房地產行業(yè)研究分析方法培訓

房地產行業(yè)研究方法培魚關注企業(yè) 和模2行業(yè)生命周初創(chuàng)成初創(chuàng)成長期3行業(yè)生命周學會收集并處理展展開研我們無法

充分利歷史數(shù)不可簡單類國別的因素無法4行業(yè)生命周

震蕩/平穩(wěn)期87年率先

房.

5行業(yè)生命周政需求推

金融環(huán)(利率信

家6行業(yè)生命周 1565019501960197019801990200020102020203020407行業(yè)生命周

20279.8億經濟 動城人口和居住需求 口的行政遷19963.73億

20075.96億8行業(yè)生命周 結 影

千

家庭平均人 家庭數(shù)量(左軸

432人9行業(yè)生命周443322110 房地產周期性波動的房地產周房地產周期性波動的----率率利利全球宏觀視野下全球宏觀視野下的房害 作全球宏觀視野下的房投投債

過度消(雙赤全球產業(yè)分工決 順全球宏觀視野下的房

(貿易(貿易摩檫升壓順增出導產過過投出口導向型經不升貨貨超資資升值經升值經收全球宏觀視野下的房 ---

列島改

--

GDPGDP增速(右軸商業(yè)地價漲住宅地價漲全球宏觀視野下的房

全球宏觀視野下的房

196196196197197197197198198199199199200200

全球宏觀視野下的房日元 日元 8642

日元 地價增M2地價增M2%50全球宏觀視角下的房 全球宏觀視野下的房 市場行為主體市場行為主財 房收 民分地地購房開發(fā)投 開發(fā)就 的增 反市場行為主:相機抉擇,熨平房地金融安全\民生 是調控房地產的主要動

房貸占 個人房貸占 開發(fā)貸占200020012002200320042005200620072008市場行為主地 地方之間的GDP地方財權及事權不對等;高度依賴土

市場行為主 低收入階低收入階 中下階 中上階 大眾富 <Section市場行為主

首次改善 城市投關注投與出租回報， 需歡交通優(yōu)越的小戶助

關注喜歡宅;依市場行為主支付意支付意照顧老支付能棲支付能

市場行為主加推97年月日240㎡到320日-7月18 開盤當天99折，按揭付款折上99付款可享受98 2天內共銷售50<Section房地產行業(yè)主要問題 理 現(xiàn)富商品（70%-保住

中上階中下低收

商品住居民金字塔式收入結構 我國實際/規(guī)劃住宅倒金字塔式供給結如何分析房地產關注企業(yè)經營效關注企業(yè)

:尋找定的本質:取成本成本領焦點鎖案例 成就萬

索 索?案例 成就萬新鴻新鴻通過多元化的房地產業(yè)務抵御周注重追求房價和高毛利案例 成就萬跨區(qū)域發(fā)連續(xù)50年以上 記 開發(fā)模型:城市地圖 服極高 周轉能快周業(yè)快周業(yè)增維股多融規(guī)增跨地案例:深寶安 之早期的地產領軍誤入多戰(zhàn)線過

管理能力投不

地產勢喪理解企業(yè)的經營房地產模土地來源多樣（私人 32%，8%），可自 ；土市場（20.97%/前

輕資重周

借助大量應用預制件縮短開發(fā)周 專業(yè)分理解企業(yè)的經營市場

控制土地供給，高地價；無土（75.5%/前重資輕周

較少對開發(fā)周期不敏 開發(fā)商全程開理解企業(yè)的經營 地產模土地制度類 控制土地供給市場（低于20%前重資周轉

龍頭龍頭企業(yè)開始縮短開發(fā)周 專業(yè)分工不理解企業(yè)的經營 DRHORTON-PULTEHOMESCENTEXLENNARCORP-CL-KB--SUNHUNGKAICHEUNGKONGHOLDINGSHENDERSONLANDHANGLUNGPROPERTIESNEWWORLD前五大公司，數(shù)據(jù)來源 、理解企業(yè)的經營住宅開

市場開發(fā)土地

商業(yè)開 出理解企業(yè)的經營民民國

理解企業(yè)的經營碧桂園的低成本土地所在城土地面積（土地成本（億元平均地價（元/㎡韶關芙蓉新張家界內地池州地塘沽地重慶長壽如何挖掘房地產公司的挖掘公司內在價值是分析師第一步:通過NAV公司內在價值 ＝當前投入資本＋經濟利公司的內在價值由其未來創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力所決定;g第二步:分析公司的價值驅動經濟利潤＝ROIC投入投入固定開工品流動市場合作現(xiàn)產經濟經濟

毛利費財務財務

房 員工期管 開回 激產品組 管運營運營第三步:分析房地產業(yè)務的價值驅動財務指 價值驅動因素(一價值驅動因素(二房地

毛利 成 銷售對象定 產品業(yè)銷售策是否外部配套現(xiàn)金項目現(xiàn)金宏觀背景是否適合加投資本融資房地適當?shù)统色@得資源的房地適當?shù)统色@得資源的能&財務的區(qū)利利用財務杠桿適當時機并利用財務杠資周周期底部并購補充資周周期底部擴忽視忽視周期勻速擴市場狂熱時擴如何閱讀房地產公司的如何閱讀財資產負現(xiàn)金流財務狀 經營成資產負現(xiàn)金流所有所有者成本現(xiàn)金現(xiàn)金資產負(未來資產負(未來

現(xiàn)金流(現(xiàn)在現(xiàn)金流(現(xiàn)在(過去資產負債表我們關注什么房地產公司最重要的經營資產,占資產總額 行業(yè)平均為蘇 達到80%,四大地產公司基本為65%左右多項通過分析存貨可預測企業(yè)的未來資產負債表我們關注什么屬于調節(jié)資產負債表我們關注什么(計劃投資額/建面)－地價＝計劃樓面建安成本(幫 預測對比計劃竣工時間(幫 預測時假定利潤分布年度資產負債表我們關注什么 土地儲備的質量決定了企業(yè)未來 能土地儲備的規(guī)模決定了