某公司商業(yè)定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案

金地·國(guó)際城項(xiàng)目

商業(yè)定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案2022/12/20我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶顯性目標(biāo)商鋪實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)15000元/平方米；商鋪實(shí)現(xiàn)100%銷售?？蛻綦[性目標(biāo)商鋪盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，以支持后續(xù)項(xiàng)目的投資所需商業(yè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目其它部分的價(jià)值互動(dòng)，提升整體商鋪推售的時(shí)機(jī)要與住宅、公寓及寫字樓產(chǎn)品合理結(jié)合2項(xiàng)目背景與限制條件也是我們研究考慮的重要因素項(xiàng)目獲評(píng)2005“中國(guó)名盤”，住宅銷售情況較好，整體形象好；商業(yè)街局部已開工，其中1、2、3號(hào)樓商業(yè)2006年4月可以取得預(yù)售證；整體商業(yè)街須到2007年底方能交付使用，施工期較長(zhǎng)；項(xiàng)目要到2007年底交付使用，為期鋪銷售帶來(lái)一定的難度；只有3號(hào)樓區(qū)域外街部分可以較早完工，可利用其做出包裝展示。項(xiàng)目背景限制條件3項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在售項(xiàng)目調(diào)研專業(yè)市場(chǎng)研究政府人士訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談投資客訪談消費(fèi)者訪談項(xiàng)目屬性研判與界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議2005/12/07第二階段營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略第一階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)整建議2005/12/112005/12/22第一階段市場(chǎng)調(diào)研2006/01/064問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定5項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目解析城市屬性問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w市場(chǎng)分析城市屬性界定6合肥現(xiàn)有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展，本項(xiàng)目未在城市主要發(fā)展方向上老城區(qū)東區(qū)北區(qū)新城區(qū)西南區(qū)二環(huán)一環(huán)01-05年合肥城市規(guī)劃城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”；規(guī)劃將城市分為5個(gè)分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)；老城區(qū)——全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；新城區(qū)——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)代工業(yè)基地，兼居住、游憩功能。北區(qū)——建設(shè)廬陽(yáng)區(qū)工業(yè)園區(qū)和雙鳳工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、建材、倉(cāng)庫(kù)功能的綜合區(qū)；東區(qū)——包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；西南區(qū)——包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)以及董鋪島科研基地等，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)。城市發(fā)展規(guī)劃7西南、東北區(qū)域成為合肥未來(lái)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心市級(jí)商業(yè)中心業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店為主建面80萬(wàn)平米以上東區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心北區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心南七里商業(yè)中心包河區(qū)商業(yè)中心蜀山商業(yè)中心新站商業(yè)中心大學(xué)城商業(yè)中心政務(wù)區(qū)商業(yè)中心周谷堆商業(yè)中心九華山商業(yè)中心曙光商業(yè)中心姚公廟商業(yè)中心馬鞍山南路商業(yè)中心衛(wèi)崗商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃8合肥全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r南京濟(jì)南鄭州合肥南昌武漢長(zhǎng)沙GDP（億元）19101618.91375589.777019561109較上年增速17.3%15.6%15.5%16.2%16.5%14.5%14.8%合肥市近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng)，但與其他省會(huì)城市相比，經(jīng)濟(jì)水平偏低與其他直轄市和中原5省省會(huì)城市相比，合肥經(jīng)濟(jì)水平仍然偏低，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間；從2000年開始合肥GDP連年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，高于全國(guó)同期平均水平3個(gè)百分點(diǎn),但與周邊城市比較，并無(wú)優(yōu)勢(shì)；合肥2004年GDP增長(zhǎng)速度為16.2%；合肥固定資產(chǎn)投資增幅波動(dòng)比較大。資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》9城市南京杭州武漢南昌濟(jì)南鄭州長(zhǎng)沙合肥到位外資（億美元）

25.714.115.27.303.172.85.013.16增長(zhǎng)速度27.2%39.8%20.6%25.2%21.5%80.1%64.3%21.3%2004年，合肥市引進(jìn)外資3.16億美元，比上年增長(zhǎng)21.3%家樂(lè)福、易初聯(lián)華、百安居、沃爾瑪相繼進(jìn)入合肥零售市場(chǎng)合肥市外資利用較弱，但最近18個(gè)月，外資零售巨頭集中進(jìn)入，對(duì)市場(chǎng)沖擊很大資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》10合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)：第二二產(chǎn)業(yè)為主主，工業(yè)比比重較高，，城市化水水平低于中中原省會(huì)平平均水平第二產(chǎn)業(yè)為為主工業(yè)比比重高；家用電器、、汽車、工工程機(jī)械、、化工是合合肥市支柱柱產(chǎn)業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)相相對(duì)發(fā)達(dá)，，但以傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)為主主，新興行行業(yè)發(fā)展較較快；交通運(yùn)輸、、倉(cāng)儲(chǔ)、郵郵電通訊業(yè)業(yè)、批零貿(mào)貿(mào)易、餐飲飲業(yè)等行業(yè)業(yè)，占第三三產(chǎn)業(yè)的比比重在46%左右；金融保險(xiǎn)業(yè)業(yè)、社會(huì)服服務(wù)業(yè)、房房地產(chǎn)業(yè)、、科研和綜綜合技術(shù)服服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭明顯顯好于傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)。城市南京杭州武漢濟(jì)南鄭州長(zhǎng)沙合肥城市化水平

68%

51%

59%以上

55%以上58%

51.19%38%城市化水平平資料來(lái)源：：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒》11社會(huì)消費(fèi)品品零售總額額南京濟(jì)南鄭州合肥南昌武漢長(zhǎng)沙2004零售總額711621559240235966525較上年增速18.5%15.6%16.4%15.9%16.8%13.3%16.2%資料來(lái)源：：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒》零售總額較較小，市場(chǎng)場(chǎng)總量并未未體現(xiàn)出省省會(huì)城市應(yīng)應(yīng)有的水平平；2000年以來(lái)持續(xù)續(xù)保持高速速增長(zhǎng)；12購(gòu)買力逐步步增長(zhǎng)2003年居民儲(chǔ)蓄蓄存款為359.25億元，人均均存款7942元；2004年居民儲(chǔ)蓄蓄存款為429.14億元，人均均存款9734元。2003年居民人均可可支配收入入為7785元；2004年居民人均均可支配收收入為8610元。資料來(lái)源：：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒》13城市居民家家庭消費(fèi)支支出比例29%的醫(yī)療消費(fèi)費(fèi)表明居民民對(duì)于生活活的保障意意識(shí)越來(lái)越越濃厚；次之居民在在衣著方面面的消費(fèi)較較大，達(dá)到到26%，顯示居民民整體的消消費(fèi)實(shí)力已已經(jīng)提高；；食品方面的的支出比例例較低（16%），說(shuō)明居居民的生活活水平已經(jīng)經(jīng)明顯的改改善與提高高；居住、娛樂(lè)樂(lè)等方面的的支出比例例總計(jì)23%2004年合肥市城城鎮(zhèn)居民恩恩格爾系數(shù)數(shù)為0.43資料來(lái)源：：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒》14城市居民消消費(fèi)特征受訪者經(jīng)常常去的消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所選擇消費(fèi)地地點(diǎn)時(shí)的考考慮因素每人平均每每月購(gòu)物、、餐飲及娛娛樂(lè)的總花花費(fèi)希望到達(dá)購(gòu)購(gòu)物地點(diǎn)的的時(shí)間資料來(lái)源：：世聯(lián)調(diào)查查問(wèn)卷15合肥現(xiàn)有商商圈分布格格局廬陽(yáng)區(qū)區(qū)蜀山區(qū)區(qū)包河區(qū)區(qū)瑤海區(qū)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)政務(wù)文化新新區(qū)蜀山經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)圖例：區(qū)區(qū)級(jí)商商業(yè)中心區(qū)區(qū)居居住住區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心市市級(jí)級(jí)商業(yè)中心心區(qū)西區(qū)商業(yè)中中心大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心南七里商業(yè)業(yè)中心淮河路步行行街新站圈國(guó)購(gòu)商圈城市商業(yè)市市場(chǎng)1612345761234商之都百貨大樓鼓樓淮河路步行行街5百盛6瑞景7古井賽特合肥市級(jí)商商圈主要分分布在市中中心(市政政府以東片片區(qū))至本項(xiàng)目17合肥市老城城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有有集中商業(yè)業(yè)多為傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、、布局、檔檔次基本雷雷同，缺乏乏個(gè)性化商場(chǎng)名稱規(guī)模檔次經(jīng)營(yíng)面積業(yè)態(tài)百盛（PARKSON)四層中高約16000㎡化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、餐飲、古井賽特五層中高約5000㎡珠寶、化妝品、鞋業(yè)、服飾瑞景國(guó)際購(gòu)物中心五層中高約10000㎡化妝品、飾品、服飾、、家電、、床上用品、體育用品安徽.商之都五層中檔約30000㎡化妝品、飾品、服飾、、家電、餐飲、床上用品、公用電話、體育、鼓樓商廈七層中檔約30000㎡化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、餐飲、地下是超市、體育用品合肥百貨大樓五層中低約15000㎡珠寶、通訊、服飾、自行車、電器、煙酒百貨安徽國(guó)際購(gòu)物中心四層中低約70000㎡地下建材超市、一層時(shí)尚廣場(chǎng)（主服飾）二層家樂(lè)福、三樓（空）、頂層車庫(kù)淮河路商業(yè)步行街長(zhǎng)1千米綜合約30萬(wàn)㎡

服裝、餐飲、珠寶、娛樂(lè)、禮品、裝飾、電子產(chǎn)品等18幾個(gè)主要的的區(qū)域性商商業(yè)中心華聯(lián)商廈商業(yè)大廈新曙光百貨貨大學(xué)城招待待所大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心大學(xué)城街鋪鋪南七里商業(yè)中心：該區(qū)人流量比較大，商業(yè)氛圍比較濃，但設(shè)施陳舊，檔次不高，居民消費(fèi)以食品支出為主。目前該中心沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。大學(xué)城商業(yè)中心：該商業(yè)中心主要服務(wù)于大學(xué)城內(nèi)學(xué)生，中檔偏低，總體規(guī)模在8萬(wàn)平米左右。屬起步階段，商業(yè)氛圍還未形成，平均售價(jià)在5000～6000元/平方米，整體銷售率在70％左右；出租情況不是太樂(lè)觀，少量店面開始營(yíng)業(yè)。西區(qū)商業(yè)中心：該區(qū)域周圍是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，規(guī)劃有城市副商業(yè)中心，但尚沒(méi)有大規(guī)模商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。19除傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心外，，合肥大型型商業(yè)主要要分布在一一環(huán)線與主主干道交匯匯處，以及及金寨路兩兩側(cè)213457811121314101—金興苑·財(cái)富時(shí)代廣廣場(chǎng)，國(guó)色色天資2—元一時(shí)代廣廣場(chǎng)3—古井賽特4—新都會(huì)環(huán)球球廣場(chǎng)5—瑞景廣場(chǎng)（（古井百花花大廈）6—淮海路步行行街（百盛盛、、鼓樓商廈廈）7—樂(lè)普生、百百貨大樓8—桐山國(guó)際購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)(易初蓮花)9—安徽國(guó)際購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)（（家樂(lè)福））、金色巴巴黎（旺城城國(guó)際）10—大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心11—圣大國(guó)際（（易初蓮花花）、新東東方商城12—瑞格·上海時(shí)代廣廣場(chǎng)13—北京華聯(lián)（（國(guó)美電器器）14—商之都6920合肥整體市市場(chǎng)分析結(jié)結(jié)論合肥整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增增長(zhǎng)，人口口總量、人人均收入消消費(fèi)能力穩(wěn)穩(wěn)步上升，，并在新一一輪的城市市規(guī)劃下城城市未來(lái)發(fā)發(fā)展能力得得到提升，，為城市商商業(yè)的發(fā)展展奠定了良良好的宏觀觀市場(chǎng)背景景；合肥商業(yè)市市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)變，，各種商業(yè)業(yè)形式、超超前形態(tài)已已經(jīng)進(jìn)入，，零售業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激激烈，以家家樂(lè)福、易易初蓮花、、北京華聯(lián)聯(lián)為代表的的大賣場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)集中進(jìn)進(jìn)入，沃爾爾瑪也已經(jīng)經(jīng)在北一環(huán)環(huán)完成選址址；；市場(chǎng)投資主主體與方向向已經(jīng)轉(zhuǎn)向向商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，資金與與市場(chǎng)關(guān)注注度傾向商商業(yè)地產(chǎn)；；城市商業(yè)市市場(chǎng)近兩年年發(fā)展迅速速，市場(chǎng)放放量比較大大；開發(fā)熱點(diǎn)集集中在老市市區(qū)、一環(huán)環(huán)線與主干干道的交匯匯處；單體規(guī)模越越來(lái)越大，，商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)面積在五五萬(wàn)平方米米以上的項(xiàng)項(xiàng)目層出不不窮；新建集中商商業(yè)向Mall的形式發(fā)展展，集餐飲飲、娛樂(lè)、、購(gòu)物、休休閑于一體體；定位上走中中高、高端端路線，在在此基礎(chǔ)上上細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)。21項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定項(xiàng)目解析城市屬性問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性界界定城市整體市市場(chǎng)分析城市屬性界界定22合肥商業(yè)發(fā)發(fā)展歷程判判斷發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)銷售贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步發(fā)展期期動(dòng)蕩低潮期期復(fù)蘇發(fā)展期期休整期快速增長(zhǎng)期期各個(gè)居住區(qū)區(qū)、交通匯匯聚點(diǎn)出現(xiàn)現(xiàn)少量，且且底檔次商商業(yè)配套受土地?zé)狳c(diǎn)點(diǎn)效應(yīng)影響響，商業(yè)始始終停滯不不前土地“地震震”之后，，城市進(jìn)入入修養(yǎng)生息息期，商業(yè)業(yè)逐漸萌芽芽發(fā)展規(guī)?；纳躺虡I(yè)形態(tài)出出現(xiàn)規(guī)模化商業(yè)業(yè)、大型購(gòu)購(gòu)物形態(tài)商商業(yè)中心浮浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較較為落后，，各種社會(huì)會(huì)配套設(shè)施施處在規(guī)劃劃中土地大批量量放出，土土地成為熱熱點(diǎn)各區(qū)域住宅宅逐漸推出出，市政配配套開始大大批興建本土商家發(fā)發(fā)展迅猛，，或外來(lái)知知名商家進(jìn)進(jìn)駐家樂(lè)福、百百盛、易初初蓮花、北北京華聯(lián)等等外來(lái)一線線商業(yè)巨頭頭進(jìn)入（沃沃爾瑪待進(jìn)進(jìn)）自有住宅底底商經(jīng)營(yíng)或或出租為主主自有住宅底底商經(jīng)營(yíng)或或出租為主主，略有少少量商鋪銷銷售商鋪基本市市場(chǎng)化，銷銷售成為核核心贏利手手段規(guī)?；虡I(yè)業(yè)、大型購(gòu)購(gòu)物形態(tài)商商業(yè)中心浮浮出市場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入合肥商業(yè)發(fā)發(fā)展階段23800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)發(fā)展綜合業(yè)種的的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形形式消費(fèi)者價(jià)格格敏感多選擇，自自由購(gòu)物空空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證明，當(dāng)當(dāng)城市的人人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)時(shí)，人們單單純購(gòu)物的的時(shí)間會(huì)明明顯縮短，，此時(shí)融合合休閑、娛娛樂(lè)與購(gòu)物物的業(yè)態(tài)將將迅速發(fā)展展。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展與商業(yè)業(yè)形式發(fā)展展的關(guān)系界界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于與與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)相匹配的原原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下；；城市化水水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出出現(xiàn)第一次次升級(jí)，取代了了農(nóng)業(yè)時(shí)代代的地?cái)?、集集貿(mào)市場(chǎng)，，商品為城市生活活提供基基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出出現(xiàn)飛躍躍，多樣化、規(guī)規(guī)模化的現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)，如超市市、專賣店、精精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市市化水平在70%以上90%以下超越商業(yè)范范疇的廣義義商業(yè)形態(tài)出出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購(gòu)物中中心、旅游游商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、物流等等綜合型商業(yè)業(yè)形態(tài)出出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市市化水平在90%以上廣義性商業(yè)業(yè)的升華轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，主主題性的購(gòu)購(gòu)物公園等極具個(gè)個(gè)性消費(fèi)的的場(chǎng)所出現(xiàn)+24800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)發(fā)展綜合業(yè)種的的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形形式消費(fèi)者價(jià)格格敏感多選擇，自自由購(gòu)物空空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證明，當(dāng)當(dāng)城市的人人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)時(shí)，人們單單純購(gòu)物的的時(shí)間會(huì)明明顯縮短，，此時(shí)融合合休閑、娛娛樂(lè)與購(gòu)物物的業(yè)態(tài)將將迅速發(fā)展展。25%45%70%85%95%2000——2001—2002—2003—2004~4743——5174—5536—6510—7162~專業(yè)賣場(chǎng)、、大型購(gòu)物物廣場(chǎng)、MALL及個(gè)性化商商業(yè)形態(tài)城市化率92.46%GDP外因：國(guó)家家政策扶持持、深港一一體化、珠珠三三角合合作發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、泛珠珠三角聯(lián)盟盟內(nèi)因：外資資涌進(jìn)注入入，本地企企業(yè)蓬勃發(fā)發(fā)展，外來(lái)來(lái)中高端人人才，商業(yè)業(yè)需求急劇劇上漲KPI深圳城市化率38%2004年人均GDP1670多US$多業(yè)態(tài)的組組合、自由由的購(gòu)物空空間將出現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)指數(shù)：：海爾、美美菱、江淮淮、可口可可樂(lè)等房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)：“大開開發(fā)”時(shí)期期人口指數(shù)：：依托城市市發(fā)展的支支撐，外來(lái)來(lái)中高人才才不斷進(jìn)入入商業(yè)指數(shù)：：經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展前提提下，城市市居民生活活水平的提提高，促成成對(duì)商業(yè)的的需求在質(zhì)質(zhì)與量上均均急劇提升升KPI合肥人均GDP城市化率+25城市屬性界界定商業(yè)前景看看好的省會(huì)會(huì)城市商業(yè)基礎(chǔ)薄薄弱但處于于快速發(fā)展展期部分領(lǐng)先業(yè)業(yè)態(tài)已超前前進(jìn)入多種商業(yè)形形態(tài)并存26項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域市場(chǎng)分分析區(qū)域?qū)傩越缃缍?7本區(qū)域非城城市商業(yè)重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)區(qū)域，附近近規(guī)劃的馬馬鞍山南路路居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心心，已基本本形成區(qū)域商業(yè)規(guī)規(guī)劃市級(jí)商業(yè)中中心業(yè)態(tài)：購(gòu)物物中心、百百貨店、專專業(yè)店、專專賣店為主主建面80萬(wàn)平米以上上東區(qū)區(qū)級(jí)商商業(yè)中心北區(qū)區(qū)級(jí)商商業(yè)中心南七里商業(yè)業(yè)中心包河區(qū)商業(yè)業(yè)中心蜀山商業(yè)中中心新站商業(yè)中中心大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心政務(wù)區(qū)商業(yè)業(yè)中心周谷堆商業(yè)業(yè)中心九華山商業(yè)業(yè)中心曙光商業(yè)中中心姚公廟商業(yè)業(yè)中心馬鞍山南路路商業(yè)中心心衛(wèi)崗商業(yè)中中心28本區(qū)域位于于城市一環(huán)環(huán)路外沿，，屬于城市市自然擴(kuò)建建發(fā)展的區(qū)區(qū)域，商業(yè)業(yè)氛圍剛剛剛顯露區(qū)域市場(chǎng)分分析馬鞍山南路屯溪溪路路太湖湖路路合家福逍遙苑文景雅居聯(lián)邦花園國(guó)貿(mào)公寓環(huán)球廣場(chǎng)百貨超市，，臨街商鋪鋪主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)有藥店、、地鋪、快快餐店等，，租金在50元/平米。街鋪空置率率較高，一一般一二層層聯(lián)體出租租，且二樓樓實(shí)用率較較低，主要要經(jīng)營(yíng)有煙煙酒店、茶茶店、五金金等，租金金20~25元/平米剛售完，從從05年初開售，，售價(jià)7000~9000元/平米，已交交付使用，，但未有經(jīng)經(jīng)營(yíng)。街鋪空置率率較高，一一般一二層層聯(lián)體出租租，且二樓樓實(shí)用率較較低，主要要經(jīng)營(yíng)有裝裝飾、煙酒酒店等，租租金30~40元/平米在建中主要依靠家家樂(lè)福主力力店的帶動(dòng)動(dòng)，是目前前該區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)較好的的集中商業(yè)業(yè)，主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)有KFC等世紀(jì)陽(yáng)光蘇寧銷售較好，，售價(jià)不高高，個(gè)別價(jià)價(jià)格較高鋪鋪位未售，，目前經(jīng)營(yíng)營(yíng)有裝飾、、便利店、、小吃店等等，租金在在15~30元/平米目前經(jīng)營(yíng)較較好商家，，依靠其品品牌影響力力，人流量量一般，周周末經(jīng)常舉舉辦各種促促銷活動(dòng)區(qū)域內(nèi)街鋪鋪主要以一一二層聯(lián)體體復(fù)式商鋪鋪布置，局局部一層底底商形式，，大型集中中式商業(yè)較較少；多種種業(yè)態(tài)形式式自然聚集集，檔次普普遍較低；；環(huán)球廣場(chǎng)、、蘇寧、合合家福為代代表的集中中商業(yè)，完完成本區(qū)域域大部分的的零售商業(yè)業(yè)功能。往北規(guī)劃的安徽政務(wù)服務(wù)中心29項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域市場(chǎng)分分析區(qū)域?qū)傩越缃缍?0區(qū)域當(dāng)前入入住人口不不多，商業(yè)業(yè)氛圍剛剛剛顯露，但但仍主要集集中在幾個(gè)個(gè)大賣場(chǎng)及及專業(yè)店中中，鄰里型型社區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍未形形成。城市自然發(fā)發(fā)展影響區(qū)區(qū)域，具有有形成時(shí)間間短，受政政策影響小小的特點(diǎn)，，對(duì)產(chǎn)業(yè)等等各個(gè)方面面經(jīng)濟(jì)的依依賴低，區(qū)區(qū)域成熟指指日可待。。主動(dòng)拓展區(qū)區(qū)域氛圍尚待成成熟區(qū)域?qū)傩越缃缍ǎ嚎焖偎侔l(fā)展中的的城市主動(dòng)動(dòng)拓展區(qū)域域，但并非非城市重點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)發(fā)展展區(qū)域區(qū)域今后3年內(nèi)將建成成總量約400萬(wàn)平方米的的中高檔商商品住宅，，大量消費(fèi)費(fèi)力較強(qiáng)的的人群入住住，為區(qū)域域提供了更更多的商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)。尚有大量開開發(fā)31項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定項(xiàng)目屬性城市屬性問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界界定32項(xiàng)目位于城城市東南方方向（南大大門），馬馬鞍山南路路居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心心項(xiàng)目緊鄰馬馬鞍山南路路；項(xiàng)目南北各各約500米分別相鄰鄰區(qū)域兩大大商業(yè)中心心（環(huán)球、、合家福））。500m合家福500m二環(huán)路一環(huán)路金寨路經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市府廣場(chǎng)高新技術(shù)開開發(fā)區(qū)政務(wù)新區(qū)美菱大道馬鞍山南路路環(huán)球廣場(chǎng)合家福312國(guó)道包河區(qū)環(huán)球廣場(chǎng)馬鞍山南路項(xiàng)目一環(huán)環(huán)路路太湖湖路路項(xiàng)目區(qū)位33項(xiàng)目緊鄰馬馬鞍山南路路，交通便便利快捷南淝河馬鞍山南路路包河大道一環(huán)路二環(huán)路312國(guó)道距市府廣場(chǎng)場(chǎng)3公里距巢湖15公里市府廣場(chǎng)本項(xiàng)目位于于包河區(qū)馬馬鞍山南路路88號(hào)，介于一一環(huán)路與二二環(huán)路之間間；與市區(qū)主要要由馬鞍山山路連接，，距合肥市市級(jí)商業(yè)中中心約3公里；馬鞍山南路路現(xiàn)狀為雙雙向4車道，未來(lái)來(lái)規(guī)劃為連連接市區(qū)與與環(huán)巢湖發(fā)發(fā)展帶的主主要景觀大大道。項(xiàng)目地段34從屬于35.2萬(wàn)平平方米““金地·國(guó)國(guó)際城”大大規(guī)模社區(qū)區(qū)，商業(yè)街街17000平方米米商業(yè)建面：：17000平方米；規(guī)劃：三條條商業(yè)街，，臨馬鞍山山南路二條條商業(yè)街以以二層商鋪鋪建筑為主主；項(xiàng)目依托與與35萬(wàn)平方米金金地·國(guó)際城大社社區(qū)，緊鄰鄰馬鞍山南南路，乃馬馬鞍山南路路沿線較成成規(guī)模的商商業(yè)街。商業(yè)街項(xiàng)目技術(shù)指指標(biāo)35項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃：三條條街、以一一、二層聯(lián)聯(lián)體復(fù)式商商鋪為主要要形式，步步行街為分分層獨(dú)立鋪鋪馬鞍山南路路復(fù)式鋪步行街分層獨(dú)立鋪鋪規(guī)劃路復(fù)式鋪1、馬鞍山南南路復(fù)式鋪鋪共約5000平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為70-1002、步行街分分層獨(dú)立鋪鋪共5500平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為35-503、規(guī)劃路復(fù)復(fù)式鋪共6500平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為80-100項(xiàng)目商業(yè)規(guī)規(guī)劃36項(xiàng)目資源：：所處區(qū)域域內(nèi)大型住住宅和學(xué)校校等機(jī)構(gòu)分分布，為未未來(lái)商業(yè)消消費(fèi)囤積大大量人流1、環(huán)球廣場(chǎng)場(chǎng)2、國(guó)貿(mào)公寓寓3、聯(lián)邦花園園4、文景雅居居6、逍遙苑7、碧湖云溪溪8、世紀(jì)陽(yáng)光光9、柏林春天天10、溫馨家園園11、一環(huán)親家家12、濱湖特區(qū)區(qū)13、元一柏莊莊14、都市田園園別墅15、遠(yuǎn)大家園園16、貴都花園園17、星辰花園園18、濱水華城城19、上風(fēng)尚城城20、綠城待建建項(xiàng)目123467891011121314151617181920社區(qū)分布：：1學(xué)校機(jī)構(gòu)等等分布：AA、合肥工業(yè)業(yè)大學(xué)B、安徽城市市建設(shè)學(xué)校校C、華夏旅游游學(xué)校D、安徽交通通職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院E、安徽國(guó)際際商務(wù)學(xué)院院F、安徽電氣工程職職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院G、安徽公路技校H、安徽審計(jì)職業(yè)學(xué)學(xué)院I、安徽經(jīng)濟(jì)管理學(xué)學(xué)院J、安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)職職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院K、待建政府府行政中心心L、駱崗政府府M、安徽人武學(xué)校N、安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院O、新華電腦腦學(xué)校P、安徽機(jī)電技工學(xué)學(xué)校BCDEFGHIJKLMNNOPA項(xiàng)目資源37項(xiàng)目周邊人人流量分析析：地塊周周邊道路人人流量并不不是較大，，作商業(yè)面面臨較大的的難度馬鞍山南路人流量調(diào)查查地段：一環(huán)路、馬馬鞍山南路路；調(diào)查人流量量統(tǒng)計(jì)：一環(huán)路人流流高峰期為為：上午10：00下午13:00、16：00、18:00全天估計(jì)4.5萬(wàn)人馬鞍山南路路人流高峰峰期:早上9:00中午12:00下午16:00–18:00全天估計(jì)0.8萬(wàn)人屯溪路環(huán)球廣場(chǎng)周邊人流分分析38項(xiàng)目各部分分商業(yè)價(jià)值值比較：外外街>步行街一層層>步行街二層層>內(nèi)街（由高到低低）從街區(qū)內(nèi)部部規(guī)劃圖中中各部分的的比較可以以看出，沿沿馬鞍山南南路的外街街鋪的商業(yè)業(yè)價(jià)值目前前較被認(rèn)可可；內(nèi)部的街區(qū)區(qū)商鋪如果果缺乏必要要的主題規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)品品特色，商商業(yè)價(jià)值將將難以顯現(xiàn)現(xiàn)，從而被被投資者低低估；隨著片區(qū)的的成熟及本本項(xiàng)目的入入伙，馬鞍鞍山南路的的商業(yè)價(jià)值值會(huì)越來(lái)越越高。各部分價(jià)值值分析前提提：地塊各部分商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)表道路名稱租金指標(biāo)人流量指標(biāo)城市規(guī)劃影響交通條件商業(yè)氣氛總體評(píng)價(jià)馬鞍山路51.5111.12.36步行街一層30.810.81.51.15步行街二層1.60.60.70.51.30.99內(nèi)街20.50.50.60.60.98評(píng)價(jià)方式以10元/M2。月為1分，權(quán)重為0.3以1萬(wàn)人為1分，權(quán)重為0.3按重要程度及未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃評(píng)分,權(quán)重0.1按現(xiàn)有交通條件評(píng)分，權(quán)重為0.2按現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)價(jià),權(quán)重為0.1內(nèi)部商業(yè)價(jià)價(jià)值判斷39項(xiàng)目解析歸歸納項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處處城市主動(dòng)動(dòng)拓展區(qū)域域繁華地段段，商業(yè)氣氣氛較濃；；交通便利項(xiàng)目地處合合肥市城市市南北向交交通主干道道馬鞍山南南路中段東東側(cè)，公交交網(wǎng)絡(luò)較成成熟，交通通方便，滿滿足項(xiàng)目商商業(yè)的可達(dá)達(dá)性要求；；規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建面面達(dá)到352000平方米，包包含了高檔檔住宅、公公寓及寫字字樓等綜合合物業(yè)類型型，其中17000平方米的街街區(qū)式商業(yè)業(yè)，具有規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，，其規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)在周邊邊社區(qū)單一一的臨街商商業(yè)形態(tài)中中獨(dú)樹一幟幟；項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)合肥現(xiàn)有的的社區(qū)商業(yè)業(yè)基本以集集中超市及及沿街二層層復(fù)式商鋪鋪為主，形形式單一且且落后，本本項(xiàng)目的街街區(qū)式排布布及良好的的開間進(jìn)深深比設(shè)計(jì)，，將在市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中體體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)勢(shì)；項(xiàng)目整體品品牌優(yōu)勢(shì)金地·國(guó)際城獲評(píng)評(píng)2005年安徽地區(qū)區(qū)唯一“中中國(guó)名盤””，并且已已經(jīng)得到了了合肥市民民的廣泛贊贊譽(yù)，獨(dú)特特的品牌形形象，將帶帶動(dòng)商業(yè)宣宣傳的啟動(dòng)動(dòng)。40項(xiàng)目解析歸歸納項(xiàng)目劣勢(shì)地塊周邊商商業(yè)氛圍淡淡薄項(xiàng)目距南北北兩個(gè)集中中商業(yè)均有有超過(guò)500米的距離，，與人流集集中點(diǎn)的關(guān)關(guān)系不是很很密切，連連接的距離離范圍內(nèi)，，各臨街商商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔檔次不高，，業(yè)種混雜雜，零售、、辦公、展展示均有，，且開業(yè)率率只有60％左右，商商業(yè)缺乏整整體考慮，，嚴(yán)重影響響本項(xiàng)目商商業(yè)街區(qū)與與兩個(gè)商業(yè)業(yè)中心人流流的互動(dòng)及及商機(jī)的溝溝通；缺乏主題商商業(yè)街區(qū)開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及及相關(guān)資源源金大地公司司系傳統(tǒng)的的住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)，并并無(wú)主題式式商業(yè)街區(qū)區(qū)的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，更加加缺乏商業(yè)業(yè)招商、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的的經(jīng)驗(yàn)和能能力，為本本項(xiàng)目進(jìn)行行主題式商商業(yè)街區(qū)的的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)來(lái)較多的限限制；停車問(wèn)題不不易解決本項(xiàng)目停車車位配備不不足，商業(yè)業(yè)部分更是是捉襟見肘肘，可能會(huì)會(huì)間接降低低本項(xiàng)目商商鋪在市場(chǎng)場(chǎng)上投資者者及經(jīng)營(yíng)者者中的接受受度。41項(xiàng)目解析歸歸納項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)前景提提供動(dòng)力源源泉合肥市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定定，經(jīng)濟(jì)前前景看好，，商業(yè)發(fā)展展迅速，城城區(qū)人口總總量和平均均收入水平平都在不斷斷增長(zhǎng)，這這些為商業(yè)業(yè)發(fā)展提供供了動(dòng)力源源泉；商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上上升到商鋪鋪資源競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)外資零售企企業(yè)紛紛搶搶灘合肥，，激活合肥肥商業(yè)環(huán)境境，中外商商業(yè)資本在在市場(chǎng)上的的競(jìng)爭(zhēng)使優(yōu)優(yōu)質(zhì)商鋪成成為稀缺資資源，為有有特色的優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)提提供了新的的空間；城市規(guī)劃推推動(dòng)商業(yè)發(fā)發(fā)展在合肥城市市化進(jìn)程及及城市規(guī)劃劃的影響下下，合肥商商業(yè)發(fā)展空空間放大，，盡管本區(qū)區(qū)域未能規(guī)規(guī)劃成為城城市副商業(yè)業(yè)中心，但但馬鞍山南南路景觀大大道規(guī)劃方方案出臺(tái)，，對(duì)于促進(jìn)進(jìn)地塊商業(yè)業(yè)差異化發(fā)發(fā)展極為有有利，可與與政府洽談?wù)勸R鞍山南南路改造中中的細(xì)節(jié)，，爭(zhēng)取優(yōu)惠惠政策，盡盡力改善交交通條件及及景觀條件件，從而推推動(dòng)商業(yè)發(fā)發(fā)展；政策誘導(dǎo)商商業(yè)趨向從合肥市政政府最近出出臺(tái)的商業(yè)業(yè)網(wǎng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃方案案及與商務(wù)務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)的的訪談中看看出，政府府對(duì)合肥市市商業(yè)發(fā)展展的考慮更更加成熟和和細(xì)致，這這個(gè)信息具具有重要的的指導(dǎo)意義義，使把本本項(xiàng)目打造造成為引導(dǎo)導(dǎo)合肥社區(qū)區(qū)商業(yè)建設(shè)設(shè)、運(yùn)營(yíng)的的標(biāo)竿成為為可能周邊商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸漸好目前項(xiàng)目周周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境快速向向好，包括括家樂(lè)福、、合家福、、蘇寧電器器等商家集集中開業(yè)，，商業(yè)氛圍圍漸濃，為為項(xiàng)目商業(yè)業(yè)發(fā)展打下下了基礎(chǔ)。。42項(xiàng)目解析歸歸納項(xiàng)目威脅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威威脅嚴(yán)重項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域商業(yè)物物業(yè)供應(yīng)量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)需求量，，未來(lái)幾年年內(nèi)商業(yè)物物業(yè)之間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)非常激激烈，尤其其表現(xiàn)在租租賃市場(chǎng)，，而這也將將間接影響響到商鋪投投資購(gòu)買客客群的積極極性，因此此存在的威威脅不可避避免。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變變化莫測(cè)項(xiàng)目要在2006年推出，而而合肥大開開發(fā)的背景景下，房地地產(chǎn)市場(chǎng)快快速發(fā)展，，商業(yè)推出出量大，產(chǎn)產(chǎn)品類型豐豐富，概念念層出不窮窮。項(xiàng)目銷銷售期內(nèi)，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境變化化，項(xiàng)目商商鋪銷售面面臨一定的的風(fēng)險(xiǎn)和壓壓力。43項(xiàng)目屬性界界定新建大型社社區(qū)配建商商業(yè)街交通便利，，昭示性較較好街區(qū)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)有特色色臨近基本成成型的區(qū)域域商業(yè)中心心44問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定45我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分分析方法我們應(yīng)該怎怎么辦情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境境發(fā)展并引引發(fā)矛盾的的因素）疑問(wèn)（Question）(分析存在的的問(wèn)題)需要完成某某項(xiàng)任務(wù)發(fā)生了防礙礙我們完成成任務(wù)的事事情資料來(lái)源：：世聯(lián)模型型存在某個(gè)問(wèn)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)問(wèn)題采取了某項(xiàng)項(xiàng)行動(dòng)知道解決的的方法有人提出一一項(xiàng)解決方方案行動(dòng)未能奏奏效我們?nèi)绾螌?shí)實(shí)施解決方方案該方案是否否正確為什么沒(méi)能能奏效46通過(guò)S-C-Q基本本結(jié)構(gòu)的分分析我們確確定了界定定問(wèn)題的分分析模型資料來(lái)源：：世聯(lián)模型型？R1非期望結(jié)果果——由特定情境境導(dǎo)致的特特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一一結(jié)果，想想得到其它它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R247S：情境（（situation）———項(xiàng)目背背景事實(shí)（（規(guī)模、交交通、市場(chǎng)場(chǎng)等）從屬于金地地·國(guó)際城352，000平方米的大大型綜合建建筑群；商業(yè)總建筑筑面積1.7萬(wàn)平方米，，規(guī)劃有三三條商業(yè)街街；項(xiàng)目緊鄰馬馬鞍山南路路，交通十十分便利快快捷；項(xiàng)目位于城城市東南方方向（南大大門），相相關(guān)政策的的牽引性不不強(qiáng)，也無(wú)無(wú)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展帶帶動(dòng)，形成成的一環(huán)路路與二環(huán)路路之間的馬馬鞍山南路路居住區(qū)級(jí)級(jí)商業(yè)中心心；項(xiàng)目2007年年底方可可交付使用用；周邊聚集總總量超過(guò)400萬(wàn)平方米已已建、在建建及待建的的住宅項(xiàng)目目，為項(xiàng)目目帶來(lái)大量量的消費(fèi)群群體；周邊已售和和準(zhǔn)售商鋪鋪售價(jià)偏高高，銷售情情況一般；；區(qū)域成熟度度較低，商商業(yè)氛圍不不太成熟；；商鋪出租率率較低，租租金也偏低低，經(jīng)營(yíng)品品種混雜，，檔次不高高，經(jīng)營(yíng)狀狀況一般；；整體市場(chǎng)06年待售同類類項(xiàng)目較多多，未來(lái)面面臨殘酷的的競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)模交通位置區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀工程進(jìn)度48R1：非期期望結(jié)果———由特特定情境導(dǎo)導(dǎo)致的特定定結(jié)果環(huán)球購(gòu)物廣廣場(chǎng)成為區(qū)區(qū)域購(gòu)物中中心，會(huì)分分散項(xiàng)目日日常消費(fèi)人人流；待社區(qū)入伙伙二年后，，居住環(huán)境境成熟，商商業(yè)消費(fèi)需需求方可被被引發(fā)，但但也將僅限限于社區(qū)商商業(yè)；為社區(qū)配套套而建的街街鋪，普遍遍售價(jià)不高高，一般以以現(xiàn)鋪銷售售為主；項(xiàng)目建設(shè)周周期較長(zhǎng)，，影響投資資者信心，，難以支撐撐商業(yè)高售售價(jià)；06年市場(chǎng)商鋪鋪供應(yīng)量的的增加，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇劇將對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目銷售構(gòu)構(gòu)成較大沖沖擊力。49R2：期望望結(jié)果———我們的的期望目標(biāo)標(biāo)（實(shí)現(xiàn)客客戶目標(biāo)））本項(xiàng)目整體體銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)15000元/平方米；本項(xiàng)目在保保證均價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)的前提提下，完成成100%銷售；依附于“環(huán)環(huán)球—合家?！鄙躺倘Πl(fā)展帶帶動(dòng)效應(yīng)，，使其發(fā)展展成為區(qū)域域、乃至全全市有影響響力的主題題商業(yè)街；；超常規(guī)的營(yíng)營(yíng)銷策略，，提前銷售售期鋪，超超越以準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)鋪銷售為為主要形式式的常規(guī)市市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)；50C：矛盾或或沖突（（complication）———R1與與R2之間間存在著的的矛盾或沖沖突R1R2矛盾沖突市場(chǎng)臨街商商鋪銷售價(jià)價(jià)格偏低，，均價(jià)7000-12000；商鋪?zhàn)饨鸾鸬?，出租租率較差；；經(jīng)營(yíng)狀況況并不理想想實(shí)現(xiàn)15000元/平方米銷售售均價(jià)項(xiàng)目工期長(zhǎng)長(zhǎng)；商業(yè)氛氛圍清淡；；市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量增加，，同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；保證均價(jià)前前提下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)100%銷售住宅所帶來(lái)來(lái)的人潮僅僅停留于規(guī)規(guī)劃引導(dǎo)中中，區(qū)域成成熟度尚需需時(shí)間依附商圈效效應(yīng)，使其其發(fā)展成為為區(qū)域、乃乃至市級(jí)商商業(yè)街市場(chǎng)容量，，同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)超越市場(chǎng)VSVSVSVS51Q：提出問(wèn)問(wèn)題（question））

———要實(shí)現(xiàn)從從R1到R2必須面面臨的核心心問(wèn)題如何重新樹樹立本項(xiàng)目目的價(jià)值體體系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售目標(biāo)標(biāo)均價(jià)上的的突破項(xiàng)目需要怎怎樣的定位位，提高商商業(yè)內(nèi)涵，，突破合肥肥投資者心心理界限，，將本項(xiàng)目目與其他街街區(qū)商鋪產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)別開開項(xiàng)目如何在在激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎而出出，營(yíng)銷上上吸引更多多投資者關(guān)關(guān)注，銷售售產(chǎn)品上給給到投資者者更多的信信心？？？52問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定53競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系界界定：商鋪鋪銷售面臨臨三大戰(zhàn)役役內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與城市市重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)西南區(qū)西區(qū)新站戰(zhàn)役一戰(zhàn)役二戰(zhàn)役三政商中心區(qū)區(qū)政務(wù)文化新新區(qū)新站綜合開開發(fā)試驗(yàn)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)高新技術(shù)開開發(fā)區(qū)項(xiàng)目區(qū)域城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與核心心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)外部競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)54項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與核心心區(qū)域的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域仁和大廈政商中心區(qū)區(qū)裙樓4層，0.6萬(wàn)m2

長(zhǎng)江中路1～2層1.6萬(wàn)，3~4層0.6萬(wàn)1~2層，3~4層打包銷售2004年3月開盤，未售出規(guī)模區(qū)位價(jià)格營(yíng)銷模式銷售情況仁和大廈核心區(qū)域主主要以較大大型集中商商業(yè)形態(tài)出出現(xiàn)，依靠靠其地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)，售賣賣模式單單一；仁和大廈、、富通時(shí)代代以2層聯(lián)體出售售，售價(jià)較較高，且銷銷售一般；；地段因子人流因子交通因子規(guī)模因子產(chǎn)品因子成熟度因子子裙樓2層，0.2萬(wàn)m2紅星路1~2層2萬(wàn)1~2層聯(lián)體出售，最小面積120m22004年6月發(fā)售，銷售70%富通時(shí)代核心區(qū)域KPI評(píng)價(jià)體系核心區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目與本本項(xiàng)目將不不構(gòu)成直接接競(jìng)爭(zhēng)，但但存在商鋪鋪投資客戶戶爭(zhēng)奪的間間接競(jìng)爭(zhēng)55項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域與城市市重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域（西區(qū)、西西南區(qū)、新新站區(qū)）競(jìng)爭(zhēng)高新技術(shù)區(qū)區(qū)項(xiàng)目區(qū)域元一時(shí)代廣場(chǎng)大學(xué)城商業(yè)中心規(guī)模裙樓4層，8萬(wàn)m23～4層，4.2萬(wàn)m2區(qū)位當(dāng)涂路翡翠大道價(jià)格一樓2萬(wàn)1層0.8萬(wàn)，2層0.45萬(wàn)，3層0.35～0.38萬(wàn)，4層0.31萬(wàn)營(yíng)銷模式12年返租，前3年10%，每3年上調(diào)3%3年返租18%，內(nèi)部劃鋪，100～120m2銷售情況2004年5月開賣，已賣90%2004年9月開盤，現(xiàn)樓80%銷售率。桐山國(guó)際購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)政務(wù)文化新新區(qū)桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)模4層，4萬(wàn)m2

區(qū)位桐山路價(jià)格（元/m2

）1～2層0.8～1.3萬(wàn)，3、4層0.4萬(wàn)營(yíng)銷模式易初蓮花入駐，街鋪、內(nèi)部劃鋪銷售銷售情況2004年8月開盤，80%銷售率。元一時(shí)代新站綜合開開發(fā)試驗(yàn)區(qū)區(qū)大學(xué)城商業(yè)業(yè)中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域主主要受政策策扶持，西西區(qū)、西南南區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在商商鋪硬件、、軟件上與項(xiàng)目無(wú)直直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；新站區(qū)依靠靠已經(jīng)成熟熟的綜合市市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)等走走向?qū)I(yè)化化市場(chǎng)方向向，所開發(fā)的項(xiàng)目主主要以該區(qū)區(qū)的定位方方向發(fā)展，，可預(yù)見與項(xiàng)目無(wú)直直接競(jìng)爭(zhēng)；與城市重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將體現(xiàn)現(xiàn)在商鋪購(gòu)購(gòu)買客戶群群爭(zhēng)奪的間間接競(jìng)爭(zhēng)56區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)1234651、環(huán)球廣場(chǎng)場(chǎng)2、國(guó)貿(mào)公寓寓3、聯(lián)邦花園園4、文景雅居居6、逍遙苑5、世紀(jì)陽(yáng)光光57市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)結(jié)論：商鋪鋪購(gòu)買客戶戶群的爭(zhēng)奪奪成為未來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)核心心與城市重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將體現(xiàn)現(xiàn)在商鋪購(gòu)購(gòu)買客戶群群爭(zhēng)奪的間間接競(jìng)爭(zhēng)核心區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目與項(xiàng)項(xiàng)目將不構(gòu)構(gòu)成直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，但存存在商鋪購(gòu)購(gòu)買客戶群群爭(zhēng)奪的間間接競(jìng)爭(zhēng)無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的項(xiàng)目核心屬性（（地段、交交通、產(chǎn)品品力、售價(jià)價(jià)）外圍屬性（（升值潛力力、營(yíng)銷狀狀況）外延屬性（（主題概念念、主題形形象、租金金、綜合服服務(wù)）直接競(jìng)爭(zhēng)界定KPI戰(zhàn)役一戰(zhàn)役二戰(zhàn)役三戰(zhàn)役結(jié)果：：商鋪購(gòu)買客客戶群資源源的爭(zhēng)奪成成為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)58問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷模式總總結(jié)與案例例佐證項(xiàng)目整體致致勝策略合肥在售商商業(yè)項(xiàng)目市市場(chǎng)表現(xiàn)59在售集中商商業(yè)項(xiàng)目，，定位在購(gòu)購(gòu)物中心的的居多，體體量大，同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)明顯項(xiàng)目地址營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)范圍售價(jià)（元/平方米）銷售政策安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)長(zhǎng)江西路77000㎡家樂(lè)福、家福特、KFC、百貨一層：25000-30000三層：7000-9000一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營(yíng)權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購(gòu)“金色巴黎”旺城國(guó)際裙樓國(guó)購(gòu)家樂(lè)福對(duì)面9839㎡服飾為主婚慶、體育一層：25000二層：15000三層：9000四層：6000簽三年，稅后8%的年回報(bào)率，234層基本售完，首層總價(jià)高，約50％環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)馬鞍山路與一環(huán)交匯處48000（有1.2萬(wàn)平方米的夾層綜合、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨首層街鋪：37000一層：19000-25000夾層：11000-15000四層：5000-9000返租三年，稅后8％，三年后承諾原價(jià)的130％回購(gòu)，業(yè)可續(xù)約，保10％以上的年收益元一時(shí)代廣場(chǎng)勝利路157000㎡綜合、引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美，KFC、百貨、一層：19000-25000返租10年，稅前10％，到期后必須續(xù)約金太陽(yáng)時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)宿州路與步行街交匯處10000㎡時(shí)尚服飾為主一層：35000二層：25000三層：150008%投資回報(bào)前60位三年24％租金一次支付金都商廈宿州路與步行街交匯處共5000㎡綜合一層：38000二層：24000三層：18000四層：11000五層：8800獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，8%投資回報(bào)60在售街鋪產(chǎn)產(chǎn)品多為小小區(qū)住宅底底商形式，，銷售模式式單一，市市場(chǎng)表現(xiàn)不不溫不火項(xiàng)目名稱區(qū)位產(chǎn)品銷售模式售價(jià)或租金銷售情況面積特點(diǎn)聯(lián)邦花園馬鞍山南路中段（合工大斜對(duì)面）80~150m2二層聯(lián)體商鋪直接以現(xiàn)鋪銷售15~25元/m2售完文景雅居馬鞍山南路120~300m2二層聯(lián)體街鋪銷售1~2層0.7~0.8萬(wàn)元/m204年6月開始銷售，售完逍遙苑馬鞍山南路與太湖路交叉口70~130m2二層聯(lián)體直接以現(xiàn)鋪一二層聯(lián)體銷售15~20元/m2售完香江世紀(jì)名城長(zhǎng)江東路150~250m2左右二層聯(lián)體商鋪現(xiàn)鋪銷售0.8萬(wàn)元/平方米04年下半年開始銷售，銷售90%合家福商業(yè)街位于安徽大市場(chǎng)東側(cè)500米90~120m2左右外街二層聯(lián)體，內(nèi)街一層鋪先推出60％左右外街部分復(fù)式鋪，現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街端頭鋪王9000元/m2，均價(jià)11000元/m205年初開始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開業(yè)上城國(guó)際一環(huán)路與二環(huán)路之間，距離市府廣場(chǎng)2公里100~200m2二層聯(lián)體商鋪開盤前認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠十萬(wàn)，圖紙認(rèn)購(gòu)、圖紙與期鋪結(jié)合銷售0.7萬(wàn)/元/m205年12月15日開盤銷售，推出41間商鋪漢嘉都市森林潛山路西側(cè)，北距長(zhǎng)江西路不遠(yuǎn)80~150m2左右首層商鋪分次推售，準(zhǔn)現(xiàn)鋪銷售10000元/m2第一次推出12間商鋪已經(jīng)全部賣完61在售街鋪產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱區(qū)位產(chǎn)品銷售模式售價(jià)或租金銷售情況單位面積特點(diǎn)江晨園臨泉路與當(dāng)涂路交匯處100~220m2二層聯(lián)體商鋪?zhàn)≌弁辏N售期鋪0.6萬(wàn)元/m22005年4月銷售，剩余5個(gè)鋪國(guó)際花都東流路，潛山路口100~250m290%二層聯(lián)體商鋪銷售現(xiàn)鋪銷售0.6萬(wàn)元/m2銷售二期商鋪廣利花園合肥梅山路103號(hào)（中醫(yī)學(xué)院西側(cè)）200m2左右二層聯(lián)體鋪現(xiàn)鋪銷售0.8萬(wàn)元/m205年中旬推售世紀(jì)陽(yáng)光馬鞍山南路60m2左右單層商鋪推出標(biāo)桿商鋪價(jià)，提升知名度標(biāo)桿商鋪價(jià)格3.6萬(wàn)元/m205年開始銷售金色池塘長(zhǎng)江西路與蜀鑫路交界處80~100多m2二層聯(lián)體鋪直接銷售0.5~0.7萬(wàn)元/m2銷售情況一般幸福人家界首路西側(cè)70~120m2左右單層商鋪期鋪銷售0.6~0.7萬(wàn)元/m205年下半年推出銷售，已銷售70%62受訪者選擇擇投資的房房地產(chǎn)類型型愿意購(gòu)買的的商鋪建筑筑面積愿意購(gòu)買的的商鋪類型型商鋪投資者者特征分析析受訪者目前前主要的投投資渠道資料來(lái)源：：世聯(lián)調(diào)查查問(wèn)卷63商鋪投資者者特征分析析受訪者購(gòu)買買商鋪愿意意投資的金金額(元)購(gòu)買商鋪的的付款方式式購(gòu)買商鋪時(shí)時(shí)最看重的的要素銀行按揭愿愿意承擔(dān)的的月供款（（以十年期期計(jì)）資料來(lái)源：：世聯(lián)調(diào)查查問(wèn)卷64合肥商鋪銷銷售市場(chǎng)總總結(jié)1、集中商商業(yè)一般進(jìn)進(jìn)行主題定定位包裝，，來(lái)提高整整個(gè)項(xiàng)目形形象；并力力爭(zhēng)成功引引入主力店店，來(lái)加強(qiáng)強(qiáng)投資者的的信心，進(jìn)進(jìn)行帶租約約銷售，一一般返租10年，年均回回報(bào)率稅后后8%左右；銷售售情況普遍遍較好，一一般都在期期鋪條件下下完成銷售售。2、街鋪產(chǎn)品品以住宅底底商為主要要形式，個(gè)個(gè)別為專業(yè)業(yè)街區(qū)規(guī)劃劃；一般在在準(zhǔn)現(xiàn)鋪階階段銷售，，銷售速度度較好，但但單價(jià)不高高，普遍在在6000-12000之間，且以以6000-8000為主。3、商鋪主要要購(gòu)買群體體為投資者者，對(duì)總價(jià)價(jià)的承受能能力有限，，且傾向采采用按揭付付款，月供供能力受當(dāng)當(dāng)?shù)厥杖胨街萍s。。65問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化建議項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷模式重重點(diǎn)案例分分析項(xiàng)目整體致致勝策略合肥商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)表表現(xiàn)66元一·時(shí)代代廣場(chǎng)基本信息總建面16萬(wàn)平方米商業(yè)面積8萬(wàn)平方米層數(shù)4層（裙房）主力店百貨、超市、電器、電影院定位安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂(lè)主題購(gòu)物公園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)大型百貨公司、頂級(jí)名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場(chǎng)、KTV、高檔國(guó)際臺(tái)球俱樂(lè)部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。出售方式無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，返租10％（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭。點(diǎn)評(píng)中高檔Mall，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色，對(duì)面5萬(wàn)平米裙樓商業(yè)在建。租售情況04年11月開始招商銷售，A區(qū)基本售完，一樓均價(jià)16000，實(shí)現(xiàn)100％招租；B區(qū)已完工首層華洋名品百貨館、華聯(lián)二層流行時(shí)尚仕女館、國(guó)美三層紳仕兒童文教館四層影城、歡樂(lè)美食廣場(chǎng)、KTVB區(qū)A區(qū)B區(qū)將完工合肥名副其其實(shí)的Mall“購(gòu)物中心心”類樓層分布67元一·時(shí)代代廣場(chǎng)營(yíng)銷銷關(guān)鍵模式式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素規(guī)模推廣運(yùn)營(yíng)定位投資性80000平方米安徽首席復(fù)復(fù)合體驗(yàn)式式時(shí)代歡樂(lè)主主題購(gòu)物公公園大量投放廣廣告、活動(dòng)營(yíng)銷起起到實(shí)效引進(jìn)華聯(lián)、、國(guó)美，KFC、自自營(yíng)百貨、、影院無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，，返租10年，年回報(bào)報(bào)10％（稅前）），68安徽國(guó)際購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)基本信息總建面7.4萬(wàn)平方米商業(yè)面積7.4萬(wàn)平方米層數(shù)4層，地上二層半，地下一層半

主力店家樂(lè)福、家福特定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等為一體的廣場(chǎng)出售方式一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營(yíng)權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購(gòu)點(diǎn)評(píng)單層面積大，內(nèi)街多租售情況04年底開始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售40％左右（含為推部分），一層均價(jià)20000樓層分布負(fù)一層家福特建材超市及出租車站

——一層男女裝、飾品、鞋銷售率不到50％二層家樂(lè)福及商鋪（1.7萬(wàn)平）二層不賣商鋪由家樂(lè)福自主招商，招商70％左右三層美食、娛樂(lè)（未開業(yè)）推出15％面積，但進(jìn)展緩慢，銷售率60％～70％樓頂停車場(chǎng)停車率較低地塊有高差差，從東西西兩個(gè)入口口可以到不不同的平層層——家樂(lè)福合肥肥首家店69安徽國(guó)際購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷關(guān)鍵模模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)規(guī)模合肥市長(zhǎng)江江西路，核心商圈輻輻射地帶74000平方米集購(gòu)物、休休閑、餐飲飲、娛樂(lè)等為一一體的廣場(chǎng)場(chǎng)引入家樂(lè)福福、家福特特建材超市市、KFC70桐山國(guó)際購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)基本信息總建面8萬(wàn)坪（含二期4萬(wàn)坪酒店）商業(yè)建面4萬(wàn)平方米層數(shù)2層，局部4層主力店易初蓮花（2.3萬(wàn)）出售狀況一、二層復(fù)式鋪銷售，均價(jià)10000。商鋪銷售率70％左右，購(gòu)買人群中85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足30％。物業(yè)商鋪一層高5.2米點(diǎn)評(píng)中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場(chǎng)吸引到大學(xué)城學(xué)生。周邊娛樂(lè)、餐飲設(shè)施并不滿足開發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動(dòng)大都還是到市區(qū)消費(fèi)定位國(guó)際化大型生活購(gòu)物廣場(chǎng)周邊配套國(guó)際會(huì)展中心建面10萬(wàn)，安徽會(huì)展活動(dòng)均在此舉行，因面積不足建臨時(shí)附館明珠酒店五星級(jí)歐洲風(fēng)情街錢柜、外國(guó)風(fēng)味美食城、婚禮堂居住區(qū)東海花園、麗景碧雅等歐洲風(fēng)情街街租售情況街鋪均價(jià)10000，銷售率70％，85％以上的是投資客，出租情況較差樓層分布南商鋪1、2層異國(guó)美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店北商鋪1、2層電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū)南北商鋪3、4層休閑、美容、保健等——周邊娛樂(lè)、、餐飲、酒酒店配套齊齊全“類購(gòu)物中中心”類類71桐山國(guó)際購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷關(guān)鍵模模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于重點(diǎn)新新拓區(qū)域核核心地帶，緊城城城市主干干道40000平方米國(guó)際化大型型生活購(gòu)物物廣場(chǎng)72新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)基本信息總建面9萬(wàn)平方米商業(yè)面積4萬(wàn)平方米層數(shù)4層（一夾層）主力店家樂(lè)福定位合肥首個(gè)國(guó)際化現(xiàn)代購(gòu)物中心租售情況超市及百貨05年10月開業(yè)，四層運(yùn)動(dòng)城即將開業(yè)時(shí)尚休閑紳士風(fēng)采淑女天地休閑服飾運(yùn)動(dòng)天地時(shí)尚飾品新奇飾品玩具精品樓層分布首層A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂(lè)餐飲設(shè)施；B區(qū)（夾層）規(guī)劃時(shí)尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動(dòng)系列精品名品匯粹；二層家樂(lè)福三層四層城市先鋒，經(jīng)營(yíng)工藝飾品，玩具精品等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)男女潮流服飾，時(shí)尚鞋包；美容、美甲、美體、個(gè)人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時(shí)尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設(shè)計(jì)工作室等。家樂(lè)福合肥肥第二家店店73新都會(huì)·環(huán)環(huán)球廣場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷關(guān)鍵模模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于區(qū)域交交通主干道道40000平方米合肥首個(gè)國(guó)國(guó)際化現(xiàn)代代購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)引入家樂(lè)福福、KFC、自營(yíng)百貨推廣家樂(lè)福合肥肥第二家店店74旺城國(guó)際·金色巴黎基本信息總建面3.3萬(wàn)（含公寓）商業(yè)面積1.16萬(wàn)平方米層數(shù)4層塔樓共14層，總高97米推廣語(yǔ)一間好鋪，一生搖錢樹租售情況二三四層實(shí)現(xiàn)100％銷售，一層鋪面較大且價(jià)格高銷售受阻，銷售率為50％樓層分布首層國(guó)際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜均價(jià)30000，鋪面45～85平米二層休閑淑女區(qū)均價(jià)15000三層男裝及休閑服飾均價(jià)12000四層兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學(xué)生用品均價(jià)9500出售方式總價(jià)返租8％，可經(jīng)營(yíng)、出租、代租，投資者居多點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目成功主要依托家樂(lè)福及其地段——家樂(lè)福旁邊邊的典型綜綜合體75旺城國(guó)際··金色巴黎黎營(yíng)銷關(guān)鍵鍵模式分析析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位合肥市核心心商圈輻射射地帶家樂(lè)福商圈圈效應(yīng)帶動(dòng)動(dòng)投資性總價(jià)返租8％，可經(jīng)營(yíng)營(yíng)、出租、、代租，，，二三四層層實(shí)現(xiàn)100％銷售76合家福商業(yè)業(yè)街基本信息總建面1.4萬(wàn)平方米商業(yè)面積1.4萬(wàn)平方米層數(shù)2層，1躍2復(fù)式鋪主力店合家福定位以大賣場(chǎng)為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購(gòu)物中心——香格里拉家家園商業(yè)街街租售情況05年初開始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開業(yè)，推出60％左右（均為外街復(fù)式鋪），均價(jià)11000，內(nèi)街未推出出售方式先推出外街部分復(fù)式鋪，均價(jià)11000，銷售率90%,現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街,端頭鋪王9000點(diǎn)評(píng)位置較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開業(yè)情況較差，銷售放緩“住宅連帶帶商鋪開發(fā)發(fā)”類77合家福商業(yè)業(yè)街營(yíng)銷關(guān)關(guān)鍵模式分分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位緊鄰安徽大大市場(chǎng)，地地處區(qū)域交通主主干道以大賣場(chǎng)為為主力店、、臨街商鋪為為主要形式式的區(qū)域性購(gòu)物物中心規(guī)模14000平方米78案例營(yíng)銷關(guān)關(guān)鍵因素比比對(duì)分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣元一·時(shí)代廣場(chǎng)合家福商業(yè)業(yè)街金色巴黎環(huán)球廣場(chǎng)桐山國(guó)購(gòu)安徽國(guó)購(gòu)類別購(gòu)物中心類購(gòu)物中心住宅連帶商鋪開發(fā)因子元一時(shí)代廣場(chǎng)安徽國(guó)購(gòu)?fù)┥絿?guó)購(gòu)環(huán)球國(guó)購(gòu)金色巴黎合家福區(qū)位344444規(guī)模554424定位544444運(yùn)營(yíng)543432推廣522422投資性43233.5379案例分析結(jié)結(jié)論1、購(gòu)物中心心一般在前前期即解決決主力店招招商問(wèn)題，，并整體考考慮項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)組合合，打造前前衛(wèi)的商業(yè)業(yè)概念；并并結(jié)合大手手筆的營(yíng)銷銷動(dòng)作，吸吸引市場(chǎng)投投資者關(guān)注注；利用返返租銷售政政策，吸引引長(zhǎng)線投資資客進(jìn)入；；2、類購(gòu)物中中心形式的的集中商業(yè)業(yè)，一般都都仿照購(gòu)物物中心操作作模式，但但在主力店店招商及營(yíng)營(yíng)銷推廣上上，與購(gòu)物物中心有差差距；銷售售成果也要要略為遜色色；3、街鋪類產(chǎn)產(chǎn)品一般等等到準(zhǔn)現(xiàn)鋪鋪階段銷售售，不作定定位考慮，，也沒(méi)有大大規(guī)模的宣宣傳攻勢(shì)，，主要依靠靠所屬住宅宅小區(qū)的帶帶動(dòng)，向已已購(gòu)買住宅宅的客戶做做投資推薦薦，營(yíng)銷主主動(dòng)性差。。80問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷模式總總結(jié)與案例例佐證項(xiàng)目整體致致勝策略合肥商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)表表現(xiàn)81地段價(jià)值的的提升規(guī)模效應(yīng)業(yè)態(tài)優(yōu)化、、概念領(lǐng)先先主力店招商商、統(tǒng)一管管理營(yíng)銷促動(dòng)市市場(chǎng)神經(jīng)妥善解決投投資三要素素（安全性、、收益性、、流動(dòng)性））決定商業(yè)銷銷售力的六六大因素定位區(qū)位位投資性經(jīng)營(yíng)決定商業(yè)銷銷售力的六六大因素銷售力提升升的范疇我們的突破破口在哪里里？規(guī)模營(yíng)銷82三位一體綜綜合致勝策策略產(chǎn)品領(lǐng)先實(shí)效營(yíng)銷銷售模式創(chuàng)創(chuàng)新83我們首先要要研究的問(wèn)問(wèn)題產(chǎn)品領(lǐng)先實(shí)效營(yíng)銷銷售模式創(chuàng)創(chuàng)新84問(wèn)題界定與與結(jié)構(gòu)化分分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化建議項(xiàng)目研究工工作步驟項(xiàng)目屬性研研判與界定定85定位背景綜綜述市場(chǎng)條件因因素從宏觀層面面來(lái)說(shuō)，合合肥市經(jīng)濟(jì)濟(jì)前景看好好，具有扎扎實(shí)的商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)；合肥市城市市規(guī)劃及商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)定定位及功能能有所限定定，按其設(shè)設(shè)想，本項(xiàng)項(xiàng)目在城市市商業(yè)功能能中扮演居居住區(qū)級(jí)商商業(yè)的角色色，可以形形成特色休休閑文化商商業(yè)街區(qū)。。據(jù)本項(xiàng)目可可以作為居居住區(qū)級(jí)商商業(yè)中心來(lái)來(lái)發(fā)展，其其重點(diǎn)是：：以經(jīng)銷生生活必需品品的超級(jí)市市場(chǎng)和各類類便民網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)為主；住住宅組團(tuán)中中建立綜合合超市，專專業(yè)店、專專賣店及餐餐飲、洗滌滌、美發(fā)、、健身、維維修等特色色店等；本項(xiàng)目附近近的環(huán)球（（家樂(lè)福））購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)及合家福福購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目目商業(yè)定位位也有較大大影響；本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位必須須以商業(yè)消消費(fèi)者、投投資者、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者等潛潛在目標(biāo)客客戶的需求求為基礎(chǔ)；；目前合肥市市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)形勢(shì)較為為火爆，但但本片區(qū)已已表現(xiàn)出供供過(guò)于求，，本項(xiàng)目將將面臨嚴(yán)峻峻的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)勢(shì)態(tài)，未來(lái)來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威威脅不確定定因素較多多；地塊南北馬馬鞍山南路路沿線商業(yè)業(yè)及商圈商商業(yè)主要業(yè)業(yè)態(tài)為大賣賣場(chǎng)、專業(yè)業(yè)店、專賣賣店、便利利店、超市市等，經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種眾多多，缺乏統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，在定定位時(shí)需要要進(jìn)一步提提升。86項(xiàng)目條件因因素定位背景綜綜述本項(xiàng)目具有有商業(yè)開發(fā)發(fā)的基本條條件，滿足足商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的可達(dá)性性、能見度度、商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、、人流量的的要求；本項(xiàng)目交通通便利，地地段前景看看好；項(xiàng)目面臨較較好的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)和激激烈市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，，機(jī)會(huì)與挑挑戰(zhàn)共存。。87項(xiàng)目商業(yè)定定位的原則則1、與城市的的文化及消消費(fèi)水平相相協(xié)調(diào)；2、與本區(qū)域域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)有機(jī)結(jié)合合，避免惡惡性競(jìng)爭(zhēng)；；3、定位后的的產(chǎn)品，更更利于