某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件

發(fā)展商：榮烽地產(chǎn)提案：中策顧問（zonce）日期：2010年7月【定州南莊子社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案】國際文化創(chuàng)品牌發(fā)展商：榮烽地產(chǎn)【定州南莊子社區(qū)改造項(xiàng)目國際文化創(chuàng)品牌1本案著重解決的四大問題： 1、如何有效規(guī)避定州北部生活環(huán)境，以提升樓盤品質(zhì)？2、本案作為高貨值、大規(guī)模社區(qū)(89萬平米)，

其需求總量的保證和客戶群的精確？ 3、如何最大程度挖掘國際文化優(yōu)勢，成功塑造項(xiàng)目品牌個性？ 4、如何有效實(shí)現(xiàn)整合營銷傳播（IMC）戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)？本案著重解決的四大問題：2目錄ContentsPART1—中策顧問Zhongceconsultant1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure

PART2—市場分析Analyze2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrativedivisions2.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysis2.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurbandevelopmentplanning2.4、定州市房地產(chǎn)市場分析TherealestatemarketanalysisPART3—項(xiàng)目分析Analyze3.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey3.2、品牌愿景BrandVision3.3、市場競爭Compete3.4、項(xiàng)目客群ObjectClient目錄ContentsPART1—中策顧問Zhongce3目錄ContentsPART4—策略Strategies4.1、引導(dǎo)策略Strategies4.2、策略Strategies4.3、策略核心StrategiesCorePART5—創(chuàng)意Idea5.1、案名Name5.2、案名釋義Explain5.3、視覺展示Visualdisplay5.4、廣告層面Advertising5.5、廣告創(chuàng)意IdeaPART6—戰(zhàn)術(shù)Tactics6.1、推廣計(jì)劃StrategiesPlan6.2、攻勢風(fēng)暴Offensive6.3、媒體費(fèi)用估算MediumBudget6.4、戰(zhàn)術(shù)解析Tactics目錄ContentsPART4—策略Strategie4PART1中策篇1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructurePART1中策篇1.1、中策哲學(xué)ZhongcePh51.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy中道，乃中庸之道，中者，天下之正道；庸者，天下之正理。所謂策，以謀略見長，以智取勝，善于創(chuàng)造財富行中庸之道、汲大國之精髓、承文化之優(yōu)良，立足本土，盤踞中原，運(yùn)籌帷幄，而決策天下，乃中策。中策代表的是不偏不倚，尋求的是一條長遠(yuǎn)發(fā)展的正路并持之以恒，這是中策人所追尋的理念，而能做到不偏不倚，才是真正的強(qiáng)者。角色定位：您值得信賴的合作伙伴。讓最好的企業(yè)成為我們的客戶，讓我們的客戶成為最好企業(yè)。立足當(dāng)下，放眼未來，中策將作為優(yōu)質(zhì)高效的代名詞屹立于行業(yè)之中。為您提供專業(yè)的全程服務(wù)，成為您值得信賴的合作伙伴，是中策不變的追求1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy61.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor★2005年河北省十佳房地產(chǎn)策劃顧問公司★2006年石家莊房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員單位★2006年河北省最具影響力房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)★2006年石家莊市2006年度放心房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)★2006年中國（石家莊）樓市總評榜最佳營銷代理年度大獎★2007年通過ISO9000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成為河北省第一家具有國際認(rèn)證的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司★2007年3月晉級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)壹級資質(zhì)企業(yè)★2007銀河網(wǎng)首屆石門樓市網(wǎng)絡(luò)評選省會十佳營銷代理機(jī)構(gòu)大獎。1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor★2005年71.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample★華夏家園建筑面積36.7萬平米★達(dá)諾現(xiàn)代城建筑面積15萬平米★西城印象建筑面積20萬平米★金域首府建筑面積40萬平米★橄欖城建筑面積40萬平米★欒城水榭花都建筑面積12萬平米★達(dá)·觀天下建筑面積25萬平米等數(shù)十個項(xiàng)目（涉及商業(yè)及住宅開發(fā)）1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassic81.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure人力部總經(jīng)理職能部門管理中心行政部財務(wù)部監(jiān)察部客服部創(chuàng)意設(shè)計(jì)管理中心項(xiàng)目銷售管理中心設(shè)計(jì)部文案策劃部石家莊區(qū)域滄州、衡水區(qū)域邢臺、邯鄲區(qū)域保定區(qū)域1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure人力部總9PART2市場分析篇2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrativedivisions2.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysis2.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurbandevelopmentplanning2.4、定州市房地產(chǎn)市場分析TherealestatemarketanalysisPART2市場分析篇2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析102.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrativedivisions地理區(qū)位：定州市地處河北省中部，位于京、津、石三角區(qū)的戰(zhàn)略腹地，自古就有“九州咽喉地、神京扼要區(qū)”之稱，市區(qū)距石家莊機(jī)場38公里，半小時可以上天；距天津港220公里，兩小時可以出海。京廣鐵路、107國道、京珠高速公路和正在建設(shè)的京鄭高速鐵路客運(yùn)專線縱貫?zāi)媳?，朔黃鐵路、定河公路橫穿東西，省級公路四通八達(dá)，是華北地區(qū)重要的交通樞紐。

2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrat11因此：定州市特殊的區(qū)位環(huán)境——促進(jìn)了目前定州市經(jīng)濟(jì)的大繁榮。

因此：定州市特殊的區(qū)位環(huán)境——122.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysis農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。全市耕地面積126萬畝,基礎(chǔ)設(shè)施完善,生產(chǎn)條件優(yōu)越。糧食、油料進(jìn)入全國百強(qiáng),蔬菜成為特色產(chǎn)業(yè)。肉牛、花生、脫水菜、腌漬菜等十多種農(nóng)副產(chǎn)品和加工產(chǎn)品暢銷國際市場。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。定洲電廠、長安汽車、旭陽焦化、伊利乳業(yè)四大支柱企業(yè)帶動了定州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，形成了鑄造軋鋼、鋼網(wǎng)編織、體育用品、紡織加工等優(yōu)勢行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)快速增長，內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全市共有各類市場93處，其中專業(yè)市場24處，為構(gòu)筑定州新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢奠定了基礎(chǔ)。

2.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysi132.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurbandevelopmentplanning

定州市市委市政府緊緊抓住渤海經(jīng)濟(jì)圈和“十一五”發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)定州實(shí)際，在新一輪整體規(guī)劃中，將定州定位為：“歷史文化城”，冀中地區(qū)新興的汽車、能源、煤化工為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)域性中心城市。根據(jù)三年大變樣和建設(shè)中等城市以及保定市“一主三次”——【保定市一城四星規(guī)劃=保定+清苑+滿城+徐水+安新）、一主三次規(guī)劃=一城四星+定州+涿州+白溝白洋淀溫泉城】城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，在近期舊城改造的同時，積極構(gòu)建經(jīng)濟(jì)、旅游、教育、文化、醫(yī)療六大中心，輻射和帶動周邊區(qū)域，提高城市承載力。

2.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurban14因此：根據(jù)定州市《2008—2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃》，定州市將分為如下幾個區(qū)域：鐵東片區(qū)主要功能：行政辦公、商貿(mào)金融及休閑旅游生活區(qū)鐵西片區(qū)主要功能：現(xiàn)代制造、綠色食品生產(chǎn)及物流西北區(qū)域主要功能：文教體育及生活居住新區(qū)規(guī)劃新區(qū)主要功能：本區(qū)域位于城市高速路東側(cè)，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及生活居住新區(qū)。

因此：根據(jù)定州市《2008—2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃》，定州市將分152.4、定州市房地產(chǎn)市場分析Therealestatemarketanalysis前提1、結(jié)合了整個定州在售樓盤銷售情況與即將上市樓盤情況2、通過對約五十位調(diào)查對象的走訪，其中有效對象為41位，職業(yè)分別為周邊商企工人、公務(wù)員、教師、私企老板、醫(yī)生、自由職業(yè)者等等。年齡段為20歲至65歲。從而得出較為準(zhǔn)確、切合整個定州市場的調(diào)研報告。整個調(diào)研報告能夠準(zhǔn)確概括定州房地產(chǎn)市場的詳細(xì)情況。2.4、定州市房地產(chǎn)市場分析Therealestat161、政策影響對其他在售樓盤的銷售率與眾多定州市民的走訪和調(diào)查可以清楚得知：2009年12月份以來國家出臺的一系列相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策對定州房地產(chǎn)市場造成了一定的影響與大眾購房者的觀望態(tài)度。（但影響不大）所以，定州仍存在一定的潛在消費(fèi)購房群體。而其大眾購房群體的整體購房心理是依據(jù)其自身的需求狀況而定，其中包括剛性需求及改善型需求。1、政策影響對其他在售樓盤的銷售率與眾多定州市民的走172、樓層結(jié)構(gòu)所有年齡段的購房人群購房傾向于高層式住宅。（高層中較低層數(shù)銷售率較高）

2、樓層結(jié)構(gòu)所有年齡段的購房人群購房傾向于高層式住宅183、戶型結(jié)構(gòu)定州大眾購房群體均傾向于臥室為三室結(jié)構(gòu)；廳為兩廳結(jié)構(gòu)；衛(wèi)生間為兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)。

3、戶型結(jié)構(gòu)定州大眾購房群體均傾向于臥室為三室結(jié)構(gòu)；194、戶型面積大眾購房群體購房意向集中于90-130平米。

4、戶型面積大眾購房群體購房意向集中于90-130平米。205、銷售價格大眾購房群體能夠接受購房價格區(qū)間為2400-2800元/平米。高層式住宅價格高于多層式住宅價格。

5、銷售價格大眾購房群體能夠接受購房價格區(qū)間為240216、戶型格局分為兩大特點(diǎn)即所有臥室朝陽或客廳和主臥朝陽；各種需求各半，無明顯比例區(qū)分。

6、戶型格局分為兩大特點(diǎn)即所有臥室朝陽或客廳和主臥朝227、戶型建筑設(shè)計(jì)所有大眾購房群體均要求采光極好、南北通透、景觀較好、社區(qū)配套較齊全。

7、戶型建筑設(shè)計(jì)所有大眾購房群體均要求采光極好、南北238、交房標(biāo)準(zhǔn)所有購房人群傾向于毛坯房

8、交房標(biāo)準(zhǔn)所有購房人群傾向于毛坯房249、樓盤整體關(guān)注度大眾購房群體對購房整體配比要求較高。9、樓盤整體關(guān)注度大眾購房群體對購房整體配比要求較高25PART3項(xiàng)目分析篇3.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey3.2、品牌愿景BrandVision3.3、市場競爭Compete3.4、項(xiàng)目客群ObjectClientPART3項(xiàng)目分析篇3.1、項(xiàng)目概況ItemSu263.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey1.8KM2.1KM2.5KM4KM2KM3.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey1.8KM2.1KM27★交通主干道交匯★位于老城區(qū)、配套設(shè)施齊全★自身業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)豐富，城市綜合素質(zhì)★區(qū)域未來規(guī)劃、發(fā)展的支持Strength：Weakness：★位于老城區(qū)，周圍環(huán)境較差★拆遷成本較大，拉升整個項(xiàng)目投資概算★回遷戶影響項(xiàng)目品質(zhì)★體量龐大，推廣周期較長、費(fèi)用較大OpportunityThreat★城市行政中心未來發(fā)展方向★城市北部未形成真正的景觀地產(chǎn)項(xiàng)目★定州房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，開發(fā)項(xiàng)目雖多，代表性項(xiàng)目卻很少★未來周邊規(guī)劃市政機(jī)關(guān)的興建★大規(guī)模社區(qū)更容易形成完善的物業(yè)配套，更受消費(fèi)者歡迎★整體規(guī)劃體量較大，市場消化量有限，開發(fā)周期較長，有一定的開發(fā)風(fēng)險、★市內(nèi)項(xiàng)目幾近現(xiàn)房，競爭壓力大項(xiàng)目SWOT分析★交通主干道交匯Strength：Weakness：★位于老28本案核心優(yōu)勢1、現(xiàn)有優(yōu)勢——

定州北部發(fā)展?jié)摿?yōu)勢——未來行政中心的建設(shè)交通便利——緊鄰主干道（清風(fēng)大街、興定西路）

國際文化——本案具備無法比擬的體量以支撐國際化社區(qū)的推廣與興建。

2、地標(biāo)性產(chǎn)品——利用定州北部地標(biāo)性建筑群形成對整個定州市場的輻射與吸引。本案核心優(yōu)勢1、現(xiàn)有優(yōu)勢——293.2、品牌愿景BrandVision品牌目標(biāo)：（發(fā)展商）成為定州市標(biāo)桿性的地產(chǎn)精品制造商；3.2、品牌愿景BrandVision品牌目標(biāo)：（發(fā)30品牌愿景BrandVision品牌觀念：（項(xiàng)目高度）能夠代表定州國際文化特征的旗幟樓盤；品牌愿景BrandVision品牌觀念：（項(xiàng)目高度）31品牌愿景BrandVision營銷整合：（營銷態(tài)勢）實(shí)現(xiàn)精神利益帶動物質(zhì)利益的整合營銷理念；品牌愿景BrandVision營銷整合：（營銷態(tài)勢）32品牌愿景BrandVision品牌影響力：（影響力）成為定州年度最大影響力樓盤；品牌愿景BrandVision品牌影響力：（影響力）33品牌愿景BrandVision歷史價值：（居住感受）歷久彌新的建筑群和值得傳頌的高尚住區(qū)；品牌愿景BrandVision歷史價值：（居住感受）34榮烽地產(chǎn)項(xiàng)目

品牌愿景歷史價值歷久彌新的建筑群和值得傳頌的高尚住區(qū)；營銷整合：將實(shí)現(xiàn)精神利益帶動物質(zhì)利益的整合營銷理念；品牌觀念：能夠代表定州國際文化特征的旗幟樓盤；品牌目標(biāo)：成為定州市標(biāo)桿性的地產(chǎn)精品制造商；品牌影響力：成為定州年度最大影響力樓盤；榮烽地產(chǎn)項(xiàng)目

品牌愿景歷史價值營銷整合：品牌觀念：品牌目標(biāo)：353.3、市場競爭CompeteA、兩個不可取的極端方式在對競爭環(huán)境進(jìn)行分析的過程中，只強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自身的均好性只能是孤芳自賞，往往因?yàn)檫^分輕敵而喪失了決勝的良機(jī)。而將競爭范圍泛化則會走入另一個極端，很快使自己陣腳大亂，無的放矢。3.3、市場競爭CompeteA、兩個不可取的極端方式在對36B、定州市場總體項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域序號項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址中山路以北1領(lǐng)秀城保定隆基泰和房地產(chǎn)定州市興定路煤廠對面2盛世豪庭河北陳氏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興華路北,商業(yè)街東3金世豪庭保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)中山路北4明月豪苑（Ⅱ）期河北東升房地產(chǎn)定興路與明月街交叉口5京津·悅明園定州市京津房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興定路與原107國道交叉口東南角6中天新郡河北中天房地產(chǎn)定曲路地道橋西100米路北7恒泰國際河北景康房地產(chǎn)西關(guān)北街小學(xué)南側(cè)中山路以南8旭景園二期河北騰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山西路與博陵街交口西南角9御景名門銘智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山路與博陵街交叉口10巴里島創(chuàng)利宏泉房地產(chǎn)南門外大街安佳建材城北11風(fēng)景城河北香江房地產(chǎn)定州市中山公園兒童游樂場12金利·公寓金順房地產(chǎn)開發(fā)公司博陵街南段路西13清風(fēng)園河北通達(dá)房地產(chǎn)清風(fēng)南路公安局對面14昱新家園定州市和力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中興中路與清風(fēng)南路交口西南側(cè)定州主要樓盤及位置B、定州市場總體項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域序號項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址中山路37—分析—通過以上表格可以看出，目前樓盤主要集中于建設(shè)街中山路為中心的重點(diǎn)區(qū)域，其為近年來定州房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)板塊，東部及城西的開發(fā)量比較少；1）本項(xiàng)目位于北部區(qū)域，目前競爭樓盤較少，北部區(qū)域尚未集中放量；2）由于目前政府大力改造城中村，預(yù)計(jì)近幾年，房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒓杏诔菂^(qū)部分改造。潛在的拆遷項(xiàng)目必將成為項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭對象；

—分析—通過以上表格可以看出，目前樓盤主要集中于建設(shè)38序號項(xiàng)目名稱規(guī)模均價優(yōu)惠政策銷售率1領(lǐng)秀城21萬平米2800元無優(yōu)惠現(xiàn)排號2盛世豪庭20萬平米預(yù)計(jì)2500元無優(yōu)惠未開盤3金世豪庭50萬平米2400元無優(yōu)惠80%4明月豪苑（Ⅱ）期14萬平米2750元無優(yōu)惠90%5京津·悅明園3萬平米2600元無優(yōu)惠90%6中天新郡110萬平米2050元無優(yōu)惠60%7恒泰國際66萬平米2350元無優(yōu)惠90%8旭景園二期26萬平米2400元一次性優(yōu)惠2%5%9御景名門27萬平米2850元一次性付款優(yōu)惠4%60%10巴里島15萬平米2680元無優(yōu)惠50%11風(fēng)景城70萬平米2890元一次性付款每平米優(yōu)惠50元、開發(fā)商資金雄厚，如果首付20萬，可先付10萬，其余一年內(nèi)付清80%12金利·公寓3萬平米2600元無優(yōu)惠50%13清風(fēng)園6萬平米2400元無優(yōu)惠95%14昱新家園15.6萬平米2700元一次性付款每平米優(yōu)惠50元

20%定州主要樓盤均價及銷售率序號項(xiàng)目名稱規(guī)模均價優(yōu)惠政策銷售率1領(lǐng)秀城21萬平米280039—分析—通過調(diào)查分析，在售樓盤與去年相比，價格上漲幅度在200—400元∕平方米左右，高層中以中間樓層價格最高，基本差價為：1—3層差價為10—20元，4—16層為30—50元，16——頂層為10——30元，整體銷售率可隨工程進(jìn)展達(dá)到80%以上；大型樓盤基本采用滾動式分期開發(fā)的模式，高端項(xiàng)目價格基本都在2600元∕平米以上，并且還有上漲的趨勢；

—分析—通過調(diào)查分析，在售樓盤與去年相比，價格上漲幅40序號項(xiàng)目名稱建筑形式主力戶型面積景觀規(guī)劃1領(lǐng)秀城高層三室一廳、三室兩廳100—130平米水系、法式雕塑2盛世豪庭多層、小高、高層兩室兩廳、三室兩廳89—140平米無景觀3金世豪庭高層三室一廳、三室兩廳103—125平米水系、園林景觀4明月豪苑（Ⅱ）期高層兩室兩廳、三室兩廳95—124平米水系、景觀小品5京津·悅明園高層三室兩廳116—140平米無景觀6中天新郡多層、高層兩室兩廳、三室兩廳85—125平米藝術(shù)園林7恒泰國際多層、小高、高層兩室兩廳、三室兩廳84—135平米無景觀8旭景園二期高層兩室兩廳、三室兩廳96—128平米無景觀9御景名門多層、高層三室兩廳114—130平米人工湖、休閑廣場10巴里島高層，小高、多層兩室兩廳、三室兩廳91—137平米水系、綠地11風(fēng)景城高層三室一廳、三室兩廳112—135平米綠地、公園12金利·公寓高層兩室兩廳、三室兩廳82—132平米無景觀13清風(fēng)園高層三室兩廳100—130平米無景觀14昱新家園高層兩室兩廳85—100平米水系、綠地定州主要樓盤建筑形式與戶型序號項(xiàng)目名稱建筑形式主力戶型面積景觀規(guī)劃1領(lǐng)秀城高層三室一廳41—分析—建筑型態(tài)：高層占據(jù)主要份額：根據(jù)調(diào)研分析，目前市場上主要產(chǎn)品為高層建筑，但是純板式高層產(chǎn)品比較少；主力戶型：據(jù)調(diào)研分析，大眾購房群體理想的戶型為兩室、小三室及三室，面積在90-130平米之間。一方面受生活水平提高的影響，另一方面受家庭人口結(jié)構(gòu)影響，市場對三居室的需求在短時間內(nèi)不會發(fā)生改變。中型及中型偏大戶型在近幾年仍占市場主導(dǎo)地位；景觀規(guī)劃：景觀規(guī)劃以往不占據(jù)主要賣點(diǎn)：市區(qū)中心樓盤基本沒有景觀規(guī)劃，但近期市場涌現(xiàn)的新項(xiàng)目對景觀概念的設(shè)計(jì)和推廣在逐漸增加，這在改變客戶的消費(fèi)觀念同時也增加了項(xiàng)目差異化；—分析—建筑型態(tài)：高層占據(jù)主要份額：根據(jù)調(diào)研分析，目42潛在競爭1、開元廠片區(qū)，占地260多畝，由河北銘信（即河北銘智、河北香江、河北通達(dá)等定州3大開發(fā)商聯(lián)合組建）預(yù)計(jì)10月份面市；2、崇城國際，位于北門街原醬油廠，占地30多畝，正在拆遷、售樓部裝修，計(jì)劃開發(fā)定州最高檔的住宅小區(qū)，景觀規(guī)劃：熱帶雨林空中花園；3，有幾個村鎮(zhèn)開發(fā)新民居建設(shè)，價格在800-1000元/m2；

潛在競爭1、開元廠片區(qū)，占地260多畝，由河北銘信（即河北銘43綜述：A、城區(qū)人口充足，適合目前城市擴(kuò)展需求。B、房地產(chǎn)市場成熟，消費(fèi)者消費(fèi)態(tài)度明朗，消費(fèi)趨向趨于理智。C、各項(xiàng)目間同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化程度低，普遍在迎合主力消費(fèi)群體需求，考慮分階層消費(fèi)概念較少。D、推廣主題不明顯，缺少有利的文化支撐。E、開發(fā)熱度高，產(chǎn)品投放量大，后期高層產(chǎn)品供應(yīng)量偏大。F、有一定的地緣性，習(xí)慣在原居住地周邊居住。綜述：A、城區(qū)人口充足，適合目前城市擴(kuò)展需求。44C、調(diào)研總結(jié)未來一年中，定州市場潛在供應(yīng)量較大，有不少強(qiáng)勁競爭樓盤，這種競爭態(tài)勢也為本案提出了操作要求：必須走一條“和而不同”的推廣路線?！昂汀奔磻{借眾多項(xiàng)目的紛紛亮相，一同制造區(qū)域地塊的利好聲勢?！安煌钡氖?，必須強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和品牌優(yōu)勢，而避免單純的低層面產(chǎn)品價格競爭。所以，我們要把握助差異化的特色推廣路線，明確推廣主題，將國際化與特色化相結(jié)合，成功的走出一條和而不同的推廣路線。C、調(diào)研總結(jié)未來一年中，定州市場潛在供應(yīng)量較大，有不45E、競爭策略面對整體市場：繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“以我為主”主動策略本案在面對整個市場競爭壓力時，大可不必將競爭對手泛化。而更應(yīng)該堅(jiān)定不移的發(fā)掘和強(qiáng)調(diào)自身獨(dú)特性，強(qiáng)調(diào)“以我為主”的主動競爭策略。面對區(qū)域市場：必須實(shí)現(xiàn)“區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)品牌”的影響力充分利用區(qū)域市場新老交替的真空時期，憑借產(chǎn)品優(yōu)勢和品牌實(shí)力，迅速奠定本案在區(qū)域地產(chǎn)陣營中的領(lǐng)導(dǎo)品牌地位，從而擺脫低層面的產(chǎn)品價格競爭，通過附加值的增加，使項(xiàng)目進(jìn)入到一個獨(dú)特?zé)o競爭的市場領(lǐng)域。E、競爭策略面對整體市場：繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“以我為主”主動策略46前提：

中策顧問專門派出六名公司主要人員，通過近5天時間的市場調(diào)研，走訪該項(xiàng)目地塊周邊商企及企事業(yè)單位，對其進(jìn)行相關(guān)分析，得出以下結(jié)論。所以，結(jié)論具有不僅具有時效意義，更具有現(xiàn)實(shí)意義，能夠?yàn)槲覀兊目腿憾ㄎ惶峁┳钣辛Φ闹С帧?/p>

3.4、項(xiàng)目客群ObjectClient前提：中策顧問專門派出六名公司主要人員，通過近5天時47項(xiàng)目客群ObjectClient公務(wù)人員企業(yè)人員商貿(mào)人員特種行業(yè)主要工作在政府部門及事業(yè)單位人員。如法院等主要工作在國有企業(yè)及效益較好的私企、外企等。如國家電網(wǎng)等。主要以汽車配件、五金、家居、銷售、生意人等中學(xué)教師、市級以上醫(yī)院醫(yī)生、律師、銀行等客戶群體橫向分析項(xiàng)目客群ObjectClient公務(wù)人員企業(yè)人員商貿(mào)人48項(xiàng)目客群ObjectClient公務(wù)人員企業(yè)人員商貿(mào)人員特種行業(yè)重點(diǎn)客群人氣客群（人群數(shù)量之廣泛性）普通科員普通職員普通職員教師、普通醫(yī)生、律師處、科技級干部大型國有企業(yè)高層管理人員、私企區(qū)域負(fù)責(zé)人；國企、私企、中層管理人員小企業(yè)主、成功生意人主任醫(yī)師、資深律師局級以上官員大型國有企業(yè)老總、高層管理人員大型私有企業(yè)主成功生意人自由職業(yè)人、醫(yī)療專家、校長客戶群體定位縱向分析模型頂級客群項(xiàng)目客群ObjectClient公務(wù)人員企業(yè)人員商貿(mào)人49項(xiàng)目客群ObjectClient根據(jù)社會分工的二八原則，越接近金字塔頂端的客戶群體范圍較窄、客戶基數(shù)較少。照此原則設(shè)計(jì)產(chǎn)品數(shù)量。資本階級、大型企業(yè)主（私有或國有）小企業(yè)主、高層管理人員、成功生意人；個體生意、政府公務(wù)人員、中學(xué)教師、高級律師普通職員重點(diǎn)客群人氣客群頂級客群高端客群中高端客群項(xiàng)目客群ObjectClient根據(jù)社會分工的二八原則50總結(jié)：

經(jīng)分析：

主力客群應(yīng)為：周邊居民、周邊商戶、教師、公務(wù)員等定州市中等收入群體以及外來常住人口。

領(lǐng)導(dǎo)客群為定州市內(nèi)中高端收入者改善型置業(yè)者甚至奢侈消費(fèi)的群體總結(jié)：經(jīng)分析：51階層需求的明確，是指導(dǎo)策略及創(chuàng)意的核心因素。階層需求的明確，是指導(dǎo)策略及創(chuàng)意的核心因素。52PART4策略篇4.1、引導(dǎo)策略Strategies4.2、策略Strategies4.3、策略核心StrategiesCorePART4策略篇4.1、引導(dǎo)策略Strategie53本案營銷策略重點(diǎn)前提：1、差異化與地標(biāo)性運(yùn)作，是本案的最大特征之一；2、本案將考慮到定州市場的市場認(rèn)知與市場前景；3、本案承載著發(fā)展商締造定州市領(lǐng)頭品牌的關(guān)鍵作用；本案營銷策略重點(diǎn)前提：544.1、引導(dǎo)策略Strategies對于國際文化與特色文化感較強(qiáng)的社會群體具備一定感知力，需要引導(dǎo)的潛在客戶群對于國際與特色的生活趨于模仿與推崇的潛在客戶群對話引導(dǎo)引領(lǐng)4.1、引導(dǎo)策略Strategies對于國際文化與特色文化554.2、策略Strategies對于任何產(chǎn)品而言，購買動機(jī)就是一種自我滿足和對一種生活方式的追求1、差異化產(chǎn)品對于購物者有許多誘因（即理由） 差異化產(chǎn)品需要完成購買者角色的需要、娛樂的需求、自我滿足的需求、了解新趨勢的需要、身體活動的需要以及感覺刺激的需要。

4.2、策略Strategies對于任何產(chǎn)品而言，1、差異562、缺少附加值的產(chǎn)品不具備競爭力。

很少有產(chǎn)品和服務(wù)只是因此其本身的功能、價值而被消費(fèi)者購買。在工業(yè)和后工業(yè)社會中，消費(fèi)者通過消費(fèi)商品而獲得其社會和心理價值以及意義。

2、缺少附加值的產(chǎn)品不具備競爭力。57“附加值策略”構(gòu)成(品牌營銷+競爭力戰(zhàn)術(shù)+階層語境+產(chǎn)品特征)“同心圓附加值”解釋圖戶型/價格社區(qū)氣質(zhì)—外立面推廣調(diào)性—項(xiàng)目性格開發(fā)理念—品牌—文化品牌營銷競爭力戰(zhàn)術(shù)+階層語境產(chǎn)品特征（細(xì)節(jié)之美）購房者消費(fèi)心態(tài)感知過程“附加值策略”構(gòu)成(品牌營銷+競爭力戰(zhàn)術(shù)+階層語境+產(chǎn)品特58策略解讀（一）最終目標(biāo)：品牌營銷A、能夠支持較高的產(chǎn)品定位以及產(chǎn)品價格；B、品牌號召力越強(qiáng)越能夠延伸更多的產(chǎn)品品牌；C、品牌資產(chǎn)值越高，面對周邊項(xiàng)目競爭的反應(yīng)空間及時間機(jī)會越大；D、品牌能夠最大化的號召老客戶傳播新客戶，從而降低推廣成本與銷售周期；策略解讀（一）最終目標(biāo)：品牌營銷59策略解讀（二）競爭力戰(zhàn)術(shù)＋階層語境目標(biāo)：通過戰(zhàn)術(shù)手段擺脫低層面競爭，通過階層語境實(shí)現(xiàn)與客群的雙向溝通：通過對當(dāng)代消費(fèi)者的哲學(xué)、理念、習(xí)慣、興趣等深層次探尋和理解，在所有消費(fèi)者的語境平臺及思考習(xí)慣中，以引導(dǎo)而非迎合的姿態(tài)，將本案獨(dú)特、稀有的競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)譯成品牌個性，從而形成真正的熱銷態(tài)勢?！坝⑿巯в⑿鄣难凵?，說明了一切”策略解讀（二）競爭力戰(zhàn)術(shù)＋階層語境目標(biāo)：通過戰(zhàn)術(shù)手段擺60策略解讀（三）產(chǎn)品特征品牌、個性、語境都是吸引，最終決定購買因素的是物質(zhì)條件，即產(chǎn)品本身?！皬南M(fèi)者的角度考慮居住的問題，細(xì)節(jié)之美令銷售水到渠成”策略解讀（三）產(chǎn)品特征品牌、個性、語境都是吸引，614.3、策略核心StrategiesCore策略點(diǎn)：品質(zhì)領(lǐng)袖定州、面向周邊群體及延展城市中高端收入者、改善型置業(yè)者甚至奢侈消費(fèi)的高品質(zhì)國際化特色社區(qū)。策略核心：精神與物質(zhì)的雙重打擊策略描述：憑借本案的品牌與精神價值，召喚那些熱衷國際文化、欣賞特色生活的階層，以文化記憶中的“情感碎片”為代言物，將人們從這個切口引入到真正的建筑作品中（產(chǎn)品特征）。4.3、策略核心StrategiesCore策略點(diǎn)：62【本案的精神驅(qū)動力】精神內(nèi)核：尊享高品位國際特色生活精神【本案的精神驅(qū)動力】63A：項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的89萬建筑面積，為定州目前市場上最大的開發(fā)體量，而這種開發(fā)體量同時也決定我們必須將眼光放長遠(yuǎn)，不僅僅局限于一系列中等體量的開發(fā)手段。而應(yīng)該積極創(chuàng)新，選取定州所沒有的宣傳側(cè)重點(diǎn)，占據(jù)市場空白點(diǎn)，進(jìn)行有效的差異化運(yùn)作。不僅可以很快的占領(lǐng)一席之地，也可以有效的避免價格競爭。國際化要點(diǎn)：A：項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的89萬建筑面積，為定州目前市場上最大的64B：國際化不僅僅是一句空口號，而是應(yīng)該切合的抓住“國際”這兩個字符，在宣傳手段及推廣包裝上，應(yīng)樹立奢華、品位的高檔社區(qū)。將國際感與特色化的韻味做足。B：國際化不僅僅是一句空口號，而是應(yīng)該切合的抓住“國際”這65C：在初期的規(guī)劃上，我們的項(xiàng)目具有低密度，高綠化率的絕對優(yōu)勢，在日益要求生活品質(zhì)的今日，我們可以借助整個景觀與綠化將國際化發(fā)揮的淋漓盡致，在景觀方面，我們可以分為不同特色的組團(tuán)景觀。例如，英倫風(fēng)格、北美風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、中國風(fēng)格、非洲風(fēng)格等等，將景觀融為一個國際，從而有效的抓住市場空白點(diǎn)，將國際化樓盤推入市場，以占據(jù)消費(fèi)者心理。C：在初期的規(guī)劃上，我們的項(xiàng)目具有低密度，高綠化率的絕對優(yōu)勢66D：本案對于國際文化的觀點(diǎn)：不去空喊“國際化”，也不會空喊“品位”，而是希望將國際文化的情感模式、居住模式作為具體、深入、細(xì)致地介紹、比較、分析和討論。來重新思考國際文化與品位之間相融合之后的真正意義。D：本案對于國際文化的觀點(diǎn)：不去空喊“國際化”，也不會空喊“67E：但是，國際化是一個及其模糊的概念，如果不加以分類，規(guī)整，很容易陷入到與其他樓盤相似的無特色可言的推廣包裝方面。所以，在進(jìn)行國際文化創(chuàng)品牌策略同時，我們要依靠龐大的社區(qū)體量，借助三期的開發(fā)周期，將國際化進(jìn)行細(xì)分，如：一期我們將打造成中式皇家園林的風(fēng)格，二期我們將打造成歐式貴族園林的風(fēng)格，三期我們將打造成北美園林風(fēng)情等。這樣我們可以充分借助開發(fā)體量，將國際化細(xì)分，確定推廣主題，在定州市場占據(jù)市場空白，吸引受眾眼球。E：但是，國際化是一個及其模糊的概念，如果不加以分類，規(guī)整，68本案策略要點(diǎn)回顧策略點(diǎn)：品質(zhì)領(lǐng)袖定州的、面向周邊群體及延展城市中高端收入者、改善型置業(yè)者甚至奢侈消費(fèi)的高品質(zhì)國際化特色社區(qū)。策略核心：精神與物質(zhì)的雙重打擊精神表達(dá)：尊享高品位國際特色生活精神物質(zhì)表達(dá)：產(chǎn)品特性———“中式皇家園林”“歐式貴族風(fēng)格”“北美園林風(fēng)情”本案策略要點(diǎn)回顧策略點(diǎn)：品質(zhì)領(lǐng)袖定州的、面向周邊群體及延展城69策略實(shí)現(xiàn)示意物質(zhì)打擊營銷禮品禮的規(guī)格產(chǎn)品特性怡人環(huán)境

專業(yè)服務(wù)物質(zhì)表達(dá)“各種風(fēng)格的組團(tuán)、小品、景觀”精神打擊接受邀請感受“國際”的形式與尺度體驗(yàn)階層社區(qū)精神內(nèi)核：國際氣派與國際景觀所表現(xiàn)出的高品位國際特色生活精神；策略實(shí)現(xiàn)示意物質(zhì)打擊營銷禮品禮的規(guī)格產(chǎn)品特性物質(zhì)表達(dá)精神打擊70PART5創(chuàng)意篇5.1、案名／Name5.2、案名釋義Explain5.3、視覺展示Visualdisplay5.4、廣告層面Advertising5.5、品牌個性Brandpersonality5.6、廣告創(chuàng)意IdeaPART5創(chuàng)意篇5.1、案名／Name715.1、案名／Name由于整個推廣策略點(diǎn)將差異化、國際化、特色化相結(jié)合。所以，我們不應(yīng)只偏重于國際化案名，這樣將會使我們的推廣陷入被動，毫無目標(biāo)，以致沒有品質(zhì)可言。所以，我們將案名分開，分為主案名與子案名，主案名不動，每一期、每一個特色更換一個子案名，這樣可以有效的把握推廣主題，以致于在定州市場創(chuàng)立新的樓盤特色。而經(jīng)過我們的仔細(xì)調(diào)研與市場分析，發(fā)現(xiàn)定州市場歐式風(fēng)格的領(lǐng)軍人物—領(lǐng)秀城已經(jīng)深入人心，如果我們將一期側(cè)重點(diǎn)放到歐式風(fēng)格，將不能避免直接沖突，造成推廣困難，所以，我們抓住定州市場的中式皇家園林的缺失，將皇家園林的思想打入人心，占據(jù)市場份額，吸引購房人群。5.1、案名／Name由于整個推廣策略點(diǎn)將差異化、國72一期推廣主題：中式皇家園林主案名：榮域子案名：國色天香案名：榮域·國色天香英文：HonorDomainNationalbeautyandheavenlyfragrance

SLOGAN:園林至美國風(fēng)至尊5.1、案名／Name一期推廣主題：中式皇家園林5.1、案名／Name735.2、案名釋義Explain榮：草木茂盛，引申為興盛；受人敬重，與“辱”相對；光榮,榮耀；富貴;顯榮；榮華；榮耀顯達(dá)；結(jié)合本案：因開發(fā)商名稱帶有“榮”字；本案位于北部區(qū)域，是未來的行政區(qū)域中心；且本案推廣主題為打造高品味國際生活特征高檔型社區(qū)，榮耀、富貴，顯達(dá)等等。故與之相呼應(yīng)；域：在一定疆界內(nèi)的地方；地區(qū),區(qū)域；范圍；結(jié)合本案：本案位于北部區(qū)域，是未來的行政區(qū)域中心，為重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。故與之相呼應(yīng)；國：國家”的意思；天子統(tǒng)治的“天下”，帝王；色：由物體發(fā)射、反射的光通過視覺而產(chǎn)生的印象；情景，景象；風(fēng)景，景觀；品質(zhì)，質(zhì)量；婦女美貌；天：自然界；上天，古人以天為萬物主宰者；香：氣味好聞；舒服；味道好；受歡迎，好的名聲；美好；指年輕貌美的女子；國色天香：原形容顏色和香氣不同于一般花卉的牡丹花。牡丹是中國傳統(tǒng)名花，它端麗嫵媚，雍容華貴，兼有色、香、韻三者之美，讓人傾倒。如唐詩贊它：“佳名喚作百花王”。又宋詞“愛蓮說”中寫有：“牡丹，花之富貴者也”，名句流傳至名?！鞍倩ㄖ酢?、“富貴花”亦因之成了贊美牡丹的別號。后也形容女子的美麗；結(jié)合本案：因本案推廣主題為打造成高品味國際生活官邸，將領(lǐng)銜于定州市，社區(qū)雍容華貴、富貴、美好，與之相呼應(yīng)，故本案名為榮域·國色天香。

5.2、案名釋義Explain榮：草木茂盛，引申為興盛；受745.3、視覺展示VisualdisplayA：售樓部視覺展示5.3、視覺展示VisualdisplayA：售樓部視覺75A：售樓部建議由于項(xiàng)目體量與定位所決定，售樓部無論在面積還是在裝修、配套上都應(yīng)在定州市首屈一指。配合以第一期的推廣主題為中式皇家園林。所以，建議售樓部外裝及內(nèi)裝保持皇家建筑風(fēng)格，充分利用各個中國元素，將售樓部打造成皇家感覺的售樓部，一方面直接起到了形象宣傳的作用，另一方面，也能夠達(dá)到充分吸引受眾的目的。為了配合國際文化的體現(xiàn)與小區(qū)組團(tuán)景觀的特征，建議售樓部應(yīng)有兩大沙盤，一個為樓體外觀沙盤，一個為景觀組團(tuán)沙盤。A：售樓部建議由于項(xiàng)目體量與定位所決定，售樓部無論在76某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件77某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件78某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件79B：建筑視覺展示B：建筑視覺展示80附加值提升

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DescriptionofthecontentsTitle建筑科技、服務(wù)特色主題景觀e.g.國際化園林現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代的外立面形象空間戶型的革新e.g.入戶花園、庭院等各項(xiàng)領(lǐng)先的住宅科技突出物管水平和優(yōu)勢娛樂性、服務(wù)性設(shè)施，彌補(bǔ)現(xiàn)有配套不足景觀配套補(bǔ)償高附加值保證產(chǎn)品設(shè)計(jì)總則附加值提升Descriptionoftheconte81根據(jù)我們前期的詳細(xì)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)定州樓盤采用人車分流的概念較少，有少數(shù)兩個樓盤還將其作為一大賣點(diǎn)。所以，我們可以利用這項(xiàng)技術(shù)在定州市場的空白，給社區(qū)提供一個更加吸引受眾的條件由于路網(wǎng)采取人車分流的設(shè)計(jì)理念，這樣不僅保證業(yè)主最大的出行安全，也為小區(qū)的寧靜、安逸提供了有利保障。設(shè)計(jì)理念根據(jù)我們前期的詳細(xì)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)定州樓盤采用人車分流的概82某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件83某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件84C：戶型展示C：戶型展示85戶型展示：戶型展示：86戶型展示：戶型展示：87戶型展示：戶型展示：88D：視覺展示D：視覺展示89某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件90某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件91某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件92某社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案課件935.4、廣告層面AdvertisingA、傳播力／影響力（引起注意）讓業(yè)內(nèi)傳播渠道暢通（最快的、最專業(yè)的）；

讓北部、南部乃至縣區(qū)所有的購房者認(rèn)知

（最重要的、首要傳播對象）；

讓購房者以外的影響決策人群傳播（間接的、無形資產(chǎn)）；B、品牌／文化內(nèi)涵（提升好感）建立不同于以往房地產(chǎn)項(xiàng)目的大品牌形象；

宣揚(yáng)自己的事業(yè)觀、企業(yè)理想及由此而來的價值取向和文化觀念

（建立理論高度，增加優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的立足點(diǎn)）；C、產(chǎn)品／市場狀態(tài)（幫助說服）解釋產(chǎn)品的技術(shù)含量及使用感受（化抽象為具象）；

宣揚(yáng)產(chǎn)品的市場反響（用事實(shí)說話）；5.4、廣告層面AdvertisingA、傳播力／影響力945.5、品牌個性BrandCharacterA、廣告風(fēng)格：唯美、奢華、沉穩(wěn)，大器。B、內(nèi)涵：顛覆、沖突、深層的復(fù)雜性，與特殊人群的已知經(jīng)驗(yàn)暗合。C、品牌導(dǎo)向：〖榮域·國色天香〗

品牌導(dǎo)入的縱取向由表及里由外而內(nèi)由抽象到具象由神秘到親和由認(rèn)知到?jīng)Q策5.5、品牌個性BrandCharacterA、廣告風(fēng)格955.6、廣告創(chuàng)意IdeaA、階段廣告創(chuàng)意手法：第一階段：著重建立本案的社會知名度和影響力。以新中式精神中“自強(qiáng)不息、穩(wěn)健和諧、厚德載物、敬業(yè)樂群的精神和理念，通過特定的特殊推廣狀態(tài)進(jìn)行充分的表達(dá)。5.6、廣告創(chuàng)意IdeaA、階段廣告創(chuàng)意手法：96B、階段廣告創(chuàng)意手法：第二階段：釋放本案的競爭優(yōu)勢，解讀產(chǎn)品內(nèi)核。采用統(tǒng)一的階層語境，深入淺出的發(fā)掘本案的產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣點(diǎn)，并通過形象的手法解讀產(chǎn)品，通過產(chǎn)品的優(yōu)勢樹立形象。B、階段廣告創(chuàng)意手法：97PART6戰(zhàn)術(shù)篇6.1、推廣計(jì)劃StrategiesPlan6.2、攻勢風(fēng)暴Offensive6.3、媒體費(fèi)用估算MediumBudget6.4、戰(zhàn)術(shù)解析PART6戰(zhàn)術(shù)篇6.1、推廣計(jì)劃Strategies986.1、推廣計(jì)劃StrategiesPlan預(yù)熱期9月－10月節(jié)點(diǎn)：1、儲客內(nèi)購開始2、9月戶外媒體亮相3、現(xiàn)場引導(dǎo)系統(tǒng)到位核心攻擊點(diǎn)：業(yè)內(nèi)渠道戶外媒體9月—新聞發(fā)布強(qiáng)勢啟動11－12月節(jié)點(diǎn)：1、正式開盤2、樣板間落成3、銷售環(huán)境到位核心攻擊點(diǎn)：強(qiáng)勢入市多渠道攻勢持續(xù)強(qiáng)銷1月－11年4月節(jié)點(diǎn)：1、現(xiàn)場環(huán)境成熟2、工程進(jìn)度實(shí)景核心攻擊點(diǎn)：公關(guān)活動促銷計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：內(nèi)部認(rèn)購攻擊點(diǎn)：OpenDay開盤日—11月節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)銷準(zhǔn)備到位攻擊點(diǎn)：開盤活動二期強(qiáng)銷5－12月節(jié)點(diǎn)：二期開盤核心攻擊點(diǎn)：新一輪的銷售攻勢保養(yǎng)活動—1月節(jié)點(diǎn)：節(jié)日客戶保養(yǎng)／促銷攻擊點(diǎn)：活動開盤活動—4月節(jié)點(diǎn)：二期開盤攻擊點(diǎn)：開盤活動6.1、推廣計(jì)劃StrategiesPlan預(yù)熱期9996.2、攻勢風(fēng)暴Offensive

第四波攻擊高潮目標(biāo)：新形象啟動時間：11年5月

（或根據(jù)銷售狀況）第二波攻擊高潮目標(biāo)：確立市場地位啟動時間：11-12月

（開盤）第一波攻擊高潮目標(biāo)：市場預(yù)熱啟動時間：9-10月推廣軸線時間：10年9-10月11－12月11年1月－4月11年5月－12月行銷力度曲線成交狀況曲線

第三波攻擊高潮目標(biāo)：強(qiáng)銷攻勢啟動時間：1－11/4月第二波第四波

第三波

第一波6.2、攻勢風(fēng)暴Offensive第四波攻擊高潮第二波100前提：介于定州市場的特殊特征與政府政策，以上所有的推廣策略及銷售策略的實(shí)施都必須有條件支撐才可以順利實(shí)施——A：售樓部建設(shè)應(yīng)與2010年8月31日前具備使用條件。B：項(xiàng)目預(yù)售證應(yīng)與2010年11月1日前到位。前提：介于定州市場的特殊特征與政府政策，以上所有的推1016.3、推廣費(fèi)用估算MediumBudget

全程預(yù)算：●項(xiàng)目銷售總額為26億元左右；(均價2900元x89萬平米)一期預(yù)算：●一期銷售總額為6.75億元左右；（均價2700元x25萬平米）●推廣費(fèi)用按銷售總額0.5%計(jì)算，此期間推廣費(fèi)用預(yù)算為337.5萬元?！酒渲胁话ìF(xiàn)場售樓處、樣板間費(fèi)用】6.3、推廣費(fèi)用估算MediumBudget全程預(yù)1026.4、戰(zhàn)術(shù)解析“媒介輸出+終端輸出”的雙路線直達(dá)媒介的尋找和應(yīng)用借助事件，持續(xù)性的關(guān)注吸引≥6.4、戰(zhàn)術(shù)解析“媒介輸出+終端輸出”的雙路線直達(dá)媒介的尋找103≥項(xiàng)目的成功源自雙方的溝通與配合，

讓我們?yōu)楸景缸罱K取得傲人的業(yè)績而奮斗！Thanks≥項(xiàng)目的成功源自雙方的溝通與配合，

讓我們104發(fā)展商：榮烽地產(chǎn)提案：中策顧問（zonce）日期：2010年7月【定州南莊子社區(qū)改造項(xiàng)目整合推廣策略案】國際文化創(chuàng)品牌發(fā)展商：榮烽地產(chǎn)【定州南莊子社區(qū)改造項(xiàng)目國際文化創(chuàng)品牌105本案著重解決的四大問題： 1、如何有效規(guī)避定州北部生活環(huán)境，以提升樓盤品質(zhì)？2、本案作為高貨值、大規(guī)模社區(qū)(89萬平米)，

其需求總量的保證和客戶群的精確？ 3、如何最大程度挖掘國際文化優(yōu)勢，成功塑造項(xiàng)目品牌個性？ 4、如何有效實(shí)現(xiàn)整合營銷傳播（IMC）戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)？本案著重解決的四大問題：106目錄ContentsPART1—中策顧問Zhongceconsultant1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure

PART2—市場分析Analyze2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrativedivisions2.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysis2.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurbandevelopmentplanning2.4、定州市房地產(chǎn)市場分析TherealestatemarketanalysisPART3—項(xiàng)目分析Analyze3.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey3.2、品牌愿景BrandVision3.3、市場競爭Compete3.4、項(xiàng)目客群ObjectClient目錄ContentsPART1—中策顧問Zhongce107目錄ContentsPART4—策略Strategies4.1、引導(dǎo)策略Strategies4.2、策略Strategies4.3、策略核心StrategiesCorePART5—創(chuàng)意Idea5.1、案名Name5.2、案名釋義Explain5.3、視覺展示Visualdisplay5.4、廣告層面Advertising5.5、廣告創(chuàng)意IdeaPART6—戰(zhàn)術(shù)Tactics6.1、推廣計(jì)劃StrategiesPlan6.2、攻勢風(fēng)暴Offensive6.3、媒體費(fèi)用估算MediumBudget6.4、戰(zhàn)術(shù)解析Tactics目錄ContentsPART4—策略Strategie108PART1中策篇1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructurePART1中策篇1.1、中策哲學(xué)ZhongcePh1091.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy中道，乃中庸之道，中者，天下之正道；庸者，天下之正理。所謂策，以謀略見長，以智取勝，善于創(chuàng)造財富行中庸之道、汲大國之精髓、承文化之優(yōu)良，立足本土，盤踞中原，運(yùn)籌帷幄，而決策天下，乃中策。中策代表的是不偏不倚，尋求的是一條長遠(yuǎn)發(fā)展的正路并持之以恒，這是中策人所追尋的理念，而能做到不偏不倚，才是真正的強(qiáng)者。角色定位：您值得信賴的合作伙伴。讓最好的企業(yè)成為我們的客戶，讓我們的客戶成為最好企業(yè)。立足當(dāng)下，放眼未來，中策將作為優(yōu)質(zhì)高效的代名詞屹立于行業(yè)之中。為您提供專業(yè)的全程服務(wù)，成為您值得信賴的合作伙伴，是中策不變的追求1.1、中策哲學(xué)ZhongcePhilosophy1101.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor★2005年河北省十佳房地產(chǎn)策劃顧問公司★2006年石家莊房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員單位★2006年河北省最具影響力房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)★2006年石家莊市2006年度放心房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)★2006年中國（石家莊）樓市總評榜最佳營銷代理年度大獎★2007年通過ISO9000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成為河北省第一家具有國際認(rèn)證的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司★2007年3月晉級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)壹級資質(zhì)企業(yè)★2007銀河網(wǎng)首屆石門樓市網(wǎng)絡(luò)評選省會十佳營銷代理機(jī)構(gòu)大獎。1.2、中策榮譽(yù)Zhongcehonor★2005年1111.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassicexample★華夏家園建筑面積36.7萬平米★達(dá)諾現(xiàn)代城建筑面積15萬平米★西城印象建筑面積20萬平米★金域首府建筑面積40萬平米★橄欖城建筑面積40萬平米★欒城水榭花都建筑面積12萬平米★達(dá)·觀天下建筑面積25萬平米等數(shù)十個項(xiàng)目（涉及商業(yè)及住宅開發(fā)）1.3、中策經(jīng)典案例ZhongceTheclassic1121.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure人力部總經(jīng)理職能部門管理中心行政部財務(wù)部監(jiān)察部客服部創(chuàng)意設(shè)計(jì)管理中心項(xiàng)目銷售管理中心設(shè)計(jì)部文案策劃部石家莊區(qū)域滄州、衡水區(qū)域邢臺、邯鄲區(qū)域保定區(qū)域1.4、中策架構(gòu)ZhongceStructure人力部總113PART2市場分析篇2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrativedivisions2.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysis2.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurbandevelopmentplanning2.4、定州市房地產(chǎn)市場分析TherealestatemarketanalysisPART2市場分析篇2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析1142.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrativedivisions地理區(qū)位：定州市地處河北省中部，位于京、津、石三角區(qū)的戰(zhàn)略腹地，自古就有“九州咽喉地、神京扼要區(qū)”之稱，市區(qū)距石家莊機(jī)場38公里，半小時可以上天；距天津港220公里，兩小時可以出海。京廣鐵路、107國道、京珠高速公路和正在建設(shè)的京鄭高速鐵路客運(yùn)專線縱貫?zāi)媳保伏S鐵路、定河公路橫穿東西，省級公路四通八達(dá)，是華北地區(qū)重要的交通樞紐。

2.1、定州地理位置及行政區(qū)劃分析administrat115因此：定州市特殊的區(qū)位環(huán)境——促進(jìn)了目前定州市經(jīng)濟(jì)的大繁榮。

因此：定州市特殊的區(qū)位環(huán)境——1162.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysis農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。全市耕地面積126萬畝,基礎(chǔ)設(shè)施完善,生產(chǎn)條件優(yōu)越。糧食、油料進(jìn)入全國百強(qiáng),蔬菜成為特色產(chǎn)業(yè)。肉牛、花生、脫水菜、腌漬菜等十多種農(nóng)副產(chǎn)品和加工產(chǎn)品暢銷國際市場。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。定洲電廠、長安汽車、旭陽焦化、伊利乳業(yè)四大支柱企業(yè)帶動了定州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。民營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，形成了鑄造軋鋼、鋼網(wǎng)編織、體育用品、紡織加工等優(yōu)勢行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)快速增長，內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全市共有各類市場93處，其中專業(yè)市場24處，為構(gòu)筑定州新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢奠定了基礎(chǔ)。

2.2、定州國民經(jīng)濟(jì)分析Economicanalysi1172.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurbandevelopmentplanning

定州市市委市政府緊緊抓住渤海經(jīng)濟(jì)圈和“十一五”發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)定州實(shí)際，在新一輪整體規(guī)劃中，將定州定位為：“歷史文化城”，冀中地區(qū)新興的汽車、能源、煤化工為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)域性中心城市。根據(jù)三年大變樣和建設(shè)中等城市以及保定市“一主三次”——【保定市一城四星規(guī)劃=保定+清苑+滿城+徐水+安新）、一主三次規(guī)劃=一城四星+定州+涿州+白溝白洋淀溫泉城】城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，在近期舊城改造的同時，積極構(gòu)建經(jīng)濟(jì)、旅游、教育、文化、醫(yī)療六大中心，輻射和帶動周邊區(qū)域，提高城市承載力。

2.3、定州市未來城市發(fā)展規(guī)劃futureurban118因此：根據(jù)定州市《2008—2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃》，定州市將分為如下幾個區(qū)域：鐵東片區(qū)主要功能：行政辦公、商貿(mào)金融及休閑旅游生活區(qū)鐵西片區(qū)主要功能：現(xiàn)代制造、綠色食品生產(chǎn)及物流西北區(qū)域主要功能：文教體育及生活居住新區(qū)規(guī)劃新區(qū)主要功能：本區(qū)域位于城市高速路東側(cè)，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及生活居住新區(qū)。

因此：根據(jù)定州市《2008—2020年遠(yuǎn)景規(guī)劃》，定州市將分1192.4、定州市房地產(chǎn)市場分析Therealestatemarketanalysis前提1、結(jié)合了整個定州在售樓盤銷售情況與即將上市樓盤情況2、通過對約五十位調(diào)查對象的走訪，其中有效對象為41位，職業(yè)分別為周邊商企工人、公務(wù)員、教師、私企老板、醫(yī)生、自由職業(yè)者等等。年齡段為20歲至65歲。從而得出較為準(zhǔn)確、切合整個定州市場的調(diào)研報告。整個調(diào)研報告能夠準(zhǔn)確概括定州房地產(chǎn)市場的詳細(xì)情況。2.4、定州市房地產(chǎn)市場分析Therealestat1201、政策影響對其他在售樓盤的銷售率與眾多定州市民的走訪和調(diào)查可以清楚得知：2009年12月份以來國家出臺的一系列相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策對定州房地產(chǎn)市場造成了一定的影響與大眾購房者的觀望態(tài)度。（但影響不大）所以，定州仍存在一定的潛在消費(fèi)購房群體。而其大眾購房群體的整體購房心理是依據(jù)其自身的需求狀況而定，其中包括剛性需求及改善型需求。1、政策影響對其他在售樓盤的銷售率與眾多定州市民的走1212、樓層結(jié)構(gòu)所有年齡段的購房人群購房傾向于高層式住宅。（高層中較低層數(shù)銷售率較高）

2、樓層結(jié)構(gòu)所有年齡段的購房人群購房傾向于高層式住宅1223、戶型結(jié)構(gòu)定州大眾購房群體均傾向于臥室為三室結(jié)構(gòu)；廳為兩廳結(jié)構(gòu)；衛(wèi)生間為兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)。

3、戶型結(jié)構(gòu)定州大眾購房群體均傾向于臥室為三室結(jié)構(gòu)；1234、戶型面積大眾購房群體購房意向集中于90-130平米。

4、戶型面積大眾購房群體購房意向集中于90-130平米。1245、銷售價格大眾購房群體能夠接受購房價格區(qū)間為2400-2800元/平米。高層式住宅價格高于多層式住宅價格。

5、銷售價格大眾購房群體能夠接受購房價格區(qū)間為2401256、戶型格局分為兩大特點(diǎn)即所有臥室朝陽或客廳和主臥朝陽；各種需求各半，無明顯比例區(qū)分。

6、戶型格局分為兩大特點(diǎn)即所有臥室朝陽或客廳和主臥朝1267、戶型建筑設(shè)計(jì)所有大眾購房群體均要求采光極好、南北通透、景觀較好、社區(qū)配套較齊全。

7、戶型建筑設(shè)計(jì)所有大眾購房群體均要求采光極好、南北1278、交房標(biāo)準(zhǔn)所有購房人群傾向于毛坯房

8、交房標(biāo)準(zhǔn)所有購房人群傾向于毛坯房1289、樓盤整體關(guān)注度大眾購房群體對購房整體配比要求較高。9、樓盤整體關(guān)注度大眾購房群體對購房整體配比要求較高129PART3項(xiàng)目分析篇3.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey3.2、品牌愿景BrandVision3.3、市場競爭Compete3.4、項(xiàng)目客群ObjectClientPART3項(xiàng)目分析篇3.1、項(xiàng)目概況ItemSu1303.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey1.8KM2.1KM2.5KM4KM2KM3.1、項(xiàng)目概況ItemSurvey1.8KM2.1KM131★交通主干道交匯★位于老城區(qū)、配套設(shè)施齊全★自身業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)豐富，城市綜合素質(zhì)★區(qū)域未來規(guī)劃、發(fā)展的支持Strength：Weakness：★位于老城區(qū)，周圍環(huán)境較差★拆遷成本較大，拉升整個項(xiàng)目投資概算★回遷戶影響項(xiàng)目品質(zhì)★體量龐大，推廣周期較長、費(fèi)用較大OpportunityThreat★城市行政中心未來發(fā)展方向★城市北部未形成真正的景觀地產(chǎn)項(xiàng)目★定州房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，開發(fā)項(xiàng)目雖多，代表性項(xiàng)目卻很少★未來周邊規(guī)劃市政機(jī)關(guān)的興建★大規(guī)模社區(qū)更容易形成完善的物業(yè)配套，更受消費(fèi)者歡迎★整體規(guī)劃體量較大，市場消化量有限，開發(fā)周期較長，有一定的開發(fā)風(fēng)險、★市內(nèi)項(xiàng)目幾近現(xiàn)房，競爭壓力大項(xiàng)目SWOT分析★交通主干道交匯Strength：Weakness：★位于老132本案核心優(yōu)勢1、現(xiàn)有優(yōu)勢——

定州北部發(fā)展?jié)摿?yōu)勢——未來行政中心的建設(shè)交通便利——緊鄰主干道（清風(fēng)大街、興定西路）

國際文化——本案具備無法比擬的體量以支撐國際化社區(qū)的推廣與興建。

2、地標(biāo)性產(chǎn)品——利用定州北部地標(biāo)性建筑群形成對整個定州市場的輻射與吸引。本案核心優(yōu)勢1、現(xiàn)有優(yōu)勢——1333.2、品牌愿景BrandVision品牌目標(biāo)：（發(fā)展商）成為定州市標(biāo)桿性的地產(chǎn)精品制造商；3.2、品牌愿景BrandVision品牌目標(biāo)：（發(fā)134品牌愿景BrandVision品牌觀念：（項(xiàng)目高度）能夠代表定州國際文化特征的旗幟樓盤；品牌愿景BrandVision品牌觀念：（項(xiàng)目高度）135品牌愿景BrandVision營銷整合：（營銷態(tài)勢）實(shí)現(xiàn)精神利益帶動物質(zhì)利益的整合營銷理念；品牌愿景BrandVision營銷整合：（營銷態(tài)勢）136品牌愿景BrandVision品牌影響力：（影響力）成為定州年度最大影響力樓盤；品牌愿景BrandVision品牌影響力：（影響力）137品牌愿景BrandVision歷史價值：（居住感受）歷久彌新的建筑群和值得傳頌的高尚住區(qū)；品牌愿景BrandVision歷史價值：（居住感受）138榮烽地產(chǎn)項(xiàng)目

品牌愿景歷史價值歷久彌新的建筑群和值得傳頌的高尚住區(qū)；營銷整合：將實(shí)現(xiàn)精神利益帶動物質(zhì)利益的整合營銷理念；品牌觀念：能夠代表定州國際文化特征的旗幟樓盤；品牌目標(biāo)：成為定州市標(biāo)桿性的地產(chǎn)精品制造商；品牌影響力：成為定州年度最大影響力樓盤；榮烽地產(chǎn)項(xiàng)目

品牌愿景歷史價值營銷整合：品牌觀念：品牌目標(biāo)：1393.3、市場競爭CompeteA、兩個不可取的極端方式在對競爭環(huán)境進(jìn)行分析的過程中，只強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自身的均好性只能是孤芳自賞，往往因?yàn)檫^分輕敵而喪失了決勝的良機(jī)。而將競爭范圍泛化則會走入另一個極端，很快使自己陣腳大亂，無的放矢。3.3、市場競爭CompeteA、兩個不可取的極端方式在對140B、定州市場總體項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域序號項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址中山路以北1領(lǐng)秀城保定隆基泰和房地產(chǎn)定州市興定路煤廠對面2盛世豪庭河北陳氏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興華路北,商業(yè)街東3金世豪庭保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)中山路北4明月豪苑（Ⅱ）期河北東升房地產(chǎn)定興路與明月街交叉口5京津·悅明園定州市京津房地產(chǎn)開發(fā)有限公司興定路與原107國道交叉口東南角6中天新郡河北中天房地產(chǎn)定曲路地道橋西100米路北7恒泰國際河北景康房地產(chǎn)西關(guān)北街小學(xué)南側(cè)中山路以南8旭景園二期河北騰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山西路與博陵街交口西南角9御景名門銘智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山路與博陵街交叉口10巴里島創(chuàng)利宏泉房地產(chǎn)南門外大街安佳建材城北11風(fēng)景城河北香江房地產(chǎn)定州市中山公園兒童游樂場12金利·公寓金順房地產(chǎn)開發(fā)公司博陵街南段路西13清風(fēng)園河北通達(dá)房地產(chǎn)清風(fēng)南路公安局對面14昱新家園定州市和力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中興中路與清風(fēng)南路交口西南側(cè)定州主要樓盤及位置B、定州市場總體項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域序號項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址中山路141—分析—通過以上表格可以看出，目前樓盤主要集中于建設(shè)街中山路為中心的重點(diǎn)區(qū)域，其為近年來定州房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)板塊，東部及城西的開發(fā)量比較少；1）本項(xiàng)目位于北部區(qū)域，目前競爭樓盤較少，北部區(qū)域尚未集中放量；2）由于目前政府大力改造城中村，預(yù)計(jì)近幾年，房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒓杏诔菂^(qū)部分改造。潛在的拆遷項(xiàng)目必將成為項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭對象；

—分析—通過以上表格可以看出，目前樓盤主要集中于建設(shè)142序號項(xiàng)目名稱規(guī)模均價優(yōu)惠政策銷售率1領(lǐng)秀城21萬平米2800元無優(yōu)惠現(xiàn)排號2盛世豪庭20萬平米預(yù)計(jì)2500元無優(yōu)惠未開盤3金世豪庭50萬平米2400元無優(yōu)惠80%4明月豪苑（Ⅱ）期14萬平米2750元無優(yōu)惠90%5京津·悅明園3萬平米2600元無優(yōu)惠90%6中天新郡110萬平米2050元無優(yōu)惠60%7恒泰國際66萬平米2350元無優(yōu)惠90%8旭景園二期26萬平米2400元一次性優(yōu)惠2%5%9御景名門27萬平米2850元一次性付款優(yōu)惠4%60%10巴里島15萬平米2680元無優(yōu)惠50%11風(fēng)景城70萬平米2890元一次性付款每平米優(yōu)惠50元、開發(fā)商資金雄厚，如果首付20萬，可先付10萬，其余一年內(nèi)付清80%12金利·公寓3萬平米2600元無優(yōu)惠50%13清風(fēng)園6萬平米2400元無優(yōu)惠95%14昱新家園15.6萬平米2700元一次性付款每平米優(yōu)惠50元

20%定州主要樓盤均價及銷售率序號項(xiàng)目名稱規(guī)模均價優(yōu)惠政策銷售率1領(lǐng)秀城21萬平米2800143—分析—通過調(diào)查分析，在售樓盤與去年相比，價格上漲幅度在200—400元∕平方米左右，高層中以中間樓層價格最高，基本差價為：1—3層差價為10—20元，4—16層為30—50元，16——頂層為10——30元，整體銷售率可隨工程進(jìn)展達(dá)到80%以上；大型樓盤基本采用滾動式分期開發(fā)的模式，高端項(xiàng)目價格基本都在2600元∕平米以上，并且還有上漲的趨勢；

—分析—通過調(diào)查分析，在售樓盤與去年相比，價格上漲幅144序號項(xiàng)目名稱建筑形式主力戶型面積景觀規(guī)劃1領(lǐng)秀城高層三室一廳、三室兩廳100—130平米水系、法式雕塑2盛世豪庭多層、小高、高層兩室兩廳、三室兩廳89—140平米無景觀3金世豪庭高層三室一廳、三室兩廳103—125平米水系、園林景觀4明月豪苑（Ⅱ）期高層兩室兩廳、三室兩廳95—124平米水系、景觀小品5京津·悅明園高層三室兩廳116—140平米無景觀6中天新郡多層、高層兩室兩廳、三室兩廳85—125平米藝術(shù)園林7恒泰國際多層、小高、高層兩室兩廳、三室兩廳84—135平米無景觀8旭景園二期高層兩室兩廳、三室兩廳96—128平米無景觀9御景名門多層、高層三室兩廳114—130平米人工湖、休閑廣場10巴里島高層，小高、多層兩室兩廳、三室兩廳91—137平米水系、綠地11風(fēng)景城高層三室一廳、三室兩廳112—135平米綠地、公園12金利·公寓高層兩室兩廳、三室兩廳82—132平米無景觀13清風(fēng)園高層三室兩廳100—130平米無景觀