房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查策略課件

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)培訓(xùn)得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京）二〇〇七年七月1房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)培訓(xùn)得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京）二〇〇七年

財(cái)富巨人，納稅侏儒

2004年開展的第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅為6.7%，不管是凈資產(chǎn)回報(bào)率還是銷售利潤(rùn)率都在7%以下，在全國(guó)普查的16個(gè)行業(yè)中銷售利潤(rùn)率排在第7位，僅為中游的水平。福州市物價(jià)局2006年在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本。經(jīng)測(cè)算，該市開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。

2財(cái)富巨人，納稅侏儒2004年開2007年２月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)共同發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率一般在15％－30％之間；地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率更是高達(dá)100％－300％。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。一部“胡潤(rùn)制造”的“2004中國(guó)大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。財(cái)富巨人，納稅侏儒

32007年２月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研

2005年，國(guó)稅總局公布的2004年度“中國(guó)納稅500強(qiáng)”企業(yè)排行榜中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)，500強(qiáng)中也只有一家。2006年9月2日，國(guó)稅總局發(fā)布的“中國(guó)納稅500強(qiáng)”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量?jī)H占0.6%，納稅額僅占0.3%。房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行業(yè)。2007年國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國(guó)第六次把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，也說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。財(cái)富巨人，納稅侏儒

42005年，國(guó)稅總局公布的2004年度“中國(guó)納稅本次培訓(xùn)目的針對(duì)行業(yè)特色探討稽查策略剖析稽查內(nèi)容指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作關(guān)注涉稅事項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目解析5本次培訓(xùn)目的針對(duì)行業(yè)特色探討稽查策略5本次培訓(xùn)的內(nèi)容一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收檢查的影響二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查6本次培訓(xùn)的內(nèi)容一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收檢查的影響6一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收稽查的影響（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為7一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收稽查的影響（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨著我國(guó)土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城(鎮(zhèn))住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1．土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；8（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)是②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)4．代建工程的開發(fā)（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)9②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件立項(xiàng)審批

由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃立項(xiàng)批復(fù)

10（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件立項(xiàng)審批由公司向建委提出規(guī)劃審批

由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書”即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同（3）國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證（4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù))（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件11規(guī)劃審批由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包施工審批

房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請(qǐng)施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé)（1）建委頒發(fā)的施工許可證（2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件12施工審批房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證銷售審批

依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》

（1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。（3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（4）房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件13銷售審批依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管產(chǎn)權(quán)審批

商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)

資料：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費(fèi)

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件14產(chǎn)權(quán)審批商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購買房產(chǎn)的資料（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點(diǎn)必須認(rèn)真分析研究，才能解剖稅收漏洞。

1、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。

15（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜一是經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等過程。二是涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響16經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響162、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳納的意愿。原因建住房[2002]217號(hào)規(guī)定：對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款?！吨袊?guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響172、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響18商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)3、購房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易與其他行業(yè)相比，商品房的消費(fèi)群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營(yíng)收入等手段偷逃稅款開了方便之門。4、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補(bǔ)救措施每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補(bǔ)救措施（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響193、購房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易（（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長(zhǎng)運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過海，各顯神通”。概括來看，主要有以下幾種形式：

1、移花接木式——少計(jì)不計(jì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入偷逃稅收。（1）“以房換地”不計(jì)收入（2）“以房抵欠”不計(jì)收入20（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為一般來說，內(nèi)資房（3）銀行按揭收入充抵借款少計(jì)收入（4）代收代墊款項(xiàng)不計(jì)收入（5）返租房款沖抵收入2、瞞天過海式——采取虛增成本手段偷逃所得稅（1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項(xiàng)目的辦法，人為控制成本結(jié)轉(zhuǎn)將不屬于某一項(xiàng)目的成本擠入該項(xiàng)目，提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，甚至重復(fù)計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)成本，空轉(zhuǎn)成本，調(diào)節(jié)利潤(rùn)，少繳稅款。（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為21（3）銀行按揭收入充抵借款少計(jì)收入（四）房地產(chǎn)企業(yè)（2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營(yíng)性支出將應(yīng)當(dāng)在開發(fā)成本中核算的相關(guān)支出直接在期間費(fèi)用中列支，混淆成本費(fèi)用界限，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（3）購進(jìn)土地“三通一平”后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計(jì)入開發(fā)成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。

3、偷梁換柱式——將開發(fā)行為改頭換面為自建聯(lián)建行為逃避稅收。存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為22（2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營(yíng)性支出（四）房地產(chǎn)企4、暗渡陳倉式——利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)麼下?lián)碛辛艘恍┛毓苫蛉Y的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司采取將開發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營(yíng)其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司代收房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價(jià)外費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，達(dá)到偷逃稅收的目的。（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為234、暗渡陳倉式（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為23二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略（一）從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢

查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法（三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)（四）運(yùn)用整體測(cè)算法分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口（五）實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合（六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合（七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查24二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略（一）從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方（一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。25（一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合

（1）從立項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計(jì)劃委員會(huì)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)立項(xiàng)的全部開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。（2）從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目主體工程預(yù)（決）算建筑面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。（3）從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收的建筑面積，責(zé)令房開企業(yè)提供測(cè)繪報(bào)告，核實(shí)開發(fā)企業(yè)竣工項(xiàng)目的開發(fā)量——“庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。（一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合26（1）從立項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計(jì)劃委員會(huì)調(diào)查（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法

1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集涉稅信息。

（1）向發(fā)改委采集開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信息。（2）向規(guī)劃部門采集開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。27（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法1、根據(jù)房地產(chǎn)（3）向建設(shè)部門采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。（4）向土地管理部門采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等（5）向房產(chǎn)管理部門采集房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開發(fā)成本情況。（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法28（3）向建設(shè)部門采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工2、收集企業(yè)基本情況主要了解：（1）企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)情況。目的了解是否有關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，有幾個(gè)分支機(jī)構(gòu)；有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否有掛靠機(jī)構(gòu)或掛靠項(xiàng)目。與建筑商或銷售商的關(guān)系交易。（2）企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度；（3）公司的重要會(huì)計(jì)政策的選擇；（4）企業(yè)會(huì)計(jì)銷售收入的確認(rèn)時(shí)限；（5）企業(yè)銷售成本的計(jì)算方法等。（6）以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況；（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法292、收集企業(yè)基本情況（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法293、收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息（1）開發(fā)項(xiàng)目名稱；（2）項(xiàng)目坐落地址；（3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價(jià)款；（4）支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用；（5）開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積；（6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積；（7）項(xiàng)目施工建筑總承包企業(yè)名稱；（8）建筑工程預(yù)（決）算金額；（9）項(xiàng)目可供銷售面積；（10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷售價(jià)格；（12）采取何種銷售方式；（13）已售房屋收取總價(jià)款等。（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法303、收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方（三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)

1、需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表等。通過以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。31（三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)1、需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)（四）整體測(cè)算由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測(cè)算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。1、根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實(shí)際比例進(jìn)行比較

2006年鹽城出臺(tái)了首個(gè)“官方版”房?jī)r(jià)構(gòu)成清單，涉及該市2004年以來開盤的97個(gè)樓盤?！巴恋刭M(fèi)用195.82元/平方米、前期費(fèi)用37.58元/平方米、建安費(fèi)用832.09元/平方米、附屬配套費(fèi)33.43元/平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用255.41元/平方米、管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用114.49元/平方米、政府規(guī)費(fèi)157.1元/平方米、土地增值利潤(rùn)稅金494.41元/平方米?！?2（四）整體測(cè)算由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額

以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價(jià)局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格為2120元/平方米，可在上浮不超過8%的幅度內(nèi)確定具體價(jià)格。

南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)價(jià)格管理情況分析》報(bào)告，官方版房?jī)r(jià)成本清單是這樣界定“商品房?jī)r(jià)格組成”的：

（1）土地成本占到了37%；

（2）建安費(fèi)用約占總成本28%；

（3）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占10%；

（4）前期工程費(fèi)用和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)各占2%；

（5）各項(xiàng)稅、費(fèi)及利潤(rùn)約占21%。房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析（四）整體測(cè)算33以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價(jià)局核定上海某公司開發(fā)的普2、通過相關(guān)費(fèi)用追查開發(fā)項(xiàng)目的信息土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和配套費(fèi)用（人防基建費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)、墻改費(fèi)、公共建地費(fèi)、渣土處理費(fèi)、煤氣、天然氣集資費(fèi)、規(guī)劃驗(yàn)收費(fèi)）房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等，都是按照一定比例征收的，可測(cè)算企業(yè)比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實(shí)。（四）整體測(cè)算342、通過相關(guān)費(fèi)用追查開發(fā)項(xiàng)目的信息（四）整體測(cè)算34（五）實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。35（五）實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開發(fā)（六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此應(yīng)考慮對(duì)與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。36（六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉（七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不真實(shí)、不清晰已成為稅務(wù)部門稽征稅收的主要障礙，規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算工作、如實(shí)核算財(cái)務(wù)成果成為稅務(wù)部門做好稅收征管工作的當(dāng)務(wù)之急。財(cái)政部2006年11月3日通報(bào)了對(duì)39戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查的結(jié)果：這些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤(rùn)率最高達(dá)57%。37（七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)的帳目三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查（一）預(yù)售收入的檢查方法（二）檢查中應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問題38三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查（一）預(yù)售收入的檢查方法38（一）預(yù)售收入的檢查方法

1、登陸房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報(bào)，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時(shí)轉(zhuǎn)為銷售收入

2、通過核對(duì)售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。

3、與地稅部門核對(duì)企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致39（一）預(yù)售收入的檢查方法1、登陸房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題

1、預(yù)售收入包括企業(yè)在取得《預(yù)售許可證》前向客戶收取的訂金或誠意金

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：（1）預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上.（2）開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。40（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題1、預(yù)售收入包括企業(yè)在

建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房[2006]166號(hào)）規(guī)定：未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)開始銷售房屋。對(duì)取得預(yù)售許可證前、取得預(yù)售許可證十日后且未簽訂房屋預(yù)售合同的收款，要注意是否存在違規(guī)收取“誠意金”等認(rèn)購款的情況。（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題41建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》2、銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確

國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：①竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；②已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；③已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題422、銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)

企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題43國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題4關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際商品房預(yù)售過程中，為了履行當(dāng)初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達(dá)到入住條件（一般是勉強(qiáng)達(dá)到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題44關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題443、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的問題（1）經(jīng)濟(jì)適用房的批準(zhǔn)文件和證明材料開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國(guó)土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題453、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的問題（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題45（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率政策銜接問題企業(yè)2005年12月31日賬面預(yù)收賬款余額按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額；

2006年1月1日以后新增預(yù)收賬款按國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額

內(nèi)資企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目計(jì)稅毛利率不得低于3%。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：

（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題46（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率政策銜接問題（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。外資企業(yè)

蘇國(guó)稅發(fā)[2002]62號(hào)該省執(zhí)行的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分為兩檔：別墅、寫字樓、公寓、營(yíng)業(yè)用房預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為10%－20％；普通住宅預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為5%－10％。（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題47開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問題

國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)

中小套型、中低價(jià)位普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題48普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問題（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題484、關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題蘇地稅發(fā)[2006]120號(hào)企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題494、關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題（二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題49辛苦了，休息一下！50辛苦了，休息一下！50四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查（一）銷售收入檢查的方法（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)51四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查（一）銷售收入檢查的方法51（一）銷售收入檢查的方法

（1）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目。

核實(shí)納稅人實(shí)際參與開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對(duì)基本情況資料，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)影響主營(yíng)業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進(jìn)行審核。52（一）銷售收入檢查的方法（1）將從外部取

（2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實(shí)地核對(duì)，以確認(rèn)銷售面積。與開發(fā)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議等資料進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)面積情況。通過抽查開發(fā)項(xiàng)目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目座落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目可售商品房面積的真實(shí)數(shù)量。（一）銷售收入檢查的方法53（2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項(xiàng)目的建筑面積

（3）驗(yàn)證審核開發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對(duì)，并將結(jié)果與申報(bào)、帳上記錄進(jìn)行核對(duì),以確認(rèn)銷售（收入時(shí)間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時(shí)性。到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)，同企業(yè)“銷售收入”和“預(yù)收帳款”明細(xì)帳進(jìn)行比對(duì)。（一）銷售收入檢查的方法54（3）驗(yàn)證審核開發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)

（4）根據(jù)企業(yè)“銷售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)（根據(jù)售房面積按定額費(fèi)率收?。?，可以估算企業(yè)應(yīng)按照其會(huì)計(jì)口徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進(jìn)行比較，測(cè)試其銷售收入的完整性。（5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開票金額與收取貨款金額是否一致。

（6）核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售單價(jià)與同期市場(chǎng)價(jià)格相比是否異常（一）銷售收入檢查的方法55（4）根據(jù)企業(yè)“銷售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房管局收取的房（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)

1、

“預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤(rùn)將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)行比對(duì)，以確定是否有預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況；

2、分解售房款房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅56（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)1、

“預(yù)收賬款”不及時(shí)價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)57價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)573、以物易物少記收入房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場(chǎng)銷售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長(zhǎng)期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。如對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應(yīng)付賬款”卻一次性付清了所欠工程款，應(yīng)進(jìn)一步檢查。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)583、以物易物少記收入（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)58

4、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)方代墊，實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。對(duì)假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個(gè)條件即：（1）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；（4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)594、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少

5、銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手，檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的5-7%不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較，查找涉稅問題。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)605、銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款（二）檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況。

《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號(hào)碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)61檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢

6、拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建成后新房等面積安置，即“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，如需增加面積則以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。（1）收取的超面積安置收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（2）按照費(fèi)用與收入配比的原則，為簡(jiǎn)化計(jì)算，確定單位可售面積成本時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安置拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得土地的費(fèi)用，只就額外取得收入的面積計(jì)算單位成本。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)626、拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入（二）銷售收入檢查的7、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入（1）合作建房行為的認(rèn)定

國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。（2）不同合作建房方式的所得稅處理

國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)637、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)63A、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)64A、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:①開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。②投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。

案例：（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)65B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以8、視同銷售收入的稽查

國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)668、視同銷售收入的稽查（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)66注意：在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷售。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；③按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)67注意：在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，可作國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。

案例（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)68國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)68外資企業(yè)國(guó)稅函[2005]970號(hào)企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項(xiàng)自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計(jì)算。內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：

（1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品（2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；

（3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）；

（4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；（5）上述兩種或兩種以上情形的混合。（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)69外資企業(yè)（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)69五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查（一）營(yíng)業(yè)成本的檢查

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。70五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查（一）營(yíng)業(yè)成本的檢查70檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：1、審查成本核算對(duì)象的確定是否正確房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱蔽問題就是通過混淆成本核算對(duì)象達(dá)到調(diào)節(jié)利潤(rùn)的目的。有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個(gè)賬戶中進(jìn)行核算，成本內(nèi)容包羅萬象，時(shí)間范圍有始無終，而不是以項(xiàng)目為核算對(duì)象，進(jìn)行明細(xì)核算，使確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查71檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查71（1）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。（2）同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（3）對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。

成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查72（1）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工預(yù)算舉例：同一開發(fā)項(xiàng)目中有多層和高層建筑因?yàn)閲?guó)土資源管理局確定各業(yè)主土地使用證書面積是按照樓基座面積為標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)各業(yè)主所購買房屋建筑面積占該樓總建筑面積比例分配的。所以樓基座土地成本直接作為該樓的開發(fā)成本中的土地成本，對(duì)于其他土地成本可按各業(yè)主所購買房屋建筑面積與總可售面積比例分配。這里有個(gè)前提，就是多層和高層要分別核算，分別作為成本核算對(duì)象，因?yàn)槠浣ㄖ杀静煌@然每平方米的銷售成本也不同。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查73舉例：同一開發(fā)項(xiàng)目中有多層和高層建筑五、房地產(chǎn)行業(yè)稅2、審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)表五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查742、審查成本計(jì)算是否正確五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查74要注意的是

（1）按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目支出有無計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理。開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查75要注意的是五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查75開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外。

（2）檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查76開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所屬于營(yíng)利國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查77國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查77比較特殊的問題－拆遷補(bǔ)償費(fèi)按照有關(guān)規(guī)定，政府征地或收回土地使用權(quán)，作為收回國(guó)有土地費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)向原土地使用機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)償?，F(xiàn)行的補(bǔ)償方式有兩種，一是由土地部門從收取的土地出讓金中支付；二是由土地部門按政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在《收回國(guó)有土地協(xié)議書》中明確土地補(bǔ)償金額，作為土地出讓金的一部分，由取得土地的企業(yè)直接支付給原土地使用機(jī)構(gòu)。

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查78比較特殊的問題－拆遷補(bǔ)償費(fèi)五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查78對(duì)取得土地使用權(quán)的企業(yè)按照政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給原土地使用機(jī)構(gòu)的補(bǔ)償費(fèi)用，可以作為土地價(jià)款的一部分計(jì)入開發(fā)成本或在建工程成本，并按房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定予以稅前扣除。但由于補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，不能開具發(fā)票，原占地機(jī)構(gòu)收取補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。超過政府規(guī)定支付標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償款不得扣除，房地產(chǎn)企業(yè)在扣除上述費(fèi)用時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供《土地出讓合同》、《收回國(guó)有土地協(xié)議書》、《公證書》等有關(guān)資料。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查79對(duì)取得土地使用權(quán)的企業(yè)按照政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付（3）檢查配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅海?/p>

A、屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查80（3）檢查配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢

B、屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查81B、屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。房屋開發(fā)成本的核算方法

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查82國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查82檢查方法：通過現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

如檢查某房地產(chǎn)公司的安康花園項(xiàng)目，企業(yè)賬面配套設(shè)施僅有幼兒園和居委會(huì)、配電室等，而經(jīng)實(shí)地檢查發(fā)現(xiàn)有1000平方米商業(yè)門臉已對(duì)外出租（出租收入已按規(guī)定申報(bào)納稅），經(jīng)進(jìn)一步詢問會(huì)計(jì)承認(rèn)了將成本已計(jì)入開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本，少納所得稅330000元的事實(shí)。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查83檢查方法：通過現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（4）審查銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查84（4）審查銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查常見問題：

A、竣工待售甚至已售的房地產(chǎn)不及時(shí)進(jìn)行竣工決算。一方面無法提供真實(shí)工程項(xiàng)目的成本核算資料，也同時(shí)把應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息費(fèi)用計(jì)入工程項(xiàng)目成本，降低了成本利潤(rùn)率，偷漏了土地增值稅。由此造成稅務(wù)機(jī)關(guān)無法準(zhǔn)確地稽征企業(yè)所得稅、土地增值等各種稅款。

B、有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

C、重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查85常見問題：五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查85（5）稅前扣除的銷售成本是否進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅法差異的調(diào)整國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公示中“成本對(duì)象總成本”一般指“開發(fā)成本”科目未結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本前的期末余額按稅收政策調(diào)整后的計(jì)稅成本。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查86（5）稅前扣除的銷售成本是否進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅法差異的調(diào)整五、房地A、計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費(fèi)用的調(diào)整國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。案例：五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查87A、計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費(fèi)用的調(diào)整五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前B、預(yù)提費(fèi)用的納稅調(diào)整國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。會(huì)計(jì)上往往會(huì)對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行預(yù)提。

案例：五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查88B、預(yù)提費(fèi)用的納稅調(diào)整五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查8注意外資房企業(yè)規(guī)定不同國(guó)稅發(fā)【2001】第142號(hào)

企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。

蘇國(guó)稅發(fā)【2002】62號(hào)

預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)的差額，在配套設(shè)施工程結(jié)束當(dāng)年調(diào)整成本費(fèi)用。

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例＝配套設(shè)施的概算數(shù)/預(yù)計(jì)完工年限來確認(rèn)每年的預(yù)提數(shù)。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查89注意外資房企業(yè)規(guī)定不同五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查89國(guó)稅發(fā)【2001】第142號(hào)

可售單位工程成本費(fèi)用＝可售總成本費(fèi)用÷總可售面積

可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用?？偪墒勖娣e是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積。本期可列支工程成本費(fèi)用

=可售總成本費(fèi)用/總可售面積×已售面積+預(yù)提成本費(fèi)用五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查90國(guó)稅發(fā)【2001】第142號(hào)五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查93、審查總出售面積的確定是否正確國(guó)稅發(fā)【2001】142號(hào)總可售面積是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)無明文規(guī)定，企業(yè)會(huì)在設(shè)計(jì)面積、建筑面積和實(shí)測(cè)面積作文章。（1）熟悉商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（2）注意私改規(guī)劃提高“容積率”增加銷售面積的行為

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查913、審查總出售面積的確定是否正確五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查私改規(guī)劃提高“容積率”是房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕手法之一，住宅樓規(guī)定得比較死，不好見縫插“樓”，更多的開發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項(xiàng)目上面，以盡可能擴(kuò)大建筑面積。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查92私改規(guī)劃提高“容積率”是房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕手（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的檢查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查93（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的檢查房地1、維修基金的管理模式2、稅收政策的規(guī)定開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查941、維修基金的管理模式五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查94“預(yù)提的維修基金不得扣除”的理解預(yù)提的維修基金是指房地產(chǎn)企業(yè)按照銷售合同的約定計(jì)提的未來質(zhì)量保證期限內(nèi)的修理修繕費(fèi)用，不是歸屬全體業(yè)主都說有并由住房管理中心代管的維修基金。

《建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》（建住房〔2002〕44號(hào)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或者未按住宅質(zhì)量保證書的承諾進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行處罰。

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查95“預(yù)提的維修基金不得扣除”的理解五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣

《商品房銷售管理辦法》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查96《商品房銷售管理辦法》五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的（三）土地閑置費(fèi)的檢查

《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《閑置土地處理辦法》規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超出轉(zhuǎn)讓合同約定的動(dòng)工日期1年未動(dòng)工開發(fā)，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的20％的土地閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回土地使用權(quán)五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查97（三）土地閑置費(fèi)的檢查《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》財(cái)基字[1995]938號(hào)

以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，或因滿2年未動(dòng)工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查98財(cái)基字[1995]938號(hào)五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查98國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。由此可見，上述規(guī)定與稅法所規(guī)定的“計(jì)入成本對(duì)象的施工成本”差異較大，應(yīng)關(guān)注由此引起的暫時(shí)性差異的納稅調(diào)整問題。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查99國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查99（三）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失

國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

稅法上的這一規(guī)定實(shí)際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（見《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第32條）五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查100（三）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)五、房國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)（內(nèi)資企業(yè)）

在建工程和工程物資損失包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除在建工程項(xiàng)目以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報(bào)廢或削價(jià)處理等發(fā)生的損失。外資企業(yè)

應(yīng)提供有關(guān)說明資料、內(nèi)部或外部鑒定證明；但不需報(bào)批。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查101國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)（內(nèi)資企業(yè)）五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的（四）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的檢查國(guó)稅發(fā)【2001】89號(hào)自2001年1月1起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查102（四）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的檢查國(guó)稅發(fā)【2001國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)（1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查103國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查103培訓(xùn)結(jié)束，謝謝大家104培訓(xùn)結(jié)束，謝謝大家104房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)培訓(xùn)得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京）二〇〇七年七月105房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)培訓(xùn)得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京）二〇〇七年

財(cái)富巨人，納稅侏儒

2004年開展的第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅為6.7%，不管是凈資產(chǎn)回報(bào)率還是銷售利潤(rùn)率都在7%以下，在全國(guó)普查的16個(gè)行業(yè)中銷售利潤(rùn)率排在第7位，僅為中游的水平。福州市物價(jià)局2006年在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本。經(jīng)測(cè)算，該市開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。

106財(cái)富巨人，納稅侏儒2004年開2007年２月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)共同發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率一般在15％－30％之間；地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率更是高達(dá)100％－300％。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。一部“胡潤(rùn)制造”的“2004中國(guó)大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。財(cái)富巨人，納稅侏儒

1072007年２月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研

2005年，國(guó)稅總局公布的2004年度“中國(guó)納稅500強(qiáng)”企業(yè)排行榜中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)，500強(qiáng)中也只有一家。2006年9月2日，國(guó)稅總局發(fā)布的“中國(guó)納稅500強(qiáng)”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量?jī)H占0.6%，納稅額僅占0.3%。房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行業(yè)。2007年國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國(guó)第六次把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，也說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。財(cái)富巨人，納稅侏儒

1082005年，國(guó)稅總局公布的2004年度“中國(guó)納稅本次培訓(xùn)目的針對(duì)行業(yè)特色探討稽查策略剖析稽查內(nèi)容指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作關(guān)注涉稅事項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目解析109本次培訓(xùn)目的針對(duì)行業(yè)特色探討稽查策略5本次培訓(xùn)的內(nèi)容一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收檢查的影響二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查110本次培訓(xùn)的內(nèi)容一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收檢查的影響6一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收稽查的影響（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為111一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收稽查的影響（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨著我國(guó)土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城(鎮(zhèn))住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1．土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；112（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)是②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)4．代建工程的開發(fā)（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)113②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件立項(xiàng)審批

由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃立項(xiàng)批復(fù)

114（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件立項(xiàng)審批由公司向建委提出規(guī)劃審批

由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書”即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同（3）國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證（4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)