上海中鐵·中環(huán)時代廣場項目營銷工作匯報

上海中鐵·中環(huán)時代廣場項目營銷工作匯報項目概況/各產(chǎn)品情況/項目價值點營銷分解開盤推廣策略/價格策略/年度任務(wù)分解營銷目標(biāo)項目目標(biāo)/營銷思路/操盤策略營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估營銷費用總表/比例/總結(jié)中鐵登陸的上海強勢之作—中鐵·中環(huán)時代廣場項目介紹項目概況/各產(chǎn)品情況/項目價值點位居北上海?金中環(huán)位于市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)核心區(qū)域；踞中環(huán)西北緊鄰中環(huán)高架及南北高架；大寧商圈輻射區(qū)域★中環(huán)時代廣場

1號線、7號線雙軌道樞紐直達人民廣場；距離大寧商圈僅5分鐘車程；距離1號線汶水路地鐵約步行5分鐘。交通便利雙軌交站直抵市中心7號樓：酒店SOHO辦公商業(yè)6號樓：LOFT辦公5號樓：LOFT辦公1號樓：甲級辦公商業(yè)2號樓：甲級辦公商業(yè)3號樓：甲級辦公商業(yè)4號樓：甲級辦公項目主要經(jīng)濟指標(biāo)項目各產(chǎn)品面積指標(biāo)城市綜合體

|價值靈魂項目介紹項目概況/各產(chǎn)品情況/項目價值點中鐵·中環(huán)時代廣場【高峰時代——甲級辦公】【摩登時代——百變LOFT】【摩登時代——精裝SOHO】【酒店HOTEL】【克拉時代——商業(yè)】【摩登時代——精裝SOHO】50㎡精裝//輕松投資大寧輻射區(qū)，精裝小戶型。自用？投資？輕輕松松當(dāng)業(yè)主。辦公？居??？快快樂樂地享受。小投入，大收獲，讓您的業(yè)主夢提前再提前。3.5米層高，戶型通透，先進的地源熱泵系統(tǒng)，帶來自然和諧的新風(fēng)。雙層記LOFT，舍我其誰？一層價格，兩層空間//關(guān)鍵詞：超值上海絕版LOFT，買一層得兩層。以一層的價格，產(chǎn)生1＋1＞2的復(fù)合效應(yīng)，多維立體空間，使商務(wù)生活不再一層不變。挑高5.4米，大開間8.4米，戶型方正通透，空間上下靈活，可根據(jù)面積需求度身定造，使工作、休息兩相宜，從此擺脫朝九晚五的束縛，真正享受無拘無束的生活?！灸Φ菚r代——百變LOFT】【高峰時代——甲級辦公】

企業(yè)實力象征//世界500強總部基地綠色生態(tài)、高科技辦公空間

上海中環(huán)核心區(qū)域，國際甲級寫字樓，國際頂級企業(yè)商務(wù)辦公首選地；用高科技智能化識別管理系統(tǒng)；國際智能化辦公平臺，信息時代全球化同步辦公?！究死瓡r代——商業(yè)】品牌旗艦店、高檔餐飲將在此匯集……一流購物環(huán)境，全新的經(jīng)營理念，完善的服務(wù)體系，體驗多元化、多層次的時尚與流行。主題餐飲、特色餐飲、中西式快餐、西點房、自助銀行、便利店等，一應(yīng)俱全，使商務(wù)生活變得有聲有色，在緊張的工作之余，讓心情放松片刻，以舒展飽滿的最佳狀態(tài)，迎接下一個挑戰(zhàn)。24小時高品質(zhì)生活方式全力打造大型高端商業(yè)街區(qū)

星級酒店//世界級人性化服務(wù)高星級品牌酒店，擁有數(shù)百間豪華房。

以星級酒店管理和世界級全新的定制服務(wù)，醇正頂級奢華禮遇，迎合世界高端商務(wù)人群的需求。引地源熱泵系統(tǒng)入樓，節(jié)能、環(huán)保、恒溫、恒濕……踏進酒店，賓至如歸。【酒店HOTEL】完整價值點排序項目介紹項目概況/各產(chǎn)品情況/項目價值點★★★★★★中鐵·中環(huán)時代廣場營銷目標(biāo)項目目標(biāo)/營銷思路/操盤策略項目三大目標(biāo)：品牌層面，形象初建：完成年度中鐵置業(yè)品牌在上海至長三角區(qū)域的形象導(dǎo)入；營銷層面，大局開端：

順利完成年銷售回款5個億，力爭在2011年實現(xiàn)項目100%銷售的指標(biāo)；完成項目總體形象的推廣及提升。共贏層面，相互輝映：在實現(xiàn)自身銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)上，與市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)的形象提升形成良性互動。項目使命背負著中鐵置業(yè)品牌在上海至長三角形象導(dǎo)入的品牌使命；背負著要打造市北國際級復(fù)合商務(wù)新領(lǐng)袖的產(chǎn)品使命；背負著與閘北區(qū)政府聯(lián)動打造區(qū)域地標(biāo)的形象使命。項目站位項目必須以全新的理念來全方位占領(lǐng)市場制高點，以具有顛覆威力的產(chǎn)品力及相關(guān)訴求成為上?，F(xiàn)代商圈金腰帶-中環(huán)的商務(wù)旗艦。營銷目標(biāo)力爭順利完成2010年銷售回款5個億；既保證利潤空間，又滿足銷售速度；在市場實現(xiàn)“高效益、高效應(yīng)、高效率”的“三高”推廣目標(biāo)。占據(jù)高點，以中環(huán)新地標(biāo)的操盤高度掌控全盤營銷目標(biāo)項目目標(biāo)/營銷思路/操盤策略營銷目標(biāo)項目目標(biāo)/營銷思路/操盤策略營銷分解開盤推廣策略/價格策略/年度任務(wù)分解高調(diào)本此開盤為中鐵置業(yè)在上海乃至長三角區(qū)域的首個房產(chǎn)開發(fā)項目首次開盤，借助此次項目開盤，高調(diào)的進行相關(guān)宣傳配合，可以更好的提升企業(yè)和項目的知名度和形象。高級以更加高級的營銷理念進行項目銷售，以具有市場競爭力的產(chǎn)品進行全新展示和銷售。高效為順利完成2010年銷售目標(biāo)奠定堅實基礎(chǔ)，做到“開門紅”。上海中鐵·中環(huán)時代廣場項目——首次開盤“熱賣”2010年銷售金額5個億。盡速去化本項目，并保證銷售速度和單位利潤的平衡。通過中環(huán)時代廣場項目，樹立中鐵置業(yè)的開發(fā)品牌，為其在上海后續(xù)滾動開發(fā)做好準(zhǔn)備。名利雙收短期目標(biāo)中期目標(biāo)長期目標(biāo)營銷分解開盤推廣策略/價格策略/年度任務(wù)分解銷售時間緊資金回籠要求高利潤最大化降低風(fēng)險快速有效去化+目標(biāo)達成和客戶需求相結(jié)合+低價入市小步快跑營銷分解開盤推廣策略/價格策略/年度任務(wù)分解營銷分解開盤推廣策略/價格策略/年度任務(wù)分解營銷分解開盤推廣策略/價格策略/年度任務(wù)分解2010年年度銷售任務(wù)目標(biāo)：5個億銷售方案原因:

以目前估計最快取得項目預(yù)售證時間為2010年11月底，本項目要完成今年的銷售任務(wù)只能在十二月份開盤；

通過LOFT與SOHO二種產(chǎn)品的總價區(qū)別互為推動；營銷分解開盤推廣策略/價格策略/年度任務(wù)分解已完成售展中心開放體驗活動中秋客戶聯(lián)誼活動上海秋季房展會論壇活動正式開盤戶型設(shè)計大賽年度答謝酒會★營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估★上海之春房展會活動時間：2010年8月30日活動地點：中鐵·中環(huán)時代廣場售展中心參與人員：上海市閘北區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)(孫副區(qū)長)、區(qū)相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)、中鐵置業(yè)集團領(lǐng)導(dǎo)(陳月東副總經(jīng)理)、市北高新集團領(lǐng)導(dǎo)(丁總等)、中鐵置業(yè)營銷中心領(lǐng)導(dǎo)、中鐵市北公司領(lǐng)導(dǎo)、中鐵新業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、意向客戶、合作銀行領(lǐng)導(dǎo)、新業(yè)項目組銷售團隊、媒體記者、客戶。售展中心開放體驗活動活動時間：2010年9月18日活動地點：中鐵·中環(huán)時代廣場售展中心參與人員：中鐵置業(yè)營銷中心領(lǐng)導(dǎo)、中鐵市北公司領(lǐng)導(dǎo)、中鐵新業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、意向客戶、新業(yè)項目組銷售團隊、媒體記者中秋客戶聯(lián)誼暨根雕藝術(shù)鑒賞2010年上半年項目工作完成情況概述2010年3季度項目工作完成情況之——銷售道具類銷售道具展示樓書折頁項目禮品項目網(wǎng)絡(luò)廣告項目辦公用品項目戶外廣告2010年3季度項目工作完成情況之——營銷策劃類項目活動宣傳項目房展會宣傳項目媒體稿2010年3季度項目工作完成情況之——銷售類2010年3季度項目工作完成情況之——重要節(jié)點類

自8月16日新業(yè)進入售展中心后開始客戶積累工作，到10月12日為止：來電269組來訪283組參加“日進斗金”活動客戶共60組項目積客認(rèn)籌情況：營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估分析：目前所簽意向客戶的媒體通路中，現(xiàn)場和朋友介紹的效果最好。項目意向金客戶分析：營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估分析：已簽意向客戶中，年齡段集中在31-50歲之間。項目意向金客戶分析：營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估分析：已簽意向客戶中的戶籍還是以上海為主，由于參加了房展會的原因，其他省市的客戶也占了一定的比例。項目意向金客戶分析：營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估分析：由于LOFT的性價比更高，所以更受到市場及客戶的歡迎和關(guān)注。項目意向金客戶分析：營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估效果：★★分析：導(dǎo)示性一般，不夠美觀和醒目。項目售展中心門頭：營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估效果：★★★★分析：效果較好。項目售展中心企業(yè)品牌墻：營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估項目售展中心模型區(qū)：效果：★★★★★分析：效果較佳。營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估項目售展中心吧臺區(qū)：效果：★★★★分析：整體氛圍好。營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估項目LOFT樣板間：效果：★★★★分析：硬裝效果較好，軟裝效果一般。營銷執(zhí)行目前工作進度/認(rèn)籌現(xiàn)狀/效果評估項目SOHO樣板間：效果：★★★分析：硬裝和軟裝效果一般。營銷費用營銷推廣費用總體情況營銷費用營銷費用組成（合同、實際發(fā)生）營銷費用營銷費用組成（合同、實際發(fā)生）通過以上合同簽約金額和已付金額的統(tǒng)計，可以看出：一、媒體推廣費用高于制作類和現(xiàn)場包裝的費用比例，屬常規(guī)現(xiàn)象，但本項目現(xiàn)場包裝費用比例偏低，建議適當(dāng)增加投入。二、各類已簽約媒體中戶外廣告所占比例最高42%，報媒緊接其后40%，然后是網(wǎng)媒10%。房展、活動和小眾媒體所占比例偏低。營銷費用營銷推廣費用總結(jié)原因主要是：1、中鐵置業(yè)品牌要在上海這個品牌房產(chǎn)商聚集的大都市里落地，必須先在主流媒體中投入大量的廣告，進行品牌和形象宣傳。2、從短期投放效果來看，由于戶外廣告和報媒在目前未有預(yù)售證的條件下，主要表現(xiàn)為形象廣告，故該兩大媒體在現(xiàn)階段為客戶蓄水直接帶來的和來訪量，有時還沒有短信廣告或者網(wǎng)絡(luò)廣告的來電來訪量高，但從長期效應(yīng)看，作為一個大品牌開發(fā)商在上海這個大城市的品牌落地，該兩大媒體投放是必須的，且效果是長遠的。3、項目推廣進行到一定階段后，隨著項目形象進度，可以做適當(dāng)推廣調(diào)整，增加小眾媒體和營銷活動的費用投入比例，用精準(zhǔn)營銷的要求，針對性媒體投放。營銷費用營銷推廣費用總結(jié)1、在預(yù)售證取得