某公司商業(yè)定位及產品優(yōu)化方案

金地·國際城項目

商業(yè)定位及產品優(yōu)化方案2022/12/20我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，以客戶的目標為導向客戶顯性目標商鋪實現銷售均價15000元/平方米；商鋪實現100%銷售。客戶隱性目標商鋪盡快實現銷售回款，以支持后續(xù)項目的投資所需商業(yè)街區(qū)實現與項目其它部分的價值互動，提升整體商鋪推售的時機要與住宅、公寓及寫字樓產品合理結合2項目背景與限制條件也是我們研究考慮的重要因素項目獲評2005“中國名盤”，住宅銷售情況較好，整體形象好；商業(yè)街局部已開工，其中1、2、3號樓商業(yè)2006年4月可以取得預售證；整體商業(yè)街須到2007年底方能交付使用，施工期較長；項目要到2007年底交付使用，為期鋪銷售帶來一定的難度；只有3號樓區(qū)域外街部分可以較早完工，可利用其做出包裝展示。項目背景限制條件3項目研究工作階段劃分項目地塊查勘區(qū)域宏觀經濟背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產/商業(yè)地產市場調研在售項目調研專業(yè)市場研究政府人士訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談投資客訪談消費者訪談項目屬性研判與界定問題結構化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目定位產品設計優(yōu)化建議2005/12/07第二階段營銷戰(zhàn)略與策略第一階段商業(yè)定位及商業(yè)設計調整建議2005/12/112005/12/22第一階段市場調研2006/01/064問題界定與結構化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目商業(yè)定位項目研究工作步驟項目屬性研判與界定5項目研究工作步驟項目屬性研判與界定項目解析城市屬性問題界定與結構化分析市場競爭環(huán)境分析項目整體致勝策略項目商業(yè)定位區(qū)域屬性城市整體市場分析城市屬性界定6合肥現有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展，本項目未在城市主要發(fā)展方向上老城區(qū)東區(qū)北區(qū)新城區(qū)西南區(qū)二環(huán)一環(huán)01-05年合肥城市規(guī)劃城市總體布局為“多中心、組團式”；規(guī)劃將城市分為5個分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)；老城區(qū)——全市行政、商貿、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；新城區(qū)——經濟技術開發(fā)區(qū)，是現代工業(yè)基地，兼居住、游憩功能。北區(qū)——建設廬陽區(qū)工業(yè)園區(qū)和雙鳳工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)；東區(qū)——包括新站綜合試驗區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、商貿、交通功能的綜合區(qū)；西南區(qū)——包括高新技術開發(fā)區(qū)、政務文化新區(qū)以及董鋪島科研基地等，是居住、工業(yè)、商貿、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)。城市發(fā)展規(guī)劃7西南、東北區(qū)域成為合肥未來商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心市級商業(yè)中心業(yè)態(tài)：購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店為主建面80萬平米以上東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心南七里商業(yè)中心包河區(qū)商業(yè)中心蜀山商業(yè)中心新站商業(yè)中心大學城商業(yè)中心政務區(qū)商業(yè)中心周谷堆商業(yè)中心九華山商業(yè)中心曙光商業(yè)中心姚公廟商業(yè)中心馬鞍山南路商業(yè)中心衛(wèi)崗商業(yè)中心市級商業(yè)中心區(qū)級商業(yè)中心居住區(qū)級商業(yè)中心城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃8合肥全市歷年經濟發(fā)展狀況南京濟南鄭州合肥南昌武漢長沙GDP（億元）19101618.91375589.777019561109較上年增速17.3%15.6%15.5%16.2%16.5%14.5%14.8%合肥市近年GDP及固定資產投資額加速增長，但與其他省會城市相比，經濟水平偏低與其他直轄市和中原5省省會城市相比，合肥經濟水平仍然偏低，未來還有很大的發(fā)展空間；從2000年開始合肥GDP連年保持兩位數的增長率，高于全國同期平均水平3個百分點,但與周邊城市比較，并無優(yōu)勢；合肥2004年GDP增長速度為16.2%；合肥固定資產投資增幅波動比較大。資料來源：《2005年合肥統計年鑒》9城市南京杭州武漢南昌濟南鄭州長沙合肥到位外資（億美元）

25.714.115.27.303.172.85.013.16增長速度27.2%39.8%20.6%25.2%21.5%80.1%64.3%21.3%2004年，合肥市引進外資3.16億美元，比上年增長21.3%家樂福、易初聯華、百安居、沃爾瑪相繼進入合肥零售市場合肥市外資利用較弱，但最近18個月，外資零售巨頭集中進入，對市場沖擊很大資料來源：《2005年合肥統計年鑒》10合肥產業(yè)結結構：第二二產業(yè)為主主，工業(yè)比比重較高，，城市化水水平低于中中原省會平平均水平第二產業(yè)為為主工業(yè)比比重高；家用電器、、汽車、工工程機械、、化工是合合肥市支柱柱產業(yè)；第三產業(yè)相相對發(fā)達，，但以傳統統行業(yè)為主主，新興行行業(yè)發(fā)展較較快；交通運輸、、倉儲、郵郵電通訊業(yè)業(yè)、批零貿貿易、餐飲飲業(yè)等行業(yè)業(yè)，占第三三產業(yè)的比比重在46%左右；金融保險業(yè)業(yè)、社會服服務業(yè)、房房地產業(yè)、、科研和綜綜合技術服服務業(yè)增長長勢頭明顯顯好于傳統統行業(yè)。城市南京杭州武漢濟南鄭州長沙合肥城市化水平

68%

51%

59%以上

55%以上58%

51.19%38%城市化水平平資料來源：：《2005年合肥統計計年鑒》11社會消費品品零售總額額南京濟南鄭州合肥南昌武漢長沙2004零售總額711621559240235966525較上年增速18.5%15.6%16.4%15.9%16.8%13.3%16.2%資料來源：：《2005年合肥統計計年鑒》零售總額較較小，市場場總量并未未體現出省省會城市應應有的水平平；2000年以來持續(xù)續(xù)保持高速速增長；12購買力逐步步增長2003年居民儲蓄蓄存款為359.25億元，人均均存款7942元；2004年居民儲蓄蓄存款為429.14億元，人均均存款9734元。2003年居民人均可可支配收入入為7785元；2004年居民人均均可支配收收入為8610元。資料來源：：《2005年合肥統計計年鑒》13城市居民家家庭消費支支出比例29%的醫(yī)療消費費表明居民民對于生活活的保障意意識越來越越濃厚；次之居民在在衣著方面面的消費較較大，達到到26%，顯示居民民整體的消消費實力已已經提高；；食品方面的的支出比例例較低（16%），說明居居民的生活活水平已經經明顯的改改善與提高高；居住、娛樂樂等方面的的支出比例例總計23%2004年合肥市城城鎮(zhèn)居民恩恩格爾系數數為0.43資料來源：：《2005年合肥統計計年鑒》14城市居民消消費特征受訪者經常常去的消費費場所選擇消費地地點時的考考慮因素每人平均每每月購物、、餐飲及娛娛樂的總花花費希望到達購購物地點的的時間資料來源：：世聯調查查問卷15合肥現有商商圈分布格格局廬陽區(qū)區(qū)蜀山區(qū)區(qū)包河區(qū)區(qū)瑤海區(qū)區(qū)高新技術產產業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)政務文化新新區(qū)蜀山經濟開開發(fā)區(qū)經濟技術開開發(fā)區(qū)圖例：區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心區(qū)區(qū)居居住住區(qū)級商業(yè)業(yè)中心市市級級商業(yè)中心心區(qū)西區(qū)商業(yè)中中心大學城商業(yè)業(yè)中心南七里商業(yè)業(yè)中心淮河路步行行街新站圈國購商圈城市商業(yè)市市場1612345761234商之都百貨大樓鼓樓淮河路步行行街5百盛6瑞景7古井賽特合肥市級商商圈主要分分布在市中中心(市政政府以東片片區(qū))至本項目17合肥市老城城區(qū)內現有有集中商業(yè)業(yè)多為傳統統商業(yè)，經經營規(guī)模、、布局、檔檔次基本雷雷同，缺乏乏個性化商場名稱規(guī)模檔次經營面積業(yè)態(tài)百盛（PARKSON)四層中高約16000㎡化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、餐飲、古井賽特五層中高約5000㎡珠寶、化妝品、鞋業(yè)、服飾瑞景國際購物中心五層中高約10000㎡化妝品、飾品、服飾、、家電、、床上用品、體育用品安徽.商之都五層中檔約30000㎡化妝品、飾品、服飾、、家電、餐飲、床上用品、公用電話、體育、鼓樓商廈七層中檔約30000㎡化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、餐飲、地下是超市、體育用品合肥百貨大樓五層中低約15000㎡珠寶、通訊、服飾、自行車、電器、煙酒百貨安徽國際購物中心四層中低約70000㎡地下建材超市、一層時尚廣場（主服飾）二層家樂福、三樓（空）、頂層車庫淮河路商業(yè)步行街長1千米綜合約30萬㎡

服裝、餐飲、珠寶、娛樂、禮品、裝飾、電子產品等18幾個主要的的區(qū)域性商商業(yè)中心華聯商廈商業(yè)大廈新曙光百貨貨大學城招待待所大學城商業(yè)業(yè)中心大學城街鋪鋪南七里商業(yè)中心：該區(qū)人流量比較大，商業(yè)氛圍比較濃，但設施陳舊，檔次不高，居民消費以食品支出為主。目前該中心沒有出現大規(guī)模商業(yè)開發(fā)項目。大學城商業(yè)中心：該商業(yè)中心主要服務于大學城內學生，中檔偏低，總體規(guī)模在8萬平米左右。屬起步階段，商業(yè)氛圍還未形成，平均售價在5000～6000元/平方米，整體銷售率在70％左右；出租情況不是太樂觀，少量店面開始營業(yè)。西區(qū)商業(yè)中心：該區(qū)域周圍是房地產開發(fā)熱點，規(guī)劃有城市副商業(yè)中心，但尚沒有大規(guī)模商業(yè)開發(fā)項目。19除傳統商業(yè)業(yè)中心外，，合肥大型型商業(yè)主要要分布在一一環(huán)線與主主干道交匯匯處，以及及金寨路兩兩側213457811121314101—金興苑·財富時代廣廣場，國色色天資2—元一時代廣廣場3—古井賽特4—新都會環(huán)球球廣場5—瑞景廣場（（古井百花花大廈）6—淮海路步行行街（百盛盛、、鼓樓商廈廈）7—樂普生、百百貨大樓8—桐山國際購購物廣場(易初蓮花)9—安徽國際購購物廣場（（家樂福））、金色巴巴黎（旺城城國際）10—大學城商業(yè)業(yè)中心11—圣大國際（（易初蓮花花）、新東東方商城12—瑞格·上海時代廣廣場13—北京華聯（（國美電器器）14—商之都6920合肥整體市市場分析結結論合肥整體經經濟持續(xù)增增長，人口口總量、人人均收入消消費能力穩(wěn)穩(wěn)步上升，，并在新一一輪的城市市規(guī)劃下城城市未來發(fā)發(fā)展能力得得到提升，，為城市商商業(yè)的發(fā)展展奠定了良良好的宏觀觀市場背景景；合肥商業(yè)市市場已經發(fā)發(fā)生轉變，，各種商業(yè)業(yè)形式、超超前形態(tài)已已經進入，，零售業(yè)競競爭日趨激激烈，以家家樂福、易易初蓮花、、北京華聯聯為代表的的大賣場業(yè)業(yè)態(tài)集中進進入，沃爾爾瑪也已經經在北一環(huán)環(huán)完成選址址；；市場投資主主體與方向向已經轉向向商業(yè)地產產，資金與與市場關注注度傾向商商業(yè)地產；；城市商業(yè)市市場近兩年年發(fā)展迅速速，市場放放量比較大大；開發(fā)熱點集集中在老市市區(qū)、一環(huán)環(huán)線與主干干道的交匯匯處；單體規(guī)模越越來越大，，商業(yè)營業(yè)業(yè)面積在五五萬平方米米以上的項項目層出不不窮；新建集中商商業(yè)向Mall的形式發(fā)展展，集餐飲飲、娛樂、、購物、休休閑于一體體；定位上走中中高、高端端路線，在在此基礎上上細分市場場。21項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定項目解析城市屬性問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位區(qū)域屬性項目屬性界界定城市整體市市場分析城市屬性界界定22合肥商業(yè)發(fā)發(fā)展歷程判判斷發(fā)展階段市場表現銷售贏利模式標志節(jié)點起步發(fā)展期期動蕩低潮期期復蘇發(fā)展期期休整期快速增長期期各個居住區(qū)區(qū)、交通匯匯聚點出現現少量，且且底檔次商商業(yè)配套受土地熱點點效應影響響，商業(yè)始始終停滯不不前土地“地震震”之后，，城市進入入修養(yǎng)生息息期，商業(yè)業(yè)逐漸萌芽芽發(fā)展規(guī)?；纳躺虡I(yè)形態(tài)出出現規(guī)模化商業(yè)業(yè)、大型購購物形態(tài)商商業(yè)中心浮浮出市場城市發(fā)展較較為落后，，各種社會會配套設施施處在規(guī)劃劃中土地大批量量放出，土土地成為熱熱點各區(qū)域住宅宅逐漸推出出，市政配配套開始大大批興建本土商家發(fā)發(fā)展迅猛，，或外來知知名商家進進駐家樂福、百百盛、易初初蓮花、北北京華聯等等外來一線線商業(yè)巨頭頭進入（沃沃爾瑪待進進）自有住宅底底商經營或或出租為主主自有住宅底底商經營或或出租為主主，略有少少量商鋪銷銷售商鋪基本市市場化，銷銷售成為核核心贏利手手段規(guī)?；虡I(yè)業(yè)、大型購購物形態(tài)商商業(yè)中心浮浮出市場營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入合肥商業(yè)發(fā)發(fā)展階段23800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統商業(yè)發(fā)發(fā)展綜合業(yè)種的的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)業(yè)形式轉型商業(yè)形形式消費者價格格敏感多選擇，自自由購物空空間多種需求個性消費——歐美經濟發(fā)發(fā)展的經驗驗證明，當當城市的人人均GDP達到4000美金以上時時，人們單單純購物的的時間會明明顯縮短，，此時融合合休閑、娛娛樂與購物物的業(yè)態(tài)將將迅速發(fā)展展。城市經濟發(fā)發(fā)展與商業(yè)業(yè)形式發(fā)展展的關系界界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處于與與農業(yè)經濟濟相匹配的原原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下；；城市化水水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出出現第一次次升級，取代了了農業(yè)時代代的地攤、集集貿市場，，商品為城市生活活提供基基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出出現飛躍躍，多樣化、規(guī)規(guī)?；默F現代商業(yè)出現現，如超市市、專賣店、精精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市市化水平在70%以上90%以下超越商業(yè)范范疇的廣義義商業(yè)形態(tài)出出現，SHOPPINGMALL、大型購物中中心、旅游游商業(yè)地產產、物流等等綜合型商業(yè)業(yè)形態(tài)出出現人均GDP位于8000~20000美金；城市市化水平在90%以上廣義性商業(yè)業(yè)的升華轉轉型，主主題性的購購物公園等極具個個性消費的的場所出現+24800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統商業(yè)發(fā)發(fā)展綜合業(yè)種的的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)業(yè)形式轉型商業(yè)形形式消費者價格格敏感多選擇，自自由購物空空間多種需求個性消費——歐美經濟發(fā)發(fā)展的經驗驗證明，當當城市的人人均GDP達到4000美金以上時時，人們單單純購物的的時間會明明顯縮短，，此時融合合休閑、娛娛樂與購物物的業(yè)態(tài)將將迅速發(fā)展展。25%45%70%85%95%2000——2001—2002—2003—2004~4743——5174—5536—6510—7162~專業(yè)賣場、、大型購物物廣場、MALL及個性化商商業(yè)形態(tài)城市化率92.46%GDP外因：國家家政策扶持持、深港一一體化、珠珠三三角合合作發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、泛珠珠三角聯盟盟內因：外資資涌進注入入，本地企企業(yè)蓬勃發(fā)發(fā)展，外來來中高端人人才，商業(yè)業(yè)需求急劇劇上漲KPI深圳城市化率38%2004年人均GDP1670多US$多業(yè)態(tài)的組組合、自由由的購物空空間將出現現企業(yè)指數：：海爾、美美菱、江淮淮、可口可可樂等房地產指數數：“大開開發(fā)”時期期人口指數：：依托城市市發(fā)展的支支撐，外來來中高人才才不斷進入入商業(yè)指數：：經濟快速速發(fā)展前提提下，城市市居民生活活水平的提提高，促成成對商業(yè)的的需求在質質與量上均均急劇提升升KPI合肥人均GDP城市化率+25城市屬性界界定商業(yè)前景看看好的省會會城市商業(yè)基礎薄薄弱但處于于快速發(fā)展展期部分領先業(yè)業(yè)態(tài)已超前前進入多種商業(yè)形形態(tài)并存26項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定項目屬性城市屬性問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位區(qū)域屬性區(qū)域市場分分析區(qū)域屬性界界定27本區(qū)域非城城市商業(yè)重重點發(fā)展區(qū)區(qū)域，附近近規(guī)劃的馬馬鞍山南路路居住區(qū)級級商業(yè)中心心，已基本本形成區(qū)域商業(yè)規(guī)規(guī)劃市級商業(yè)中中心業(yè)態(tài)：購物物中心、百百貨店、專專業(yè)店、專專賣店為主主建面80萬平米以上上東區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心北區(qū)區(qū)級商商業(yè)中心南七里商業(yè)業(yè)中心包河區(qū)商業(yè)業(yè)中心蜀山商業(yè)中中心新站商業(yè)中中心大學城商業(yè)業(yè)中心政務區(qū)商業(yè)業(yè)中心周谷堆商業(yè)業(yè)中心九華山商業(yè)業(yè)中心曙光商業(yè)中中心姚公廟商業(yè)業(yè)中心馬鞍山南路路商業(yè)中心心衛(wèi)崗商業(yè)中中心28本區(qū)域位于于城市一環(huán)環(huán)路外沿，，屬于城市市自然擴建建發(fā)展的區(qū)區(qū)域，商業(yè)業(yè)氛圍剛剛剛顯露區(qū)域市場分分析馬鞍山南路屯溪溪路路太湖湖路路合家福逍遙苑文景雅居聯邦花園國貿公寓環(huán)球廣場百貨超市，，臨街商鋪鋪主要經營營有藥店、、地鋪、快快餐店等，，租金在50元/平米。街鋪空置率率較高，一一般一二層層聯體出租租，且二樓樓實用率較較低，主要要經營有煙煙酒店、茶茶店、五金金等，租金金20~25元/平米剛售完，從從05年初開售，，售價7000~9000元/平米，已交交付使用，，但未有經經營。街鋪空置率率較高，一一般一二層層聯體出租租，且二樓樓實用率較較低，主要要經營有裝裝飾、煙酒酒店等，租租金30~40元/平米在建中主要依靠家家樂福主力力店的帶動動，是目前前該區(qū)域經經營較好的的集中商業(yè)業(yè)，主要經經營有KFC等世紀陽光蘇寧銷售較好，，售價不高高，個別價價格較高鋪鋪位未售，，目前經營營有裝飾、、便利店、、小吃店等等，租金在在15~30元/平米目前經營較較好商家，，依靠其品品牌影響力力，人流量量一般，周周末經常舉舉辦各種促促銷活動區(qū)域內街鋪鋪主要以一一二層聯體體復式商鋪鋪布置，局局部一層底底商形式，，大型集中中式商業(yè)較較少；多種種業(yè)態(tài)形式式自然聚集集，檔次普普遍較低；；環(huán)球廣場、、蘇寧、合合家福為代代表的集中中商業(yè)，完完成本區(qū)域域大部分的的零售商業(yè)業(yè)功能。往北規(guī)劃的安徽政務服務中心29項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定項目屬性城市屬性問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位區(qū)域屬性區(qū)域市場分分析區(qū)域屬性界界定30區(qū)域當前入入住人口不不多，商業(yè)業(yè)氛圍剛剛剛顯露，但但仍主要集集中在幾個個大賣場及及專業(yè)店中中，鄰里型型社區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍未形形成。城市自然發(fā)發(fā)展影響區(qū)區(qū)域，具有有形成時間間短，受政政策影響小小的特點，，對產業(yè)等等各個方面面經濟的依依賴低，區(qū)區(qū)域成熟指指日可待。。主動拓展區(qū)區(qū)域氛圍尚待成成熟區(qū)域屬性界界定：快速速發(fā)展中的的城市主動動拓展區(qū)域域，但并非非城市重點點商業(yè)發(fā)展展區(qū)域區(qū)域今后3年內將建成成總量約400萬平方米的的中高檔商商品住宅，，大量消費費力較強的的人群入住住，為區(qū)域域提供了更更多的商業(yè)業(yè)機會。尚有大量開開發(fā)31項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定項目屬性城市屬性問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位區(qū)域屬性項目解析項目屬性界界定32項目位于城城市東南方方向（南大大門），馬馬鞍山南路路居住區(qū)級級商業(yè)中心心項目緊鄰馬馬鞍山南路路；項目南北各各約500米分別相鄰鄰區(qū)域兩大大商業(yè)中心心（環(huán)球、、合家福））。500m合家福500m二環(huán)路一環(huán)路金寨路經濟技術開發(fā)區(qū)市府廣場高新技術開開發(fā)區(qū)政務新區(qū)美菱大道馬鞍山南路路環(huán)球廣場合家福312國道包河區(qū)環(huán)球廣場馬鞍山南路項目一環(huán)環(huán)路路太湖湖路路項目區(qū)位33項目緊鄰馬馬鞍山南路路，交通便便利快捷南淝河馬鞍山南路路包河大道一環(huán)路二環(huán)路312國道距市府廣場場3公里距巢湖15公里市府廣場本項目位于于包河區(qū)馬馬鞍山南路路88號，介于一一環(huán)路與二二環(huán)路之間間；與市區(qū)主要要由馬鞍山山路連接，，距合肥市市級商業(yè)中中心約3公里；馬鞍山南路路現狀為雙雙向4車道，未來來規(guī)劃為連連接市區(qū)與與環(huán)巢湖發(fā)發(fā)展帶的主主要景觀大大道。項目地段34從屬于35.2萬平平方米““金地·國國際城”大大規(guī)模社區(qū)區(qū)，商業(yè)街街17000平方米米商業(yè)建面：：17000平方米；規(guī)劃：三條條商業(yè)街，，臨馬鞍山山南路二條條商業(yè)街以以二層商鋪鋪建筑為主主；項目依托與與35萬平方米金金地·國際城大社社區(qū)，緊鄰鄰馬鞍山南南路，乃馬馬鞍山南路路沿線較成成規(guī)模的商商業(yè)街。商業(yè)街項目技術指指標35項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃：三條條街、以一一、二層聯聯體復式商商鋪為主要要形式，步步行街為分分層獨立鋪鋪馬鞍山南路路復式鋪步行街分層獨立鋪鋪規(guī)劃路復式鋪1、馬鞍山南南路復式鋪鋪共約5000平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為70-1002、步行街分分層獨立鋪鋪共5500平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為35-503、規(guī)劃路復復式鋪共6500平方米，主主要面積區(qū)區(qū)間為80-100項目商業(yè)規(guī)規(guī)劃36項目資源：：所處區(qū)域域內大型住住宅和學校校等機構分分布，為未未來商業(yè)消消費囤積大大量人流1、環(huán)球廣場場2、國貿公寓寓3、聯邦花園園4、文景雅居居6、逍遙苑7、碧湖云溪溪8、世紀陽光光9、柏林春天天10、溫馨家園園11、一環(huán)親家家12、濱湖特區(qū)區(qū)13、元一柏莊莊14、都市田園園別墅15、遠大家園園16、貴都花園園17、星辰花園園18、濱水華城城19、上風尚城城20、綠城待建建項目123467891011121314151617181920社區(qū)分布：：1學校機構等等分布：AA、合肥工業(yè)業(yè)大學B、安徽城市市建設學校校C、華夏旅游游學校D、安徽交通通職業(yè)技術術學院E、安徽國際際商務學院院F、安徽電氣工程職職業(yè)技術學學院G、安徽公路技校H、安徽審計職業(yè)學學院I、安徽經濟管理學學院J、安徽工業(yè)經濟職職業(yè)技術學學院K、待建政府府行政中心心L、駱崗政府府M、安徽人武學校N、安徽職業(yè)技術學學院O、新華電腦腦學校P、安徽機電技工學學校BCDEFGHIJKLMNNOPA項目資源37項目周邊人人流量分析析：地塊周周邊道路人人流量并不不是較大，，作商業(yè)面面臨較大的的難度馬鞍山南路人流量調查查地段：一環(huán)路、馬馬鞍山南路路；調查人流量量統計：一環(huán)路人流流高峰期為為：上午10：00下午13:00、16：00、18:00全天估計4.5萬人馬鞍山南路路人流高峰峰期:早上9:00中午12:00下午16:00–18:00全天估計0.8萬人屯溪路環(huán)球廣場周邊人流分分析38項目各部分分商業(yè)價值值比較：外外街>步行街一層層>步行街二層層>內街（由高到低低）從街區(qū)內部部規(guī)劃圖中中各部分的的比較可以以看出，沿沿馬鞍山南南路的外街街鋪的商業(yè)業(yè)價值目前前較被認可可；內部的街區(qū)區(qū)商鋪如果果缺乏必要要的主題規(guī)規(guī)劃及產品品特色，商商業(yè)價值將將難以顯現現，從而被被投資者低低估；隨著片區(qū)的的成熟及本本項目的入入伙，馬鞍鞍山南路的的商業(yè)價值值會越來越越高。各部分價值值分析前提提：地塊各部分商業(yè)價值評價表道路名稱租金指標人流量指標城市規(guī)劃影響交通條件商業(yè)氣氛總體評價馬鞍山路51.5111.12.36步行街一層30.810.81.51.15步行街二層1.60.60.70.51.30.99內街20.50.50.60.60.98評價方式以10元/M2。月為1分，權重為0.3以1萬人為1分，權重為0.3按重要程度及未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃評分,權重0.1按現有交通條件評分，權重為0.2按現有商業(yè)經營環(huán)境評價,權重為0.1內部商業(yè)價價值判斷39項目解析歸歸納項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢本項目地處處城市主動動拓展區(qū)域域繁華地段段，商業(yè)氣氣氛較濃；；交通便利項目地處合合肥市城市市南北向交交通主干道道馬鞍山南南路中段東東側，公交交網絡較成成熟，交通通方便，滿滿足項目商商業(yè)的可達達性要求；；規(guī)模優(yōu)勢項目總建面面達到352000平方米，包包含了高檔檔住宅、公公寓及寫字字樓等綜合合物業(yè)類型型，其中17000平方米的街街區(qū)式商業(yè)業(yè)，具有規(guī)規(guī)模優(yōu)勢，，其規(guī)劃設設計在周邊邊社區(qū)單一一的臨街商商業(yè)形態(tài)中中獨樹一幟幟；項目產品優(yōu)優(yōu)勢合肥現有的的社區(qū)商業(yè)業(yè)基本以集集中超市及及沿街二層層復式商鋪鋪為主，形形式單一且且落后，本本項目的街街區(qū)式排布布及良好的的開間進深深比設計，，將在市場場競爭中體體現出優(yōu)勢勢；項目整體品品牌優(yōu)勢金地·國際城獲評評2005年安徽地區(qū)區(qū)唯一“中中國名盤””，并且已已經得到了了合肥市民民的廣泛贊贊譽，獨特特的品牌形形象，將帶帶動商業(yè)宣宣傳的啟動動。40項目解析歸歸納項目劣勢地塊周邊商商業(yè)氛圍淡淡薄項目距南北北兩個集中中商業(yè)均有有超過500米的距離，，與人流集集中點的關關系不是很很密切，連連接的距離離范圍內，，各臨街商商業(yè)經營檔檔次不高，，業(yè)種混雜雜，零售、、辦公、展展示均有，，且開業(yè)率率只有60％左右，商商業(yè)缺乏整整體考慮，，嚴重影響響本項目商商業(yè)街區(qū)與與兩個商業(yè)業(yè)中心人流流的互動及及商機的溝溝通；缺乏主題商商業(yè)街區(qū)開開發(fā)經驗及及相關資源源金大地公司司系傳統的的住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)，并并無主題式式商業(yè)街區(qū)區(qū)的開發(fā)經經驗，更加加缺乏商業(yè)業(yè)招商、經經營管理的的經驗和能能力，為本本項目進行行主題式商商業(yè)街區(qū)的的運營帶來來較多的限限制；停車問題不不易解決本項目停車車位配備不不足，商業(yè)業(yè)部分更是是捉襟見肘肘，可能會會間接降低低本項目商商鋪在市場場上投資者者及經營者者中的接受受度。41項目解析歸歸納項目機會經濟前景提提供動力源源泉合肥市經濟濟增長穩(wěn)定定，經濟前前景看好，，商業(yè)發(fā)展展迅速，城城區(qū)人口總總量和平均均收入水平平都在不斷斷增長，這這些為商業(yè)業(yè)發(fā)展提供供了動力源源泉；商業(yè)競爭上上升到商鋪鋪資源競爭爭外資零售企企業(yè)紛紛搶搶灘合肥，，激活合肥肥商業(yè)環(huán)境境，中外商商業(yè)資本在在市場上的的競爭使優(yōu)優(yōu)質商鋪成成為稀缺資資源，為有有特色的優(yōu)優(yōu)質商業(yè)提提供了新的的空間；城市規(guī)劃推推動商業(yè)發(fā)發(fā)展在合肥城市市化進程及及城市規(guī)劃劃的影響下下，合肥商商業(yè)發(fā)展空空間放大，，盡管本區(qū)區(qū)域未能規(guī)規(guī)劃成為城城市副商業(yè)業(yè)中心，但但馬鞍山南南路景觀大大道規(guī)劃方方案出臺，，對于促進進地塊商業(yè)業(yè)差異化發(fā)發(fā)展極為有有利，可與與政府洽談談馬鞍山南南路改造中中的細節(jié)，，爭取優(yōu)惠惠政策，盡盡力改善交交通條件及及景觀條件件，從而推推動商業(yè)發(fā)發(fā)展；政策誘導商商業(yè)趨向從合肥市政政府最近出出臺的商業(yè)業(yè)網業(yè)網點點規(guī)劃方案案及與商務務局領導的的訪談中看看出，政府府對合肥市市商業(yè)發(fā)展展的考慮更更加成熟和和細致，這這個信息具具有重要的的指導意義義，使把本本項目打造造成為引導導合肥社區(qū)區(qū)商業(yè)建設設、運營的的標竿成為為可能周邊商業(yè)經經營環(huán)境漸漸好目前項目周周邊經營環(huán)環(huán)境快速向向好，包括括家樂福、、合家福、、蘇寧電器器等商家集集中開業(yè)，，商業(yè)氛圍圍漸濃，為為項目商業(yè)業(yè)發(fā)展打下下了基礎。。42項目解析歸歸納項目威脅市場競爭威威脅嚴重項目所在區(qū)區(qū)域商業(yè)物物業(yè)供應量量遠遠超過過需求量，，未來幾年年內商業(yè)物物業(yè)之間競競爭非常激激烈，尤其其表現在租租賃市場，，而這也將將間接影響響到商鋪投投資購買客客群的積極極性，因此此存在的威威脅不可避避免。市場風險變變化莫測項目要在2006年推出，而而合肥大開開發(fā)的背景景下，房地地產市場快快速發(fā)展，，商業(yè)推出出量大，產產品類型豐豐富，概念念層出不窮窮。項目銷銷售期內，，市場競爭爭環(huán)境變化化，項目商商鋪銷售面面臨一定的的風險和壓壓力。43項目屬性界界定新建大型社社區(qū)配建商商業(yè)街交通便利，，昭示性較較好街區(qū)產品設設計有特色色臨近基本成成型的區(qū)域域商業(yè)中心心44問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定45我們采用S-C-Q結構化分分析方法我們應該怎怎么辦情境（Situation）（公認事實實）沖突（Complication）（推動情境境發(fā)展并引引發(fā)矛盾的的因素）疑問（Question）(分析存在的的問題)需要完成某某項任務發(fā)生了防礙礙我們完成成任務的事事情資料來源：：世聯模型型存在某個問問題存在某個問問題采取了某項項行動知道解決的的方法有人提出一一項解決方方案行動未能奏奏效我們如何實實施解決方方案該方案是否否正確為什么沒能能奏效46通過S-C-Q基本本結構的分分析我們確確定了界定定問題的分分析模型資料來源：：世聯模型型？R1非期望結果果——由特定情境境導致的特特定結果R2期望結果——不喜歡某一一結果，想想得到其它它結果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R247S：情境（（situation）———項目背背景事實（（規(guī)模、交交通、市場場等）從屬于金地地·國際城352，000平方米的大大型綜合建建筑群；商業(yè)總建筑筑面積1.7萬平方米，，規(guī)劃有三三條商業(yè)街街；項目緊鄰馬馬鞍山南路路，交通十十分便利快快捷；項目位于城城市東南方方向（南大大門），相相關政策的的牽引性不不強，也無無產業(yè)經濟濟的發(fā)展帶帶動，形成成的一環(huán)路路與二環(huán)路路之間的馬馬鞍山南路路居住區(qū)級級商業(yè)中心心；項目2007年年底方可可交付使用用；周邊聚集總總量超過400萬平方米已已建、在建建及待建的的住宅項目目，為項目目帶來大量量的消費群群體；周邊已售和和準售商鋪鋪售價偏高高，銷售情情況一般；；區(qū)域成熟度度較低，商商業(yè)氛圍不不太成熟；；商鋪出租率率較低，租租金也偏低低，經營品品種混雜，，檔次不高高，經營狀狀況一般；；整體市場06年待售同類類項目較多多，未來面面臨殘酷的的競爭。規(guī)模交通位置區(qū)域現狀市場現狀工程進度48R1：非期期望結果———由特特定情境導導致的特定定結果環(huán)球購物廣廣場成為區(qū)區(qū)域購物中中心，會分分散項目日日常消費人人流；待社區(qū)入伙伙二年后，，居住環(huán)境境成熟，商商業(yè)消費需需求方可被被引發(fā)，但但也將僅限限于社區(qū)商商業(yè)；為社區(qū)配套套而建的街街鋪，普遍遍售價不高高，一般以以現鋪銷售售為主；項目建設周周期較長，，影響投資資者信心，，難以支撐撐商業(yè)高售售價；06年市場商鋪鋪供應量的的增加，競競爭的加劇劇將對本項項目銷售構構成較大沖沖擊力。49R2：期望望結果———我們的的期望目標標（實現客客戶目標））本項目整體體銷售實現現均價15000元/平方米；本項目在保保證均價實實現的前提提下，完成成100%銷售；依附于“環(huán)環(huán)球—合家?！鄙躺倘Πl(fā)展帶帶動效應，，使其發(fā)展展成為區(qū)域域、乃至全全市有影響響力的主題題商業(yè)街；；超常規(guī)的營營銷策略，，提前銷售售期鋪，超超越以準現現鋪銷售為為主要形式式的常規(guī)市市場，實現現目標；50C：矛盾或或沖突（（complication）———R1與與R2之間間存在著的的矛盾或沖沖突R1R2矛盾沖突市場臨街商商鋪銷售價價格偏低，，均價7000-12000；商鋪租金金低，出租租率較差；；經營狀況況并不理想想實現15000元/平方米銷售售均價項目工期長長；商業(yè)氛氛圍清淡；；市場供應應量增加，，同質化競競爭；保證均價前前提下實現現100%銷售住宅所帶來來的人潮僅僅停留于規(guī)規(guī)劃引導中中，區(qū)域成成熟度尚需需時間依附商圈效效應，使其其發(fā)展成為為區(qū)域、乃乃至市級商商業(yè)街市場容量，，同質化競競爭超越市場VSVSVSVS51Q：提出問問題（question））

———要實現從從R1到R2必須面面臨的核心心問題如何重新樹樹立本項目目的價值體體系，實現現銷售目標標均價上的的突破項目需要怎怎樣的定位位，提高商商業(yè)內涵，，突破合肥肥投資者心心理界限，，將本項目目與其他街街區(qū)商鋪產產品區(qū)別開開項目如何在在激烈的市市場競爭中中脫穎而出出，營銷上上吸引更多多投資者關關注，銷售售產品上給給到投資者者更多的信信心？？？52問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定53競爭關系界界定：商鋪鋪銷售面臨臨三大戰(zhàn)役役內部競爭區(qū)域內項目目的競爭項目所在區(qū)區(qū)域與城市市重點發(fā)展展區(qū)域競爭爭西南區(qū)西區(qū)新站戰(zhàn)役一戰(zhàn)役二戰(zhàn)役三政商中心區(qū)區(qū)政務文化新新區(qū)新站綜合開開發(fā)試驗區(qū)區(qū)經濟開發(fā)區(qū)區(qū)高新技術開開發(fā)區(qū)項目區(qū)域城市重點發(fā)發(fā)展區(qū)域城市重點發(fā)發(fā)展區(qū)域項目所在區(qū)區(qū)域與核心心區(qū)域競爭爭外部競爭區(qū)域競爭54項目所在區(qū)區(qū)域與核心心區(qū)域的競競爭項目區(qū)域仁和大廈政商中心區(qū)區(qū)裙樓4層，0.6萬m2

長江中路1～2層1.6萬，3~4層0.6萬1~2層，3~4層打包銷售2004年3月開盤，未售出規(guī)模區(qū)位價格營銷模式銷售情況仁和大廈核心區(qū)域主主要以較大大型集中商商業(yè)形態(tài)出出現，依靠靠其地段優(yōu)優(yōu)勢，售賣賣模式單單一；仁和大廈、、富通時代代以2層聯體出售售，售價較較高，且銷銷售一般；；地段因子人流因子交通因子規(guī)模因子產品因子成熟度因子子裙樓2層，0.2萬m2紅星路1~2層2萬1~2層聯體出售，最小面積120m22004年6月發(fā)售，銷售70%富通時代核心區(qū)域KPI評價體系核心區(qū)域內內項目與本本項目將不不構成直接接競爭，但但存在商鋪鋪投資客戶戶爭奪的間間接競爭55項目所在區(qū)區(qū)域與城市市重點發(fā)展展區(qū)域（西區(qū)、西西南區(qū)、新新站區(qū)）競爭高新技術區(qū)區(qū)項目區(qū)域元一時代廣場大學城商業(yè)中心規(guī)模裙樓4層，8萬m23～4層，4.2萬m2區(qū)位當涂路翡翠大道價格一樓2萬1層0.8萬，2層0.45萬，3層0.35～0.38萬，4層0.31萬營銷模式12年返租，前3年10%，每3年上調3%3年返租18%，內部劃鋪，100～120m2銷售情況2004年5月開賣，已賣90%2004年9月開盤，現樓80%銷售率。桐山國際購購物廣場政務文化新新區(qū)桐山國際購物廣場規(guī)模4層，4萬m2

區(qū)位桐山路價格（元/m2

）1～2層0.8～1.3萬，3、4層0.4萬營銷模式易初蓮花入駐，街鋪、內部劃鋪銷售銷售情況2004年8月開盤，80%銷售率。元一時代新站綜合開開發(fā)試驗區(qū)區(qū)大學城商業(yè)業(yè)中心經濟開發(fā)區(qū)區(qū)城市重點發(fā)發(fā)展區(qū)域主主要受政策策扶持，西西區(qū)、西南南區(qū)域內項目在商商鋪硬件、、軟件上與項目無直直接競競爭；新站區(qū)依靠靠已經成熟熟的綜合市市場、農貿貿市場等走走向專業(yè)化化市場方向向，所開發(fā)的項目主主要以該區(qū)區(qū)的定位方方向發(fā)展，，可預見與項目無直直接競爭；與城市重點點規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域的競競爭將體現現在商鋪購購買客戶群群爭奪的間間接競爭56區(qū)域內項目目競爭1234651、環(huán)球廣場場2、國貿公寓寓3、聯邦花園園4、文景雅居居6、逍遙苑5、世紀陽光光57市場競爭結結論：商鋪鋪購買客戶戶群的爭奪奪成為未來來競爭核心心與城市重點點規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域的競競爭將體現現在商鋪購購買客戶群群爭奪的間間接競爭核心區(qū)域內內項目與項項目將不構構成直接競競爭，但存存在商鋪購購買客戶群群爭奪的間間接競爭無直接競爭爭的項目核心屬性（（地段、交交通、產品品力、售價價）外圍屬性（（升值潛力力、營銷狀狀況）外延屬性（（主題概念念、主題形形象、租金金、綜合服服務）直接競爭界定KPI戰(zhàn)役一戰(zhàn)役二戰(zhàn)役三戰(zhàn)役結果：：商鋪購買客客戶群資源源的爭奪成成為核心競競爭58問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定商業(yè)項目營營銷模式總總結與案例例佐證項目整體致致勝策略合肥在售商商業(yè)項目市市場表現59在售集中商商業(yè)項目，，定位在購購物中心的的居多，體體量大，同同質化競爭爭明顯項目地址營業(yè)面積經營范圍售價（元/平方米）銷售政策安徽國際購物廣場長江西路77000㎡家樂福、家福特、KFC、百貨一層：25000-30000三層：7000-9000一層四年內返租8％，四年后有經營權，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購“金色巴黎”旺城國際裙樓國購家樂福對面9839㎡服飾為主婚慶、體育一層：25000二層：15000三層：9000四層：6000簽三年，稅后8%的年回報率，234層基本售完，首層總價高，約50％環(huán)球購物廣場馬鞍山路與一環(huán)交匯處48000（有1.2萬平方米的夾層綜合、家樂福、麥當勞、KFC、環(huán)球百貨首層街鋪：37000一層：19000-25000夾層：11000-15000四層：5000-9000返租三年，稅后8％，三年后承諾原價的130％回購，業(yè)可續(xù)約，保10％以上的年收益元一時代廣場勝利路157000㎡綜合、引進華聯、國美，KFC、百貨、一層：19000-25000返租10年，稅前10％，到期后必須續(xù)約金太陽時尚購物廣場宿州路與步行街交匯處10000㎡時尚服飾為主一層：35000二層：25000三層：150008%投資回報前60位三年24％租金一次支付金都商廈宿州路與步行街交匯處共5000㎡綜合一層：38000二層：24000三層：18000四層：11000五層：8800獨立產權，8%投資回報60在售街鋪產產品多為小小區(qū)住宅底底商形式，，銷售模式式單一，市市場表現不不溫不火項目名稱區(qū)位產品銷售模式售價或租金銷售情況面積特點聯邦花園馬鞍山南路中段（合工大斜對面）80~150m2二層聯體商鋪直接以現鋪銷售15~25元/m2售完文景雅居馬鞍山南路120~300m2二層聯體街鋪銷售1~2層0.7~0.8萬元/m204年6月開始銷售，售完逍遙苑馬鞍山南路與太湖路交叉口70~130m2二層聯體直接以現鋪一二層聯體銷售15~20元/m2售完香江世紀名城長江東路150~250m2左右二層聯體商鋪現鋪銷售0.8萬元/平方米04年下半年開始銷售，銷售90%合家福商業(yè)街位于安徽大市場東側500米90~120m2左右外街二層聯體，內街一層鋪先推出60％左右外街部分復式鋪，現正嘗試推出內街端頭鋪王9000元/m2，均價11000元/m205年初開始租售，主力店合家福已進駐開業(yè)上城國際一環(huán)路與二環(huán)路之間，距離市府廣場2公里100~200m2二層聯體商鋪開盤前認購優(yōu)惠十萬，圖紙認購、圖紙與期鋪結合銷售0.7萬/元/m205年12月15日開盤銷售，推出41間商鋪漢嘉都市森林潛山路西側，北距長江西路不遠80~150m2左右首層商鋪分次推售，準現鋪銷售10000元/m2第一次推出12間商鋪已經全部賣完61在售街鋪產產品項目名稱區(qū)位產品銷售模式售價或租金銷售情況單位面積特點江晨園臨泉路與當涂路交匯處100~220m2二層聯體商鋪住宅售完，銷售期鋪0.6萬元/m22005年4月銷售，剩余5個鋪國際花都東流路，潛山路口100~250m290%二層聯體商鋪銷售現鋪銷售0.6萬元/m2銷售二期商鋪廣利花園合肥梅山路103號（中醫(yī)學院西側）200m2左右二層聯體鋪現鋪銷售0.8萬元/m205年中旬推售世紀陽光馬鞍山南路60m2左右單層商鋪推出標桿商鋪價，提升知名度標桿商鋪價格3.6萬元/m205年開始銷售金色池塘長江西路與蜀鑫路交界處80~100多m2二層聯體鋪直接銷售0.5~0.7萬元/m2銷售情況一般幸福人家界首路西側70~120m2左右單層商鋪期鋪銷售0.6~0.7萬元/m205年下半年推出銷售，已銷售70%62受訪者選擇擇投資的房房地產類型型愿意購買的的商鋪建筑筑面積愿意購買的的商鋪類型型商鋪投資者者特征分析析受訪者目前前主要的投投資渠道資料來源：：世聯調查查問卷63商鋪投資者者特征分析析受訪者購買買商鋪愿意意投資的金金額(元)購買商鋪的的付款方式式購買商鋪時時最看重的的要素銀行按揭愿愿意承擔的的月供款（（以十年期期計）資料來源：：世聯調查查問卷64合肥商鋪銷銷售市場總總結1、集中商商業(yè)一般進進行主題定定位包裝，，來提高整整個項目形形象；并力力爭成功引引入主力店店，來加強強投資者的的信心，進進行帶租約約銷售，一一般返租10年，年均回回報率稅后后8%左右；銷售售情況普遍遍較好，一一般都在期期鋪條件下下完成銷售售。2、街鋪產品品以住宅底底商為主要要形式，個個別為專業(yè)業(yè)街區(qū)規(guī)劃劃；一般在在準現鋪階階段銷售，，銷售速度度較好，但但單價不高高，普遍在在6000-12000之間，且以以6000-8000為主。3、商鋪主要要購買群體體為投資者者，對總價價的承受能能力有限，，且傾向采采用按揭付付款，月供供能力受當當地收入水水平制約。。65問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位產品設計優(yōu)優(yōu)化建議項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定商業(yè)項目營營銷模式重重點案例分分析項目整體致致勝策略合肥商業(yè)項項目市場表表現66元一·時代代廣場基本信息總建面16萬平方米商業(yè)面積8萬平方米層數4層（裙房）主力店百貨、超市、電器、電影院定位安徽首席復合體驗式時代歡樂主題購物公園經營業(yè)態(tài)大型百貨公司、頂級名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場、KTV、高檔國際臺球俱樂部、各式風味小吃街、西式速食餐飲。出售方式無經營權，返租10％（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭。點評中高檔Mall，規(guī)劃設計及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色，對面5萬平米裙樓商業(yè)在建。租售情況04年11月開始招商銷售，A區(qū)基本售完，一樓均價16000，實現100％招租；B區(qū)已完工首層華洋名品百貨館、華聯二層流行時尚仕女館、國美三層紳仕兒童文教館四層影城、歡樂美食廣場、KTVB區(qū)A區(qū)B區(qū)將完工合肥名副其其實的Mall“購物中心心”類樓層分布67元一·時代代廣場營銷銷關鍵模式式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素規(guī)模推廣運營定位投資性80000平方米安徽首席復復合體驗式式時代歡樂主主題購物公公園大量投放廣廣告、活動營銷起起到實效引進華聯、、國美，KFC、自自營百貨、、影院無經營權，，返租10年，年回報報10％（稅前）），68安徽國際購購物廣場基本信息總建面7.4萬平方米商業(yè)面積7.4萬平方米層數4層，地上二層半，地下一層半

主力店家樂福、家福特定位集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場出售方式一層四年內返租8％，四年后有經營權，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購點評單層面積大，內街多租售情況04年底開始租售，主力店已進駐，其他出售40％左右（含為推部分），一層均價20000樓層分布負一層家福特建材超市及出租車站

——一層男女裝、飾品、鞋銷售率不到50％二層家樂福及商鋪（1.7萬平）二層不賣商鋪由家樂福自主招商，招商70％左右三層美食、娛樂（未開業(yè)）推出15％面積，但進展緩慢，銷售率60％～70％樓頂停車場停車率較低地塊有高差差，從東西西兩個入口口可以到不不同的平層層——家樂福合肥肥首家店69安徽國際購購物廣場營營銷關鍵模模式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位運營規(guī)模合肥市長江江西路，核心商圈輻輻射地帶74000平方米集購物、休休閑、餐飲飲、娛樂等為一一體的廣場場引入家樂福福、家福特特建材超市市、KFC70桐山國際購購物廣場基本信息總建面8萬坪（含二期4萬坪酒店）商業(yè)建面4萬平方米層數2層，局部4層主力店易初蓮花（2.3萬）出售狀況一、二層復式鋪銷售，均價10000。商鋪銷售率70％左右，購買人群中85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足30％。物業(yè)商鋪一層高5.2米點評中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場吸引到大學城學生。周邊娛樂、餐飲設施并不滿足開發(fā)區(qū)白領要求，商務活動大都還是到市區(qū)消費定位國際化大型生活購物廣場周邊配套國際會展中心建面10萬，安徽會展活動均在此舉行，因面積不足建臨時附館明珠酒店五星級歐洲風情街錢柜、外國風味美食城、婚禮堂居住區(qū)東海花園、麗景碧雅等歐洲風情街街租售情況街鋪均價10000，銷售率70％，85％以上的是投資客，出租情況較差樓層分布南商鋪1、2層異國美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店北商鋪1、2層電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產等綜合服務區(qū)南北商鋪3、4層休閑、美容、保健等——周邊娛樂、、餐飲、酒酒店配套齊齊全“類購物中中心”類類71桐山國際購購物廣場營營銷關鍵模模式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于重點新新拓區(qū)域核核心地帶，緊城城城市主干干道40000平方米國際化大型型生活購物物廣場72新都會·環(huán)球廣場基本信息總建面9萬平方米商業(yè)面積4萬平方米層數4層（一夾層）主力店家樂福定位合肥首個國際化現代購物中心租售情況超市及百貨05年10月開業(yè)，四層運動城即將開業(yè)時尚休閑紳士風采淑女天地休閑服飾運動天地時尚飾品新奇飾品玩具精品樓層分布首層A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設施；B區(qū)（夾層）規(guī)劃時尚休閑品，體驗式休閑運動系列精品名品匯粹；二層家樂福三層四層城市先鋒，經營工藝飾品，玩具精品等經營業(yè)態(tài)男女潮流服飾，時尚鞋包；美容、美甲、美體、個人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設計工作室等。家樂福合肥肥第二家店店73新都會·環(huán)環(huán)球廣場營營銷關鍵模模式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于區(qū)域交交通主干道道40000平方米合肥首個國國際化現代代購物中心運營引入家樂福福、KFC、自營百貨推廣家樂福合肥肥第二家店店74旺城國際·金色巴黎基本信息總建面3.3萬（含公寓）商業(yè)面積1.16萬平方米層數4層塔樓共14層，總高97米推廣語一間好鋪，一生搖錢樹租售情況二三四層實現100％銷售，一層鋪面較大且價格高銷售受阻，銷售率為50％樓層分布首層國際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜均價30000，鋪面45～85平米二層休閑淑女區(qū)均價15000三層男裝及休閑服飾均價12000四層兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學生用品均價9500出售方式總價返租8％，可經營、出租、代租，投資者居多點評項目成功主要依托家樂福及其地段——家樂福旁邊邊的典型綜綜合體75旺城國際··金色巴黎黎營銷關鍵鍵模式分析析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位合肥市核心心商圈輻射射地帶家樂福商圈圈效應帶動動投資性總價返租8％，可經營營、出租、、代租，，，二三四層層實現100％銷售76合家福商業(yè)業(yè)街基本信息總建面1.4萬平方米商業(yè)面積1.4萬平方米層數2層，1躍2復式鋪主力店合家福定位以大賣場為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購物中心——香格里拉家家園商業(yè)街街租售情況05年初開始租售，主力店合家福已進駐開業(yè)，推出60％左右（均為外街復式鋪），均價11000，內街未推出出售方式先推出外街部分復式鋪，均價11000，銷售率90%,現正嘗試推出內街,端頭鋪王9000點評位置較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開業(yè)情況較差，銷售放緩“住宅連帶帶商鋪開發(fā)發(fā)”類77合家福商業(yè)業(yè)街營銷關關鍵模式分分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位緊鄰安徽大大市場，地地處區(qū)域交通主主干道以大賣場為為主力店、、臨街商鋪為為主要形式式的區(qū)域性購物物中心規(guī)模14000平方米78案例營銷關關鍵因素比比對分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣元一·時代廣場合家福商業(yè)業(yè)街金色巴黎環(huán)球廣場桐山國購安徽國購類別購物中心類購物中心住宅連帶商鋪開發(fā)因子元一時代廣場安徽國購桐山國購環(huán)球國購金色巴黎合家福區(qū)位344444規(guī)模554424定位544444運營543432推廣522422投資性43233.5379案例分析結結論1、購物中心心一般在前前期即解決決主力店招招商問題，，并整體考考慮項目的的業(yè)態(tài)組合合，打造前前衛(wèi)的商業(yè)業(yè)概念；并并結合大手手筆的營銷銷動作，吸吸引市場投投資者關注注；利用返返租銷售政政策，吸引引長線投資資客進入；；2、類購物中中心形式的的集中商業(yè)業(yè)，一般都都仿照購物物中心操作作模式，但但在主力店店招商及營營銷推廣上上，與購物物中心有差差距；銷售售成果也要要略為遜色色；3、街鋪類產產品一般等等到準現鋪鋪階段銷售售，不作定定位考慮，，也沒有大大規(guī)模的宣宣傳攻勢，，主要依靠靠所屬住宅宅小區(qū)的帶帶動，向已已購買住宅宅的客戶做做投資推薦薦，營銷主主動性差。。80問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定商業(yè)項目營營銷模式總總結與案例例佐證項目整體致致勝策略合肥商業(yè)項項目市場表表現81地段價值的的提升規(guī)模效應業(yè)態(tài)優(yōu)化、、概念領先先主力店招商商、統一管管理營銷促動市市場神經妥善解決投投資三要素素（安全性、、收益性、、流動性））決定商業(yè)銷銷售力的六六大因素定位區(qū)位位投資性經營決定商業(yè)銷銷售力的六六大因素銷售力提升升的范疇我們的突破破口在哪里里？規(guī)模營銷82三位一體綜綜合致勝策策略產品領先實效營銷銷售模式創(chuàng)創(chuàng)新83我們首先要要研究的問問題產品領先實效營銷銷售模式創(chuàng)創(chuàng)新84問題界定與與結構化分分析市場競爭環(huán)環(huán)境分析項目整體致致勝策略項目商業(yè)定定位產品設計優(yōu)優(yōu)化建議項目研究工工作步驟項目屬性研研判與界定定85定位背景綜綜述市場條件因因素從宏觀層面面來說，合合肥市經濟濟前景看好好，具有扎扎實的商業(yè)業(yè)基礎；合肥市城市市規(guī)劃及商商業(yè)網點規(guī)規(guī)劃對本項項目商業(yè)定定位及功能能有所限定定，按其設設想，本項項目在城市市商業(yè)功能能中扮演居居住區(qū)級商商業(yè)的角色色，可以形形成特色休休閑文化商商業(yè)街區(qū)。。據本項目可可以作為居居住區(qū)級商商業(yè)中心來來發(fā)展，其其重點是：：以經銷生生活必需品品的超級市市場和各類類便民網點點為主；住住宅組團中中建立綜合合超市，專專業(yè)店、專專賣店及餐餐飲、洗滌滌、美發(fā)、、健身、維維修等特色色店等；本項目附近近的環(huán)球（（家樂福））購物廣場場及合家福福購物廣場場對本項目目商業(yè)定位位也有較大大影響；本項目商業(yè)業(yè)定位必須須以商業(yè)消消費者、投投資者、經經營者等潛潛在目標客客戶的需求求為基礎；；目前合肥市市商業(yè)地產產形勢較為為火爆，但但本片區(qū)已已表現出供供過于求，，本項目將將面臨嚴峻峻的競爭勢勢態(tài)，未來來的競爭威威脅不確定定因素較多多；地塊南北馬馬鞍山南路路沿線商業(yè)業(yè)及商圈商商業(yè)主要業(yè)業(yè)態(tài)為大賣賣場、專業(yè)業(yè)店、專賣賣店、便利利店、超市市等，經營營品種眾多多，缺乏統一規(guī)規(guī)劃，在定定位時需要要進一步提提升。86項目條件因因素定位背景綜綜述本項目具有有商業(yè)開發(fā)發(fā)的基本條條件，滿足足商業(yè)經營營的可達性性、能見度度、商業(yè)經經營環(huán)境、、人流量的的要求；本項目交通通便利，地地段前景看看好；項目面臨較較好的市場場機會和激激烈市場競競爭態(tài)勢，，機會與挑挑戰(zhàn)共存。。87項目商業(yè)定定位的原則則1、與城市的的文化及消消費水平相相協調；2、與本區(qū)域域現有商業(yè)業(yè)有機結合合，避免惡惡性競爭；；3、定位后的的產品，更更利于