(zhǔn)備金的提高目的是改革中國經(jīng)濟(jì)，降低人民幣流通量及流通速度，這將有效緩解目前經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)狀。對延緩商品房價格上漲有很大作用。提高第二套房貸首付比例：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。首付的提高將降低銀行在房價快速上漲中的風(fēng)險，同時也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負(fù)擔(dān)，對抑制炒房作用不大。（對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預(yù)計并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會引發(fā)眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風(fēng)險，政府不會盲目執(zhí)行）二、稅收政策：土地增值稅：自2007年2月1日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人征收30-60%的土地增值稅。土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。三、土地政策：物權(quán)法：①住房滿70年后，使用權(quán)自動續(xù)期。②小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。③露臺出讓不得損害他人利益。④會所依約定確立權(quán)屬。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定①“土地分期拿證”叫停②土地開發(fā)期限不得超過三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實行凈地出讓⑤土地閑置費(fèi)按20%“土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風(fēng)險。土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費(fèi)按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費(fèi)的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭?！兑?guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。小結(jié)：2007年政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房價、保持房地產(chǎn)市場快速平穩(wěn)的運(yùn)行，政府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調(diào)控的力度。如今政策效應(yīng)已初見明顯。第三部分長春市土地市場分析一、歷年土地出讓情況資料來源：新文化報2003-2005年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，上漲幅度達(dá)74%。2007年因受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達(dá)520萬平方米。二、土地出讓均價資料來源：房地產(chǎn)報從上圖可以看出，長春土地出讓價格整體形勢一直表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關(guān)、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價格實際上漲幅度仍很大。三、人均居住面積資料來源：房地產(chǎn)報長春市人均居住面積增長較為穩(wěn)健。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長。截止2007年末，人均居住面積已達(dá)27平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預(yù)計未來一年，長春房地產(chǎn)應(yīng)以提升住宅品質(zhì)為發(fā)展方向。四、2007開發(fā)商拿地情況隨著綠地、和黃、中信的進(jìn)入，外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占2/3。外地企業(yè)的進(jìn)入，直接加劇競爭，將有效提升樓盤的綜合品質(zhì)，同時也會大大推動地價和房價的上漲。資料來源：房地產(chǎn)報第三部分、房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)投資及施工面積：數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞從上面兩個圖可以看出，長春房地產(chǎn)投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心很足。但與施工面積增長幅度比較來看，投資增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積增長幅度，中低檔樓盤占主導(dǎo)。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質(zhì)還有待提升。二、商品住宅均價：資料來源：房地產(chǎn)報資料來源：房地產(chǎn)報04-06年長春地產(chǎn)價格處于穩(wěn)步上升中。06年以來進(jìn)入飛速增長階段，漲幅超過17%。（預(yù)計原因如下：①棚戶區(qū)改造帶來硬性需求②長春大學(xué)數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題③上世紀(jì)建造的房屋已經(jīng)破舊，居民生活條件有待改善④部分投資者在房價上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群⑤居民認(rèn)為房價依然會漲，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍）由住宅均價、可支配收入增長幅度圖可以看出，長春房價增長幅度大大超過居民可支配收入增長幅度。尤其是今年以來，增長幅度達(dá)17%。居民購房難度不斷加大。三、住宅預(yù)售量、銷售量從06、07年預(yù)售、銷售比例圖可以看出，預(yù)售、銷售比呈下降趨勢，證明預(yù)售量開始小于銷售量，市場供小于求。但從07年1-9月份預(yù)售、銷售比例圖可以看出，比例呈增大趨勢。由此可知，長春房地產(chǎn)市場正由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變。四、累計可售商品房戶型比例由上圖可以看出，90-144平方米的中戶型樓盤是市場的主要力量，比例在50%左右徘徊。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場中所占的比例不斷縮小，同時也說明小戶型的暢銷性。五、各行政區(qū)域住宅均價：資料來源：房地產(chǎn)報從各行政區(qū)域住宅均價來看，長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價相對較低。本圖同時說明地段是影響樓盤價格的首要因素。從土地出讓面積圖可以看出，除工業(yè)用地出讓較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費(fèi)比較單一。因此未來一年，綠園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，房價會有所提升。高新區(qū)受南城影響，預(yù)計未來房價也有所提升。同時我們可以看出，除中心城區(qū)以外，樓盤均價和土地出讓面積正相關(guān)，說明開發(fā)商對長春市場頗有信心。第五部分、各大區(qū)域房地產(chǎn)分析：總體規(guī)劃思路根據(jù)《長春市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》，未來幾年長春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團(tuán)”。“雙心”分別指人民廣場一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)?！叭怼狈謩e指西南、東南和東北三個主要城市發(fā)展方向?！岸嘟M團(tuán)”是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式。布局基本要點疏解中心壓力，在人民大街南端建設(shè)南部副中心，與現(xiàn)有人民廣場中心構(gòu)成未來長春城市中心的“雙心”結(jié)構(gòu)，培育多個分區(qū)副中心。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個方向，在城市西南建設(shè)“長春國際汽車城”，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。居住用地主要改造棚戶區(qū)和向南及東南方向發(fā)展。一、中心城區(qū)（南關(guān)、朝陽）市場特征產(chǎn)品類型分布：南關(guān)、朝陽兩區(qū)是長春的老城區(qū)，長春的發(fā)源地，也是長春的商業(yè)中心。隨著城市發(fā)展，土地價格不斷上揚(yáng)，商業(yè)含金量不斷加大。因此產(chǎn)品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。樓盤規(guī)模較小、大盤集中在南部新城：中心城區(qū)占地面積1-6萬平米以下的項目約占總量的37%，主要是位于次商業(yè)核心區(qū)的高層項目。占地1萬平米以下的項目約占總量的25%，集中在商業(yè)核心區(qū)。大盤多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，位于南部新城，約占總量的37%。中心城區(qū)樓盤均價：中心城區(qū)樓盤大多位于商業(yè)區(qū)，項目投資價值較大，價格相對較高，均價都超過了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業(yè)開發(fā)的高檔社區(qū)，對整體價格有拉動作用。面積區(qū)間：萬晟現(xiàn)代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國際等位于商業(yè)核心區(qū)的高層、小高層樓盤多以小戶型為主。鼎盛國際雖有部分大戶型存在，但42-120㎡的中小戶型仍占總體的86%，130㎡以上的大戶型僅有52套。位于次核心區(qū)的碧波康橋和位于南部新城的匯景新城等項目多為100㎡的大戶型項目。預(yù)計已經(jīng)奠基動工的新里中央公館也將以大戶型為主。未來走向：2007年中心城區(qū)土地出讓面積較小。土地較為稀缺，預(yù)計未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。同時隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展小戶型樓盤及酒店式公寓數(shù)量會有所增多。南部新城土地供應(yīng)較為充足。因其是長春新城市中心，代表長春城市建設(shè)形象，政府必加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的審核工作。預(yù)計土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質(zhì)也將有很大提升。二、綠園區(qū)（含汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）市場特征：產(chǎn)品類型分布：綠園區(qū)位于長春市西部，是長春第一汽車廠所在地，是長春的住宅區(qū)。產(chǎn)品類型以多層、小高層為主。雖有少量高層產(chǎn)品存在，多集中在多層社區(qū)內(nèi)部，純高層項目較為稀缺。樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產(chǎn)品綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項目，占地面積多在10-20萬平方米之間，占85%左右，總體品質(zhì)較高。30萬平米以上的樓盤數(shù)量較少。綠園去樓盤均價：綠園區(qū)樓盤整體價格較高，基本位于全市平均價格（2950元/平方米）以上。但從個案來看，自身特色不夠明顯，價格在3500元/平方米左右，差別不大。面積區(qū)間：從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在100-250㎡之間，目標(biāo)群體多為區(qū)內(nèi)中等收入人群。這與綠園區(qū)居民整體素質(zhì)不高，消費(fèi)單一且沖動性強(qiáng)有關(guān)。但從近期開盤的項目看來，戶型向小戶型發(fā)展，出現(xiàn)了至通尚都、鼎成公館、漂HOME等小戶型樓盤。目標(biāo)群體開始向低收入人群轉(zhuǎn)變，片區(qū)投資潛力不斷增大。未來走向：綠園區(qū)2007年土地出讓地塊較多，單價較高。但單個地塊面積較小，多在10萬平方米以下。占地面積小很難建高檔樓盤，同時廠區(qū)人民收入高。預(yù)計未來一年綠園區(qū)將以中檔偏上的項目為主，且供需兩旺。三、寬城區(qū)市場分析產(chǎn)品類型分布：寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心城市較遠(yuǎn)，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。土地來源多為棚戶區(qū)改造，居民界于城市和農(nóng)村之間，高層產(chǎn)品有很大的抗性，目前產(chǎn)品類型以多層為主。大盤時代從樓盤占地面積看，寬城區(qū)各樓盤占地面積較大，多集中在40萬平方米以上。但從青年城和證大光明城的規(guī)劃效果圖看來，在規(guī)模增大的同時還未有效提升樓盤品質(zhì)，大盤僅增加了配套設(shè)施而沒有對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃。樓盤均價：寬城區(qū)樓盤整體價格較低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但個案價格差距較大，差距達(dá)1000元。這與寬城區(qū)整體環(huán)境和所處的位置有關(guān)。未來走向：寬城區(qū)屬后開發(fā)區(qū)域，隨著幾個大盤的開發(fā)快速拉動了整個區(qū)域的發(fā)展。城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價值。但2007寬城區(qū)土地供應(yīng)較少，整體面積較小，受政策影響未來不會有大盤出現(xiàn)。因此，幾個在建大盤的角逐將成為寬城區(qū)2008年的熱點話題。近日光復(fù)路市場、黑水路客運(yùn)站北遷，預(yù)計政府對寬城區(qū)的工作重心會放在建立車站北出口商圈上。寬城區(qū)是長春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個城市的競爭中處于劣勢，區(qū)域輻射能力有限，房屋價格仍較低。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長人員。四、二道區(qū)(含經(jīng)開區(qū))市場分析：產(chǎn)品類型：隨著新機(jī)場的建設(shè)，二道區(qū)成為長春向東發(fā)展的主要門戶。樓盤以社區(qū)型為主，為多層、小高層組合型樓盤。中等規(guī)模為主：二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積10萬平方米以下項目近70%。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導(dǎo)致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競爭力。樓盤均價：二道區(qū)樓盤均價較為居中，均價多在3500元/平方米左右。樓盤位置多集中在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。面積區(qū)間：二道區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在70-200㎡左右。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價值較大。未來走勢：二道區(qū)位于長春市東部，是長春向東發(fā)展的主要門戶。機(jī)場的建設(shè)也將大大推動本區(qū)發(fā)展。預(yù)計未來價格仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。五、凈月開發(fā)區(qū)市場分析：產(chǎn)品類型：凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)、自然環(huán)境較好。產(chǎn)品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價格較低。樓盤規(guī)模：凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)，土地供應(yīng)充足，各個樓盤占地面積多在20萬平方米左右，個別高檔別墅樓盤達(dá)到100萬平方米。該區(qū)多為別墅項目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。中信、力旺、和黃三個高檔樓盤才剛剛啟動，可大大改善片區(qū)環(huán)境。樓盤均價：凈月開發(fā)區(qū)樓盤價格分為兩個層次，住宅價格在3000元/平方米左右，別墅價格在10000元/平方米左右（富奧臨河灣因距中海項目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢，價格較高）未來走勢：從07年土地供應(yīng)來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少，08年市場競爭不大。三個高檔項目和消化存量將是市場的主要熱點。三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積110萬平方米。長春高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認(rèn)可中信品牌，預(yù)計銷量走低。三個大盤的建設(shè)，進(jìn)一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽房，對大戶型樓盤是個補(bǔ)充。第六部分、2007年長春房地產(chǎn)市場總結(jié)一、土地市場：1、出讓面積有所減少，交易異常活躍：2007年長春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異常活躍，開發(fā)商都積極參與競拍，地價上揚(yáng)幅度有所增大。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進(jìn)一步鞏固了在長春市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。2、外地企業(yè)大舉圈地：截止目前，外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占2/3，本土企業(yè)僅占1/3。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產(chǎn)潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。同時資金雄厚的大牌企業(yè)對長春地價的上漲也起很大的推動作用。大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。二、房地產(chǎn)市場：1、政