鹿丹村綜合改造項目難點分析及價值預判-匯報版課件

鹿丹村綜合改造實施難點分析及價值預判謹呈：鹿丹村綜合改造辦公室版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。1鹿丹村綜合改造實施難點分析及價值預判謹呈：鹿丹村綜合改造辦公區(qū)位交通：鹿丹村緊鄰羅湖CBD中心，北靠濱河大道，南與香港相接，區(qū)位交通條件良好羅湖CBD鹿丹村香港濱河大道深圳河區(qū)位：鹿丹村片區(qū)綜合改造工程位于羅湖區(qū)濱河東路南側，深圳河北岸，其東面為海關宿舍，西面為紅嶺路交通：鹿丹村緊鄰濱河大道、寶安南路和紅嶺南路，5分鐘可以到達深南中路濱河大道2區(qū)位交通：鹿丹村緊鄰羅湖CBD中心，北靠濱河大道，南與香港相現狀：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出現了嚴重的質量問題；改造工作已經提出十多年，但無實質性進展鹿丹村綜合改造項目鹿丹村建設于上世紀八十年代末，由于施工時使用了含有大量鹽分的海沙，導致小區(qū)建成后出現了嚴重質量問題原鹿丹村住宅小區(qū)占地面積66473.7㎡,建筑面積100146㎡,容積率1.57，共有多層建筑24棟（其中住宅樓22棟，單身公寓2棟）3現狀：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出現了嚴重的質量問題；改規(guī)劃藍圖：目前住建局改造辦負責鹿丹村的改造工作，項目規(guī)劃工作已經完成項目用地9萬平方米，其中居住用地面積4.41萬平方米，容積率4.53規(guī)劃共建12棟33層住宅樓，住宅總建筑面積為18.63萬平方米；其中1-8棟、12棟和11棟的三層用于還遷，還遷面積為12.54萬平方米可售商品房為9棟、10棟和11棟部分，總銷售面積為5.94萬平方米住宅用地污水處理廠用地規(guī)劃指標4規(guī)劃藍圖：目前住建局改造辦負責鹿丹村的改造工作，項目規(guī)劃工作基礎數據：本報告中的各項計算分析均以下列數據為基礎現狀（萬M2）規(guī)劃（萬M2）安置面積拆賠比1:1＋5棟數2412住房套數1461(套)居住戶數住宅：1178（戶）公寓：273（套）占地面積6.64.41建筑面積11.1418.63拆遷面積11.14安置面積（包括增購和回調面積）13.2可銷售面積含建設保障性住房5.94不建設保障性住房7.27備注：增購面積7000平方米，回調面積8000平方米數據來源：《鹿丹村改造發(fā)展歷程》、《鹿丹村規(guī)劃詳細藍圖》等項目數據5基礎數據：本報告中的各項計算分析均以下列數據為基礎現狀（萬M客戶目標：政府主導下的改造難點、開發(fā)模式分析及產品價值預判客戶目標客戶問題拆遷工作中的重點難點分析12政府主導下的改造開發(fā)合作模式34改造完成后的房價預測可售面積的產品定位拆遷工作如何推動？政府主導下模式下如何引入合作者？鹿丹村項目改造完成后（3-5年）的房價大概是多少？是否改變現有補償方案的臨時安置補助費的標準？蔡屋圍片區(qū)的住宅市場租金又是多少？鹿丹村綜合改造開發(fā)項目費用和利潤大概是多少？鹿丹村可售房（還遷剩余面積）做什么戶型市場接受度高？多大面積？污水處理廠用地價值56客戶目標：政府主導下的改造難點、開發(fā)模式分析及產品價值預判客工作思路/工作大綱拆遷工作分析開發(fā)合作模式及操作建議產品價值預判及定位其他問題分析拆遷談判條件分析拆遷工作分析拆除工作分析政府主導下的開發(fā)合作模式分析政府主導開發(fā)模式下的操作建議房價預測可售面積產品定位污水處理廠使用土地價值分析項目經濟分析010203047工作思路/工作大綱拆遷工作分析開發(fā)合作模式及操作建議產品價值01拆遷工作分析02010304801020103048拆遷工作的法律依據頒布（實施起始）時間法律法規(guī)名稱2007年10月1日《中華人民共和國物權法》（主席令第62號）2007年8月30日修正《中華人民共和國城市房地產管理法（修正）》2001年11月1日《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）1991年8月1日《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》（建設部令第12號）2004年3月1日《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房[2003]252號）1994年2月1日《房屋拆遷證據保全公證細則》（司法部令第29號）2007年3月15日《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（161號）2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號）9拆遷工作的法律依據頒布（實施起始）時間法律法規(guī)名稱2007年拆遷工作安排及重點難點在拆遷工作階段可以分為：方案制定、拆遷談判和拆除工作三個階段方案制定階段拆遷談判階段拆除工作階段工作重點拆賠比臨時安置補助費搬遷補助費裝修費用補償獎勵措施增購回調房房屋面積認定工作重點談判人力分析談判技巧分析工作重點拆除工作分析拆遷談判條件分析談判工作分析拆除工作分析10拆遷工作安排及重點難點在拆遷工作階段可以分為：方案制定、拆遷11拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工作分析23拆除工作分析1111拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化1、臨時安置補助費12拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2根據161號令，臨時安置補助費的標準為同類房地產的市場租金，可以通過項目周邊同類房屋出租價格來確定深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號令）第五部分，臨時安置補助費：實行產權調換的住宅房屋，被拆遷人自行安置住處臨時過渡的，拆遷人應當參照同類房地產的市場租金按月支付臨時安置補助費，支付臨時安置補助費的計算期限為，自搬遷之日至產權調換房屋交付使用之日，另外加3個月裝修期臨時安置補助費。項目周邊同類房屋出租價格市場租金臨時安置補助費指標確定13根據161號令，臨時安置補助費的標準為同類房地產的市場租金，周邊同類房屋出租價格：項目周邊市場平均租金每個月約為40元/平方米與鹿丹村同類的房地產濱苑小區(qū)：濱河新村：三房兩廳90平米，租金3500元/月兩室一廳78平米，租金2600元/月三房兩廳84平米，租金3500元/月兩室一廳78平米，租金2800元/月兩室一廳78平米，租金2900元/月三房兩廳90平米，租金3600元/月平均租金40元/平方米·月濱江新村：三房兩廳98平米，租金3600元/月兩室一廳78平米，租金3000元/月三房兩廳84平米，租金3400元/月指標確定14周邊同類房屋出租價格：項目周邊市場平均租金每個月約為40元/從出租率來看，周邊區(qū)域同類型的房屋出租率均超過95%，無法滿足鹿丹村業(yè)主的租房需求，必然造成區(qū)域租金普遍上漲項目周邊同類房屋濱苑小區(qū)濱苑鐵路新村濱河新村濱江新城下步廟北區(qū)國企大廈紅嶺大廈華瑞大廈項目周邊同類小區(qū)的出租率均超過95%，無法滿足鹿丹村業(yè)主的租房需求；根據供需理論，供不應求必然造成周邊的房租上漲，取10%的年增長率。指標確定15從出租率來看，周邊區(qū)域同類型的房屋出租率均超過95%，無法滿項目區(qū)域2010年租金：40元/平方米·月租金年增長率：10%第N年租金=2010年租金×（1+年增長率）(N-2010)預測已知條件：預測公式：預測結果：2012年租金：48元/平方米·月預測已知條件和公式預測結果預計本項目在2012年實施拆遷，故臨時安置補助費可以取2012年同類房屋的市場租金，約48元/平方米·月每個月48元/平方米的臨時安置補助；比同類房屋的市場租金40元/平方米高出8元/平方米；比2009年的《補償安置實施辦法》（建議稿）30元/平方米高出18元/平方米。指標確定談判優(yōu)惠條件臨時安置補助費取48元/平方米16項目區(qū)域2010年租金：40元/平方米·月租金年增以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析以100平方米的住宅為例2009年的《補償安置實施辦法》（建議稿）臨時安置補助費：30元/平方米一個月的臨時安置補助費：100平方米×30元/平方米·月=3000元一年的臨時安置補助費：100平方米×30元/平方米·月=36000元目前市場租金情況：臨時安置補助費：40元/平方米一個月的臨時安置補助費：100平方米×40元/平方米·月=4000元一年的臨時安置補助費：100平方米×30元/平方米·月=48000元建議臨時安置補助費：臨時安置補助費：48元/平方米一個月的臨時安置補助費：100平方米×48元/平方米·月=4800元一年的臨時安置補助費：100平方米×48元/平方米·月=57600元48元/平方米的臨時安置補助標準比市場租金每年多補9600元，比2009年的補償標準每年多補21600元17以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析以100平方米的住宅為在談判完成時間不確定的情況下，何時發(fā)放臨時安置補助費的風險最小風險分析深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號令）“支付臨時安置補助費的計算期限為，自搬遷之日至產權調換房屋交付使用之日，另外加3個月裝修期臨時安置補助費”談判完成的比例越高，安置補助費的風險越小考慮到項目操作的可行性，建議在絕大多數業(yè)主完成協(xié)議簽訂的時候進行集體搬遷，并支付臨時安置補助費；對未完成談判的業(yè)主也可以起到加速完成談判的過程。風險規(guī)避建議：18在談判完成時間不確定的情況下，何時發(fā)放臨時安置補助費的風險最拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化2、搬遷補助費19拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2根據161號令，搬遷補助費為25元/平方米；拆遷人認可需要兩次搬遷的，可以給予二次搬遷費用深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號令）第四部分，搬遷補助費標準：住宅房屋，根據被搬遷房屋本體的建筑面積計算，按照每平方米25元給予一次性補助。或拆遷人認可需要兩次搬遷的，應當給予二次搬遷費用，并一次付清。談判優(yōu)惠條件對于不太配合的業(yè)主，必要的時候可以將“給予其兩次搬遷補助費”作為重要的談判籌碼，也是重要的談判條件之一一次搬遷，按被拆遷房屋的面積，每平方米補償25元需要兩次搬遷的，按上述補償標準給予兩次補償本項目的搬遷補助標準為：指標確定20根據161號令，搬遷補助費為25元/平方米；拆遷人認可需要兩以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析搬遷費計算條件100平方米的住宅搬遷補助費100平方米×25元/平方米=2500元房屋面積：100平方米搬遷補助費：25元/平方米一次性搬遷補助費：兩次搬遷補助費：100平方米×25元/平方米×2

=5000元搬遷補償費用增加2500元21以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析搬遷費計算條件100平搬遷補助費的風險相對較小，可以考慮和臨時安置補助費一起發(fā)放風險分析深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號令）“根據被搬遷房屋本體的建筑面積計算，按照每平方米25元給予一次性補助，或拆遷人認可需要兩次搬遷的，應當給予二次搬遷費用，并一次付清?！币淮涡匝a助，風險較小建議：可以考慮與臨時安置補助費一起發(fā)放亦可成為促使業(yè)主快速搬遷的條件22搬遷補助費的風險相對較小，可以考慮和臨時安置補助費一起發(fā)放風拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化3、裝修補助費23拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2根據161號令，裝修費按照評估確定的重置成新價給予補償深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號令）第四十四條，被拆遷房屋室內自行裝修裝飾費按照評估確定的重置成新價給予補償。重置成新價給予補償本項目的裝修補償標準為：指標確定城市房屋拆遷估價指導意見（住建部[2003]234號）第三條，被拆遷房屋自行裝飾裝修的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。24根據161號令，裝修費按照評估確定的重置成新價給予補償深圳市根據房地產估價師評估慣例，裝修折舊一般按5年算，超過五年，裝修價格可以忽略不計首先，判斷材料價格和人工費必須依據當前的價格，而不是裝修時的價格；其次，按市場慣例，裝修折舊一般要按5年制計算，折舊方法按第一年10％，第二年20％的遞進方法計算。一般超過5年的裝修，其價格可以忽略不計。指標確定重置成新價：包括重置價和成新率重置價：重置價是指在現時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產所需花費的全部費用成新率：裝飾裝修的經濟耐用年限和建筑物殘值率重置成新價釋義市場操作慣例備注：房屋裝修的使用年限一般為5-8年25根據房地產估價師評估慣例，裝修折舊一般按5年算，超過五年，裝但是在拆遷項目操作中，裝修時間已過5年仍可以使用的，根據保養(yǎng)狀況，一般給予5-7成新案例分析典型案例——國家重點項目廈深鐵路橫崗段房屋位置：龍崗區(qū)橫崗街道房屋屬性：個人私建住宅住宅面積：300平方米裝修標準：700

元/平方米成新度：已使用10年裝修補償費：700×300×0.7=147000元單位面積裝修補償費：490元/平方米裝修標準：700元/平方米成新度：7成項目條件：裝修費補償結果：備注：裝修費一般都是和業(yè)主談判的重要砝碼26但是在拆遷項目操作中，裝修時間已過5年仍可以使用的，根據保養(yǎng)調動裝飾裝修費評估費易引起業(yè)主之間相互攀比，作為談判條件使用需慎重風險分析不要輕易提高裝修評估費；做好保密工作，避免業(yè)主相互攀比。風險規(guī)避建議：住宅面積：100平方米裝修標準：600元/平方米成新度：5成（可以使用一般評5成新）裝修補償費：600×100×0.5=30000

元裝修補償費：600×100×0.6=36000元本戶裝修費可增加費用：6000元單位面積增加裝修補償費：60元/平方米住宅面積：100平方米裝修標準：600元/平方米成新度：6成以鹿丹村100平方米住宅為例：27調動裝飾裝修費評估費易引起業(yè)主之間相互攀比，作為談判條件使用拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化4、獎勵措施28拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2可以考慮參考161號令，適當提高獎勵標準，以提高對被拆遷人的吸引力深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號令）第五十條：政府投資的公告基礎設施建設項目房屋拆遷中，被拆遷人在約定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的3%以內給予獎勵。指標確定談判優(yōu)惠條件數量較大的獎勵金額，對業(yè)主簽訂協(xié)議起到激勵作用獎勵金額隨著簽約時間的推遲而減少，刺激業(yè)主快速簽訂協(xié)議，也是重要的談判條件之一在拆遷公告頒布之日起3月內簽訂協(xié)議并在規(guī)定期限內搬遷完畢的，根據簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的3%的以內給予獎勵；在拆遷公告頒布之日起4月內簽訂協(xié)議并在協(xié)議規(guī)定期限內搬遷完畢的，根據簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的2%的以內給予獎勵；在拆遷公告頒布之日起6月內簽訂協(xié)議并在協(xié)議規(guī)定期限內搬遷完畢的，根據簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的1%的以內給予獎勵；本項目可以考慮以下獎勵條件：備注：拆遷補償安置協(xié)議補償金額一般包括房屋主體評估費、臨時安置補助費、搬遷補助費、裝修費等。29可以考慮參考161號令，適當提高獎勵標準，以提高對被拆遷人的以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析評估費房屋本體價值：18000元/平方米×100平方米=180萬元裝修費：500元/平方米×100平方米=5萬元臨時安置補助費：42元/平方米·月×100平方米×12個月×3年=5.12萬元搬遷補助費：25元/平方米×100平方米=0.25萬元獎勵費評估費：180萬元+5萬元+5.12萬元+0.25萬元=190.37

萬元3%的獎勵標準：5.71

萬元2%的獎勵標準：3.81

萬元1%的獎勵標準：1.9萬元30以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析評估費房屋本體價值：獎獎勵金是對按時簽訂協(xié)議業(yè)主的一種獎勵，風險相對較小，可以考慮和臨時安置補助費一起發(fā)放風險分析深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號令）“被拆遷人在約定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的3%以內給予獎勵”一次性獎勵，風險較小建議：可以考慮與臨時安置補助費一起發(fā)放亦可成為促使業(yè)主快速搬遷的條件此獎勵標準對大戶型的業(yè)主吸引力更大31獎勵金是對按時簽訂協(xié)議業(yè)主的一種獎勵，風險相對較小，可以考慮拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化5、房屋面積認定32拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2被拆遷房屋面積按照證載面積確定，被拆遷人提出異議的，可以按照測繪面積進行補償深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法（深圳市人民政府161號令）第三十二條：被拆遷房屋已經辦理房地產權利證書的，按照房地產權利證書確定補償面積；沒有辦理房地產權利證書或者房地產權利證書沒有載明建筑面積，以及房屋以外的構筑物、其他附著物等，按照市主管部門認可的測繪單位的測繪報告數據確定補償面積。房地產權利證書記載的建筑面積與測繪數據不一致的，按照有關主管部門的處理意見辦理。指標確定本項目的補償面積確定方法：2、對房地產權利證書或者購房合同記載的面積有異議的，可進行房產面積測繪，雙方協(xié)商補償標準1、按照權利證書或購房合同確定補償面積被拆遷人對證載面積提出異議申請測繪大隊對房屋面積進行測繪按照測繪面積或者證載面積進行補償房屋面積測繪流程33被拆遷房屋面積按照證載面積確定，被拆遷人提出異議的，可以按照以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析房產證證載面積：100平方米業(yè)主提出測繪要求測繪大隊進行測繪測繪面積和證載面積之差在誤差允許范圍內，按證載面積補償。業(yè)主支付測繪費測繪面積和證載面積在誤差范圍內，按照證載面積賠償測繪面積和證載面積相比超過誤差范圍，雙方協(xié)商賠償面積證載面積測繪面積補償面積測繪面積和證載面積之差超過誤差允許范圍，雙方協(xié)商補償面積。被拆遷人支付測繪費《深圳房屋建筑面積測繪規(guī)范》：測繪面積兩次測算結果比較之差的限值規(guī)定，套內建筑面積誤差小于等于0.6%；以建筑面積計，誤差小于等于1%。34以鹿丹村100平方米的住宅為例案例分析房產證證載面積：業(yè)主提無論以證載面積還是測繪面積認定房屋補償面積，風險均較小；但房屋測繪要考慮測繪報告出具的時間風險風險分析風險規(guī)避建議：如果按照證載面積補償，協(xié)議簽訂可在測繪報告出具之前簽訂；如果按照測繪面積進行補償，需要與測繪大隊溝通測繪報告出具的時間期限。風險分析：拆遷人和被拆遷人已經談妥，但被拆遷人提出面積測繪；測繪工作實施，測繪報告一般在3個月后出具；被拆遷人在1個月后提出異議，談判工作需要重新開始。35無論以證載面積還是測繪面積認定房屋補償面積，風險均較小；但房拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化6、集體獎勵36拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2所謂集體獎勵，就是針對某一棟樓所有住戶全部按時簽訂協(xié)議并搬遷的一種獎勵，使鄰里之間的相互督促，加快拆遷工作進程指標確定鄰里之間關系互相督促示意圖同一棟樓經常碰面偶爾打招呼偶爾一起打牌或者散步對于拆遷，大家集體關心關系拉近，相互比較得失老王：簽吧！老張：還不簽啊？老張：該簽了！老李：就差你沒簽！……“釘子戶”：看來我也該簽協(xié)議了！本棟最后一戶簽訂協(xié)議對本棟所有住戶發(fā)放集體獎勵金37所謂集體獎勵，就是針對某一棟樓所有住戶全部按時簽訂協(xié)議并搬遷此項獎勵可能會導致鄰里之間不合，故獎金額度不易過大，建議5000元以內風險分析風險分析：已經簽訂協(xié)議業(yè)主的多次督促未簽訂協(xié)議業(yè)主未簽訂協(xié)議的業(yè)主會誤解鄰居是為了獎金而不考慮鄰里關系鄰里關系惡化獎金數額不易過大，建議1000-5000元；鄰里之間監(jiān)督適合而止，不易過份強調，避免未簽訂協(xié)議的業(yè)主產生逆反心理；集體獎金發(fā)放要及時，以保證先簽訂協(xié)議的住戶起到示范和激勵的作用。風險規(guī)避建議：38此項獎勵可能會導致鄰里之間不合，故獎金額度不易過大，建議50拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化7、優(yōu)惠和增購面積39拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2優(yōu)惠面積假定安置面積與規(guī)劃面積的平均差額為5m2，給予此平均差額面積以建安成本購買的優(yōu)惠增加面積類型增購面積安置面積加上優(yōu)惠面積與下一檔戶型的差額，允許以現市場價購買40優(yōu)惠面積增加面積類型增購面積40優(yōu)惠面積與增購面積方案設定假設條件：拆賠比增加面積住宅拆賠比：1：1＋5公寓拆賠比：1：1.05假設增加總面積為7000ｍ２，其中3500ｍ２為優(yōu)惠面積，按建安成本價計算；3500ｍ２為增購面積，按現市場價計算規(guī)劃戶型從80ｍ２到150ｍ２的戶型每10ｍ２一個戶型檔次41優(yōu)惠面積與增購面積方案設定假設條件：拆賠比增加面積住宅拆賠比價格：結算價格根據優(yōu)惠面積和增購面積分別按建安成本價和現市場價結算優(yōu)惠面積--建安成本價增購面積--市場價由于鹿丹村現有戶型與改造后規(guī)劃戶型不符，給予按建安成本價購置面積差以達到到規(guī)劃戶型的優(yōu)惠同時為激勵鹿丹村業(yè)主的增購，給予按建安成本價購置面積差以達到到規(guī)劃戶型的優(yōu)惠如果業(yè)主選擇在達到規(guī)劃戶型后增購到下一個戶型檔次，剩下部分需按現市場價格結算42價格：結算價格根據優(yōu)惠面積和增購面積分別按建安成本價和現市場優(yōu)惠與增購方式：房屋置換在增加優(yōu)惠面積和增購面積后將比原拆賠比安置面積提升一個戶型檔次每戶按照安置面積向上最多增加1個戶型檔次安置面積與規(guī)劃面積的平均差額為5m2，給予按建安成本購買的優(yōu)惠安置面積加上優(yōu)惠面積與下一檔戶型的差額，允許以現行市場價增購現狀：鹿丹村與紅嶺南苑現有面積區(qū)間從70m2到150m2不等，戶型檔次不定，其中70m2到80m2、80m2到90m2和90m2到100m2為主力戶型規(guī)劃：規(guī)劃后的住宅戶型面積區(qū)間從80m2到150m2，每10m2一個戶型檔次87m292m2＋5m2100m2例：現狀面積安置面積1:1＋53m2優(yōu)惠面積建安成本價增購面積市場價增加后面積＋43優(yōu)惠與增購方式：房屋置換在增加優(yōu)惠面積和增購面積后將比原拆賠無增購補償方式：選擇不增購和增加優(yōu)惠面積后超過規(guī)劃戶型面積的業(yè)主給予以每平米市場價補償不需要增購，且安置面積超過目前檔次的住戶，面積差按市場價補償安置面積超過規(guī)劃內最大面積無法增購的住戶，按市場價補償超過面積，并安排于較優(yōu)位置現狀：鹿丹村與紅嶺南苑現有面積區(qū)間從120m2到150m2戶型44套，150m2以上戶型2套規(guī)劃：規(guī)劃后的住宅戶型面積區(qū)間從80m2到150m2，其中150為最大戶型，無法滿足大戶型業(yè)主的獎勵和增購面積87m292m2—2m290m2例：現狀面積安置面積1:1＋5補償面積市場價改造后面積147m2152m2—2m2150m2現狀面積安置面積1:1＋5改造后面積優(yōu)越方位不增購無法增購補償面積市場價44無增購補償方式：選擇不增購和增加優(yōu)惠面積后超過規(guī)劃戶型面積的大戶型安排位置：綜合資源分享、住宅私密性等條件分析，建議把無法享受增購的大戶型安置于4棟7棟6棟5棟4棟3棟2棟1棟10棟9棟12棟8棟11棟鹿丹大廈資源：與小區(qū)內部資源隔離，距優(yōu)勢外部資源較遠私密：緊鄰濱河大道，私密性差整體：差資源：緊靠小區(qū)景觀資源，但與外部景觀資源隔離私密：位于小區(qū)中央，私密性較好整體：良資源：緊靠外部景觀資源，但小區(qū)資源隔離私密：位于小區(qū)內部，私密性較好整體：良＋資源：緊靠外部景觀資源與小區(qū)景觀資源私密：位于小區(qū)內部，但產品為連體樓，私密性較差整體：良資源：緊靠內部和外部景觀資源優(yōu)秀私密：位于小區(qū)內部，私密性較好整體：優(yōu)資源：與內部資源有一定間隔私密：位于小區(qū)邊緣，私密性一般整體：優(yōu)-45大戶型安排位置：綜合資源分享、住宅私密性等條件分析，建議把無優(yōu)惠與增購付款方式一：鹿丹村綜合改造辦與業(yè)主簽訂協(xié)議，在建設階段開始前付清增購款方式：增購協(xié)議生效后一個月內交付30％增購金額拆遷工作完成之前交付清剩余70％增購金額如違反增購協(xié)議定金不予以退還改造辦業(yè)主協(xié)議定金全款交房一個月內拆遷完成建設主要協(xié)議條款：與業(yè)主簽訂增購的物業(yè)和增購的面積與業(yè)主按照不同的面積區(qū)間簽訂增購價格和交付時限協(xié)議簽訂時交付30％增購金額46優(yōu)惠與增購付款方式一：鹿丹村綜合改造辦與業(yè)主簽訂協(xié)議，在建設優(yōu)惠與增購付款方式二：鹿丹村綜合改造辦與業(yè)主簽訂合同，在房屋交付之前交清增購款；業(yè)主違約鹿改辦有權抵押房產給銀行申請貸款方式：與業(yè)主簽訂增購合同合同規(guī)定增購金額在房屋交付前付清在增購金額未付清的情況下，政府有權利把房屋抵押給銀行改造辦業(yè)主合同全款交房拆遷＋建設主要合同內容：與業(yè)主簽訂增購的物業(yè)和增購的面積與業(yè)主按照不同的面積區(qū)間簽訂增購價格和交付時限簽訂各方的權利和義務在增購金額未付清的情況下，政府有權利把房屋抵押給銀行……47優(yōu)惠與增購付款方式二：鹿丹村綜合改造辦與業(yè)主簽訂合同，在房屋拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化8、回調面積48拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2回調房產生的增加面積建議按建安成本價出售回調套數：295套回調面積：8000m2

局級干部：150m2處級干部：120m2科級干部：90m2回調方式：增加面積按建安成本價回調現狀：回調標準：回調限制：行政調房需控制購房成本49回調房產生的增加面積建議按建安成本價出售拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化9、產品面積優(yōu)化50拆遷談判條件可以從以下9個方面進行分析1、臨時安置補助費2凸窗露臺陽臺新政下的平層實用贈送面積主要通過凸窗、露臺、陽臺等來實現戶型優(yōu)化設計51凸窗露臺陽臺新政下的平層實用贈送面積主要通過凸窗、露臺、陽臺新的市場形勢下，規(guī)則限制趨緊，產品面積贈送不再強調“以大唯美”，而是強調實用性產品面積附加限制功能面積贈送方式陽臺露臺住宅建筑陽臺（含露臺、高度為兩層及兩層以上的陽臺）投影面積不超過每戶總建筑面積的18％

高度為兩層及以上的陽臺面積不超過陽臺總面積的50％陽臺/露臺面寬小于2米，則進深不大于2米；面寬大于2米小于5米，則進深不大于2.4米；面寬大于5米，則進深不大于2.8米可搭板改房陽臺增加戶內居住舒適度入戶花園可擴為室內空間凸窗正凸窗高度小于2.20米，進深不大于0.60米；總面積不能超過戶型建筑面積的15%增大房間空間倒凸窗面積贈送方式：目前市場上已成熟贈送方式有凸窗、陽臺、露臺戶型優(yōu)化設計52新的市場形勢下，規(guī)則限制趨緊，產品面積贈送不再強調“以大唯美凸窗——小戶型做倒凸窗擴大室內空間贈送方式：主臥一般設轉角凸窗次臥可結合書桌/床設置衛(wèi)生間可設置淋浴空間進深≤0.6m高度≤2.2m主臥次臥凸窗戶型優(yōu)化設計53凸窗——小戶型做倒凸窗擴大室內空間贈送方式：進深≤0.6m高露臺≤建筑面積的9％露臺——可改房錯層露臺贈送方式：1.錯層露臺可改房：按照房間尺度設計，進深超過2.4m超出部分計算全面積2.廳臥露臺：進深不超過2.4m2米＜面寬＜5米，進深≤2.4米；錯層露臺露臺≤12m2戶型優(yōu)化設計54露臺≤建筑面積的9％露臺——可改房錯層露臺贈送方式：2米＜面陽臺——內庭院改房陽臺+露臺≤總建筑面積的18％2米＜面寬＜5米，進深≤2.4米贈送方式：內庭院改房：按照房間尺度設計，進深超過2.4m超出部分計算全面積陽臺：可設置生活陽臺+入戶花園，進深不超過2.4m空中庭院戶型優(yōu)化設計55陽臺——內庭院改房陽臺+露臺≤總建筑面積的18％2米＜面寬＜新政下不改建最大贈送率：不計凸窗，平層贈送率13.5％注：此最大贈送率計算，不計入凸窗贈送面積，且在完全遵循現有政策框架，不考慮任何法律風險及改造成本前提下。凸窗低于2.2米露臺9％雙層高陽臺9％/2單層高贈送率13.5％戶型優(yōu)化設計總面積不能超過戶型建筑面積的15%56新政下不改建最大贈送率：不計凸窗，平層贈送率13.5％注：此產品面積優(yōu)化小結：根據不同面積區(qū)間，可以考慮不同的贈送面積可贈送面積標準面積贈送建議80-95平方米：建議做凸窗+陽臺：考慮增送面積9平方米贈送比例10%100-120平方米：建議做凸窗+入戶花園：考慮增送面積12平方米贈送比例10%125-150平方米：建議做凸窗+入戶花園/露臺：考慮增送面積15平方米贈送比例10%進深≤0.6m高度≤2.2m凸窗：陽臺：陽臺+露臺≤18％2米＜面寬＜5米，進深≤2.4米露臺≤建筑面積的9％2米＜面寬＜5米，進深≤2.4米；露臺≤12m2凸窗：57產品面積優(yōu)化小結：根據不同面積區(qū)間，可以考慮不同的贈送面積可總結1：通過各種補償、優(yōu)惠和獎勵措施，鹿丹村改造項目的拆賠比在1:1.2左右，業(yè)主亦可另外獲得一定數量的補償金額臨時安置補助費：5.76萬元搬遷補助費：0.5萬元裝修補助費：3萬元（裝修標準600元/平方米，成新為5成）獎勵措施：5.71萬元集體獎勵：0.5萬元優(yōu)惠面積：5平方米產品面積優(yōu)化：10%拆賠比：1：1+5以鹿丹村100平方米住宅為例補償金額及住宅安置面積補償金額：15.47萬元安置、優(yōu)惠及贈送后面積：120平方米58總結1：通過各種補償、優(yōu)惠和獎勵措施，鹿丹村改造項目的拆賠比總結2：不同談判條件適用于不同類型的業(yè)主，但一般要求面積回調和增購的業(yè)主與其他類型的業(yè)主相比，更容易簽訂補償安置協(xié)議1、臨時安置補助費2、搬遷補助費3、裝修補助費4、獎勵措施5、房屋面積認定6、集體獎勵7、優(yōu)惠和增購面積8、回調面積9、產品面積優(yōu)化適用于大多數業(yè)主適用于“釘子戶”適用于對拆賠比提出異議的業(yè)主易于簽訂合同的業(yè)主59總結2：不同談判條件適用于不同類型的業(yè)主，但一般要求面積回調總結3：簽訂補償協(xié)議時，可以考慮“先易后難”，即先與容易談判的業(yè)主簽訂協(xié)議，把最難談判的業(yè)主放在最后建議操作步驟：第一步：與政府物業(yè)簽訂補償協(xié)議，共138戶與回調房業(yè)主簽訂補償協(xié)議，約295戶第二步：與要求增購面積業(yè)主簽訂補償協(xié)議573戶談判條件：談判條件：臨時安置補助費、搬遷補助費、裝修補助費、獎勵措施等談判條件：增購優(yōu)惠、臨時安置補助費、搬遷補助費、裝修補助費、獎勵措施、集體獎勵等第三步：對拆賠比提出異議的業(yè)主談判條件：產品面積優(yōu)化設計、臨時安置補助費、搬遷補助費、裝修補助費、獎勵措施、集體獎勵等第四步：“釘子戶”，一般比例為2%左右談判條件：摸清其需求，可以考慮通過相關政府會議紀要滿足其要求；如果提出條件苛刻，可以考慮申請法院強拆60總結3：簽訂補償協(xié)議時，可以考慮“先易后難”，即先與容易談判11拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工作分析23拆除工作分析6111拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工談判工作存在問題鹿丹村改造辦人手少鹿丹村業(yè)委會對改造支持乏力羅湖桂園街道辦及社區(qū)工作站的工作維穩(wěn)，對鹿丹村改造支持力度不足如何解決鹿丹村談判工作人手不足的問題？62談判工作存在問題鹿丹村改造辦人手少如何解決鹿丹村談判工作人手福田區(qū)中航北苑舊城改造，由中航地產主導，格衡陽光協(xié)助談判的舊住宅區(qū)改造項目中航北苑中航北苑簡介區(qū)位：中航北苑位于福田華強北區(qū)域項目性質：由于和地鐵建設關聯，被納入市政府公共基礎設施建設項目

拆遷人：深圳中航地產股份有限公司談判協(xié)助公司：深圳格衡陽光新天地拆遷代理公司協(xié)助簽訂協(xié)議進行談判組織評估宣傳疑難處理……合作者拆遷人協(xié)助監(jiān)督中航北苑改造管理中航地產格衡陽光拆遷人與合作者工作分析典型案例63福田區(qū)中航北苑舊城改造，由中航地產主導，格衡陽光協(xié)助談判的舊談判協(xié)助公司工作流程制定工作方案及拆遷工作計劃進行宣傳發(fā)動征集業(yè)主改造意向制定補償方案組織房屋測繪產權核查及公示組織房屋評估進行補償談判協(xié)助協(xié)議簽訂疑難處理及產權注銷談判協(xié)助公司工作流程在前期協(xié)商的基礎上，與業(yè)主進行多輪談判，協(xié)商具體補償事宜。業(yè)主補償要求未超出補償標準的：陽光新天地公司直接與業(yè)主進行溝通、談判，在保證簽署正式補償協(xié)議的前提下，為委托方降低補償成本；業(yè)主補償要求超出補償標準的：陽光新天地公司向業(yè)主進行政策講解、告知整個項目補償標準，與其進行溝通，爭取在補償標準范圍內能達成一致補償意見；實在無法達成的，陽光新天地公司提請委托方，獲準同意后再與業(yè)主進行談判。工作重點：補償談判典型案例64談判協(xié)助公司工作流程制定工作方案及拆遷工作計劃進行宣傳發(fā)動談判協(xié)助公司職責和收費標準明確雙方工作職責：明確與委托方公司工作職責、資料交接、溝通協(xié)調形式以及匯報制度。規(guī)范工作流程制度：制定各項具體工作操作流程，并建立項目管理制度，統(tǒng)一工作人員操作規(guī)范進行項目質量管理：對核查摸底資料、補償方案、補償協(xié)議書、確權結果、正式補償協(xié)議、復函等進行多輪審核；對參與協(xié)商、補償談判工作的人員進行培訓、考核；形成例會制度，對各工作組存在問題及時予以協(xié)調解決進行項目進度控制：根據項目時間計劃與實際工作量制定工作進度安排，分配落實到每個具體階段項目補償資金控制：在補償方案允許及不超出補償概算的前提下，拆遷公司與被拆遷人進行談判協(xié)商，對補償資金進行控制，對于突破補償方案的個案，上報委托方，進行溝通進行項目信息管理：項目實施過程中的申報資料、補償方案以及相關文件保存；對拆遷補償協(xié)議、補償方案計算表、產權核查資料、業(yè)主身份證、戶籍以及租賃合同等資料專袋保存，并移交委托方談判協(xié)助公司職責談判協(xié)助公司收費標準深圳市拆遷公司的一般有兩種收費方法：按拆遷項目的建筑面積收費，收費標準為100-150元/平方米；按談判戶數收費，收費標準為10000元/戶。典型案例65談判協(xié)助公司職責和收費標準明確雙方工作職責：明確與委托方公司中航北苑改造實施效果典型案例雖然有個別業(yè)主以各種理由和原因，拖延簽訂補償協(xié)議。但拆遷得到了絕大多數業(yè)主的堅決支持，截止到2009年1月8日，在短短幾個月的時間里，北苑的簽約率超過98%。

————引自中航公司新聞

北苑改造將歷時三年，落成后，舊貌換新顏，破敗落后的舊式樓房將改頭換面，成為華強北商圈的又一時尚住宅。重建后的中航北苑，緊鄰升級改造后的中航城，地鐵2號線華強北站近在咫尺，與天虹、茂業(yè)等大型購物商場相鄰，4樓架空層還將建成花園式休閑平臺，出行、購物、休閑，鬧中取靜，悠然從容。

————引自中航公司新聞拆遷談判實施效果中航北苑改造實施計劃66中航北苑改造實施效果典型案例雖然有個別業(yè)主以各種理由和原因，對于談判難度大，拆遷人談判人員和談判經驗不足的項目，可以考慮采用招標拆遷談判公司或者招聘拆遷談判顧問人員的方式案例啟示拆遷人拆遷談判公司推動拆遷工作快速順利實施目標：拆遷談判人手不足無拆遷談判經驗不足：擁有專業(yè)的拆遷談判人員談判技巧和談判經驗豐富優(yōu)點：加快拆遷工作談判進程，減少拆遷人投入成本67對于談判難度大，拆遷人談判人員和談判經驗不足的項目，可以考慮鹿丹村綜合改造項目可以借鑒案例，引入拆遷談判公司或者招聘拆遷談判人員，以彌補拆遷談判人手和拆遷談判工作經驗的不足鹿丹村綜合改造辦拆遷談判公司或拆遷談判人員鹿丹村綜合改造項目的拆遷人拆遷談判人手不足無拆遷談判經驗參與過多個拆遷談判項目擁有專業(yè)的拆遷談判人員有拆遷談判技巧和拆遷談判經驗能夠把握整個拆遷工作流程和進度二者合作，可以彌補拆遷談判人手和拆遷談判工作經驗的不足68鹿丹村綜合改造項目可以借鑒案例，引入拆遷談判公司或者招聘拆遷在拆遷談判的過程中，鹿丹村綜合改造辦公室要對整個談判工作監(jiān)督、協(xié)助和管理，并主導拆遷談判工作的實施協(xié)助簽訂協(xié)議進行談判組織評估宣傳疑難處理……合作者改造辦協(xié)助監(jiān)督鹿丹村改造項目管理雙方職責分工雙方職責分工示意圖鹿丹村綜合改造辦：拆遷談判公司或拆遷談判人員：安排并統(tǒng)籌評估、測繪、談判等相關工作監(jiān)督談判人員的談判進程及工作質量負責簽訂補償安置協(xié)議負責解決拆遷工作中重大問題對談判結果及談判質量負責進行拆遷談判宣傳組織拆遷評估、測繪等工作進行拆遷談判工作協(xié)助簽訂補償安置協(xié)議協(xié)助處理疑難問題69在拆遷談判的過程中，鹿丹村綜合改造辦公室要對整個談判工作監(jiān)督11拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工作分析23拆除工作分析7011拆遷談判條件分析22談判工作分析Chapter1拆遷工拆除工作由拆除公司直接執(zhí)行，拆除公司一般不收取費用，但常要求以建筑廢料為工作報酬鹿丹村綜合改造辦公室招標拆遷公司拆遷公司實施拆除工作工作流程工作流程示意圖處理建筑廢料第一步：鹿丹村改造辦招標拆除公司第二步：拆除公司實施拆除工作改造辦需要對其工作質量和工作范圍進行監(jiān)督第三步：拆除公司處理建筑廢料拆除工作流程71拆除工作由拆除公司直接執(zhí)行，拆除公司一般不收取費用，但常要求拆除工作中存在誤拆、強拆風險，甚至會造成暴力沖突、被拆遷人上訪等不良后果拆除工作風險風險分析例如，本來要拆已經簽約搬遷完畢的9棟樓，但卻因為工作失誤，拆除了10棟在拆除9棟的過程中，意外將10棟樓破壞風險規(guī)避建議誤拆：與拆除公司溝通到位，避免誤拆談判完成一棟再進行拆除，盡量不要采取強拆若執(zhí)行強拆，要先辦理強拆手續(xù)，即向法院申請強拆，并做好拆遷證據保全工作強拆工作一般僅用于極少數的“釘子戶”業(yè)主尚未簽訂安置補償協(xié)議，對房屋實行強制拆除強拆：可能造成暴力沖突、被拆遷人上訪等不良后果備注：本項目屬于市政基礎設施項目，可申請強拆72拆除工作中存在誤拆、強拆風險，甚至會造成暴力沖突、被拆遷人上02開發(fā)合作模式及操作建議020103047302020103047311政府主導下的開發(fā)模式分析22政府主導開發(fā)模式下的操作建議Chapter2開發(fā)合作模式及操作建議7411政府主導下的開發(fā)模式分析22政府主導開發(fā)模式下的操作建議政府（項目投資公司）自主改造開發(fā)政企合作改造開發(fā)開發(fā)商或企業(yè)代建政府主導的舊城改造開發(fā)政府作為唯一的開發(fā)主體以環(huán)境改善為出發(fā)點多用行政手段改造意愿自上而下政府（項目投資公司）和開發(fā)商為雙方伙伴關系雙方共同參與與社區(qū)業(yè)主的博弈雙方協(xié)議商定投入比例與利潤分成政府（項目投資公司）為改造開發(fā)的唯一主體開發(fā)商或代建企業(yè)和政府（項目投資公司）為雇傭關系根據參與方式的不同，政府主導下的改造開發(fā)模式主要包括政府（項目投資公司）自主改造開發(fā)、政企合作改造開發(fā)和開發(fā)商（企業(yè)）代建三種形式說明：本次研究的舊城改造開發(fā)模式指一二級聯動開發(fā)75政府（項目投資公政企合作改造開發(fā)開發(fā)商或企業(yè)代建政府主導的舊政府（項目投資公司）自主改造開發(fā)模式76政府（項目投資公司）自主改造開發(fā)模式76政府自主改造開發(fā)模式：整個改造開發(fā)過程由政府全權負責，要求政府（項目投資公司）資金充裕、具備改造開發(fā)相關人力和工程管理協(xié)調能力等政府項目投資公司成立社區(qū)居委會改造領導小組搬遷補償安置土地平整還建房建設商品房建設拆賠談判簽訂協(xié)議施工單位設計單位評估公司測繪公司設備公司……合作者政府資金毛地項目拆遷開發(fā)人力成立項目投資公司政府（投資公司）自主開發(fā)模式投入示意圖政府（項目投資公司）負責拆遷、還建、商品房建設、銷售全過程；項目公司負責人由政府（項目投資公司）任命；重大事項由政府（項目投資公司）決策；政府（項目投資公司）需投入巨大的人力、物力、財力運作實施。從拆遷，到建設工作均由政府（項目投資公司）或政府（項目投資公司）聘請相應的專業(yè)公司來做，即政府（投資公司）與施工或實施單位直接合作77政府自主改造開發(fā)模式：整個改造開發(fā)過程由政府全權負責，要求政難點與不利因素分析：此模式為鹿丹村綜合改造目前采用的模式，因房地產開發(fā)經驗不足、人力投入不足等困難，改造工作進展緩慢改造開發(fā)經驗：鹿丹村綜合改造辦公室項目改造開發(fā)操作經驗不足人力資源：房地產改造開發(fā)管理類人力不足成本和收益：在一定程度上會抬高拆遷成本無開發(fā)商參與的品牌收益和溢價收益此模式下鹿丹村改造開發(fā)項目采用面臨的難點與不利因素：78難點與不利因素分析：此模式為鹿丹村綜合改造目前采用的模式，因政府主導下政企合作的改造開發(fā)模式79政府主導下政企合作的改造開發(fā)模式791.合伙經營模式介紹一方提供土地使用權，具有房地產開發(fā)資質證書的房地產開發(fā)商提供資金和技術，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售2.合營企業(yè)3.掛靠4.BOT5.MUT舊城改造合作開發(fā)模式根據合作方式不同，可將合作開發(fā)模式分為“合伙經營”、“合營企業(yè)”、“掛靠”、BOT、MUT（MixedUsedTheory）等模式模式介紹一方提供土地使用權，另一方提供資金，共同組成一個房地產開發(fā)項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)；并按雙方約定比例分配所得收益責任風險雙方共同經營，共擔風險，對外雙方共同互負連帶責任責任風險項目公司依批準的經營范圍活動并承擔經營風險房地產開發(fā)項目公司是獨立法人，必須辦理相應土地出讓過戶手續(xù)模式介紹一方土地使用權（往往不具備開發(fā)資質，或開發(fā)資質等級不足），以掛靠形式與具有房地產開發(fā)資質證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方負責開發(fā)經營所需資金，被掛靠方辦理相關房地產開發(fā)手續(xù)，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤責任風險法律上掛靠合同無效模式介紹BOT適用于經營性的物業(yè)或基礎設施，如高速公路，以政府和私人機構之間達成協(xié)議為前提，由政府向私人機構頒布特許，允許其在一定時期內籌集資金建設某一基礎設施并管理和經營該設施及其相應的產品與服務責任風險整個過程中的風險由政府和私人機構分擔模式介紹MUT是混合運用理論的縮寫。針對大規(guī)模多功能的城市改造項目，由于單一的開發(fā)商難以完成，因此才產生MUT合作模式。利用模塊劃分思路，保持模塊的相對獨立性與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金回收，同時利用規(guī)劃組與開發(fā)商的互動，保證整個項目目標的實現責任風險開發(fā)商承擔風險801.合伙經營模式介紹2.合營企業(yè)3.掛靠4.BOT5.MU常用的舊城改造開發(fā)模式“合伙經營”模式“合營企業(yè)”模式“掛靠”合作開發(fā)模式BOT模式MUT（MixedUsedTheory）模式……鹿丹村項目限制條件政府機構住宅區(qū)綜合改造類項目規(guī)模為9萬平方米無房地產開發(fā)經驗和相關資質符合項目條件的合作模式“合伙經營”模式“合營企業(yè)”模式結合鹿丹村綜合改造項目的特點，適合本項目的政企合作改造開發(fā)模式為“合伙經營”和“合營企業(yè)”模式81常用的舊城改造鹿丹村項目符合項目條件的結合鹿丹村綜合改造項目“合伙經營”與“合營企業(yè)”：合伙經營模式下，雙方是合伙關系，均是項目實施主體；“合營企業(yè)”模式下，項目實施主體是新成立的項目開發(fā)公司開發(fā)商拆遷建設銷售政府（投資公司）合作合伙經營示意圖開發(fā)商拆遷建設銷售政府（投資公司）項目開發(fā)公司合營企業(yè)示意圖雙方合作開發(fā)，保證了項目資金的供應雙方共同承擔風險，在一定的程度上保證了項目的順利實施開發(fā)商對項目收益分成要求較高優(yōu)點：缺點：“合伙經營是”兩個獨立實體共同負責項目運營“合營企業(yè)”是雙方共同成立項目開發(fā)公司，項目運營由新的開發(fā)公司負責“合伙經營”與“合營企業(yè)”的區(qū)別82“合伙經營”與“合營企業(yè)”：合伙經營模式下，雙方是合伙關系難點與不利因素分析：此模式下，開發(fā)商對項目改造開發(fā)收益要求較高改造開發(fā)經驗：雙方共同出資招標拆遷公司人力資源：開發(fā)商具備相關人才成本和收益：開發(fā)商對收益的要求比較高鹿丹村改造開發(fā)項目采用此模式面臨的難點與不利因素：83難點與不利因素分析：此模式下，開發(fā)商對項目改造開發(fā)收益要求較政府主導下BT（代建）舊城改造開發(fā)模式84政府主導下BT（代建）舊城改造開發(fā)模式84常用的舊城改造開發(fā)模式鹿丹村項目限制條件政府機構住宅區(qū)綜合改造類項目規(guī)模為9萬平方米無房地產開發(fā)經驗和相關資質結合項目條件的推薦的BT模式開發(fā)商全程參與的BT模式開發(fā)商后期參與的BT模式根據代建方的不同，BT模式可以分為開發(fā)商代建和企業(yè)代建，由于鹿丹村項目屬于政府主導的綜合改造類項目，開發(fā)主體無房地產開發(fā)經驗，故推薦開發(fā)商參與的BT模式開發(fā)商全程參與的BT模式開發(fā)商參與整個項目的立項、談判、拆遷、建設、銷售等整個過程代建企業(yè)參與的BT模式政府負責前期的項目立項、談判、拆遷等，待土地變成凈地，代建企業(yè)介入實施建設；建設完成后交給政府開發(fā)商后期參與的BT模式政府負責前期的項目立項、談判、拆遷等，待土地變成凈地，由開發(fā)商代建85常用的舊城改造鹿丹村項目結合項目條件的根據代建方的不同，BT開發(fā)商全程參與的BT（代建）模式和開發(fā)商后期參與的BT（代建）模式最主要的差別就是開發(fā)商是否參與拆遷工作開發(fā)商拆遷建設銷售拆遷公司建設單位代理單位政府（投資公司）二者為雇傭關系開發(fā)商拆遷建設銷售拆遷公司建設單位代理單位政府（投資公司）二者為雇傭關系開發(fā)商全程參與的BT（代建）模式開發(fā)商后期參與的BT（代建）模式整個項目政府（項目投資公司）投入土地和資金，擁有項目的權益；開發(fā)商投入開發(fā)經驗、管理團隊、企業(yè)品牌；雙方為雇傭關系。兩種模式最大的差別就是全程參與模式下開發(fā)商參與拆遷工作；后期參與模式下，開發(fā)商不參與拆遷工作；在開發(fā)商全程參與的模式下，談判工作一般由開發(fā)商招標拆遷公司負責，但政府（投資公司）仍需支付給開發(fā)商服務和管理費。開發(fā)商全程參與與后期參與的區(qū)別開發(fā)商代建模式的特點86開發(fā)商全程參與的BT（代建）模式和開發(fā)商后期參與的BT（代建政府自主改造開發(fā)模式“合伙經營”模式“合營企業(yè)”模式開發(fā)商全程參與BT模式開發(fā)商后期參與BT模式篩選前模式開發(fā)商后期參與BT模式合適本項目的模式通過政府主導下的各種改造開發(fā)模式分析，世聯認為開發(fā)商后期參與的BT模式比較適合本項目87政府自主改造開發(fā)模式篩選前模式開發(fā)商后期參與BT模式合適本項開發(fā)商后期參與的BT模式開發(fā)商后期參與的BT模式特點：拆遷階段由政府聘請專業(yè)拆遷公司進行拆遷談判和拆除，開發(fā)商不參與；開發(fā)商參與項目的建設、營銷等過程；項目過程借用開發(fā)商的開發(fā)理念、管理團隊、研發(fā)能力、營銷經驗和客戶資源等條件；項目亦可以借用開發(fā)商的品牌價值。88開發(fā)商后期參與的BT模式開發(fā)商后期參與的BT模式特點：88操作流程：在開發(fā)商后期參與的BT模式下，開發(fā)商不負責拆遷工作，只負責拆遷工作完成后的建設和銷售工作客戶維護物業(yè)管理園區(qū)服務政府（投資公司）（擁有項目權益）項目投資決策安排啟動資金設立項目公司前期管理規(guī)劃設計開發(fā)商（管理、品牌輸出）工程建設成本控制策劃推廣銷售服務售后維保園區(qū)服務前期階段建設階段銷售階段售后階段計劃統(tǒng)籌定位決策規(guī)劃設計權證報批招投標管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策劃定位策略客戶資源案場銷控委托協(xié)議延伸服務延伸服務拆遷工作拆遷階段監(jiān)督、協(xié)助（政府主導，拆遷公司協(xié)助）89操作流程：在開發(fā)商后期參與的BT模式下，開發(fā)商不負責拆遷工作政府（投資公司）BT模式的實施條件（開發(fā)商后期參與）實施條件：對開發(fā)商后期參與的BT模式，需要政府提供凈地和資金；代建開發(fā)商應具備房地產開發(fā)經驗、擁有招投標、施工監(jiān)理等相關資質提供土地（拆遷補償工作已完成的凈地）資金充裕開發(fā)商及其合作公司有房地產開發(fā)經驗具有招投標資質施工監(jiān)理資質造價咨詢資質發(fā)包代理資質……實施條件分析政府需成立投資公司，負責此項目的實施政府（投資公司）招標專門的拆遷談判公司協(xié)助前期的拆遷工作建設、營銷等工作均由開發(fā)商或開發(fā)商招標相應的專業(yè)公司來做90政府（投資公司）BT模式的實施條件實施條件：對開發(fā)商后期參與各方投入與收益：此模式下，委托方投入資金和土地，擁有項目權益；開發(fā)商主要投入開發(fā)建設和項目管理經驗，并收取相應的管理費用研發(fā)能力管理團隊品牌價值開發(fā)理念營造經驗客戶資源開發(fā)商委托方共贏資金凈地委托拆遷開發(fā)各方投入示意圖開發(fā)商后期參與BT（代建）收費標準開發(fā)商代建收取的費用一般包括三個部分：派駐團隊基本管理費：開發(fā)商根據委托項目規(guī)模、物業(yè)類型以及開發(fā)計劃，派駐相應數量的管理團隊。管理團隊的基本管理費（包括工資、社會保險、福利等）一般采用包干制的方式予以約定（約300萬元/年）；委托開發(fā)管理費：以綠城房產建設管理有限公司為例，委托開發(fā)管理費取費標準原則為項目總銷售額的7%（別墅類項目高于此標準），結合項目物業(yè)類型、總銷售額、銷售去化速度等因素確定；項目業(yè)績獎勵：以雙方約定的項目經營指標（如銷售總額、利潤指標等）作為經營考核目標，當項目經營結果超過考核目標時，按一定標準提取項目業(yè)績獎勵，具體獎勵方案根據項目實際情況協(xié)商確定（一般為節(jié)約資金的30%）。項目投資公司此種模式下的政府提供資金和土地，開發(fā)商提供開發(fā)經驗和管理人員等，不提供資金特別說明備注：國家發(fā)展改革委（原國家計委）制定1999年印發(fā)關于《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》的通知，高級專家1000-1200元/工作日，高級專業(yè)技術咨詢人員800-1000元/工作日，中級專業(yè)技術咨詢人員900-800元/工作日91各方投入與收益：此模式下，委托方投入資金和土地，擁有項目權益“政府”主要監(jiān)督財務控制和項目進程和開發(fā)商全程參與相比，開發(fā)商后期參與的BT模式可以節(jié)約大約1.5-2年的管理費，約450-600萬元特別說明立項招標代建公司規(guī)劃測繪評估準備階段談判補償拆除拆遷階段政府開發(fā)商工作階段施工單位、監(jiān)理單位等招標工作內容施工過程管理編制施工相關規(guī)定合計劃竣工驗收備案項目移交建設階段廣告宣傳辦理預售證等相關證件銷售管控銷售階段優(yōu)點職責分工：此模式下，開發(fā)商負責整個項目的計劃安排、節(jié)奏控制，政府的主要職責是監(jiān)督和協(xié)助負責圖示說明：監(jiān)督協(xié)助92“政府”主要監(jiān)督財務控制和項目進程和開發(fā)商全程參與相比，開案例分析：杭州地鐵１號線涉及的安置房項目，杭州綠城東部建設代建，向合作伙伴提供品牌輸出與建設管理服務，賺取加工費和服務費2007年12月，綠城房地產集團下屬公司杭州綠城東部建設有限公司與江干區(qū)地鐵工程指揮部辦公室簽訂框架協(xié)議，就江干區(qū)1

號線涉及興隆、建華、紅五月、普福及牛田五社區(qū)地鐵安置房源建設明確由杭州綠城東部公司代建，總規(guī)模約30萬平方米。項目介紹江干區(qū)地鐵工程指揮部辦公室：投入土地和資金，擁有項目權益杭州綠城東部建設有限公司：輸出開發(fā)理念、企業(yè)品牌、團隊管理等服務，收取管理費和服務費各方投入與收益項目投資決策安排啟動資金設立項目公司籌集開發(fā)資金財務控制專項方案審定計劃統(tǒng)籌定位決策規(guī)劃設計權證報批招投標管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策劃定位策略客戶資源案場銷控各方責任與分工江干區(qū)地鐵工程指揮部辦公室杭州綠城東部建設有限公司鹿丹村已經完成開發(fā)商重點參與93案例分析：杭州地鐵１號線涉及的安置房項目，杭州綠城東部建設代案例分析：開發(fā)商后期參與的BT模式與開發(fā)商全程參與的BT模式類似，差別是前者開發(fā)商不參與拆遷過程江干區(qū)地鐵工程指揮部辦公室項目投資決策安排啟動資金設立項目公司前期管理規(guī)劃設計綠城建設（管理、品牌輸出）工程建設成本控制策劃推廣銷售服務售后維保園區(qū)服務前期階段建設階段銷售階段售后階段計劃統(tǒng)籌定位決策規(guī)劃設計權證報批招投標管理工程管理供方管理成本管理品牌使用全案策劃定位策略客戶資源案場銷控延伸服務拆遷工作拆遷階段籌集開發(fā)資金財務控制專項方案審定以杭州地鐵１號線涉及的安置房項目為例：開發(fā)商后期參與的BT模式優(yōu)點節(jié)省費用：可以節(jié)省開發(fā)商在拆遷階段介入的服務和管理費更加專業(yè)：拆遷公司比開發(fā)商做拆遷工作更專業(yè)94案例分析：開發(fā)商后期參與的BT模式與開發(fā)商全程參與的BT模式評價：政府招標專業(yè)的拆遷公司負責拆遷工作，建設和銷售階段由開發(fā)商負責，整體上達到資源最優(yōu)化配置，并節(jié)約了項目成本引入品牌開發(fā)商代建，提高項目的影響力和溢價水平借鑒品牌開發(fā)商的管控經驗，有利于節(jié)約資金、加快項目進程政府全程監(jiān)督協(xié)助，對政策的把握程度高能夠保證項目的順利實施政府籌資，資金壓力過大拆遷過程要政府把控，需要政府投入力、物力、財力利弊適用性分析公益性的房地產項目，如保障房建設、危房改造等只是針對特殊的個案，不具有普遍性政府資金充裕對拆遷公司的資質也經驗要求較高“溢價”案例：深圳龍華新城同區(qū)域樓盤三級市場價格對比圖溢價率15%95評價：政府招標專業(yè)的拆遷公司負責拆遷工作，建設和銷售階段由開難點與不利因素分析：拆遷工作招標拆遷服務公司或者招聘拆遷服務人員，建設和銷售工作打包給開發(fā)商，政府（投資公司）全程監(jiān)督和協(xié)助改造開發(fā)經驗：招標拆遷公司或招聘拆遷談判人員人力資源：開發(fā)商具備開發(fā)建設經驗和管理人員成本和收益：支付給開發(fā)商建設和銷售管理費鹿丹村改造開發(fā)項目采用此模式面臨的難點與不利因素：96難點與不利因素分析：拆遷工作招標拆遷服務公司或者招聘拆遷服務11政府主導下的改造開發(fā)模式分析22政府主導開發(fā)模式下的操作建議Chapter2開發(fā)合作模式及操作難點分析9711政府主導下的改造開發(fā)模式分析22政府主導開發(fā)模式下的操作建設和銷售階段：【合作建議】開發(fā)商后期參與的BT模式下，在建設銷售階段，鹿丹村改造辦可以減少合作者服務項目，進而減少費用支出立項規(guī)劃建設營銷建設營銷減少開發(fā)商服務時間約6個月，節(jié)約開發(fā)商服務費約150萬元正常服務工作內容本項目服務內容優(yōu)化效益98建設和銷售階段：【合作建議】開發(fā)商后期參與的BT模式下，在建【建設建議】先建設回遷房，以縮短臨時安置補助費的賠償時間，進而減少項目支出金額鹿丹村現狀建設面積為：103433.17平方米市場租金：48元/平米·月臨時安置補助費為：5958萬元/年回遷房提前建成一年，節(jié)約成本5958萬元99【建設建議】先建設回遷房，以縮短臨時安置補助費的賠償時間，進03產品價值預判及定位02010304100030201030410021鹿丹村未來3-5年房價預測22鹿丹村可售面積產品定位Chapter3產品價值預判及定位分析10121鹿丹村未來3-5年房價預測22鹿丹村可售面積產品定位Ch研究表明，房地產經濟呈周期性變化，中國的房地產周期為4-5年繁榮期衰退期上升期間下降期間房地產經濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線房地產經濟周期示意圖世界上部分國家和地區(qū)的房地產周期AlanRabinowitz(1980)與FredE．Case(1974)利用房地產市場中交易發(fā)生量對美國1795－1973年的房地產進行研究，發(fā)現美國房地產周期長度平均為18.33年。從1970年開始，臺灣房地產的周期循環(huán)大致是7年。日本房地產基本是7年一次周期。香港房地產從1945年開始大致是7-8年一次周期；何國釗、曹振良和李晟（1996）利用擴散指數方法衡量房地產市場景氣，研究表明，中國房地產也存在周期波動，1981-1994年間，中國房地產景氣出現了三次大起大落。三次波峰分別在1984、1988和1992年出現，周期為4年；2004年浙江大學房地產研究中心研究結果為：中國大陸的房地產周期為4-5年。中國大陸的房地產周期為4-5年為了保證研究結果的準確性，取最近兩個房地產周期的房價增長率為房價預測增長率102研究表明，房地產經濟呈周期性變化，中國的房地產周期為4-5年深圳市2001-2010年房價及增長率分析房價增長率影響因素分析預測房價確定房價增長率鹿丹村現行房價評估預測房價思路與步驟：房價預測思路圖項目周邊環(huán)境羅湖片區(qū)規(guī)劃房地產政策修正系數103深圳市2001-2010年房價及增長率分析房價增長率影響因素深圳市2001-2010年房價及增長率分析房價增長率影響因素分析預測房價確定房價增長率鹿丹村現行房價評估項目周邊環(huán)境羅湖片區(qū)規(guī)劃房地產政策深圳市2001-2010年房價及增長率分析修正系數104深圳市2001-2010年房價及增長率分析房價增長率影響因素從房價變化來看，2001年到2010年間深圳市的房價經歷了從平穩(wěn)發(fā)展到快速增長的過程，其中2007年增長最為明顯28.08%2001年到2010年，深圳市商品住宅均價從5275元/平方米增長到21000元/平方米，漲幅高達181.7%；2001年到2010年間增幅最大的為2006-2007年，增幅為56.28%；其次為2009-2010年上半年，增幅達41.34%。深圳市2001-2010年上半年商品住宅均價變化圖單位：元/平方米56.28%41.34%105從房價變化來看，2001年到2010年間深圳市的房價經歷了從從年增長率變化分析，深圳市的房價增長率從平穩(wěn)到高位波動的過程深圳市2001-2010年上半年商品住宅均價增長率變化圖2000-2005年，深圳市商品住宅年增長率在10%以內波動，整體平穩(wěn)；2005-2007年，深圳市商品住宅年增長率從2005年的5.28%增長到2007年的56%；2008年受全球經濟危機影響，深圳商品住宅增長率下降到-0.86%；2009年又開始上升。106從年增長率變化分析，深圳市的房價增長率從平穩(wěn)到高位波動的過程由于2001-2010年深圳市商品住宅房價增長率波動較大，取深圳市2001-2010年商品住宅的年均復合增長率為預算增長率復合增長率介紹計算過程與結果定義年均復合增長率（CompoundAnnualGrowthRate，CAGR）即CAGR是指一項投資在特定時期內的年度增長率計算公式CAGR通過總增長率百分比的N次方根求得，N相等于有關時期內的年數，具體公式如下：CAGR=(現有價值/基礎價值)^(1/N)–1適用范圍計算和反映投資平均回報展示和比較投資顧問的實績

計算過程CAGR=(現有價值/基礎價值)^(1/N)–1其中：現有價值為2009年房價21000元/平方米；基礎價值為2001年房價5517元/平方米；N為2001-2010年年份，即10年CAGR=(21000/5517)^(1/10)–1計算結果CAGR=14.3%

107由于2001-2010年深圳市商品住宅房價增長率波動較大，取深圳市2001-2010年房價及增長率分析房價增長率影響因素分析預測房價確定房價增長率鹿丹村現行房價評估項目周邊環(huán)境羅湖片區(qū)規(guī)劃房地產市場政策房價增長率影響因素分析項目周邊環(huán)境羅湖片區(qū)規(guī)劃房地產市場政策修正系數修正系數108深圳市2001-2010年房價及增長率分析房價增長率影響因素深圳河和布吉河的污染嚴重，預計整治效果將在中遠期體現，對鹿丹村的房價將產生較大的正面影響深圳河、布吉河整治布吉河深圳河布吉河和深圳河在鹿丹村交匯；布吉河上游的極度污染嚴重破壞