達(dá)觀機(jī)構(gòu)長(zhǎng)沙雙灣國(guó)際2期整合推廣策略課件

破繭而出雙灣國(guó)際2期推廣再思考

達(dá)觀機(jī)構(gòu)2010年5月17日破繭而出達(dá)觀機(jī)構(gòu)2010年5月17日雙灣國(guó)際項(xiàng)目出現(xiàn)的問(wèn)題我們?cè)谇耙淮螠贤ㄓ辛斯沧R(shí)，本案的目的是怎么將原有思路細(xì)化到具體的整合執(zhí)行。雙灣國(guó)際項(xiàng)目出現(xiàn)的問(wèn)題我們?cè)谇耙淮螠贤ㄓ辛斯沧R(shí)，本案的目的很明顯，雙灣國(guó)際單憑高開高打的推廣，已經(jīng)抓不住客戶的心，再持續(xù)下去就會(huì)成了一個(gè)自我束縛的，越來(lái)越厚“繭”。很明顯，雙灣國(guó)際單憑高開高打的推廣，已經(jīng)抓不住客戶的心，再持達(dá)觀最急需要做的，也是最擅長(zhǎng)的就是怎么挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，利用媒體創(chuàng)新，活動(dòng)整合傳遞給消費(fèi)者一個(gè)無(wú)可抗拒的購(gòu)買理由，同時(shí)在風(fēng)云變化的市場(chǎng)中靈活調(diào)整策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷。達(dá)觀最急需要做的，也是最擅長(zhǎng)的就是怎么挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，利用媒體破繭五步曲二五雙灣國(guó)際的活動(dòng)該怎么去開展？四雙灣國(guó)際的客戶到底是一群什么樣的人？雙灣國(guó)際的媒體該怎么去利用-實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？三雙灣國(guó)際該怎樣去和客戶溝通？一雙灣國(guó)際到底有什么？破繭五步曲二五雙灣國(guó)際的活動(dòng)該怎么去開展？四雙灣國(guó)際的客戶到一、雙灣國(guó)際到底有什么？一、雙灣國(guó)際到底有什么？有什么？有資源！雙灣國(guó)際位于湘江、撈刀河，兩江匯流處，河灣江景是我們最大的資源，一千米湘江沿江風(fēng)光帶近在眼前，私家龍洲島是項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)。

——最好的江景資源，莫過(guò)于此！有什么？有資源！有什么？有檔次!游艇：湘江之上，千船競(jìng)帆，只有一艘千萬(wàn)級(jí)游艇。沙灘泳池：全長(zhǎng)沙600座泳池，只有一座600㎡沙灘泳池。百年金桂王：全長(zhǎng)沙數(shù)十萬(wàn)棵樹，只有一棵百年金桂王。私家島嶼：全長(zhǎng)沙數(shù)千個(gè)樓盤，只有雙灣有私家島嶼。跌水瀑布：全長(zhǎng)沙數(shù)千個(gè)園林，只有一個(gè)這樣的瀑布?！罡邫n的項(xiàng)目標(biāo)簽，莫過(guò)于此有什么？有檔次!有什么？有發(fā)展！湘江世紀(jì)城、新河三角洲、君悅香邸等江岸地王拉動(dòng)北城板塊價(jià)值飆升。兩館一廳建設(shè)，拉動(dòng)整個(gè)板塊的發(fā)展。瀏陽(yáng)河隧道通車，一條湘江路直沖北城。臨地鐵一號(hào)線出站口，芙蓉北路、黃興北路的延伸，過(guò)江隧道的建設(shè)…——城市向南向北發(fā)展，大勢(shì)所趨，我們稱之為有發(fā)展！有什么？有發(fā)展！有什么？有教育！比鄰明德中學(xué)、北雅中學(xué)、清水塘小學(xué)…從幼教到高中，15年全階名牌教育體系非常完善。——長(zhǎng)沙最好的教育，莫過(guò)于此。有什么？有教育！以上四有，足以支撐頂級(jí)住宅的區(qū)域賣點(diǎn)，也就是說(shuō)，項(xiàng)目地方資源獨(dú)一無(wú)二。有檔次有教育有資源有發(fā)展最鋒利的匕首以上四有，足以支撐頂級(jí)住宅的區(qū)域賣點(diǎn)，也就是說(shuō)，項(xiàng)目地方資源還有什么？讓客戶無(wú)可抗拒，讓項(xiàng)目在區(qū)域中突圍還有什么？讓客戶無(wú)可抗拒，讓項(xiàng)目在區(qū)域中突圍還有什么？有面子！百米建筑聳立江岸，色彩穩(wěn)重大方，挺拔大氣，更關(guān)鍵的是，社區(qū)規(guī)劃營(yíng)造出開闊視野，樓間距超過(guò)50米?！ㄖ撬囆g(shù)，建筑是生命，我們的建筑歷久彌新，長(zhǎng)沙人最愛的就是面子。

還有什么？有面子！還有什么？有名堂！6米陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、超大露臺(tái)、飄窗，全差全長(zhǎng)沙頂級(jí)的戶型設(shè)計(jì)。——戶型設(shè)計(jì)非常適合一步到置業(yè)的要求。還有什么？有名堂！除了上述，我們還要有什么？有品質(zhì)！五星級(jí)奢華大堂、豪華電梯精裝廳；總統(tǒng)級(jí)安防系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等；——星級(jí)大堂、豪華電梯、總統(tǒng)安?！?，豪華莫過(guò)于此。除了上述，我們還要有什么？有品質(zhì)！十雙創(chuàng)舉：灣區(qū)樓王?性價(jià)比之王雙地鐵雙盛舉雙會(huì)所雙名校雙風(fēng)光雙王者雙高配雙大堂雙江景雙贈(zèng)送十全十美十雙創(chuàng)舉：灣區(qū)樓王?性價(jià)比之王雙地鐵雙盛舉雙會(huì)所雙名校雙風(fēng)光價(jià)值怎么去說(shuō)最打動(dòng)人心活動(dòng)怎么去做、媒介怎么去利用最吸引人二、雙灣國(guó)際的客戶到底是一群什么樣的人？?jī)r(jià)值怎么去說(shuō)最打動(dòng)人心實(shí)事求是的看，目前一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：項(xiàng)目周邊區(qū)域尚不成熟與項(xiàng)目訴求的形象形成高落差，大部分買得起的住不下，住得下的買不起實(shí)事求是的看，目前一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：項(xiàng)目周邊區(qū)域尚不成熟與項(xiàng)富豪們看不上，普通百姓們買不起主力120-140的戶型面積，根本無(wú)法滿足頂級(jí)富豪的需求60-90萬(wàn)的三房，100多萬(wàn)四房普通百姓難以承受。同時(shí)在新政下，二次置業(yè)與多次置業(yè)者將逐步縮減，首次置業(yè)者、首次改善型置業(yè)成為項(xiàng)目購(gòu)房主力。富豪們看不上，普通百姓們買不起主力120-140的戶型面積，他們購(gòu)買目的：品位與價(jià)值同高生活與家庭安定人生小有成就的肯定市中心白領(lǐng)（遠(yuǎn)離喧囂回歸自然）企事業(yè)單位青中年才?。ň蛹遗c工作相對(duì)很近）周邊城市中產(chǎn)階層（1-2小時(shí)到達(dá)長(zhǎng)沙的第二居所）他們購(gòu)買目的：市中心白領(lǐng)企事業(yè)單位青中年才俊周邊城市中產(chǎn)階層他們是崇尚自由，追求高貴的新貴階層他們是崇尚自由，追求高貴的新貴階層我們稱他們?yōu)椤吧袑与A級(jí)”我們稱他們?yōu)椤吧袑与A級(jí)”說(shuō)文雅點(diǎn)：有資源、有檔次、有教育、有發(fā)展、有面子、有名堂、有品質(zhì)的標(biāo)簽化住宅，正是他們鐘愛的——尚層公館說(shuō)文雅點(diǎn)：說(shuō)白點(diǎn)：這些人就是想用買高檔大宅的錢，買到豪宅級(jí)別的生活，豪宅級(jí)別的享受，豪宅級(jí)別的教育，豪宅級(jí)別的…說(shuō)白點(diǎn)：三、雙灣國(guó)際該怎樣去和客戶溝通？三、雙灣國(guó)際該怎樣去和客戶溝通？雙灣國(guó)際就是尚層階級(jí)傳播定位雙灣國(guó)際就是尚層階級(jí)傳播定位湖湘尚層階級(jí)的生活樂園TheSpiritGardenofhunanIntellectual。傳播定位雙灣國(guó)際湖湘尚層階級(jí)的生活樂園傳播定位雙灣國(guó)際我們的語(yǔ)言，我們的活動(dòng)，我們的媒體就是針對(duì)這些人來(lái)說(shuō)，來(lái)做，來(lái)調(diào)整！抓住了消費(fèi)者，就是抓住了市場(chǎng)本質(zhì)。我們的語(yǔ)言，我們的活動(dòng)，我們的媒體就是基本思路：給目標(biāo)顧客制造N個(gè)非買不可的理由！推廣的基本思路：基本節(jié)奏：不斷拉近距離（空間距離、心里距離）、不斷占有消費(fèi)者，再不斷拉近、不斷占有…如此周而復(fù)始，一波接一波，形成整體推廣過(guò)程?；舅悸罚航o目標(biāo)顧客制造N個(gè)非買不可的理由！推廣的基本思路：為什么在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)最寒冷的日子里，長(zhǎng)房東郡能以均5200的價(jià)格開盤，熱銷80%以上，2010年5月同區(qū)河岸高層湘域西岸以均價(jià)5500的價(jià)格開盤，熱銷率40%。因?yàn)槊?東郡小學(xué)。因?yàn)槊?大潤(rùn)發(fā)超市。為什么在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)最寒冷的日子里，長(zhǎng)房東郡能以均5200的價(jià)為什么在2008年2月2日長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)最低潮的時(shí)候，上海城卻以均價(jià)4680的價(jià)格開盤熱銷近80%。因?yàn)橥昝赖呐涮?，因?yàn)橐黄诂F(xiàn)房實(shí)景觸動(dòng)，觸動(dòng)二期想象。為什么在2008年2月2日長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)最低潮的時(shí)候，上海城2009年為什么在長(zhǎng)沙樓市才剛剛復(fù)蘇的1—3月，湘江世紀(jì)城進(jìn)入狂銷，月銷1000—1500套。因?yàn)榘倌昝＃貉哦Y中學(xué)。2009年為什么在長(zhǎng)沙樓市才剛剛復(fù)蘇的1—3月，湘江世紀(jì)城進(jìn)雙灣國(guó)際就是強(qiáng)化項(xiàng)目十大優(yōu)勢(shì)，充分利用項(xiàng)目資源，利用節(jié)點(diǎn)活動(dòng)吸引客戶，給客戶一個(gè)難以抗拒的理由。雙灣國(guó)際就是強(qiáng)化項(xiàng)目十大優(yōu)勢(shì)，充分利用項(xiàng)目資源，利用節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營(yíng)銷及廣告?zhèn)鞑シ制?小步快跑，逐步深入稀有價(jià)值彰顯期強(qiáng)力銷售推進(jìn)期6月下-8月9-10月高貴形象轉(zhuǎn)換期5月中-6月下11月-2011年1月一次開盤二次開盤元旦推新三次開盤營(yíng)銷及廣告?zhèn)鞑シ制?小步快跑，逐步深入稀有價(jià)值彰顯期強(qiáng)力銷售報(bào)廣創(chuàng)意展示報(bào)廣創(chuàng)意展示第一階段：高貴形象落地期—4號(hào)樓王VIP認(rèn)籌第一階段：高貴形象落地期主題：近——灣區(qū)樓王·正與你靠近拉近項(xiàng)目與消費(fèi)者的距離，形象轉(zhuǎn)換，建議利用報(bào)廣以及四聯(lián)版，四聯(lián)版說(shuō)透項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。主題：近——灣區(qū)樓王·正與你靠近１，正在靠近篇：１，正在靠近篇：２，很近篇：２，很近篇：戶外配合戶外配合一次四聯(lián)版配合規(guī)劃第一版：標(biāo)題：城市向北，宜居向北思路：主要挖掘北城發(fā)展前景地鐵、地王等。（3000左右）文案規(guī)劃一次四聯(lián)版配合規(guī)劃第一版：文案規(guī)劃第二版：標(biāo)題：見所未見，更絕無(wú)僅有副標(biāo)：雙灣國(guó)際2期·皇家歌劇院·灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王長(zhǎng)沙有上千個(gè)高檔樓盤，只有一坐灣區(qū)樓王；長(zhǎng)沙有10數(shù)個(gè)灣區(qū)樓盤，只有一座私家島嶼；長(zhǎng)沙有數(shù)百艘船競(jìng)帆湘江，只有一艘2000萬(wàn)級(jí)游艇；長(zhǎng)沙有數(shù)百完棵大樹，只有一棵200年金桂王；長(zhǎng)沙有上千個(gè)社區(qū)花園，只有一座8米跌水瀑布！長(zhǎng)沙有數(shù)百個(gè)社區(qū)泳池，只有一個(gè)600平米沙灘泳池！第二版：長(zhǎng)沙有上千個(gè)高檔樓盤，只有一坐灣區(qū)樓王；第三版：標(biāo)題：雙十標(biāo)準(zhǔn)，稀世享有寫品質(zhì)、寫地段、寫安保寫圈層、寫升值、寫性價(jià)比第四版：報(bào)廣（同很近篇）第三版：電臺(tái)配合：灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王4號(hào)樓王新臨價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍VIP免費(fèi)招募。湘江第一排·園林正中央·120-140m2雙景闊宅，贈(zèng)送高達(dá)14--27m2。電話：85828888

短信配合：灣區(qū)樓王?其實(shí)與你很近！雙灣國(guó)際4號(hào)樓王新臨?價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍?VIP免費(fèi)招募湘江第一排?園林正中央?120-140m2雙景闊宅85828888電臺(tái)配合：灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王4號(hào)樓王新臨價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍網(wǎng)絡(luò)配合形象轉(zhuǎn)換：灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王，4號(hào)樓王新臨·價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍·VIP免費(fèi)招募。配合有效的新聞、軟文炒作：網(wǎng)絡(luò)配合形象轉(zhuǎn)換：灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王，4號(hào)樓王新臨·價(jià)值十第二階段：稀有價(jià)值彰顯期--4號(hào)樓王首度開盤第二階段：稀有價(jià)值彰顯期主題：擁有主要以四聯(lián)版形式出現(xiàn)，配合新聞、短信等手段。達(dá)觀機(jī)構(gòu)長(zhǎng)沙雙灣國(guó)際2期整合推廣策略1，稀有篇標(biāo)題：稀有，更值得擁有副標(biāo)：4號(hào)樓王凌江盛開·底價(jià)4580元/M2起價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍·VIP免費(fèi)贈(zèng)送最后5天湘江第一排·園林正中央·120-140m2雙景闊宅，贈(zèng)送高達(dá)14--27m2主文：長(zhǎng)沙有上千個(gè)高檔樓盤，只有一坐灣區(qū)樓王；長(zhǎng)沙有10數(shù)個(gè)灣區(qū)樓盤，只有一座私家島嶼；長(zhǎng)沙有數(shù)百艘船競(jìng)帆湘江，只有一艘2000萬(wàn)級(jí)游艇；長(zhǎng)沙有數(shù)百完棵大樹，只有一棵200年金桂王；長(zhǎng)沙有上千個(gè)社區(qū)花園，只有一座8米跌水瀑布！長(zhǎng)沙有數(shù)百個(gè)社區(qū)泳池，只有一個(gè)600平米沙灘泳池！1，稀有篇2，所有篇標(biāo)題：超越所有，更輕松擁有2，所有篇戶外廣告戶外廣告第三階段：強(qiáng)力銷售推進(jìn)期--4號(hào)樓王持續(xù)銷售，主要是活動(dòng)跟進(jìn)第三階段：強(qiáng)力銷售推進(jìn)期四：活動(dòng)建議四：活動(dòng)建議以不斷的活動(dòng)，提高現(xiàn)場(chǎng)熱度，配合媒體炒作。達(dá)觀機(jī)構(gòu)長(zhǎng)沙雙灣國(guó)際2期整合推廣策略制造來(lái)訪量制造上門量同時(shí)解決廣告要緊兩個(gè)問(wèn)題：制造來(lái)訪量同時(shí)解決廣告要緊兩個(gè)問(wèn)題：當(dāng)發(fā)現(xiàn)新事物時(shí)、當(dāng)發(fā)現(xiàn)全新樓盤時(shí)當(dāng)發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠價(jià)格時(shí)、當(dāng)發(fā)現(xiàn)非?？释纳顣r(shí)當(dāng)發(fā)現(xiàn)適合自己的戶型時(shí)、當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的變化時(shí)我們必須認(rèn)清楚，消費(fèi)者何種情況下，會(huì)來(lái)電咨詢：當(dāng)發(fā)現(xiàn)新事物時(shí)、我們必須認(rèn)清楚，消費(fèi)者何種情況下，會(huì)來(lái)電咨詢1，“雙灣國(guó)際杯”短池游泳大賽，6月26日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿1，“雙灣國(guó)際杯”短池游泳大賽，6月26日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你2，“雙灣國(guó)際杯”國(guó)標(biāo)舞大賽，7月17日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿2，“雙灣國(guó)際杯”國(guó)標(biāo)舞大賽，7月17日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿3，“雙灣國(guó)際杯”影像詩(shī)文大賽，8月8日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿3，“雙灣國(guó)際杯”影像詩(shī)文大賽，8月8日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿4，私家島嶼?游艇賞月?名品賞鑒會(huì)，9月19日恭迎大駕4，私家島嶼?游艇賞月?名品賞鑒會(huì)，9月19日恭迎大駕5，“雙灣國(guó)際杯”時(shí)裝表演大賽，10月10日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿5，“雙灣國(guó)際杯”時(shí)裝表演大賽，10月10日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等其他活動(dòng)一：住雙灣國(guó)際，送名師學(xué)位1、邀請(qǐng)北雅中學(xué)等名校的校長(zhǎng)到項(xiàng)目辦名師講座，設(shè)計(jì)項(xiàng)目教育基金，2、做好媒體的新聞報(bào)道工作，以及活動(dòng)的策劃工作。3、有效利用老客戶帶新客戶。其他活動(dòng)一：住雙灣國(guó)際，送名師學(xué)位其他活動(dòng)二：買房結(jié)婚就送游艇婚紗照與婚慶公司聯(lián)合其他活動(dòng)二：買房結(jié)婚就送游艇婚紗照四、媒體提升建議四、媒體提升建議報(bào)廣：為節(jié)約成本建議按節(jié)點(diǎn)投放；主要以四聯(lián)版形式，內(nèi)容覆蓋，形象，促銷，活動(dòng)告知、活動(dòng)新聞等一月一次，價(jià)格16-18萬(wàn)。報(bào)廣：為節(jié)約成本建議按節(jié)點(diǎn)投放；主要以四聯(lián)版形式，內(nèi)容覆蓋，網(wǎng)絡(luò)，搜房網(wǎng)通欄信息告知，同時(shí)加入項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、活動(dòng)新聞的發(fā)布，組織團(tuán)購(gòu)客戶或聯(lián)合搜房等舉行客戶活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)，搜房網(wǎng)通欄信息告知，同時(shí)加入項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、活動(dòng)新聞的發(fā)布電臺(tái)傳播：交通電臺(tái)，不僅是促銷信息，形象的訴求，還可以加入活動(dòng)預(yù)告，活動(dòng)直播等內(nèi)容，聯(lián)合舉行特別欄目：如新政下如何買房等專題。同時(shí)與電臺(tái)一起利用電臺(tái)的客戶資源聯(lián)合舉行活動(dòng)，車友會(huì)等。電臺(tái)傳播：交通電臺(tái)，不僅是促銷信息，形象的訴求，還可以加入活分眾傳媒，覆蓋高端寫字樓客戶，平面可訴求促銷，形象，同時(shí)在各寫字樓進(jìn)行巡展，加深客戶印象，面對(duì)面與客戶溝通。分眾傳媒，覆蓋高端寫字樓客戶，平面可訴求促銷，形象，戶外，項(xiàng)目戶外和喜來(lái)登對(duì)面戶外展示；建議常換常新，一月一次。內(nèi)容可包括項(xiàng)目形象，促銷，活動(dòng)信息。戶外，項(xiàng)目戶外和喜來(lái)登對(duì)面戶外展示；建議常換常新，一月一次短信，可選擇3家以上媒體發(fā)送，面更廣，每周2-3次，內(nèi)容包括促銷，活動(dòng)預(yù)告，活動(dòng)新聞等。短信，可選擇3家以上媒體發(fā)送，面更廣，每周2-3次，內(nèi)容包五、其他營(yíng)銷手段建議五、其他營(yíng)銷手段建議單張派發(fā)，截流

單張派發(fā)，截流選擇周邊樓盤，競(jìng)爭(zhēng)樓盤蹲點(diǎn)派單，同時(shí)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)比性的征服（萬(wàn)科城、MOMA，第一灣，珠江花城、第一灣、湘域西岸等）要求：①分組，各個(gè)擊破，每組人員要非常了解守點(diǎn)樓盤的優(yōu)、劣勢(shì)，我們要針對(duì)性說(shuō)服；②對(duì)于蹲點(diǎn)，也要深刻的研究，展示的位置要有利截住客戶，方便客戶出行；③物料要準(zhǔn)備齊全，該展示的時(shí)候，一樣不能缺少注意細(xì)節(jié)，對(duì)于不是很了解項(xiàng)目的客戶來(lái)說(shuō)，守點(diǎn)的展示也是自身形象的展示；選擇周邊樓盤，競(jìng)爭(zhēng)樓盤蹲點(diǎn)派單，同時(shí)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)比性的征服拓客策略——重點(diǎn)單位推介（湘雅醫(yī)院、國(guó)防科大等優(yōu)質(zhì)單位）目的：主動(dòng)上門推介，小眾營(yíng)銷前提：與企事業(yè)單位聯(lián)系并協(xié)商上門推介事宜物料準(zhǔn)備：宣傳PPT（已完成），樓書、單頁(yè)工具：團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠（由甲方確定）時(shí)間：已開始尋找渠道，即日起，每周安排1次小眾推介人員安排：3名銷售人員+1名策劃活動(dòng)方式：進(jìn)行小規(guī)模產(chǎn)品推介，采取團(tuán)購(gòu)直銷方式（搜索長(zhǎng)沙所有可能團(tuán)購(gòu)的單位如學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等）由專人跟進(jìn)短信息覆蓋：節(jié)假日對(duì)優(yōu)質(zhì)單位進(jìn)行信息覆蓋，內(nèi)容為問(wèn)候+優(yōu)惠信息DM覆蓋/報(bào)紙封套：優(yōu)惠活動(dòng)開展前對(duì)優(yōu)質(zhì)單位進(jìn)行信息覆蓋拓客策略——重點(diǎn)單位推介（湘雅醫(yī)院、國(guó)防科大等優(yōu)質(zhì)單位）上門客戶“必殺”手段！-新政講解修煉內(nèi)功，迎接淡市，提升銷售技巧及殺客能力；除每日必召開的技能分享外，安排不間斷培訓(xùn)，增強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)交流；要求從幾方面整合：①闡明在新政下，對(duì)置業(yè)最大的影響是投資型客戶和第三次置業(yè)客戶受到牽制；②對(duì)于首次置業(yè)客戶沒有影響，首付的提高，降低了利息相對(duì)言之是有利的；③針對(duì)我們的戶型，置業(yè)顧問(wèn)要充分去講解、說(shuō)明非常適合客戶一步到位，一生闊居不換房；④對(duì)于投資型客戶，長(zhǎng)沙的政策沒有頒布，可能不會(huì)很緊，關(guān)于按揭，可能有松動(dòng)的余地；（1、降低首付，補(bǔ)償一定年限第一套房與多套房利率差額（一般為3—5年）；2、提升銷售人員”殺客“技巧，增強(qiáng)與客戶交流，使客戶認(rèn)可本項(xiàng)目）…………上門客戶“必殺”手段！-新政講解形象的靠近價(jià)值的吸引媒體的提升活動(dòng)的拉攏行銷上拓展破繭而出，逆市熱銷的保證形象的靠近破繭而出，逆市熱銷的保證謝謝！LET′SDOING謝謝！LET′SDOING破繭而出雙灣國(guó)際2期推廣再思考

達(dá)觀機(jī)構(gòu)2010年5月17日破繭而出達(dá)觀機(jī)構(gòu)2010年5月17日雙灣國(guó)際項(xiàng)目出現(xiàn)的問(wèn)題我們?cè)谇耙淮螠贤ㄓ辛斯沧R(shí)，本案的目的是怎么將原有思路細(xì)化到具體的整合執(zhí)行。雙灣國(guó)際項(xiàng)目出現(xiàn)的問(wèn)題我們?cè)谇耙淮螠贤ㄓ辛斯沧R(shí)，本案的目的很明顯，雙灣國(guó)際單憑高開高打的推廣，已經(jīng)抓不住客戶的心，再持續(xù)下去就會(huì)成了一個(gè)自我束縛的，越來(lái)越厚“繭”。很明顯，雙灣國(guó)際單憑高開高打的推廣，已經(jīng)抓不住客戶的心，再持達(dá)觀最急需要做的，也是最擅長(zhǎng)的就是怎么挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，利用媒體創(chuàng)新，活動(dòng)整合傳遞給消費(fèi)者一個(gè)無(wú)可抗拒的購(gòu)買理由，同時(shí)在風(fēng)云變化的市場(chǎng)中靈活調(diào)整策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷。達(dá)觀最急需要做的，也是最擅長(zhǎng)的就是怎么挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，利用媒體破繭五步曲二五雙灣國(guó)際的活動(dòng)該怎么去開展？四雙灣國(guó)際的客戶到底是一群什么樣的人？雙灣國(guó)際的媒體該怎么去利用-實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？三雙灣國(guó)際該怎樣去和客戶溝通？一雙灣國(guó)際到底有什么？破繭五步曲二五雙灣國(guó)際的活動(dòng)該怎么去開展？四雙灣國(guó)際的客戶到一、雙灣國(guó)際到底有什么？一、雙灣國(guó)際到底有什么？有什么？有資源！雙灣國(guó)際位于湘江、撈刀河，兩江匯流處，河灣江景是我們最大的資源，一千米湘江沿江風(fēng)光帶近在眼前，私家龍洲島是項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)。

——最好的江景資源，莫過(guò)于此！有什么？有資源！有什么？有檔次!游艇：湘江之上，千船競(jìng)帆，只有一艘千萬(wàn)級(jí)游艇。沙灘泳池：全長(zhǎng)沙600座泳池，只有一座600㎡沙灘泳池。百年金桂王：全長(zhǎng)沙數(shù)十萬(wàn)棵樹，只有一棵百年金桂王。私家島嶼：全長(zhǎng)沙數(shù)千個(gè)樓盤，只有雙灣有私家島嶼。跌水瀑布：全長(zhǎng)沙數(shù)千個(gè)園林，只有一個(gè)這樣的瀑布?！罡邫n的項(xiàng)目標(biāo)簽，莫過(guò)于此有什么？有檔次!有什么？有發(fā)展！湘江世紀(jì)城、新河三角洲、君悅香邸等江岸地王拉動(dòng)北城板塊價(jià)值飆升。兩館一廳建設(shè)，拉動(dòng)整個(gè)板塊的發(fā)展。瀏陽(yáng)河隧道通車，一條湘江路直沖北城。臨地鐵一號(hào)線出站口，芙蓉北路、黃興北路的延伸，過(guò)江隧道的建設(shè)…——城市向南向北發(fā)展，大勢(shì)所趨，我們稱之為有發(fā)展！有什么？有發(fā)展！有什么？有教育！比鄰明德中學(xué)、北雅中學(xué)、清水塘小學(xué)…從幼教到高中，15年全階名牌教育體系非常完善?！L(zhǎng)沙最好的教育，莫過(guò)于此。有什么？有教育！以上四有，足以支撐頂級(jí)住宅的區(qū)域賣點(diǎn)，也就是說(shuō)，項(xiàng)目地方資源獨(dú)一無(wú)二。有檔次有教育有資源有發(fā)展最鋒利的匕首以上四有，足以支撐頂級(jí)住宅的區(qū)域賣點(diǎn)，也就是說(shuō)，項(xiàng)目地方資源還有什么？讓客戶無(wú)可抗拒，讓項(xiàng)目在區(qū)域中突圍還有什么？讓客戶無(wú)可抗拒，讓項(xiàng)目在區(qū)域中突圍還有什么？有面子！百米建筑聳立江岸，色彩穩(wěn)重大方，挺拔大氣，更關(guān)鍵的是，社區(qū)規(guī)劃營(yíng)造出開闊視野，樓間距超過(guò)50米?！ㄖ撬囆g(shù)，建筑是生命，我們的建筑歷久彌新，長(zhǎng)沙人最愛的就是面子。

還有什么？有面子！還有什么？有名堂！6米陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、超大露臺(tái)、飄窗，全差全長(zhǎng)沙頂級(jí)的戶型設(shè)計(jì)?！獞粜驮O(shè)計(jì)非常適合一步到置業(yè)的要求。還有什么？有名堂！除了上述，我們還要有什么？有品質(zhì)！五星級(jí)奢華大堂、豪華電梯精裝廳；總統(tǒng)級(jí)安防系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等；——星級(jí)大堂、豪華電梯、總統(tǒng)安?！?，豪華莫過(guò)于此。除了上述，我們還要有什么？有品質(zhì)！十雙創(chuàng)舉：灣區(qū)樓王?性價(jià)比之王雙地鐵雙盛舉雙會(huì)所雙名校雙風(fēng)光雙王者雙高配雙大堂雙江景雙贈(zèng)送十全十美十雙創(chuàng)舉：灣區(qū)樓王?性價(jià)比之王雙地鐵雙盛舉雙會(huì)所雙名校雙風(fēng)光價(jià)值怎么去說(shuō)最打動(dòng)人心活動(dòng)怎么去做、媒介怎么去利用最吸引人二、雙灣國(guó)際的客戶到底是一群什么樣的人？?jī)r(jià)值怎么去說(shuō)最打動(dòng)人心實(shí)事求是的看，目前一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：項(xiàng)目周邊區(qū)域尚不成熟與項(xiàng)目訴求的形象形成高落差，大部分買得起的住不下，住得下的買不起實(shí)事求是的看，目前一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：項(xiàng)目周邊區(qū)域尚不成熟與項(xiàng)富豪們看不上，普通百姓們買不起主力120-140的戶型面積，根本無(wú)法滿足頂級(jí)富豪的需求60-90萬(wàn)的三房，100多萬(wàn)四房普通百姓難以承受。同時(shí)在新政下，二次置業(yè)與多次置業(yè)者將逐步縮減，首次置業(yè)者、首次改善型置業(yè)成為項(xiàng)目購(gòu)房主力。富豪們看不上，普通百姓們買不起主力120-140的戶型面積，他們購(gòu)買目的：品位與價(jià)值同高生活與家庭安定人生小有成就的肯定市中心白領(lǐng)（遠(yuǎn)離喧囂回歸自然）企事業(yè)單位青中年才俊（居家與工作相對(duì)很近）周邊城市中產(chǎn)階層（1-2小時(shí)到達(dá)長(zhǎng)沙的第二居所）他們購(gòu)買目的：市中心白領(lǐng)企事業(yè)單位青中年才俊周邊城市中產(chǎn)階層他們是崇尚自由，追求高貴的新貴階層他們是崇尚自由，追求高貴的新貴階層我們稱他們?yōu)椤吧袑与A級(jí)”我們稱他們?yōu)椤吧袑与A級(jí)”說(shuō)文雅點(diǎn)：有資源、有檔次、有教育、有發(fā)展、有面子、有名堂、有品質(zhì)的標(biāo)簽化住宅，正是他們鐘愛的——尚層公館說(shuō)文雅點(diǎn)：說(shuō)白點(diǎn)：這些人就是想用買高檔大宅的錢，買到豪宅級(jí)別的生活，豪宅級(jí)別的享受，豪宅級(jí)別的教育，豪宅級(jí)別的…說(shuō)白點(diǎn)：三、雙灣國(guó)際該怎樣去和客戶溝通？三、雙灣國(guó)際該怎樣去和客戶溝通？雙灣國(guó)際就是尚層階級(jí)傳播定位雙灣國(guó)際就是尚層階級(jí)傳播定位湖湘尚層階級(jí)的生活樂園TheSpiritGardenofhunanIntellectual。傳播定位雙灣國(guó)際湖湘尚層階級(jí)的生活樂園傳播定位雙灣國(guó)際我們的語(yǔ)言，我們的活動(dòng)，我們的媒體就是針對(duì)這些人來(lái)說(shuō)，來(lái)做，來(lái)調(diào)整！抓住了消費(fèi)者，就是抓住了市場(chǎng)本質(zhì)。我們的語(yǔ)言，我們的活動(dòng)，我們的媒體就是基本思路：給目標(biāo)顧客制造N個(gè)非買不可的理由！推廣的基本思路：基本節(jié)奏：不斷拉近距離（空間距離、心里距離）、不斷占有消費(fèi)者，再不斷拉近、不斷占有…如此周而復(fù)始，一波接一波，形成整體推廣過(guò)程?；舅悸罚航o目標(biāo)顧客制造N個(gè)非買不可的理由！推廣的基本思路：為什么在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)最寒冷的日子里，長(zhǎng)房東郡能以均5200的價(jià)格開盤，熱銷80%以上，2010年5月同區(qū)河岸高層湘域西岸以均價(jià)5500的價(jià)格開盤，熱銷率40%。因?yàn)槊?東郡小學(xué)。因?yàn)槊?大潤(rùn)發(fā)超市。為什么在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)最寒冷的日子里，長(zhǎng)房東郡能以均5200的價(jià)為什么在2008年2月2日長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)最低潮的時(shí)候，上海城卻以均價(jià)4680的價(jià)格開盤熱銷近80%。因?yàn)橥昝赖呐涮祝驗(yàn)橐黄诂F(xiàn)房實(shí)景觸動(dòng)，觸動(dòng)二期想象。為什么在2008年2月2日長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)最低潮的時(shí)候，上海城2009年為什么在長(zhǎng)沙樓市才剛剛復(fù)蘇的1—3月，湘江世紀(jì)城進(jìn)入狂銷，月銷1000—1500套。因?yàn)榘倌昝＃貉哦Y中學(xué)。2009年為什么在長(zhǎng)沙樓市才剛剛復(fù)蘇的1—3月，湘江世紀(jì)城進(jìn)雙灣國(guó)際就是強(qiáng)化項(xiàng)目十大優(yōu)勢(shì)，充分利用項(xiàng)目資源，利用節(jié)點(diǎn)活動(dòng)吸引客戶，給客戶一個(gè)難以抗拒的理由。雙灣國(guó)際就是強(qiáng)化項(xiàng)目十大優(yōu)勢(shì)，充分利用項(xiàng)目資源，利用節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營(yíng)銷及廣告?zhèn)鞑シ制?小步快跑，逐步深入稀有價(jià)值彰顯期強(qiáng)力銷售推進(jìn)期6月下-8月9-10月高貴形象轉(zhuǎn)換期5月中-6月下11月-2011年1月一次開盤二次開盤元旦推新三次開盤營(yíng)銷及廣告?zhèn)鞑シ制?小步快跑，逐步深入稀有價(jià)值彰顯期強(qiáng)力銷售報(bào)廣創(chuàng)意展示報(bào)廣創(chuàng)意展示第一階段：高貴形象落地期—4號(hào)樓王VIP認(rèn)籌第一階段：高貴形象落地期主題：近——灣區(qū)樓王·正與你靠近拉近項(xiàng)目與消費(fèi)者的距離，形象轉(zhuǎn)換，建議利用報(bào)廣以及四聯(lián)版，四聯(lián)版說(shuō)透項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。主題：近——灣區(qū)樓王·正與你靠近１，正在靠近篇：１，正在靠近篇：２，很近篇：２，很近篇：戶外配合戶外配合一次四聯(lián)版配合規(guī)劃第一版：標(biāo)題：城市向北，宜居向北思路：主要挖掘北城發(fā)展前景地鐵、地王等。（3000左右）文案規(guī)劃一次四聯(lián)版配合規(guī)劃第一版：文案規(guī)劃第二版：標(biāo)題：見所未見，更絕無(wú)僅有副標(biāo)：雙灣國(guó)際2期·皇家歌劇院·灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王長(zhǎng)沙有上千個(gè)高檔樓盤，只有一坐灣區(qū)樓王；長(zhǎng)沙有10數(shù)個(gè)灣區(qū)樓盤，只有一座私家島嶼；長(zhǎng)沙有數(shù)百艘船競(jìng)帆湘江，只有一艘2000萬(wàn)級(jí)游艇；長(zhǎng)沙有數(shù)百完棵大樹，只有一棵200年金桂王；長(zhǎng)沙有上千個(gè)社區(qū)花園，只有一座8米跌水瀑布！長(zhǎng)沙有數(shù)百個(gè)社區(qū)泳池，只有一個(gè)600平米沙灘泳池！第二版：長(zhǎng)沙有上千個(gè)高檔樓盤，只有一坐灣區(qū)樓王；第三版：標(biāo)題：雙十標(biāo)準(zhǔn)，稀世享有寫品質(zhì)、寫地段、寫安保寫圈層、寫升值、寫性價(jià)比第四版：報(bào)廣（同很近篇）第三版：電臺(tái)配合：灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王4號(hào)樓王新臨價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍VIP免費(fèi)招募。湘江第一排·園林正中央·120-140m2雙景闊宅，贈(zèng)送高達(dá)14--27m2。電話：85828888

短信配合：灣區(qū)樓王?其實(shí)與你很近！雙灣國(guó)際4號(hào)樓王新臨?價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍?VIP免費(fèi)招募湘江第一排?園林正中央?120-140m2雙景闊宅85828888電臺(tái)配合：灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王4號(hào)樓王新臨價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍網(wǎng)絡(luò)配合形象轉(zhuǎn)換：灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王，4號(hào)樓王新臨·價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍·VIP免費(fèi)招募。配合有效的新聞、軟文炒作：網(wǎng)絡(luò)配合形象轉(zhuǎn)換：灣區(qū)樓王·性價(jià)比之王，4號(hào)樓王新臨·價(jià)值十第二階段：稀有價(jià)值彰顯期--4號(hào)樓王首度開盤第二階段：稀有價(jià)值彰顯期主題：擁有主要以四聯(lián)版形式出現(xiàn)，配合新聞、短信等手段。達(dá)觀機(jī)構(gòu)長(zhǎng)沙雙灣國(guó)際2期整合推廣策略1，稀有篇標(biāo)題：稀有，更值得擁有副標(biāo)：4號(hào)樓王凌江盛開·底價(jià)4580元/M2起價(jià)值十萬(wàn)元游艇會(huì)籍·VIP免費(fèi)贈(zèng)送最后5天湘江第一排·園林正中央·120-140m2雙景闊宅，贈(zèng)送高達(dá)14--27m2主文：長(zhǎng)沙有上千個(gè)高檔樓盤，只有一坐灣區(qū)樓王；長(zhǎng)沙有10數(shù)個(gè)灣區(qū)樓盤，只有一座私家島嶼；長(zhǎng)沙有數(shù)百艘船競(jìng)帆湘江，只有一艘2000萬(wàn)級(jí)游艇；長(zhǎng)沙有數(shù)百完棵大樹，只有一棵200年金桂王；長(zhǎng)沙有上千個(gè)社區(qū)花園，只有一座8米跌水瀑布！長(zhǎng)沙有數(shù)百個(gè)社區(qū)泳池，只有一個(gè)600平米沙灘泳池！1，稀有篇2，所有篇標(biāo)題：超越所有，更輕松擁有2，所有篇戶外廣告戶外廣告第三階段：強(qiáng)力銷售推進(jìn)期--4號(hào)樓王持續(xù)銷售，主要是活動(dòng)跟進(jìn)第三階段：強(qiáng)力銷售推進(jìn)期四：活動(dòng)建議四：活動(dòng)建議以不斷的活動(dòng)，提高現(xiàn)場(chǎng)熱度，配合媒體炒作。達(dá)觀機(jī)構(gòu)長(zhǎng)沙雙灣國(guó)際2期整合推廣策略制造來(lái)訪量制造上門量同時(shí)解決廣告要緊兩個(gè)問(wèn)題：制造來(lái)訪量同時(shí)解決廣告要緊兩個(gè)問(wèn)題：當(dāng)發(fā)現(xiàn)新事物時(shí)、當(dāng)發(fā)現(xiàn)全新樓盤時(shí)當(dāng)發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠價(jià)格時(shí)、當(dāng)發(fā)現(xiàn)非常渴望的生活時(shí)當(dāng)發(fā)現(xiàn)適合自己的戶型時(shí)、當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的變化時(shí)我們必須認(rèn)清楚，消費(fèi)者何種情況下，會(huì)來(lái)電咨詢：當(dāng)發(fā)現(xiàn)新事物時(shí)、我們必須認(rèn)清楚，消費(fèi)者何種情況下，會(huì)來(lái)電咨詢1，“雙灣國(guó)際杯”短池游泳大賽，6月26日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿1，“雙灣國(guó)際杯”短池游泳大賽，6月26日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你2，“雙灣國(guó)際杯”國(guó)標(biāo)舞大賽，7月17日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿2，“雙灣國(guó)際杯”國(guó)標(biāo)舞大賽，7月17日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿3，“雙灣國(guó)際杯”影像詩(shī)文大賽，8月8日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿3，“雙灣國(guó)際杯”影像詩(shī)文大賽，8月8日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿4，私家島嶼?游艇賞月?名品賞鑒會(huì)，9月19日恭迎大駕4，私家島嶼?游艇賞月?名品賞鑒會(huì)，9月19日恭迎大駕5，“雙灣國(guó)際杯”時(shí)裝表演大賽，10月10日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等你拿5，“雙灣國(guó)際杯”時(shí)裝表演大賽，10月10日啟幕，十萬(wàn)大獎(jiǎng)等其他活動(dòng)一：住雙灣國(guó)際，送名師學(xué)位1、邀請(qǐng)北雅中學(xué)等名校的校長(zhǎng)到項(xiàng)目辦名師講座，設(shè)計(jì)項(xiàng)目教育基金，2、做好媒體的新聞報(bào)道工作，以及活動(dòng)的策劃工作。3、有效利用老客戶帶新客戶。其他活動(dòng)一：住雙灣國(guó)際，送名師學(xué)位其他活動(dòng)二：買房結(jié)婚就送游艇婚紗照與婚慶公司聯(lián)合其他活動(dòng)二：買房結(jié)婚就送游艇婚紗照四、媒體提升建議四、媒體提升建議報(bào)廣：為節(jié)約成本建議按節(jié)點(diǎn)投放；主要以四聯(lián)版形式，內(nèi)容覆蓋，形象，促銷，活動(dòng)告知、活動(dòng)新聞等一月一次，價(jià)格16-18萬(wàn)。報(bào)廣：為節(jié)約成本建議按節(jié)點(diǎn)投放；主要以四聯(lián)版形式，內(nèi)容覆蓋，網(wǎng)絡(luò)，搜房網(wǎng)通欄信息告知，同時(shí)加入項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、活動(dòng)新聞的發(fā)布，組織團(tuán)購(gòu)客戶或聯(lián)合搜房等舉行客戶活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)，搜房網(wǎng)通欄信息告知，同時(shí)加入項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、活動(dòng)新聞的發(fā)布電臺(tái)