鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件

目錄第一篇宏觀部分第二篇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)第三篇房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第四篇項(xiàng)目地塊分析第五篇板塊市場(chǎng)第六篇城南個(gè)案分析第七篇價(jià)格測(cè)算及項(xiàng)目成本第八篇鹽瀆路、躍馬路項(xiàng)目總體分析目錄1第一篇宏觀部分第一篇宏觀部分21、歷史：自漢武帝元狩4年（公元前119年）建縣以來(lái)，共有2100多年歷史2、人口：全市總?cè)丝?15萬(wàn)，其中市區(qū)人口68.6萬(wàn)，全市人口年均增長(zhǎng)速度為0.6%，城市人口年均增加6,84萬(wàn)人，戶(hù)均人口數(shù)量為3.12人3、地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故鄉(xiāng)，氣候年年均溫度在13度左右4、居住：鹽城市政府出臺(tái)《市區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃》,確定規(guī)劃期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米鹽城概況--城市介紹1、歷史：自漢武帝元狩4年（公元前119年）建縣以來(lái)，共有23鹽城概況--城市交通◆鐵路：1987年，由鹽城、淮安、南通三市聯(lián)合提出了修建淮鹽通鐵路的構(gòu)想。到目前為止，已經(jīng)有8列火車(chē)途徑鹽城火車(chē)站，可以直達(dá)北京、哈爾濱、太原、成都、青島等城市

◆公路：204國(guó)道，204國(guó)道在市區(qū)內(nèi)原名“通榆路”，近些年改稱(chēng)“開(kāi)放大道”，是市區(qū)東部的主干道。寧靖鹽高速公路，在鹽城市區(qū)以西方向，向南最遠(yuǎn)可至南京，向北可至連云港，它基本與東邊的沿海高速平行，這兩條高速公路是鹽城境內(nèi)重要的高速公路◆航空：鹽城機(jī)場(chǎng)，IATA代碼YNZ，位于江蘇省鹽城市亭湖區(qū)南洋鎮(zhèn)境內(nèi)，距市中心直線距離約8.3公里，并和寧鹽、連鹽、淮鹽、鹽通等高速公路連接。鹽城機(jī)場(chǎng)2000年3月29日正式通航，飛行跑道長(zhǎng)2200米，飛行區(qū)等級(jí)為4C，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量30萬(wàn)人次。目前已開(kāi)通鹽城至北京、廣州、韓國(guó)等地航班◆大豐港起步于1991年，經(jīng)過(guò)8年科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，由國(guó)家交通部、江蘇省政府批準(zhǔn)，于1998年開(kāi)工建設(shè)，2005年一期工程建成通航，彌補(bǔ)了沿海大省江蘇歷史上只有連云港一個(gè)大型海港的遺憾。至今，已建成萬(wàn)噸級(jí)碼頭2個(gè)，在建5-8萬(wàn)噸級(jí)碼頭6個(gè)，2007年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，開(kāi)放了大豐港一類(lèi)口岸。

鹽城概況--城市交通◆鐵路：1987年，由鹽城、淮安、南通4地區(qū)生產(chǎn)總值

2008年鹽城全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1600億元，比上年增長(zhǎng)13.6%，鹽城房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段從01年開(kāi)始地區(qū)生產(chǎn)總值開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期,近幾年來(lái)基本增長(zhǎng)速度基本維持在14%左右,增長(zhǎng)速度驚人08年人均首次超過(guò)3000美元；財(cái)政總收入達(dá)到216.1億元，增長(zhǎng)45.7%，實(shí)現(xiàn)了兩年翻一番根據(jù)聯(lián)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系（美元）0-800800-40004000-80008000-20000啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存需求生存、改善需求皆有改善需求為主改善需求為主單純數(shù)量型數(shù)量和質(zhì)量并重以質(zhì)量為主綜合發(fā)展型地區(qū)生產(chǎn)總值2008508年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15862元，農(nóng)民人均純收入6790元，分別增長(zhǎng)14.5%、11.5%。2000年以來(lái)，人均可支配是收入一直保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值260億元，增長(zhǎng)4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值642億元，增長(zhǎng)19.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值466億元，增長(zhǎng)16.2%可支配收入及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15862元，農(nóng)民人均純收入676城市總體規(guī)劃●鹽城市區(qū)包括亭湖區(qū)和鹽都區(qū)的行政區(qū)范圍，總面積為1728平方公里。城市規(guī)劃區(qū)包括鹽城市區(qū)的全部；主城區(qū)，即規(guī)劃用地范圍，是指寧靖鹽高速公路及其東延段、徐淮鹽高速公路、沿海高速公路圍合成的范圍加上新興鎮(zhèn)區(qū)，總面積為423平方公里?！襁h(yuǎn)景發(fā)展構(gòu)想展望不定年限，主城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到150萬(wàn)左右。城市發(fā)展方向：東跨、南拓、西延、北調(diào)。主城區(qū)形成：“一城二片，比翼雙飛”的空間形態(tài)。城市總體規(guī)劃●鹽城市區(qū)包括亭湖區(qū)和鹽都區(qū)的行政區(qū)范圍，總面7第二篇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)第二篇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)81、1983～1988年，經(jīng)濟(jì)振興階段。農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)獲得發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)9%，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升8.4%，三產(chǎn)上升4.2%，固定資產(chǎn)投資增加70%；2、1989～1991年,經(jīng)濟(jì)調(diào)整階段。GDP年均增長(zhǎng)6.9％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重僅上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)6%；3、1992～1996年,繼續(xù)發(fā)展階段。建設(shè)市場(chǎng)、招商引資、興辦開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，GDP年均增長(zhǎng)13.1％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升3.2個(gè)百分點(diǎn)三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升2.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)35%；4、1997～2000年,平穩(wěn)發(fā)展階段。亞洲金融危機(jī)的沖擊，通貨緊縮的壓力，內(nèi)需不足。GDP年均增長(zhǎng)10.9％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升4個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)8%；5、2001-2008年，快速發(fā)展階段。GDP年均增長(zhǎng)13.6％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升9.2個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升10.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)29%鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段1、1983～1988年，經(jīng)濟(jì)振興階段。農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)獲得91、紡織服裝：共有各類(lèi)棉花加工企業(yè)100多家，是鹽城市未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期的主要產(chǎn)業(yè)2、汽車(chē)制造：主要是悅達(dá)汽車(chē)、中威客車(chē)等汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園3、農(nóng)副業(yè)：年產(chǎn)糧食500萬(wàn)噸、油料30萬(wàn)噸、肉類(lèi)60萬(wàn)噸、禽蛋70萬(wàn)噸、水產(chǎn)品60萬(wàn)噸左右

4、旅游及物流：目前所占比重不大，屬于未來(lái)大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)5、房地產(chǎn)業(yè)：到2010年，規(guī)劃中增加值年均增長(zhǎng)達(dá)到20%，開(kāi)竣工總量達(dá)到480萬(wàn)平方米鹽城目前主要產(chǎn)業(yè)1、紡織服裝：共有各類(lèi)棉花加工企業(yè)100多家，是鹽城市未來(lái)10◆調(diào)整期限預(yù)測(cè)：根據(jù)以往鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)整期限預(yù)測(cè)，第一次調(diào)整用時(shí)3年，97金融危機(jī)時(shí)用時(shí)4年。本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整自08年始，按以往年限預(yù)測(cè)，將會(huì)達(dá)到2011年，并且，隨著經(jīng)濟(jì)體規(guī)模的加大，調(diào)整時(shí)間不會(huì)變短◆房地產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)達(dá)到20%左右，而在一些城市，達(dá)到60%左右。從鹽城人口增加速度來(lái)看，每年增加0.6%，即4.83萬(wàn)人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84萬(wàn)人，未來(lái)隨著沿海開(kāi)發(fā)，鹽城城市人口將擴(kuò)至150萬(wàn)，平均每年將增長(zhǎng)10萬(wàn)人口，由此，鹽城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模應(yīng)不少于年平均400萬(wàn)方。目前的開(kāi)發(fā)規(guī)模還具有很大差距，所以鹽城開(kāi)發(fā)潛力巨大。鹽城經(jīng)濟(jì)判斷◆調(diào)整期限預(yù)測(cè)：根據(jù)以往鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)整期限預(yù)測(cè)，第一次調(diào)11第三篇房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第三篇房地產(chǎn)市場(chǎng)概述12供應(yīng)分析鹽城地產(chǎn)起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供應(yīng)量基本維持在每年3000-4000畝。

2006年，鹽城市區(qū)住宅的去化量在120-130萬(wàn)㎡，之前每年去化量也都在約100萬(wàn)㎡左右。2007年上市量230萬(wàn)㎡,去化量180萬(wàn)㎡左右。

08年受金融危機(jī)影響，未有土地成交。

09年前三季度，目前南區(qū)上市土地僅有三塊，前期凡開(kāi)工的項(xiàng)目因市場(chǎng)趨好，銷(xiāo)售已基本結(jié)束，供需關(guān)系明顯趨向于賣(mài)方市場(chǎng)。在鹽城土地供應(yīng)量充分的情況下，市場(chǎng)后期推出量增速可觀；隨著“兩年內(nèi)土地必須開(kāi)發(fā)”政策的落實(shí)，大批土地趕在09年內(nèi)開(kāi)發(fā)上市；新政府城市規(guī)劃的調(diào)整，對(duì)于大批項(xiàng)目規(guī)劃重新調(diào)整后，已于09年集中上市；未來(lái)，特別是城南片區(qū)，土地供給空間縮窄，住宅產(chǎn)品的供需關(guān)系進(jìn)一步趨向賣(mài)方市場(chǎng)。故未來(lái)鹽城地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。供應(yīng)分析鹽城地產(chǎn)起步自2003年起，在近五年中，政府13土地成交情況地塊名稱(chēng)出讓面積（平方米）成交價(jià)（元/平米)開(kāi)發(fā)企業(yè)戴莊路東、第一溝南地塊227051950鹽城通達(dá)置業(yè)有限公司東環(huán)路東、新都路北地塊2317622461.2東方投資開(kāi)發(fā)有限公司東環(huán)路東、新都路南地塊1517562470東方投資開(kāi)發(fā)有限公司2009年城南片區(qū)土地成交信息土地成交情況地塊名稱(chēng)出讓面積（平方米）成交價(jià)（元/平米)開(kāi)發(fā)14價(jià)格分析整體來(lái)說(shuō)，鹽城地產(chǎn)熱潮起步于2003年，地產(chǎn)整體市場(chǎng)的發(fā)育是比較健康、平穩(wěn)的。在政府的調(diào)控下，整體房?jī)r(jià)從2003年的均價(jià)約1200元漲到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，2008年底3800-4100元，（主體城區(qū)，非老城核心區(qū)域）鹽城的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)有兩個(gè)跳躍點(diǎn)，一是2003年：在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之初，房?jī)r(jià)有一個(gè)大幅提升的過(guò)程；二是2006年，由于城市舊改慢、住宅供應(yīng)量不足，且政府對(duì)于城市進(jìn)行整體規(guī)劃，很多項(xiàng)目被叫停，加劇了市場(chǎng)上供不應(yīng)求的局面，所以造成了價(jià)格的再次提升，2006年的漲幅約在600-700元，2007年整個(gè)一年市場(chǎng)放量，但是市場(chǎng)還是處于供不應(yīng)求的局面，造成07年整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格飆升漲幅約800元。2008年初,由國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形式,導(dǎo)致鹽城市場(chǎng)也停止不前,全市范圍內(nèi)價(jià)格有所回落,但是幅度不是很大。到09年年后市場(chǎng)普遍回暖，價(jià)格大幅提升價(jià)格分析整體來(lái)說(shuō)，鹽城地產(chǎn)熱潮起步于2003年，地產(chǎn)15產(chǎn)品分析物業(yè)類(lèi)型：鹽城之前普通住宅多以多層為主，從近年開(kāi)始市場(chǎng)上陸續(xù)有小高層、高層產(chǎn)品亮相，通過(guò)07年和08年的過(guò)渡，目前市民對(duì)于小高層物業(yè)還是比較認(rèn)可的規(guī)劃：產(chǎn)品由兵營(yíng)式布局向半圍合、圍合空間、錯(cuò)落式布局發(fā)展戶(hù)型面積：消費(fèi)者熱衷約85㎡兩房戶(hù)型，100㎡左右的兩房半戶(hù)型以及改善型需求者的110-125㎡的三室兩廳的戶(hù)型戶(hù)型特點(diǎn)：兩房半偏好兩房向南，三房偏好兩個(gè)臥室及客廳向南車(chē)庫(kù)、地下室：每戶(hù)均需要有一個(gè)一樓車(chē)庫(kù)或是半地下室的儲(chǔ)藏室集中車(chē)庫(kù)：通常采用半地下室結(jié)構(gòu)，車(chē)庫(kù)的頂部做成綠化的園林增加了項(xiàng)目綠化以及休閑活動(dòng)的空間園林綠化：各項(xiàng)目園林規(guī)劃水平不一、但是總體均會(huì)營(yíng)造水系，園林內(nèi)部采用高低錯(cuò)落的常青植物以及竹子來(lái)進(jìn)行點(diǎn)綴產(chǎn)品分析物業(yè)類(lèi)型：鹽城之前普通住宅多以多層為主，從近年開(kāi)始市16第四篇項(xiàng)目地塊分析第四篇項(xiàng)目地塊分析17本案宗地[項(xiàng)目背景信息]地塊位于鹽城市躍馬路西面，內(nèi)港湖南面，解放南路東側(cè)，鹽瀆路北面。[項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]占地：136.19畝建筑面積：181587.6㎡規(guī)劃用地：居住用地容積率：≤2.0

建筑密度：≤20%；綠地率：40％；本案宗地[項(xiàng)目背景信息]地塊位于鹽城市躍馬路西面，內(nèi)港湖南面18北南西東項(xiàng)目宗地項(xiàng)目北面是鹽城著名的內(nèi)港湖公園。風(fēng)景秀麗項(xiàng)目東面是躍馬路，道路寬闊項(xiàng)目南面是鹽瀆路，連接?xùn)|西，是城南的主干道，有著名的梅花公園，環(huán)境優(yōu)美地塊四至項(xiàng)目西面是解放南路，這條道路比較繁華，交通也很便利北南西東項(xiàng)目宗地項(xiàng)目北面是鹽城著名的內(nèi)港湖公園。風(fēng)景秀麗項(xiàng)目19項(xiàng)目?jī)?nèi)河流項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地現(xiàn)狀項(xiàng)目?jī)?nèi)河流項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地現(xiàn)狀20地塊SWOT研判優(yōu)勢(shì)（Strength

）劣勢(shì)（Weakness

）1.毗鄰內(nèi)港湖公園，生態(tài)環(huán)境良好，適應(yīng)生活2.城南新區(qū)居住氛圍較濃，經(jīng)濟(jì)文化日益成熟3.在建學(xué)校較多，學(xué)區(qū)越來(lái)越好4.是政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景無(wú)限1.目前生活配套一般，需要大力完善2.離市區(qū)較遠(yuǎn)，目前公共交通不太完善地塊SWOT研判優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1.毗鄰內(nèi)港湖公園，生態(tài)環(huán)境良好，適21機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threat）1.土地稀缺，土地價(jià)格上漲，現(xiàn)有物業(yè)去化率非?？欤瑢?dǎo)致本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的發(fā)展空間2.本項(xiàng)目作為鹽城市政府所在地是城南新區(qū)的核心區(qū)，未來(lái)生活配套和交通配套設(shè)施會(huì)很快發(fā)展3.未來(lái)1-3年內(nèi)，本區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系比較均衡

本區(qū)域已經(jīng)成為熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)圍繞著本區(qū)域政府一定會(huì)向東向南推出大量土地以滿足市場(chǎng)的需求。同時(shí)，眾多一線城市開(kāi)發(fā)商都將目光投向了鹽城，勢(shì)必提高當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)水平和標(biāo)準(zhǔn)，為未來(lái)我項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)潛在威脅機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threat）1.土22第五篇板塊市場(chǎng)第五篇板塊市場(chǎng)23大慶西路世紀(jì)大道西環(huán)路以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶路、世紀(jì)大道等主要河流、干道為界，劃分為城中、河?xùn)|、城南、城西、鹽瀆等五大板塊。鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)依照區(qū)域的市場(chǎng)特性和發(fā)展規(guī)律大致可以分為五大板塊：城中板塊城西板塊鹽瀆板塊城南板塊河?xùn)|板塊總述大慶西路世紀(jì)大道西環(huán)路以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶24

隨著城市的進(jìn)步，如今迅速發(fā)展的鹽瀆版塊和城南板塊的界限日漸模糊，因此本報(bào)告將把鹽瀆版塊和城南板塊統(tǒng)稱(chēng)為城南新區(qū)板塊。各板塊界限城中板塊：大慶路以北，新洋港河以南，通榆河以西，鹽馬路以東河?xùn)|板塊：通榆河以東地塊城西板塊：鹽馬路以西，以西環(huán)路為軸線城南新區(qū)板塊：北至青年路，南至鹽瀆路，東至串場(chǎng)河，西至解放南路西側(cè)隨著城市的進(jìn)步，如今迅速發(fā)展的鹽瀆版塊和城南板25板塊特征—城中、河?xùn)|城中板塊：

◆該板塊處在鹽城市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，商業(yè)氛圍濃厚，在該區(qū)域置業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。

◆市行政中心的南移使城市發(fā)展的重心偏南，但是由于企事業(yè)單位、學(xué)校及商貿(mào)中心多在老城區(qū)，周邊配套最完善，購(gòu)房需求量居高不下。

河?xùn)|板塊：受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對(duì)于其他板塊，開(kāi)發(fā)得較晚，但是其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，大洋灣天然濕地風(fēng)光帶、“串場(chǎng)河風(fēng)光帶”，工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)支撐，教育產(chǎn)業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持，可以預(yù)見(jiàn)它將是百萬(wàn)人口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，將會(huì)是一個(gè)城市的新中心。板塊特征—城中、河?xùn)|城中板塊：河?xùn)|板塊：26板塊特征—城西、城南新區(qū)城西板塊：

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03年時(shí)八大房產(chǎn)商鹿戰(zhàn)西環(huán)路時(shí)代的開(kāi)始就宣告了城西板塊市場(chǎng)活躍性，隨著開(kāi)發(fā)的深化，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展被拉動(dòng)，片區(qū)的發(fā)展也得到帶動(dòng)。

◆樓盤(pán)主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處，由于區(qū)域位置的特殊性（緊鄰老城，青年路為城市的軸心位置），再加上價(jià)格有一定的優(yōu)勢(shì)，城西板塊認(rèn)同率較高。城南新區(qū)板塊：◆臨近城南新行政中心，依據(jù)城市發(fā)展“重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”的發(fā)展方向，南城區(qū)發(fā)展?jié)摿o(wú)限。

◆

07年南城區(qū)建設(shè)處于起步階段，房?jī)r(jià)有一定的優(yōu)勢(shì)，升值潛力巨大。08年市場(chǎng)放量較大，接近80萬(wàn)平方的市場(chǎng)放量，市場(chǎng)壓力較大，走勢(shì)緩慢。09年樓市火爆，把南區(qū)的銷(xiāo)售推上了高潮，到目前為止，房子已經(jīng)所剩不多。板塊特征—城西、城南新區(qū)城西板塊：城南新區(qū)板塊：27鹽城市場(chǎng)板塊發(fā)展小結(jié)現(xiàn)階段鹽城地產(chǎn)已進(jìn)入板塊發(fā)展的格局：★各板塊近年的發(fā)展以及結(jié)合媒體的炒作，其板塊特征已較為明顯★不同層次的客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為，其對(duì)于不同板塊的需求特征已逐漸形成★目前整個(gè)鹽城市場(chǎng)，還是以城南板塊發(fā)展為重點(diǎn)。鹽城市場(chǎng)板塊發(fā)展小結(jié)28第六篇城南個(gè)案分析第六篇城南個(gè)案分析29城南新區(qū)板塊區(qū)域劃分及配套板塊區(qū)域：北至青年路，南至鹽瀆路，東至串場(chǎng)河，西至解放南路西側(cè)配套情況：教育—市一中，鹽城實(shí)驗(yàn)小學(xué)，鹽城中學(xué)醫(yī)療—市三院新區(qū)醫(yī)院，南中醫(yī)院購(gòu)物—雅家樂(lè)超市，蘇果超市，家樂(lè)福金融—中國(guó)郵政，中國(guó)銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)建設(shè)銀行功能定位：行政中心、教育中心、生活中心城南新區(qū)板塊區(qū)域劃分及配套30區(qū)域特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)（Strength）▲政府規(guī)劃居住區(qū)域，無(wú)工業(yè)污染，居住環(huán)境較好▲毗鄰大型生態(tài)公園、高教園區(qū)、大型商業(yè)區(qū)及市區(qū)兩級(jí)政府▲經(jīng)過(guò)近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城南板塊成為居住熱點(diǎn)▲周邊重點(diǎn)學(xué)校較多▲距風(fēng)光名勝世紀(jì)公園、城南公園、規(guī)劃中央濕地公園較近劣勢(shì)（Weakness）▼

生活配套一般，需要大力完善▼

離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通有待完善區(qū)域特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）31鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件32在售樓盤(pán)⑴錢(qián)江方洲銷(xiāo)售狀態(tài)：在售5#、6#樓，優(yōu)活街招商中。將推房源：13#、15#、16#已銷(xiāo)售均價(jià)：5100元/平方米面積區(qū)間：86-126平米，二房、三房

主力戶(hù)型：110平米緊湊三房↓↓⑵公園道一號(hào)銷(xiāo)售狀態(tài):13號(hào)樓，目前僅有單身公寓，余二十幾套。年底將推4棟高層

已銷(xiāo)售均價(jià):4900元/平方米面積區(qū)間:56-143平米主力戶(hù)型:94-110平米緊湊三房在售樓盤(pán)⑴錢(qián)江方洲↓↓⑵公園道一號(hào)33⑶瑞爾國(guó)際公館銷(xiāo)售狀態(tài):目前在售96和131平米的三房產(chǎn)品正銷(xiāo)售均價(jià):4500元/平方米面積區(qū)間:58-205平方米主力戶(hù)型:83平米兩房,96平米三房⑷學(xué)林雅苑銷(xiāo)售狀態(tài):即將銷(xiāo)售1#小戶(hù)型，面積在70-100平米銷(xiāo)售價(jià)格暫未定已銷(xiāo)售均價(jià):4300-4400元/平方米面積區(qū)間:80-120平方米主力戶(hù)型:96平方米的緊湊三房↓↓⑶瑞爾國(guó)際公館⑷學(xué)林雅苑↓↓34⑸恒榮世家銷(xiāo)售狀態(tài):14#15#號(hào)樓有少量130、110平米戶(hù)型在售明年將推出沿街商鋪。

已銷(xiāo)售均價(jià):4200-4300元/平方米面積區(qū)間:83-140平方米主力戶(hù)型:110平米三房⑹恒盛都市豪庭銷(xiāo)售狀態(tài):目前沒(méi)有在售房源,二期將在元旦左右推出。正銷(xiāo)售均價(jià):多層4500元/平方米,小高層4300元/平方米面積區(qū)間:52-138平方米主力戶(hù)型:109-117平米的三房↓↓⑸恒榮世家⑹恒盛都市豪庭↓↓35⑺華廈綠城銷(xiāo)售狀態(tài):9#樓有200平米戶(hù)型在售,下月推出C1#

C2#

兩棟高層，價(jià)格未定已銷(xiāo)售均價(jià):4300元/平方米面積區(qū)間:75-140平方米主力戶(hù)型:115-118平米三房⑻城南印象銷(xiāo)售狀態(tài):在售15#,16#,17#三幢小高層,將推小區(qū)商鋪已銷(xiāo)售均價(jià):多層4700元/平方米,小高層4300元/平方米面積區(qū)間:75-125平方米主力戶(hù)型:96-114平米三房↓↓⑺華廈綠城⑻城南印象↓↓36⑼天瀾灣銷(xiāo)售狀態(tài):目前36平米小公寓熱銷(xiāo)已銷(xiāo)售均價(jià):4200元/平方米面積區(qū)間:36-134平方米主力戶(hù)型:92-104平米小三房⑽金色水岸銷(xiāo)售狀態(tài):11.28開(kāi)盤(pán)2棟共100套,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天幾乎售罄銷(xiāo)售均價(jià)：4200元/平方米,起價(jià)3980元/平方米面積區(qū)間：90-130平方米↓↓⑼天瀾灣⑽金色水岸↓↓37⑾匯景新城銷(xiāo)售狀態(tài):19-21號(hào)樓有1、2、3層面積130、140、150平米的商品房已銷(xiāo)售均價(jià)：4500元/平方米，電梯多層5000元/平方米,疊加別墅6000元/平方米面積區(qū)間：64-206平方米主力戶(hù)型：120平米左右三房⑿領(lǐng)秀嘉園銷(xiāo)售狀態(tài)：目前尚未開(kāi)盤(pán),預(yù)計(jì)春節(jié)前后銷(xiāo)售均價(jià)：預(yù)計(jì)4000元/平方米面積區(qū)間：85-120平方米↓↓⑾匯景新城⑿領(lǐng)秀嘉園↓↓38⒀國(guó)基城尚未開(kāi)工國(guó)基城地塊↓⒁寶龍物業(yè)類(lèi)型：18+1高層，22+1高層預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)：5200元/平方米項(xiàng)目情況：在建↓寶龍地塊⒀國(guó)基城國(guó)基城地塊↓⒁寶龍39在售樓盤(pán)規(guī)模統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型樓盤(pán)規(guī)模（平方米）總戶(hù)數(shù)錢(qián)江方洲多層、小高層、高層6197003300公園道一號(hào)高層、商鋪6000003000瑞爾國(guó)際小高層、高層3000002000學(xué)林雅苑高層、小高層50443700恒榮世家小高層、高層2100001200恒盛都市豪庭小高層、高層、多層1300001000華廈綠城小高層、高層、多層3000001600城南印象小高層、高層110000950天瀾灣高層3300002000金色水岸小高層、高層90000800匯景新城電梯多層

小高層

別墅

1600001100國(guó)基城住宅、購(gòu)物中心180000---領(lǐng)秀嘉園小高層、高層、多層2000001900

總計(jì)：328萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)2萬(wàn)余戶(hù)在售樓盤(pán)規(guī)模統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑類(lèi)型樓盤(pán)規(guī)模（平方米）總戶(hù)數(shù)錢(qián)江40在售樓盤(pán)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)

開(kāi)發(fā)公司

規(guī)劃設(shè)計(jì)公司投資商錢(qián)江方洲

鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

華匯建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司

浙江卡森置業(yè)有限公司

公園道一號(hào)

鹽城市聯(lián)鑫置業(yè)有限公司

何弢（香港）設(shè)計(jì)國(guó)際有限公司

------

瑞爾國(guó)際

鹽城瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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------

學(xué)林雅苑

江蘇瀛尚房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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恒榮世家

江蘇月恒置業(yè)有限公司

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恒盛都市豪庭

鹽城恒盛置業(yè)有限公司

江蘇銘城建筑設(shè)計(jì)院有限公司

鹽城匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

華廈綠城

鹽城華廈融創(chuàng)置地有限公司

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------

城南印象

江蘇金沃地產(chǎn)有限公司

澳大利亞PCAL

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天瀾灣

江蘇潤(rùn)嘉置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)

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金色水岸

江蘇廣益來(lái)置業(yè)有限公司

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匯景新城

鹽城市廣聯(lián)置業(yè)有限公司

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國(guó)基城

江蘇鹽城國(guó)強(qiáng)置業(yè)有限公司

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領(lǐng)秀嘉園

江蘇晉萬(wàn)置業(yè)有限公司

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在售樓盤(pán)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司投資商錢(qián)41第七章價(jià)格測(cè)算及項(xiàng)目成本第七章價(jià)格測(cè)算及項(xiàng)目成本42銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算對(duì)地塊未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的定位，對(duì)本項(xiàng)目和其他幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行相對(duì)優(yōu)劣勢(shì)和銷(xiāo)售價(jià)格的橫向?qū)Ρ?，從而找到最合理、符合市?chǎng)規(guī)律的售價(jià)預(yù)測(cè)。首先，從城南新區(qū)篩選了本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫向?qū)Ρ?。其次，結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)調(diào)研以及經(jīng)驗(yàn)，在各類(lèi)置業(yè)因素考慮中篩選了10個(gè)主要因素，并根據(jù)它們的重要程度設(shè)置了不同的評(píng)分權(quán)重，評(píng)分的依據(jù)來(lái)自于實(shí)地考察以及對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期，最終得到本項(xiàng)目的得分和三個(gè)項(xiàng)目的平均分。最后，根據(jù)三個(gè)項(xiàng)目的目前平均售價(jià)，得出本項(xiàng)目的理論售價(jià)，計(jì)算公式為：本項(xiàng)目理論售價(jià)=（項(xiàng)目綜合得分/可比項(xiàng)目平均得分)x可比項(xiàng)目目前平均售價(jià)銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算對(duì)地塊未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的定位，對(duì)本項(xiàng)目和其他幾個(gè)項(xiàng)目43區(qū)位地段地級(jí)周?chē)_(kāi)發(fā)程度周?chē)袩o(wú)公園周?chē)袩o(wú)山水周?chē)袩o(wú)標(biāo)志建筑市民認(rèn)知程度周?chē)ㄖ芏戎車(chē)廴境潭裙芫W(wǎng)煤氣供應(yīng)情況其他

0.90.80.90.80.80.70.60.80.70.67.6周邊環(huán)境有無(wú)大型商場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)程度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園中小學(xué)中專(zhuān)及高校醫(yī)院酒店、娛樂(lè)、食府運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所其他

00.30.50.30.300.5000.92.8交通條件是否近交通干線地鐵站遠(yuǎn)近程度火車(chē)站遠(yuǎn)近程度公共交通程度距老城區(qū)相對(duì)距離有無(wú)內(nèi)配巴士周邊停車(chē)方便程度距飛機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)近程度中巴程度其他

0.300.10.30.800.8000.52.8價(jià)格付款價(jià)格合理程度價(jià)格高低程度對(duì)比價(jià)格優(yōu)勢(shì)價(jià)格松動(dòng)程度成品交付策略其他價(jià)格策略付款多樣程度付款靈活程度按揭方便程度其他

0.90.810.90.80.70.80.80.80.58定位進(jìn)度客戶(hù)區(qū)域?qū)挿撼潭瓤蛻?hù)身份寬泛程度銷(xiāo)售率高低情況空置率高低情況出租率高低情況推出時(shí)間長(zhǎng)短情況現(xiàn)場(chǎng)售樓部檔次銷(xiāo)售員專(zhuān)業(yè)化程度銷(xiāo)售資料精粗程度創(chuàng)意廣告投放程度

0.70.80.80.80.50.80.50.80.90.87.4園內(nèi)環(huán)境整體綠化景觀情況綠化率高低情況湖面水池噴泉情況植物地被樹(shù)木情況建筑小品豐富情況綠化概念情況綠化成熟情況架空層綠化情況平臺(tái)及屋頂花園其他

0.50.50.10.50.50.50.50003.1設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)模大小情況布局合理程度外立面美觀情況戶(hù)型面積合理程度戶(hù)型間隔合理情況實(shí)用率容積率情況土建質(zhì)量建筑材料裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次施工環(huán)境感覺(jué)其他

10.90.90.90.90.90.90.90.60.98.8園內(nèi)配套智能設(shè)施配套情況寬帶E時(shí)代情況娛樂(lè)會(huì)所情況安全保障情況停車(chē)配套餐飲配套一條龍入學(xué)情況園內(nèi)商場(chǎng)日常配套醫(yī)療保健設(shè)施游泳池網(wǎng)球場(chǎng)

0.80.500.80.50000.302.9發(fā)展代理品牌形象發(fā)展商實(shí)力情況發(fā)展商業(yè)績(jī)情況本樓盤(pán)品牌知名本樓盤(pán)品牌美譽(yù)本樓盤(pán)發(fā)展?jié)摿V告終端水準(zhǔn)情況銷(xiāo)售終端水準(zhǔn)情況銷(xiāo)售終端資信情況開(kāi)發(fā)商重視程度代理商重視程度

110.80.810.80.80.8119物業(yè)管理規(guī)模與專(zhuān)業(yè)化程度管理公司知名度管理公司美譽(yù)度管理公司綜合實(shí)力管理費(fèi)用高低情況維護(hù)費(fèi)用高低情況安全保衛(wèi)管理水平社區(qū)綠化管理水平物業(yè)服務(wù)管理水平智能管理水準(zhǔn)情況

0.80.80.50.80.60.80.80.60.90.87.4本項(xiàng)目區(qū)位地段地級(jí)周?chē)_(kāi)發(fā)程度周?chē)袩o(wú)公園周?chē)袩o(wú)山水周?chē)袩o(wú)標(biāo)志44區(qū)位地段地級(jí)周?chē)_(kāi)發(fā)程度周?chē)袩o(wú)公園周?chē)袩o(wú)山水周?chē)袩o(wú)標(biāo)志建筑市民認(rèn)知程度周?chē)ㄖ芏戎車(chē)廴境潭裙芫W(wǎng)煤氣供應(yīng)情況其他

10.90.50.50.80.90.90.50.90.77.6周邊環(huán)境有無(wú)大型商場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)程度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園中小學(xué)中專(zhuān)及高校醫(yī)院酒店、娛樂(lè)、食府運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所其他

0.30.30.30.50.40.50.70.50.30.84.6交通條件是否近交通干線地鐵站遠(yuǎn)近程度火車(chē)站遠(yuǎn)近程度公共交通程度距老城區(qū)相對(duì)距離有無(wú)內(nèi)配巴士周邊停車(chē)方便程度距飛機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)近程度中巴程度其他

0.500.20.50.901000.83.9價(jià)格付款價(jià)格合理程度價(jià)格高低程度對(duì)比價(jià)格優(yōu)勢(shì)價(jià)格松動(dòng)程度成品交付策略其他價(jià)格策略付款多樣程度付款靈活程度按揭方便程度其他

10.90.90.80.90.70.80.90.90.68.4定位進(jìn)度客戶(hù)區(qū)域?qū)挿撼潭瓤蛻?hù)身份寬泛程度銷(xiāo)售率高低情況空置率高低情況出租率高低情況推出時(shí)間長(zhǎng)短情況現(xiàn)場(chǎng)售樓部檔次銷(xiāo)售員專(zhuān)業(yè)化程度銷(xiāo)售資料精粗程度創(chuàng)意廣告投放程度

0.90.80.80.60.510.70.90.90.67.7園內(nèi)環(huán)境整體綠化景觀情況綠化率高低情況湖面水池噴泉情況植物地被樹(shù)木情況建筑小品豐富情況綠化概念情況綠化成熟情況架空層綠化情況平臺(tái)及屋頂花園其他

0.50.500.50.30.60.50002.9設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)模大小情況布局合理程度外立面美觀情況戶(hù)型面積合理程度戶(hù)型間隔合理情況實(shí)用率容積率情況土建質(zhì)量建筑材料裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次施工環(huán)境感覺(jué)其他

10.80.90.70.80.80.80.80.70.88.1園內(nèi)配套智能設(shè)施配套情況寬帶E時(shí)代情況娛樂(lè)會(huì)所情況安全保障情況停車(chē)配套餐飲配套一條龍入學(xué)情況園內(nèi)商場(chǎng)日常配套醫(yī)療保健設(shè)施游泳池網(wǎng)球場(chǎng)

0.80010.7000002.5發(fā)展代理品牌形象發(fā)展商實(shí)力情況發(fā)展商業(yè)績(jī)情況本樓盤(pán)品牌知名本樓盤(pán)品牌美譽(yù)本樓盤(pán)發(fā)展?jié)摿V告終端水準(zhǔn)情況銷(xiāo)售終端水準(zhǔn)情況銷(xiāo)售終端資信情況開(kāi)發(fā)商重視程度代理商重視程度

0.90.80.90.910.80.90.910.99物業(yè)管理規(guī)模與專(zhuān)業(yè)化程度管理公司知名度管理公司美譽(yù)度管理公司綜合實(shí)力管理費(fèi)用高低情況維護(hù)費(fèi)用高低情況安全保衛(wèi)管理水平社區(qū)綠化管理水平物業(yè)服務(wù)管理水平智能管理水準(zhǔn)情況

0.90.80.60.80.70.80.90.80.90.57.7錢(qián)江方洲區(qū)位地段地級(jí)周?chē)_(kāi)發(fā)程度周?chē)袩o(wú)公園周?chē)袩o(wú)山水周?chē)袩o(wú)標(biāo)志45區(qū)位地段地級(jí)周?chē)_(kāi)發(fā)程度周?chē)袩o(wú)公園周?chē)袩o(wú)山水周?chē)袩o(wú)標(biāo)志建筑市民認(rèn)知程度周?chē)ㄖ芏戎車(chē)廴境潭裙芫W(wǎng)煤氣供應(yīng)情況其他

10.90.50.80.80.70.90.40.80.87.6周邊環(huán)境有無(wú)大型商場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)程度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園中小學(xué)中專(zhuān)及高校醫(yī)院酒店、娛樂(lè)、食府運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所其他

0.30.20.50.50.500.5000.73.2交通條件是否近交通干線地鐵站遠(yuǎn)近程度火車(chē)站遠(yuǎn)近程度公共交通程度距老城區(qū)相對(duì)距離有無(wú)內(nèi)配巴士周邊停車(chē)方便程度距飛機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)近程度中巴程度其他

0.500.10.50.500.9000.83.3價(jià)格付款價(jià)格合理程度價(jià)格高低程度對(duì)比價(jià)格優(yōu)勢(shì)價(jià)格松動(dòng)程度成品交付策略其他價(jià)格策略付款多樣程度付款靈活程度按揭方便程度其他

10.810.90.90.80.80.80.70.58.2定位進(jìn)度客戶(hù)區(qū)域?qū)挿撼潭瓤蛻?hù)身份寬泛程度銷(xiāo)售率高低情況空置率高低情況出租率高低情況推出時(shí)間長(zhǎng)短情況現(xiàn)場(chǎng)售樓部檔次銷(xiāo)售員專(zhuān)業(yè)化程度銷(xiāo)售資料精粗程度創(chuàng)意廣告投放程度

0.80.70.80.80.30.90.90.90.80.87.7園內(nèi)環(huán)境整體綠化景觀情況綠化率高低情況湖面水池噴泉情況植物地被樹(shù)木情況建筑小品豐富情況綠化概念情況綠化成熟情況架空層綠化情況平臺(tái)及屋頂花園其他

0.80.700.60.20.50.50003.3設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)模大小情況布局合理程度外立面美觀情況戶(hù)型面積合理程度戶(hù)型間隔合理情況實(shí)用率容積率情況土建質(zhì)量建筑材料裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次施工環(huán)境感覺(jué)其他

10.80.90.80.80.60.70.50.50.57.1園內(nèi)配套智能設(shè)施配套情況寬帶E時(shí)代情況娛樂(lè)會(huì)所情況安全保障情況停車(chē)配套餐飲配套一條龍入學(xué)情況園內(nèi)商場(chǎng)日常配套醫(yī)療保健設(shè)施游泳池網(wǎng)球場(chǎng)

0.50.500.80.7000002.5發(fā)展代理品牌形象發(fā)展商實(shí)力情況發(fā)展商業(yè)績(jī)情況本樓盤(pán)品牌知名本樓盤(pán)品牌美譽(yù)本樓盤(pán)發(fā)展?jié)摿V告終端水準(zhǔn)情況銷(xiāo)售終端水準(zhǔn)情況銷(xiāo)售終端資信情況開(kāi)發(fā)商重視程度代理商重視程度

0.70.710.910.50.80.810.98.3物業(yè)管理規(guī)模與專(zhuān)業(yè)化程度管理公司知名度管理公司美譽(yù)度管理公司綜合實(shí)力管理費(fèi)用高低情況維護(hù)費(fèi)用高低情況安全保衛(wèi)管理水平社區(qū)綠化管理水平物業(yè)服務(wù)管理水平智能管理水準(zhǔn)情況

0.80.70.70.70.50.50.70.80.80.56.7華廈綠城區(qū)位地段地級(jí)周?chē)_(kāi)發(fā)程度周?chē)袩o(wú)公園周?chē)袩o(wú)山水周?chē)袩o(wú)標(biāo)志46區(qū)位地段地級(jí)周?chē)_(kāi)發(fā)程度周?chē)袩o(wú)公園周?chē)袩o(wú)山水周?chē)袩o(wú)標(biāo)志建筑市民認(rèn)知程度周?chē)ㄖ芏戎車(chē)廴境潭裙芫W(wǎng)煤氣供應(yīng)情況其他

0.90.700.80.80.80.70.50.80.96.9周邊環(huán)境有無(wú)大型商場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)程度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園中小學(xué)中專(zhuān)及高校醫(yī)院酒店、娛樂(lè)、食府運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所其他

00.30.50.30.300.30012.7交通條件是否近交通干線地鐵站遠(yuǎn)近程度火車(chē)站遠(yuǎn)近程度公共交通程度距老城區(qū)相對(duì)距離有無(wú)內(nèi)配巴士周邊停車(chē)方便程度距飛機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)近程度中巴程度其他

0.500.50.50.800.8000.73.8價(jià)格付款價(jià)格合理程度價(jià)格高低程度對(duì)比價(jià)格優(yōu)勢(shì)價(jià)格松動(dòng)程度成品交付策略其他價(jià)格策略付款多樣程度付款靈活程度按揭方便程度其他

10.810.90.80.70.80.80.80.58.1定位進(jìn)度客戶(hù)區(qū)域?qū)挿撼潭瓤蛻?hù)身份寬泛程度銷(xiāo)售率高低情況空置率高低情況出租率高低情況推出時(shí)間長(zhǎng)短情況現(xiàn)場(chǎng)售樓部檔次銷(xiāo)售員專(zhuān)業(yè)化程度銷(xiāo)售資料精粗程度創(chuàng)意廣告投放程度

0.70.70.910.50.80.70.70.70.77.4園內(nèi)環(huán)境整體綠化景觀情況綠化率高低情況湖面水池噴泉情況植物地被樹(shù)木情況建筑小品豐富情況綠化概念情況綠化成熟情況架空層綠化情況平臺(tái)及屋頂花園其他

0.50.500.50.20.50.50002.7設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)模大小情況布局合理程度外立面美觀情況戶(hù)型面積合理程度戶(hù)型間隔合理情況實(shí)用率容積率情況土建質(zhì)量建筑材料裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次施工環(huán)境感覺(jué)其他

0.90.80.80.80.80.90.70.50.50.57.2園內(nèi)配套智能設(shè)施配套情況寬帶E時(shí)代情況娛樂(lè)會(huì)所情況安全保障情況停車(chē)配套餐飲配套一條龍入學(xué)情況園內(nèi)商場(chǎng)日常配套醫(yī)療保健設(shè)施游泳池網(wǎng)球場(chǎng)

0.30.200.80.8000002.1發(fā)展代理品牌形象發(fā)展商實(shí)力情況發(fā)展商業(yè)績(jī)情況本樓盤(pán)品牌知名本樓盤(pán)品牌美譽(yù)本樓盤(pán)發(fā)展?jié)摿V告終端水準(zhǔn)情況銷(xiāo)售終端水準(zhǔn)情況銷(xiāo)售終端資信情況開(kāi)發(fā)商重視程度代理商重視程度

0.80.70.70.70.90.90.80.810.98.2物業(yè)管理規(guī)模與專(zhuān)業(yè)化程度管理公司知名度管理公司美譽(yù)度管理公司綜合實(shí)力管理費(fèi)用高低情況維護(hù)費(fèi)用高低情況安全保衛(wèi)管理水平社區(qū)綠化管理水平物業(yè)服務(wù)管理水平智能管理水準(zhǔn)情況

0.80.80.70.70.60.70.80.50.80.67瑞爾國(guó)際區(qū)位地段地級(jí)周?chē)_(kāi)發(fā)程度周?chē)袩o(wú)公園周?chē)袩o(wú)山水周?chē)袩o(wú)標(biāo)志47評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目錢(qián)江方洲華夏綠城瑞爾國(guó)際權(quán)數(shù)區(qū)位地段7.67.67.67.67.67.66.96.91周邊環(huán)境2.82.84.64.63.23.22.72.71交通條件2.83.083.94.293.33.633.84.181.1價(jià)格優(yōu)勢(shì)與付款手段86.48.46.728.26.568.16.480.8市場(chǎng)定位與銷(xiāo)售進(jìn)度7.45.927.76.167.76.167.45.920.8內(nèi)部環(huán)境3.11.552.91.453.31.652.71.350.5設(shè)計(jì)規(guī)劃8.89.688.18.917.17.817.27.921.1內(nèi)部配套2.91.742.51.52.51.52.11.260.6發(fā)展代理與品牌形象96.396.38.35.818.25.740.7物業(yè)管理7.46.667.76.936.76.0376.30.9合計(jì)加權(quán)51.73加權(quán)54.46加權(quán)49.95加權(quán)48.75

均價(jià)4661均價(jià)5000均價(jià)4300均價(jià)4500

按照年10%的增幅計(jì)算，明年項(xiàng)目上市的起盤(pán)均價(jià)應(yīng)不低于5127元/平方米評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目錢(qián)江方洲華夏綠城瑞爾國(guó)際權(quán)數(shù)區(qū)位地段748項(xiàng)目成本項(xiàng)目單價(jià)(元/㎡)土地成本1462建安成本1400政府規(guī)費(fèi)200財(cái)務(wù)成本443(2.6557億*10%/6萬(wàn)平方米）管理成本50園林綠化70廣告費(fèi)用100營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用150稅收500（以5000元/平計(jì)算）總計(jì)4375項(xiàng)目明年上市預(yù)計(jì)起盤(pán)價(jià)不低于5127元/平方米，一期毛利潤(rùn)為752元/平方米。項(xiàng)目共計(jì)18萬(wàn)余方，分三期建設(shè)，一期總利潤(rùn)為4512萬(wàn)元。預(yù)定總盤(pán)均價(jià)為5640元/平方米項(xiàng)目成本項(xiàng)目單價(jià)(元/㎡)土地成本1462建安成本1400政49第八章鹽瀆路、躍馬路項(xiàng)目總體分析第八章鹽瀆路、躍馬路項(xiàng)目501.鹽城房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售以城南為主力供應(yīng)區(qū)，城南片區(qū)也是城市過(guò)去五-六年及未來(lái)5年左右的最大熱點(diǎn)。2.從本項(xiàng)目周邊已上市樓盤(pán)的調(diào)查可知：09年第三季度，城南片區(qū)的住宅銷(xiāo)售量呈現(xiàn)出“兩快一高”的態(tài)勢(shì)?！皟煽臁币皇莾r(jià)格上漲快，住宅產(chǎn)品普遍上漲600-800元/平方米,個(gè)別樓盤(pán),如錢(qián)江方洲上漲近900元/平方米,漲幅接近120%；二是銷(xiāo)售速度快，周邊樓盤(pán)一般都以15000平米，120套左右為一個(gè)推出序列（2棟-3棟，小高層住宅），銷(xiāo)售率都在2個(gè)月左右達(dá)到90%以上，時(shí)間越是接近本月（11月），推出的銷(xiāo)售速度越快。如瑞爾國(guó)際，1個(gè)本月出售90套；又如金色水岸（11.28開(kāi)盤(pán)），開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，兩棟住宅100套左右，除第一層外全部售罄。“一高”是銷(xiāo)售價(jià)格的市場(chǎng)預(yù)期高。根據(jù)我司對(duì)一些潛在購(gòu)房者及當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)人士訪談，普遍認(rèn)為城南區(qū)域2010年的價(jià)格應(yīng)在5000元/平方米以上運(yùn)行,而個(gè)別比較突出的樓盤(pán),如錢(qián)江方洲、公園道一號(hào)，2010年都可能上漲至5500元/平方米左右。1.鹽城房地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售以城南為主力供應(yīng)區(qū)，城南片區(qū)也是城市過(guò)513.從城南區(qū)域未來(lái)1—2年的產(chǎn)品供給來(lái)分析，由于受2008年金融危機(jī)的影響（2008年未成交一塊土地），潛力供給明顯不足。今年開(kāi)工的樓盤(pán)都已進(jìn)入尾樓銷(xiāo)售，有些樓盤(pán)的未來(lái)供給已可忽略不計(jì)，如華廈綠城、學(xué)林雅苑、都市豪庭等。而未來(lái)本地塊項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將會(huì)出現(xiàn)在本項(xiàng)目更南、更東的方向，以及本項(xiàng)目所屬的“內(nèi)港湖高檔商務(wù)住宅區(qū)板塊”內(nèi)部。鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件524.從目前在售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)水平角度分析①目前在鹽城城南片區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的企業(yè)多為鹽城當(dāng)?shù)爻砷L(zhǎng)起來(lái)的品牌，品牌影響力及綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力偏弱；②開(kāi)發(fā)水平：除去錢(qián)江方洲（浙江卡森置業(yè)），公園道一號(hào)等個(gè)別項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)水平可算進(jìn)入了一線城市中等左右水平外，其余的項(xiàng)目產(chǎn)品打造還在一個(gè)相對(duì)較低的層面；③開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)目前還是戶(hù)型的合理性和經(jīng)濟(jì)性等指標(biāo)，對(duì)園林綠化、物業(yè)管理有了一些基本認(rèn)識(shí)，但對(duì)于園林風(fēng)格的統(tǒng)一，物業(yè)管理的重要意義，公共部門(mén)精裝修以及針對(duì)不同細(xì)分市場(chǎng)打造更有品位、氣質(zhì)或檔次的產(chǎn)品方面等比較高層的追求，目前還未看到。4.從目前在售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)水平角度分析535.未來(lái)鹽城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)的瞻望①由于宏觀層面，國(guó)家加大了對(duì)鹽城沿海開(kāi)發(fā)的力度，對(duì)鹽城未來(lái)10年的城市發(fā)展提出了相應(yīng)的規(guī)模要求，以及當(dāng)下這屆領(lǐng)導(dǎo)班子的工作能力，讓鹽城人對(duì)自己未來(lái)的生活充滿了期盼。特別是在鹽城新區(qū)（即本項(xiàng)目所在鹽城城南區(qū)域）到處一派生機(jī)勃發(fā)的景象。位于鹽城新政府北的東進(jìn)路商業(yè)一條街（水街）已成為新鹽城的城市名片，而且在不遠(yuǎn)的未來(lái)，本項(xiàng)目所屬的“內(nèi)港湖板塊”更加會(huì)代表新鹽城的形象，成為鹽城未來(lái)真正的中心地段。對(duì)于這一點(diǎn)，當(dāng)下的鹽城人是毫不懷疑的。5.未來(lái)鹽城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)的瞻望54②也正是由于鹽城未來(lái)的城市戰(zhàn)略格局在沿海開(kāi)發(fā)中將會(huì)是重要的一環(huán)，而鹽城的整體房地產(chǎn)向南、向東的格局在2009年才真正拉開(kāi)序幕。鹽城目前廣受一線城市各大開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，就我司情報(bào)研究院了解的信息可知：今年三季度起，如蘇寧、綠地、商貿(mào)等開(kāi)發(fā)企業(yè)都在積極地與鹽城市政府聯(lián)洽，欲把鹽城作為布局蘇北的重要戰(zhàn)略方向。他們的進(jìn)駐會(huì)極大提升鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)在全省范圍的關(guān)注度，同時(shí)也將極大提升鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平和標(biāo)準(zhǔn)，從而為我們的開(kāi)發(fā)拉開(kāi)上升的空間。鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件55③由于上述兩點(diǎn)“內(nèi)外”因素的影響，今年二季度以來(lái)，鹽城土地拍賣(mài)市場(chǎng)，本項(xiàng)目所在區(qū)域的土地成為最大的熱點(diǎn)。但政府已幾乎無(wú)土地可以推出，僅有的一塊戴莊路東，第一溝南地塊（在瑞爾國(guó)際項(xiàng)目東側(cè)）被鹽城通達(dá)置業(yè)有限公司以樓面價(jià)每平米1950元的價(jià)格拍下，折算成土地價(jià)格近260萬(wàn)/畝。

鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件56綜合上述分析：我司認(rèn)為鹽城鹽瀆路/躍馬路地塊從目前售價(jià)195萬(wàn)/畝及開(kāi)發(fā)規(guī)模等因素，再結(jié)合貴司的戰(zhàn)略意愿和開(kāi)發(fā)能力，我司認(rèn)為本項(xiàng)目無(wú)論是從資金回報(bào)的角度，還是貴公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌建設(shè)及發(fā)展的角度衡量，都是比較適合的。

故我司強(qiáng)烈建議貴司購(gòu)下此土地進(jìn)行住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，同時(shí)也強(qiáng)烈期望與貴司在此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中能有更深度、更全面的合作。

謝謝！

鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件57目錄第一篇宏觀部分第二篇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)第三篇房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第四篇項(xiàng)目地塊分析第五篇板塊市場(chǎng)第六篇城南個(gè)案分析第七篇價(jià)格測(cè)算及項(xiàng)目成本第八篇鹽瀆路、躍馬路項(xiàng)目總體分析目錄58第一篇宏觀部分第一篇宏觀部分591、歷史：自漢武帝元狩4年（公元前119年）建縣以來(lái)，共有2100多年歷史2、人口：全市總?cè)丝?15萬(wàn)，其中市區(qū)人口68.6萬(wàn)，全市人口年均增長(zhǎng)速度為0.6%，城市人口年均增加6,84萬(wàn)人，戶(hù)均人口數(shù)量為3.12人3、地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故鄉(xiāng)，氣候年年均溫度在13度左右4、居住：鹽城市政府出臺(tái)《市區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃》,確定規(guī)劃期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米鹽城概況--城市介紹1、歷史：自漢武帝元狩4年（公元前119年）建縣以來(lái)，共有260鹽城概況--城市交通◆鐵路：1987年，由鹽城、淮安、南通三市聯(lián)合提出了修建淮鹽通鐵路的構(gòu)想。到目前為止，已經(jīng)有8列火車(chē)途徑鹽城火車(chē)站，可以直達(dá)北京、哈爾濱、太原、成都、青島等城市

◆公路：204國(guó)道，204國(guó)道在市區(qū)內(nèi)原名“通榆路”，近些年改稱(chēng)“開(kāi)放大道”，是市區(qū)東部的主干道。寧靖鹽高速公路，在鹽城市區(qū)以西方向，向南最遠(yuǎn)可至南京，向北可至連云港，它基本與東邊的沿海高速平行，這兩條高速公路是鹽城境內(nèi)重要的高速公路◆航空：鹽城機(jī)場(chǎng)，IATA代碼YNZ，位于江蘇省鹽城市亭湖區(qū)南洋鎮(zhèn)境內(nèi)，距市中心直線距離約8.3公里，并和寧鹽、連鹽、淮鹽、鹽通等高速公路連接。鹽城機(jī)場(chǎng)2000年3月29日正式通航，飛行跑道長(zhǎng)2200米，飛行區(qū)等級(jí)為4C，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量30萬(wàn)人次。目前已開(kāi)通鹽城至北京、廣州、韓國(guó)等地航班◆大豐港起步于1991年，經(jīng)過(guò)8年科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，由國(guó)家交通部、江蘇省政府批準(zhǔn)，于1998年開(kāi)工建設(shè)，2005年一期工程建成通航，彌補(bǔ)了沿海大省江蘇歷史上只有連云港一個(gè)大型海港的遺憾。至今，已建成萬(wàn)噸級(jí)碼頭2個(gè)，在建5-8萬(wàn)噸級(jí)碼頭6個(gè)，2007年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，開(kāi)放了大豐港一類(lèi)口岸。

鹽城概況--城市交通◆鐵路：1987年，由鹽城、淮安、南通61地區(qū)生產(chǎn)總值

2008年鹽城全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1600億元，比上年增長(zhǎng)13.6%，鹽城房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段從01年開(kāi)始地區(qū)生產(chǎn)總值開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期,近幾年來(lái)基本增長(zhǎng)速度基本維持在14%左右,增長(zhǎng)速度驚人08年人均首次超過(guò)3000美元；財(cái)政總收入達(dá)到216.1億元，增長(zhǎng)45.7%，實(shí)現(xiàn)了兩年翻一番根據(jù)聯(lián)合國(guó)75國(guó)統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系（美元）0-800800-40004000-80008000-20000啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存需求生存、改善需求皆有改善需求為主改善需求為主單純數(shù)量型數(shù)量和質(zhì)量并重以質(zhì)量為主綜合發(fā)展型地區(qū)生產(chǎn)總值20086208年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15862元，農(nóng)民人均純收入6790元，分別增長(zhǎng)14.5%、11.5%。2000年以來(lái)，人均可支配是收入一直保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值260億元，增長(zhǎng)4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值642億元，增長(zhǎng)19.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值466億元，增長(zhǎng)16.2%可支配收入及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15862元，農(nóng)民人均純收入6763城市總體規(guī)劃●鹽城市區(qū)包括亭湖區(qū)和鹽都區(qū)的行政區(qū)范圍，總面積為1728平方公里。城市規(guī)劃區(qū)包括鹽城市區(qū)的全部；主城區(qū)，即規(guī)劃用地范圍，是指寧靖鹽高速公路及其東延段、徐淮鹽高速公路、沿海高速公路圍合成的范圍加上新興鎮(zhèn)區(qū)，總面積為423平方公里?！襁h(yuǎn)景發(fā)展構(gòu)想展望不定年限，主城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到150萬(wàn)左右。城市發(fā)展方向：東跨、南拓、西延、北調(diào)。主城區(qū)形成：“一城二片，比翼雙飛”的空間形態(tài)。城市總體規(guī)劃●鹽城市區(qū)包括亭湖區(qū)和鹽都區(qū)的行政區(qū)范圍，總面64第二篇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)第二篇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)651、1983～1988年，經(jīng)濟(jì)振興階段。農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)獲得發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)9%，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升8.4%，三產(chǎn)上升4.2%，固定資產(chǎn)投資增加70%；2、1989～1991年,經(jīng)濟(jì)調(diào)整階段。GDP年均增長(zhǎng)6.9％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重僅上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)6%；3、1992～1996年,繼續(xù)發(fā)展階段。建設(shè)市場(chǎng)、招商引資、興辦開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，GDP年均增長(zhǎng)13.1％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升3.2個(gè)百分點(diǎn)三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升2.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)35%；4、1997～2000年,平穩(wěn)發(fā)展階段。亞洲金融危機(jī)的沖擊，通貨緊縮的壓力，內(nèi)需不足。GDP年均增長(zhǎng)10.9％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升4個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)8%；5、2001-2008年，快速發(fā)展階段。GDP年均增長(zhǎng)13.6％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升9.2個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升10.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)29%鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段1、1983～1988年，經(jīng)濟(jì)振興階段。農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)獲得661、紡織服裝：共有各類(lèi)棉花加工企業(yè)100多家，是鹽城市未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期的主要產(chǎn)業(yè)2、汽車(chē)制造：主要是悅達(dá)汽車(chē)、中威客車(chē)等汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園3、農(nóng)副業(yè)：年產(chǎn)糧食500萬(wàn)噸、油料30萬(wàn)噸、肉類(lèi)60萬(wàn)噸、禽蛋70萬(wàn)噸、水產(chǎn)品60萬(wàn)噸左右

4、旅游及物流：目前所占比重不大，屬于未來(lái)大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)5、房地產(chǎn)業(yè)：到2010年，規(guī)劃中增加值年均增長(zhǎng)達(dá)到20%，開(kāi)竣工總量達(dá)到480萬(wàn)平方米鹽城目前主要產(chǎn)業(yè)1、紡織服裝：共有各類(lèi)棉花加工企業(yè)100多家，是鹽城市未來(lái)67◆調(diào)整期限預(yù)測(cè)：根據(jù)以往鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)整期限預(yù)測(cè)，第一次調(diào)整用時(shí)3年，97金融危機(jī)時(shí)用時(shí)4年。本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整自08年始，按以往年限預(yù)測(cè)，將會(huì)達(dá)到2011年，并且，隨著經(jīng)濟(jì)體規(guī)模的加大，調(diào)整時(shí)間不會(huì)變短◆房地產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)達(dá)到20%左右，而在一些城市，達(dá)到60%左右。從鹽城人口增加速度來(lái)看，每年增加0.6%，即4.83萬(wàn)人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84萬(wàn)人，未來(lái)隨著沿海開(kāi)發(fā)，鹽城城市人口將擴(kuò)至150萬(wàn)，平均每年將增長(zhǎng)10萬(wàn)人口，由此，鹽城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模應(yīng)不少于年平均400萬(wàn)方。目前的開(kāi)發(fā)規(guī)模還具有很大差距，所以鹽城開(kāi)發(fā)潛力巨大。鹽城經(jīng)濟(jì)判斷◆調(diào)整期限預(yù)測(cè)：根據(jù)以往鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)整期限預(yù)測(cè)，第一次調(diào)68第三篇房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第三篇房地產(chǎn)市場(chǎng)概述69供應(yīng)分析鹽城地產(chǎn)起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供應(yīng)量基本維持在每年3000-4000畝。

2006年，鹽城市區(qū)住宅的去化量在120-130萬(wàn)㎡，之前每年去化量也都在約100萬(wàn)㎡左右。2007年上市量230萬(wàn)㎡,去化量180萬(wàn)㎡左右。

08年受金融危機(jī)影響，未有土地成交。

09年前三季度，目前南區(qū)上市土地僅有三塊，前期凡開(kāi)工的項(xiàng)目因市場(chǎng)趨好，銷(xiāo)售已基本結(jié)束，供需關(guān)系明顯趨向于賣(mài)方市場(chǎng)。在鹽城土地供應(yīng)量充分的情況下，市場(chǎng)后期推出量增速可觀；隨著“兩年內(nèi)土地必須開(kāi)發(fā)”政策的落實(shí)，大批土地趕在09年內(nèi)開(kāi)發(fā)上市；新政府城市規(guī)劃的調(diào)整，對(duì)于大批項(xiàng)目規(guī)劃重新調(diào)整后，已于09年集中上市；未來(lái)，特別是城南片區(qū)，土地供給空間縮窄，住宅產(chǎn)品的供需關(guān)系進(jìn)一步趨向賣(mài)方市場(chǎng)。故未來(lái)鹽城地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。供應(yīng)分析鹽城地產(chǎn)起步自2003年起，在近五年中，政府70土地成交情況地塊名稱(chēng)出讓面積（平方米）成交價(jià)（元/平米)開(kāi)發(fā)企業(yè)戴莊路東、第一溝南地塊227051950鹽城通達(dá)置業(yè)有限公司東環(huán)路東、新都路北地塊2317622461.2東方投資開(kāi)發(fā)有限公司東環(huán)路東、新都路南地塊1517562470東方投資開(kāi)發(fā)有限公司2009年城南片區(qū)土地成交信息土地成交情況地塊名稱(chēng)出讓面積（平方米）成交價(jià)（元/平米)開(kāi)發(fā)71價(jià)格分析整體來(lái)說(shuō)，鹽城地產(chǎn)熱潮起步于2003年，地產(chǎn)整體市場(chǎng)的發(fā)育是比較健康、平穩(wěn)的。在政府的調(diào)控下，整體房?jī)r(jià)從2003年的均價(jià)約1200元漲到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，2008年底3800-4100元，（主體城區(qū)，非老城核心區(qū)域）鹽城的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)有兩個(gè)跳躍點(diǎn)，一是2003年：在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之初，房?jī)r(jià)有一個(gè)大幅提升的過(guò)程；二是2006年，由于城市舊改慢、住宅供應(yīng)量不足，且政府對(duì)于城市進(jìn)行整體規(guī)劃，很多項(xiàng)目被叫停，加劇了市場(chǎng)上供不應(yīng)求的局面，所以造成了價(jià)格的再次提升，2006年的漲幅約在600-700元，2007年整個(gè)一年市場(chǎng)放量，但是市場(chǎng)還是處于供不應(yīng)求的局面，造成07年整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格飆升漲幅約800元。2008年初,由國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形式,導(dǎo)致鹽城市場(chǎng)也停止不前,全市范圍內(nèi)價(jià)格有所回落,但是幅度不是很大。到09年年后市場(chǎng)普遍回暖，價(jià)格大幅提升價(jià)格分析整體來(lái)說(shuō)，鹽城地產(chǎn)熱潮起步于2003年，地產(chǎn)72產(chǎn)品分析物業(yè)類(lèi)型：鹽城之前普通住宅多以多層為主，從近年開(kāi)始市場(chǎng)上陸續(xù)有小高層、高層產(chǎn)品亮相，通過(guò)07年和08年的過(guò)渡，目前市民對(duì)于小高層物業(yè)還是比較認(rèn)可的規(guī)劃：產(chǎn)品由兵營(yíng)式布局向半圍合、圍合空間、錯(cuò)落式布局發(fā)展戶(hù)型面積：消費(fèi)者熱衷約85㎡兩房戶(hù)型，100㎡左右的兩房半戶(hù)型以及改善型需求者的110-125㎡的三室兩廳的戶(hù)型戶(hù)型特點(diǎn)：兩房半偏好兩房向南，三房偏好兩個(gè)臥室及客廳向南車(chē)庫(kù)、地下室：每戶(hù)均需要有一個(gè)一樓車(chē)庫(kù)或是半地下室的儲(chǔ)藏室集中車(chē)庫(kù)：通常采用半地下室結(jié)構(gòu)，車(chē)庫(kù)的頂部做成綠化的園林增加了項(xiàng)目綠化以及休閑活動(dòng)的空間園林綠化：各項(xiàng)目園林規(guī)劃水平不一、但是總體均會(huì)營(yíng)造水系，園林內(nèi)部采用高低錯(cuò)落的常青植物以及竹子來(lái)進(jìn)行點(diǎn)綴產(chǎn)品分析物業(yè)類(lèi)型：鹽城之前普通住宅多以多層為主，從近年開(kāi)始市73第四篇項(xiàng)目地塊分析第四篇項(xiàng)目地塊分析74本案宗地[項(xiàng)目背景信息]地塊位于鹽城市躍馬路西面，內(nèi)港湖南面，解放南路東側(cè)，鹽瀆路北面。[項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]占地：136.19畝建筑面積：181587.6㎡規(guī)劃用地：居住用地容積率：≤2.0

建筑密度：≤20%；綠地率：40％；本案宗地[項(xiàng)目背景信息]地塊位于鹽城市躍馬路西面，內(nèi)港湖南面75北南西東項(xiàng)目宗地項(xiàng)目北面是鹽城著名的內(nèi)港湖公園。風(fēng)景秀麗項(xiàng)目東面是躍馬路，道路寬闊項(xiàng)目南面是鹽瀆路，連接?xùn)|西，是城南的主干道，有著名的梅花公園，環(huán)境優(yōu)美地塊四至項(xiàng)目西面是解放南路，這條道路比較繁華，交通也很便利北南西東項(xiàng)目宗地項(xiàng)目北面是鹽城著名的內(nèi)港湖公園。風(fēng)景秀麗項(xiàng)目76項(xiàng)目?jī)?nèi)河流項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地現(xiàn)狀項(xiàng)目?jī)?nèi)河流項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地現(xiàn)狀77地塊SWOT研判優(yōu)勢(shì)（Strength

）劣勢(shì)（Weakness

）1.毗鄰內(nèi)港湖公園，生態(tài)環(huán)境良好，適應(yīng)生活2.城南新區(qū)居住氛圍較濃，經(jīng)濟(jì)文化日益成熟3.在建學(xué)校較多，學(xué)區(qū)越來(lái)越好4.是政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景無(wú)限1.目前生活配套一般，需要大力完善2.離市區(qū)較遠(yuǎn)，目前公共交通不太完善地塊SWOT研判優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1.毗鄰內(nèi)港湖公園，生態(tài)環(huán)境良好，適78機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threat）1.土地稀缺，土地價(jià)格上漲，現(xiàn)有物業(yè)去化率非?？?，導(dǎo)致本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的發(fā)展空間2.本項(xiàng)目作為鹽城市政府所在地是城南新區(qū)的核心區(qū)，未來(lái)生活配套和交通配套設(shè)施會(huì)很快發(fā)展3.未來(lái)1-3年內(nèi)，本區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系比較均衡

本區(qū)域已經(jīng)成為熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)圍繞著本區(qū)域政府一定會(huì)向東向南推出大量土地以滿足市場(chǎng)的需求。同時(shí)，眾多一線城市開(kāi)發(fā)商都將目光投向了鹽城，勢(shì)必提高當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)水平和標(biāo)準(zhǔn)，為未來(lái)我項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)潛在威脅機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threat）1.土79第五篇板塊市場(chǎng)第五篇板塊市場(chǎng)80大慶西路世紀(jì)大道西環(huán)路以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶路、世紀(jì)大道等主要河流、干道為界，劃分為城中、河?xùn)|、城南、城西、鹽瀆等五大板塊。鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)依照區(qū)域的市場(chǎng)特性和發(fā)展規(guī)律大致可以分為五大板塊：城中板塊城西板塊鹽瀆板塊城南板塊河?xùn)|板塊總述大慶西路世紀(jì)大道西環(huán)路以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶81

隨著城市的進(jìn)步，如今迅速發(fā)展的鹽瀆版塊和城南板塊的界限日漸模糊，因此本報(bào)告將把鹽瀆版塊和城南板塊統(tǒng)稱(chēng)為城南新區(qū)板塊。各板塊界限城中板塊：大慶路以北，新洋港河以南，通榆河以西，鹽馬路以東河?xùn)|板塊：通榆河以東地塊城西板塊：鹽馬路以西，以西環(huán)路為軸線城南新區(qū)板塊：北至青年路，南至鹽瀆路，東至串場(chǎng)河，西至解放南路西側(cè)隨著城市的進(jìn)步，如今迅速發(fā)展的鹽瀆版塊和城南板82板塊特征—城中、河?xùn)|城中板塊：

◆該板塊處在鹽城市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，商業(yè)氛圍濃厚，在該區(qū)域置業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。

◆市行政中心的南移使城市發(fā)展的重心偏南，但是由于企事業(yè)單位、學(xué)校及商貿(mào)中心多在老城區(qū)，周邊配套最完善，購(gòu)房需求量居高不下。

河?xùn)|板塊：受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對(duì)于其他板塊，開(kāi)發(fā)得較晚，但是其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，大洋灣天然濕地風(fēng)光帶、“串場(chǎng)河風(fēng)光帶”，工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)支撐，教育產(chǎn)業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持，可以預(yù)見(jiàn)它將是百萬(wàn)人口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，將會(huì)是一個(gè)城市的新中心。板塊特征—城中、河?xùn)|城中板塊：河?xùn)|板塊：83板塊特征—城西、城南新區(qū)城西板塊：

◆

03年時(shí)八大房產(chǎn)商鹿戰(zhàn)西環(huán)路時(shí)代的開(kāi)始就宣告了城西板塊市場(chǎng)活躍性，隨著開(kāi)發(fā)的深化，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展被拉動(dòng)，片區(qū)的發(fā)展也得到帶動(dòng)。

◆樓盤(pán)主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處，由于區(qū)域位置的特殊性（緊鄰老城，青年路為城市的軸心位置），再加上價(jià)格有一定的優(yōu)勢(shì)，城西板塊認(rèn)同率較高。城南新區(qū)板塊：◆臨近城南新行政中心，依據(jù)城市發(fā)展“重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”的發(fā)展方向，南城區(qū)發(fā)展?jié)摿o(wú)限。

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07年南城區(qū)建設(shè)處于起步階段，房?jī)r(jià)有一定的優(yōu)勢(shì)，升值潛力巨大。08年市場(chǎng)放量較大，接近80萬(wàn)平方的市場(chǎng)放量，市場(chǎng)壓力較大，走勢(shì)緩慢。09年樓市火爆，把南區(qū)的銷(xiāo)售推上了高潮，到目前為止，房子已經(jīng)所剩不多。板塊特征—城西、城南新區(qū)城西板塊：城南新區(qū)板塊：84鹽城市場(chǎng)板塊發(fā)展小結(jié)現(xiàn)階段鹽城地產(chǎn)已進(jìn)入板塊發(fā)展的格局：★各板塊近年的發(fā)展以及結(jié)合媒體的炒作，其板塊特征已較為明顯★不同層次的客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為，其對(duì)于不同板塊的需求特征已逐漸形成★目前整個(gè)鹽城市場(chǎng)，還是以城南板塊發(fā)展為重點(diǎn)。鹽城市場(chǎng)板塊發(fā)展小結(jié)85第六篇城南個(gè)案分析第六篇城南個(gè)案分析86城南新區(qū)板塊區(qū)域劃分及配套板塊區(qū)域：北至青年路，南至鹽瀆路，東至串場(chǎng)河，西至解放南路西側(cè)配套情況：教育—市一中，鹽城實(shí)驗(yàn)小學(xué)，鹽城中學(xué)醫(yī)療—市三院新區(qū)醫(yī)院，南中醫(yī)院購(gòu)物—雅家樂(lè)超市，蘇果超市，家樂(lè)福金融—中國(guó)郵政，中國(guó)銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)建設(shè)銀行功能定位：行政中心、教育中心、生活中心城南新區(qū)板塊區(qū)域劃分及配套87區(qū)域特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)（Strength）▲政府規(guī)劃居住區(qū)域，無(wú)工業(yè)污染，居住環(huán)境較好▲毗鄰大型生態(tài)公園、高教園區(qū)、大型商業(yè)區(qū)及市區(qū)兩級(jí)政府▲經(jīng)過(guò)近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城南板塊成為居住熱點(diǎn)▲周邊重點(diǎn)學(xué)校較多▲距風(fēng)光名勝世紀(jì)公園、城南公園、規(guī)劃中央濕地公園較近劣勢(shì)（Weakness）▼

生活配套一般，需要大力完善▼

離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通有待完善區(qū)域特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）88鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件89在售樓盤(pán)⑴錢(qián)江方洲銷(xiāo)售狀態(tài)：在售5#、6#樓，優(yōu)活街招商中。將推房源：13#、15#、16#已銷(xiāo)售均價(jià)：5100元/平方米面積區(qū)間：86-126平米，二房、三房

主力戶(hù)型：110平米緊湊三房↓↓⑵公園道一號(hào)銷(xiāo)售狀態(tài):13號(hào)樓，目前僅有單身公寓，余二十幾套。年底將推4棟高層

已銷(xiāo)售均價(jià):4900元/平方米面積區(qū)間:56-143平米主力戶(hù)型:94-110平米緊湊三房在售樓盤(pán)⑴錢(qián)江方洲↓↓⑵公園道一號(hào)90⑶瑞爾國(guó)際公館銷(xiāo)售狀態(tài):目前在售96和131平米的三房產(chǎn)品正銷(xiāo)售均價(jià):4500元/平方米面積區(qū)間:58-205平方米主力戶(hù)型:83平米兩房,96平米三房⑷學(xué)林雅苑銷(xiāo)售狀態(tài):即將銷(xiāo)售1#小戶(hù)型，面積在70-100平米銷(xiāo)售價(jià)格暫未定已銷(xiāo)售均價(jià):4300-4400元/平方米面積區(qū)間:80-120平方米主力戶(hù)型:96平方米的緊湊三房↓↓⑶瑞爾國(guó)際公館⑷學(xué)林雅苑↓↓91⑸恒榮世家銷(xiāo)售狀態(tài):14#15#號(hào)樓有少量130、110平米戶(hù)型在售明年將推出沿街商鋪。

已銷(xiāo)售均價(jià):4200-4300元/平方米面積區(qū)間:83-140平方米主力戶(hù)型:110平米三房⑹恒盛都市豪庭銷(xiāo)售狀態(tài):目前沒(méi)有在售房源,二期將在元旦左右推出。正銷(xiāo)售均價(jià):多層4500元/平方米,小高層4300元/平方米面積區(qū)間:52-138平方米主力戶(hù)型:109-117平米的三房↓↓⑸恒榮世家⑹恒盛都市豪庭↓↓92⑺華廈綠城銷(xiāo)售狀態(tài):9#樓有200平米戶(hù)型在售,下月推出C1#

C2#

兩棟高層，價(jià)格未定已銷(xiāo)售均價(jià):4300元/平方米面積區(qū)間:75-140平方米主力戶(hù)型:115-118平米三房⑻城南印象銷(xiāo)售狀態(tài):在售15#,16#,17#三幢小高層,將推小區(qū)商鋪已銷(xiāo)售均價(jià):多層4700元/平方米,小高層4300元/平方米面積區(qū)間:75-125平方米主力戶(hù)型:96-114平米三房↓↓⑺華廈綠城⑻城南印象↓↓93⑼天瀾灣銷(xiāo)售狀態(tài):目前36平米小公寓熱銷(xiāo)已銷(xiāo)售均價(jià):4200元/平方米面積區(qū)間:36-134平方米主力戶(hù)型:92-104平米小三房⑽金色水岸銷(xiāo)售狀態(tài):11.28開(kāi)盤(pán)2棟共100套,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天幾乎售罄銷(xiāo)售均價(jià)：4200元/平方米,起價(jià)3980元/平方米面積區(qū)間：90-130平方米↓↓⑼天瀾灣⑽金色水岸↓↓